13700/19.2T8PRT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Age com abuso do direito o senhorio autor que, tendo celebrado com o réu um contrato de arrendamento de uma divisão/loja de um prédio urbano para nela ser exercida a indústria de hotelaria/restauração, apesar de bem saber que inexistia licença de utilização que acomodasse essa finalidade, estando em curso diligências tendentes a obter as necessárias autorizações, propõe contra aquele acção em que invoca a nulidade desse contrato com fundamento na falta de licença de utilização do locado para o fim a que se destinava;

II- Verificando-se essa atitude abusiva, tudo se passa como se o direito não existisse, há uma neutralização do direito que se esvazia na sua eficácia típica e, no caso, traduz-se, ainda, na inalegabilidade de nulidades formais do contrato;

III- Não sendo imputável o não uso efectivo do locado ao réu/arrendatário, que fez as diligências necessárias para superar o impedimento resultante da falta de licença de utilização, haverá de concluir-se pela inexistência do invocado fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

Processo n.º 13700/19.2T8PRT.P1

Comarca do Porto

Juízo Local Cível do Porto (Juiz 2)

Acordam na 5.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto

I- Relatório

1. Configuração da acção

“CLUBE ...” intentou, em 21.06.2019, a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra AA, alegando, em síntese, o seguinte:

Por contrato celebrado em 25 de setembro de 2017, deu de arrendamento ao réu, para fins não habitacionais, uma divisão com utilização independente (loja ...) do prédio urbano sito na Rua ..., Porto, pelo prazo de 30 anos, com início em 01.10.2017, mediante a renda mensal de € 350,00.

As partes acordaram entre si e estipularam nesse contrato, ainda, que:

- a loja locada destinar-se-ia ao «exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, não lhe podendo ser dado outro uso ou destino, sem autorização por escrito do senhorio»;

- o prédio não dispunha de licença de habitabilidade devidamente atualizada, incumbindo ao segundo outorgante (aqui réu) «a obtenção de todas as licenças necessárias, junto de quaisquer entidades, com vista à exploração dos referidos fins no arrendado, quer tais licenças digam respeito ao prédio, quer ao próprio arrendatário, obrigando-se este a suportar todas as despesas daí decorrentes».

Porém, o réu continua sem licença de utilização para o ramo de negócio objeto do referido contrato e o locado está encerrado há mais de um ano.

Antes da celebração do contrato, «laborava nesse locado uma livraria» e daí a necessidade de o arrendatário, ora Réu, subscrever «pedido de licença de utilização competente».

Forçoso é, assim, concluir que o referido contrato de arrendamento é nulo, nos termos conjugados dos artigos 2.º, 4.º e 5.º do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto.

Concluiu pedindo que «seja decretada a nulidade do contrato de arrendamento (…) com a imediata restituição do locado à A. e com todas as demais consequências legais».

Subsidiariamente, pede que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, o réu condenado a entregar-lhe o locado «livre e desocupado de pessoas e bens, completamente limpo e asseado, com todas as portas, vidros e chaves e mais pertenças, em bom estado de funcionamento e sem deteriorações, com todas as legais e devidas consequências.»

2. Oposição

Devidamente citado, o réu apresentou contestação, defendendo-se por excepção e por impugnação.

Na defesa por excepção, o réu invoca abuso do direito[1] do autor, na medida em que a sua pretensão «de obter o despejo por falta de menção no contrato da licença de utilização, tendo ele obrigado o R. a pagar os custos do despejo da anterior inquilina e a fazer uma doacção ao A., tendo sido o A. a exarar no contrato, por si elaborado, que depois o R. tratava da obtenção da licença específica para actividade de restauração, tendo ainda o A. procurado atrasar a concessão da licença de obras, constitui um caso típico e clamoroso de abuso de direito».

Abuso do direito existe, ainda, em relação à pretensão de despejo por resolução do arrendamento com fundamento na falta de utilização do arrendado por mais de um ano, porquanto o autor celebrou o contrato com a possibilidade de o R. só o começar a utilizar posteriormente, ao longo do tempo permitiu que assim fosse, para agora tirar proveito do comportamento que permitiu ao réu.

Na defesa por impugnação, alega que as partes começaram por celebrar um contrato-promessa de arrendamento.

Assumiu todos os ónus com vista à desocupação da referida loja (que estava arrendada a outra pessoa), aceitou fazer, e cumpriu, uma doação ao autor, mas subsistia o problema da falta de licença de utilização específica para a actividade que o réu pretendia aí exercer.

O autor não se dispôs a obter a alteração e a solução encontrada, comum neste tipo de situações, foi celebrar o contrato prometido, ficando o réu com o ónus de obter essa licença para a específica utilização da loja.

Apesar do inconveniente que era para si ter de efectuar obras e começar a pagar renda sem começar logo a exercer no arrendado a referida actividade, essa desvantagem era compensada com a celebração do contrato de arrendamento por um período dilatado.

Cumpriu a sua parte, nomeadamente apresentando pedido, dirigido à Câmara Municipal ..., para a concessão de licença de obras.

Já da parte do autor houve obstrução, sendo-lhe imputável o atraso na emissão da licença, pois que, para retardar o processo, fez chegar à Câmara e à ASAE reclamações sucessivas que provocaram sucessivos atrasos, como era sua intenção.

De todo o modo, não se trata de um "não uso", tal como está previsto naquele preceito legal invocado pelo autor para fundamentar o pedido de resolução do contrato, mas sim do protelamento do início do seu uso por força dos condicionamentos referidos e do acordo das partes expresso no contrato.

2. Resposta à matéria da excepção

Convidado a pronunciar-se, desde logo, sobre a excepção deduzida, o autor veio fazê-lo, negando o invocado abuso do direito.

Aproveitou para impugnar praticamente todos os factos alegados pelo réu.

Negou que constituísse para si uma vantagem o contrato celebrado com o réu. Bem pelo contrário, quer esse contrato, quer outros celebrados com empresas por ele detidas, de acordo com uma auditoria realizada em Agosto de 2019, provocaram-lhe um prejuízo de mais de vinte milhões de euros.

Acaba por defender que é o réu que age em abuso do direito ao «escudar-se na previsão inserida no contrato pelas partes, que lhe atribuiu o ónus de obter a licença, para proceder como se tal previsão lhe conferisse o direito de protelar a obtenção na mesma indefinidamente, perpetuando uma situação que sempre soube ter de corrigir».

4. Saneamento e condensação

Sem oposição das partes, foi dispensada a audiência preliminar, fixou-se em € 10 500,00 o valor da causa, proferiu-se despacho saneador tabelar, foi fixado o objecto do processo e foram enunciados os temas de prova e admitidas as provas oferecidas pelas partes.

Designou-se logo data para a audiência final.

5. Sentença e sua impugnação

Realizou-se a audiência final, que se iniciou em 21.04.2021 e teve duas sessões, após o que foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«Por todo o exposto, julgo a presente ação improcedente, por não provada, e em consequência, absolvo o Réu AA do pedido efetuado pelo Autor CLUBE

Custas a cargo do Autor»

Inconformado com a decisão, o autor dela interpôs recurso de apelação, com os fundamentos explanados na respectiva alegação, que condensou nas seguintes “conclusões”:

«I. A decisão recorrida padece de erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 1072º n.º 1, 1083º e 1084º do Código Civil, dando origem a uma decisão que urge revogar.

A) DOS CONCRETOS PONTOS DE FACTO QUE A RECORRENTE CONSIDERA INCORRETAMENTE JULGADOS

II. Não deveriam ter sido dados como provados os factos constantes dos pontos 35 e 37 da Fundamentação de facto.

III. Mesmo que se entendesse que os pedidos/licenças a que se referem os sobreditos pontos 35 e 37 da matéria de facto foram efetivamente feitos pelo recorrido – o que não se aceita e apenas se equaciona por dever de patrocínio – sempre deveria ter sido igualmente dado como provado que “O pedido de autorização de utilização foi apresentado a 16/12/2019”.

B) OS CONCRETOS MEIOS PROBATÓRIOS CONSTANTES DO PROCESSO QUE IMPUNHAM DECISÃO SOBRE OS PONTOS DA MATÉRIA DE FACTO IMPUGNADOS DIVERSA DA RECORRIDA

IV. Resulta da certidão comprovativa do processo de licenciamento relativo ao estabelecimento – que é um documento autêntico – em discussão nos autos que os pedidos de licenciamento a que ali se alude – alvará de licenciamento de obras e pedido de autorização de utilização – foram submetidos pela sociedade comercial “M..., Ldª” e não pelo próprio Recorrido, que é o Sr. AA e que foi quem, na qualidade de arrendatário, assumiu a obrigação de obter a respetiva autorização de utilização para o fim contratado – o que nunca fez.

V. Deveriam ter sido considerados NÃO PROVADOS o ponto 35 da matéria de facto provada, nomeadamente, que o Réu tenha apresentado projeto na Câmara Municipal ... a pedir a licença de obras, bem como o ponto 37 da matéria de facto provada, nomeadamente, que o Réu tenha dado resposta às solicitações da Câmara Municipal

VI. O pedido de autorização de utilização a que a certidão alude foi submetido a 16/12/2019, já depois da entrada em juízo da presente ação, pelo que deveria ter sido considerado PROVADO que “O pedido de autorização de utilização foi apresentado a 16/12/2019”.

C. DA APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS

i. Da nulidade do contrato de arrendamento por falta de licença de utilização

VII. O contrato em causa nos autos foi celebrado em 25 de setembro de 2017.

VIII. A autorização, concedida pelo senhorio ao arrendatário para realizar as obras e obter as licenças para adaptar o locado ao fim previsto no contrato não pode ser entendida como uma autorização para este manter o locado encerrado e sem licença de utilização para os fins para os quais foi arrendado pelo tempo que entendesse.

IX. O recorrido deveria ter obtido a necessária licença de utilização para a atividade que pretendia instalar no locado, num prazo razoável, como se obrigou no contrato de arrendamento e não o fez.

X. O pedido de emissão de autorização de utilização para os fins previstos no contrato, submetido por uma entidade que não era parte no contrato de arrendamento, apenas deu entrada apenas a 16/12/2019, já depois da entrada em juízo da ação de despejo.

XI. Nada na atuação do recorrente pode ser considerado abuso de direito, uma vez que este apenas veio peticionar em juízo a nulidade do contrato de arrendamento por falta de licença de utilização face à conduta indolente do recorrido, que não cumpriu a sua parte.

XII. Nos termos do disposto nos n.º 1 e 8 do artigo 5º do Decreto-Lei 160/2006, de 8 de agosto, deveria ter sido decretada a nulidade do contrato de arrendamento e a imediata restituição do locado à recorrente.

ii. Da resolução do contrato de arrendamento por não uso do locado por período superior a um ano

XIII. O locado permaneceu encerrado por mais de um ano por motivo imputável ao inquilino, aqui recorrido, que nunca obteve as licenças que se obrigou a obter no contrato de arrendamento que celebrou com o recorrente.

XIV. Foi dado como provado na sentença recorrida (factos provados 11 e 14) que o locado esteve encerrado por mais e um ano, no decorrer do qual o recorrido não obteve nem diligenciou por obter a licença de utilização para a atividade prevista no contrato de arrendamento;

XV. Nos termos do artigo 1072º n.º 1, o arrendatário deve usar efetivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano, constituindo o incumprimento de tal dever fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

XVI. Não estamos perante um “caso de força maior” para efeitos do disposto na alínea d) do n.º 2 do artigo 1083º do CC, uma vez que a necessidade de realização de obras e obtenção de licenças não era, de todo, imprevisível, aliás tal necessidade constava do contrato de arrendamento, que o recorrido não cumpriu.

XVII. Mesmo que não se considerasse o contrato de arrendamento nulo, sempre deveria ter sido decretado a resolução do mesmo por não uso do locado por mais de um ano.»

O réu contra-alegou, pugnando pela confirmação do decidido.

O recurso foi admitido (com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo), por despacho de 06.04.2022.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

Objecto do recurso

São as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação, onde sintetiza os fundamentos do pedido, que recortam o thema decidendum (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) e, portanto, definem o âmbito objectivo do recurso, assim se fixando os limites do horizonte cognitivo do tribunal de recurso. Isto, naturalmente, sem prejuízo da apreciação de outras questões de conhecimento oficioso (uma vez cumprido o disposto no artigo 3.º, n.º 3 do mesmo compêndio normativo).

Como está bem patente nas conclusões que ficaram reproduzidas, o recorrente impugna a decisão em matéria de facto, por entender que a prova documental foi mal apreciada, e em matéria de direito, por considerar que houve errada aplicação do direito aos factos, insistindo na declaração de nulidade do contrato de arrendamento e, se assim não for entendido, na sua resolução e consequente despejo do locado.

São, pois, questões a decidir:

- se o tribunal fez errada apreciação da prova, concretamente de prova documental, e se esta impõe decisão diversa da recorrida;

- repercussão de uma eventual alteração factual na solução jurídica do caso ou, independentemente de qualquer alteração, se se justifica um diverso enquadramento jurídico dos factos provados.

II- Fundamentação

1. Fundamentos de facto

Os factos que na primeira instância foram considerados provados e relevantes para a decisão de direito são os seguintes:

1. O Autor é uma associação cultural e recreativa sem fins lucrativos, com estatuto de utilidade pública.

2. É proprietário de um prédio urbano, constituído por uma área de 440 metros quadrados, inscrito na matriz predial urbana do Porto, sob o nº ... e descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob nº ..., sito na Rua ..., ... Porto.

3. O prédio identificado supra adveio ao domínio do Autor, por cedência camarária, encontrando-se registado na Conservatória do Registo Predial em seu nome - AP. ... de 1930/10/28.

4. É constituído por sete divisões com utilização independente.

5. No dia 25 de setembro de 2017, o Autor e o Réu celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais da divisão com utilização independente loja ... do referido prédio urbano, afeta a comércio, sita na Rua ..., ... Porto.

6. Tendo sido estipulado no mencionado contrato que ele vigoraria pelo prazo de 30 anos, com início em 1 de outubro de 2017 e termo em 30 de setembro 2047.

7. E com a renda mensal de 350,00 € (trezentos e cinquenta euros), a ser paga até o primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.

8. As partes acordaram também que o locado destinar-se-ia ao “exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, não lhe podendo ser dado outro uso ou destino, sem autorização por escrito do senhorio”.

9. As partes declararam que o prédio não dispunha de licença de habitabilidade devidamente atualizada, incumbindo “ao segundo outorgante a obtenção de todas as licenças necessárias, junto de quaisquer entidades, com vista à exploração dos referidos fins no arrendado, quer tais licenças digam respeito ao prédio, quer ao próprio arrendatário, obrigando-se este a suportar todas as despesas daí decorrentes.

10. Em 21 de junho de 2019, o Réu continuava a não ter licença de utilização para o ramo de negócio objeto do referido contrato.

11. Na data referida em 10. o locado encontra-se encerrado há mais de um ano.

12. Até data que em concreto não foi possível apurar, laborou no locado uma livraria.

13. A licença de utilização anterior não correspondia à finalidade do contrato de arrendamento celebrado em 25 de setembro de 2017.

14. O Autor verificou que o Réu mantinha o locado encerrado desde a celebração do contrato de arrendamento, tendo se mantido encerrado todo o ano de 2018, estando também encerrado até à data da entrada da petição inicial em juízo – 21 de junho de 2019.

15. Uma sociedade, de que o Réu era sócio e gerente - a M..., Ldª, - era já sua inquilina de uma loja contígua na Praça ..., Porto, que se dedicava, e dedica, à área de hotelaria e restauração em geral (estabelecimento denominado "X...").

16. Tinha por isso o Réu interesse em tomar a referida loja de arrendamento por ser contígua à outra.

17. Essa loja tinha uma inquilina que não pagava a renda há muitos meses.

18. Autor e Réu outorgaram um contrato promessa, nos termos do qual ficou acordado o seguinte: "Cl. Primeira: 1.1 - O contrato é efetuado pelo prazo de 30 anos, com início no primeiro dia do segundo mês subsequente ao da desocupação do arrendado, sendo renovável, por períodos de dez anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes, por qualquer meio escrito, de que possam comprovar a respetiva receção pela contraparte, com a antecedência mínima de um ano, relativamente ao termo do contrato ou das suas renovações." Cl. Segunda 2.1 - A referência à desocupação do prédio arrendado, prevista na cláusula anterior, para efeito da determinação do início de vigência do contrato prometido, deve-se à circunstância do mesmo prédio se encontrar atualmente arrendado e o primeiro outorgante ir proceder ao respetivo despejo, através de processo judicial, nos termos e condições a seguir referidas. 2.2 - O processo judicial referido em 2.1 será da iniciativa, acompanhamento e responsabilidade do segundo outorgante, que suportará todas as suas despesas, designadamente custas judiciais, honorários com o mandatário e com o agente de execução. 2.3 - O primeiro outorgante obriga-se a subscrever todos os documentos, designadamente a conferir mandato forense, que se tornem necessários para instauração e tramitação do processo judicial de despejo referido nos números anteriores. Cl. Terceira No caso da efetivação do despejo a que se alude na cláusula anterior, ocorrer dentro de seis meses a contar da data abaixo aposta como sendo a da outorga do presente contrato, o segundo outorgante obriga-se a fazer uma doação de dinheiro ao primeiro outorgante, para os fins próprios da instituição, do montante de €4.000,00, a ser pago em seis prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira no dia subsequente ao da referida desocupação do prédio em causa. Se esta desocupação ocorrer após aquele prazo de seis meses, o valor da doação será de €2.000,00, a ser liquidado do mesmo modo atrás referido."

19. Assumiu o Réu todos os ónus com vista à desocupação da referida loja ..., assim como uma doação ao Autor para os fins próprios da instituição, e cumpriu.

20. Acresce que lhe interessava uma passagem direta entre ambas as lojas.

21. O locado não possuía licença de utilização específica para a atividade que o Réu pretendia nela exercer (anteriormente estava instalada na loja uma papelaria/livraria).

22. O Réu queria nela exercer atividade na área de hotelaria e restauração em geral.

23. O Autor não se dispôs a obter ele a alteração.

24. A solução que as partes encontraram, e comum neste tipo de situações, foi celebrar o contrato, ficando o Réu com o ónus de obter essa licença para a específica utilização da loja.

25. Esta solução tinha para si um inconveniente: iria ter de efetuar obras e começar a pagar renda sem começar logo a exercer no arrendado a referida atividade.

26. Essa desvantagem era compensada com a celebração do contrato de arrendamento por um período dilatado.

27. O Réu ficava inicialmente a suportar as rendas sem qualquer retorno, mas sabia que esse esforço inicial era compensado com a certeza que podia utilizar o arrendado por um período de tempo longo.

28. O Autor permitia que o Réu fosse ocupar o arrendado mesmo sem obras e sem licença específica, cabendo a este tratar depois disso, mas começando a pagar desde logo as rendas.

29. O Réu pagou as rendas.

30. E diligenciou pela resolução das questões pendentes, havendo vicissitudes a ultrapassar.

31. Deparou-se com a relutância da anterior inquilina em desocupar o arrendado, o que só veio a acontecer no final de 2017, e após diligências do Réu junto dessa ex-inquilina.

32. Teve de suportar as despesas dela para retirar os bens do arrendado.

33. Contratou depois uma arquiteta, mas o projeto por ela apresentado para os acabamentos e decoração do estabelecimento não eram satisfatórios.

34. Contratou novos técnicos (engenheiro e arquitetos) para prepararem o projeto a apresentar na Câmara Municipal ..., a pedir a licença de obras.

35. Apresentou depois o projeto na Câmara Municipal ..., em 23/5/2018.

36. Em 21/06/2019 ainda não tinha sido deferida a licença.

37. O Réu deu resposta às solicitações da CM

38. O Autor fez chegar à Câmara Municipal reclamações.

39. A loja já se destinava a comércio, e estava nela instalada uma papelaria/livraria, não possuindo a licença específica para restauração.

40. O edifício é anterior a 7 de agosto de 1951, tendo sido adquirido pelo Autor em 1930.

41. O prédio referido em 2. ocupa grande parte de um quarteirão situado ao lado da Câmara Municipal ..., estendendo-se desde a Praça ... até à Rua

42. O rés-do-chão foi todo ele há muitos anos dividido em lojas, e no 1º andar ficaram os serviços do Clube.

43. O Réu pessoalmente, ou através de sociedades nas quais é sócio-gerente, foi ao longo dos anos tomando de arrendamento diversas lojas.

44. Na Praça ..., a sociedade A..., Ld.ª, da qual o Réu é sócio-gerente, é inquilina da loja no rés-do-chão.

45. A sociedade R..., Ld.ª, da qual o Réu é sócio-gerente, é inquilina do rés-do-chão do prédio sito na Rua ..., onde está instalado o estabelecimento de restauração "V...".

46. A sociedade "M..., Ldª", da qual o Réu também é sócio-gerente, é inquilina do rés-do-chão do prédio sito na Rua ..., onde está instalado o estabelecimento de restauração denominado "X...".

Factos não provados:

a) É precisamente o produto das rendas que garante a sustentabilidade da associação e como tal, permite a contínua realização de atividades de solidariedade e filantropia, a valorização cultural do município

b) O Autor está profundamente empenhado em reabilitar todo o edifício e assim valorizar não só o prédio no seu todo, mas também as divisões suscetíveis de utilização autónoma que o compõem.

c) Não poderá o prédio ficar totalmente valorizado devido a um estabelecimento sem utilização, ao abandono, que degrada a zona envolvente e o prédio em que se localiza.

O recorrente que pretenda impugnar, com sucesso, a decisão sobre matéria de facto com fundamento em erro de julgamento, tem de cumprir (“sob pena de rejeição”)[2] vários ónus de especificação, previstos no artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

O ónus fundamental[3] consiste na especificação dos concretos pontos de facto que considera terem sido incorrectamente julgados pelo tribunal recorrido, obrigação que só se satisfaz com a indicação do facto individualizado que consta da sentença recorrida[4].

A delimitação precisa dos pontos de facto controvertidos constitui um elemento determinante na definição do objecto do recurso em matéria de facto e para a consequente possibilidade de intervenção do tribunal de recurso, sendo este um ónus que decorre dos princípios, considerados estruturantes do processo civil, da cooperação e da lealdade e boa-fé processuais.

Os concretos pontos de facto que a recorrente considera erradamente julgados são os vertidos nos n.os 35 e 37, que, na sua perspectiva, devem ser considerados não provados e, portanto, eliminados do elenco dos provados.

Outro importante ónus que recai sobre o recorrente é o de indicar as concretas provas (constantes do processo ou que nele tenham sido registadas) que impõem decisão diversa da recorrida, ónus que se cumpre com a indicação do conteúdo específico do meio de prova ou de obtenção de prova que impõe outra decisão[5].

A prova em que se baseia o recorrente para impugnar aqueles factos é uma certidão[6] emitida pela Câmara Municipal ... – Direcção Municipal do Urbanismo relativa ao processo de licenciamento de obras n.º NUP/

Esta certidão, embora comece por mencionar «o requerente na qualidade de arrendatário do imóvel sito na Rua ...», no canto superior esquerdo indica como titular do processo a sociedade M..., Ldª, o que permite deduzir que foi esta sociedade, de que é sócio gerente o réu AA, e não este, quem submeteu à apreciação da Câmara Municipal ... o requerimento de emissão de alvará de obras e, no seguimento, a licença de utilização do local arrendado.

A justificação que o réu/recorrido apresenta para assim ter acontecido é a de que dos termos da cláusula 5.2 do contrato de arrendamento («incumbe ao segundo outorgante a obtenção de todas as licenças necessárias …») não decorre a obrigação de ser ele, pessoalmente, a tratar de tudo para a obtenção das licenças, podendo sê-lo um terceiro contratado para o fazer «desde que o processo fosse instaurado de forma a cumprir as regras inerentes a esse tipo de processos…».

Admitimos que assim possa ser, mas então era necessário que a requerente “M..., Ldª” não submetesse aqueles pedidos à apreciação da CM... nomine proprio, mas em representação do réu AA, e não é o que resulta da certidão.

Impõe-se, pois, não eliminar aqueles factos do elenco dos provados, como pretende o recorrente, mas alterar o seu conteúdo, que passará a ser o seguinte:

«35. A sociedade “M..., Ldª”, de que o réu é sócio gerente, apresentou, em 23.05.2018, à Câmara Municipal ... projecto de obras para o arrendado e requereu o respectivo alvará de licenciamento para as realizar.»

«37. No âmbito desse processo, a referida sociedade deu resposta às solicitações da CM....»

2. Fundamentos de direito

O princípio da liberdade contratual, amplamente consagrado no artigo 405.º do Código Civil, permite que as partes, dentro dos limites da lei, fixem livremente o conteúdo dos contratos, designadamente incluindo neles as cláusulas que lhes aprouver.

O arrendamento, especialmente o arrendamento urbano, é um dos contratos em que a liberdade de celebração e de estipulação sofre mais restrições impostas por lei, pois o respectivo regime jurídico é, basicamente, vinculístico[7].

Desse regime, interessa para aqui destacar o aspecto da articulação do fim do contrato com a licença de utilização do prédio (ou uma fracção dele) que constitui o seu objecto material.

Requisito especial do arrendamento é o de que este só pode incidir sobre locais cuja aptidão para o fim pretendido esteja certificada pela entidade competente.

Dispõe, a propósito, o artigo 1070.º do Código Civil:

«1- O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível.

2- Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define os elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.»

A regulamentação deste requisito foi efectuada pelo Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto[8], de que importa destacar o seguinte:

Artigo 2.º (sobre o conteúdo necessário do arrendamento urbano)

«Do contrato de arrendamento urbano deve constar:

(…)

e) A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente, ou a referência a não ser aquela exigível, nos termos do artigo 5.º»

Artigo 4.º

«A falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos artigos 2.º e 3.º não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos»

Artigo 5.º (Licença de utilização)

«1- Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização.

(…)

4- A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciadas devem ser sempre previamente autorizados pela câmara municipal.

5- A inobservância do disposto nos n.os 1 a 4 por causa imputável ao senhorio determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais estabelecidos pelo Decreto-Lei n.º 433/82, de 27 de Outubro, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.

(…)

7- Na situação prevista no n.º5, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.

8- O arrendamento para fim diverso do licenciado é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n.º 5 e do direito do arrendatário à indemnização.

(…)»

Das normas citadas decorre, por um lado, que a falta de indicação no contrato da licença de utilização (e os seus elementos de identificação) não determina, necessariamente, a sua invalidade e, por outro, que o arrendamento para fim diverso do licenciado fere de nulidade o arrendamento.

Está aqui em causa um contrato de arrendamento tendo por objecto mediato uma divisão com utilização independente (designada por loja ...) do prédio do autor.

Ora, se bem que afecta a comércio, essa divisão não comportava o destino que as partes acordaram que seria aquele que o réu podia dar-lhe: «exercício de qualquer comércio, nomeadamente (da) área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares…».

Mais, fizeram constar do contrato que o prédio não tinha licença de utilização[9] actualizada e por isso ficou clausulado que ficaria a cargo do réu (segundo outorgante) «a obtenção de todas as licenças necessárias, junto de quaisquer entidades, com vista à exploração dos referidos fins no arrendado, quer tais licenças digam respeito ao prédio, quer ao próprio arrendatário, obrigando-se este a suportar todas as despesas daí decorrentes».

Terá sido a falta dessas licenças que fez com que as partes tivessem começado por celebrar entre si um contrato-promessa de arrendamento, mas depois, mesmo não se tendo (aparentemente) alterado o condicionalismo existente, decidiram-se pela celebração do contrato prometido.

O autor/recorrente defende que o contrato de arrendamento é nulo nos termos do disposto no citado artigo 5.º, n.os 1 e 8, do Decreto-Lei n.º 160/2006, de 8 de Agosto, ou seja, por falta de licença de utilização (conclusões XI e XII).

Na realidade, não é bem assim, se atentarmos no que foi estipulado quanto ao destino a dar pelo arrendatário à divisão arrendada: “exercício de qualquer comércio, nomeadamente à área de hotelaria e restauração em geral e/ou indústrias com elas conexas ou similares, (…)” (sublinhado nosso).

Nessa altura, no local arrendado estava instalado um estabelecimento comercial (de livraria/papelaria) e, embora não expressamente, resulta implicitamente da factualidade provada que existia licença de utilização para o exercício do comércio.

No entanto, é ponto pacífico que o destino que as partes tinham em mente ao celebrar o contrato era a indústria de hotelaria/restauração ou outra indústria com esta conexa e, para tanto, consabidamente, é necessária uma licença específica.

Admitindo, por mera hipótese de raciocínio, que a falta dessa licença de utilização (e, portanto, a sua omissão no conteúdo do contrato) o feria de nulidade, a questão que, inarredavelmente, se suscita é a de saber se o autor podia invocar a nulidade, mais exactamente, se, ao fazê-lo, não está a agir em abuso do direito.

Na primeira instância respondeu-se afirmativamente e, depois de citar jurisprudência pertinente e de se aludir aos pressupostos dessa figura jurídica, na modalidade de venire contra factum proprium, justificou-se assim a resposta:

«Atua contra os limites impostos pela boa-fé ao exercício dos direitos, violando a proteção da confiança legítima das partes contratantes o senhorio que autoriza o arrendatário a efetuar obras no arrendado, suportando os custos com as mesmas de adaptação ao ramo de atividade pretendido, incumbindo o arrendatário da obtenção das licenças necessárias e, posteriormente, pede em juízo a entrega do locado com base nesse fundamento – falta da licença, bem como sendo sabedor dessa circunstância, pretende o despejo do prédio por não estar a ser utilizado. Com efeito, o arrendatário deve usar efetivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano. O não uso pelo arrendatário é lícito: a) Em caso de força maior (…). A necessidade de realização de obras e de obtenção de licença para o funcionamento do arrendado para o fim pretendido era conhecida das partes, mostrando-se justificada a sua não utilização no decurso do processo de licenciamento».

A recorrente contesta esta conclusão, argumentando que nada na sua actuação pode ser considerado abuso do direito, «uma vez que este apenas veio peticionar em juízo a nulidade do contrato de arrendamento por falta de licença de utilização face à conduta indolente do recorrido» (conclusão XI).

Ressalvado o devido respeito pela opinião assim manifestada, temos para nós que este é um caso flagrante de actuação em abuso do direito.

O autor deu de arrendamento ao réu uma parte determinada (loja ...) de um prédio, mesmo sabendo que esta não tinha aptidão para o fim que o réu tinha em vista (exercício da indústria de hotelaria/restauração) e ao qual deu a sua anuência.

Foi isso mesmo que ficou clausulado no contrato. Tal como se convencionou que seria encargo do réu tratar de obter todas as licenças necessárias, junto de quaisquer entidades, com vista à exploração daquela actividade, mesmo a(s) licença(s) que, à partida, competiria ao proprietário obter.

O réu começou a pagar, de imediato, a renda ajustada e, em contrapartida, foi-lhe permitido pelo autor que, mesmo sem licença de utilização, ocupasse o locado.

O venire contra factum proprium, enquanto fórmula concretizadora de abuso do direito, «requer comportamento contraditório do agente, caracterizado por uma conduta anterior geradora de confiança na contra-parte que, posteriormente, pretende inflectir» (acórdão desta Relação de 10.05.2010, processo n.º 674/08.4TBSJM-A.P1, disponível in www.dgsi.pt), ou seja, com um primeiro comportamento, o agente cria uma confiança legítima, que não deve depois desamparar ou frustrar, provocando danos. Mas foi isso mesmo que fez o autor: criou no réu a convicção de que, estando a receber deste a renda e tendo-lhe disponibilizado a divisão arrendada, jamais invocaria qualquer vício formal do contrato, mas acabou por frustrar essa confiança intentando esta acção em que alega a nulidade do arrendamento.

Mas, além da criação da confiança, é ainda necessário que se verifique um investimento na mesma, através de um comportamento do destinatário do factum proprium que evidencie a expectativa nele criada e revele os danos que advirão da falta de tutela eficaz para ele.

No caso sub iuditio, o réu/arrendatário contratou um engenheiro e arquitetos para elaborarem o projeto a submeter à apreciação da Câmara Municipal .... O projecto foi, efectivamente, apresentado em 23.05.2018 e foi pedida a emissão de alvará de licença de obras (emitido em 27.11.2019). Depois, na sequência lógica das obras, em 16.12.2019, foi requerida a licença de utilização (cfr. certidão emitida pela Câmara Municipal ... e atrás reproduzida).

Houve, como é de primeira evidência, um investimento na confiança, que o autor traiu ao vir pedir que se declare a nulidade do contrato, vício que, a considerar-se que afecta o contrato, tem no autor o principal responsável.

É a propósito do comportamento contraditório que, também, se tem discutido as chamadas inalegabilidades, por abuso de direito, de nulidades formais.

A questão está em saber se é possível, em certos casos e em nome da boa fé, bloquear a invocação das nulidades formais, de obstar à invocação de nulidade resultante de vício de forma através da proibição do abuso de direito.

O Professor Menezes Cordeiro (in “Tratado de Direito Civil Português”, Parte Geral, Tomo I, Almedina, 1999, pág. 201) começou por defender que “a figura das inalegabilidades formais não tem margem directa de concretização. Ela postularia a possibilidade de redução teleológica das normas formais, o que não é tecnicamente possível”.

No entanto, em artigo publicado na Revista da Ordem dos Advogados (ROA), Ano 65, vol. II, Setembro de 2005, o mesmo Professor defende posição diversa e explica:

«À partida teríamos, aqui, apenas uma concretização do venire contra factum proprium: num primeiro tempo o agente daria azo a uma nulidade formal, prevalecendo-se do negócio (nulo) assim mantido enquanto lhe conviesse; na melhor (ou pior) altura, invocaria a nulidade, recuperando a sua liberdade. Haveria uma grosseira violação da confiança com a qual o sistema não poderia pactuar.»

E, mais adiante, justifica assim a mudança:

«III. Num curioso paralelo com o sucedido na Alemanha, a jurisprudência, confrontada no terreno com verdadeiras injustiças contrárias ao sistema, ultrapassou a doutrina e passou mesmo a consagrar inalegabilidades. Fá-lo, por vezes, na base do venire; noutras: directamente.»

Depois de indicar exemplos de jurisprudência em que essas inegabilidades foram reconhecidas[10], conclui assim:

«IV. Estes casos são impressivos: mostram-se decididos com adequação e com justiça. Resta concluir que, hoje, o Direito português permite mesmo preterir normas formais. Mas temos de apontar uma fundamentação precisa, sob pena de abandonar as decisões ao sentimento ou à deriva linguística. Propomos a seguinte:

- a inalegabilidade exige, à partida, os pressupostos (os quatro) da tutela da confiança, tal como vimos a propósito do venire;

- além disso, temos de introduzir mais três requisitos:

1.° Devem estar em jogo apenas os interesses das partes envolvidas; não, também, os de terceiros de boa fé;

2.° A situação de confiança deve ser censuravelmente imputável à pessoa a responsabilizar;

3.° O investimento de confiança deve ser sensível, sendo dificilmente assegurado por outra via.

Os rigores do elenco podem ser temperados pela lógica de um sistema móvel.

Também Paulo Mota Pinto[11] afirma que essa possibilidade (de preterição de normas formais) teve o aplauso de parte significativa da doutrina e a jurisprudência tem admitido o bloqueio de nulidades formais por invocação do venire contra factum proprium.

É, sobretudo, nos casos em que estão em causa contratos de arrendamento, contratos-promessa e contratos de mútuo que surge este problema da ininvocabilidade das nulidades formais e a jurisprudência tem-se orientado no sentido de que não é de admitir que uma pessoa possa invocar e opor um vício por ela (con)causado culposamente, vício em relação ao qual a outra parte confiou que não seria invocado, nesta convicção orientando a sua vida (cfr. entre outros, os Acórdãos do STJ de 04.06.1980, BMJ 299.º, 320, de 12.11.1998, C.J./Acs. STJ, Ano VI, Tomo III, 110, de 02.07.1996, BMJ 459.º, 519, e acórdão da Relação de Lisboa, de 20.05.1999, C.J. XXIV, Tomo III, 105)[12].

Neste caso, o autor deu azo a uma (possível) nulidade formal do contrato de arrendamento (ou contribuiu decisivamente para que fosse cometida), mas, enquanto lhe conveio, prevaleceu-se do negócio: recebe do réu as rendas e tendo este logrado que a anterior inquilina (que há largos meses não pagava a renda ao autor) desocupasse o arrendado no final de 2017, ainda recebeu uma “doação” de € 2.000,00.

Porém, agora que, na sua própria versão, descobriu que está a sofrer prejuízos de milhões de euros com os arrendamentos celebrados com o réu ou com sociedades de que este é sócio gerente (vd. o artigo 13.º da resposta à matéria da excepção invocada pelo réu), quer ver-se livre do contrato e não hesitou em invocar uma nulidade a que deu (con)causa.

A conduta do autor consubstancia uma inequívoca violação do princípio da confiança, que a ordem jurídica desaprova, não tolera nem poderia tolerar.

Cabe aqui lembrar que a cláusula geral de abuso do direito se configura como válvula de segurança do sistema jurídico, em ordem a evitar o exercício de direitos em termos manifestamente ofensivos da justiça.

O princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia (está presente, desde logo, na norma do artigo 334.º do Código Civil que, ao falar nos limites impostos pela boa fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a protecção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte) e requer de cada um que seja coerente, não mudando arbitrariamente de condutas, com isso prejudicando o seu parceiro de negócio.

Não foi essa a postura do autor que, sem razão, mudou de atitude e vem agora invocar a nulidade do contrato, exercendo um direito em termos que são, notoriamente, ofensivos da justiça e, portanto, com manifesto abuso do direito.

O artigo 334.º do Código Civil começa por estatuir que «É ilegítimo o exercício de um direito…», mas tem-se entendido que a ilegitimidade não é aqui referida em sentido técnico (de falta, no sujeito que o exercita, de uma específica qualidade que o habilite a agir no âmbito de certo direito), mas antes no sentido de que “é ilícito” ou “não é permitido”, ou seja, tudo se passa como se o direito não existisse.

Há uma neutralização do direito que se esvazia na sua eficácia típica, como se não existisse.

Impõe-se, pois, a confirmação da decisão recorrida no que tange à nulidade do arrendamento.

Vejamos, então se há fundamento para a pretendida resolução do contrato.

O autor/recorrente fundamenta essa pretensão no facto de o locado ter permanecido encerrado por mais de um ano por motivo imputável ao inquilino, «que nunca obteve as licenças que se obrigou a obter no contrato de arrendamento que celebrou com o recorrente», o que configuraria o fundamento de resolução previsto no artigo 1083.º, n.º 2, al. d), do Código Civil.

Na sentença recorrida ponderou-se: «O não uso pelo arrendatário é lícito: a) Em caso de força maior (…). A necessidade de realização de obras e de obtenção de licença para o funcionamento do arrendado para o fim pretendido era conhecida das partes, mostrando-se justificada a sua não utilização no decurso do processo de licenciamento.»

O recorrido argumenta que «não se trata de um "não uso" tal como está previsto naquele preceito legal, mas sim do protelamento do início do seu uso por força dos condicionamentos acima referidos, e do acordo das partes expresso no contrato.».

Ressalvado o devido respeito, a distinção (entre “não uso” e “protelamento do início do uso”) parece-nos artificiosa. O fundamento resolutivo verifica-se, quer o não uso efectivo do locado ocorra logo no início do contrato, quer em momento posterior.

O que importa determinar é se o arrendatário tinha condições para cumprir o seu dever legal de fazer uso do locado (1072.º, n.º 1, do CC) e não cumpriu, ou seja, se o não uso lhe é imputável. Se se impuser uma resposta negativa, então, pura e simplesmente, não se verifica o fundamento de resolução do contrato.

Como é sabido, o anterior regime, em que havia um elenco taxativo de causas de resolução pelo senhorio, foi substituído por um sistema em que se consagra uma cláusula geral de resolução (incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento) seguida por cláusulas exemplificativas de fundamentos resolutivos.

Como articular a cláusula geral com as cláusulas exemplificativas das alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 1083.º do CC?

Refere o Professor A. Menezes Cordeiro (in Tratado de Direito Civil, X, Contratos em Especial (1.ª parte), Almedina, 2019, pág. 1001 e segs.) que, a esse propósito, surgiram quatro teorias (da interacção, da independência, da presunção e da ponderação) que procuram explicar que tipo de relação deve interceder entre a cláusula geral e as cláusulas exemplificativas.

A teoria da interacção propugna que o preenchimento de alguma das previsões das alíneas do n.º 2 do citado artigo 1083.º é, por si só, insuficiente para justificar a resolução pelo senhorio; será, ainda, necessário que se mostre que a situação assume gravidade ou consequências tais que tornem inexigível a manutenção da relação locatícia.

Julgamos poder afirmar que esta é a teoria que tem tido maior acolhimento na doutrina e na jurisprudência.

Já o autor citado defende que «as cinco alíneas do artigo 1083.º/2 correspondem a situações típicas de incumprimento, particularmente aptas a preencher o quantum necessário de gravidade e de consequências, para ditar a inexigibilidade», admitindo que, «em termos práticos, podemos ainda apelar à teoria da presunção: quando o locador demonstre factos integrativos de alguma das alíneas do artigo 1083.º/2, «infere-se, à partida, um suficiente grau de gravidade ou de consequências. Caberá ao arrendatário opositor alegar factos (e prová-los) que permitam, ao julgador, minimizar o juízo daí resultante.».

Voltando ao caso concreto, a primeira nota a salientar é a de que, quando foi celebrado o contrato de arrendamento, a loja ... estava arrendada a outra pessoa, tendo o ónus de obter a sua desocupação recaído sobre o réu, que só no final de 2017 logrou alcançar esse objectivo.

Na loja arrendada estava instalado um estabelecimento de livraria/papelaria e, tendo sido convencionado como destino do arrendamento o exercício da indústria de hotelaria/restauração, está bem de ver que, para se obter a licença de utilização para essa actividade, era imprescindível a realização de obras de adaptação.

Em tempo razoável, foi submetido à apreciação da Câmara Municipal .../Direcção Municipal de Urbanismo um projecto de obras, que foi aprovado, com a emissão do respectivo alvará.

Não é relevante para o efeito que aqui importa (se há fundamento de resolução do contrato) que tenha sido a sociedade “M..., Ldª”, de que o réu era (é) sócio gerente, a apresentar o projecto e a requerer a licença.

Ainda de primeira evidência é o facto de que, só depois de realizadas e aprovadas as obras pelas entidades competentes, poderia o réu requerer a licença de utilização.

Em todo esse processo, o réu defrontou-se com a obstrução do autor, que intentou contra o Município ... uma acção administrativa, bem como uma providência cautelar, a qual teve como efeito a suspensão do procedimento, obstando ao deferimento do pedido de autorização de utilização (cfr. certidão supra reproduzida).

Ponderando estas vicissitudes, é imperioso concluir que o não uso efectivo do locado pelo réu não lhe é imputável, não se vislumbra qualquer atitude indolente, e por isso haverá de concluir-se pela inexistência do invocado fundamento de resolução do contrato de arrendamento.

Improcedem, assim, todas as conclusões do recurso.

III- Dispositivo

Pelo exposto, acordam os juízes desta 5.ª Secção Judicial (3.ª Secção Cível) do Tribunal da Relação do Porto em:

1) julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto por CLUBE ... e alterar a decisão sobre matéria de facto, nos termos supra exarados;

2) no mais, julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.

Custas do recurso a cargo do recorrente (artigo 527.º, n.os 1 e 2, do Cód. Processo Civil), uma vez que a alteração da decisão sobre matéria de facto não tem qualquer repercussão na decisão sobre o mérito da causa.

(Processado e revisto pelo primeiro signatário).

Porto, 14/11/2022

Joaquim Moura

Ana Paula Amorim

Manuel Domingos Fernandes

[1] Embora não especifique separadamente a excepção, como determina o artigo 572.º, al. c), do CPC.

Cabe aqui assinalar que é pacífico o entendimento de que o abuso do direito se trata de excepção de conhecimento oficioso.

[2] Como se decidiu no Ac. STJ de 30.06.2020 (processo n.º 1008/08.3TBSI.E1.S1), «III - A cominação para a falta de especificações constantes das als. a), b) e c) do n.º 1 do art. 640.º do CPC é a rejeição da impugnação da decisão de facto, não havendo lugar a qualquer despacho de aperfeiçoamento nos termos do n.º 3 do art. 639.º do CPC».

[3] No Ac. STJ de 16.12.2020 (processo n.º 8640/18.5YIPRT.C1.S1) fala-se em dois ónus que recaem sobre o recorrente que impugna a decisão sobre matéria de facto: «Um ónus principal, consistente na delimitação do objecto da impugnação (indicação dos pontos de facto que considera incorrectamente julgados) e na fundamentação desse erro (com indicação dos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação que impunham decisão diversa e o sentido dessa decisão) – Art.º 640º nº 1 do CPC; e

Um ónus secundário, consistente na indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados – art.º 640º nº 2 al. a) do CPC.».

[4] Sendo certo que, em casos-limite, a impugnação pode implicar toda a matéria de facto, nem por isso o recorrente está desobrigado de especificar os concretos pontos de facto por cuja alteração se bate (cfr. A.S. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 5.ª edição, pág. 163, em nota de pé de página).

Esta especificação serve para delimitar o objecto do recurso e por isso tem de constar das conclusões.

[5] O Sr. Conselheiro Abrantes Geraldes (ob. cit., pág. 170, nota de pé de página) afirma ser «infundada a rejeição do recurso da matéria de facto com fundamento na falta de indicação, nas conclusões, dos meios probatórios ou dos segmentos da gravação em que o recorrente se funda. O cumprimento desses ónus no segmento da motivação parece suficiente para que a impugnação da decisão da matéria de facto ultrapasse a fase liminar, passando para a apreciação do respectivo mérito», citando jurisprudência do STJ nesse sentido.

No Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, pág. 771, de que é autor em conjunto com Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, precisa-se que «é objecto de debate saber se os requisitos do ónus impugnatório devem figurar apenas no corpo das alegações ou se também devem ser levados às conclusões, sob pena de rejeição do recurso» e anota-se que «o Supremo tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm de reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objectividade e de certeza, com os concretos pontos de facto sobre que incide a impugnação».

[6] Que convém reproduzir aqui na íntegra:

“Câmara Municipal

Direção Municipal de Urbanismo

Praça

... Porto

T.

Processo NUP/

Porto, 21/06/2020

NUD/237934/2020/CM

Titular do processo: M..., Ldª

Resposta ao documento:

Local da obra: Rua

Assunto: Emissão de certidão

1. Caracterização sucinta da pretensão,

O requerente na qualidade de arrendatário do imóvel sito na rua ..., veio pelo presente solicitar a emissão de certidão narrativa nos seguintes termos: "No âmbito do processo de licenciamento de obras n.º P/... que deu entrada a 23/05/2018 e para a qual foi emitido o alvará de obras NUD/..., foi licenciado o uso de serviços, uso este que engloba/autoriza a atividade de restauração e bebidas. E que posteriormente, no seguimento do licenciamento destas obras, foi apresentado o pedido de autorização do utilização n.º NUP/..., que deu entrada a 16/12/2019, o qual encontra-se devidamente instruído mas que ainda não foi deferido por o processo se encontrar suspenso pelo facto do senhorio ter colocado uma ação e uma providência cautelar contra o Município ... para suspender e evitar a emissão da licença no Tribunal Administrativo do Porto".

Para o presente pedido foram localizados os seguintes antecedentes:

Licença de obras n° ... (construir prédio) - Rua ..., ... e a Praça

Licença de obras n° ... (Construir Prédio) - Rua ..., ...; Rua ..., ... e Praça ... -Licença de obras nºs ... (modificação e ampliação de prédio) e atestado de habitabilidade nº 477/2001 datado de 27/07/2001 - Rua

Processo n.º ..., que deu origem ao alvará de licenciamento de obras de alteração n.º NUD/..., emitido a 27/11/2019.

- Processo n.º NUP/47..., pedido de autorização de utilização e emissão de alvará,

2. Procedimento administrativo -pedido de certidão

A pretensão do requerente configura um pedido de certidão nos termos do art.º 110° do RJUE.

3. Analise do pedido

Após a consulta dos antecedentes e sistema informático, é possível informar o processo n.º P/... foi apresentado a 23/05/2016. dando origem ao alvará do licenciamento de obras de alteração n.º NUD/..., emitido a 27/11/2019, prevendo o uso de serviços que é compatível com a atividade de restauração e bebidas.

O processo n.º NUP/47..., foi apresentado a 16/12/2019 e diz respeito ao pedido de autorização de utilização e emissão de alvará no seguimento do alvará de obras n.º NUD/.... No âmbito da sua apreciação foi elaborada a informação NUD/..., onde foi proposto a suspensão do procedimento por força do disposto no n.º 7 do artigo 11.° do RJUE, uma vez que foi intentada uma Acção Administrativa/Procedimento Cautelar contra o Município ..., em que o Autor e "CLUBE ..." e Contrainteressado, "M..., Ldª" na qual foi requerido a suspensão da Licença de Obras emitida pela entidade requerida à Contrainteressada, e mais requer, nos termos do Art.º 129 do CPTA, que a suspensão requerida se mantenha apesar do acto em causa se encontrar já executado, nomeadamente com a condenação da entidade requerida a abstenção de qualquer comportamento ou acto, que se destaca, a não emissão da respetiva autorização de utilização, dada a ilegalidade e prejuízos graves que dela podem advir. O pedido de autorização de utilização n.º NUP/..., apresentado em 16/12/2019, encontra-se nesta data devidamente instruído, não se tendo ainda efetuado a respetiva proposta de deferimento pelo facto do processo se encontrar suspenso mercê do senhorio ter colocado uma providência cautelar contra o Município ... no Tribunal Administrativo do Porto que teve por efeito a suspensão do procedimento obstando assim ao deferimento do pedido de autorização de utilização e emissão do respetivo Alvará

4. Proposta de Decisão

Assim sendo, sem inconvenientes em certificar-se o pretendido pelo requerente, nos termos do ponto 3 da presente informação.

O Gestor do Processo

(Dr. BB)

.../

CPA- Código de Procedimento Administrativo aprovado pelo Decreto-Lei 4/2015 de 7 de Janeiro

CRM. .. – Código Regulamentar do Município

IMI- Imposto Municipal sobre Imóveis

C03-03-IMP-111 Rev.05

Informações: Gabinete do Município:

Serviço de Atendimento Telefónico ... – 2ª a 6ª feira – 9h00/17h00

Serviço de Atendimento Online / Fale Connosco http://bancãovirtual

Serviço de Atendimento Presencial: Praça ..., ..., ... Porto

Horário de Inverno (outubro a maio): 2ª; 3ª; 5ª; 6ªfeira – 9h00/17h00 – 4ª feira – 9h00/20h00

Horário de Verão (junho a setembro): 2.ª a 6.ª feira – 9h00/17h00”

[7] Já a locação em geral é um negócio jurídico dominado pela autonomia das partes, embora o respectivo regime contenha algumas normas injuntivas.

[8] Este diploma legal foi alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 266-C/2012, de 31 de Dezembro, mas as alterações não bulem com os aspectos que aqui interessa focar.

[9] De referir, no entanto, que o prédio é de construção anterior a 1952.

[10] Seleccionamos os seguintes:

- Ac. TRL de 31.03.1198: não pode invocar a nulidade da locação financeira por vício de forma o locador que, conhecendo ab initio a situação, pautou a sua conduta de modo consentâneo com a validade do contrato;

- Ac. TRL de 31.05.2001: num contrato de arrendamento, a alegação da nulidade por vício de forma poderia ser paralisada por abuso do direito;

- Ac. TRP de 22.04.2004: num trespasse anterior ao Decreto-Lei n.° 64-A/2000 - e, portanto, sujeito a escritura — haverá abuso do direito na invocação da sua nulidade formal, quando apenas se pretenda evitar o pagamento da parte, ainda em falta, do preço;

- Ac. TRL de 29.04.2004: na hipótese de um arrendamento nulo por falta de forma, mas declarado nas Finanças e largamente executado, há abuso na ulterior alegação da nulidade formal.

[11] “Sobre a proibição do comportamento contraditório (Venire contra factum proprium) no Direito Civil”, in “Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra”, volume comemorativo, ano 2003.

[12] Da jurisprudência mais recente, seleccionamos os seguintes espécimes, de que convém conhecer o respectivo sumário:

- Ac. TRC de 06.02.2018 (proc. n.º 1189/16.2T8VIS.C1):

1- Entre as hipóteses de exercício de um direito em que o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé (cf. art. 334º do C.Civil encontra-se a conduta contraditória, ou seja, o venire contra factum proprium.

2- Porém, nos casos de nulidade formal dos negócios, não é qualquer actuação/ conduta contraditória que justifica o impedimento do exercício do direito de requerer a nulidade, porquanto as regras imperativas de forma visam, por norma, fins de certeza e segurança do comércio em geral.

3- Nestes casos específicos de pedido de declaração de nulidade de um negócio jurídico só excecionalmente é que se pode admitir a invocação do abuso de direito: desde que, no caso concreto, as circunstâncias apontem para uma clamorosa ofensa do princípio da boa fé e do sentimento geralmente perfilhado pela comunidade (isto é, as circunstâncias/pressupostos devem ser objecto de uma ponderação global, in concreto, para se aferir se existe uma exigência ético-jurídica de impedir a conduta contraditória.

4- Agem com abuso de direito os Réus mutuários que, na contestação, invocam a nulidade do contrato por falta de forma, depois de terem fruído do capital mutuado por um período prolongado, utilizando-o nos termos que tiveram por convenientes, procedendo ao pagamento dos montantes de juros remuneratórios acordados, por um período longo de mais de 9 anos.

5- É que, com tal comportamento, criaram no A. mutuante a confiança de que eles RR. mutuários iriam cumprir o acordado, pagando os juros estabelecidos até ao momento em que procedessem à restituição do capital mutuado; paralelamente, é legítimo afirmar que o A./recorrido investiu nessa confiança, já que, foi nesse pressuposto que permitiu aos RR. mutuários a disponibilidade do capital mutuado durante tanto tempo.

6- Temos, então, a existência de uma situação objectiva de confiança, e o investimento de confiança do lado da pessoa a proteger, donde a neutralização desse direito (invocabilidade da nulidade por vício de forma) que durante muito tempo se não exerceu, por o não exercente ter criado, pela própria conduta, uma expetativa legítima de que o mesmo não iria ser exercido (supressio).

- Ac. TRC de 19.12.2018 (proc. n.º 752/17.9T8LRA.C1):

1. - Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância ou suficiência jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente.

2. - As declarações de parte, de mera apreciação livre (como decorre do art. 466º, nº 3, do NCPC), desacompanhadas de outros elementos probatórios confirmatórios/clarificadores, não podem valer por si só, não tendo o condão de isoladas poderem fundar uma resposta positiva ao que o declarante afirma.

3. - Em situações excepcionais e bem delimitadas, pode decretar-se, ao abrigo do instituto do abuso de direito, a inalegabilidade pela parte de um vício formal do negócio jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, com base em razões de interesse público, regem a forma do acto: porém, esta solução – que conduz ao reconhecimento do vício da nulidade, mas também à paralisação da sua normal e típica eficácia - carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto.

4. Em consonância com esta orientação geral, pode admitir-se a paralisação da invocabilidade da nulidade por vício de forma, com base num censurável venire contra factum proprium, quando a conduta das partes, sedimentada temporalmente, se traduziu num cumprimento do contrato, sem quaisquer focos de litigiosidade relevante, assumindo aquelas inteiramente os direitos e obrigações dele emergentes e criando, com tal estabilidade da relação contratual, a fundada e legítima confiança na contraparte em que se não invocaria o vício formal, verificado aquando da celebração do acto;

5. - É o que se verifica quando: - os RR, como promitentes vendedores, no contrato promessa, celebrado em 26.11.2015, renunciaram expressamente ao reconhecimento das assinaturas bem, como ao direito de suscitar a nulidade do contrato decorrente da sua falta, logo aí dando a entender à A., promitente compradora, que não iriam invocar essa nulidade; - por carta datada de 5.2.2016, recepcionada pela A. em 8.2.2016 a R. mulher solicitou à A. a marcação da escritura prometida no contrato em causa até ao dia 12.2.2016, ou seja, interpelam a A. à celebração da escritura pública, num “prazo recorde”, dando aí a entender que estavam muito interessados em realizar o negócio, gerando um reforço da convicção junto da contraparte A. que pretendiam concretizar o negócio prometido, e não invocar a referida nulidade; - apesar desse prazo apertadíssimo a A. logrou agendar a escritura para tal 12.2, munindo-se de todos os elementos necessários à sua efectivação, mas os RR afinal não compareceram à mesma, não obstante a terem solicitado, em tão curto prazo de tempo; - a dita intimação à realização da escritura foi feita quando a mãe da R., também interveniente na celebração do contrato promessa e cujo rogo irregular originou o vício formal do contrato, já havia falecido, o que significa que aquando da apontada intimação o rogo irregular, o vício formal do contrato, afinal não tinha importância alguma para os RR; - 10 dias depois do prazo que deram à A. para celebrar a escritura prometida, venderam o imóvel objecto do contrato promessa a um terceiro; - só na presente acção é que suscitam, pela 1ª vez, a invocação da nulidade decorrente do rogo irregular.

- Ac. TRP de 11.02.2021 (proc. n.º 1095/20.6T8VNG.P1):

I- A previsão de cláusulas contratuais pelas partes, designadamente relacionadas com uma condição para a restituição de um empréstimo, não afasta a tipicidade do contrato de mútuo e o dever de observar a respetiva forma legal.

II- A inalegabilidade de nulidades formais reconduz-se ao instituto do abuso do direito por se tratar do exercício de uma posição jurídica ativa em termos que excedem os limites dessa posição, atentando contra o princípio da boa-fé.

III- Na inalegabilidade da nulidade formal é primordial a posição da pessoa contra quem se pretenda fazer valer a nulidade, na sua relação com o vício formal e nas consequências para ela emergentes da nulidade, caso seja declarada.

- Ac. STJ de 20.06.2000 (proc. n.º 1605/00):

I- É abusivo todo o comportamento que, embora tenha a aparência de licitude, viola o sentido e a intenção normativos do direito.

II- A manifestação mais clara do exercício abusivo do direito é a conduta contraditória em combinação com o princípio da tutela da confiança.

III- O exercício abusivo do direito tem como consequência a constituição a favor do lesado de uma pretensão de omissão do exercício do direito e a paralização de certos efeitos jurídicos.

- Ac. TRL de 24.01.2019 (proc. n.º 43/17.5T8CSC.L1):

I- Apenas em situações excepcionais e bem delimitadas se pode decretar, ao abrigo do instituto do abuso de direito, a invocabilidade pela parte de um vício formal do negócio jurídico, decorrente da preterição de normas imperativas que, à data da respectiva celebração, com base em razões de interesse público, regiam a forma do acto.

II- A figura do abuso do direito, conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação dos seus efeitos normais e típicos, carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa e de interesse público que regula a forma legalmente exigida para o acto.

III- Não actua com abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, o senhorio autor que não reduziu a escrito contrato de (sub)arrendamento não habitacional celebrado com o réu (sub)arrendatário, a pedido e no interesse do mesmo, que ficou de constituir uma sociedade comercial que queria que figurasse no contrato como (sub)arrendatária, mas que ao longo de cerca de dois anos de relacionamento contratual revelou total desinteresse pela formalização do negócio e que só se aprestou a invocar a omissão dessa formalidade legal e a imputá-la ao senhorio (autor) após receber deste a comunicação de denúncia do contrato fundada na oposição do proprietário do espaço (senhorio do autor) ao (sub)arrendamento efectuado ao réu.