277/12.9TBALJ-B.G2 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- O direito de retenção conferido pelo artigo 755º, nº 1, alínea f) do Código Civil ao beneficiário da promessa de transmissão de uma fração materialmente autonomizada de um prédio ainda não constituído em propriedade horizontal tem por objeto essa fração, e não a totalidade do prédio.

II- Tendo tal prédio sido adjudicado como um todo no âmbito da ação executiva onde o mesmo foi penhorado, é com referência à quota-parte do valor (que poderá ser determinado com recurso à permilagem respetiva ou a qualquer outro meio legal de avaliação) da fração prometida no contexto do valor global da venda do prédio que se objetiva a garantia conferida pelo direito de retenção.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães:

I- RELATÓRIO

Nos presentes autos de reclamação de créditos, deduzidos por apenso à ação executiva que a Banco 1... move contra AA e outros, foi proferida, em 28.4.2022, sentença a graduar os créditos reclamados por BB e sucessores de CC e por DD e EE (sendo ambos os créditos garantidos por direito de retenção), no montante, respetivamente, de € 95.000,00 mais juros de mora desde 15 de abril de 2013 até integral pagamento e de € 234.436,00 mais juros de mora até integral pagamento.

Na aludida decisão procedeu-se à graduação dos créditos da seguinte forma:

1º Crédito reclamado por BB e sucessores de CC, no montante de € 95.000,00 mais juros de mora desde 15 de abril de 2013 até integral pagamento e o crédito reclamado por DD e EE, no montante de € 234.436,00 mais juros de mora até integral pagamento;

2º Crédito exequendo (crédito esse garantido por hipoteca).

Também nessa mesma data, o decisor de 1ª instância pronunciou-se sobre o requerimento apresentado pela Banco 1... em 22.2.2022 (onde requereu que fosse ordenada, em momento prévio ao da prolação de sentença de graduação de créditos, a realização de exame pericial ao imóvel para determinação da permilagem das frações prometidas vender e correspondente produto da venda em proporção) nos seguintes termos: “Por outro lado, o pagamento de tais créditos será, como se disse, efetuado com o produto do preço da venda do imóvel que foi penhorado e objeto de venda nos autos, no caso concreto, adjudicação à exequente pelo valor de 618.265,00€, não estando substancial ou processualmente prevista qualquer outra diligência de perícia ao imóvel pois o direito dos credores reclamantes há de ser satisfeito com o produto da venda do imóvel na sua totalidade, na medida em que a garantia que os credores reclamantes detinham (direito de retenção) sobre o imóvel passou para o respetivo produto da venda (no montante de 618.265,00€) e não mais existe sobre o bem alienado, motivo pelo qual se indefere o requerido pela exequente».

Inconformada com a decisão que se acaba de transcrever, bem como com a forma de graduação dos créditos efetuada na decisão em causa, veio a exequente interpor o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes

CONCLUSÕES:

1. Nos presentes autos foi penhorado o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...98/..., correspondente a um prédio onde se podem distinguir vinte e uma fracções, pese embora o mesmo não tenha sido ainda submetido ao regime da propriedade horizontal.

2. Em face da penhora, os Credores DD e EE e CC e BB reclamaram nos autos créditos emergentes de três contratos-promessa de compra e venda sobre três das vinte e uma fracções que compõem o imóvel em apreço, créditos correspondentes aos sinais que pagaram em dobro, e que fundamentam no direito de retenção sobre as ditas fracções.

3. O direito de retenção dos Credores sobre aquelas três fracções acha-se definitivamente reconhecido nos autos, bem como os créditos por si reclamados com base nesse direito.

4. Não obstante, pela sentença recorrida foram os créditos reclamados graduados para serem pagos com preferência sobre os demais credores, designadamente a credora Banco 1..., pelo produto da venda da totalidade do imóvel, e não apenas pelo produto correspondente às três fracções oneradas com o direito de retenção.

5. Esta decisão de graduação viola frontalmente as normas dos art. 788º do CPC e arts. 686º, nº1, 755º, nº1, al. f) e 759º do CC.

6. Com efeito, e uma vez que os Credores apenas gozam de direito de retenção sobre três fracções autónomas, os respectivos créditos apenas deveriam ter sido graduados em primeiro lugar para pagamento pelo produto da venda das três fracções autónomas objecto de direito de retenção, em cumprimento do disposto no citado art. 759º do CC.

7. Por outro lado, deveria o crédito da ora Recorrente ter sido graduado em segundo lugar para ser pago pelo produto da venda das referidas fracções objecto de direito de retenção,

8. E em primeiro lugar para ser pago pelo produto da venda das demais fracções, em cumprimento do disposto no art. 686.º, n.º1 do CC.

9. O prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...98/... foi adquirido, na sua totalidade – isto é, incluindo as fracções autónomas vindas de aludir -, pela Exequente Banco 1..., pelo preço de € 628.265,00 (seiscentos e vinte e oito mil duzentos e sessenta e cinco euros).

10. A Banco 1... pagou o dito preço quer pelas fracções autónomas abrangidas pelo direito de retenção dos Credores, quer pelas demais fracções, sobre as quais os Credores não têm qualquer direito real.

11. Sucede que, por não se achar constituída propriedade horizontal, desconhece a Exequente, ora Recorrente, qual a parte do bem imóvel adquirido que corresponde àquelas fracções e que está onerada com o direito de retenção, que apenas incide sobre as referidas fracções.

12. A Banco 1... desconhece, portanto, qual a parcela do produto da venda que responde pelo pagamento dos créditos garantidos por estes direitos, que deverá corresponder à parcela que a Banco 1... pagou pelas fracções em apreço.

13. O que é essencial perceber pois que, uma vez que o imóvel lhe foi vendido na sua totalidade, os direitos ao pagamento, como bem entende o douto Tribunal a quo, transferiram-se para o produto da venda.

14. No entanto, o direito dos Credores a serem pagos apenas se pode transferir para o produto da venda das fracções autónomas objecto do seu direito de retenção, e não para a totalidade do produto.

15. Os Credores Reclamantes não têm qualquer direito a serem pagos com preferência pela parte do preço que a Banco 1... pagou pelas demais dezoito fracções autónomas, sobre as quais os Credores não gozam de qualquer direito de retenção.

16. Por este motivo, deverá ser ordenada a realização de um exame pericial que permita determinar qual a permilagem do imóvel que corresponde às fracções objecto de direito de retenção, conforme requerido pela Exequente.

17. Pretensão essa que o douto Tribunal a quo, erradamente, indeferiu.

18. Ou, no limite, e assim não o entendendo, o douto Tribunal sempre deveria ter distribuído o produto da venda igualitariamente pelas 21 fracções reconhecidamente existentes, graduando os créditos reclamados em primeiro lugar apenas quanto à proporção correspondente às três fracções objecto de direito de retenção.

Os credores reclamantes apresentaram contra-alegações pugnando pela manutenção do decidido na sentença recorrida.

Cumpridos os vistos legais, cumpre decidir.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Cód. Processo Civil.

Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante, a questões solvendas traduzem-se em saber:

(i) . se os créditos graduados em primeiro lugar devem ser pagos pela totalidade do produto da venda do imóvel penhorado nos autos, ou se, ao invés, devem ser pagos apenas pela parte correspondente ao produto da venda das “frações” sobre as quais os credores reclamantes detinham direito de retenção;

(ii) . se, neste último caso, atento o estado dos autos, pode ser ordenada a realização de exame pericial para determinação da permilagem correspondente às ditas “frações”.

III- FUNDAMENTOS DE FACTO

A materialidade a atender para efeito de apreciação do objeto do presente recurso é a seguinte:

1. A exequente instaurou a ação executiva de que a presente reclamação constitui apenso para satisfação coerciva do seu crédito.

2. O crédito da exequente mostra-se garantido por hipoteca constituída sobre o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...98/..., correspondente a um prédio onde se podem distinguir vinte e uma frações, pese embora o mesmo não tenha sido ainda submetido ao regime da propriedade horizontal.

3. O imóvel referido em 2. foi penhorado no âmbito da ação executiva.

4. Os credores DD e EE e CC e BB reclamaram nos autos créditos emergentes de três contratos-promessa de compra e venda sobre três das vinte e uma frações que compõem o imóvel referido em 2, créditos correspondentes aos sinais que pagaram em dobro, e que fundamentam no direito de retenção sobre as ditas frações.

5. O direito de retenção dos credores reclamantes sobre aquelas três frações acha-se definitivamente reconhecido nos autos, bem como os créditos por si reclamados com base nesse direito.

6. No âmbito da ação executiva o imóvel identificado em 2. foi adjudicado à exequente pelo valor total de € 618.265,00.

IV- FUNDAMENTOS DE DIREITO

Como enunciado supra, a primeira questão submetida à apreciação deste tribunal ad quem prende-se em saber se os créditos graduados em primeiro lugar devem ser pagos pela totalidade do produto da venda do imóvel penhorado nos autos, ou se, ao invés, devem ser pagos apenas pela parte correspondente ao produto da venda das “frações” sob as quais os credores reclamantes detinham direito de retenção.

No ato decisório sob censura, o juiz a quo acolheu o primeiro posicionamento, sustentando que os créditos graduados em primeiro lugar (que beneficiam de direito de retenção) devem ser pagos pela totalidade do produto da venda do imóvel penhorado nos autos, posto que o mesmo não se mostra ainda constituído em regime de propriedade horizontal.

É exatamente neste ponto que se situa o âmago do objeto do presente recurso, já que é primordialmente em relação ao modo como o tribunal de 1ª instância determinou que fosse realizado o pagamento dos créditos reclamados que se reporta, em termos úteis, a divergência recursiva apresentada pela apelante, que esgrime argumentação no sentido de que, contrariamente ao entendimento sufragado na decisão recorrida, o pagamento desses créditos deve ser assegurado pelo produto das “frações” sobre as quais incide o direito de retenção dos reclamantes enquanto promitentes-compradores e não sobre a totalidade do produto da venda do imóvel no seu todo.

Quid iuris?

Como se referiu, foram já proferidas decisões transitadas em julgado que reconheceram os créditos dos reclamantes, créditos esses que se mostram garantidos pelo direito (real) de retenção conferido pelo artigo 755º, nº 1, alínea f) do Código Civil, dada a sua qualidade de beneficiários de promessa de transmissão de “frações” materialmente autonomizadas de um prédio urbano que, todavia, ainda não se encontra constituído em propriedade horizontal.

Em consonância com o respetivo regime substantivo (art.759º, nºs 1 e 2 do Código Civil) esses créditos deverão ser graduados com prevalência sobre o crédito (hipotecário) da exequente, sendo que o seu pagamento terá de sair do produto da venda/adjudicação do ajuizado prédio urbano que, como se deu nota, não se encontra (ainda) constituído em propriedade horizontal, não estando, assim, juridicamente autonomizadas as diversas “frações” que o compõem.

Problema que então se coloca é o de saber qual o âmbito do direito de retenção de que beneficiam os credores reclamantes, isto é, se os seus créditos deverão ser satisfeitos pela totalidade do produto da venda/adjudicação ou antes, e apenas, pelo produto das “frações” que foram objeto dos contratos-promessa que outorgaram com a executada/promitente vendedora. Portanto, neste recurso, não está já em causa o valor do crédito de cada um dos apelados, nem tão pouco que, tendo eles obtido a entrega de concretas “frações” do dito imóvel, devam beneficiar de um correspondente direito de retenção. Só está em questão o conteúdo deste.

Ora, sobre a enunciada questão o Supremo Tribunal de Justiça já se pronunciou no seu acórdão de 12.03.1996, proferido no processo nº 084119[1], onde se tirou assento (hoje com valor de acórdão uniformizador de jurisprudência[2]) nos seguintes termos: “(…) tendo havido tradição de fração de prédio urbano, o promitente-comprador goza do direito da sua retenção, mesmo que o edifício ainda não esteja submetido ao regime de propriedade horizontal.” Ou seja, o direito de retenção é limitado à fração que fora objeto de tradição para o promitente-comprador.

E o fundamento dessa solução bem se compreende, quanto se pondere que o fator de legitimação de um tal direito de retenção é a tradição de um concreto elemento do imóvel (não a posse, porquanto se reconhece, por norma, ausência de animus possidendi ao promitente comprador), de uma parte dele já materialmente autonomizada – embora não juridicamente – cuja detenção cria uma expectativa de cumprimento do contrato merecedora de tutela jurídica.

Como se referiu em tal aresto, é inteligível «(…) o propósito do legislador de colocar sob a tutela da referida garantia os prédios ou frações objeto do contrato-promessa, quer estivessem construídos, quer em construção, quer mesmo a construir, logo que, obviamente, seja materialmente possível e feita a tradição.

É certo que a propriedade horizontal pode ainda não estar constituída, mas a transferência da detenção da coisa é feita já com esse evidente propósito e finalidade. É o seu inelutável destino. (…). Aliás, o próprio preâmbulo do citado Decreto-Lei 236/80, refere que, no caso de tradição, se criou forte expectativa de estabilização do negócio e uma situação de facto socialmente atendível.

Assim, devendo ter-se por admissível a existência de um direito de retenção sobre uma fração materialmente, que não juridicamente, autónoma, de um prédio construído ou em construção, e tendo esse direito por alicerce a tradição dessa fração, nada justifica o alargamento desse direito à totalidade do prédio, isto é, quer aos elementos que constituam outras frações materialmente autónomas, quer às que constituam materialmente partes comuns, relativamente às quais uma tal tradição não só não se verificou, como até se podem ter verificado situações de traditio conflituantes».

A solução de alargamento do direito de retenção dos reclamantes promitentes-compradores para além das “suas” frações, isto é, das que prometeram comprar e que lhes foram entregues, foi claramente excluída nos termos do referido assento/acórdão uniformizador de jurisprudência, não se vislumbrando razão bastante para nos afastarmos do sentido decisório aí trilhado, sendo certo que, conforme entendimento doutrinal firmado, os tribunais só devem afastar-se da jurisprudência uniformizada em decisões fundamentadas que ponham convincentemente em causa a doutrina fixada. Não se verificando essa situação e sendo aplicável a mesma legislação e idêntica a questão fundamental de direito, não existe razão para afastar a jurisprudência fixada no aludido aresto uniformizador. De resto, a nosso ver, dos arts 410º, nº 3, 442º, nº 2 e 755º, nº 1, alínea f), todos do Cód. Civil, resulta que o direito de retenção se objetiva sempre, haja ou não propriedade horizontal constituída, na fração prometida, e nunca (não estando constituída a propriedade horizontal) na totalidade do prédio.

Deste modo, ao contrário do defendido na decisão recorrida, a definição do direito dos apelados em função do disposto na al. f) do nº 1 do art. 755º do Cód. Civil, impõe que se considere que a garantia que o direito de retenção lhes confere é a correspondente às “suas próprias frações” (isto é, as “frações” prometidas e sobre as quais tomaram posse), relativamente ao produto de cuja venda terão direito a serem pagos anteriormente aos demais credores, mormente a exequente/credora hipotecária. É que, nos termos expostos, o direito de retenção que se propuseram exercer tinha como objeto tais “frações” e nada mais.

Aqui chegados, resta dilucidar em que moldes se deverá processar o pagamento dos créditos dos reclamantes - sabido como é que, entretanto, o imóvel foi adjudicado à exequente pelo valor global de € 618.265,00 -, o que nos conduz à abordagem da segunda das questões que baliza o objeto do presente recurso, qual seja, saber se pode ter lugar a (requerida) realização de exame pericial para determinação da permilagem correspondente às “frações” sobre as quais os credores reclamantes beneficiam de direito de retenção.

Registe-se, desde logo, que a circunstância do imóvel ter sido adjudicado à ora apelante não tem, neste conspecto, qualquer relevância para a temática em discussão no presente processo de verificação e graduação de créditos, na certeza de que este visa apenas definir os direitos concursais dos credores e as garantias que lhes possam assistir, e não operacionalizar pagamentos. Ainda assim dir-se-á que, contra o que parecem pensar os apelados, o direito de retenção visa garantir créditos, e não impedir, em benefício dos retentores, a liquidação dos bens que dele são objeto. E assim, importa apenas definir a quota-parte do valor das frações no contexto do valor global por que foi transmitido o prédio como um todo, sendo com referência a essa quota-parte que se objetiva a garantia conferida pelo direito de retenção.

Para esse efeito, na esteira do entendimento que vem sendo sufragado na casuística[3], dever-se-á recorrer à permilagem respetiva ou a qualquer outro meio legal de avaliação. Daí que, nesse contexto, se mostre perfeitamente justificada a realização da perícia requerida pela apelante com vista a determinar qual a permilagem do imóvel que corresponde às “frações” objeto de direito de retenção, sendo que o respetivo crédito deverá ser satisfeito com o produto da venda/adjudicação proporcional a essas “frações”.

V- DISPOSITIVO

Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso de apelação interposto, revogando-se a decisão recorrida, graduando-se os créditos reclamados em primeiro lugar apenas quanto à proporção correspondente às três “frações” objeto do respectivo direito de retenção, devendo ser ordenada a realização de um exame pericial que permita determinar qual a permilagem do imóvel que corresponde a essas “frações”, de molde a proceder, com o correspondente produto, ao pagamento dos créditos reclamados.

Custas pelos apelados, sendo que, ao abrigo do disposto no art. 6, nº7 do RCP, se dispensa o pagamento do remanescente da taxa de justiça, considerando que o presente processo não reveste de especial complexidade.

Guimarães, 14 de setembro de 2023

[1] Acessível em www.dgsi.pt.

[2] Apesar de não ter força obrigatória geral, como tinham os anteriores assentos, nem natureza vinculativa para os outros tribunais, o acórdão de uniformização constitui um precedente qualificado, de carácter persuasivo, a merecer especial ponderação, que se julgou suficiente para assegurar a desejável unidade da jurisprudência. Daí que os tribunais só devam afastar-se da jurisprudência uniformizada em decisões fundamentadas que ponham convincentemente em causa a doutrina fixada.

[3] Cfr., inter alia, acórdãos do STJ de 3.06.2003 (processo nº 03A1432) e de 18.01.2018 (processo nº 620/08.5TYVNG-A.P1.S1), acessíveis em www.dgsi.pt.