18410/23.3T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Em face do regime jurídico do contrato de locação financeira identifica-se como característica típica e necessária de tal contrato a opção de compra do locatário financeiro, que não pode ser afastada, ainda que possa vir a não ser exercida e a concretizar-se.

Não existe impedimento legal ao decretamento do arresto do direito ou da expectativa de um locatário correspondente à sua opção de aquisição de imóvel, com referência ao contrato de locação financeira imobiliária em que é parte.

A penhora do direito do locatário financeiro a adquirir o bem que é objeto do contrato de locação financeira ou a expectativa de vir a integrar tal bem no seu património, deve efetivar-se nos termos do art.º 778.º do CPC e tem vindo a ser pacificamente admitida quer pela doutrina, quer pela jurisprudência.

Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

Vem a JPPAR, Ld.ª instaurar procedimento cautelar de arresto contra a Requerida FORMARQUIT, Ld.ª como preliminar de uma ação declarativa comum que vai intentar contra a Requerida de modo a que seja reconhecida a resolução do contrato de empreitada celebrado entre as partes com a condenação da Requerida no pagamento à Requerente de uma compensação pelos prejuízos daí resultantes, concluindo a final com o seguinte pedido: “deve a presente providência cautelar ser decretada, ordenando-se, em consequência, para garantia e conservação do crédito do Requerente sobre a Requerida o arresto do direito da Requerida correspondente à sua posição de locatária no contrato de locação financeira imobiliária acima referido, ou, subsidiariamente, do direito de propriedade daqui resultante.”

Alega, em síntese, para fundamentar o seu pedido, que celebrou com a Requerida um contrato de empreitada que esta não cumpriu, o que levou a Requerente a proceder à sua resolução, sendo a Requerida responsável pelo ressarcimento dos prejuízos causados, que ascendem ao valor de € 679.454,98. Mais refere que teme perder a garantia patrimonial do seu crédito, sendo o único ativo da Requerida o direito correspondente à sua posição no contrato de locação financeira imobiliária que identifica, enquanto locatária e tendo a expectativa jurídica resultante de poder adquirir este imóvel ficando titular do respetivo direito de propriedade, atualmente titulado pelo locador. Diz que a Requerida alterou a sua sede e iniciou o processo de venda deste imóvel, o que significa que ou vai antecipar a opção de compra do imóvel e revendê-lo de seguida a um terceiro ou vai ceder a sua posição contratual no contrato de locação financeira com vista à antecipação da opção de compra por um terceiro, o que implicará para a Requerente a perda da garantia do seu direito de crédito.

Requer que seja decretado o arresto do direito da Requerida correspondente à sua posição de locatária no contrato de locação financeira imobiliária da fração autónoma que identifica e à cautela, subsidiariamente, requer que seja decretado o arresto do direito de propriedade da Requerida sobre o imóvel acima referido caso, por qualquer motivo, esta venha a adquirir o mesmo no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária em vigor. Pede que para o efeito, seja determinado o averbamento do presente arresto na certidão de registo predial do imóvel, devendo igualmente ser determinada a notificação da Caixa Geral de Depósitos, S.A., na sua qualidade de locadora no referido contrato de locação financeira imobiliário.

Foi proferida decisão que indeferiu liminarmente a presente providência, com fundamento no entendimento de que não é suscetível de ser arrestado o direito da Requerida no contrato de locação financeira, nem pode vir a proceder o pedido subsidiário por o tribunal não poder decretar o arresto de um imóvel que não é propriedade da Requerida.

Por não se conformar com esta decisão, vem a Requerente dela vem interpor recurso, pedindo a sua revogação e substituição por outra que determine o decretamento da providência, apresentando, para o efeito, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

1. Não andou bem o Tribunal a quo ao indeferir liminarmente a providência cautelar de arresto peticionada pela ora Recorrente com base na inviabilidade do arresto do direito da Requerida correspondente à sua posição de locatária da Requerida no contrato de locação financeira celebrado com a Caixa Geral de Depósitos, S.A.

2. A decisão tomada parte do pressuposto de que a Requerida pretendia com o decretamento do arresto assumir a posição da Requerida no mesmo, o que, salvo melhor entendimento, não tem qualquer correspondência com o peticionado no requerimento intentado para o efeito.

3. Por outro lado, porque este pressuposto (errado) determinaria que a Recorrente substituísse, durante a pendência do procedimento cautelar, a Recorrida nos seus deveres de locatária, nomeadamente quanto ao pagamento de rendas devidas à locadora ao abrigo do referido contrato de locação financeira, para a Recorrente, a qual o Tribunal a quo determinou ser inadmissível.

4. No entanto, a Recorrente não pediu que o Tribunal reconhecesse ou operasse a cessão da posição contratual da Recorrida no contrato de locação em questão.

5. O que a Recorrente pretendia com o presente arresto foi, assim, a apreensão do direito da Recorrida na qualidade de locatária no contrato de locação financeira celebrado com a CGD, S.A. no que respeita à “expectativa jurídica resultante do mesmo de adquirir este imóvel”, cfr. artigo 150.º do articulado de procedimento cautelar da Recorrente.

6. Não foi objecto do pedido de arresto da Recorrente quaisquer outros direitos ou deveres decorrentes da posição de locatária da Recorrida, uma vez que a apreensão judicial desses direitos e deveres não cumpriria com o objectivo deste procedimento cautelar – evitar a dissipação da garantia do crédito da Recorrente, i.e., evitar que a Recorrida alienasse o imóvel locado após exercer o seu direito de aquisição ou procedesse à cedência da sua posição de locatária no mesmo a terceiros.

7. Em todo o caso, o arresto não é passível de operar a cessão da posição contratual no referido contrato, como a penhora o seria – apenas com a conversão do arresto em penhora poderia a Recorrente legitimamente suceder à Recorrida na sua posição contratual de locatária.

8. Assim, não andou bem o Tribunal a quo em entender que o arresto peticionado pela Recorrente resultaria na Recorrente ficar adstrita aos demais direitos e deveres da Recorrida decorrentes do contrato de locação financeira, nomeadamente o direito de uso do imóvel e a obrigação de pagamento da renda.

9. Tais direitos e obrigações continuariam na esfera jurídica da Recorrida, uma vez que, como já referido, o objectivo não é, nem nunca foi, a cessão da posição contratual da Recorrida para a Recorrente, o qual nunca seria conseguido através do arresto.

10. Ora, sem o direito de posse, uso e gozo do imóvel, não assistiria à Recorrente a obrigação do pagamento da renda.

11. Direitos e obrigações estas que são de todo compatíveis com o arresto do direito, ou da expectativa jurídica, de aquisição do locado no âmbito da execução do contrato de locação financeira.

12. Desde logo, visto que o direito de aquisição do imóvel não existe, necessariamente, por força da celebração de um contrato de locação financeira – este apenas se materializa findo o contrato, e cumpridas as condições nele previstas para a aquisição.

13. De onde resulta que o arresto da expectativa jurídica de aquisição do bem locado, dado que tal direito ainda não nasceu, não interfere com o direito de gozo do locatário possuidor.

14. Quer se entenda que o locatário é titular de um direito (de opção de compra) ou de uma expectativa jurídica, isso não obsta ao decretamento da presente providência, atento o previsto no n.º 3 do artigo 5.º do CPC, sendo que no caso em concreto os dois casos estão sujeitos à mesma norma e regime legal idêntico.

15. O direito de aquisição do imóvel, objecto do pedido de arresto da Recorrente, perfaz, assim, os requisitos do artigo 601.º do CC, sendo, portanto, susceptível de penhora, ao contrário do entendido pelo Tribunal a quo.

16. Tal decorre do CPC, tendo sido também a posição da jurisprudência, a qual tem vindo a reconhecer que a expectativa de vir a ser proprietário do locatário financeiro é penhorável ao abrigo do artigo 778.º do CPC.

17. Decorre, então que o direito ou a expectativa jurídica de aquisição do imóvel que resulta da posição contratual de locatário da Recorrida no contrato de locação financeira que vigora com a CGD, S.A. e cuja apreensão se requereu para garantia de pagamento podem ser objecto de arresto, sendo também susceptíveis de penhora.

18. Sendo que o arresto, por esse motivo, não implica a transmissão para a Recorrente de todos os direitos e deveres de locatário da Recorrida no contrato, nomeadamente, o direito de uso da coisa e o correspondente dever de pagamento da renda.

19. Finalmente, também não andou bem o Tribunal a quo a considerar que o pedido da Recorrente era inviável por força da locadora no contrato de locação financeira em causa – a CGD, S.A. – não ser parte no procedimento cautelar, o que, salvo melhor entendimento, não tem fundamento legal.

20. Determina o artigo 773.º, n.º 1 do CPC, aplicável ex vi artigo 778.º, n.º1, que a penhora (e por força do artigo 391.º, n.º 2 do CPC, o arresto) do direito do locatário em contrato de locação financeira faz-se por notificação à contraparte no contrato, i.e., o locador, de que o crédito fica à ordem do agente de execução.

21. Resulta, assim, que o arresto de direitos e expectativas jurídicas, designadamente os resultantes de um contrato de locação financeira, como é o caso, efectiva-se por notificação à contraparte no contrato.

22. Sendo que a Recorrente expressamente requereu, no artigo 169.º do seu articulado de procedimento cautelar de arresto, a notificação do locador terceiro, i.e., a CGD, S.A

23. Tal deverá bastar para o arresto produzir efeitos junto do locador, ao abrigo do artigo 773.º, n.º 1 do CPC, aplicável ex vi artigo 778.º, n.º1, do CPC, inexistindo, assim, necessidade legal de a CGD ser parte no presente processo.

II. Questões a decidir

É apenas uma a questão a decidir, tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelo Recorrente nas suas conclusões- art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC - salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:

- da (im)possibilidade do arresto do direito da locatária financeira a adquirir o imóvel.

III. Fundamentos de Facto

Os factos relevantes para a decisão do presente recurso são os que constam do relatório elaborado.

IV. Razões de Direito

- da (im)possibilidade do arresto do direito da locatária financeira a adquirir o imóvel

Alega a Recorrente que a presente providência não visa a cessão da posição contratual, no sentido de tomar o lugar da Requerida no contrato de locação financeira, mas antes o arresto do direito ou da expectativa jurídica da Requerida na aquisição do imóvel locado, que é apenas um dos direitos que decorre da sua posição de locatária no contrato de locação financeira por ela celebrado.

A decisão sob recurso considerou que o arresto peticionado não é viável, por a Requerente não poder tomar o lugar da Requerida no contrato de locação financeira, não sendo a locadora parte no processo, não estando em causa um direito suscetível de ser penhorado.

Os procedimentos cautelares, como resulta do disposto no art.º 362.º do CPC, constituem instrumentos jurídicos, de natureza incidental, destinados a acautelar o efeito útil das ações ou execuções de que são dependência, visando, designadamente, evitar prejuízos graves através da consumação de uma lesão grave ou dificilmente reparável de um direito em face do decurso de tempo necessário à composição definitiva do litígio, de modo a obter-se a conciliação possível, entre o interesse da celeridade e o da segurança jurídica. Têm assim como objetivo obviar ao periculum in mora.

A providência cautelar de arresto que foi neste caso a solicitada pela Requerente, vem regulada nos art.º 391.º do CPC norma que vem dar acolhimento processual ao disposto art.º 619.º do C.Civil que confere ao arresto um meio de garantia patrimonial do credor.

Estabelece o art.º 619.º n.º 1 do C.Civil que: “O credor que tenha justo receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito, pode requerer o arresto de bens do devedor, nos termos da lei de processo.” Por seu turno, em sentido idêntico, o art.º 391.º n.º 1 do CPC dispõe que: “O credor que tenha fundado receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto de bens do devedor”. Acrescenta o n.º 2 deste artigo: “O arresto consiste numa apreensão judicial de bens, à qual são aplicáveis as disposições relativas à penhora, em tudo o que não contraria o preceituado nesta secção.”

No caso, o bem cuja apreensão foi peticionado ao tribunal através da presente providência foi o “direito da Requerida correspondente à sua posição de locatária no contrato de locação financeira imobiliária”, visando a Requerente com tal pedido não substituir a Requerida enquanto parte naquele contrato, mas antes o arresto do direito da Requerida a adquirir o imóvel que é objeto do contrato de locação financeira que por ela foi celebrado com terceiro, como pacificamente decorre do requerimento inicial.

Tendo o tribunal a quo entendido que tal direito não é penhorável, importa ter em conta o regime jurídico do contrato de locação financeira imobiliária, contrato que se apresenta com características próprias e que é especificamente regulamentado pelo Decreto Lei 149/95 de 24 de junho, já alterado pelos Decreto Lei 265/97 de 2 de outubro, Decreto Lei 285/2001 de 3 de novembro e Decreto Lei 30/2008 de 25 de fevereiro.

Logo o art.º 1.º deste diploma dá-nos a noção do contrato de locação financeira nos seguintes termos: “Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.”

Diz-nos Diogo Leite Campos in Locação Financeira (Leasing) e Locação, ROA, ano 62, Vol. III, dezembro de 2002, sobre o contrato de locação financeira, de acordo com a sua definição legal: “O objecto do contrato é adquirido ou construído por indicação do locatário; o locatário pode adquirir a coisa decorrido o prazo acordado; esse preço deve ser determinado no contrato ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.” E adianta: “No núcleo do contrato encontram-se correlativos direitos e deveres das partes (artigos 9.° e 10.° do DL n.° 149/95). Já vimos que é integrado pela obrigação do locador de ceder o uso da coisa durante um certo período; com o correlativo direito de exigir a entrega da contraprestação; e pelo direito do locatário de exigir a entrega da coisa, usando-a de acordo com o fim a que se destina durante o período do contrato; e o correlativo dever de entregar as rendas. Bem como pela promessa unilateral de venda no fim do contrato. Terminámos com a escolha do bem pelo utente.”.

O art.º 9.º do Decreto Lei 149/95 identifica as obrigações do locador, prevendo expressamente no n.º 1 al. c) a sua obrigação de vender o bem ao locatário, caso este queira, findo o contrato. Por seu turno, o locatário tem obrigação de pagar as rendas, nos termos previstos no art.º 10.º n.º 1 al. a) e tem o direito a adquirir o bem locado no final do contrato pelo preço estabelecido, de acordo com o art.º 10.º n.º 1 al. f) de tal diploma.

O Acórdão do TRC de 6 de outubro de 2015 no proc. 2677/12.5TBFIG.C1 in www.dgsi.pt pronuncia-se de forma clara sobre as características do contrato de locação financeira, concluindo: “(…) a opção de compra a final, é um elemento típico e característico do contrato de locação financeira, contrato que se distingue de todos os outros tipos contratuais pela verificação de dois aspectos diferenciadores: - A prevalência da função de financiamento na locação financeira, onde o lucro obtido emerge da remuneração desse financiamento e não da alienação do bem, que é eventual e feita por um valor residual mínimo e pré-fixado; - A estrutura trilateral da relação jurídica de locação financeira oposta à estrutura bilateral das restantes.”

É este direito à aquisição do bem que o locatário detém por força do contrato de locação financeira imobiliário celebrado que lhe confere a expectativa de integrar o imóvel que é objeto do contrato no seu património que a Requerente pretende ver arrestado e não, contrariamente ao que refere a sentença recorrida, que a Requerente passe a assumir a posição de locatária no contrato celebrado entre a Requerida e terceiro, assumindo os correspondentes direitos e obrigações do locatário. Tal configuraria uma transmissão da posição contratual da locatária, que de facto não seria viável, desde logo por não estar no processo a locadora e que não corresponde ao que aqui é peticionado.

É certo que o bem imóvel em questão não integra o património da Requerida e pode até nunca vir a integrar, designadamente se o contrato de locação financeira vier a ser resolvido ou se a locatária financeira não exercer a opção de compra, mas é indiscutível que esta dispõe do direito a adquirir o bem no fim do contrato, existindo por isso uma expectativa séria de que tal imóvel poderá vir a integrar no seu património no futuro.

Em face do regime jurídico do contrato de locação financeira, identifica-se como característica típica e necessária de tal contrato a opção de compra, que não pode ser afastada, ainda que possa vir a não ser exercida e a concretizar-se.

A sentença recorrida entendeu ainda que “sendo uma garantia geral do cumprimento das obrigações, o arresto materializa-se no património do devedor susceptível de ser penhorado (artigo 601º do Código Civil), sendo que esse direito, conforme exposto, não é susceptível de ser arrestado.”.

Como se referiu ao arresto são aplicáveis as disposições relativas à penhora, como prevê o art.º 391.º n.º 2 do CPC.

Importa por isso ter em conta o art.º 778.º do CPC que regula sobre a penhora de direitos ou expectativas de aquisição nos seguintes termos:

“1- À penhora de direitos ou expectativas de aquisição de bens determinados pelo executado aplica-se, com as adaptações necessárias, o preceituado nos artigos antecedentes acerca da penhora de créditos.

2- Quando o objeto a adquirir for uma coisa que esteja na posse ou detenção do executado, cumpre-se ainda o previsto nos artigos referentes à penhora de imóveis ou de móveis, conforme o caso.

3- Consumada a aquisição, a penhora passa a incidir sobre o próprio bem transmitido.”.

A penhora do direito do locatário financeiro a adquirir o bem que é objeto do contrato de locação financeira ou a expectativa de vir a integrar tal bem no seu património, deve efetivar-se nos termos do art.º 778.º do CPC e tem vindo a ser pacificamente admitida quer pela doutrina, quer pela jurisprudência.

Diz-nos Rui Pinto, in Penhora e alienação de outros direitos, Themis, n.º 7, pág. 150: “o objeto desta penhora são prima facie situações jurídicas ativas que, afetando em termos reais um bem, permitem que o titular possa no futuro adquiri-lo para si, já não o próprio direito de propriedade, ou outro direito real de gozo, pois este está na titularidade de terceiro contraparte no contrato.”.

Veja-se ainda a título de exemplo o Acórdão do STJ de 13 de novembro de 2007 no proc. 07A3590 in www.dgsi.pt que nos diz, por referência ao anterior art.º 860.º-A do CPC que regia nos mesmos termos do atual art.º 778.º do CPC: “Objecto da penhora não é, pois, a coisa, ela mesma (a fracção autónoma, o veículo, etc.), mas o direito que sobre ela emerge da posição jurídica do executado, abrangendo “toda a posição contratual do executado, com o seu conteúdo real, i. e., o direito ou a expectativa de aquisição, e com todo o seu conteúdo obrigacional”. A expectativa consiste, então, na posição que o locatário tem de vir a adquirir nos termos que o contrato lho faculta – no fim do contrato e pelo preço acordado. É essa posição que é alienada na venda executiva quando se mantenha até final da execução a penhora da expectativa de aquisição, deixando então o executado/locatário de ser parte no contrato, que nele é substituído pelo adquirente. Não assim se, entretanto, o bem foi adquirido pelo executado/locatário, pois que sobre ele passa a recair directamente a penhora. 4. 3. - Reflectindo estes conteúdos jurídicos, maxime, de a expectativa de aquisição ter como objecto uma coisa que não é propriedade do executado, mas de terceiro, parte no contrato, como sucede no caso da locação financeira, o art. 860º-A CPC estabelece que à realização da penhora se proceda nos termos previstos para a penhora de créditos.”.

Considera-se assim que não existe qualquer obstáculo à penhora do direito identificado pela Requerente, e consequentemente não existe impedimento ao arresto, contrariamente ao que entendeu a sentença recorrida, uma vez que o bem que é arrestado é o direito do locatário no âmbito do contrato de locação financeira celebrado, na expectativa de adquirir um bem imóvel, penhora ou arresto que pode/deve ser concretizada nos termos previstos no art.º 778.º do CPC.

Como se refere no Acórdão do TRP de 15 de fevereiro de 2012 no proc. 306/09.3TTLMG-A.P1 in www.dgsi.pt : “Com o contrato de locação financeira não se transmite a propriedade ou qualquer outro direito real sobre a coisa locada; com ele constitui-se, apenas, uma relação jurídica de natureza obrigacional, por via da qual o locador apenas transmite, durante determinado prazo e mediante o pagamento de determinada quantia, o direito de uso e fruição, pelo locatário, da coisa locada, mas com a possibilidade deste, querendo (direito potestativo), a adquirir no final do contrato mediante o pagamento do preço convencionado. O que existe, pois e tão-só isso, é uma expectativa de aquisição futura do bem por parte do locatário e, daí e conforme tem sido uniformemente aceite, o arresto e/ou penhora, por parte de um terceiro credor do locatário, dessa expectativa de aquisição se enquadre no disposto no art. 860º-A do CPC. Se tal aquisição ocorrer antes da venda judicial da penhora da expectativa de aquisição, só então, a penhora passará a incidir, como que por conversão automática, sobre o próprio bem transmitido (art. 860º-A, nº 3). Até lá, “a expectativa consiste, então, na posição que o locatário tem de vir a adquirir nos termos que o contrato lho faculta - no fim do contrato e pelo preço acordado. (…) Porém, extinto que seja o contrato de locação, mormente por resolução do mesmo por iniciativa do locador com fundamento na falta de pagamento das rendas devidas, sem que tal aquisição se verifique, extingue-se, igualmente, o arresto/penhora da expectativa de aquisição do bem locado, pois que esses atos de apreensão deixam de ter qualquer objeto.”

Resta concluir, sem necessidade de mais considerações, no sentido de que não existe qualquer impedimento ao decretamento do arresto do direito de um locatário correspondente à sua opção de aquisição de imóvel, com referência ao contrato de locação financeira imobiliária em que é parte.

Impõe-se em consequência a procedência do recurso com a revogação da decisão recorrida que indeferiu liminarmente a providência requerida, devendo os autos prosseguir nos termos legais.

V. Decisão:

Em face do exposto, julga-se procedente o recurso interposto pela Requerente, revogando-se a decisão recorrida e determinando-se o prosseguimento dos autos.

Custas pela Recorrente – art.º 527.º n.º 1 in fine do CPC, nada havendo a pagar atento o prévio pagamento da taxa de justiça.

Notifique.

Lisboa, 26 de outubro de 2023

Inês Moura

Carlos Castelo Branco

António Moreira