Quem foi o relator do acórdão 1993/13.3TBAMT.P1?

O relator foi Vieira e Cunha, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 1993/13.3TBAMT.P1?

O acórdão foi proferido em 07 de abril de 2016.

1993/13.3TBAMT.P1

Sumário

I – Se a viciação da vontade da Autora não se situou em momento prévio ou circunstancial ao negócio, mas integrou os elementos do próprio negócio – foi um erro sobre o objecto do negócio, na sua componente de remuneração, abarcável apenas na previsão do artº 251º CCiv, que não erro sobre os motivos/base do negócio – artº 252º nº2 CCiv, que se verifica apenas nos casos de um erro nas representações da parte acerca de uma determinada situação de facto prévia ou circunstancial, que orientou a parte nas suas esperanças e nos seus cálculos. II – Os factos que integram contra-excepção invocada são verdadeiros factos constitutivos do direito do Autor. III – A A.T. encontrava-se obrigada ao dever de informar devidamente a contraparte, mediadora, sobre o valor da dívida exequenda, pois que a disparidade de valores a considerar para remuneração, o do bem penhorado, face à dívida exequenda, colocava o contraente detentor da informação perante deveres de cooperação e lealdade, fundados na boa fé, que emanam dos deveres laterais ou acessórios do contrato, nos termos do artº 762º CCiv, e que haviam surgido já na fase pré-contratual – artº 227º CCiv. IV – O âmbito do artº 227º abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento. V – A indemnização do dano pré-contratual tem por critério o dos artºs 562ºss. CCiv, cabendo ponderar as regras da determinação da indemnização à luz da definição negativa do artº 563º CCiv, perguntando quais os bens protegidos pela boa fé violada; se se tratar da confiança terá de se indagar o círculo do investimento de confiança. VI – Se o investimento de confiança da mediadora todo ele se centrou numa remuneração que fosse idêntica ou muito semelhante a quantia equivalente a 3%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, já que o eventual limite de 5% do valor da quantia exequenda nunca se lhe colocou, quer pela violação dos deveres de informação, por parte da A.T., quer pela flagrante desproporcionalidade de valores, entre o do bem penhorado e o da quantia exequenda, e se, nesse pressuposto, a mediadora angariou um cliente e a transmissão do bem, em venda judicial por negociação particular, veio mesmo a ser realizada, ascende o valor do prejuízo causalmente provocado pela conduta do Réu, ao prejuízo verificado no investimento de confiança, ou seja, na não satisfação à Autora do valor de 3% sobre a quantia pela qual a venda judicial foi efectivamente realizada.

Texto

• Rec.1993/13.3TBAMT.P1. Relator – Vieira e Cunha. Adjuntos – Desembargadores Maria Eiró e João Proença Costa. Decisão recorrida de 15/7/2015 Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Os Factos Recurso de apelação interposto na acção com processo declarativo e forma comum nº1993/13.3TBAMT, da Instância Local Cível da Comarca do Porto-Este (Amarante). Autora – B…, Ldª. Réu – Estado Português (Autoridade Tributária e Aduaneira), representado pelo Ministério Público. Pedido Que se se condene o Réu a pagar à Autora a quantia de € 18.028,38, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30/10/2012, data da emissão da factura, até integral pagamento. Tese da Autora Em 13 de Julho de 2012, ajustou com o réu, através da Autoridade Tributária e Aduaneira um contrato de mediação imobiliária a submeter à disciplina do DL. nº211/2004 de 20 de Agosto, tendo por objecto um prédio rústico denominado “C…”, sito na freguesia de …, concelho de Alenquer, destinado a pedreira. Tal prédio foi vendido à sociedade “D…, Lda.” pelo preço de € 491.100 euros, através da intervenção da autora, tendo a autora direito à remuneração de 3%, estabelecida no artº 8º do contrato de mediação imobiliária, que se cifra em € 18.121,59 euros, já com IVA incluído à taxa legal de 23%. Porém, o réu apenas pagou à autora a quantia de € 93,21, pretendendo a autora haver do réu a soma em falta de € 18.028,38. Tese do Réu Como a Autora alega, a remuneração acordada foi de 3%, porém com o limite de 5% do valor da quantia exequenda, a qual, in casu, era de € 1.515,51, donde promana que a remuneração se mede em € 75,78, a que acresce IVA no valor de €17,43, ou seja, precisamente a soma já paga de € 93,21. Sentença Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, o pedido formulado foi julgado improcedente e o Réu absolvido do mesmo. Conclusões do Recurso de Apelação da Autora A - A sentença recorrida enferma de omissão de pronúncia quanto a factos relevantes para a decisão. B - Foram incorretamente julgados os seguintes factos, os quais deveriam integrar o elenco dos factos provados: 1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial. 2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste. 3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu. 4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens. 5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º ….. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos. C - O tribunal a quo julgou improcedente a ação, não obstante ter considerado que: 1. entre autora e réu foi celebrado o contrato de mediação imobiliária junto aos autos; 2. “(…) o imóvel foi vendido graças à providencial intervenção da autora (…)” – cfr. fls. 12 da sentença recorrida; 3. “(…) por força da situação geográfica da sua sede (Amarante) e do prédio (na .., Alenquer), a autora de boa fé, suportou despesas em deslocações, seguramente muito superiores ao valor da remuneração percebida que não atinge sequer 100 euros. D - Entendeu, contudo, o tribunal a quo que “(…) a autora deveria ter enquadrado a factualidade como sendo a de erro-vício sobre os motivos, prevista no art.º 252 n.º 2 do CC, (…)”. E - Não obstante o tribunal a quo até ter equacionado, com suporte num juízo de equidade, a possibilidade de concessão de uma compensação à autora, entendeu não o dever fazer, basicamente, por três motivos: 1. a compensação nunca poderia ser superior ao da quantia exequenda (1.515,51 €); 2. porque o estado – réu – “em nada contribuiu para o equívoco”; 3. “Se a ação procedesse, aí seria um negócio muito mais ruinoso, desta vez para o Estado que remuneraria cerca de 18.000 euros para recuperar em troca cerca 1.500 euros.” F - Não podemos concordar com o enquadramento jurídico que o tribunal a quo faz dos factos. G - Na verdade, tendo a nosso ver resultado, também, provado que: 1. No edital da venda – cuja cópia se mostra junta com a p.i. sob o documento n.º 2 – não é feita qualquer referência ao valor da execução, mas apenas e só ao valor base da venda do imóvel como sendo de 178.000,00 € (cento e setenta e oito mil euros); 2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste; 3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu. 4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens. 5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º …. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos; parece-nos, logo à partida, que a decisão proferida pelo tribunal a quo não se afigure justa, ao conformar-se com o facto de o réu e o executado nos autos no âmbito dos quais se efetuou a venda objeto do contrato de mediação aqui em causa, tivessem retirado proveito dos esforços e atividade de mediação imobiliária da autora – que logrou conseguir vender pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) o imóvel objeto do contrato de mediação – e não tivesse considerado desproporcionada uma remuneração de uns muito modestos 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos)! H - Houve um enriquecimento injustificado de outrem à custa dos esforços e atividade de angariação empreendidos pela autora, cujo resultado final – venda de um imóvel pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) – não se compadece minimamente com a remuneração que o réu pretende ver ser arbitrada à autora. I - O contrato de mediação imobiliária outorgado entre autora e réu contém uma cláusula de remuneração que não lhe foi atribuída qualquer importância nem pelo réu, nem, forçosamente, pela autora (que sempre a ignorou em absoluto). J - Por força do que se encontra escrito no contrato outorgado entre autora e réu, a remuneração devida pelo segundo à primeira dependeria de duas variáveis: 1. valor pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado; 2. valor da quantia exequenda. K - O réu nunca quis que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 5% do valor da quantia exequenda, por esse motivo nunca lhe deu sequer a conhecer qual era o valor da quantia exequenda. L - Sempre quis o réu que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 3% do valor pelo qual o imóvel viesse efetivamente a ser vendido. M - Como resultou da prova produzida, o réu nunca comunicou à autora qual era o valor da quantia exequenda nos autos de execução fiscal ao abrigo dos quais viria a ser efetuada a venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária. N - O valor da quantia exequenda não consta em nenhum dos documentos que serviram de base ao contrato precisamente porque o réu nunca lhe quis atribuir qualquer relevância. O - Corrobora esse facto a circunstância daquele valor não ter ser sido sequer mencionado onde seria natural que o fosse, designadamente do Anexo II do contrato de mediação imobiliária, junto com a p.i. sob o documento n.º 1. P - Tal valor não aparece referido em lado algum da documentação assinada entre as partes, nem o réu transmitiu à autora essa informação, antes ou aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária, deliberadamente. Q - Ditam as mais elementares regras da experiência comum, jamais uma sociedade comercial, como a autora, sediada em Amarante, outorgaria um contrato como aquele que está em causa nos autos, se soubesse de antemão que o valor máximo da remuneração que iria auferir, para realizar um negócio cujo imóvel objeto da venda se situava na … (Alenquer), se cifraria numa remuneração máxima de uns meros 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos). R - O valor reclamado pela autora nestes autos é o único que encontra suporte nas negociações prévias ao contrato e nos termos contratuais efetivamente outorgados. S - Não era intenção do réu, nem antes, nem aquando, nem depois da celebração do contrato, pagar à autora um valor de remuneração que fosse dependente da quantia exequenda, mas sim pagar-lhe uma remuneração que fosse dependente do valor pelo qual o imóvel viesse s ser efetivamente vendido. T - Apesar constar da redação do contrato, nem autora nem réu pretenderam que a remuneração estivesse dependente da quantia exequenda, mas apenas e tão só do valor pelo qual o imóvel viesse efetivamente a ser vendido. U - De acordo com o disposto no art.º 236.º do Código Civil, “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante”. V - Um declaratário normal, colocado na posição da autora, entenderia, face aos elementos que constam do próprio contrato e dos que lhe foram comunicados antes e aquando da celebração daquele, deduziria que a sua remuneração seria de 3% sobre o valor pelo qual o imóvel viesse a ser vendido. W - O objetivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante e não o sentido que este lhe quis efetivamente atribuir – neste sentido encontramos os ensinamentos dos Professores PIRES DE LIMA e ANUNES VARELA, em anotação ao art.º 236.º do Código Civil, in “Código Civil Anotado – Vol. I”, Coimbra Editora, 4.ª Edição, pág. 223. X - As regras constantes dos arts. 236.º e seguintes do Código Civil constituem diretrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela atividade interpretativa e o que basicamente se retira do art.º 236.º do Código Civil é que, em homenagem aos princípios da proteção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor). Y - Os únicos dois valores que sempre foram do conhecimento da autora e relativamente aos quais fundou as suas expetativas negociais, dizem respeito ao: 1. valor base da venda do imóvel, que se cifrava em 178.000,00 € (cento e setenta e oito mil euros); 2. valor pelo qual o imóvel viria a ser efetivamente vendido, isto é, 491,100 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros). Z - Nunca tendo sido comunicado à autora qual era o valor da quantia exequenda – elemento relevante para efeitos de fixação da sua remuneração -, não nos parece legítimo exigir que um declaratário normal, colocado na sua posição, deduziria que a remuneração que iria receber ao abrigo daquele contrato poderia ser de 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos). AA - Toda a conduta empreendida pelo réu criou na autora a confiança de que esta iria ser remunerada numa quantia dependente do valor da venda do imóvel. AB - A autora, de boa-fé, fez um investimento de confiança, traduzido no desenvolvimento duma atividade norteada para a realização da venda do imóvel pelo valor mais elevado possível, no sentido de que igualmente mais elevada seria a sua remuneração. AC - Perante a factualidade dada como provada, verifica-se que a autora podia fundadamente confiar que a sua remuneração seria de 3% calculada sobre o valor da venda, pois não poderia considerar a variável da quantia exequenda, por nunca lhe ter sido comunicada, nem lhe ter sido feita qualquer referência concreta no contrato outorgado, nem na documentação complementar. AD - É legítimo à autora pretender a condenação do réu a pagar-lhe a quantia de 18.028,38 € (dezoito mil e vinte e oito euros e trinta e oito cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, correspondente à remuneração equivalente a 3% do valor pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido [491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros)] deduzido valor de 93,21 € (noventa e três euros e vinte e um cêntimos) [75,78 € + I.V.A.] já paga pelo réu. AE - Decidindo de modo diverso, o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento da matéria de facto e violou o disposto no artigo 236.º do Código Civil. Em contra-alegações, o Apelado Ministério Público pugna pela confirmação da sentença recorrida. Factos Provados A - Por escrito de cópia a fls. 80, intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária”, outorgado em 13 de Julho de 2012, cujo teor se dá por repetido, foi acordado entre a Autoridade Tributária e Aduaneira como primeira outorgante e a autora “B…, Lda.”, com sede em Amarante, como segunda outorgante, a celebração de um contrato de mediação imobiliária que se rege pelas normas relativas ao procedimento de selecção de entidades encarregues da venda por negociação particular em processo de execução fiscal (anexo i) que ambos declaram conhecer e aceitar, tendo por objecto por prédio rústico com a área de 25.000 m2, destinado á extracção de pedra para calçada, denominado …, sito na …, freguesia de …, concelho de Alenquer, inscrito na matriz sob o artigo 16. Desse contrato, constava a cláusula 8ª (Remuneração) 1 - É devida à Segunda Contratante, a título de remuneração, a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, com o limite de 5% do valor da quantia exequenda. 2 - Não há lugar ao pagamento de qualquer outra importância além da mencionada no número anterior. 3 - A remuneração só será devida se a Segunda Contratante conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato. 4 - O pagamento da remuneração será efectuado nos 30 dias posteriores à conclusão do negócio visado.” B - O prédio referido em A) foi objecto de venda electrónica, por negociação particular, no dia 16 de Agosto de 2012, tendo sido adjudicado à “D…, Lda.”, pelo preço de € 491.100, no âmbito do processo executivo que correu termos no Serviço de Finanças de Oeiras-1 sob o n.º 1554008010 460 20, sendo a quantia exequenda de € 1.515,51 euros. C - O Serviço de Finanças de Oeiras-1 fixou a remuneração devida à autora, ao abrigo da cláusula Oitava referida em A em € 93,21, com IVA incluído, que pagou à autora. Provenientes da Audiência de Julgamento 1º - A autora ignorava o valor da quantia exequenda referida em B e, como tal, o limite máximo de remuneração referido em C. 2º - Se a autora soubesse o valor da quantia exequenda não teria celebrado o acordo referido em A. 3º - Pois as despesas de angariação ficariam sempre acima do valor da remuneração. Factos Instrumentais Julgados Provados nesta 2ª Instância 1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial. 2. Por lapso dos serviços, o Réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste. 3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu. 4. A autora gastou quantia não exactamente apurada em angariação, gasolina e portagens. 5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a factura sob o n.º ….. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos. Os Factos e o Direito As questões colocadas pelo presente recurso são, em substância, as seguintes: - saber se foram incorrectamente julgados os seguintes factos, os quais deveriam integrar o elenco dos factos provados: 1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial. 2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste. 3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu. 4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens. 5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a factura sob o n.º …. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos. - Saber se a Autora justifica o pedido efectuado nos autos, pois, apesar de constar da redacção do contrato, nem autora nem réu pretenderam que a remuneração estivesse dependente da quantia exequenda, mas apenas e tão só do valor pelo qual o imóvel viesse efectivamente a ser vendido – como um declaratário normal, colocado na posição da Autora, entenderia, face aos elementos que constam do próprio contrato e dos que lhe foram comunicados antes e aquando da celebração daquele. - Saber se toda a conduta empreendida pelo Réu criou na Autora a confiança de que esta iria ser remunerada numa quantia dependente do valor da venda do imóvel, pelo que esta autora, de boa-fé, fez um investimento de confiança, traduzido no desenvolvimento duma actividade norteada para a realização da venda do imóvel pelo valor mais elevado possível, no sentido de que igualmente mais elevada seria a sua remuneração. - Saber se os autos demonstram um enriquecimento injustificado do Réu. Vejamos pois. I A Autora pretende, em primeiro lugar, que sejam considerados para a decisão uma série de factos, que elenca, sobre os quais cumpre porém observar que não constam da alegação das partes, com excepção do facto relativo à angariação do interessado e efectivo comprador pela Autora (facto este que já se deduziria porém dos demais factos fixados em 1ª instância, nem sequer tendo sido impugnado pelo Réu, na respectiva contestação). Tratando-se de factos instrumentais que contribuem para a prova dos factos essenciais que, esses sim, constituem a causa de pedir e fundamentam a solução positiva da acção, do ponto de vista do pedido (cf. artº 5º nºs 1 e 2 CPCiv), há que constatar que apenas relevam se resultarem da discussão da causa (artº 5º nº2 al.a) e, bem assim, se mostrarem relevância para a prova dos citados factos essenciais. À primeira vista, essa relevância seria pequena, quase nula, posto que os factos principais alegados pela Autora resultaram demonstrados, e apenas a interpretação das cláusulas do contrato de mediação em que a Autora se fundamentou levou à improcedência da acção. Todavia, colocada a esta instância a interpretação do citado contrato à luz do disposto no artº 236º nº1 CPCiv, norma que, conforme é sabido, coloca os tribunais não perante puras questões de direito interpretativas, mas também perante questões de facto, relativas à determinação/indagação da real vontade/intenção dos contraentes (por todos, cf. S.T.J. 8/3/2012 Col.I/123, relatado pelo Consº Serra Batista), bem como aludida na sentença recorrida, bem como nas alegações de recurso, a possibilidade de integração dos factos alegados não apenas nas consequências decorrentes do cumprimento de um contrato, mas também das consequências da falta ou dos vícios da vontade de um dos celebrantes do contrato, no caso, a mediadora Autora, do abuso de direito (conduta contrária aos deveres dimanados da boa fé) ou do enriquecimento injustificado, por parte do Réu, entendemos que é de analisar a prova dos factos instrumentais a que se referem as doutas alegações de recurso. E no que a esse análise respeita, haveremos de concluir que a solução é bem simples – tais factos são consensuais no processo, e decorreram pacificamente do depoimento das testemunhas, designadamente da chefe de serviço de finanças e do técnico adjunto, da repartição de Oeiras, ouvidos em julgamento. É pacífico que o edital foi elaborado pelos serviços de finanças, mas deve acrescentar-se, conforme depoimento de E… (chefe de serviço) que não é prática habitual dos serviços de finanças fazerem constar dos editais para venda o montante da quantia exequenda, precisamente porque este montante pode variar, com o decurso do processo. É pacífico que o Réu não revelou à Autora o montante da quantia exequenda, e não o fez por lapso (atribuível ao técnico F…, como este confessou em audiência); por outro lado, é certo que a Autora havia já colaborado com serviços de mediação com a A.T., mas nunca se lhe havia colocado a questão de ser remunerada abaixo de 3% de comissão sobre o valor do prédio – precisamente porque sempre ocorrera, por mero acaso, que as quantias exequendas eram avultadas (como decorreu do depoimento dos gerentes da Autora). É pacífico que foi a Autora que angariou o comprador, fruto da respectiva actividade, que emitiu a factura junta com a P.I., e que esta Autora fez, pelo menos, uma viagem a Oeiras, de automóvel (com dispêndio de combustível e portagens), e desenvolveu a respectiva actividade de divulgação do imóvel para venda, através, p.e., de diversos “sites” na internet, embora o valor de despesas de € 600 ou € 700 nos tenha parecido algo conclusivo, no depoimento, em declarações de parte, dos gerentes da Autora, merecendo a respectiva prova um maior detalhe, a que não se procedeu no processo. Tal justifica a prova dos factos que acrescentámos ao elenco dos provados – elenco para o qual remetemos, nesta altura. II A análise juscivilística dos factos apurados não nos conduz, em rigor, ao enquadramento constante das doutas alegações de recurso. Desde logo, o sentido que um declaratário normal (artº 236º nº1 CCiv) atribuiria à cláusula do contrato de mediação relativa à remuneração da mediadora é que esta remuneração teria como tecto ou limite máximo o valor de 5% da quantia exequenda – a cláusula é clara e não admite dúvida ou tergiversação. Também não se pode sufragar a existência de um enriquecimento sem causa – artº 473º nº1 CCiv, já que o Réu se limitou, no pagamento que fez à Autora e na recusa a solver o débito que lhe é imputado, a cumprir as cláusulas de um contrato, cláusulas essas que não enriqueceram a A.T. – precisamente porque decorrem de um contrato assumido por todos os contraentes, designadamente a Autora. Nesse aspecto, portanto, sibi imputet. A tutela jurídica dos direitos da Autora terá de seguir outros caminhos. Entre esses, a douta sentença recorrida recorreu, adequadamente, à ponderação da figura do erro, enquanto erro de vontade rectius erro que vicia a formação da vontade, previsto nos artºs 251º e 252º CCiv, já que a Autora/mediadora nem sequer colocou a hipótese de a quantia exequenda forçar uma remuneração tão baixa que não cobrisse até os respectivos custos (independentemente de honorários), logo, se a Autora tivesse prefigurado tal hipótese, que se verificava no contrato em causa, não o teria celebrado. Não se nos afigura porém que fosse caso de aplicação das regras sobre “resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”, enquanto erro sobre os motivos/base do negócio – artº 252º nº2 CCiv. Apesar de os artºs 251º (erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio) e 252º (erro sobre os motivos) comportarem uma redacção complexa, que não facilita a abstracção, afigura-se habitualmente na doutrina que a “base do negócio” (artº 252º nº2), integrante dos “motivos”, comporta os elementos essenciais para a formação da vontade do declarante. Nas palavras de Larenz, citado pelo Prof. Vaz Serra, Revista Decana, 104º/365, por sua vez citado no Ac.S.T.J. 18/1/96 Col.I/51, relatado pelo Consº Metello de Nápoles, tratar-se-ia de um erro nas representações das partes acerca de uma determinada situação de facto, que as orientou nas suas esperanças e nos seus cálculos. Por exemplo, o Ac.R.P. 15/5/95 Bol.447/562, relatado pelo Consº Paiva Gonçalves, cit. in Prof. Menezes Cordeiro, Tratado – Parte Geral, I (1ª ed.), pg. 547, nota 1260, refere o caso de um vendedor a quem a Câmara adquire por baixo preço, invocando a alternativa de expropriação para um parque, mas Câmara que, após, vem a vender para construção. Do exposto se extrai que a viciação da vontade da Autora, que existiu, não se situou em momento prévio ou circunstancial ao negócio, mas integrou os elementos do próprio negócio – foi um erro sobre o objecto do negócio, na sua componente de remuneração, abarcável apenas na previsão do artº 251º CCiv. O negócio estaria, nos termos do normativo citado, sujeito a anulação. A anulação, porém, volve-se num direito potestativo de exercício, criando uma situação jurídica nova que se encontra na disponibilidade da parte – neste sentido, a anulação não pode ser decretada pelo tribunal à semelhança de uma mera nulidade (de conhecimento oficioso, artº 286º CCiv, podendo o tribunal decretar também oficiosamente as consequências dessa nulidade, como doutrinou o Assento S.T.J. 4/95 de 28/3/95), mas antes impõe a dedução de um pedido no processo, integrando uma acção declarativa constitutiva (artº 10º nº3 al.c) CPCiv), que manifestamente não existem no processo (acção e pedido), pelo que este caminho de indagação da eventual protecção dos direitos da Autora se nos encontra vedado. III Como resulta dos factos apurados, “a Autora ignorava o valor da quantia exequenda referida em B e, como tal, o limite máximo de remuneração referido em C”, já que, “por lapso dos serviços, o Réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste”. Tais factos são integradores da contra-excepção invocada no processo e que se traduziu nos factos provados. Retira-se igualmente de todo o complexo factual (e foi pacífico no processo) que o contrato de mediação dos autos constitui um modelo da Autoridade Tributária, pré-redigido e entregue ao mediador para preenchimento apenas dos dados relativos à identificação da empresa, como o foi efectivamente no caso dos autos, sendo complementado por um anexo de onde constem elementos integradores relevantes do contrato – a identificação do bem a vender em execução fiscal, o preço mínimo da venda, o valor da dívida exequenda. Ora, não há dúvida de que a A.T. se encontrava obrigada ao dever de informar devidamente a contraparte, ora Autora, sobre o valor da dívida exequenda, pois que a disparidade de valores, considerando o valor do bem penhorado, face à dívida exequenda, colocava desde logo o contraente detentor da informação perante deveres de cooperação e lealdade, fundados na boa fé, que emanam dos deveres laterais ou acessórios do contrato, nos termos do artº 762º CCiv, e que haviam surgido já na fase pré-contratual – artº 227º CCiv. Em particular, os deveres de lealdade ou de informação, que proíbem às partes a assunção de atitudes que induzam em erro ou provoquem danos injustificados. Estes institutos fundam-se na tutela da confiança do sujeito na correcção, honestidade, lisura e lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de lhe provocar danos, assumindo assim um carácter susceptível de avaliação ética, que não meramente cognitiva ou psicológica (assim, Prof. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, I/539ss., cit. in S.T.J. 14/1/2014 Col.I/49, relatado pelo Consº Hélder Roque) – embora não se reconduzam tout court ao abuso de direito (artº 334º CCiv) têm de comum, com esta figura, o facto de contemplarem a ofensa da confiança da contraparte e a ofensa da boa fé na conduta subjectiva (cf., neste sentido, Ac.R.L. 18/11/2010 Col.V/97, relatado pelo Desemb. Pereira Rodrigues). Ou seja, para o caso que nos ocupa – desde o princípio, e logo na fase pré-contratual, o Réu, através da A.T., sabia do escasso valor da dívida exequenda de forma tal que o contraste para o valor (informado) pelo qual se deveria efectuar a venda era tão notório que um contraente leal e cooperante não poderia deixar de ter avisado a contraparte da disparidade dos valores, que se jogavam entre € 14 733,00 (acrescidos de IVA) e € 93,21 (IVA incluído), a fim de a contraparte (mediadora) formar correctamente a respectiva decisão de contratar. O artº 227º nº1 CCiv estatui: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.” A doutrina é expressa – o âmbito do artº 227º abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento; o contrato pode ter sido validamente concluído e, ainda assim, a responsabilidade a atribuir ao co-contratante se reportar a um comportamento anterior ao contrato, a um comportamento pré-contratual ilícito (ut S.T.J. 24/10/95 Bol.450/443, relatado pelo Consº Torres Paulo, Profª Ana Prata, Notas Sobre a Responsabilidade Pré-Contratual, pg.180, e Prof. Almeida Costa, Revista Decana, 116º/101) – em todas as previsões, pode funcionar o instituto da responsabilidade civil pré-contratual, à luz do disposto no artº 227º nº1 CCiv. Na verdade, o que se encontra em causa no disposto no artº 227º CCiv é a violação do princípio legal da boa fé, ou, em outra formulação, o dever de negociar honestamente (Prof. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, I-585 e O Direito, 125º/164), que não a concepção antiga, que via a responsabilidade pré-contratual como proveniente de um “contrato tácito” não cumprido entre as partes. Se é certo que, na maior parte das previsões legais de dano ocorrido por via da própria celebração do contrato ou das respectivas negociações, o usualmente chamado dano in contrahendo, por oposição ao dano decorrente da execução do contrato (dano ex contractu), cobre apenas o dano negativo (o dano que não teria ocorrido se o contrato não tivesse sido celebrado), tal não tem que ocorrer forçosamente. A este respeito, entende a doutrina que, em determinadas situações, deverão ser compensadas as vantagens que a parte inocente teria auferido se não tivesse sido frustrada a expectativa que legitimamente detinha quanto a tal conclusão (entre outros, Prof. Menezes Cordeiro, O Direito cit., pg.166, Da Modernização do Direito Civil, I - § 44, Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, artº 227º - nota 3, louvando-se em Prof. Vaz Serra, Revista Decana, 110º/285, Prof. P. Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, 2008, pg. 1135, S.T.J. 20/3/2012 Col.I/163, relatado pelo Consº Gregório Jesus, Ac.R.E. 22/6/04 Col.III/255, relatado pela Desembª Ana Resende, e Ac.R.E. 11/11/99 Col.V/262, relatado pelo Consº Fernando Bento), como expressão da já referida violação do princípio legal da boa fé e porque não se exclui do âmbito do artº 227º C.Civ. a compensação do prejuízo advindo de um contrato validamente celebrado. “Se há casos em que, não fora o ilícito pré-negocial, o prejudicado não teria encetado o processo pré-negociatório ou não teria concluído o negócio, outros há em que uma das partes, dada a completude do acordo negocial já alcançado, tem direito à celebração do negócio, sendo o seu prejuízo, pois, o consubstanciado na privação dos efeitos jurídico-patrimoniais do negócio e respectivo cumprimento” (Profª Ana Prata, op. cit., pg. 179). É o caso dos autos – não apenas se verificou a conclusão do negócio de mediação, como também se verificou a conclusão do objecto da mediação, com a angariação de um cliente e com a celebração, por esse cliente, do contrato de compra e venda que a referida angariação visava. Cabe lembrar também que a natureza obrigacional da responsabilidade pré-contratual implica presunção de culpa sobre a parte faltosa, nos termos do artº 799º nº1 CCiv. O que se encontra em causa, assim, na reparação do dano, é a reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação – artº 562º CCiv, incumbindo ao tribunal apreciar não apenas a culpa do lesante, como a culpa do lesado, nos termos gerais – artº 570º nº1 CCiv. O regime da obrigação de indemnizar, seja qual for a fonte desta, é o dos artºs 562ºss. CCiv – como alude o Prof. Menezes Cordeiro, Tratado – Parte Geral, I, 1ª ed., pg. 346, há que ponderar as regras da determinação da indemnização por força da responsabilidade civil e, mesmo à luz da definição negativa do artº 563º CCiv, perguntar quais os bens protegidos pela boa fé violada; se se tratar da confiança “teremos de ver o âmbito desta, designadamente o círculo do investimento de confiança”. Este investimento de confiança da Autora todo ele se centrou numa remuneração que fosse idêntica ou muito semelhante a quantia equivalente a 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, já que o eventual limite de 5% do valor da quantia exequenda nunca se lhe colocou, desde logo pela violação dos deveres de informação, por parte da A.T., mas também porque tal não lhe ocorreria, numa situação de proporcionalidade (tendência verificável, até noutras idênticas situações de mediação em que a Autora interveio) entre o valor do bem penhorado e o valor da quantia exequenda. E, nesse pressuposto, a Autora angariou um cliente e a transmissão do bem, em venda judicial por negociação particular, veio mesmo a ser realizada. Ascende o valor do prejuízo causalmente provocado pela conduta do Réu, ao prejuízo verificado no investimento de confiança, ou seja, na não satisfação à Autora do valor de 3% sobre a quantia pela qual a venda judicial foi efectivamente realizada. Está assim em dívida o valor peticionado no processo – a quantia referida atrás, acrescida de IVA, e deduzida do montante pago entretanto pelo Réu à Autora, acrescida de juros, à taxa legal, desde a invocada data da factura – 30/10/2012. IV Esclareça-se ainda, para finalizar, que não existe na pronúncia deste tribunal, nos termos expostos, qualquer violação do princípio da substanciação ou violação do disposto no artº 615º nº1 al.e) 2ª parte CPCiv. Na verdade, são os factos invocados como contra-excepção, a falta de conhecimento da quantia exequenda por parte da Autora, de considerar como verdadeiros factos constitutivos do direito invocado, e, como tal, integrando a causa de pedir. Finalmente para afirmar que, no processo, também se verificaria a existência de um concurso real de tutelas, de um lado pela responsabilidade pré-contratual, de outro por via de responsabilidade contratual, também por violação da boa fé na execução do contrato, nos termos do disposto no artº 762º nº2 CCiv – a solução obtida, com base na responsabilidade pré-contratual é a que se nos afigura mais próxima da integração do complexo factual que nos foi dado. Em conclusão, os autos fornecem prova suficiente da violação de deveres genéricos de boa fé e lealdade por parte do Réu, enquanto omitiu informação muito relevante para a prossecução das finalidades do contrato e/ou para o investimento de confiança efectuado pela Autora. Em conclusão, o recurso merece procedência, com a condenação do Réu no pedido formulado. Resumindo a fundamentação: I – Se a viciação da vontade da Autora não se situou em momento prévio ou circunstancial ao negócio, mas integrou os elementos do próprio negócio – foi um erro sobre o objecto do negócio, na sua componente de remuneração, abarcável apenas na previsão do artº 251º CCiv, que não erro sobre os motivos/base do negócio – artº 252º nº2 CCiv, que se verifica apenas nos casos de um erro nas representações da parte acerca de uma determinada situação de facto prévia ou circunstancial, que orientou a parte nas suas esperanças e nos seus cálculos. II – Os factos que integram contra-excepção invocada são verdadeiros factos constitutivos do direito do Autor. III – A A.T. encontrava-se obrigada ao dever de informar devidamente a contraparte, mediadora, sobre o valor da dívida exequenda, pois que a disparidade de valores a considerar para remuneração, o do bem penhorado, face à dívida exequenda, colocava o contraente detentor da informação perante deveres de cooperação e lealdade, fundados na boa fé, que emanam dos deveres laterais ou acessórios do contrato, nos termos do artº 762º CCiv, e que haviam surgido já na fase pré-contratual – artº 227º CCiv. IV – O âmbito do artº 227º abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento. V – A indemnização do dano pré-contratual tem por critério o dos artºs 562ºss. CCiv, cabendo ponderar as regras da determinação da indemnização à luz da definição negativa do artº 563º CCiv, perguntando quais os bens protegidos pela boa fé violada; se se tratar da confiança terá de se indagar o círculo do investimento de confiança. VI – Se o investimento de confiança da mediadora todo ele se centrou numa remuneração que fosse idêntica ou muito semelhante a quantia equivalente a 3%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, já que o eventual limite de 5% do valor da quantia exequenda nunca se lhe colocou, quer pela violação dos deveres de informação, por parte da A.T., quer pela flagrante desproporcionalidade de valores, entre o do bem penhorado e o da quantia exequenda, e se, nesse pressuposto, a mediadora angariou um cliente e a transmissão do bem, em venda judicial por negociação particular, veio mesmo a ser realizada, ascende o valor do prejuízo causalmente provocado pela conduta do Réu, ao prejuízo verificado no investimento de confiança, ou seja, na não satisfação à Autora do valor de 3% sobre a quantia pela qual a venda judicial foi efectivamente realizada. Dispositivo (artº 202º nº1 C.R.P.): Julga-se procedente, por provado, o recurso de apelação interposto pela Autora e, em consequência, revoga-se a douta sentença recorrida, condenando agora o Réu a pagar à Autora a quantia de € 18.028,38, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30/10/2012, data da emissão da factura, até integral pagamento. Sem custas, por os não dever o Apelado. Porto, 7/IV/2016 Vieira e Cunha Maria Eiró João Proença

Sumário

I- Se a viciação da vontade da Autora não se situou em momento prévio ou circunstancial ao negócio, mas integrou os elementos do próprio negócio – foi um erro sobre o objecto do negócio, na sua componente de remuneração, abarcável apenas na previsão do artº 251º CCiv, que não erro sobre os motivos/base do negócio – artº 252º nº2 CCiv, que se verifica apenas nos casos de um erro nas representações da parte acerca de uma determinada situação de facto prévia ou circunstancial, que orientou a parte nas suas esperanças e nos seus cálculos.

II- Os factos que integram contra-excepção invocada são verdadeiros factos constitutivos do direito do Autor.

III- A A.T. encontrava-se obrigada ao dever de informar devidamente a contraparte, mediadora, sobre o valor da dívida exequenda, pois que a disparidade de valores a considerar para remuneração, o do bem penhorado, face à dívida exequenda, colocava o contraente detentor da informação perante deveres de cooperação e lealdade, fundados na boa fé, que emanam dos deveres laterais ou acessórios do contrato, nos termos do artº 762º CCiv, e que haviam surgido já na fase pré-contratual – artº 227º CCiv.

IV- O âmbito do artº 227º abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento.

V- A indemnização do dano pré-contratual tem por critério o dos artºs 562ºss. CCiv, cabendo ponderar as regras da determinação da indemnização à luz da definição negativa do artº 563º CCiv, perguntando quais os bens protegidos pela boa fé violada; se se tratar da confiança terá de se indagar o círculo do investimento de confiança.

VI- Se o investimento de confiança da mediadora todo ele se centrou numa remuneração que fosse idêntica ou muito semelhante a quantia equivalente a 3%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, já que o eventual limite de 5% do valor da quantia exequenda nunca se lhe colocou, quer pela violação dos deveres de informação, por parte da A.T., quer pela flagrante desproporcionalidade de valores, entre o do bem penhorado e o da quantia exequenda, e se, nesse pressuposto, a mediadora angariou um cliente e a transmissão do bem, em venda judicial por negociação particular, veio mesmo a ser realizada, ascende o valor do prejuízo causalmente provocado pela conduta do Réu, ao prejuízo verificado no investimento de confiança, ou seja, na não satisfação à Autora do valor de 3% sobre a quantia pela qual a venda judicial foi efectivamente realizada.

Texto Integral

• Rec.1993/13.3TBAMT.P1. Relator – Vieira e Cunha. Adjuntos – Desembargadores Maria Eiró e João Proença Costa. Decisão recorrida de 15/7/2015

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Os Factos

Recurso de apelação interposto na acção com processo declarativo e forma comum nº1993/13.3TBAMT, da Instância Local Cível da Comarca do Porto-Este (Amarante).

Autora – B…, Ldª.

Réu – Estado Português (Autoridade Tributária e Aduaneira), representado pelo Ministério Público.

Pedido

Que se se condene o Réu a pagar à Autora a quantia de € 18.028,38, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30/10/2012, data da emissão da factura, até integral pagamento.

Tese da Autora

Em 13 de Julho de 2012, ajustou com o réu, através da Autoridade Tributária e Aduaneira um contrato de mediação imobiliária a submeter à disciplina do DL. nº211/2004 de 20 de Agosto, tendo por objecto um prédio rústico denominado “C…”, sito na freguesia de …, concelho de Alenquer, destinado a pedreira.

Tal prédio foi vendido à sociedade “D…, Lda.” pelo preço de € 491.100 euros, através da intervenção da autora, tendo a autora direito à remuneração de 3%, estabelecida no artº 8º do contrato de mediação imobiliária, que se cifra em € 18.121,59 euros, já com IVA incluído à taxa legal de 23%.

Porém, o réu apenas pagou à autora a quantia de € 93,21, pretendendo a autora haver do réu a soma em falta de € 18.028,38.

Tese do Réu

Como a Autora alega, a remuneração acordada foi de 3%, porém com o limite de 5% do valor da quantia exequenda, a qual, in casu, era de € 1.515,51, donde promana que a remuneração se mede em € 75,78, a que acresce IVA no valor de €17,43, ou seja, precisamente a soma já paga de € 93,21.

Sentença

Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, o pedido formulado foi julgado improcedente e o Réu absolvido do mesmo.

Conclusões do Recurso de Apelação da Autora

A- A sentença recorrida enferma de omissão de pronúncia quanto a factos relevantes para a decisão.

B- Foram incorretamente julgados os seguintes factos, os quais deveriam integrar o elenco dos factos provados:

1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial.

2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste.

3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens.

5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º ….. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos.

C- O tribunal a quo julgou improcedente a ação, não obstante ter considerado que:

1. entre autora e réu foi celebrado o contrato de mediação imobiliária junto aos autos;

2. “(…) o imóvel foi vendido graças à providencial intervenção da autora (…)” – cfr. fls. 12 da sentença recorrida;

3. “(…) por força da situação geográfica da sua sede (Amarante) e do prédio (na .., Alenquer), a autora de boa fé, suportou despesas em deslocações, seguramente muito superiores ao valor da remuneração percebida que não atinge sequer 100 euros.

D- Entendeu, contudo, o tribunal a quo que “(…) a autora deveria ter enquadrado a factualidade como sendo a de erro-vício sobre os motivos, prevista no art.º 252 n.º 2 do CC, (…)”.

E- Não obstante o tribunal a quo até ter equacionado, com suporte num juízo de equidade, a possibilidade de concessão de uma compensação à autora, entendeu não o dever fazer, basicamente, por três motivos:

1. a compensação nunca poderia ser superior ao da quantia exequenda (1.515,51 €);

2. porque o estado – réu – “em nada contribuiu para o equívoco”;

3. “Se a ação procedesse, aí seria um negócio muito mais ruinoso, desta vez para o Estado que remuneraria cerca de 18.000 euros para recuperar em troca cerca 1.500 euros.”

F- Não podemos concordar com o enquadramento jurídico que o tribunal a quo faz dos factos.

G- Na verdade, tendo a nosso ver resultado, também, provado que:

1. No edital da venda – cuja cópia se mostra junta com a p.i. sob o documento n.º 2 – não é feita qualquer referência ao valor da execução, mas apenas e só ao valor base da venda do imóvel como sendo de 178.000,00 € (cento e setenta e oito mil euros);

2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste;

3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens.

5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º …. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos; parece-nos, logo à partida, que a decisão proferida pelo tribunal a quo não se afigure justa, ao conformar-se com o facto de o réu e o executado nos autos no âmbito dos quais se efetuou a venda objeto do contrato de mediação aqui em causa, tivessem retirado proveito dos esforços e atividade de mediação imobiliária da autora – que logrou conseguir vender pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) o imóvel objeto do contrato de mediação – e não tivesse considerado desproporcionada uma remuneração de uns muito modestos

75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos)!

H- Houve um enriquecimento injustificado de outrem à custa dos esforços e atividade de angariação empreendidos pela autora, cujo resultado final – venda de um imóvel pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) – não se compadece minimamente com a remuneração que o réu pretende ver ser arbitrada à autora.

I- O contrato de mediação imobiliária outorgado entre autora e réu contém uma cláusula de remuneração que não lhe foi atribuída qualquer importância nem pelo réu, nem, forçosamente, pela autora (que sempre a ignorou em absoluto).

J- Por força do que se encontra escrito no contrato outorgado entre autora e réu, a remuneração devida pelo segundo à primeira dependeria de duas variáveis:

1. valor pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado;

2. valor da quantia exequenda.

K- O réu nunca quis que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 5% do valor da quantia exequenda, por esse motivo nunca lhe deu sequer a conhecer qual era o valor da quantia exequenda.

L- Sempre quis o réu que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 3% do valor pelo qual o imóvel viesse efetivamente a ser vendido.

M- Como resultou da prova produzida, o réu nunca comunicou à autora qual era o valor da quantia exequenda nos autos de execução fiscal ao abrigo dos quais viria a ser efetuada a venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária.

N- O valor da quantia exequenda não consta em nenhum dos documentos que serviram de base ao contrato precisamente porque o réu nunca lhe quis atribuir qualquer relevância.

O- Corrobora esse facto a circunstância daquele valor não ter ser sido sequer mencionado onde seria natural que o fosse, designadamente do Anexo II do contrato de mediação imobiliária, junto com a p.i. sob o documento n.º 1.

P- Tal valor não aparece referido em lado algum da documentação assinada entre as partes, nem o réu transmitiu à autora essa informação, antes ou aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária, deliberadamente.

Q- Ditam as mais elementares regras da experiência comum, jamais uma sociedade comercial, como a autora, sediada em Amarante, outorgaria um contrato como aquele que está em causa nos autos, se soubesse de antemão que o valor máximo da remuneração que iria auferir, para realizar um negócio cujo imóvel objeto da venda se situava na … (Alenquer), se cifraria numa remuneração máxima de uns meros 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos).

R- O valor reclamado pela autora nestes autos é o único que encontra suporte nas negociações prévias ao contrato e nos termos contratuais efetivamente outorgados.

S- Não era intenção do réu, nem antes, nem aquando, nem depois da celebração do contrato, pagar à autora um valor de remuneração que fosse dependente da quantia exequenda, mas sim pagar-lhe uma remuneração que fosse dependente do valor pelo qual o imóvel viesse s ser efetivamente vendido.

T- Apesar constar da redação do contrato, nem autora nem réu pretenderam que a remuneração estivesse dependente da quantia exequenda, mas apenas e tão só do valor pelo qual o imóvel viesse efetivamente a ser vendido.

U- De acordo com o disposto no art.º 236.º do Código Civil, “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante”.

V- Um declaratário normal, colocado na posição da autora, entenderia, face aos elementos que constam do próprio contrato e dos que lhe foram comunicados antes e aquando da celebração daquele, deduziria que a sua remuneração seria de 3% sobre o valor pelo qual o imóvel viesse a ser vendido.

W- O objetivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante e não o sentido que este lhe quis efetivamente atribuir – neste sentido encontramos os ensinamentos dos Professores PIRES DE LIMA e ANUNES VARELA, em anotação ao art.º 236.º do Código Civil, in “Código Civil Anotado – Vol. I”, Coimbra Editora, 4.ª Edição, pág. 223.

X- As regras constantes dos arts. 236.º e seguintes do Código Civil constituem diretrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela atividade interpretativa e o que basicamente se retira do art.º 236.º do Código Civil é que, em homenagem aos princípios da proteção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor).

Y- Os únicos dois valores que sempre foram do conhecimento da autora e relativamente aos quais fundou as suas expetativas negociais, dizem respeito ao:

1. valor base da venda do imóvel, que se cifrava em 178.000,00 € (cento e setenta e oito mil euros);

2. valor pelo qual o imóvel viria a ser efetivamente vendido, isto é, 491,100 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros).

Z- Nunca tendo sido comunicado à autora qual era o valor da quantia exequenda – elemento relevante para efeitos de fixação da sua remuneração -, não nos parece legítimo exigir que um declaratário normal, colocado na sua posição, deduziria que a remuneração que iria receber ao abrigo daquele contrato poderia ser de 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos).

AA- Toda a conduta empreendida pelo réu criou na autora a confiança de que esta iria ser remunerada numa quantia dependente do valor da venda do imóvel.

AB- A autora, de boa-fé, fez um investimento de confiança, traduzido no desenvolvimento duma atividade norteada para a realização da venda do imóvel pelo valor mais elevado possível, no sentido de que igualmente mais elevada seria a sua remuneração.

AC- Perante a factualidade dada como provada, verifica-se que a autora podia fundadamente confiar que a sua remuneração seria de 3% calculada sobre o valor da venda, pois não poderia considerar a variável da quantia exequenda, por nunca lhe ter sido comunicada, nem lhe ter sido feita qualquer referência concreta no contrato outorgado, nem na documentação complementar.

AD- É legítimo à autora pretender a condenação do réu a pagar-lhe a quantia de 18.028,38 € (dezoito mil e vinte e oito euros e trinta e oito cêntimos), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, correspondente à remuneração equivalente a 3% do valor pelo qual o imóvel foi efetivamente vendido [491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros)] deduzido valor de 93,21 € (noventa e três euros e vinte e um cêntimos) [75,78 € + I.V.A.] já paga pelo réu.

AE- Decidindo de modo diverso, o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento da matéria de facto e violou o disposto no artigo 236.º do Código Civil.

Em contra-alegações, o Apelado Ministério Público pugna pela confirmação da sentença recorrida.

Factos Provados

A- Por escrito de cópia a fls. 80, intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária”, outorgado em 13 de Julho de 2012, cujo teor se dá por repetido, foi acordado entre a Autoridade Tributária e Aduaneira como primeira outorgante e a autora “B…, Lda.”, com sede em Amarante, como segunda outorgante, a celebração de um contrato de mediação imobiliária que se rege pelas normas relativas ao procedimento de selecção de entidades encarregues da venda por negociação particular em processo de execução fiscal (anexo i) que ambos declaram conhecer e aceitar, tendo por objecto por prédio rústico com a área de 25.000 m2, destinado á extracção de pedra para calçada, denominado …, sito na …, freguesia de …, concelho de Alenquer, inscrito na matriz sob o artigo 16.

Desse contrato, constava a cláusula 8ª (Remuneração)

1- É devida à Segunda Contratante, a título de remuneração, a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, com o limite de 5% do valor da quantia exequenda.

2- Não há lugar ao pagamento de qualquer outra importância além da mencionada no número anterior.

3- A remuneração só será devida se a Segunda Contratante conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato.

4- O pagamento da remuneração será efectuado nos 30 dias posteriores à conclusão do negócio visado.”

B- O prédio referido em A) foi objecto de venda electrónica, por negociação particular, no dia 16 de Agosto de 2012, tendo sido adjudicado à “D…, Lda.”, pelo preço de € 491.100, no âmbito do processo executivo que correu termos no Serviço de Finanças de Oeiras-1 sob o n.º 1554008010 460 20, sendo a quantia exequenda de € 1.515,51 euros.

C- O Serviço de Finanças de Oeiras-1 fixou a remuneração devida à autora, ao abrigo da cláusula Oitava referida em A em € 93,21, com IVA incluído, que pagou à autora.

Provenientes da Audiência de Julgamento

1º A autora ignorava o valor da quantia exequenda referida em B e, como tal, o limite máximo de remuneração referido em C.

2º Se a autora soubesse o valor da quantia exequenda não teria celebrado o acordo referido em A.

3º Pois as despesas de angariação ficariam sempre acima do valor da remuneração.

Factos Instrumentais Julgados Provados nesta 2ª Instância

1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial.

2. Por lapso dos serviços, o Réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste.

3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

4. A autora gastou quantia não exactamente apurada em angariação, gasolina e portagens.

5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a factura sob o n.º ….. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos.

Os Factos e o Direito

As questões colocadas pelo presente recurso são, em substância, as seguintes:

- saber se foram incorrectamente julgados os seguintes factos, os quais deveriam integrar o elenco dos factos provados:

1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial.

2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste.

3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

4. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens.

5. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a factura sob o n.º …. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos.

- Saber se a Autora justifica o pedido efectuado nos autos, pois, apesar de constar da redacção do contrato, nem autora nem réu pretenderam que a remuneração estivesse dependente da quantia exequenda, mas apenas e tão só do valor pelo qual o imóvel viesse efectivamente a ser vendido – como um declaratário normal, colocado na posição da Autora, entenderia, face aos elementos que constam do próprio contrato e dos que lhe foram comunicados antes e aquando da celebração daquele.

- Saber se toda a conduta empreendida pelo Réu criou na Autora a confiança de que esta iria ser remunerada numa quantia dependente do valor da venda do imóvel, pelo que esta autora, de boa-fé, fez um investimento de confiança, traduzido no desenvolvimento duma actividade norteada para a realização da venda do imóvel pelo valor mais elevado possível, no sentido de que igualmente mais elevada seria a sua remuneração.

- Saber se os autos demonstram um enriquecimento injustificado do Réu.

Vejamos pois.

A Autora pretende, em primeiro lugar, que sejam considerados para a decisão uma série de factos, que elenca, sobre os quais cumpre porém observar que não constam da alegação das partes, com excepção do facto relativo à angariação do interessado e efectivo comprador pela Autora (facto este que já se deduziria porém dos demais factos fixados em 1ª instância, nem sequer tendo sido impugnado pelo Réu, na respectiva contestação).

Tratando-se de factos instrumentais que contribuem para a prova dos factos essenciais que, esses sim, constituem a causa de pedir e fundamentam a solução positiva da acção, do ponto de vista do pedido (cf. artº 5º nºs 1 e 2 CPCiv), há que constatar que apenas relevam se resultarem da discussão da causa (artº 5º nº2 al.a) e, bem assim, se mostrarem relevância para a prova dos citados factos essenciais.

À primeira vista, essa relevância seria pequena, quase nula, posto que os factos principais alegados pela Autora resultaram demonstrados, e apenas a interpretação das cláusulas do contrato de mediação em que a Autora se fundamentou levou à improcedência da acção.

Todavia, colocada a esta instância a interpretação do citado contrato à luz do disposto no artº 236º nº1 CPCiv, norma que, conforme é sabido, coloca os tribunais não perante puras questões de direito interpretativas, mas também perante questões de facto, relativas à determinação/indagação da real vontade/intenção dos contraentes (por todos, cf. S.T.J. 8/3/2012 Col.I/123, relatado pelo Consº Serra Batista), bem como aludida na sentença recorrida, bem como nas alegações de recurso, a possibilidade de integração dos factos alegados não apenas nas consequências decorrentes do cumprimento de um contrato, mas também das consequências da falta ou dos vícios da vontade de um dos celebrantes do contrato, no caso, a mediadora Autora, do abuso de direito (conduta contrária aos deveres dimanados da boa fé) ou do enriquecimento injustificado, por parte do Réu, entendemos que é de analisar a prova dos factos instrumentais a que se referem as doutas alegações de recurso.

E no que a esse análise respeita, haveremos de concluir que a solução é bem simples – tais factos são consensuais no processo, e decorreram pacificamente do depoimento das testemunhas, designadamente da chefe de serviço de finanças e do técnico adjunto, da repartição de Oeiras, ouvidos em julgamento.

É pacífico que o edital foi elaborado pelos serviços de finanças, mas deve acrescentar-se, conforme depoimento de E… (chefe de serviço) que não é prática habitual dos serviços de finanças fazerem constar dos editais para venda o montante da quantia exequenda, precisamente porque este montante pode variar, com o decurso do processo.

É pacífico que o Réu não revelou à Autora o montante da quantia exequenda, e não o fez por lapso (atribuível ao técnico F…, como este confessou em audiência); por outro lado, é certo que a Autora havia já colaborado com serviços de mediação com a A.T., mas nunca se lhe havia colocado a questão de ser remunerada abaixo de 3% de comissão sobre o valor do prédio – precisamente porque sempre ocorrera, por mero acaso, que as quantias exequendas eram avultadas (como decorreu do depoimento dos gerentes da Autora).

É pacífico que foi a Autora que angariou o comprador, fruto da respectiva actividade, que emitiu a factura junta com a P.I., e que esta Autora fez, pelo menos, uma viagem a Oeiras, de automóvel (com dispêndio de combustível e portagens), e desenvolveu a respectiva actividade de divulgação do imóvel para venda, através, p.e., de diversos “sites” na internet, embora o valor de despesas de € 600 ou € 700 nos tenha parecido algo conclusivo, no depoimento, em declarações de parte, dos gerentes da Autora, merecendo a respectiva prova um maior detalhe, a que não se procedeu no processo.

Tal justifica a prova dos factos que acrescentámos ao elenco dos provados – elenco para o qual remetemos, nesta altura.

A análise juscivilística dos factos apurados não nos conduz, em rigor, ao enquadramento constante das doutas alegações de recurso.

Desde logo, o sentido que um declaratário normal (artº 236º nº1 CCiv) atribuiria à cláusula do contrato de mediação relativa à remuneração da mediadora é que esta remuneração teria como tecto ou limite máximo o valor de 5% da quantia exequenda – a cláusula é clara e não admite dúvida ou tergiversação.

Também não se pode sufragar a existência de um enriquecimento sem causa – artº 473º nº1 CCiv, já que o Réu se limitou, no pagamento que fez à Autora e na recusa a solver o débito que lhe é imputado, a cumprir as cláusulas de um contrato, cláusulas essas que não enriqueceram a A.T. – precisamente porque decorrem de um contrato assumido por todos os contraentes, designadamente a Autora. Nesse aspecto, portanto, sibi imputet.

A tutela jurídica dos direitos da Autora terá de seguir outros caminhos.

Entre esses, a douta sentença recorrida recorreu, adequadamente, à ponderação da figura do erro, enquanto erro de vontade rectius erro que vicia a formação da vontade, previsto nos artºs 251º e 252º CCiv, já que a Autora/mediadora nem sequer colocou a hipótese de a quantia exequenda forçar uma remuneração tão baixa que não cobrisse até os respectivos custos (independentemente de honorários), logo, se a Autora tivesse prefigurado tal hipótese, que se verificava no contrato em causa, não o teria celebrado.

Não se nos afigura porém que fosse caso de aplicação das regras sobre “resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que o negócio foi concluído”, enquanto erro sobre os motivos/base do negócio – artº 252º nº2 CCiv.

Apesar de os artºs 251º (erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio) e 252º (erro sobre os motivos) comportarem uma redacção complexa, que não facilita a abstracção, afigura-se habitualmente na doutrina que a “base do negócio” (artº 252º nº2), integrante dos “motivos”, comporta os elementos essenciais para a formação da vontade do declarante.

Nas palavras de Larenz, citado pelo Prof. Vaz Serra, Revista Decana, 104º/365, por sua vez citado no Ac.S.T.J. 18/1/96 Col.I/51, relatado pelo Consº Metello de Nápoles, tratar-se-ia de um erro nas representações das partes acerca de uma determinada situação de facto, que as orientou nas suas esperanças e nos seus cálculos.

Por exemplo, o Ac.R.P. 15/5/95 Bol.447/562, relatado pelo Consº Paiva Gonçalves, cit. in Prof. Menezes Cordeiro, Tratado – Parte Geral, I (1ª ed.), pg. 547, nota 1260, refere o caso de um vendedor a quem a Câmara adquire por baixo preço, invocando a alternativa de expropriação para um parque, mas Câmara que, após, vem a vender para construção.

Do exposto se extrai que a viciação da vontade da Autora, que existiu, não se situou em momento prévio ou circunstancial ao negócio, mas integrou os elementos do próprio negócio – foi um erro sobre o objecto do negócio, na sua componente de remuneração, abarcável apenas na previsão do artº 251º CCiv.

O negócio estaria, nos termos do normativo citado, sujeito a anulação.

A anulação, porém, volve-se num direito potestativo de exercício, criando uma situação jurídica nova que se encontra na disponibilidade da parte – neste sentido, a anulação não pode ser decretada pelo tribunal à semelhança de uma mera nulidade (de conhecimento oficioso, artº 286º CCiv, podendo o tribunal decretar também oficiosamente as consequências dessa nulidade, como doutrinou o Assento S.T.J. 4/95 de 28/3/95), mas antes impõe a dedução de um pedido no processo, integrando uma acção declarativa constitutiva (artº 10º nº3 al.c) CPCiv), que manifestamente não existem no processo (acção e pedido), pelo que este caminho de indagação da eventual protecção dos direitos da Autora se nos encontra vedado.

III

Como resulta dos factos apurados, “a Autora ignorava o valor da quantia exequenda referida em B e, como tal, o limite máximo de remuneração referido em C”, já que, “por lapso dos serviços, o Réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste”.

Tais factos são integradores da contra-excepção invocada no processo e que se traduziu nos factos provados.

Retira-se igualmente de todo o complexo factual (e foi pacífico no processo) que o contrato de mediação dos autos constitui um modelo da Autoridade Tributária, pré-redigido e entregue ao mediador para preenchimento apenas dos dados relativos à identificação da empresa, como o foi efectivamente no caso dos autos, sendo complementado por um anexo de onde constem elementos integradores relevantes do contrato – a identificação do bem a vender em execução fiscal, o preço mínimo da venda, o valor da dívida exequenda.

Ora, não há dúvida de que a A.T. se encontrava obrigada ao dever de informar devidamente a contraparte, ora Autora, sobre o valor da dívida exequenda, pois que a disparidade de valores, considerando o valor do bem penhorado, face à dívida exequenda, colocava desde logo o contraente detentor da informação perante deveres de cooperação e lealdade, fundados na boa fé, que emanam dos deveres laterais ou acessórios do contrato, nos termos do artº 762º CCiv, e que haviam surgido já na fase pré-contratual – artº 227º CCiv.

Em particular, os deveres de lealdade ou de informação, que proíbem às partes a assunção de atitudes que induzam em erro ou provoquem danos injustificados.

Estes institutos fundam-se na tutela da confiança do sujeito na correcção, honestidade, lisura e lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de lhe provocar danos, assumindo assim um carácter susceptível de avaliação ética, que não meramente cognitiva ou psicológica (assim, Prof. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, I/539ss., cit. in S.T.J. 14/1/2014 Col.I/49, relatado pelo Consº Hélder Roque) – embora não se reconduzam tout court ao abuso de direito (artº 334º CCiv) têm de comum, com esta figura, o facto de contemplarem a ofensa da confiança da contraparte e a ofensa da boa fé na conduta subjectiva (cf., neste sentido, Ac.R.L. 18/11/2010 Col.V/97, relatado pelo Desemb. Pereira Rodrigues).

Ou seja, para o caso que nos ocupa – desde o princípio, e logo na fase pré-contratual, o Réu, através da A.T., sabia do escasso valor da dívida exequenda de forma tal que o contraste para o valor (informado) pelo qual se deveria efectuar a venda era tão notório que um contraente leal e cooperante não poderia deixar de ter avisado a contraparte da disparidade dos valores, que se jogavam entre € 14 733,00 (acrescidos de IVA) e € 93,21 (IVA incluído), a fim de a contraparte (mediadora) formar correctamente a respectiva decisão de contratar.

O artº 227º nº1 CCiv estatui: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”

A doutrina é expressa – o âmbito do artº 227º abrange quer a ruptura de negociações, quer a conclusão do contrato ineficaz, quer a protecção face a contratos “indesejados” rectius a celebração de um contrato não correspondente às expectativas, devido ao fornecimento pela outra parte de informações erradas ou à omissão do devido esclarecimento; o contrato pode ter sido validamente concluído e, ainda assim, a responsabilidade a atribuir ao co-contratante se reportar a um comportamento anterior ao contrato, a um comportamento pré-contratual ilícito (ut S.T.J. 24/10/95 Bol.450/443, relatado pelo Consº Torres Paulo, Profª Ana Prata, Notas Sobre a Responsabilidade Pré-Contratual, pg.180, e Prof. Almeida Costa, Revista Decana, 116º/101) – em todas as previsões, pode funcionar o instituto da responsabilidade civil pré-contratual, à luz do disposto no artº 227º nº1 CCiv.

Na verdade, o que se encontra em causa no disposto no artº 227º CCiv é a violação do princípio legal da boa fé, ou, em outra formulação, o dever de negociar honestamente (Prof. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, I-585 e O Direito, 125º/164), que não a concepção antiga, que via a responsabilidade pré-contratual como proveniente de um “contrato tácito” não cumprido entre as partes.

Se é certo que, na maior parte das previsões legais de dano ocorrido por via da própria celebração do contrato ou das respectivas negociações, o usualmente chamado dano in contrahendo, por oposição ao dano decorrente da execução do contrato (dano ex contractu), cobre apenas o dano negativo (o dano que não teria ocorrido se o contrato não tivesse sido celebrado), tal não tem que ocorrer forçosamente.

A este respeito, entende a doutrina que, em determinadas situações, deverão ser compensadas as vantagens que a parte inocente teria auferido se não tivesse sido frustrada a expectativa que legitimamente detinha quanto a tal conclusão (entre outros, Prof. Menezes Cordeiro, O Direito cit., pg.166, Da Modernização do Direito Civil, I - § 44, Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, artº 227º - nota 3, louvando-se em Prof. Vaz Serra, Revista Decana, 110º/285, Prof. P. Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, 2008, pg. 1135, S.T.J. 20/3/2012 Col.I/163, relatado pelo Consº Gregório Jesus, Ac.R.E. 22/6/04 Col.III/255, relatado pela Desembª Ana Resende, e Ac.R.E. 11/11/99 Col.V/262, relatado pelo Consº Fernando Bento), como expressão da já referida violação do princípio legal da boa fé e porque não se exclui do âmbito do artº 227º C.Civ. a compensação do prejuízo advindo de um contrato validamente celebrado.

“Se há casos em que, não fora o ilícito pré-negocial, o prejudicado não teria encetado o processo pré-negociatório ou não teria concluído o negócio, outros há em que uma das partes, dada a completude do acordo negocial já alcançado, tem direito à celebração do negócio, sendo o seu prejuízo, pois, o consubstanciado na privação dos efeitos jurídico-patrimoniais do negócio e respectivo cumprimento” (Profª Ana Prata, op. cit., pg. 179).

É o caso dos autos – não apenas se verificou a conclusão do negócio de mediação, como também se verificou a conclusão do objecto da mediação, com a angariação de um cliente e com a celebração, por esse cliente, do contrato de compra e venda que a referida angariação visava.

Cabe lembrar também que a natureza obrigacional da responsabilidade pré-contratual implica presunção de culpa sobre a parte faltosa, nos termos do artº 799º nº1 CCiv.

O que se encontra em causa, assim, na reparação do dano, é a reconstituição da situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação – artº 562º CCiv, incumbindo ao tribunal apreciar não apenas a culpa do lesante, como a culpa do lesado, nos termos gerais – artº 570º nº1 CCiv.

O regime da obrigação de indemnizar, seja qual for a fonte desta, é o dos artºs 562ºss. CCiv – como alude o Prof. Menezes Cordeiro, Tratado – Parte Geral, I, 1ª ed., pg. 346, há que ponderar as regras da determinação da indemnização por força da responsabilidade civil e, mesmo à luz da definição negativa do artº 563º CCiv, perguntar quais os bens protegidos pela boa fé violada; se se tratar da confiança “teremos de ver o âmbito desta, designadamente o círculo do investimento de confiança”.

Este investimento de confiança da Autora todo ele se centrou numa remuneração que fosse idêntica ou muito semelhante a quantia equivalente a 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio for efectivamente concretizado, já que o eventual limite de 5% do valor da quantia exequenda nunca se lhe colocou, desde logo pela violação dos deveres de informação, por parte da A.T., mas também porque tal não lhe ocorreria, numa situação de proporcionalidade (tendência verificável, até noutras idênticas situações de mediação em que a Autora interveio) entre o valor do bem penhorado e o valor da quantia exequenda.

E, nesse pressuposto, a Autora angariou um cliente e a transmissão do bem, em venda judicial por negociação particular, veio mesmo a ser realizada.

Ascende o valor do prejuízo causalmente provocado pela conduta do Réu, ao prejuízo verificado no investimento de confiança, ou seja, na não satisfação à Autora do valor de 3% sobre a quantia pela qual a venda judicial foi efectivamente realizada.

Está assim em dívida o valor peticionado no processo – a quantia referida atrás, acrescida de IVA, e deduzida do montante pago entretanto pelo Réu à Autora, acrescida de juros, à taxa legal, desde a invocada data da factura – 30/10/2012.

Esclareça-se ainda, para finalizar, que não existe na pronúncia deste tribunal, nos termos expostos, qualquer violação do princípio da substanciação ou violação do disposto no artº 615º nº1 al.e) 2ª parte CPCiv.

Na verdade, são os factos invocados como contra-excepção, a falta de conhecimento da quantia exequenda por parte da Autora, de considerar como verdadeiros factos constitutivos do direito invocado, e, como tal, integrando a causa de pedir.

Finalmente para afirmar que, no processo, também se verificaria a existência de um concurso real de tutelas, de um lado pela responsabilidade pré-contratual, de outro por via de responsabilidade contratual, também por violação da boa fé na execução do contrato, nos termos do disposto no artº 762º nº2 CCiv – a solução obtida, com base na responsabilidade pré-contratual é a que se nos afigura mais próxima da integração do complexo factual que nos foi dado.

Em conclusão, os autos fornecem prova suficiente da violação de deveres genéricos de boa fé e lealdade por parte do Réu, enquanto omitiu informação muito relevante para a prossecução das finalidades do contrato e/ou para o investimento de confiança efectuado pela Autora.

Em conclusão, o recurso merece procedência, com a condenação do Réu no pedido formulado.

Resumindo a fundamentação:

II- Os factos que integram contra-excepção invocada são verdadeiros factos constitutivos do direito do Autor.

Dispositivo (artº 202º nº1 C.R.P.):

Julga-se procedente, por provado, o recurso de apelação interposto pela Autora e, em consequência, revoga-se a douta sentença recorrida, condenando agora o Réu a pagar à Autora a quantia de € 18.028,38, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30/10/2012, data da emissão da factura, até integral pagamento.

Sem custas, por os não dever o Apelado.

Porto, 7/IV/2016

Vieira e Cunha

Maria Eiró

João Proença

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