(II). Instância do recurso de apelação.
1. A autora, inconformada, interpôs recurso da decisão (3.2.2024).
Organizou assim as conclusões da sua alegação.
- a.A Recorrente é proprietária da fracção autónoma objecto da presente acção.
- b.Intentou a presente acção de reivindicação da propriedade.
- c.A propriedade está registada a seu favor.
- d.Esta igualmente averbada na Autoridade Tributária, pagando o IMI pelo menos desde 1988.
- e.Estando o imóvel registado na CRP, a favor da Recorrente, tem a mesma a presunção legal de que é o titular do direito de propriedade, nos termos do artº 7º do Código de Registo Predial.
- f.Pelo que, se aplica o artigo 350º do CC que consagra o seguinte : 1- Quem tem a seu favor a presunção legal escusa de provar o facto a que a ela conduz; 2- As presunções legais podem, todavia, ser ilididas mediante prova em contrario, excepto nos casos em que a lei proíbe.
- g.A Recorrida reconviu pedindo o reconhecimento da sua propriedade por usucapião.
- h.A Recorrida tentou na sua contestação ilidir a presunção legal do direito de propriedade da A.
- i.Mas não conseguiu, e não conseguiu porque veio alegar que os seus Pais celebraram com a A. um contrato promessa de compra e venda em Junho de 1995.
- j.Ora, para isso acontecer, tinham os Pais da R, que reconhecer que a legítima proprietária da fracção era a Recorrente.
Mas mais.
- k.A ser verdade o que a Recorrida alega, com a celebração do CPCV, nasce na esfera jurídica dos Pais da Recorrida um mero direito obrigacional e nunca um direito real.
- l.Certo é que, na data da celebração do CPCV, os Pais da Recorrida já viviam no local sem qualquer título bastante para tal.
- m.Os quais vieram do Ultramar em época « pós 25 de Abril » e ocuparam a fracção em crise nos presentes autos de forna que não ficou apurada
- n.Pelo que, os mesmos ocupavam a fracção em causa, apenas e unicamente como meros detentores.
- o.Já que a propriedade era de forma incontestável da Recorrente.
- p.A Recorrente para pôr fim à ocupação ilegal acordou com os Pais da Recorrida a celebração de um CPCV (junto à contestação) no qual os Pais da Recorrida liquidaram a titulo de sinal o montante de dois milhões de escudos e o restante de dois milhões e quinhentos mil escudos, seriam liquidados na data do contrato prometido.
- q.Dúvidas não havia, quem era o proprietário.
- r.Assim como também não havia dúvidas de que os Pais da Recorrida eram meros possuídos ou possuidores precários.
- s.Ora a posse precária, apenas poderá dar ao seu possuidor o direito a usucapir a partir do momento que faz operar a inversão do título da posse, cfr. deriva do artº 1265º do CC.
- t.O que nunca aconteceu!
- u.Os Pais da Recorrida nunca fizeram operar a inversão do título da posse, perante a Recorrente.
- v.Nem tão pouco, recorreram à devolução do sinal em dobro, ou mesmo à execução especifica do contrato.
- w.Mesmo sabendo que iam deixar a sua filha desprotegida de qualquer direito para adquirir a propriedade, depois do seu decesso e desse facto não restam dúvidas e foi o que acabou por acontecer.
- x.Porque sempre se conformaram com a sua situação de serem meros detentores ou detentores precários.
- y.Alega a Recorrida que todos os vizinhos e amigos consideram os seus Pais como proprietários.
- z.A ser verdade a alegação da Recorrida, a mesma só poderá ter ocorrido por reserva mental dos Pais da mesma.
aa. Dispõe o artigo 244º, nº 1 do CC « Há reserva mental, sempre que é emitida uma declaração contraria à vontade real com o intuito de enganar o declaratário ».
Por outro lado.
bb. Conforme a Recorrida alega, foram os seus Pais, que celebraram o CPCV e que fizeram crer aos vizinhos e amigos « com reserva mental » que eram proprietários.
- cc.No entanto os seus pais faleceram em 1996 e 2020, cfr. alegado pela Recorrida.
- dd.Os seus pais a serem possuídos, as suas posses caducaram por morte.
ee. E nessa medida, não se transmitiram à Recorrida.
ff. Tal conclusão deriva do douto acórdão do TRL (Proc. 5392/2006-1) cujo resumo se transcreve.
« Da conjugação do disposto nos art.º 1251º e 1253º do CC, resulta que o nosso Código Civil recebeu uma noção de posse que não se contenta apenas com a relação material entre o sujeito e a coisa – o corpus – exigindo, sim para que se dê a figura da posse, a presença da intenção – o animus – com que se estabeleceu essa relação corporal, não considerando verdadeiros possuidores, antes meros detentores, aqueles a cuja posse falte o animus.
II – Aquele que houver sucedido na posse de outrem por titulo diverso da sucessão por morte pode juntar à sua posse ao antecessor (artº 1256º, nº 1 do CC), pelo que a sucessão na posse terá de ser antes de mais um acto entre vivos.
III – O legislador quis prever todo e qualquer acto translativo da posse. Mas é necessário que haja um verdadeiro acto translativo da posse que haja uma relação jurídica entre os possuidores »
gg. O tribunal a quo conclui « dos factos provados resulta demonstrada a pratica continuada desde pelo o ano de 1995, à vista de toda a gente de actos materiais (posse publica). Actos que vêm ocorrendo sem oposição de quem quer que fosse, nomeadamente a A. que apenas manifestou oposição em Novembro de 2021 mas que em relação à posse dos Pais da R. nenhuma oposição expressa alguma vez manifestou ».
hh. Olvidando o tribunal que os Pais da R. já faleceram, não são parte nos presentes autos e nunca inverteram o título da posse, ou seja, não transmitiram nenhum direito real à R.
ii. Mesmo assim, não corresponde à verdade que a Recorrente nunca manifestou nenhuma oposição à posse dos Pais da R.
jj. Porquanto deriva do depoimento L--- (TOC da Recorrente) situação contrária.
kk. Em conclusão, a Recorrente nunca tolerou as ocupações e sempre se opôs às mesmas.
- ll.Tolerante foi a R. que mesmo sabendo que os seus Pais nada lhe tinham deixado de herança, nunca recorreu aos meios legais para se fazer valer dos seus direitos tais como a execução especifica, sinal em dobro ou até mesmo a usucapião.
- mm.O mesmo aconteceu aos seus Pais que sempre se conformação com a situação de meros detentores já que nunca inverteram o título da posse perante a sua legitima proprietária.
Pelo que.
nn. Apenas é possível concluir que a R., nunca poderia adquirir a propriedade da fracção em crise nos presentes autos por usucapião por não se encontrarem reunidos os requisitos da mesma, conforma supra explanado.
Em síntese; a sentença deve ser revogada, « com o consequente não reconhecimento da aquisição da recorrida por usucapião devendo a mesma ser condenada a restituir a propriedade à Recorrente livre de pessoas e bens ».
- 2.A ré respondeu tabelarmente; e pediu a manutenção da sentença (13.12.2024).
- 3.O objecto do recurso.
- 3.1.Impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
- 3.1.1.A delimitação do objecto do recurso, em matéria de facto, subordina-se às exigências – aos ónus – que o artigo 640º do Código de Processo Civil, nas três alíneas do seu nº 1 e na alínea a) do seu nº 2, contempla.
Ao tribunal ad quem deve o recorrente sinalizar concretamente (especificar) cada um dos pontos de facto que entende incorrectamente julgados, a decisão que na sua óptica é a acertada para cada uma das questões de facto sinalizadas e as ferramentas da prova que impõem esta outra decisão (a acertada).
E deve fazê-lo obrigatoriamente, sob pena de rejeição.
Aqui, com o significado de a sua preterição – como cariz de todo o ónus – trazer a imediata – sem possibilidade de aperfeiçoamento – rejeição, na parte afectada.
O Acórdão Uniformizador do Supremo nº 12/2023, de 17 de Outubro de 2023 (DR, 1.ª série, de 14.11.2023), ajustou a interpretação do ónus, significando que a indicação da decisão alternativa – alínea c), do artigo 640º, nº 1 – é hábil, desde que conste, de forma inequívoca, do corpo da alegação (e omitida nas conclusões).
Em qualquer dos casos, visando-se a impugnação de facto e em desvio dos ónus que se impõem ao apelante, a consequência será sempre a indicada – a de que se não conhece, então, desse segmento do recurso.
3.1.2. No caso concreto, e não obstante a empresa apelante, ora no corpo da alegação (42., 43. ou 45. a 48.)., ora nas conclusões (ii. e jj.), indicie querer, impugnar a convicção fáctica (e probatória) assumida pelo tribunal a quo, o certo é que omite a particularização, a sinalização, por referência à segmentação contida na sentença, dos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, deixando referência meramente genérica às circunstâncias visadas (« nunca tolerou as ocupações »; « não corresponde à verdade » […]), como ali se não detecta – na alegação; na conclusão – a proposta da decisão alternativa que se queira para o (aliás omitido) fragmento fáctico concreto apontado.
Desta lacuna já o relator dera conta, ouvindo as partes (despacho de 10.10.2025).
E precisamente, assumindo tacitamente o erro, a apelante empreendeu por juntar alegações aperfeiçoadas (30.10.2025).
Porém, ineficientemente; pois que, como é próprio da omissão inicial, o efeito é da rejeição, e sem possibilidade de correcção (distintamente do que acontece, p. ex., a respeito do artigo 639º, nº 3, do código).
O ónus deve ser cumprido no prazo de recorrer, de alegar e de concluir; prazo já alargado para a hipótese de se visar a reapreciação da prova gravada (artigo 638, nº 7).
Não se concebendo o seu alargamento em função de alguma putativa correcção ou aperfeiçoamento.
3.1.3. A consequência para a apelação interposta é a seguinte.
(1.º). De um lado, a rejeição do recurso em matéria de facto, julgando consolidada a configuração fáctica desenhada pela sentença, a partir da convicção formada pelo juiz a quo com base na análise e avaliação dos instrumentos probatórios de livre apreciação.
(2.º). Do outro, a rejeição do instrumento de alegações aperfeiçoadas, entretanto apresentadas pela empresa apelante (30.10.2025).
- 3.2.O recurso sobre matéria de direito.
- 3.2.1.O objecto hábil do recurso interposto cinge-se, pois, ao tema jurídico.
E, para este, a circunscrição do seu objecto, do assunto posto à decisão, mostra-se a partir da modelação das conclusões; sendo estas que permitem identificar cada uma das questões que hão-de constituir o objecto da atenção (artigo 635º, nº 4, do Código de Processo Civil).
3.2.2. Para a hipótese concreta, o que as conclusões da apelante circunscrevem é a questão de saber se a situação de facto delineada é alheia a poder suportar a posse da apelada (e dos seus antecessores), sobre a fracção habitacional do edifício da E---, em C---, apta à usucapião, portanto, com a virtualidade de gerar a sua aquisição originária para a esfera do(s) possuidor(es).
II – Fundamentos
1. A posição jurídica da empresa apelante.
A empresa apelante desencadeia uma acção de reivindicação (artigo 1311º do Código Civil); e, outra vez no recurso, pede a condenação da apelada à restituição da propriedade « livre de pessoas e bens ».
No dia 19 de Junho de 1995, a empresa apelante e o pai da apelada firmaram um contrato-promessa de compra e venda que teve por objecto a casa, agora em litígio, da E---, em C--- (facto 11.).
Para além do resto, convencionaram na cláusula 7.ª do contrato que o outorgante singular « mantém a posse da fracção objecto do contrato » (facto 13.).
O contrato definitivo foi projectado para ser celebrado no prazo de 60 dias, após obtenção de licença de utilização, « cabendo a sua marcação » à empresa apelante (cláusula 4.ª; facto 14.).
A licença não foi obtida (facto 15.); mas sobretudo não consta o cumprimento do vínculo de marcação; e nem o negócio final alguma vez veio a ser realizado (facto 16.).
A situação de facto revela que, à data da promessa, o apelada e o seu agregado (o pai; a mãe) « foram mantidos na posse (…), cuja tradição havia ocorrido no ano de 1976 / 1977 » (facto 17.).
A tradição da coisa que é objecto da promessa sustenta-se numa convenção de entrega associada ao contrato-promessa (Ana Prata, “O contrato-promessa e o seu regime civil”, página 830); e materializa-se no reconhecimento de que o outorgante adquirente fica habilitado à sua efectiva utilização, constituindo-se pela antecipada concretização da investidura material que é própria do contrato definitivo (artigos 879º, alínea b), ou 882º, do Código Civil).
Na hipótese, não foi celebrada a escritura da venda (cit. facto 16.).
Não se prova porquê.
Ou seja; pese o cumprimento do vínculo, da sua marcação, onerasse a apelante (cit. cláusula 4.ª), e, portanto, a esta coubesse o ónus da sua prova (artigos 762º ou 342º, nº 2, do Código Civil.), desaproveitando-lhe a dúvida (artigo 414º do Código de Processo Civil), o certo é que assim não aconteceu.
E a consequência jurídica é a da sua persistência (!).
Quer dizer; o contrato-promessa sempre persistiria, e a produzir os seus efeitos.
A posição jurídica da empresa apelante, ainda que reconhecido o seu putativo domínio de proprietária da coisa, nunca a habilitaria a obter a respectiva entrega; por haver associada a cláusula da traditio, convencionada em promessa ainda não extinta.
- 2.A situação jurídica da apelada (a ré na acção).
- 2.1.A promitente-vendedora nunca promoveu a extinção do contrato-promessa.
E a manutenção deste, como mínimo verificável, sempre permitiria à apelada a persistência do bem, sob seu uso e utilização; precisamente a coberto da promessa (e da conexa traditio) que à apelante se imporia (sempre) ter de (continuar a) honrar.
2.2. A essência da controvérsia é, porém, outra; mais profunda, porventura.
Exactamente, a de saber se operou uma aquisição originária de propriedade.
Prova-se que a « tradição » da casa da E---, em C---, « havia ocorrido no ano de 1976 / 1977 »; que o contrato-promessa foi celebrado em 19.6.1995; e que a apelada, e o seu agregado, « foram mantidos na posse da identificada fracção urbana ».
O acto de traditio, associado à promessa, como investidura antecipada ou acto de afectação (material) imediata do bem, constitui o seu beneficiário, para além do próprio estado de facto que se verifica, com um estatuto jurídico de onde sobressai a expectativa qualificada (reforçada) de real (irreversível […]) aquisição da coisa.
Desde logo, investe automaticamente esse promitente-comprador com um direito real de garantia, o direito de retenção, que lhe permite não abrir mão do bem, em caso de incumprimento (fatal) da outra parte, pelo crédito que lhe seja devido (artigo 755º, nº 1, alínea f), do Código Civil); e um direito (real) de espessura significativa (mais impressiva até ao Decreto-Lei nº 48/2024, de 25 de Julho; artigo 759º do Cód. Civil).
Por outro lado, ainda para a hipótese de incumprimento, com substancial reforço do crédito constituído, a partir da mutação prestacional inerente (artigo 410º, nº 2, no trecho final, do Cód. Civil).
Estes sintomas indiciam, então, que a situação jurídica do tradiciário não deve, a nosso ver, ser simplisticamente (acriticamente) assimilada, e em qualquer caso, à de um mero detentor ou possuidor precário (artigo 1253º do Código Civil).
A situação-regra é a de que da mera tradição, sem mais, se não possa deduzir a posse. Apenas por essa traditio, o beneficiário, por princípio, tão-só obtém o corpus possidendi, mas não já (ao menos, no momento genético) o respectivo animus.
Acontece é que, exactamente por causa dos (legítimos) interesses envolvidos, da função substantiva ou materialidade subjacente que, económica ou sociologicamente explicam a sua existência, essa traditio pode surgir associada a (outros) factores e condicionantes, dos quais os sintomas referidos já permitiam suspeitar, e que se adequam a transformar o que, de princípio, podia aparentar ser apenas uma posse precária, e de a vir revelar, no real e verdadeiramente, como posse efectiva.
São, então, casos onde o tradiciário deve ser havido como possuidor em nome próprio; e com verdadeira posse.
Hipóteses onde a entrega da coisa é facto necessário e indispensável, ainda que não suficiente; mas nas quais, uma vez associada a prática em relação à coisa dos actos materiais, em nome próprio, correspondentes ao exercício do direito em causa (artigos 1251º e 1252º, nº 2, do Cód. Civ.), opera a transmutação.
« Tal ocorrerá quando “obtido o corpus pela tradição a coberto daquela pressuposição de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de propriedade em seu próprio nome, ou seja, intervindo sobre a coisa como se fosse sua” » (Fernando de Gravato Morais, “Contrato-promessa em geral; contratos-promessa em especial”, página 245).
Exemplo de hipótese desse tipo se configura quando, além de outros, se conjugue a prática de actos materiais e o pagamento significativo do preço, associados a uma inusitada extensão temporal da situação; ou quando seja perceptível (e inequívoca) a intenção de não vir a realizar o contrato definitivo (na base de algum inconfessável motivo), e deixando a persistir esse status quo por tempo indefinido (…).
Em qualquer dos casos; essa posse traz consigo consequências de grande relevo; e porventura a mais impressiva, a aplicação do instituto da usucapião (Fernando de Gravato Morais, obra citada, páginas 248 e 250 a 251).
2.3. No caso da hipótese, evoca-se uma « tradição [que] havia ocorrido no ano de 1976 / 1977 » (cit. facto 17.).
A empresa apelante beneficia da presunção do registo predial, pelo menos, desde 7.6.1988 (factos 1. e 5.) (artigo 7º do Código do Registo Predial).
Em caso de dúvida, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto sobre o bem (artigo 1252º, nº 2, cit., do Código Civil).
Prova-se que, « desde a data em que foram entregues as chaves da fracção », a apelada e os pais, com quem sempre residiu, exerceram sobre a coisa um universo de actos materiais, que é impressivo e significativo (facto 18.).
Com o contrato-promessa, em 19.6.1995, os outorgantes consignaram que o promitente-comprador mantém a « posse » sobre a coisa; estando a cláusula em causa precisamente (cit. cláusula 7.ª) epigrafada de « Posse » (cit. facto 13.) – uma redacção que, sem ser decisiva (artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil), é susceptível de poder comportar (alguma) suspeita que se não pode (não deve) menosprezar.
A (sua) conexão com o tempo transcorrido, de quase 20 anos, desde o início da afectação da coisa às necessidades do agregado da apelada, faz pressentir que muito provavelmente (artigos 349º e 351º do Código Civil) a promessa visou dar cobertura de forma a uma situação de facto; ainda que sem um impacto decisivo no carisma jurídico da situação (de facto), que ao longo daquele (de todo aquele) tempo, se foi amadurecendo e se foi consolidando (!).
O contrato-promessa foi assinado no dia 19 de Junho de 1995.
Não foi accionado – executado ou resolvido – por qualquer das partes.
Prova-se que, ao menos desde essa data, o agregado da apelada sempre agiu como único e exclusivo proprietário da casa, na convicção de serem eles (a apelada e os pais, com quem sempre viveu) os titulares da propriedade (factos 19., 25. e 39.).
Na óptica da apelante, com inscrição no registo desde 1988, não se revela acção ou interesse no confronto com o agregado da apelada – que ademais nunca custeou quantia pela utilização (facto 40.) –.
Apenas inacção; e depois o contrato-promessa, em 1995.
Porém; e mesmo após o contrato, ao longo de mais de 26 anos, voltando a persistir nesse desinteresse, algo perturbador para a sua óptica; e, só em 22.11.2021, vindo a encetar algum perceptível contacto (facto 42., início); ainda que com a formulação de pretensões algo inviáveis (factos 42., final, e 44.), na iminência (ainda) da sua posição de promitente-vendedora a quem cabia agendar o acto (final) do contrato prometido (…).
Impressiona, de facto, o tempo superior a um quarto de século, aguardando o(s) promitente(s)-comprador(es) pelo agendamento da escritura, com uma traditio (a que se chamou de «posse») – esta, a aproximar do meio século –; e onde os vários contratos de fornecimento dos serviços foram centrados no agregado da apelada (factos 20. e 26.); todo o seu eixo de vida foi ali operado, nas diversas vertentes habituais (factos 21., 22., 24., 28., 33. e 35.); com intervenções de obras, como se coisa sua fosse (facto 34. e 37.); e à vista de todos, sem perceptível constrangimento por outro alguém (facto 23., 32., 36. e 38.).
Ou, ainda; com a participação no estatuto de condóminos; no custear dos gastos das partes comuns do edifício; ou nas convocatórias e intervenções nas respectivas assembleias (factos 27. e 29. a 31.). Neste particular, sem percepção aqui também de uma ou outra tomada de posição da empresa apelante, que pudesse fazer crer ou suspeitar da sua propriedade; e, portanto, de um assumido estatuto na propriedade horizontal.
E foi uma inércia fatal.
Que permitiu construir e consolidar a situação jurídica (dos pais e) da apelada (!).
A empresa apelante, com a opção tomada, no (alargado) curso do tempo em que se verificou, deu azo a que se cimentasse uma situação de facto, agora irreversível.
A expectativa da apelada, que é sólida, na óptica de uma posse em nome próprio, a poder ser contrariada, chocaria sempre com a válvula de escape do abuso de direito (artigo 334º do Código Civil), que vem aliás evocada na contestação, e que, de todo o modo, sempre seria de conhecimento oficioso.
Mesmo a problemática da inversão do título (artigo 1265º do Código Civil), que a empresa apelante traz agora ao recurso, não é consequente; tal é o carisma dos actos do agregado da apelada, seja na consistência, seja na durabilidade, como inequívocos de uma materialidade já sustentada pela habilitação do direito de propriedade.
Não podendo deixar de se contextualizar o texto da promessa (a antes cit. cláusula 7.ª) como visando dar a continuidade a uma «posse» (própria) já anterior.
Curioso, aliás, notar que a própria empresa apelante não descarta este efeito.
Refere (p. ex.; na conclusão ll.) ter a apelada negligenciado meios legais, ao seu dispor, como «execução específica», «sinal em dobro» ou «até mesmo a usucapião ».
Ora, na verdade, não operou a apelada qualquer dos dois primeiros, próprios do regime da promessa (actuação vs extinção).
Mas opera agora o terceiro – e, do nosso ponto de vista, com sucesso (!).
E nem o argumento da caducidade (?) da posse, por morte, merece acolhimento.
A factualidade é inequívoca quanto à prática dos actos pela (própria) apelante.
À margem dessa evidência, a posse é – ela própria – um direito real.
E passível da sucessão, por morte – diz (até) a lei, « independentemente da apreensão material da coisa » (artigo 1255º do Código Civil).
Em suma.
A posse que se constata, no caso concreto, é hábil a operar a usucapião.
Esta; uma modalidade de aquisição originária da propriedade (artigos 1316º e 1287º do Cód. Civ.); que carece de ser invocada (artigos 1292º e 303º do Cód. Civ.); e que produz os seus efeitos à data do início da posse (em nome próprio) que a faz germinar (artigos 1296º, 1317º, alínea c), e 1288º do Cód. Civil).
3. As conclusões do recurso não merecem, portanto, acolhimento.
A sentença do tribunal a quo julgou com acerto; e tem de ser confirmada
