3603/21.6T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Ao entendimento subjacente ao disposto no art. 397º do CC que contém a noção de “obrigação” ( e a sua relatividade) contrapõe-se a doutrina do “efeito externo das obrigações” e aplicada aos casos nomeadamente da responsabilidade civil de terceiros por lesão de direito de crédito.

II- Na doutrina, alguns sustentam resposta afirmativa a esses casos, sobretudo com base nos art. 483º e 490º do CC, aproximando o direito de crédito dos direitos absolutos.

III- Outros consideram que não, sobretudo com fundamento no art. 406º nº2 do CC, admitindo apenas resposta contrária nas hipóteses de abuso de direito.

IV- A jurisprudência portuguesa é defensora, sobretudo, desta derradeira tese, admitindo essa imputação a terceiro apenas nos casos de abuso de direito por parte do terceiro.

V- Verificado que a 2º Ré adquirente de 3 frações autónomas objeto de contrato promessa celebrado com a 1ª Ré alienante, tinha conhecimento desse negócio, abusa do direito da liberdade contratual se adquirindo tais frações provoca conscientemente o incumprimento de tal contrato.

VI- A responsabilidade das Rés alienante e vendedora é solidária, mau grado a fonte da obrigação de indemnizar seja no caso da primeira de natureza contratual e a segunda de índole extracontratual.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES:

1. Relatório ( que se transcreve):

“C. .. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., propôs a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra AA e M..., Imobiliária, Lda., pedindo que (transcrição):

1.º Seja declarado nulo, por simulado, o negócio de compra e venda das três frações autónomas, realizado entre a 1.ª e a 2.ª Ré, e titulado pela escritura pública de compra e venda junta com este articulado sob a forma de doc. n.º ...3;

2.º Sejam ambas as Rés condenadas a reconhecerem como inteiramente válido e vigente o contrato-promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n.º ...;

3.º Sejam ambas as Rés condenadas a reconhecerem que a aqui Autora sucedeu na posição contratual e, concomitantemente, em todos os direitos de que os primitivos promitentes-compradores estavam investidos decorrentes da celebração do contrato-promessa e do registo provisório de aquisição feito com base no contrato-promessa de alienação;

4.º Seja declarado o incumprimento definitivo, por culpa imputável a ambas as Rés, da promessa feita pela primeira Ré no contrato-promessa celebrado;

5.º Procedendo a execução específica do contrato, que por esta ação se pretende ver declarada e reconhecida, sejam ambas as Rés condenadas a ver emitida – o que expressamente se requer – a declaração substitutiva da declaração negocial da primeira Ré, que transmita para a Autora o direito de propriedade sobre as três frações melhor identificadas neste petitório;

6.º Sejam condenadas a reconhecer que o registo provisório celebrado a favor dos primitivos promitentes compradores seja convertido em definitivo, a favor da aqui Autora, fazendo retroagir os efeitos do registo de aquisição à data da feitura daquele registo provisório;

7.º Seja reconhecido e declarado que ambas as Rés agiram de mé e, como tal, não pode a segunda Ré ser considerada terceiro de boa fé, pelo que deverá ser anulada a alienação das frações a favor da segunda Ré;

8.º Seja a Autora considerada, em termos registrais, como proprietária das três frações, desde a data do registo provisório feito em nome dos primitivos promitentes-compradores;

A título subsidiário:

9.º Seja a 1.ª Ré condenada a indemnizar a Autora na quantia de € 94 618,00, na qual se inclui o aumento do valor da coisa, objetivamente determinado pelo valor oferecido à primeira Ré pela aquisição das respetivas frações, os juros de mora já vencidos e a devolução do sinal prestado;

10.º Seja ainda a primeira Ré condenada no pagamento de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal de 4%, a incidir sobre o capital de 94 000,00€, até integral e efetivo pagamento;

Ainda a título subsidiário e para o caso da improcedência dos pedidos anteriores:

11.º Sejam ambas as Rés solidariamente condenadas a indemnizarem a Autora na quantia de € 54 355,00, na qual se inclui o aumento do valor da coisa, objetivamente determinado pelo valor do preço declarado por ambas as Rés na escritura de compra e venda que celebraram, os juros

de mora já vencidos e a devolução do sinal prestado;

12.º Sejam ainda ambas as Rés condenadas no pagamento de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal de 4%, a incidir sobre o capital de € 54 000,00, até integral e efetivo pagamento;

Ainda a título subsidiário e para o caso da improcedência dos pedidos anteriores:

13.º Sejam ambas as Ré solidariamente condenadas a indemnizarem a Autora na quantia de € 28 184,00, na qual se inclui o dobro do valor do sinal prestado e os juros de mora já vencidos;

14.º Sejam ainda ambas as Rés condenadas no pagamento de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal de 4%, a incidir sobre o capital de € 28 000,00, até integral e efetivo pagamento.

Alegou, em síntese, que por escrito datado de 12 de março de 2021, a 1.ª Ré prometeu vender a BB e a CC, ou a quem estes viessem a indicar, pelo preço de € 140 000,00, três frações autónomas, contiguas entre si, duas pertencentes ao prédio constituído em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...85 e outra ao prédio urbano, também constituído em propriedade horizontal, descrito na mesma Conservatória sob o n.º ...84.

Conforme previsto, os promitentes-compradores entregaram à 1.ª Ré a quantia de € 14 000,00, a título de sinal e antecipação do pagamento do preço que seria devido aquando da celebração do contrato prometido, a ter lugar em data a acordar entre ambas as partes, ou, na falta de acordo, a indicar pelos promitentes-compradores, no prazo de 210 dias.

No referido contrato-promessa, foi prevista uma cláusula em que a 1.ª Ré autorizou que, previamente à celebração do contrato prometido, os promitentes compradores realizassem obras nas frações, obrigando-se a entregar-lhes, para esse efeito, a chave das mesmas.

Na sequência, os referidos promitentes-compradores celebraram, com a Autora, por escrito de 5 de abril de 2021, um contrato pelo qual cederam a esta a respetiva posição contratual, o que foi comunicado à 1.ª Ré através de carta regista com aviso de receção datada de 9 de abril de 2021.

Ainda no mês de abril de 2021, os promitentes-compradores acederam às frações, para darem início às obras que nelas pretendiam realizar, sucedendo que, dias mais tarde, quando ali se deslocaram, foram impedidos de entrar pela GNR, chamada ao local a mando da Ré.

Perante o comportamento da Ré, os promitentes-compradores decidiram proceder ao agendamento do contrato definitivo, dando conhecimento à Ré, que não compareceu no dia e local agendados para o efeito. Repetiram novamente o procedimento sem sucesso.

Os promitentes-compradores receberam, entretanto, uma carta da Ré a dizer-lhes que tinha uma proposta de compra das frações pelo preço de € 220 000,00, pelo que, sentindo ter sido enganada por eles, anulava o contrato-promessa. O conhecimento desta intenção de não cumprir levou-os a procederem ao registo provisório da aquisição, nos termos previstos no art. 92/1, g), do Código do Registo Predial. Passaram, assim, a beneficiar da reserva de lugar dada por este, a qual se transmitiu à Autora por aplicação extensiva do disposto no art. 101/2, f), do mesmo diploma.

Já depois de realizado esse registo, foi celebrada uma escritura pública em que um terceiro, agindo na invocada qualidade de gestor de negócios da 1.ª Ré, declarou vender à 2.ª Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 180 000,00, as referidas frações. Esta compra e venda, entretanto ratificada pela 1.ª Ré, constitui um ato simulado, posto que as partes não tiverem a intenção de transmitir a propriedade sobre as frações autónomas, mas apenas impedir o recurso, pela Autora, à execução específica do contrato-promessa.

Citadas, as Rés contestaram.

A 1.ª Ré disse, em síntese, que celebrou o contrato-promessa em estado de erro quanto ao valor das frações autónomas, o qual foi induzido, de forma dolosa, pelo promitente-comprador BB; de qualquer modo, nunca consentiu na cessão da posição contratual dos promitentes-compradores, pelo que este ato é ineficaz em relação a si, nada lhe podendo ser exigido pela Autora; não ocorreu a tradição das frações para os promitentes-compradores, mas apenas a tentativa destes se apossarem delas pela força; o registo da aquisição provisória não atribui natureza real ao contrato-promessa e, como quer que seja, tal registo caducou por o ato aquisitivo não ter sido registado nos seis meses subsequentes.

Concluiu pedindo, ademais da improcedência da ação, em sede reconvencional:

1.º A título principal, seja declarada a anulação do contrato-promessa de compra e venda articulado no art. 1.º da petição, com as consequências legais, nomeadamente, a obrigação de restituição por parte da Ré à Autora do valor do sinal recebido (€ 14 000,00);

2.º Subsidiariamente, para a hipótese figurada no articulado que determinou a intervenção dos chamados BB e CC, deve ser declara a anulação do mesmo contrato promessa articulado no art. 1.º da petição, com as legais consequências, nomeadamente, a obrigação para a Ré de restituir a estes o valor recebido de sinal (€ 14 000,00).

Para efeitos do último pedido, pediu a intervenção, em posição subsidiária à da Autora, enquanto Reconvinda, dos referidos BB e CC.

A 2.ª Ré, por seu turno, disse, em síntese, que a cessão da posição contratual dos promitentes-compradores para a Autora não pode ser oposta a esta, que a não autorizou, apenas permitindo que os promitentes-compradores se fizessem substituir por outrem no contrato prometido; sendo alheia ao contrato-promessa não lhe pode ser imputada qualquer responsabilidade decorrente do incumprimento deste; agiu de boa fé, na convicção de que o registo provisório da aquisição a favor dos promitentes compradores iria caducar. No mais, impugnou, por desconhecimento, o alegado pela Autora.

Em reconvenção, pediu a condenação da Autora no pagamento de: uma indemnização, pelos danos patrimoniais decorrentes da propositura e pendência da presente ação, em montante a liquidar em momento ulterior; uma compensação de € 5 000,00 pelos danos não patrimoniais sofridos com a propositura e pendência da presente ação, acrescida dos juros de mora à taxa legal de 4% desde a data da notificação do pedido reconvencional até efetivo e integral pagamento.

A Autora replicou, impugnando o alegado pela Rés em suporte dos pedidos reconvencionais e concluindo como na petição inicial.

Por despacho de 7 de abril de 2022, foi admitida a intervenção principal, como reconvindos, em posição subsidiária relativamente à Autora, dos referidos BB e CC que, uma vez citados, declararam fazer seus os articulados apresentados pela Autora.

Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, em que se admitiu o pedido reconvencional formulado pela 1.ª Ré e rejeitou o da 2.ª, com fundamento na não verificação dos requisitos previsto no art. 266/2 do CPC. No mais, afirmou-se tabularmente a verificação dos pressupostos processuais.

Seguiu-se a delimitação dos termos do litígio e o enunciado dos temas da prova.

Realizou-se audiência de discussão e julgamento.”

Realizado o julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:

“1. Julgar parcialmente procedente a ação e, em consequência,

1.1. Condenar as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., a reconhecerem como inteiramente válido e vigente o contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n ...;

1.2. Condenar ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., a reconhecerem que a aqui Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., sucedeu na posição contratual e, concomitantemente, em todos os direitos de que os primitivos promitentes compradores estavam investidos decorrentes da celebração do contrato promessa;

1.3. Declarar o incumprimento definitivo, por culpa imputável a ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., da promessa feita pela primeira Ré no contrato-promessa celebrado;

1.4. Condenar ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., em regime de solidariedade, a indemnizarem a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., na quantia de € 28 000,00 (vinte e oito mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros de mora, à taxa legal prevista no art. 559 do Código Civil, vencidos desde 30 de abril de 2021 e vincendos até integral e efetivo pagamento;

1.5. Absolver as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., do demais peticionado pela Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.;

2. Julgar a reconvenção deduzida pela Ré AA improcedente e, em consequência, absolver a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e os intervenientes, BB e CC, dos pedidos formulados.

3. Condenar a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., no pagamento das custas da ação, na proporção dos respetivos decaimentos, que se fixam em 2/3 para a primeira e 1/3 para as segundas ( já na redação dada pelo despacho de retificação datado de 03-02-2023);

4. Condenar a Ré AA no pagamento das custas da reconvenção.

Registe e notifique.

Transitada, comunique à CRP para cancelamento do registo da ação.”

Inconformados com esta decisão, vieram a A e a 2ª R, respetivamente, interpor recurso.

A A formulou as seguintes conclusões (que se transcrevem):

“” PRIMEIRA: Com relevo para o presente recurso, considerou o Tribunal de 1ª Instância como não provado que:

71) A 1ª Ré e o gerente da 2ª Ré não quiseram vender e comprar, respetivamente, as frações identificadas; e

72) Emitiram as declarações plasmadas na escritura transcrita nos pontos 50 a 52 com a intenção, entre ambos acordada, de evitarem que a Autora adquirisse a propriedade de tais frações através da execução específica do contrato-promessa.

SEGUNDA: No caso dos autos, o Mm. Juiz a quo considerou que a ausência de uma convicção positiva foi o resultado de ausência de prova bastante. Com efeito, retomando o escrito a propósito dos factos dos pontos 55 a 57 há que acrescentar que o carater inusitado dos termos em que se processou o negócio apenas demonstram a pressa dos intervenientes explicada pelo risco de, entretanto, os intervenientes ou a autora, proporem e registarem uma ação de execução específica, conseguindo, assim, um indesejado cumprimento por via coerciva, do contrato promessa de 12 de março. Essa pressa é compatível com a intenção, comum à 1ª Ré e à mediadora imobiliária que com ela contratou de venderem por um preço superior o proposto pela 2ª Ré. Daí que não permita per se sustentar um juízo no sentido de que a compra e venda foi um ato simulado nos termos que foram alegados pela autora.

TERCEIRA: Em todo o caso, dos próprios dizeres da sentença recorrida parece resultar,

indiciariamente, demonstrada a verificação dos três requisitos de que depende a simulação do negócio: a) divergência entre a vontade real e a vontade declarada; b) acordo simulatório; e c) intuito de enganar terceiros, que pode ou não cumular-se com a intenção de prejudicar outrem

QUARTA: Mais a mais quando é o mesmo Tribunal que questiona o modus operandi em que, à pressa, as três intervenientes (1ª e 2ª rés e a mediadora E...) trataram de formalizar o negócio:

QUINTA: E na verdade, verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que estiveram envolvidas no negócio duas sociedades de mediação imobiliária que são, garantidamente, concorrentes: A E... e a R

SEXTA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a E... tinha a intermediação da venda das frações e a R... a intermediação do arrendamento das frações.

SÉTIMA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que passado mais de 8 meses, a E... não tinha apresentado à 1ª ré um único interessado na aquisição das frações.

OITAVA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a E... teve conhecimento do interesse da autora (ou dos seus sócios) na compra das frações e que não concordou com a partilha da comissão.

NONA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que só após a E... ter tido conhecimento do interesse pela autora (ou pelos seus sócios) na aquisição das frações, é que a mesma tratou de arranjar um suposto interessado na aquisição das mesmas frações.

DÉCIMA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré entra em

cena através da E..., não obstante ambas saberem da existência do contrato promessa que a 1ª ré tinha celebrado com os sócios da autora.

DÉCIMA PRIMEIRA: Verificou-se, por demonstrado, que a E..., por intermédio da sua administrativa e do seu legal representante, passaram a auxiliar a 1ª Ré no sentido de se desvincular do compromisso que esta assumira através do contrato promessa que celebrara.

DÉCIMA SEGUNDA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que após a sua intervenção, a E... e a 2ª Ré convenceram a 1ª Ré a não celebrar a escritura definitiva de compra e venda.

DÉCIMA TERCEIRA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré (e naturalmente a E...) tinham conhecimento do registo provisório de aquisição que os promitentes compradores tinham apresentado relativamente às três frações.

DÉCIMA QUARTA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré (e naturalmente a E...) e a 1ª Ré trataram de, à pressa, formalizar a escritura de compra e venda, por forma a impedir que a autora ou os primitivos promitentes compradores requeressem a execução específica do contrato promessa de compra e venda. – atente-se que a escritura de compra e venda foi realizada no dia 30 de abril de 2021 e a autora tinha previamente avisado a 1ª Ré de que a escritura a seu favor estava agendada para 3 de maio de 2021. Atente-se ainda que o registo de aquisição a favor da 2ª ré é de 3 de maio de 2021.

DÉCIMA QUINTA: Verificou-se, por demonstrado, que, na impossibilidade da 1ª Ré se deslocar a Portugal, a forma de ser celebrada a escritura foi através de um gestor de negócios, que nunca conheceu a 1ª ré, e que era funcionário da E

DÉCIMA SEXTA: Verificou-se, por demonstrado, que a 2ª Ré tinha celebrado outros negócios com a E

DÉCIMA SÉTIMA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que 2ª Ré não pagou o preço pela aquisição das três frações na data da celebração da escritura definitiva de compra e venda.

DÉCIMA OITAVA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 1ª (por intermédio de um funcionário da E...) e a 2ª Ré prestaram falsas declarações na escritura que realizaram, quando ali verteram que a 1ª ré já tinha recebido o preço da venda das frações.

DÉCIMA NONA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré tão pouco titulou ou caucionou o pagamento do preço da escritura de compra e venda que celebrou com a 1ª Ré.

VIGÉSIMA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que foi a E... – a sociedade de mediação imobiliária – quem terá titulado e caucionado o pagamento do preço à 1ª Ré. (coisa única) – O que se verificou foi que o gestor da 1ª Ré, que era funcionário da E..., tinha recebido do seu patrão um cheque da própria E..., que a E... guardou, para não ser movimentado.

VIGÉSIMA PRIMEIRA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que, ao contrário do que rezava o contrato promessa de compra e venda, a E... não garantiu, sequer, o pagamento da sua comissão pela intermediação do negócio. (coisa rara)

VIGÉSIMA SEGUNDA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré teve conhecimento dos termos da presente ação antes de ter feito qualquer pagamento do preço. – Foi citada em julho de 2021;

VIGÉSIMA TERCEIRA: Verificou-se, por demonstrado, que a 1ª ré só foi citada da presente ação passado mais de três meses da 2ª Ré, e que o suposto pagamento do preço

por esta 2ª Ré à sociedade E... (e não à 1ª Ré) só ocorreu em novembro de 2021, isto é, quase 4 meses após ter sido citada da presente ação.

VIGÉSIMA QUARTA: Verificou-se, por NÃO demonstrado (apesar da autora ter requerido que a 2ª Ré fizesse prova disso) que a 2ª Ré tivesse procedido ao pagamento do IMT, do Imposto de Selo, dos emolumentos notariais e do registo de aquisição das três frações.

VIGÉSIMA QUINTA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré, logo após ter celebrado a escritura de compra e venda com a 1ª Ré, – e sem que lhe tivesse pago qualquer valor – e não obstante saber da existência do registo de aquisição provisória a favor dos promitentes compradores – que, alegadamente a impediu de pagar o preço à vendedora – celebrou um contrato promessa de compra e venda em 27/05/2021 de uma das frações, no estado físico em que a mesma se encontrava, tendo recebido de sinal a quantia de 18.000,00€.

VIGÉSIMA SEXTA: Verificou-se, por demonstrado e dado como provado, que a 2ª Ré, sensivelmente no momento em que terá pago à E... o preço pela aquisição das frações, recebeu através dessa mesma E... – que foi quem intermediou o negócio – a quantia de 126.000,00€ pela venda de duas frações.

VIGÉSIMA SÉTIMA: Verificou-se, por demonstrado, que a 2ª Ré nunca entrou na posse das frações e que as vendeu (duas delas por intermédio – garantido – da E...) no estado em que as adquirira.

VIGÉSIMA OITAVA: No essencial, e tal como começou por se dizer, quem cozinhou este negócio foi a E..., por não querer perder o negócio para a concorrência, razão pela qual ficou demonstrado (e o próprio Tribunal convencido) que as três partes envolvidas (1ª Ré, E... e 2ª Ré) apressaram-se em antecipar a escritura por forma a que não fosse já possível à autora exercer a execução específica.

VIGÉSIMA NONA: Do exposto decorre que, se aos indícios iniciais que resultavam já da convicção tirada pelo próprio julgador (e expressa na sentença de que se recorre), houvermos de acrescentar tudo quanto acabado de dizer, estamos certos que o grau de

convicção ou de presunção a respeito da simulação deste negócio andará muito próximo daquele que a nossa atual jurisprudência considera ser suficiente ou aceitável para obstar à consabida dificuldade de obtenção da prova direta.

TRIGÉSIMA: Mas se a isto conseguirmos acrescentar algo mais, mormente daquilo que foi dito pelos próprios intervenientes no negócio, então haveremos, com um enorme grau de certeza, de concluir pela verificação da simulação do negócio celebrado entre a 1ª Ré e a 2ª Ré

TRIGÉSIMA PRIMEIRA: Em face do declarado pelos três intervenientes no negócio, e usando as suas próprias expressões, haveremos de concluir que:

- a concretização deste negócio foi deferido para o momento em que ocorreu a retificação da escritura, altura em que um pagou, o outro recebeu e o outro ganhou comissões.

- Não foi celebrado um contrato promessa porque a 1ª Ré disse que não vendia as loja a estes senhores e pediu à E... que as vendêsse o mais depressa e rapidamente possível, para que estas lojas não fossem cair no Sr. BB e na Dona CC.

- a 2ª Ré não entrou na posse das lojas e não procedeu a qualquer intervenção nas mesmas.

- A 1ª Ré tem para si que as lojas foram efetivamente vendidas quando veio a Portugal realizar a escritura em novembro e recebeu o preço.

TRIGÉSIMA SEGUNDA: Aqui chegados, socorremo-nos no douto aresto proferido por este Tribunal em 09-07-2020, em que foi Relatora Helena Melo, no processo n.º 10458/15.8T8VNF.G1:

Tendo sido apurados factos que permitem o preenchimento dos diversos indícios da simulação que permitem descobrir a vontade das partes, ou seja, o indício necessitas, pois que o único motivo para a realização do negócio foi impedir que a autora obtivesse a execução específica do contrato; caso contrário, a escritura só teria sido feita em novembro; também por isso, em vez de ter sido celebrado um contrato promessa, como seria a intenção de todas as partes, foi ficcionada a celebração de uma escritura de compra e venda, sem a intervenção da 1ª Ré e sem que esta tivesse recebido qualquer preço ou sequer o cheque que titulasse o pagamento do preço; também por isso, nessa escritura a 1ª Ré foi representada por um funcionário da E... que foi quem proporcionou o negócio à 2ª Ré e, passado pouco tempo, intermediou na venda de duas lojas, pelo preço equivalente à primeira tranche do preço que alegadamente seria devido pela 2ª Ré à mesma E....; o indício interpositio, uma vez que se interpôs uma terceira pessoa, no caso a parte mais interessada, que foi a E...; o indício pretium vilis, porque há desequilíbrio entre as prestações do contrato: a 1ª Ré não recebeu na escritura de abril nenhum quantitativo a título de preço e a 2ª Ré realizou dinheiro com umas dessas lojas logo após as ter “adquirido”, através do contrato promessa que disse ter celebrado; o indício retentis possessionis, que se traduz no facto do simulador adquirente da coisa transmitida não ter exercitado poderes sobre a coisa; o indício sigillum, dado pela conduta das partes de ocultar os actos praticados, nomeadamente da autora, antes da mesma ter agendado com a 1ª Ré a celebração da escritura definitiva para 3 de maio de 2021; Tudo, com evidente e demonstrado intuito de prejudicar a autora, como assim aqueles 3 intervenientes lograram demonstrar.

TRIGÉSIMA TERCEIRA: Em face do exposto, vai expressamente impugnada a decisão proferida a respeito da matéria de facto e vertida nos Factos Não Provados sob os números 71 e 72, a qual deverá ser levada à matéria dos Factos Provados.

TRIGÉSIMA QUARTA: Para além disso, e em face do exposto, deverá ser aditada aos Factos Provados a seguinte factualidade: A 2ª Ré não exerceu quaisquer poderes sobre a coisa que alegou ter adquirido.

TRIGÉSIMA QUINTA: Considera, assim, a recorrente, atento o exposto, ter demonstrado a simulação do negócio realizado em abril de 2021, o que a ser reconhecido, como se espera, levará à procedência do pedido principal formulado pela autora nos presentes autos e à consequente procedência da execução específica peticionada, por se mostrarem verificados os seus requisitos, como se alcança do douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra, em 23 de maio de 2017, em que foi Relatora Maria João Areias, no processo 431/16.4T8LRA-A.C1.”

A 2ª R apresentou contra-alegações sustentando que a apelação da autora deverá ser totalmente julgada improcedente.

A 2ª R apresentou recurso subordinado com as seguintes conclusões ( que se transcrevem):

“1- O Tribunal Recorrido por sentença proferida em 05 de janeiro de 2023, retificada por despacho proferido em 03 de fevereiro de 2023, foi decidido:

“1. Julgar parcialmente procedente a ação e, em consequência, 10.1. Condenar as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., a reconhecerem como inteiramente válido e vigente o contrato-promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n ...;

10.2. Condenar ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., a reconhecerem que a aqui Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., sucedeu na posição contratual e, concomitantemente, em todos os direitos de que os primitivos promitentes-compradores estavam investidos decorrentes do contrato-promessa.

10.3. Declarar o incumprimento definitivo, por culpa imputável a ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., da promessa feita pela primeira Ré no contrato-promessa celebrado;

10.4. Condenar ambas as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., em regime de solidariedade, a indemnizarem a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., na quantia de € 28000,00 (vinte e oito mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros de mora, à taxa legal prevista no art. 559 do Código Civil vencidos desde 30 de abril de 2021 e vincendos até integral e efetivo pagamento;

10.5. Absolver as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., do demais peticionado pela Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.;

11. Julgar a reconvenção deduzida pela Ré AA improcedente e, em consequência, absolver a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e os intervenientes, BB e CC, dos pedidos formulados.

12. Condenar a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e as Rés, AA e M..., Imobiliária, Lda., no pagamento das custas da ação, na proporção dos respetivos decaimentos, que se fixam em 2/3 (dois terços) para a primeira e 1/3 (um terço) para as segundas;

13. Condenar a Ré AA no pagamento das custas da reconvenção.”

2- A 2.ª Ré, aqui Recorrente, não concorda com a sentença recorrida, nas partes em que a condenou nos pontos 1.1, 1.3 e 1.4, ou seja, nas partes em que a condenou a reconhecer como inteiramente válido e vigente o contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n.º ..., a declarar o incumprimento definitivo por culpa imputável à M..., Lda da promessa feita pela 1.ª Ré no contrato-promessa celebrado e a condenar a M..., em regime de solidariedade, a indemnizar a Autora, C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda na quantia de €28.000,00 (vinte e oito mil euros, correspondente ao sinal em dobro prestado, acrescida de juros de mora, à taxa legal prevista no art. 559 do Código Civil, vencidos desde 30 de abril de 2021 e vincendos até integral e efetivo pagamento, pretendo sindicar a prolação da matéria de facto, tendo o recurso também por finalidade a reapreciação da matéria da prova gravada, mas também a matéria de direito, uma vez que, com o devido respeito, a douta sentença, nessa parte, merece censura, como também se verá infra.

3- A prova documental junta aos autos conjuntamente com aquela que foi produzida em sede de audiência e discussão e julgamento, como a prova testemunhal, declarações de parte do legal representante da 2.ª Ré, depoimento de parte da 1.ª Ré, se a mesma tivesse sido devidamente valorada, interpretada e apreciada criticamente teria necessariamente na parte em que condenou a 2.ª Ré/Recorrente nos pontos 1.1, 1.3 e 1.4 da decisão recorrida de levar a uma decisão diversa daquela que foi proferida, salientando-se, com o devido respeito, que é muito, que não foi efetuada também uma correta aplicação dos factos ao direito.

4- A Recorrente considera que foi incorretamente julgado o facto provado n.º 60 que estabelece “Sabia também que a 1.ª Ré não tinha intenção de cumprir esse contrato promessa”, com referência aos artigos 27.º a 54.º 77.º, 78.º, 79.º a 98.º, 102.º a 111.º da contestação da 2.ª Ré, mas também com referência às 5.ª e 7.ª questões que o tribunal recorrido pretendeu tratar na sentença recorrida, atenta a prova documental, testemunhal, depoimento de parte da 1.ª Ré e declarações de parte da 2.ª Ré impor sobre esse concreto ponto de facto impugnado uma decisão diversa da recorrida.

5- A 2.ª Ré não foi interveniente em qualquer contrato promessa de compra e venda que tenha sido celebrado entre a 1.ª Ré e os intervenientes, sendo a 2.ª Ré completamente alheia a esse mesmo contrato, não tinha conhecimento do seu teor, nem sequer foi efetuada prova em audiência de julgamento nesse sentido, salientando-se, ainda, que a 2.ª Ré não conhece a 1.ª Ré, nunca falou com a mesma e o negócio ocorreu por intermédio da Imobiliária E

6- A 2.ª Ré é uma empresa que se dedica, entre outros, à atividade de compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, que a mesma teve conhecimento que a E... estava a promover e angariar compradores para as frações autónomas identificadas nos factos provados n.ºs 3 e 4 e, para tanto, procedeu ao agendamento de visita às frações autónomas onde efetuou proposta junto da mediadora imobiliária pelo valor de €170.000,00, tendo assinado ficha de reserva (cfr., resulta dos factos provados nºs 43, 44 e 45 dos factos provados).

7- Foi transmitido pela imobiliária que a 1.ª Ré não aceitava o valor proposto e a 2.ª Ré efetuou proposta pelo valor de €180.000,00 (cento e oitenta mil euros) o que a 1.ª Ré aceitou (cfr., facto provado n.º 48).

8- O negócio, foi celebrado por intermédio da E..., a 2.ª Ré nem conhecia a 1.ª Ré (vice-versa), nem nunca falaram um com o outro, conforme resultou, a título de exemplo, do depoimento de parte da 1.ª Ré (Sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 5, início às 14:54:12 e termo às 16:38:06, passagem de 01:43:14 segundos a 01:43:20 segundos, passagem de 01:30:00 segundos a 01:34:06 segundos), do depoimento da testemunha DD (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 13, início às 17:26:27 e termo às 18:37:45, passagem de 38:47 segundos a 38:49 segundos, passagem de 40:10 segundos a 40:21 segundos) e do depoimento da testemunha EE (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 12, início às 16:12:05 e termo às 17:25:59, passagem de 45:54 segundos a 46:05), nos termos mencionados na motivação do presente recurso subordinado e cujas passagens se dão aqui por reproduzidos para todos os devidos efeitos legais.

9- O facto de a 2.ª Ré ter conhecimento da existência de um registo provisório de aquisição, não pode ter o efeito pretendido pelo tribunal recorrido, nem significa que a 2.ª Ré soubesse que a 1.ª Ré não tinha intenção de cumprir o contrato promessa de compra e venda, pois conforme se referiu a 2.ª Ré não tinha conhecimento do teor desse contrato, nem das intenções da 1.ª Ré.

10- O que a 2.ª Ré sabia é que era um registo provisório que caducava em seis meses e quando foi efetuada a ratificação do negócio tal registo estava caducado, por culpa não imputável à 2.ª Ré, tendo a 2.ª Ré sempre atuado de boa fé, no âmbito da sua atividade comercial, adquirido as frações autónomas e pago o preço das mesmas, tendo inclusive já vendido duas frações e celebrado contrato promessa quanto a uma fração (cfr., factos provados n.ºs 49 a 58, 66 a 70, documentos juntos com o requerimento de 12 de setembro de 2022, extrato bancário junto aos autos por requerimento de 27 de setembro de 2022, ofício do Banco 1... que confirma o depósito do cheque do valor de 180.000,00€).

11- Sendo que, conforme resulta dos autos, o registo era um registo provisório de contrato promessa com efeitos obrigacionais, que não é impeditivo da compra das frações autónomas.

12- Os concretos meios probatórios que impunham uma decisão diversa sobre este concreto ponto de facto impugnado, com referência aos artigos 27.º a 54.º 77.º, 78.º, 79.ºa 98.º, 102.º a 111.º da contestação da 2.ª Ré, mas também com referência às 5.ª e 7.ª questões que o tribunal recorrido pretendeu tratar na sentença recorrida, são: os factos provados n.ºs 49 a 58, 66 a 70, conjugados com o doc. n.º ... junto com a petição inicial, os doc. nºs ... e ... juntos com a contestação da 2.ª Ré, os comprovativos de pagamento juntos com o requerimento de 12 de setembro de 2022, extrato bancário junto com o requerimento de 27 de setembro de 2022, oficio do Banco 1... que confirma o depósito do valos de €180.000,00, o depoimento de parte da 1.ª Ré (Sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 5, início às 14:54:12 e termo às 16:38:06, passagem de 01:43:14 segundos a 01:43:20 segundos, passagem de 01:30:00 segundos a 01:34:06 segundos), declarações de parte da 2.ª (sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 6, início às 16:38:16 e termo às 16:56:05, passagem de 01:00 segundos a 01:16 segundos), depoimento da testemunha DD (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 13, início às 17:26:27 e termo às 18:37:45, passagem de 38:47 segundos a 38:49 segundos, passagem de 40:10 segundos a 40:21 segundos e passagem de 01:01:17 a 01:01:19) e do depoimento da testemunha FF (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 12, início às 16:12:05 e termo às 17:25:59, passagem de 43:46 segundos a 44:30 segundos, passagem de 45:54 segundos a 46:05), nas passagens de prova mencionados na motivação do presente recurso subordinado e cujas passagens se dão aqui por reproduzidos para todos os devidos efeitos legais.

13- Pelo que, o tribunal recorrido deveria ter dado como não provado o facto n.º 60, o qual dispõe “Sabia também que a 1.ª Ré não tinha a intenção de cumprir esse contrato promessa” e ao não tê-lo feito, face à prova produzida nos presentes autos e supra referida, que aqui se dá por reproduzida para todos os devidos efeitos legais, incorreu em erro de julgamento sobre o aludido concreto ponto de facto, o qual poderá ser alterado por este Tribunal superior (cfr., artigo 640.º, n.º 1 als. a) e b) e artigo 662.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).

14- A Recorrente pretende a alteração da matéria de facto, ao abrigo do disposto no artigo 662.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, e in casu houve gravação da prova, podendo o Tribunal da Relação reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em conta o conteúdo das alegações da Recorrente e Recorrida, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados (cfr. artigo 662.º, n.º 2, a) e b) do Código de Processo Civil).

15- O Tribunal Recorrido ao condenar a aqui Recorrente nos pontos 1.1, 1.3 e 1.4 da sentença recorrida, concretamente em condenar a 2.ª Ré a reconhecer como inteiramente válido e vigente o contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n.º ..., a declarar o incumprimento definitivo por culpa imputável também à 2.ª Ré da promessa feita pela primeira Ré no contrato-promessa celebrado e na condenação em regime de solidariedade na indemnização à Autora da quantia de €28.000,00 (vinte e oito mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescido de juros de mora, à taxa legal prevista no art. 559.º do Código Civil, vencidos desde 30 de abril de 2021 e vincendos até efetivo e integral pagamento, violou o disposto nos artigos 406.º, n.º 2, 490.º, 497.º 483.º, 334.º 559.º, 442.º, n.º 2, 798.º, 808.º, n.º 1 do Código Civil.

16- A 1.ª Ré, conforme resulta dos factos provados da sentença recorrida, é que celebrou um contrato promessa de compra e venda de frações autónomas com os intervenientes, em cujo contrato foi cedida a posição contratual para a Autora, e a aqui 2.ª Ré não foi parte no mesmo, nem se encontra vinculada a qualquer tipo de obrigação que tenha origem nesse mesmo contrato, dando-se aqui por reproduzida para todos os devidos efeitos legais a conclusão n.º 5.

17- A 2.ª Ré não tem de reconhecer a existência, muito menos a validade de um contrato promessa de compra e venda em que não interveio, que não tem efeitos erga omnes, muito menos ser responsável por um incumprimento definitivo de contrato promessa de compra e venda e, portanto, o Tribunal Recorrido, perante a relação contratual existente entre a 1.ª Ré e a Recorrente, deveria ter procedido à aplicação do artigo 798.º e 808.º n.º 1 somente quanto à 1.ª Ré e ao não ser assim violou estas disposições legais.

18- Ocorreu um incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por culpa somente imputável à 1.ª Ré, atento ao facto de esta ter por si e voluntariamente decidido incumprir o mesmo, de ter decidido não vender as frações autónomas aos intervenientes por se ter sentido enganada, ludibriada, conforme resulta dos factos provados n.ºs 31 e 42 da sentença recorrida, por ter restituído o sinal, pelas declarações de parte da 1.ª Ré em audiência de julgamento (Sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 5, início às 14:54:12 e termo às 16:38:06, passagem de 34:37 segundos a 34:54 segundos, passagem de 59:01 segundos a 59:16 segundos, passagem de 01:37:54 segundos a 01:37:59 segundos), mas também se verificou pelo depoimento da testemunha FF (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 12, início às 16:12:05 e termo às 17:25:59, passagem de 15:30 segundos a 16:05 segundos, passagem de 01:07:26 a 01:07:32), nas passagens de prova mencionados na motivação do presente recurso subordinado e cujas passagens se dão aqui por reproduzidos para todos os devidos efeitos legais.

19- Quando a 1.ª Ré decidiu não vender as frações autónomas aos intervenientes a 1.ª Ré em momento algum referiu o que quer que seja da 2.ª Ré, conforme se pode verificar dos factos provados n.ºs 31 e 42 da sentença recorrida, verificando-se inclusive do facto 31 da sentença recorrida que a 1.ª Ré já havia decidido incumprir o contrato promessa de compra venda sem que houvesse qualquer negócio com a 2.ª Ré, pois refere na comunicação que não pode lhes vender as frações, tendo, ainda, falado de uma proposta de 220.000,00€ (proposta que não foi apresentada pela 2.ª Ré).

20- A 1.ª Ré e a 2.ª Ré nunca falaram, nem conversaram, e o negócio sempre foi por intermédio da E..., conforme resultou, a título de exemplo, do depoimento de parte da 1.ª Ré (Sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 5, início às 14:54:12 e termo às 16:38:06, passagem de 01:43:14 segundos a 01:43:20 segundos, passagem de 01:30:00 segundos a 01:34:06 segundos), do depoimento da testemunha DD (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 13, início às 17:26:27 e termo às 18:37:45, passagem de 38:47 segundos a 38:49 segundos, passagem de 40:10 segundos a 40:21 segundos) e do depoimento da testemunha EE (Sessão de 05 de dezembro de 2022, CD Faixa 12, início às 16:12:05 e termo às 17:25:59, passagem de 45:54 segundos a 46:05), nas passagens de prova mencionados na motivação do presente recurso subordinado e cujas passagens se dão aqui por reproduzidos para todos os devidos efeitos legais e, portanto, o incumprimento definitivo do contrato promessa somente ocorreu por culpa imputável à 1.ª Ré.

21- O artigo 406.º, n.º 2 do Código Civil estabelece a regra da relatividade dos contratos, sendo que o contrato somente produz efeitos na esfera jurídica das próprias partes e não de terceiros, salvo quando um efeito positivo seja especialmente estipulado para um terceiro.

22- Resulta da jurisprudência dos tribunais superiores que: “I) É tradicional e prevalecente na doutrina portuguesa a teoria que nega a eficácia externa das obrigações, assente na clássica concepção da relatividade dos direitos de crédito que, no contexto contratual, apenas podem ser violados pelas partes, em contraposição com os direitos reais que são oponíveis era omnes. II) Não sendo de acolher, em regra, a teoria da eficácia externa das obrigações ao abrigo da qual se poderá imputar a terceiro a violação do direito de crédito do Autor, no apertado circunstancialismo dos requisitos da responsabilidade delitual, só se poderia concluir pela culpa de terceiro, na frustração contratual do direito do Autor se se puder afirmar que a sua atuação foi dolosa, visando deliberadamente a frustração desse interesse”.

23- O contrato promessa de compra e venda que foi celebrado com a 1.ª Ré e que houve cessão de posição contratual para a Autora, conforme resulta do mesmo, não tem eficácia real, mas antes efeitos obrigacionais, o que não impede que um terceiro venha adquirir as frações autónomas, como acontece com a 2.ª Ré e, portanto, não está a 2.ª Ré vinculada ao mesmo, motivo pelo qual o artigo 406.º, n.º 2 do Código Civil não pode ser interpretado no sentido de admitir a teoria da eficácia externa das obrigações, motivo pelo qual implica a absolvição da 2.ª Ré aos pedidos constantes nas partes 1.1, 1.2 e 1.3 da sentença recorrida.

24- Por outro lado, na situação em apreço, conforme se referiu, ao contrário do contante na sentença recorrida, não podia ter sido aplicado os artigos 483.º, 490.º, 497.º, 334.º, 442.º, n.º 2 e 559.º do Código Civil e o tribunal recorrido ao decidir como decidiu violou estas disposições legais.

25- Na situação em apreço, atentos os factos dados como provados na sentença recorrida e atento o já alegado nas conclusões n.ºs 5, 8, 18, 19 e 20 que se dão aqui por reproduzidas para todos os devidos efeitos legais, verificamos que a 1.ª Ré por si e voluntariamente decidiu incumprir definitivamente um contrato promessa de compra e venda em relação ao qual a 2.ª Ré é completamente alheia, cujo incumprimento ocorreu sem interferência da 2.ª Ré.

26- A conduta da 2.ª Ré em momento algum foi ilícita, culposa, geradora de danos, inexistindo nexo de causalidade entre os factos e os danos, nem sequer a Autora alegou

factos para a verificação da responsabilidade civil extracontratual, nem sequer os provou.

27- Dos factos dados como provados até verificamos o contrário, que a atuação da 2.ª Ré decorreu dentro dos ditames da boa fé, não tendo ultrapassado os limites da liberdade contratual, fez proposta de aquisição das frações autónomas pelo valor de 180.000,00€, que foi aceite, a escritura foi outorgada por gestor de negócios em 30 de abril de 2021, onde para pagamento do preço de €180.000,00 a sociedade V..., Mediação Imobiliária, Lda emitiu o cheque n.º ...42, sobre a Banco 2..., com a data de 30 de abril, a escritura referida foi objeto de ratificação em 29 de outubro de 2021, dando-se aqui por uma questão de brevidade o alegado nas conclusões n.ºs 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 18 a 20 e factos provados n.ºs 43 a 58, 66 a 70.

28- O cheque que foi entregue ao gestor de negócios foi depositado pela 1.ª Ré e na conta bancária da 1.ª Ré em 05 de novembro de 2021, conforme resulta como provado na sentença recorrida sob o facto n.º 56, do extrato bancário junto aos autos por requerimento de 27 de setembro de 2022, com a referência citius n.º ...90, onde se verifica o depósito do cheque no valor de €180.000,00 e do ofício do Banco 1... de que confirma que o referido depósito foi feito pelo cheque da V..., do depoimento de parte da 1.ª Ré (Sessão de 28 de novembro de 2022, CD Faixa 5, início às 14:54:12 e termo às 16:38:06, passagem de 57:07 segundos a 58:32 segundos, passagem de 58:38 segundos a 58:44 segundos, passagem de 01:31:26 segundos a 01:32:38 segundos, passagem de 01:15:00 segundos a 01:15:05 segundos, passagem de 01:43:14 segundos a 01:43:20 segundos), nas passagens de prova mencionados na motivação do presente recurso subordinado e cujas passagens se dão aqui por reproduzidos para todos os devidos efeitos legais.

29- Sendo que, a 2.ª Ré procedeu ao pagamento do valor de €180.000,00 em três tranches, conforme resulta do requerimento de 12 de setembro de 2022, referência citius n.º ...63, bem como do facto provado n.º 57 da sentença recorrida.

30- É certo que, a 2.ª Ré aquando a celebração da escritura de compra e venda tinha conhecimento da existência de um registo provisório de aquisição, mas não se pode considerar daí qualquer responsabilidade para a 2.ª Ré, nem ter os efeitos pretendidos pelo tribunal recorrido, uma vez que a 2.ª Ré é alheia a esse contrato promessa de compra e venda, a 2.ª Ré nunca falou com a 1.ª Ré (vice-versa), nem se conhecem, e, portanto, a 2.ª Ré não teve qualquer intervenção, nem instigou ou auxiliou o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por parte da 1.ª Ré, dando-se por reproduzido o alegado na conclusão n.º 8.

31- Um contrato promessa com efeitos reais é diferente de um contrato promessa com efeitos meramente obrigacionais, pelo contrato junto aos autos estamos perante um contrato promessa com efeitos meramente obrigacionais, com efeitos inter partes e do qual a 2.ª Ré é terceira e é alheia, salientando-se que não é pelo facto de a 2.ª Ré ter conhecimento de um registo provisório, que a mesma tinha de saber as reais intenções da 1.ª Ré, pois não houve qualquer contacto com a mesma, nem a 2.ª Ré tinha conhecimento do teor do contrato promessa.

32- O que a 2.ª Ré sabia é que era um registo provisório que caducava em seis meses e quando foi efetuada a ratificação do negócio tal registo estava caducado, por culpa não imputável à 2.ª Ré, tendo a 2.ª Ré sempre atuado de boa fé, no âmbito da sua atividade comercial, adquirido as frações autónomas, pago o preço das mesmas, tendo inclusive já vendido duas frações autónomas e prometido vender a outra fração autónoma (cfr., factos provados n.ºs 49 a 58, 66 a 70, documentos juntos com o requerimento de 12 de setembro de 2022, extrato bancário junto aos autos por requerimento de 27 de setembro de 2022, ofício do Banco 1... que confirma o depósito do cheque do valor de 180.000,00€).

33- Acresce que, ao contrário do constante na sentença recorrida, perante o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da 1.ª Ré a execução específica do contrato não é possível (cfr., nesse sentido Ac. do STJ, de 5 de março de 1996, processo n.º 087846, in www.dgsi.pt, Ac. do TRP, de 28 de março de 2017, processo n.º 1974/12.4TBMAI.P2, in www.dgsi.pt e no mesmo sentido Ac. do TRL, de 11 de outubro de 2018, processo n.º 25293/15.5T8LSB.L1-6, in www.dgsi.pt) e sendo um contrato com efeitos obrigacionais não poderá obter eficácia real por via do registo da ação (cfr., Ac. do STJ, de 20 de janeiro de 2009, in www.dgsi.pt).

34- Acresce que, também não se pode aceitar que haja uma responsabilidade solidária da 2.ª Ré no pagamento de 28.000,00€ correspondente ao sinal em dobro quando não faz parte do contrato promessa de compra e venda, quando não houve, como não podia haver incumprimento de contrato promessa da sua parte, por não ter recebido qualquer sinal, nem haver lugar à aplicação in casu dos artigos 483.º, 490.º, 497.º, 442.º, n.º 2 e 559.º do Código Civil e, portanto, somente a 1.ª Ré poderá ser condenada pela devolução em dobro do sinal, no valor de 28.000,00€, nos termos do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.

35- A 2.ª Ré, no âmbito da liberdade contratual e de boa fé, efetuou proposta final, que foi aceite pela 1.ª Ré, no valor de 180.000,00€, valor este que em termos de mercado é superior até ao constante no contrato promessa de compra e venda e, portanto, não pode decorrer daí qualquer ato ilícito, nem culposo, muito menos gerador de danos.

36- A 2.ª Ré sempre atuou de boa fé, no âmbito da sua atividade comercial, em claro cumprimento das normas legais, adquiriu as frações autónomas, pagou o preço das mesmas e a existência do registo provisório de aquisição não afasta a boa fé da 2.ª Ré, salientando-se que em momento algum a 2.ª Ré atuou em abuso de direito, mas de boa fé e dentro dos limites da liberdade contratual.

37- Pelo que, atento o referido, não foi a aquisição das frações autónomas por parte da 2.ª Ré que gerou o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da 1.ª Ré, nem a sua conduta é geradora de qualquer responsabilidade, nem in casu, se verificam os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual, nem a Autora os logrou provar, como lhe competia.

38- Pelo que, in casu, houve incorreta interpretação e aplicação dos artigos 798.º, 808.º, n.º 1, 406.º, n.º 2, 442.º, n.º 2, 483.º, 334.º, 490.º, 497.º e 559.º do Código Civil, pois a 2.ª Ré é alheia ao contrato promessa de compra e venda, o incumprimento definitivo do contrato promessa ocorreu por culpa imputável à 1.ª Ré, o contrato promessa somente tem efeitos inter partes, sendo a 2.ª Ré terceira em relação ao mesmo, não se verificam os pressupostos da responsabilidade civil extracontratual para que haja obrigação de indemnizar por parte da 2.ª Ré, não houve qualquer abuso de direito na sua atuação, não houve instigação, auxiliação pela 2.ª Ré em qualquer ato ilícito, não podendo a mesma ser condenada no pagamento de qualquer indemnização à Autora, nem sequer em termos solidários, muito menos no pagamento de quantia correspondente ao dobro de sinal quanto a um contrato promessa em que não interveio, nem sequer em juros.

39- Por tudo acima exposto, deve o presente recurso subordinado ser julgado procedente e a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva a 2.ª Ré dos pontos 1.1, 1.3 e 1.4 da sentença.”

Os recursos foram admitidos como de apelação, ambos a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.

Os recursos foram recebidos nesta Relação, considerando-se devidamente admitidos, no efeito legalmente previsto.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Questões a decidir.

Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal consistem em ambos os recursos:

1- Apreciar a decisão da matéria de facto, apurando se ela deve ou não ser alterada;

2- E, como consequência, se deve ou não ser mantida a decisão recorrida.

III. Fundamentação de facto.

Os factos que foram dados como provados na sentença sob recurso são os seguintes:

1 A 1.ª Ré nasceu no ..., tendo nacionalidade ..., cf. documento ... com a contestação da 1.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

2 Viveu sempre naquele País.

3 Pelas apresentação 15 e 16, de 9 de fevereiro de 2005, foi inscrita, a favor da 1.ª Ré, a aquisição, em partilha extrajudicial, da aquisição do direito de propriedade sobre a frações autónomas identificadas pelas letras ... e ... do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...08, conforme documentos ...2.1 e 12.2 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

4 Pela apresentação ...4, da mesma data, foi inscrita, a favor da 1.ª Ré, a aquisição, em partilha extrajudicial, da aquisição do direito de propriedade sobre a fração autónoma identificada pela letra ... do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na freguesia e concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...08, conforme documento ...2.3 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

5 Por escrito de 8 de julho de 2020, a 1.ª Ré celebrou com a sociedade V... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., titular da franquia da E... Imobiliária no concelho ..., um contrato de mediação imobiliária com vista à venda das três frações identificadas, pelo preço de € 225 000,00, tendo tal contrato a duração de 12 meses, em regime de exclusividade, e prevendo o pagamento da remuneração da mediadora do momento da celebração do contrato-promessa, conforme documento ... com a contestação da 1.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

6 Os chamados BB e mulher CC tiveram conhecimento da intenção da primeira ré em vender as três frações autónomas, todas elas destinadas a comércio, sitas na freguesia ... (...), do concelho

7 No princípio do mês de março de 2021, a 1.ª Ré foi contactada, por telefone, por GG, comercial da Autora, que lhe disse trabalhar para uma franchisada da R... e ter um cliente interessado na compra das frações.

8 No dia 7 de março de 2021, BB entrou em contacto, através do telefone, com a 1.ª Ré e manifestou-lhe a sua intenção de comprar as referidas lojas comerciais.

9 A 1.ª Ré disse-lhe que tinha as frações à venda, através da agência E... da ..., pelo preço de € 225 000,00.

10 O BB afirmou à Ré que as lojas não valiam mais de € 140 000,00, dizendo-lhe ainda que tinha conhecimento do mercado imobiliário e que, pouco tempo antes, tinha comprado uma loja em ... por € 120 000,00.

11 A 1.ª Ré respondeu-lhe que teria de pensar.

12 No dia 10 de março de 2010, o BB voltou a contactar a 1.ª Ré, sempre pelo telefone, perguntando-lhe se já tinha tomado uma decisão e insistindo que o preço por ela pedido era demasiado alto.

13 A Autora disse-lhe aceitar com o preço proposto de € 140 000,00.

14 Naquela data, a 1.ª Ré tinha agendada uma cirurgia ao joelho direito para o dia 29 de março de 2021, sendo previsto um período de recuperação de três meses, com realização de fisioterapia e a necessidade de ajuda de terceira pessoa, o que a deixava ansiosa e preocupada.

15 A 12 de março de 2021, o BB enviou à 1.ª Ré, por WhatsApp, a minuta do contrato-promessa, em formato PDF, para que esta, depois de o examinar e analisar, imprimisse duas vias, rubricasse, assinasse e de seguida remetesse por correio postal os originais, que seriam depois assinados pelos promitentes-compradores.

16 A referida minuta era do seguinte teor:

“1.ª outorgante: HH (…), residente em (…), ..., ..., doravante designada por Promitente-Vendedora. 2.ºs Outorgantes: BB, e mulher CC (…), doravante designados por Promitentes-Compradores. Considerando que: A 1.ª outorgante é dona e legítima possuidora das seguintes frações autónomas: a) Fração autónoma designada peça letra ..., composta de ..., destinada a comércio (…), descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84... (…); Fração autónoma designada peça letra ..., composta de ..., destinada a comércio (…), descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...84...; Fração autónoma designada peça letra ..., composta de ..., destinada a comércio com a garagem n.º 10, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...85..., é celebrado de boa-fé e reciprocamente acordado o presente contrato-promessa de compra e venda que se rege pelas seguintes cláusulas:

1.ª Objeto

1. Pelo presente contrato, a Promitente-Vendedora, na referida qualidade de única e legítima proprietária do imóvel acima identificado, promete vender livre de ónus e encargos, hipotecas e responsabilidades, sejam de que natura forem, e livre de qualquer tipo de ocupação, arrendamento, servidão, comodato ou qualquer outro que limite a posse, ocupação, fruição, função e utilidade, devoluta de pessoas e bens, aos Promitentes-Compradores, ou a quem estes vierem a indicar, que prometem comprar, os imóveis identificados supra.

2. (…) 3. (…)

2.ª Preço e condições de pagamento

1. O valor da aquisição é de € 140 000,00, que será liquidado da seguinte forma: a) o valor de € 14 000,00, é entregue, no dia da apresentação deste contrato assinado pela 1.ª outorgante aos 2.ºs outorgantes, a título de sinal e princípio de pagamento, por transferência bancária para o IBAN (…), conta titulada pela Promitente-Vendedora; b) o restante valor de € 126 000,00, será pago na outorga da escritura por cheque bancário.

3.ª Escritura pública ou DPA

1. A escritura de compra e venda ou documento particular autenticado será outorgada, e logo que se encontre reunida toda a documentação para o efeito necessária, em dia, hora e local a acordar pelas partes ou, na falta de acordo, em dia, hora e local a indicar pelos Promitentes-Compradores à Promitente-Vendedora, através de carta registada ou outro meio equivalente, expedida com pelo menos 15 dias de antecedência, no prazo de 210 dias, sendo da responsabilidade da vendedora todas as despesas havidas com tal facto, bem como, com a extinção ou a extinção ou cancelamento de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades que, eventualmente, onerem os imóveis ora prometidos vender. 2. Findo o prazo enunciado, sem que a escritura pública tenha sido celebrada, poderá haver resolução do presente contrato, salvo se a delonga estiver relacionada com qualquer prazo suplementar à avaliação bancária ou crédito habitação.

4.ª Incumprimento do contrato

1. Em caso de incumprimento definitivo e culposo imputável aos Promitentes-Compradores, confere-se à promitente-Vendedora o direito de resolver o presente contrato e optar por fazer suas todas as importâncias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento, ficando totalmente livre de poder vender a terceiros o imóvel identificado no respetivo introito, salvo se optar por exercer o direito de execução específica previsto no ponto 4 da cláusula 4.ª

2. Os Promitentes-Compradores têm o direito, em caso de incumprimento definitivo deste contrato, imputável à Promitente-Vendedora, a exigir a restituição em dobro das quantias entregues a título de sinal e princípio de pagamento.

3. A existência de sinal passado, não afasta a possibilidade de o Promitente não faltoso requerer, em alternativa, a execução específica nos termos do art. 830 do Código Civil.

5.ª Benfeitorias

1. A 1.ª outorgante autoriza os 2.ºs outorgantes a realizar, a partir da presente data, as obras que entender, entregando uma chave do imóvel para o efeito.

2. (…) 3. (…) 6.ª (…)7.ª Notificações

1. Todas as notificações que venham a revelar-se necessárias fazer na vigência do presente contrato, serão feitas para as moradas das Partes indicadas.

2. (…)

3. O envio de carta registada com aviso de receção para a morada dos Promitentes-Compradores ou para a Promitente-Vendedora será prova bastante para demonstrar que se efetuou qualquer notificação, ou seja, se realizou a interpelação daquela para a realização da escritura, sendo este o caso”, tudo conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

17 A 1.ª Ré imprimiu aquele ficheiro e apôs a sua assinatura no final, no espaço destinado à assinatura da 1.ª outorgante, manuscrevendo ainda o n.º do seu cartão de cidadão e a data de validade do mesmo, tudo conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

18 No dia 24 de março de 2021, o BB recebeu as duas vias do contrato-promessa de compra e venda devidamente rubricadas e assinadas pela primeira 1.ª Ré, na qualidade de promitente-vendedora.

19 Depois de rubricar e de assinar o contrato, em conjunto com CC, no dia 29 de março de 2021, o BB remeteu uma das vias originais à 1.ª Ré.

20 Procedeu ainda à transferência, para a conta indicada pela Autora, da quantia de € 14 000,00.

21 No dia 22 de março de 2021, o BB contactou a 1.ª Ré, através de WhatsApp, para que lhe fosse entregue a chave das frações, tendo-lhe esta sugerido que as levantasse na agência E... da

22 O BB respondeu-lhe que seria preferível deixar as chaves noutro local que não a agência da E

23 Ainda no mesmo dia, sempre através de WhatsApp, a 1.ª Ré questionou o BB sobre se trabalhava na R..., ao que este respondeu que estava a comprar particularmente e não a mediar um negócio, tudo conforme documento ... com a contestação da 1.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

24 O II marcou então uma reunião com o gerente da V..., DD, dizendo-lhe ter um cliente interessado na aquisição das frações e propondo-lhe a partilha da comissão, o que este recusou.

25 A Autora é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à atividade comercial de mediação imobiliária, que tem como sócios aqueles BB e CC, desempenhando esta última as funções de gerente, cf. documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

26 Por escrito datado de 5 de abril de 2021, denominado “Contrato de cessão de posição contratual”, BB e CC, como 1.ºs outorgantes, e a Autora, representada por aquela CC, na qualidade de gerente, declararam celebrar e reciprocamente aceitar “o presente contrato de cessão de posição contratual, o qual se rege pelas cláusulas seguintes e, no que for omisso, pelas legislação aplicável:

1.ª Por contrato-promessa de compra e venda celebrado em 12 de março de 2021, os 1.ºs outorgantes prometeram comprar a HH (…) que, por sua vez, prometeu vender àqueles as seguintes frações autónomas: (…)

2.ª Pelo presente contrato, os 1.ºs contratantes ceder à 2.ª contratante, que ora lha toma por cessão, a posição contratual que aqueles detêm no contrato-promessa referido na cláusula anterior, com todos os seus direitos e obrigações.

3.ª 1. O preço da ora contratada cessão da posição contratual é de € 140 000,00, equivalente ao preço previso pela aquisição das três frações objeto do contrato-promessa celebrado. 2. A 2.ª contratante obriga-se a liquidar à promitente-vendedora HH, no ato da celebração da escritura definitiva do contrato de compra e venda, a quantia de € 126 000,00; e até à celebração desse contrato definitivo a liquidar aos 1.ºs contratantes a quantia de € 14 000,00 que estes entregaram àquela promitente-vendedora a título de sinal, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.

4.ª Com a presente cessão, a 2.ª contratante ocupará a posição que os 1.ºs contratantes detinham no contrato-promessa de compra e venda, assumindo a titularidade de todos os seus direitos e obrigações como dele constantes (…)”, tudo conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

27 No dia 9 de abril de 2021, BB e CC enviaram à 1.ª Ré, para a morada por ela indicada no contrato-promessa, uma carta registada com aviso de receção do seguinte teor: “(…) Vimos, portanto, pelo presente comunicar-lhe, conforme n.º 1 da cláusula 3.ª do contrato-promessa de compra e vende entre nós celebrado, que a escritura se encontra agendada para o dia 3 de maio de 2021, pelas 14 horas, no Cartório Notarial .... JJ (…) Aproveitamos também para lhe comunicar, conforme o n.º 1, da cláusula 1.ª do dito contrato-promessa, que cedemos a nossa posição contratual a C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. (…)”, conforme documento ... com a contestação, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

28 No dia 20 de abril, o referido BB acedeu às frações autónomas.

29 Não tendo chaves para esse efeito, rebentou as respetivas fechaduras, procedendo depois à sua troca.

30 Também nesse dia, a 1.ª Ré enviou, através de WhatsApp, uma mensagem ao BB a mencionar que teve conhecimento que entraram na loja e que tal configurava um ato de vandalismo.

31 Enviou ainda, pela mesma via, a fotografia de uma carta, por si assinada, datada de 10 de abril de 2021, do seguinte teor: “Após análise ponderada ao contrato que assinei convosco no dia 26 de março passado, chego à conclusão que não posso vender-vos as frações aí mencionadas. 1. Tenho um contrato de mediação assinado em regime de exclusividade com uma empresa de mediação imobiliária. 2. Está à venda por € 225 000,00. 3. O Sr. BB quando me ligou disse-me que nunca iria vender as lojas por aquele preço e fez-me uma proposta de € 140 000,00. 4. Ligou-me várias vezes, insistentemente, pressionou-me para assinar o contrato. 5. No dia 26 de abrir recebo um telefonema da empresa de mediação a informar que tem um cliente para as lojas e que oferece € 220 000,00. 6. Senti-me enganada e ludibriada pelo Sr. BB e D. CC. 7. Eu estou em ... à muitos anos e não entendo bem português, pelo que se aproveitaram da minha ignorância e honestidade e pressionaram-me de tal maneira até que eu assinasse. Resolvi anular o contrato que assinei convosco, que nunca recebi assinado da vossa parte, e devolver-vos o sinal que depositaram na minha conta. Se tenho um cliente que me oferece € 220 000,00, não posso ficar a sentir-me enganada e mantes um contrato que me foi imposto” tudo conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

32 Na mesma data, a pedido da Ré, foram trocadas as fechaduras da frações.

33 Ainda no dia 20 de abril de 2021, a 1.ª Ré transferiu para a conta bancária do BB a quantia de € 14 000,00.

34 No dia 22 de abril de 2021, o BB enviou à 1.ª Ré uma mensagem, através de correio eletrónico do seguinte teor: “(…) A respeito do alegado ato de vandalismo e da falta de autorização para entrar nas lojas, sugeria que (…) lesse a cláusula 5.ª do contrato-promessa de compra e venda, que autoriza expressamente a realização das obras, a partir da data da celebração do contrato. Assim sendo, somos a sugerir a V. Exa. que se abstenha de impedir a realização das obras, sob pena de vir a ser responsabilizada por todos os prejuízos que o atraso na execução das obras venha a acarretar. (…) O que realmente se verifica é que V. Exa. quer aproveitar-se do facto de, alegadamente, poder ter um outro interessado na aquisição das lojas, disposto a pagar um preço superior, mas isso não é, obviamente, motivo para considerar resolvido o contrato. Como tal, estando o contrato-promessa subordinado à execução específica (…), o contrato terá de ser necessariamente cumprido (…) Aliás, informamos que, por carta registada com a/r, datada de 9 de abril d 2021, comunicamos a V. Exa. que a escritura definitiva de compra e venda está agendada para o próximo dia 3 de maio, pelas 14 horas, no Cartório Notarial .... JJ (…) Nessa comunicação (…) também comunicamos que cedemos a nossa posição contratual à sociedade C... – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. (…) Como tal, esta sociedade assumiu a posição de promitente-compradora no negócio”, tudo conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

35 O original da carta referida em 31 foi recebido pelo BB, via correio, no dia 26 de abril de 2021.

36 Ainda no dia 22 de abril de 2021, o BB voltou a transferir para a conta bancária indicada pela 1.ª Ré a quantia de € 14 000,00.

37 Agendada a escritura para o dia 3 de maio de 2021, pelas 14 horas, no Cartório Notarial .... JJ, a 1.ª Ré não compareceu, conforme documento ... com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

38 Nesse mesmo dia o BB deslocou-se às frações, onde foi impedido de entrar pela GNR, na sequência de participação feita pela 1.ª Ré.

39 No dia 4 de maio de 2021, o BB enviou uma mensagem de email à 1.ª Ré do seguinte teor: “(…) Não obstante se depreender das V. comunicações, uma enviada sobre a forma de carta e outra sob a forma de mensagem, que não é seu propósito comparecer para outorgar a escritura definitiva de compra e venda, ainda assim, por cautela e prevenção, somos a conceder uma nova oportunidade para comparecer à escritura. Assim, concedemos a V. Exa. um prazo suplementar para a realização da escritura, que se mostra agendada para o próximo dia 25 de maio de 2021 às 14 horas, no mesmo Cartório Notarial (…) Mais informo que se V. Exa. não comparecer novamente à escritura, o V. comportamento será tido como manifestação de vontade de não quer realizar voluntariamente a escritura definitiva de compra e venda, o que nos permitirá lançar mão do instituto da execução específica, através de ação judicial a intentar contra V. Exa.”

40 Idêntica comunicação foi enviada à 1.ª Ré, por carta registada com aviso de receção e através da DHL, no dia 5 de maio de 2021, tudo conforme documentos ...0.1, 10.2 e 10.3 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

41 Pela apresentação 193, de 16 de abril de 2021, foi inscrita, na CRP ..., como provisória por natureza – art. 92/1, g), do CRP –, a aquisição, a favor de BB e CC, do direito de propriedade, tendo como causa a compra a HH, do direito de propriedade sobre as frações autónomas identificadas em 3. e 4., conforme documentos ...2.1, 12.2 e 12.3 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

42 Em meados de maio de 2021, a Autora recebeu uma carta da 1.ª Ré, dirigida à sua gerência, do seguinte teor: “Serve esta para acusar a receção da vossa carta. Por esta estão a marcar uma escritura relativa ao contrato-promessa de compra e venda que outorguei com os Srs. BB e mulher. Tive já oportunidade de comunicar àqueles senhores que lamento muito quanto me enganaram para levar a ter assinado um contrato que, se fosse devidamente esclarecida, nunca o teria feito. E mais lamento por serem duas pessoas que estão ligadas ao negócio de mediação da compra e venda e, por isso, têm um dever especial de esclarecer e informar as pessoas com quem lidam (…)”, tudo conforme documento ...1 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

43 A 2.ª Ré teve conhecimento que a E... estava a promover a venda e angariar compradores para as frações autónomas identificadas.

44 O seu gerente procedeu ao agendamento de visita às indicadas frações autónomas, a qual veio a ser realizada nos inícios do mês de abril de 2021, na presença de uma consultora da E

45 O gerente da 2.ª Ré entendeu que o preço pedido (€ 225 000,00) era elevado, atento o estado das frações, que implicava a realização de obras.

46 No dia 5 de abril de 2021, fez proposta, junto da mediadora Imobiliária E..., para aquisição das frações autónomas pelo valor global de € 170 000,00, tendo assinado a ficha de reserva.

47 Tendo-lhe sido transmitido pela imobiliária que a 2.ª Ré não aceitava o valor proposto, efetuou uma proposta de € 180 000,00, que foi aceite pela 1.ª Ré.

48 Na mesma altura, foi também transmitido, pela referida empresa de mediação imobiliária, que a 1.ª Ré tinha sido submetida a intervenção cirúrgica, que se encontrava em convalescença e que não podia de imediato deslocar-se a Portugal, em virtude de residir em

49 Atenta a sua condição de saúde referida e os impedimentos decorrentes da pandemia Covid 19, não podendo a 1.ª Ré deslocar-se ao Consulado para outorga de procuração, foi decidido a celebração da escritura pública de compra e venda com gestor de negócios, a qual foi agendada para o dia 30 de abril de 2021.

50 Por escritura pública lavrada no dia 30 de abril de 2021, no Cartório Notarial .... KK, LL, na qualidade de gestor de negócios da 1.ª Ré, declarou vender à 2.ª Ré, representada pelo seu gerente MM, pelo preço global de € 180 000,00, “que dela já recebeu”, as frações autónomas identificadas em 1. e 2

51 O mesmo LL declarou, no mesmo ato, que: sobre as referidas frações “se encontra registada uma aquisição provisória por natureza pela apresentação 193, de 16 de abril de 2021, cujo contrato prometido não será outorgado”; “o preço foi pago hoje, antes da celebração deste ato através do cheque n.º ...42, sacado sobre a Banco 2

52 No mesmo ato, o referido MM declarou, na indicada qualidade, comprar as frações para a sua representada, tudo conforme documento ...3 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

53 Pela apresentação n.º 2325, de 3 de maio de 2021, foi registada, como provisória por natureza – art. 92/1, f), e art. 92/2, b), do CRP – a aquisição, a favor da 2.ª Ré, tendo como causa a compra à 1.ª Ré, do direito de propriedade sobre as frações autónomas identificadas em 1. e 2., conforme documentos ...2.1, 12.2 e 12.3 com a petição inicial, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

54 No dia 29 de outubro de 2021, por instrumento lavrado e arquivado sob o n.º 24 a folhas 49 do competente maço no Cartório Notarial ..., foi ratificada, pela 1.ª Ré, a gestão de negócios, cf. documento ... com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

55 Para pagamento do preço de € 180 000,00, a sociedade V..., Mediação Imobiliária, Lda., emitiu o cheque n.º ...42 , sobre a Banco 2..., com data de 30 de abril de 2021.

56 Esse cheque foi depositado pela 1.ª Ré, na conta n.º ...06, da agência de ... do Banco 1..., no dia 5 de novembro de 2021.

57 Nos dias 3 de novembro, 4 de novembro e 21 de dezembro de 2021, a 2.ª Ré transferiu para a V..., Mediação Imobiliária, Lda., as quantias de € 130 000,00, € 10 000,00 e € 40 000,00, para a reembolsar da quantia despendida nos termos referidos em 55.

58 A 2.ª Ré é uma empresa que se dedica à atividade de compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; Administração dos imóveis próprios, incluindo o seu arrendamento; Indústria de construção civil e empreitadas de obras públicas; Consultoria para os negócios e a gestão; Comércio de veículos automóveis, peças e acessórios, bem como a sua importação e exportação; Comércio de veículos automóveis, peças e acessórios, bem como a sua importação e exportação, com caráter habitual e intuito lucrativo, cf. documento ... apresentado com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

59 Aquando do facto referido em 50 a 52, o gerente da 2.ª Ré tinha conhecimento de que estava vigente o registo feita pela apresentação 193 e de que o mesmo respeitava a um contrato-promessa celebrado pela 1.ª Ré relativamente às frações autónomas.

60 Sabia também que a 1.ª Ré não tinha a intenção de cumprir esse contrato-promessa.

61 Agiu na convicção de que a existência do registo não obstava à aquisição das frações, posto que aquele estava condenado à caducidade.

62 Pela apresentação ...80, de 13 de setembro de 2021, foi inscrita na CRP, quanto às três frações identificadas, como provisória por natureza – art. 92/1, a), e 2, b) – e dúvidas, a petição inicial da presente ação, cf. certidões prediais apresentadas a 19 de outubro de 2021, sob a ref. ...55, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

63 O despacho de qualificação da Exma. Sra. Conservadora é do seguinte teor: “Provisória por natureza nos termos da alínea b) do n.º 2 do art. 92 do CRP, em virtude de o registo correspondente ser incompatível com o registo provisório da inscrição ap. ...93 de 16/04/2021, o qual deverá ser cancelado ou aguardar-se pela sua caducidade. Com efeito, os registos de aquisição respeitam de per si a cada adquirente, não podendo ser retificados ou atualizados a novos adquirentes (como aparentemente se requer nos pedidos da alínea f) e h) da petição inicial). O disposto no art. 101/1, g), do CRP respeita ao registo da promessa de alienação previsto no art. 2.º/1, f), do mesmo Código (e não ao registo de aquisição com base em contrato-promessa, a que se refere o art. 47/4 do mesmo Código, e a que corresponde a referida ap. ...93 de 16/04/2021”, cf. ofício da CRP apresentado a 19 29 de setembro de 2021, sob a ref. ...89, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

64 Por averbamento de 2 de novembro de 2021, o registo feito pela apresentação ...26 foi convertido em definitivo.

65 Pelo mesmo averbamento, foi removida a provisoriedade por natureza fundada no art. 92/2, b), do CRP, do registo feito pela apresentação ...80, cf. certidões prediais apresentadas como documentos ..., ... e ... com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

66 Por escritura pública de 19 de novembro de 2021, MM, na qualidade de gerente da 2.ª Ré, declarou vender a NN, que no mesmo ato declarou comprar, pelo preço de € 126 000,00, as frações autónomas identificadas pelas letras ... e ... do prédio descrito na CRP ... sob o n.º ...85, supra identificadas, cf. documento ... com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

67 O facto referido no ponto anterior foi inscrito na CRP através da apresentação 2163, de 19 de novembro de 2021, como provisório por natureza – art. 92/2, b), do CRP, cf. documentos ... e 5.3 com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

68 Do escrito datado de 27 de maio de 2021, intitulado Contrato-Promessa de Compra e venda, consta que MM, na qualidade de gerente da 2.ª Ré, promete vender OO, pelo preço de € 80 000,00, a fração autónoma identificada pela letra ... do prédio descrito da CRP sob o n.º ...84.

69 Esse escrito foi assinado, no final do texto, pelo gerente da 2.ª Ré.

70 Também no final do texto, foi manuscrito o nome OO, tudo conforme documento ... com a contestação da 2.ª Ré, cujo conteúdo aqui é dado por integralmente reproduzido.

2) Não resultou provado que:

71 A 1.ª Ré e o gerente da 2.ª Ré não quiseram vender e comprar, respetivamente, as frações identificadas.

72 Emitiram as declarações plasmadas na escritura transcrita nos pontos 50 a 52 com a intenção, entre ambos acordada, de evitarem que a Autora adquira a propriedade de tais frações através da execução específica do contrato-promessa.

73 A 1.ª Ré domina mal a língua portuguesa escrita.

74 Tem dificuldades na língua falada.

75 Não entendeu o alcance e sentido do texto da minuta transcrita no ponto16.

76 Recorreu ao Google Translator para o traduzir de português para inglês.

77 No dia 29 de março de 2020, a 1.ª Ré recebeu uma chamada da V.G... a dar-lhe conta de uma pessoa interessada na compra das frações pelo preço de € 220 000,00.

78 A 1.ª Ré comunicou de imediato esse facto ao BB, que lhe respondeu tratar-se de um bluff, pois ninguém ofereceria aquele preço pelas frações.

79 As frações têm um valor de mercado nunca inferior a € 180 000,00.

80 Os promitentes-compradores estavam cientes desse facto.

81 A 1.ª Ré acreditou que, conforme lhe foi transmitido pelo BB, o valor das frações não era superior a € 140 000,00.

82 Só por isso aceitou assinar a minuta do contrato-promessa transcrita em 16.

83 O facto referido no ponto 67 foi praticado pelo punho de OO.

84 A aquisição por este OO está dependente de financiamento bancário.

85 O negócio ainda não se realizou porque a instituição bancária recusa-se a celebrar escritura de compra e venda com hipoteca enquanto a presente ação se encontrar pendente.”

IV. Do objeto do recurso.

1- Da impugnação de facto em ambos os recursos:

Sob a epígrafe “Modificabilidade da decisão de facto”, preceitua o art. 662.º, n.º 1, do CPC, que «a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa».

Aí se abrangem, naturalmente, as situações em que a reapreciação da prova é suscitada por via da impugnação da decisão sobre a matéria de facto feita pelo recorrente.

O âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se, de acordo com os seguintes parâmetros a que alude resumidamente o recente AC desta RG de 29-10-2020 ( relator: Alcides Rodrigues):

- só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo recorrente;

- sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar um novo julgamento;

- nesse novo julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, de acordo com o princípio da livre apreciação das provas, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não apenas os indicados pelas partes).

- a reapreciação da matéria de facto por parte da Relação tem que ter a mesma amplitude que o julgamento de primeira instância.

- a intervenção da Relação não se pode limitar à correção de erros manifestos de reapreciação da matéria de facto, sendo também insuficiente a menção a eventuais dificuldades decorrentes dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação das provas.

- ao reapreciar a prova, valorando-a de acordo com o princípio da livre convicção, a que está também sujeita, se conseguir formar, relativamente aos concretos pontos impugnados, uma convicção segura acerca da existência de erro de julgamento da matéria de facto, deve proceder à modificação da decisão.

- se a decisão factual do tribunal da 1ª instância se basear numa livre convicção objetivada numa fundamentação compreensível onde se optou por uma das soluções permitidas pela razão e pelas regras de experiência comum, a fonte de tal convicção - obtida com benefício da imediação e oralidade - apenas poderá ser afastada se ficar demonstrado ser inadmissível a sua utilização pelas mesmas regras da lógica e da experiência comum.

Resulta das conclusões de recurso da A/apelante que este entende que os factos dados como não provados sob os pontos 71 e 72 foram incorretamente julgados, devendo ser dados como provados, atenta a prova produzida nos autos, bem como pelas mesmas razões, deverá ser aditado o seguinte facto “ a 2ª Ré não exerceu quaisquer poderes sobre a coisa que alegou ter adquirido”.

Resulta das conclusões de recurso da 2ª /apelante que esta entende que o ponto 60º dado como provado deveria ser dado como não provado, atenta a prova produzida nos autos ( documental, testemunhal, depoimento parte da ré e declarações legal representante da 2ª R e dos factos provados nº 49 a 58 e 66º a 70º).

Cumpre, pois, verificar se a prova obtida se apresenta de molde a alterar a factualidade impugnada, nos termos pretendidos pelos apelantes.

Desde já se deixa consignado que analisámos toda a prova testemunhal indicada, depoimentos de parte e aludidos pela recorrentes/recorridas e ainda documental dos autos.

Vejamos então, cada uma das situações a conhecer: pontos 71º e 72º não provados.

Nesses pontos, foi dado como não Provado o seguinte:

“”71 A 1.ª Ré e o gerente da 2.ª Ré não quiseram vender e comprar, respetivamente, as frações identificadas.”

(E o A/apelante pretende que se dê como provado.)

“72 Emitiram as declarações plasmadas na escritura transcrita nos pontos 50 a 52 com a intenção, entre ambos acordada, de evitarem que a Autora adquira a propriedade de tais frações através da execução específica do contrato-promessa..”

(E o A/apelante pretende que se dê como provado.)

No ponto 60 dos factos provados consta ( reportado ao gerente da 2ª Ré):

“60. Sabia também que a 1.ª Ré não tinha a intenção de cumprir esse contrato-promessa”.

(E a 2ª R/apelante pretende que se dê como não provado.)

Deverá ser aditado o seguinte facto, conforme pretendido no recurso da A/apelante:

“a 2ª Ré não exerceu quaisquer poderes sobre a coisa que alegou ter adquirido”.

No que respeita aos pontos 71 e 72 dos factos não provados e pretendido aditamento aos facto provados, a A/recorrente aponta para a prova dos mesmos o seguinte: o recurso às presunções judiciais, em conjugação com o depoimento de parte da 1ª Ré, do legal representante da 2ª Ré e da testemunha DD, atendendo, a que em síntese e nas expressões daqueles:

“- a concretização deste negócio foi deferido para o momento em que ocorreu a ratificação da escritura, altura em que um pagou, o outro recebeu e o outro ganhou comissões.

- Não foi celebrado um contrato promessa porque a 1ª Ré disse que não vendia as lojas a estes senhores e pediu à E... que as vendesse o mais depressa e rapidamente possível, para que estas lojas não fossem cair no Sr. BB e na Dona CC.

- a 2ª Ré não entrou na posse das lojas e não procedeu a qualquer intervenção nas mesmas.

- A 1ª Ré tem para si que as lojas foram efetivamente vendidas quando veio a Portugal realizar a escritura em novembro e recebeu o preço”.

Para além de que, ainda aduz, “até o próprio tribunal a quo ficou convencido de que as três partes envolvidas ( 1ª R,” E...” e 2ª R) apressaram-se em antecipar a escritura por forma a que não fosse já possível à autora exercer a execução específica”.

O tribunal fundamentou a sua convicção exaustivamente nos seguintes termos, e neste particular : “…a ausência de uma convicção positiva foi o resultado de ausência de prova bastante. Com efeito, retomando o escrito a propósito dos factos dos pontos 55 a 57, há que acrescentar que o caráter inusitado dos termos em que se processou o negócio apenas demonstram a pressa dos intervenientes, explicada pelo risco de, entretanto, os intervenientes, ou a Autora, proporem e registarem uma ação de execução específica, conseguindo, assim, o indesejado cumprimento, por via coerciva, do contrato-promessa de 12 de março. Essa pressa é compatível com a intenção, comum à 1.ª Ré e à mediadora imobiliária que com ela contratou, de venderem por um preço superior – o proposto pela 2.ª Ré. Daí que não permita per se sustentar um juízo no sentido de que a compra e venda foi um ato simulado nos termos que foram alegados pela Autora.

No que tange aos factos dos pontos 70 a 73, a ausência de uma convicção positiva foi consequência, desde logo, daquilo que se constatou aquando do depoimento da 1.ª Ré: durante mais de hora e meia foi questionada, demonstrando compreender a língua portuguesa, na qual respondeu, expressando-se de forma correta. Ademais, o modo como se processou a negociação, através do telefone e de mensagens de correio eletrónico, exclui qualquer hipótese de a 1.ª Ré ter sido pressionada, como alegou em termos conclusivos. Bastaria, à luz das regras do id quod plerumque accidit, que tivesse dito, de forma terminante, ao seu interlocutor, o interveniente BB, que não estava interessada em vender pelo preço proposto ou que desligasse o telefone, rejeitando as subsequentes chamadas. De igual modo, não é minimamente plausível que a 1.ª Ré, depois de ter recebido a minuta do contrato-promessa, a tivesse imprimido, assinado e remetido ao interveniente BB sem ter noção da natureza do ato em causa, nem que para isso tivesse de recorrer à ajuda de terceiros. Como resulta à saciedade, já havia assinado um contrato de mediação imobiliária com a V... e tinha contactos em Portugal, como o veio a demonstrar toda a sua atuação contemporânea e subsequente. Desde logo, recebeu o sinal e, quando entendeu que não iria vender aos promitentes-compradores, por entretanto ter chegado à conclusão de que havia sido enganada quanto ao real valor das frações, cuidou de o restituir em singelo, invocando, para tanto, a invalidade do negócio.”

Aqui chegados e antes de mais, importa abrir um parêntesis: um tipo de factos para os quais as presunções judiciais são usadas é precisamente aqueles que respeitam às intenções das pessoas.

Por outro lado, os eventos do foro interno, da vida psíquica, sensorial ou emocional do indivíduo (v.g. uma certa intenção…) constituem factos cujo conhecimento pode ser atingido diretamente pelos sentidos ou pelas regras da experiência.

“…A prova direta dessas intenções é rara (v.g. confissão) pelo que quase sempre terá de ser feita por meio de indícios/presunções. Verifica-se o mesmo tipo de dificuldade na prova de outros factos do foro interno designadamente no requisito da má fé na impugnação pauliana ( art. 612º).”( in “A Prova Por Presunção no Direito Civil”, Luís Pires de Sousa, 2017 p. 266)

A propósito desta prova, a jurisprudência tem vindo a realçar na expressão do ac. do TRL de 29/09/2005 (9549/2004-6): “- A prova por presunção reveste uma importância prática extraordinária, visto haver muitos factos com interesse decisivo para a procedência das acções que poucas vezes podem ser objecto de prova directa, tendo o julgador de contentar-se com meras presunções, sob pena de se denegar justiça. IV - A prova de factos do foro interno, como aqueles de que depende a afirmação do requisito da má fé necessário à impugnação pauliana, constitui tarefa árdua e de difícil concretização para o autor. É em casos como este que as presunções judiciais assumem particular importância na formação da convicção quanto à fixação da matéria de facto, embora condicionadas sempre a uma utilização prudente e sensata.” Ou como se diz no ac. do STJ de 09/02/2012 (2233/07.0TBCBR.C1.S1): “Contudo, a prova dos factos integrantes do conceito de má fé apresenta-se, muitas vezes, carregada de dificuldades, porque se desconhece o circunstancialismo específico em que agiu o terceiro, assumindo particular importância a demonstração dos factos instrumentais, através dos quais o Tribunal pode concluir, dentro de um plano de razoabilidade e de normalidade, pela existência da má fé. Aliás, as presunções judiciais encontram um dos seus campos de eleição naquelas situações em que a prova directa se torna difícil, como acontece nas hipóteses de impugnação pauliana, no sentido de demonstrar o conluio entre duas pessoas para enganar ou prejudicar terceiros, pois que aquelas, dada a sua qualidade de réus na acção, concertam-se entre si, acabando o documento do contrato por constituir a única parte visível do negócio.”

Acresce dizer ainda que as presunções judiciais interferem na decisão da Relação por duas vias: ou pelo controlo que esta faz sobre o uso de presunções judiciais realizado pela 1ª instância; ou pela utilização de presunções judiciais pela própria Relação na formulação da sua convicção autónoma (nesta última hipótese configuram-se os casos em que a Relação pode utilizar presunções judiciais que o tribunal da 1ª instância decidiu não utilizar com vista à alteração da decisão de facto, ou se a Relação pode alterar a matéria de facto assente na 1ª instância com base apenas em presunções judiciais).

Interessa-nos agora a segunda via, pois o tribunal a quo refutou as presunções judiciais que poderiam aparentemente ocorrer e terá a Relação de ponderar se deverão ser utilizadas conforme pretendido pelas apelantes.

Nesta situação, e dispondo a Relação de todos os meios de prova que fundaram a decisão da 1ª instância, é lícito à 2ª instância com base na prova produzida constante dos autos, reequacionar a avaliação probatória feita pela 1ª instância, nomeadamente no domínio das presunções judiciais, nos termos do referido art. 607º, nº 4, por via do também mencionado art. 663º, nº 2 (vide Ac. do STJ, de 29.9.2016, Proc.286/10.2TBLSB, em www.dgsi.pt e Luís Pires de Sousa, Prova por Presunção no D. Civil, 3ª Ed., pág. 186).

Volvendo ao caso sub judicio, dir-se-á que, porém, a A/recorrente limita-se a reiterar o juízo pessoal de prova que perfilha e cujo conteúdo e sentido o próprio Tribunal a quo já reconhecera na respetiva motivação de facto e que refutou nas ponderações objetivas realizadas antes por aquela, e que aqui se reiteram.

Com efeito, numa primeira aproximação, e num juízo de primeira aparência, dizem-nos as regas da experiência comum ( e conforme sustentado pela autora/apelante), atenta a pressa imprimida ao ato da compra e venda realizada com a 2ª Ré e o anterior registo provisório do contrato promessa de compra e venda das mesmas 3 frações e celebrado entre a 1ª Ré e os intervenientes promitentes compradores( e que cederam a sua posição à autora), e o pagamento do preço daquela compra e venda apenas meses mais tarde ( e após ser citada a 2ª ré nesta presente ação), e através de cheque emitido pela E... ( imobiliária intermediária), a prova seria mais consentânea com a de demonstração de uma causa simulandi, desde logo, aventada pela autora como sendo única:“ intenção entre ambas acordadas de evitarem que a autora adquira a propriedade das frações através da execução específica”.

Sem embargo, quando assim for é a estes ( simuladores) que caberá o ónus de produzir prova de factos instrumentais que ponham em causa aquelas regras da experiência comum das coisas, levando o juiz a não as aplicar na sua apreciação da prova produzida na fundamentação dos factos. O que no caso quer dizer que era às rés que cabia produzir prova de que a compra e venda dos três imóveis ocorrida após a realização do contrato promessa e seu registo provisório na CRP não tinha como fim apenas e tão somente evitar que não fosse realizada a execução específica, sendo a vontade da 1ª ré vender e a vontade da 2ª Ré comprar, não obstante as inusitadas circunstâncias ocorridas.

E as RR lograram contrariar a tese da autora- da causa simulandi- e demonstraram uma outra causa para a alienação dos três imóveis: a realização do investimento imobiliário, da parte da 2ª Ré ( conforme demonstrado documentalmente vendeu logo por escritura pública duas das frações e quanto à terceira fração realizou um contrato promessa) e da parte da 1ª ré logrou efetuar um negócio por um preço muito superior ao que tinha acordado com os promitentes compradores, daí ter sido afirmado pelo juiz a quo que “quando entendeu que não iria vender aos promitentes-compradores, por entretanto ter chegado à conclusão de que havia sido enganada quanto ao real valor das frações, cuidou de o restituir em singelo, invocando, para tanto, a invalidade do negócio”.

Se assim ocorreu, onde está a intenção inerente a qualquer simulação de esconder o que quer que seja, nem de enganar quem quer que seja?

Da conjugação da prova retira-se inequivocamente que a 1ª ré não quis cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado com BB e CC, conforme aliás as suas próprias declarações, “ por se sentir enganada por aqueles”, mas já não se retira qualquer conclusão no sentido de que por isso quis simular o contrato com a 2ª ré. Bem pelo contrário: quis vender à 2ª ré pois percebeu com as negociações encetadas com a mesma que afinal o preço das 3 frações era muito superior ao que tinha negociado com os promitentes compradores BB e CC, concluindo a mesma que tinha sido enganada pelos então promitentes compradores BB e CC, e conforme comunicação que fez à autora, aliás conforme ressuma do ponto 42º dos factos provados.

Acresce dizer que a 2ª ré logrou provar os efetivos pagamentos e que vem atuando sobre os prédios como sua proprietária, gozando as respetivas utilidades ( v.g. transmitiu a propriedade de duas das frações por escritura pública e a terceira fração celebrou contrato promessa), o que tornou verosímil aquela tese, para além de que o preço pago foi além do montante avaliado pelos cedentes da autora ( antigos promitentes compradores) conforme já analisámos supra.

Assim sendo, e atentos aqueles negócios jurídicos realizados pela 2ª ré, como se poderia afirmar o facto pretendido aditar ( “ a 2ª Ré não exerceu quaisquer poderes sobre a coisa que alegou ter adquirido”)? Nenhuma prova nesse sentido foi feita, bem pelo contrário: as testemunhas DD e FF afirmaram que, após abril de 2021, a 2ª Ré recebeu as chaves, de tal modo que foram colocados à venda e vendidas as duas frações e prometida vender a terceira fração e estes depoimentos não foram infirmados por qualquer outro meio de prova.

Por outro lado, a respeito da relação/motivação afetiva (indício affectio) subjacente e presente ao negócio a respeito dos negócios profissionais entre a 2ª ré e a intermediária e até mesmo entre esta e a 1ª Ré ( mas já não entre a 1ª ré e a 2ª Ré que nem sequer se conheciam) que a autora/apelante pretendia retirar conclusões e que numa primeira aproximação poderia concorrer para ser um indício de causa simulandi, na verdade resultou da conjugação da prova que “ É certo que os termos em que o negócio foi realizado, com a 1.ª Ré a ser representada por um gestor de negócios – que, conforme foi afirmado pelas duas testemunhas referidas, é um colaborador da V... – e o preço a ser pago pela mediadora através de um cheque que só veio a ser depositado cerca de meio ano depois, escapam ao que é habitual ocorrer. Entendeu-se, todavia, que a explicação apresentada pelas testemunhas, ademais de suportada por documentos nos termos referidos, é aceitável: a 1.ª Ré não se podia deslocar a Portugal, uma vez que estava a recuperar da cirurgia, nem era prático recorrer aos serviços consulares para emitir uma procuração, atento o período pandémico que ainda se vivia. ” ( sic sentença recorrida).

Acresce que temos ainda comprovado que a 2ª ré dedica-se à revenda de imóveis, e antes da formalização da escritura pública procedeu a um agendamento para visita, fez proposta no valor de 170.000€, a qual não foi aceite, e a 1ª ré apenas aceitou a venda pelo valor de € 180.000€ ( cfr. factos nº 43 a 49, factos não impugnados), ou seja, tudo factos que confirmam a versão das RR, inclusive as datas dos pagamentos do preço coincidem com as datas após a ratificação do negócio pela 1ªré aquando da sua visita a Portugal após a cirurgia, daí a explicação dos pagamentos terem sido deferidos e feitos pela intermediária à 1ª ré, por motivos que as testemunhas explicaram “ por segurança de quem comprava- a 2ª ré- e foi uma das condições do negócio, sendo certo que a testemunha DD também esclareceu que faziam isto porque era pessoa de confiança e tinha cheque de garantia naquele valor do preço”.

A respeito de o registo provisório não ter demovido a 2ª ré a ter celebrado a compra e venda por escritura das 3 frações, também foi explicado pelo legal representante da 2ª Ré, o qual admitiu o seu conhecimento e atenta a sua experiência profissional apenas uma hipótese se poderia perfilar, dentro das regras da experiência comum e dos comportamentos normais, aliás tal como ressuma da convicção plasmada na sentença para a resposta positiva do ponto 60º dos factos provados “ O facto de se tratar de um registo recente teria, necessariamente, de o levar a representar que se tratava de uma situação que não estava exaurida, tanto mais que se trata de pessoa experiente em negócios imobiliários”.

Ou seja, se o legal representante da 2ª ré foi fazer visitas às frações, negociou o preço da compra e venda, tendo sido aceite pela 1ª Ré o preço final de 180.000€ e a 1ª Ré ao fazer a escritura com o próprio a respeito de frações prometidas vender a BB e CC, conforme registo provisório que conhecia, que outra conclusão se poderá retirar que não a de que face à conduta assumida pela 1.ª Ré, e reafirmada nestes autos, dúvidas não subsistem sobre a sua vontade (e firme propósito) de não outorgar o contrato prometido, pelo que apenas uma hipótese se perfilaria: o gerente da 2ª Ré sabia que a 1ª ré não tinha intenção de cumprir aquele contrato promessa e daí a resposta positiva ao ponto 60º.

Por tudo o exposto, será de manter as respostas aos pontos impugnados.

Em suma, dir-se-á que a simples reiteração do conteúdo, e indicação do sentido, da prova documental e pessoal já antes ouvida, vista e apreciada, pelo Tribunal a quo e agora por este tribunal no que foi realçado pelos recorrentes, respetivamente, é claramente inidónea para que se imponha alterar a decisão da primeira instância quando se impunha a cada uma das recorrentes a indicação dos «concretos meios probatórios por forma a contrariar a apreciação crítica da prova realizada pelo Tribunal a quo, demonstrando e justificando por que razão as regras da lógica e da experiência por ele seguidas não se mostrariam razoáveis no caso concreto, conduzindo a um resultado inadmissível, por não sufragado por elas, o que não foi alcançado por ambas as recorrentes.

Por conseguinte, tendo-se como corretamente realizada a apreciação crítica da prova pessoal, documental produzida pelo Tribunal a quo, e não sendo eficazmente contrariada pelas Recorrentes nas suas alegações de recurso, reitera-se a conclusão daquele, no que tange à refutação da tese do conluio das RR. para enganar terceiros.

Pelo exposto, improcede a impugnação dos factos dado como não provado nos pontos 71, 72, bem como o aditamento pretendido pela autora/apelante.

Mutatis mutandis, dir-se-á a respeito da pretendida impugnação do facto dado como provado no ponto 60º e supra analisado, pretendida pela 2ª ré/apelante.

Pelo exposto, improcede a impugnação do facto dado como provado no ponto 60º.

A factualidade (provada) a atender para efeito da decisão a proferir é a já constante de III.

V. Reapreciação de direito.

- quanto ao recurso da autora/apelante:

Cabe agora verificar se deve a sentença apelada ser revogada/alterada, ainda assim, no seguimento da impugnação da A/apelante - decidindo-se pela improcedência da ação quanto ao pedido principal de declaração de nulidade do contrato de compra e venda por simulação.

Como resulta das conclusões do recurso da A/apelante, é manifesto que a pretendida alteração da decisão, na parte da matéria de direito, dependia integralmente da modificação/alteração da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal a quo, nomeadamente no que respeita aos factos não provados a respeito do acordo simulatório entre a 1ª R e 2ª Ré, o que não foi provado.

A respeito das temáticas em causa a sentença é exaustiva pelo que não iremos trilhar tal caminho, perfeitamente ali plasmado, realçando-se como ali se diz e bem, a respeito da invocada simulação do negócio jurídico “são elementos da figura em apreço (i)) a existência de uma divergência intencional entre a vontade e a declaração dos contraentes, (ii)) procedente de um acordo entre eles, (iii)) celebrado com o intuito de enganar terceiros. No caso vertente, a Autora não cumpriu o ónus, que sobre si recaia (art. 342/1), de provar estes elementos, o que importa, sem mais, uma resposta negativa à questão enunciada.”

Assim, considerando o disposto pelo artº 608º nº2 aplicável ex vi do nº2, do artº 663º, ambos do Código de Processo Civil, e não se nos impondo tecer quaisquer considerações quanto à bondade e acerto da decisão da primeira instância no âmbito da subsunção dos factos às normas legais correspondentes, temos que a apelação interposta pela autora/apelante terá de inevitavelmente improceder, mantendo-se e confirmando-se a sentença recorrida, quanto àquela parte impugnada.

Nestes termos, também neste segmento, improcede o recurso da A./apelante.

- quanto ao recurso da 2ª Ré/apelante:

Cabe agora verificar se deve a sentença apelada ser revogada/alterada, ainda assim, no seguimento da impugnação da 2ª Ré/apelante - decidindo-se pela improcedência da ação quanto às condenações nos pontos 1.1, 1.3 e 1.4 e quanto à impugnação da matéria de facto a respeito do ponto 60 dado como provado e que já vimos foi julgada improcedente.

E o que dizer sobre a subsunção dos factos dados como provados ao direito, nomeadamente nas questões suscitadas pela 2º Ré/apelante?

A recorrente entende que o Tribunal Recorrido ao condenar a Recorrente nos pontos 1.1, 1.3 e 1.4 da sentença recorrida, concretamente em condenar a 2.ª Ré a reconhecer como inteiramente válido e vigente o contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial sob a forma de doc. n.º ..., a declarar o incumprimento definitivo por culpa imputável também à 2.ª Ré da promessa feita pela primeira Ré no contrato-promessa celebrado e na condenação em regime de solidariedade na indemnização à Autora da quantia de €28.000,00 (vinte e oito mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescido de juros de mora, à taxa legal prevista no art. 559.º do Código Civil, vencidos desde 30 de abril de 2021 e vincendos até efetivo e integral pagamento, violou o disposto nos artigos 406.º, n.º 2, 490.º, 497.º 483.º, 334.º 559.º, 442.º, n.º 2, 798.º, 808.º, n.º 1 do Código Civil ( conclusão 15ª).

A sentença é clara e bastante desenvolvida quanto aos conceitos e questões jurídicas que estão em causa para o desfecho da ação, neste particular, não sofrendo qualquer alteração em face da improcedência da impugnação da matéria de facto.

Ainda assim, e apenas para contextualizar, dir-se-á que a questão suscitada contende com a questão da chamada eficácia externa das obrigações, nomeadamente da responsabilidade civil de terceiros por lesão de direito de crédito.

Na sentença analisou-se se a 2ª Ré que é terceiro relativamente ao contrato promessa incumprido ( com incumprimento imputável à 1ª ré e cuja consequência foi a obrigação desta restituir o sinal em dobro) pode também ser obrigada a indemnizar a autora ( cessionária daqueles promitentes compradores) e concluiu-se pela positiva, invocando-se vários estudos, nomeadamente do prof. E. Santos Justo, no seguimento do Prof. Menezes Cordeiro e da experiência colhida nas ordens jurídicas estrangeiras em que a eficácia externa das obrigações é reconhecida, sendo de aplicar a tal situação subjetivamente complexa o regime da solidariedade.

Vejamos.

O problema que se suscita é o de saber se o terceiro ( 2ª Ré) que, sabendo da existência de um crédito contratual ( o anterior contrato promessa que foi incumprido pela 1ª Ré e com as consequências conhecidas nesses casos: do pagamento do dobro do sinal), contribua para o respetivo não cumprimento ( foi com a 2ª Ré que a 1ª ré efetuou a escritura pública de compra e venda das frações anteriormente prometidas vender, tornando-se impossível de cumprir o contrato promessa, e disso sabia a 2º ré), deve ser responsabilizado civilmente por esse incumprimento.

Ou dito de outro modo: a questão está em saber se o terceiro que prejudica o cumprimento da prestação por parte do devedor pode ou não ser considerado responsável junto do credor.

Alguns sustentam resposta afirmativa, sobretudo com base n os art. 483º e 490º, aproximando o direito de crédito dos direitos absolutos. Outros consideram que não, sobretudo com fundamento no art. 406º nº2 do CC, admitindo apenas resposta contrária nas hipóteses de abuso de direito ( por ex., quando o terceiro em cumplicidade com o devedor induz este ao incumprimento).

Como nos é dado conta no CC Anotado UCP, p. 65, anotação de Ana Prata “ A jurisprudência portuguesa é defensora, sobretudo, desta derradeira tese. Negando, em abstrato, a teoria da eficácia externa das obrigações encontramos o ac. STJ de 20.1.2010 ou 19-03-2009. Admitindo essa imputação a terceiro apenas nos casos de abuso de direito por parte do terceiro temos os Acs do STJ de 29-05-2012 ou 20-09-201. Este AC do SJ de 20-09-2011 admitiu a culpa do terceiro na frustração contratual do direito do credor na hipótese de dolo relativamente a essa frustração.”

No mesmo sentido o AC do STJ de 11-12-2012, proc. 165/1995 e citado na sentença e num caso muito similar ao dos presentes autos considerou “ Verificado que a Ré adquirente de uma Quinta, objeto de contratos promessa de lotes para construção celebrados com a Ré alienante, tinha conhecimento desses negócios, abusa do direito da liberdade contratual se adquirindo o prédio provoca conscientemente o incumprimento de tais contratos” e conclui “ A responsabilidade das Rés alienante e vendedora é solidária, mau grado a fonte da obrigação de indemnizar seja no caso da primeira de natureza contratual e a segunda de índole extracontratual.”.

Em suma: e seguindo de perto aquele mesmo aresto, dir-se-á que ao entendimento subjacente ao disposto no art. 397º do CC que contém a noção de “ obrigação” ( e sua relatividade) contrapõe-se a doutrina do “efeito externo das obrigações”, a qual propugna que os direitos de crédito sendo suscetíveis de lesão por parte de todos, impõem-se ipso facto de forma universal. Deverá, todavia, realçar-se que mau grado a primeira doutrina tenha tido aceitação maioritária, a mesma não é também entendida de uma forma pura e estrita; é que no âmbito da relação obrigacional e mau grado o seu natural hermetismo, existem por vezes áreas em que um terceiro pode penetrar provocando não raro o desequilíbrio contratual e até a destruição do vínculo. É exemplo disso v.g. um contrato de compra e venda livremente outorgado entre duas partes, mas em que um terceiro interfere no mesmo excedendo manifestamente o “princípio da liberdade contratual” ao usar de má-fé, ou praticando atos que caiam sob a alçada do artigo 334º do Código Civil, cuja violação é geradora responsabilidade civil. Só que, para que esta se efetive, é necessário que se preencham os respetivos requisitos constantes do artigo 483º do mencionado Diploma Legal, a saber o dolo ou mera culpa, o prejuízo causado e nexo de causalidade entre o facto e o dano.

Pois bem.

Escreveu-se na sentença recorrida após longas e extensas considerações doutrinais e jurisprudenciais, e a respeito do caso concreto o seguinte:

“resulta da matéria de facto provada que, no momento da celebração da escritura pela qual adquiriu a propriedade sobre as frações, a 2.ª Ré, naturalmente através do seu gerente, enquanto titular do órgão que forma e exprime a vontade da pessoa coletiva, tinha conhecimento da existência do contrato-promessa celebrado entre a 1.ª Ré e os intervenientes. Não havia sequer como negar esse conhecimento posto que já estava então em vigor o registo provisório da aquisição levado a cabo pelos segundos.

Na ponderação dos riscos envolvidos na operação, a 2.ª Ré considerou que aquele registo provisório estava condenado a caducar por não haver intenção da 1.ª Ré em honrar o contrato-promessa celebrado com os intervenientes, o que excluía, naturalmente, a possibilidade de emitir a declaração necessária à sua prorrogação. A partir daí concluiu que a compra não oferecia qualquer risco para o seu património, posto que, fazendo o registo, ficaria a salvo de uma futura ação de execução específica, consolidando na sua esfera jurídica o direito de propriedade que lhe foi transmitido. No mais, foi-lhe indiferente a sorte do crédito dos promitentes-compradores, cuja posição contratual foi cedida à Autora, à emissão da declaração negocial da promitente-vendedora. Sabia que aquele crédito não poderia ser satisfeito, o que, tudo somado, configura uma atuação com dolo necessário.

Os demais pressupostos da responsabilidade civil estão também verificados: quanto ao nexo de causalidade, podemos dizer que a compra pela 2.ª Ré das frações foi o ato que impossibilitou a execução específica; quanto ao dano, ele advém precisamente, da violação do direito que os promitentes-compradores tinham de obterem sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial da promitente-vendedora.

Deste modo, a 2.ª Ré deve ser responsabilizada solidariamente com a 1.ª Ré pela indemnização que, nos termos susoditos, é devida à Autora.

Isto não permite, porém, uma reconstituição integral da situação de facto que existiria se a compra e venda não tivesse sido celebrada, como parece ser a primeira pretensão da Autora, pois tal implicaria a anulação de um contrato de compra e venda que, em si mesmo, não enferma de qualquer vício genético que importe essa consequência. A indemnização deve, por isso, fazer-se por equivalente, nos termos que resultam do funcionamento do mecanismo do sinal.

A igual conclusão chegaríamos acaso sufragássemos a referida tese intermédia.

Os argumentos judiciosamente expendidos no citado Acórdão de 11 de dezembro de 2012 (165/1995) assentariam aqui como uma luva, levando, também, a condenação da 2.ª Ré.”

Concorda-se com tal posição, que está de acordo com a melhor doutrina da eficácia externa das obrigações e com a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça supra referida e destacada na sentença, pelo que nada mais se mostra necessário acrescentar para justificar a responsabilização da 2ª Ré e a sua condenação solidária com a 1ª Ré, promitente vendedora faltosa, no pagamento do sinal em dobro.

Com efeito, perante os factos provados, e seguindo o raciocínio do citado AC STJ de 11-12-2012, é de concluir que a 2ª ré tinha conhecimento - antes da escritura de compra e venda que celebrou com a 1º Ré- da existência do contrato promessa celebrado sobre as mesmas frações anteriormente, pelo que era seu dever assegurar-se, antes de fechar o contrato, em que medida é que com a sua conduta a eventual intromissão na esfera negocial da 1ª ré e os promitentes compradores poderia ir além do contido exercício do “princípio da liberdade contratual” e tornar-se abusivo à luz da “boa fé” e “abuso do direito”. Não o fazendo a 2ª Ré age aqui com dolo, no mínimo eventual (na sentença entendeu-se dolo necessário), já que não pode negar-se que o elemento intelectual do mesmo (situação jurídica das frações que adquiriam) era claro e podê-lo-ia ser mais, caso tivesse agido com a diligência que dela era exigida, atento o que acima expusemos.

Verificadas a ilicitude e a culpa temos que o dano está corporizado no prejuízo causado pelo comportamento das Rés, e no que respeita à 2ª ré em virtude de, abusando do seu direito de liberdade negocial, ter sido igualmente causa da frustração (daquele contrato promessa). A responsabilidade das Rés é solidária – já que na verdade ambas são corresponsáveis pelo prejuízo causado – artigo 497º nº 1 do Código Civil; por outro lado, a tal solidariedade não obsta o facto de as Rés responderem a títulos diferentes pelo dano; a 1ª ré com base na “responsabilidade contratual” e a 2ª Ré por infração ao princípio do “abuso do direito” aqui gerador de “responsabilidade extracontratual”, já que nos termos do artigo 512º nº 2 do Código Civil “A obrigação não deixa de ser solidária pelo facto de os devedores estarem obrigados em termos diversos ou com diversas garantias, ou de ser diferente o conteúdo das prestações de cada um deles (…) ”. Quanto ao nexo de causalidade entre o facto e o dano, o mesmo decorre de todo o exposto.

Mais uma vez, atenta a matéria apurada, não se poderão retirar as conclusões jurídicas pretendidas pela 2ª Ré/apelante, pelo que não se nos impondo tecer mais quaisquer considerações quanto à bondade e acerto da decisão da primeira instância no âmbito da subsunção dos factos às normas legais correspondentes ( ou à sua não subsunção), temos que a apelação terá de inevitavelmente improceder, mantendo-se e confirmando-se a sentença recorrida.

Nestes termos, também neste segmento, improcede o recurso da 2ª Ré/apelante.

VI. Decisão.

Por tudo o exposto, acordam as Juízes que constituem esta 3ª secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, em julgar improcedentes ambas as apelações interpostas pela A e 2ª Ré, confirmando-se, assim, a decisão recorrida.

Custas pelas apelantes, respetivamente.

Guimarães, 10 de julho de 2023

Assinado eletronicamente por:

Anizabel Sousa Pereira ( relatora)

Maria Amália Santos e

Conceição Bucho