847/2023 - Tribunal Constitucional

ACÓRDÃO Nº 847/2023 Processo n.º 850/2022 2.ª Secção Relatora: Conselheira Mariana Canotilho Acordam na 2ª Secção do Tribunal Constitucional Relatório Nos presentes autos, vindos do Tribunal da Relação do Porto, o Ministério Público interpôs recurso de constitucionalidade ao abrigo do disposto no artigo 70.º, n.º 1, alínea a) , da Lei n.º 28/82, de 15 de novembro (Lei do Tribunal Constitucional, adiante designada «LTC»), do Acórdão proferido por aquele Tribunal, em 08 de junho de 2022, que decidiu manter integralmente a decisão de primeira instância, confirmando « o julgamento de inconstitucionalidade da norma extraída dos artigos 30° e 31°, n.° 6 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.° 6/20006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2 o da Constituição da República e do direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP » . Na parte que releva para a apreciação do presente recurso, pode ler-se na decisão recorrida: «(…) Insistem os Recorrentes, no presente recurso que, em face dos factos provados, a sua comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento deveria ser considerada operativa, não se devendo considerar inconstitucional a norma extraível dos artigos 30° e 31°, n° 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012 - como defendeu o tribunal recorrido fazendo apelo à Jurisprudência por si citada. Cumpre apreciar esta argumentação. No essencial, as partes estão de acordo quanto às regras legais aplicáveis ao contrato de arrendamento aqui em discussão. No caso concreto, estamos perante um contrato de arrendamento celebrado em data anterior à vigência do RAU (aprovado pelo DL-Lei n° 321-B/90, DE 15 de Outubro) pelo que, por força dos artigos 27° e 26°, n° 4 da Lei n° 6/2006 de 27 de Fevereiro (que aprovou o NRAU), são aplicáveis as regras dos contratos de duração indeterminada, com as especificidades das alíneas a), b) e c) do citado n° 4, bem como com as especificidades dos números seguintes e dos artigos 30° a 37° do NRAU (cfr. art. 28°). Nesta medida, pretendendo o Senhorio promover a transição para o NRAU e actualização da renda, teria que cumprir o disposto no art. 30° da citada Lei (entretanto, sucessivamente, alterado pela Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto, pela Lei n° 79/2014 de 19 de Dezembro, pela lei n° 42/2017 de 14 de Junho e, por último, pela lei n° 13/ 2019 de 12 de Fevereiro). Na altura em que o senhorio promoveu essa comunicação (29.5.2014) era o seguinte o teor do aludido preceito legal aqui em aplicação: “A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38° e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; Cópia da caderneta predial urbana”. O artigo 31°, n° 6 desse diploma passou a prever, por outro lado, que: “A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.° dia do 2.° mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n°s 1 e 2. Sucede que, conforme já referimos, aquele dispositivo legal, veio a ser alterado pelo legislador através da Lei 79/2014 de 19 de Dezembro (que procedeu a nova alteração ao NRAU), passando o citado artigo 30° que a ter a seguinte redacção: “A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação : O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.° e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; Cópia da caderneta predial urbana; Que o prazo de resposta é de 30 dias; O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.° 3 do artigo seguinte; As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.° 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respectivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.°; As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.° 4 do artigo seguinte .” Sucede que, para o caso dos autos, face à disposição transitória prevista no artigo 6 o , n° 1 do referido normativo legal (que prescreve que - As alterações introduzidas à Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, pela presente lei aplicam-se aos procedimentos de transição para o NRAU, previstos nos artigos 30.° e seguintes e 50.° e seguintes, que se encontrem pendentes na data da sua entrada em vigor, sem prejuízo dos direitos e obrigações decorrentes dos actos já praticados nesses procedimentos e do disposto nos números seguintes), a alteração ao artigo 30°, em princípio , nada relevaria para estes autos porquanto a comunicação de transição para o NRAU data, como já referimos, de Maio de 2014. É esse, justamente, o entendimento dos recorrentes que defendem que, tendo cumprido a comunicação exigida no citado art. 30° nos exactos termos em que estavam obrigados na altura em que o fizeram, não podia o tribunal recorrido ter imposto “uma espécie de retroacção da Lei n° 79/2014, perante a circunstância desta lei apenas valer para o futuro. Mas, com todo o respeito, é ao legislador que cabe aferir, momento a momento, a oportunidade de manter ou alterar regimes legais anteriormente definidos, determinando com a Lei n° 79/2014 que o respectivo conteúdo se aplicasse apenas para o futuro, não cabendo aos Tribunais contornar efeitos que o legislador opta por dar às normas que consagra no ordenamento jurídico, ainda que sob a capa de uma inconstitucionalidade que em dezenas (senão mesmo em centenas) de decisões anteriores à Lei n° 79/2014 nunca foi vislumbrada”. Ora, o tribunal recorrido entendeu não acolher esta argumentação dos recorrentes, considerando que, apesar de efectivamente a referida Lei n° 79/2014 não ser aplicável ao caso concreto (e de não ser aplicável também a situação prevista no art. 36° (introduzida pela Lei n° 13/2019), pois que os efeitos da oposição à renovação já tinham sido produzidos), a verdade é que a ser interpretada a lei (os citados arts. 30° e 31° na redacção anterior a 2014) no sentido pretendido pelos AA. tem-se de considerar que tal interpretação deve ser entendida como inconstitucional, tal como se defendeu no ac. da RP de 23.9.2019 (relator: Jorge Seabra; também subscrito pela aqui 1 a Juíza Desembargadora Adjunta), disponível em dgsi.pt, acórdão desta Relação que citava, entre outros, em abono do defendido, o Ac. do Tribunal Constitucional n° 277/2016 de 4 de Maio de 2016 (Relator: Pedro Machete). Como é sabido este Acórdão julgou, na altura, inconstitucional “…a norma extraída dos artigos 30.°, 31.° e 32° do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.° da Constituição”. Nesta sequência, pode-se, inclusivamente, dizer que esta constatação constitucional, acabou por implicar a alteração da redacção dos preceitos legais em questão pela Lei n.° 79/2014, de 19/12 aditando as actuais alíneas d) a g). Ora, o tribunal recorrido, fazendo apelo justamente a este juízo de inconstitucionalidade (formulado no ac. desta Relação que foi confirmado pelo Tribunal Constitucional no acórdão 393/2020), desenvolveu as seguintes considerações: "... no caso em apreço, os autores, na qualidade de senhorios, usando da faculdade que lhes era permitida pelo disposto no artigo 30° da Lei 6/2006, na redacção que lhe foi dada pela lei 31/2012, notificou a ré, na qualidade de arrendatária da actualização da renda e ainda da transição do contrato para o NRAU, ficando assim sujeito a um prazo certo- 5 anos. Nessa comunicação, os autores informaram ainda do valor do imóvel, juntando cópia da caderneta predial, pelo que cumpriram com as formalidades exigidas naquela disposição legal. A questão que se coloca é a de saber se essa norma respeita está conforme à constituição, nomeadamente, quando conjugada com o disposto no artigo 31°, n° 6 do NRAU que prescreve que ‘A falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU (...). É certo que no caso em apreço, a ré não respondeu à comunicação e começou a pagar a renda proposta pelos autores. E foi, nessa sequência, que em 2017 os autores enviaram a ré uma comunicação através da qual transmitem a sua oposição à renovação do contrato, indicando que o contrato deixará de produzir efeitos em Agosto de 2019. A consequência seria, então, a cessação de um contrato celebrado ainda antes da entrada em vigor do RAU, colocando em causa as condições pessoais dos arrendatários. Ora, com a entrada em vigor do artigo 26°, n° 4, alínea a) do NRAU (na redacção que lhe foi dada pela Lei 31/2012) deixou de ser considerada a circunstância de o arrendatário habitar o locado há mais de 30 anos, o que era valorado antes da entrada em vigor do RAU onde vigorava um regime vinculístico com muitas restrições à cessação do contrato e inclusivamente na alínea b) do n° 1 do artigo 107° do RAU. Foi nesse seguimento que o Acórdão do Tribunal Constitucional n° 297/2015 julgou inconstitucional a alteração introduzida pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto, no artigo 26.°, n.° 4, alínea a), da Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano), ao ofender o direito do arrendatário à permanência no local arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior a trinta anos integralmente transcorrido à data da entrada em vigor daquela lei. Mas o que assume ainda maior relevância nos presentes autos é o disposto no artigo 30° e 31 do NRAU, na versão dada pela Lei 31/2012. No caso, seguindo de perto a posição firmada no aludido Acórdão do Tribunal da Relação do Porto a associação de um efeito cominatório inelutável à ausência de resposta do arrendatário perante a proposta do senhorio, aplicado sem qualquer menção das alternativas que se colocam ao arrendatário em face dessa proposta e sem qualquer aviso prévio quanto às suas consequências é tanto mais chocante quanto o quadro legal aplicável se apresenta significativamente complexo e “incide sobre situações que a lei presume, justamente, serem de particular fragilidade, como é o caso dos autos, de pessoas sujeitas às limitações próprias da idade, frequentemente acompanhadas de doenças incapacitantes. Ora, a circunstância de o n° 6 do artigo 31° cominar a ausência de resposta do arrendatário com a integral aceitação de tudo o que foi proposto pelo senhorio sem que lhe tenha sido dado conhecimento das alternativas que tinha ao seu dispor e sem ser advertido do efeito atribuído ao seu silêncio, mostra-se demasiado onerosa para o arrendatário. Aliás, essa circunstância passou a estar expressamente prevista na norma, na versão que lhe foi dada pela Lei 79/2014. Só assim se pode considerar que o arrendatário está devidamente esclarecido e consciente das consequências do seu silêncio. Como se refere no Acórdão do Tribunal Constitucional n° 277/2016 (citado no já mencionado Acórdão do Tribunal da Relação do Porto) numa fase já avançada da sua vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade - em razão da não percepção exacta dos efeitos que decorrem da ausência da sua resposta à proposta do senhorio (e sem que para tal tenha sido esclarecido ou advertido) ver-se confrontado, por mor do disposto nos artigos 30° e 31°, n.° 6, do NRAU, na redacção da Lei n.° 31/2012, com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade por oposição à sua renovação e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. De resto, não podemos ignorar que a decisão proferida no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto foi confirmada pelo Tribunal Constitucional no Acórdão n° 393/2020, processo n° 1061/2019 , que julgou inconstitucional por violação do artigo 65°, n° 1, conjugado com os artigos 17° e 18°, n° 2 da Constituição, a norma extraível dos artigos 30° e 31°, n° 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio”. Ora, em face destas considerações, o tribunal recorrido concluiu assim “que se mostra violado o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2 o da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP quando se comine a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio como aceitação do tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que o arrendatário seja esclarecido das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertido desses efeitos cominatórios”. Aqui chegados, resta-nos, pois, ponderar os argumentos apresentados pelos recorrentes para tentar pôr em causa o juízo de inconstitucionalidade deliberado não só na decisão recorrida, mas também no aludido Acórdão desta Relação e nos identificados acórdãos do Tribunal Constitucional que sufragaram exactamente o entendimento de que é inconstitucional “a norma extraível dos artigos 30° e 31°, n° 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012 , segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio”. Não há dúvidas que, no caso concreto, a comunicação dos recorrentes para o efeito do cumprimento do citado art. 30° da Lei 6/2006, na redacção então vigente, introduzida pela Lei 31/2012, não continha no seu texto as citadas advertências que seriam exigíveis em termos constitucionais, como o próprio Tribunal Constitucional viria a reconhecer (advertências que, entretanto, o legislador veio a consagrar no próprio texto da lei, através da Lei n° 79/2014). Como bem referiu o tribunal recorrido, a questão que se colocava era a de saber se a norma em causa nos termos em que se mostrava configurada se poderia ainda assim entender como conforme à Constituição portuguesa, tendo em conta, nomeadamente, o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2 o da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP. Ora, salvo o devido respeito pela opinião contrária dos recorrentes, julga-se que, dentro das circunstâncias (idênticas) do caso concreto, devemos aqui manter o já formulado juízo de inconstitucionalidade das referidas normas aqui em discussão, seguindo de perto os citados acórdãos (e a decisão recorrida). Como se refere no citado ac. desta Relação: “(...) se, ao invés, o arrendatário - como foi o caso - tiver sido notificado pelo senhorio nos termos do artigo 30° do NRAU e nada disser no prazo de 30 dias a contar da recepção da respectiva carta, em conformidade com o disposto no n.° 6 do artigo 31° do NRAU, « A falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1 o dia do 2 o mês seguinte ao termo do prazo previsto nos n.°s 1 e 2 .» Em suma, na ausência de resposta do arrendatário em face da proposta do senhorio, a lei, a título cominatório , presume iuris et lure (isto é, sem possibilidade de prova em contrário por parte do arrendatário - artigo 350°, n.° 2, do Cód. Civil) que o arrendatário aceita a renda , o tipo de contrato e a duração propostos pelo senhorio , ocorrendo a transição do contrato antigo para o NRAU a partir do I o dia do 2 o mês seguinte ao termo do prazo de 30 dias a que alude o n.° 1 do citado artigo 31° e passando o contrato a vigorar nos moldes propostos pelo senhorio. (...) Ora, neste contexto, sucede que, como decorre do citado artigo 26°, n.° 4, al. a) do NRAU, na redacção da Lei n.° 31/2012, e ao contrário do que sucedia na redacção original do NRAU (Lei n.° 6/2006 - artigo 26°, n.° 4, al. a), no próprio RAU (artigo 107°, al. b) e, antes deste, decorria já do preceituado no artigo 2 o , ai. b), da Lei n.° 55/79 de 15.09, deixou, a partir da entrada em vigor daquela Lei n.° 31/2012, de ser aplicável a previsão da alínea b) do artigo 107° do RAU, ou seja, deixou de constituir facto impeditivo à denúncia do contrato de arrendamento para habitação anterior ao RAU, a circunstância de o arrendatário, à data em que a denúncia produziria os seus efeitos, se manter no arrendado há mais de 30 anos, nessa qualidade, qualidade que era extensível ao cônjuge (do arrendatário) a quem tal posição se tivesse transferido, como é o caso da Recorrente, sendo considerado a seu favor o tempo de que o transmitente já beneficiasse (artigo 107°, n.° 2, do RAU). Dito de outro modo, como se refere no AC TC n.° 297/2015, publicado no DR, II série de 7.07.2015, da alteração do artigo 26°, n.° 4 al. a), introduzida pela Lei n.° 31/2012 (eliminação da remissão para a alínea b) do artigo 107° do RAU) e da sua aplicação retroactiva aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU por força do preceituado nos artigos 26° e 28°, n.° 1, do NRAU, «resulta, a contrario, que passou a ser desconsiderada a circunstância de o arrendatário permanecer no local arrendado continuamente por período superior a trinta anos», mesmo nos casos «em que já tivesse decorrido inteqralmente, no domínio da versão originária do citado artigo 26°, n° 4, e da alínea b) do n° 1 do artigo 107° do RAU, o tempo de permanência do arrendatário no local arrendado », ou seja, mesmo quando, à data de entrada em vigor da Lei n.° 31/2012, os arrendatários já tivessem adquirido o direito à permanência no local arrendado com base na lei em vigor . De facto, como se refere no AC TC n.° 297/15, em moldes gue julgamos ser aplicável à própria transição do contrato de arrendamento para o NRAU - pois que esta transição consente, em certas circunstâncias, como as que ora ocorrem, que seja posto termo ao contrato de arrendamento por oposição à sua renovação pelo senhorio -, «o que está em causa é, verdadeiramente, a retroactividade da alteração legislativa, sendo sobre ela que que há-de recair o juízo de desconformidade ou não desconformidade constitucional. Na verdade, desacautelando os interesses dos arrendatários de longa duração, (o legislador) tornou imediatamente irrelevante, no plano da manutenção do contrato, aquela circunstância (de o arrendatário permanecer continuamente no arrendado há mais de 30 anos), debilitando insuportavelmente a situação jurídica dos arrendatários, mesmo que o prazo de trinta anos já tivesse transcorrido por completo à data de entrada em vigor da Lei n.° 31/2012 e os arrendatários tivessem, por tal motivo, adquirido direito à permanência no arrendado com base na lei então em vigor .» Ou seja, as normas em causa - artigo 26°, n.°4 al. a) ex vi do artigo 28°, n.° 1, do RAU, na redacção da Lei n.° 31/2012, ao eliminarem a hipótese prevista na alínea b) do artigo 107° do RAU, violam o direito que, com o decurso do tempo, os arrendatários tinham adquirido a permanecer no arrendado sem o risco de denúncia ou de oposição à renovação do prazo nele previsto, ambos conduzindo à cessação do contrato de arrendamento - e, com isso, violam, aquele mínimo de certeza e segurança que os cidadãos devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito. Na verdade, importa sublinhá-lo, não está aqui em causa que o legislador ordinário possa alterar o regime do contrato de arrendamento para habitação. O legislador, como se sublinha, no AC TC n.° 559/98, citando o AC n.° 352/91 do mesmo Tribunal, ambos disponíveis in wwww.tribunalconstitucional.pt, «.não está obrigado, em regra, a manter as soluções jurídicas que alguma vez adoptou. Notas típicas da função legislativa são, justamente, entre outras, a liberdade constitutiva e a auto-revisibilidade. Por isso, salvo nos casos em que o legislador tenha que deixar intocados direitos entretanto adquiridos, não está ele obrigado a manter as soluções consagradas na lei a cuja revisão procede. Quando se revê uma lei, em regra, é porque se pretende alterar o regime jurídico até então vigente.» No entanto, se é certo que não existe uma norma que, a nível constitucional, impeça a retroactividade (o que sucede, apenas, no domínio penal, no domínio fiscal e no das leis restritivas de direitos, liberdades e garantias), essa retroactividade não pode violar “princípios constitucionais autónomos ", estando-lhe, pois, nesse enquadramento, vedado pôr em risco de forma inadmissível, arbitrária ou demasiadamente onerosa, direitos ou expectativas legitimamente fundadas dos cidadãos. Num tal caso, com efeito e como salienta a doutrina firmada pelo Tribunal Constitucional «a lei viola aquele mínimo de certeza e segurança que as pessoas devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito, violando o princípio da confiança, ínsito na ideia de Estado de Direito consagrado no artigo 2 o da Constituição da República.» Ora, no caso dos autos, a Recorrente, à data da entrada em vigor da Lei n.° 31/2012 de 14.08, ou seja, em 12.11.2012 - cfr. artigo 15° da mesma Lei -, mantinha-se no arrendado, nessa qualidade, de forma contínua desde a data em que o seu marido (falecido em 2005) o tomou de arrendamento há cerca de 60 anos, ou seja, há bem mais de 30 anos, à data de 12.11.2012. - cfr. artigo 107°, n.°s 1 al. b) e 2, do RAU - o que lhe conferia, pois, à luz do regime em vigor à data da entrada em vigor da Lei n.° 31/2012, o direito de se opor à cessação do contrato de arrendamento, seja ela decorrente de denúncia ou de oposição à renovação do contrato, antes convertido em contrato com prazo certo por mor da sua transição para o NRAU. Consequentemente, no seguimento da doutrina do AC TC n.° 297/2015 (e que se mostra acolhida também no AC TC n.° 277/2016), há que concluir que a norma do artigo 26°, n.° 4 al. a), da Lei n.° 6/2006 de 27.02, na redacção introduzida pela Lei n.° 31/2012 de 14.08, ao limitar a remissão ali prevista apenas para a alínea a) do n.° 1 do artigo 107° do RAU, desconsiderando a previsão da alínea b) do n.° 1 do mesmo artigo 107°, desprotegeu, de forma arbitrária e demasiadamente onerosa, a posição da arrendatária e ora Recorrente ( que se encontrava no arrendado, à data de entrada em vigor da dita Lei n.° 31/2012 há mais de 30 anos ) - impedindo-a de se opor, com tal fundamento , à denúncia ou à cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação. Violou, pois, em nosso ver e na esteira do aludido Acórdão do TC, esta solução legal os princípios da segurança e protecção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito Democrático contido no artigo 2 o da CRP. Note-se que, neste conspecto, a actualização das rendas mais antigas e a consequente dinamização do mercado de arrendamento, sempre poderia ser alcançada pelo legislador em moldes que não implicassem necessariamente, nos casos dos arrendamentos mais antigos celebrados antes do RAU (em que existia uma tradição vinculística que o próprio NRAU na sua versão originária salvaguardou), a transição para o NRAU e para contratos de prazo certo e a consequente possibilidade de cessação do contrato por oposição do senhorio à sua renovação, bastando, para tanto, em nosso ver, contemplar essa actualização das rendas mais antigas em termos semelhantes aos que vieram a ser previstos nos artigos 33° a 37° da dita Lei n.° 31/2012, mas sem pôr em causa retroactivamente direitos já antes consolidados e sobre os puais o arrendatário construiu as suas justas expectativas e a sua vida . (...) Mas se este fundamento seria, em nosso ver, o bastante ao decretamento da procedência da apelação, ainda um outro fundamento avulta nesse mesmo sentido, como em seguida se explicita. O artigo 30° do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.° 31/2012, tinha a seguinte redacção: «A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38° e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (ClMl), constante da caderneta predial urbana; Cópia da caderneta predial urbana.» Posteriormente, com a Lei n.° 79/2014 de 19.12., este mesmo artigo 30° foi alterado nos seguintes termos: «A transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação: a).... b).... c).... Que o prazo de resposta é de 30 dias; O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.° 3 do artigo seguinte; As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.° 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32°; As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.° 4 do artigo seguinte.» Por seu turno, o artigo seguinte (31°) foi também alterado, nomeadamente quanto ao seu n.° 4, que passou a ter a seguinte redacção: «4 -... ... Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60% nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36 o .» Esta alteração, em particular quanto à informação a transmitir ao arrendatário nas hipóteses de transição dos antigos contratos de arrendamento para o NRAU e actualização da renda, como resulta da exposição de motivos da Proposta de Lei n.° 250/XII (aprovada pelo Governo em Conselho de Ministros de 2.10.2014) - disponível in www.parlamento.pt - que veio a dar origem à Lei n.° 79/2014, enquadra-se no objectivo de proteger o arrendatário face a frequentes e compreensíveis situações de desconhecimento ou imprevidência em face da iniciativa do senhorio quanto à transição do contrato de arrendamento para o novo regime (NRAU) e/ou actualização da renda. Com efeito, como se assinala na exposição de motivo da dita Proposta de Lei n.° 250/XII «... a monitorização da reforma (...) revelou que existiam alguns aspectos do regime legal previsto que podiam e deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime. Assim, alguns dos procedimentos previstos nessa matéria carecem de ajustamento e foram reflectidos, inclusivamente, nas sugestões da Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano, nomeadamente quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para actualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta ou quanto à comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários, cujo regime legal apontava para um momento temporal que não se revelava articulado com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento.» Este novo regime que, conforme decorre dos princípios gerais da aplicação da lei no tempo (artigo 12° do Cód. Civil), não é retroactivamente aplicável às situações já consumadas à data da sua entrada em vigor, procura corresponder às preocupações de proporção e justiça que vieram a ser expressamente apontadas pelo Tribunal Constitucional ao regime introduzido pela Lei n.° 31/2012 no seu Acórdão n.° 277/2016 de 4.05.2016. Nesse douto Acórdão, o Tribunal Constitucional ponderou, além do mais, que: a proibição do excesso (ou da proporcionalidade em sentido amplo) constitui, tal como o princípio da proibição do arbítrio, uma componente elementar da ideia de justiça, razão por que aquele princípio pode reclamar uma validade geral; este princípio constitui um princípio geral de limitação do poder público, que se ancora no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2 o da Constituição; o princípio da proibição do excesso pressupõe que entre o conteúdo da decisão do poder público e o fim por ela prosseguido haja sempre um equilíbrio, uma ponderação e uma justa medida; existe, assim, violação do princípio da proporcionalidade se a medida em análise for considerada inadequada (no sentido de ser inócua, indiferente ou até negativa, relativamente ao fim nela visado); desnecessária (no sentido de existirem outros meios adequados alternativos mas menos onerosos para atingir o fim visado); ou desproporcionada (no sentido de que o ganho de interesse público inerente ao fim visado não justifica nem compensa a carga coactiva imposta, gerando uma relação desequilibrada entre os custos e os benefícios); Com efeito, o regime legal dos artigos 30° e seguintes do NRAU que prevê a troca de comunicações entre o arrendatário e o senhorio em vista da transição para o novo regime prossegue o objectivo precípuo de uma rápida definição do estatuto do contrato, ou seja, se o mesmo se continua reger pelo regime anterior (em caso de ausência de acordo entre o inquilino e o senhorio) ou se transita para o NRAU (em caso de acordo de ambos). Nesse sentido, compreende- se a imposição de diversos ónus ao arrendatário que seja confrontado com a intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU e de actualizar a renda comunicada nos termos do artigo 30°. Desde logo, um ónus de resposta à intenção do senhorio de submeter o contrato ao NRAU, já que falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio (artigo 31°, n° 6). Mas também um ónus de alegação de circunstâncias que podem condicionar ou, no limite, impedir a transição do contrato para o NRAU sem o acordo do arrendatário (artigo 31°, n.° 4). E, ainda, um ónus de comprovação de tais circunstâncias no prazo concedido para a resposta (artigo 32°). Note-se, como se refere no aludido AC TC n.° 277/2016, cuja lição aqui se segue de perto, que todos estes ónus são agravados pela circunstância de a referida comunicação do senhorio para início do procedimento de transição ser enquadrada exclusivamente pela lei, sem indicação das diferentes opções a favor do arrendatário e das respectivas consequências, em particular das consequências que emergem do silêncio do arrendatário e que, como resulta do regime antes exposto, podem ser particularmente gravosas para a manutenção do contrato de arrendamento e para a fixação do valor da renda. Por outro lado, como também se adverte no mesmo aresto, é de recordar que a referida comunicação, além de iniciar um procedimento negociai disciplinado por regras «claramente» inspiradas no Código de Processo Civil, tem como destinatários normais pessoas já com uma certa idade, atenta a titularidade de um contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do RAU (1990). Dito de outra forma, em nosso ver, a associação de um efeito cominatório inelutável à ausência de resposta do arrendatário perante a proposta do senhorio, aplicado sem qualquer menção das alternativas que se colocam ao arrendatário em face dessa proposta e sem qualquer aviso prévio quanto às suas consequências (que podem ser, como viu, especialmente gravosas para a posição do arrendatário) é tanto mais chocante quanto o quadro legal aplicável se apresenta significativamente complexo e “ incide sobre situações que a lei presume, justamente, serem de particular fragilidade, como é o caso dos autos, de pessoas sujeitas às limitações próprias da idade, frequentemente acompanhadas de doenças incapacitantes.“ O mesmo Tribunal Constitucional, procurando densificar, na sua jurisprudência, o juízo de proporcionalidade a ter em conta quando esteja em causa a imposição de ónus às partes, tem reconduzido tal juízo à consideração de três vectores essenciais: - a justificação da exigência processual em causa; - a maior ou menor onerosidade na sua satisfação por parte do interessado; - e a gravidade das consequências ligadas ao incumprimento os ónus.. Ora, é justamente em relação a este último aspecto que a norma dos artigos 30° e 31°, n.° 6, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.° 31/2012, suscita especiais dificuldades. Com efeito, a solução legal de associar à ausência de resposta do arrendatário, sem que ao mesmo seja dado prévio conhecimento das alternativas que se lhe colocam (em particular em razão da sua idade - 65 anos ou mais -, dos seus rendimentos - quanto à fixação do valor da renda - e quanto à sua incapacidade física) e, ainda, sem o advertir do efeito cominatório aplicado em razão da ausência de resposta (aceitação do tipo de contrato, aceitação da sua duração e do valor da renda propostos - tudo com efeitos gravosos na sua posição e na manutenção do contrato de arrendamento), traduz-se numa opção desproporcionadamente onerosa para o arrendatário, por comparação com os benefícios que a mesma solução traz para o senhorio e para o interesse comum, qual seja a dinamização do mercado de arrendamento e a actualização das rendas mais antigas. Na verdade, esses mesmos objectivos seriam totalmente alcançáveis se a comunicação a realizar pelo senhorio ao arrendatário para efeitos de transição do contrato para o NRAU e actualização da renda contivesse as menções que o próprio legislador veio, ainda que tardiamente, a reconhecer serem devidas e a consignar em forma de lei na Lei n.° 79/2014 de 19.09 (acima referidas), sendo certo que as mesmas são essenciais a uma esclarecida, conscienciosa (e, assim, livre) tomada de posição por parte do arrendatário, sobretudo quando, como se referiu, está em causa um quadro legal com alguma complexidade, estão em causa arrendamentos já antigos (celebrados antes de 1990) em que intervieram pessoas que hoje têm já uma certa idade, frequentemente com doenças incapacitantes ou limitativas, e com rendimentos que não lhes permitem - em caso de cessação do contrato de arrendamento ou de revisão significativa do valor da renda - aceder a uma outra alternativa, do mesmo nível, no actual mercado de arrendamento. Em suma, como se refere no citado AC TC n.° 277/2016, numa fase já avançada da sua vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade - em razão da não percepção exacta dos efeitos que decorrem da ausência da sua resposta à proposta do senhorio ( e sem que para tal tenha sido esclarecido ou advertido ) -, ver-se confrontado, por mor do disposto nos artigos 30° e 31°, n.° 6, do NRAU, na redacção da Lei n.° 31/2012, com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade por oposição à sua renovação e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O que significa, pois, em conclusão, que a norma extraída dos artigos 30° e 31°, n.° 6, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.° 31/2012, segundo a qual a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio quanto ao tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que o arrendatário seja esclarecido das alternativas que lhe assistem e sem que seja advertido dos efeitos cominatórios associados ao seu eventual silêncio , a aceitação do tipo de contrato, a aceitação do prazo do mesmo e do valor da renda, sofre de inconstitucionalidade por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2 o da Constituição da República (...)” (fim de citação). Como se referiu este acórdão da Relação do Porto, foi confirmado pelo ac. do Tribunal Constitucional n° 393/2020, processo n° 1061/2019, que julgou inconstitucional por violação do artigo 65°, n° 1, conjugado com os artigos 17° e 18°, n° 2 da Constituição, a norma extraível dos artigos 30° e 31°, n° 6 da Lei 6/2006, na redacção conferida pela Lei 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio. Neste acórdão desenvolveram-se um conjunto de considerandos que aqui subscrevemos integralmente e que levaram o Tribunal Constitucional a concluir o seguinte: “(...) 20. Poucas reservas merecerá a conclusão de que, relativamente aos contratos celebrados em data anterior a 15 de Novembro de 1990, a redefinição do estatuto de vínculo locatício à luz da evolução entretanto registada no ordenamento jurídico constitui, do ponto de avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, uma medida funcionalmente adequada e até necessária à dinamização do mercado de arrendamento e, bem assim, que esta constitui fim legítimo, no sentido em que interessa a toda a comunidade (Acórdão n.° 277/2016). Poucas dúvidas haverá também de que a atribuição de um efeito positivo à eventual inércia do arrendatário constitui, no âmbito da conformação do procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30° a 37° do NRAU, um mecanismo idóneo e exigível - ou mesmo até um mecanismo sem alternativa facilmente antecipável - para evitar a frustração, por acto unilateral do primeiro, do mecanismo de natureza negociada instituído para aquele fim. O que não é já, senão adequado, pelo menos necessário para a consecução de qualquer uma dessas finalidades é que este efeito positivo e aquela consequente redefinição do estatuto do vínculo locatício - para mais em termos integralmente coincidentes a proposta apresentada pelo senhorio - sejam produzidos directa e automaticamente pelo silêncio do arrendatário sem que este haja sido previamente esclarecido das faculdades que lhe assistem e, mais do que isso, das consequências que a lei associa à sua eventual inacção. Deste último ponto de vista, nenhuma vantagem é assegurada a qualquer interesse que possa dizer-se legítimo. O único interesse que uma reacção desinformada e (por isso) omissiva do arrendatário é de modo a realizar é o eventual interesse do senhorio em fazer valer integralmente e com a maior brevidade possível os termos e condições constantes da sua proposta, designadamente quanto à duração do contrato e ao valor da renda, evitando, consoante os casos, os impedimentos, acertos e ajustes na redefinição do estatuto do arrendamento que, nos termos da lei, podem resultar de uma participação activa e esclarecida do locatário no procedimento desencadeado pelo segundo. Mas ainda que não fosse este - o da exigibilidade - o plano em que a influência do défice de esclarecimento e informação do arrendatário devesse ser devidamente ponderada e sopesada no âmbito da confrontação da medida sindicada com o princípio da proibição do excesso, nenhuma dúvida haveria de que, justamente por conta daquela influência, a solução que lhe corresponde sempre se revelaria desproporcionadamente onerosa para aquele, por comparação com os fins através dela visados. Para além de não proporcionar qualquer tipo de benefício ao interesse legítimo do senhorio - este só poderá residir na definição rápida e eficaz do estatuto do arrendamento, e não, sequer também, na diminuição das condições para uma reacção do arrendatário contrária ou até mesmo inviabilizadora da sua proposta -, a exclusão do âmbito do dever de comunicação a cargo do senhorio de dados imprescindíveis a uma tomada de posição consciente e esclarecida por parte do seu destinatário diminui tão dramática quanto desnecessariamente as condições do arrendatário para intervir eficientemente no procedimento extrajudicial em defesa dos seus interesses , sujeitando-o à contingência de, contra a sua vontade e em possível desconformidade com o que lhe seria devido, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo - e, por isso, caducável - e/ou com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O mais das vezes numa fase já avançada da vida, em que, como se disse no Acórdão n.° 277/2016, dificilmente encontrará soluções habitacionais equivalentes àquela que tinha por consolidada, o arrendatário vê deste modo exponenciado - desnecessariamente exponenciado - o risco de vulnerabilização do vínculo que lhe garantia a ocupação do locado, com consequente agravamento da sua situação, já de si frequentemente precária, tanto do ponto de vista do direito a não ser arbitrariamente privado da sua habitação, como ainda, tanto na generalidade dos casos como na concreta situação sub judice, do direito à protecção na terceira idade, consagrado no 72. ° da Constituição. A norma sindicada constitui, em suma, uma restrição desproporcionada do direito à habitação, tornando-se, assim, constitucionalmente censurável à luz do que se dispõe no n.° 1 do artigo 65.°, conjugado com os artigos 17.°, 18°, n.° 2, todos da Constituição. 21. Confirmado o juízo positivo de inconstitucionalidade que permitiu ao Tribunal recorrido recusar a aplicação da norma com base na qual poderia operar a conversão do contrato de arrendamento num contrato com prazo certo, o julgamento da segunda questão de inconstitucionalidade torna-se inútil. Esta, tendo por objecto o regime aplicável ao conjunto dos factos impeditivos da oposição do senhorio à renovação do contrato para o termo do prazo, deixa-se de colocar-se na medida em que, com a confirmação daquele juízo, decai a base legal que permitiria considerar celebrado por cinco anos o contrato de arrendamento em discussão nos autos”. Nesta conformidade, o Tribunal Constitucional, por todo este conjunto de razões (que aqui subscrevemos), decidiu julgar inconstitucional, por violação do artigo 65°, n° 1, conjugado com os artigos 17.° e 18.°, n° 2, todos da Constituição, a norma extraível dos artigos 30.° e 31.°, n° 6, da Lei n° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio. Nesta sequência, importa aqui salientar que, tendo o Tribunal Constitucional formulado tal juízo de inconstitucionalidade, se estabelece “a partir daí uma espécie de presunção de inconstitucionalidade (ou de ilegalidade) abstracta da norma”. Com efeito, embora a decisão do TC em fiscalização concreta não tenha qualquer efeito directo fora do processo em que foi proferida, “um juízo de inconstitucionalidade em fiscalização concreta não deixa de ter efeitos indirectos , constitucionalmente relevantes: a) a partir dai, são necessariamente recorríveis para o TC todas as decisões em que os tribunais apliquem a norma que foi julgada inconstitucional (n° 5 do art. 280° da CRP), o que impede, se o TC não alterar a sua jurisprudência, que a norma volte a ser aplicada ; b) uma vez verificado que uma norma foi julgada inconstitucional em três casos, pode ser desencadeado o processo de declaração de inconstitucionalidade com força obrigatória geral, independentemente de requerimento nos termos do art. 281°, 3”. Esta “solução constitucional constitui um corolário do primado de competência do Tribunal Constitucional em questões de constitucionalidade, traduzindo uma preocupação com a uniformidade entre os juízos de constitucionalidade dos tribunais em geral e os julgamentos do Tribunal Constitucional. (...) A introdução de um mecanismo de uniformização jurisprudencial no art. 280°, n° 5, não pode, por isso, ser dissociado do primado de competência do Tribunal Constitucional. É que, nos casos em que o tribunal ao qual compete especificamente administrar a justiça em matéria de natureza jurídico-constitucional já julgou a questão da constitucionalidade da norma, torna-se especialmente importante impedir que o juízo qualificado do Tribunal Constitucional seja, sem mais, infirmado por uma decisão de um outro tribunal. O n° 5 do art. 280° procura, assim, compatibilizar a independência dos tribunais em geral com o controlo e a orientação do Tribunal Constitucional (…)”. Nesta conformidade, e salvo o devido respeito pela opinião contrária, toda a argumentação apresentada pelos recorrentes no sentido de pretender pôr em causa a anterior decisão do Tribunal Constitucional, que julgou inconstitucional “a norma extraível dos artigos 30.° e 31.°, n° 6, da Lei n° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção conferida pela Lei n° 31/2012, de 14 de Agosto”, aqui em discussão, não pode aqui ser acolhida, porque já foi rebatida no citado Acórdão (em termos que merecem a nossa integral concordância), não sendo despiciendo assinalar as aludidas regras constitucionais, de onde decorre que tal juízo de inconstitucionalidade, em princípio, implica uma espécie de presunção de inconstitucionalidade abstracta da norma, como corolário do primado de competência do Tribunal Constitucional - sem prejuízo, no entanto, de, como é sabido, os efeitos de tal julgamento inconstitucional apenas produzirem efeitos no processo concreto em que tal decisão foi proferida, o que significa que a norma considerada inconstitucional permanece em vigor na ordem jurídica (cfr. art. 80° da Lei Orgânica do Tribunal Constitucional). Acontece que, conforme decorre do exposto, apesar dessa subsistência na ordem jurídica, a verdade é que, tendo sido formulado um juízo de inconstitucionalidade das normas em causa, pelo tribunal ao qual compete especificamente administrar a justiça em matéria de natureza jurídico-constitucional , tal decisão não pode deixar de produzir os aludidos efeitos indirectos, sendo exigível para contrariar tal juízo inconstitucionalidade uma especial fundamentação que, de qualquer forma, será obrigatoriamente objecto de pronúncia em sede recurso por parte do Tribunal Constitucional (n° 5 do art. 280° da CRP). Assim, estamos perante uma situação em que, como diz Lúcia Amaral, “as decisões do Tribunal Constitucional ferem de morte a norma legal, mas não a eliminam imediatamente” ou transformam a norma numa “morta-viva”, sendo que, no caso concreto, tal “morte” acabou mesmo, como vimos, por ser decretada pelo próprio legislador, com a introdução de uma alteração na redacção do art. 30°, através da Lei n.° 79/2014 de 19.12 (no sentido da jurisprudência constitucional). A estas considerações, não se pode opor ainda a invocação do ac. da RL citado pelos recorrentes, pois que o mesmo trata de uma situação que não tem qualquer identidade com a que aqui se discute, na medida em que, contrariamente ao que sucedeu no caso concreto, a aí arrendatária respondeu à comunicação efectuada pelo senhorio, aceitando expressamente a transição do contrato para o NRAU, daí que a Relação de Lisboa tenha entendido que a jurisprudência invocada (a aqui citada) não tinha campo de aplicação. Finalmente, quanto a um último argumento dos recorrentes, importa dizer que, independentemente da aceitação do novo valor da renda por parte da arrendatária, a verdade é que, sendo como decorre do exposto, ineficaz a comunicação dos senhorios, nunca as partes poderiam ter acordado o tipo e a duração do contrato no âmbito de uma pretendida transição para o NRAU (por não cumprimento das constitucionalmente exigidas advertências). Nessa sequência, nunca se poderia entender que o silêncio da arrendatária, nestas circunstâncias (sem cumprimento das afirmadas exigências constitucionais) , poderia ter como consequência a aceitação da transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU com a configuração proposta pelos Senhorios. De resto, como bem nota o Tribunal Constitucional, no seu já citado Acórdão n° 277/2016 de 4 de Maio de 2016 (Relator: Pedro Machete), "... a submissão ao NRAU está associada a uma actualização do valor da renda, ainda que a transição para tal regime não constitua uma condição necessária dessa actualização (ou seja, a transição para o NRAU é apenas uma condição suficiente da actualização da renda)” (sublinhado nosso). Nesta conformidade, e salvo o devido respeito pela opinião contrária, também não é de acolher a posição dos Recorrentes com este fundamento. Improcede, também, este último argumento. Pelo exposto, porque, como se viu, se concorda, além do mais, com a fundamentação de direito aduzida pelo Tribunal de Primeira Instância, decide-se manter integralmente a decisão proferida nos seus exactos termos. Improcede, pois, totalmente o Recurso interposto. Em face do exposto, importa concluir que se mostra violado o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2 o da CRP e o direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP quando se comine a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio como aceitação do tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda importa, sem que a arrendatária tenha sido esclarecida das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertida desses efeitos cominatórios. (…)» 3. Notificado desta decisão, o recorrente Ministério Público interpôs recurso para o Tribunal Constitucional, tendo delimitado o seu objeto da seguinte forma: « O Ministério Público vem interpor recurso para o Tribunal Constitucional, do douto acórdão proferido em 08/06/2022, nos termos dos artigos 280°, n°s 1-a), e 3, da Constituição da República Portuguesa, 70°, n.° 1, al. a) e 72.°, n.°s 1, al. a), e 3, 75.°, n.°1 e 75.°-A, n.°1, da Lei n.°28/82, de 15 de Novembro, uma vez que no mesmo: - Foi julgada inconstitucional, por violação do art.º 65.°, n.°1, conjugado com os art.°s 17.° e 18.°, n.°2, da Constituição da República, a norma extraível dos artigos 30.° e 31.° n.°6, da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.° 31/2012, de 14 de agosto, por violação do princípio da proporcionalidade ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.° da Constituição da República , e do direito à habitação previsto no art.º 65.° da CRP. -Também sobre esta questão já os Acórdãos do Tribunal Constitucional n.°s 277/2016, de 14/6, e 393/2020, no processo n.° 1061/2019, julgaram inconstitucional a referida norma, naquela redação - segundo a qual a falta de resposta ao arrendatário à comunicação prevista no art. 0 30.° determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio. » Admitido o recurso, por despacho de 05 de setembro de 2022, subiram os autos a este Tribunal e foram as partes notificadas para apresentar alegações. 4. Neste âmbito, o ora recorrente aduziu, em síntese, os seguintes argumentos: «(…) Interpôs o Ministério Público recurso obrigatório , para este Tribunal Constitucional , do teor do acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 08-06-2022, proferido no âmbito do Processo nº 1578/20.8T8VNG.P1, nos termos da alínea a) do nº 1 do art. 70º da Lei nº 28/82 de 15 de novembro, reagindo, deste modo, à decisão constante do mencionado acórdão que julgou inconstitucional a “ norma extraída dos artigos 30° e 31°, n.° 6 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2° da Constituição da República e do direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP ”. O Tribunal de 1ª instância concluiu que se mostra violado o princípio da proporcionalidade e o direito à habitação, constitucionalmente consagrados, quando se comine com a aceitação do tipo de contrato, a ausência de resposta do arrendatário à proposta do senhorio de alteração do contrato, sem que o arrendatário seja esclarecido das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertido desses efeitos cominatórios. Nessa sequência, julgou a ação integralmente improcedente e absolveu a Ré dos pedidos formulados . Interposto recurso pelos Autores para o Tribunal da Relação do Porto , o mesmo foi julgado totalmente improcedente e consequentemente, mantida a decisão recorrida, designadamente, na parte que julgou inconstitucional a norma dos artigos 30° e 31°, n.° 6 do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.° 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação dada pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto “ por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2° da Constituição da República e do direito à habitação previsto no artigo 65° da CRP ". A 14 de agosto de 2012 foi publicada a Lei n.º 31/2012 de 14/08 (a qual procedeu à primeira alteração do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27-02), cujo intuito foi o de promover a dinamização do mercado de arrendamento urbano através da alteração, quer do regime substantivo da locação, no sentido de conferir maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento, quer do próprio regime transitório aplicável aos contratos anteriores a 1990, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo (artigo 1.º, alíneas e b), da Lei n.º 31/2012). De acordo com o disposto nos arts. 30° e 31º do NRAU, na nova versão dada pela Lei 31/2012 de 14-08, era atribuído um efeito cominatório à ausência de resposta do arrendatário perante a proposta do senhorio, a que correspondia uma integral aceitação de tudo o que foi proposto por este, sem que fosse dado ao arrendatário conhecimento das alternativas que tinha ao seu dispor e sem que fosse advertido do efeito atribuído ao seu silêncio. Assim, o locatário que, não obstante se encontrar em alguma das situações de especial vulnerabilidade contempladas no n.º 4 do artigo 31.º do NRAU, a não invocasse na resposta àquela comunicação, veria, automaticamente, precludida a faculdade de condicionar a transição do contrato para o NRAU. A este respeito teve já o Tribunal Constitucional a oportunidade de se pronunciar no no seu Acórdão n.° 277/2016, decidindo “ Julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição ” e no Acórdão nº 393/2020 , decidindo “ Julgar inconstitucional, por violação do artigo 65.º, n.º 1, conjugado com os artigos 17.º e 18.º, n.º 2, todos da Constituição, a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio ”. A circunstância de o legislador estabelecer como consequência, para a inação do arrendatário, a conversão do vínculo locatício no contrato proposto pelo senhorio, sem que o primeiro tenha sido previamente informado das faculdades que lhe assistem na reação a essa proposta e advertido das consequências que a lei associa à sua eventual inércia, no entendimento do Ministério Público, colide, desde logo, com o direito à habitação, consagrado no nº 1 do art. 65º da Constituição da República Portuguesa. De acordo com o princípio da proporcionalidade, constitucionalmente consagrado, há que concluir que não será adequado , nem necessário , para acautelar o direito à propriedade do senhorio, que a alteração dos efeitos de um contrato de arrendamento, se produzam automaticamente na esfera do arrendatário, apenas pelo seu silêncio à comunicação do proprietário, sem ter sido previamente esclarecido das consequências da sua inação. Existiria, para além do mais, uma desproporção demasiado onerosa para o arrendatário, caso, deficientemente esclarecido, visse alterado de forma significativa o seu contrato de arrendamento. Os benefícios de que daí adviriam para o proprietário não representariam a salvaguarda de um interesse legítimo na mesma proporção, porquanto o seu direito de propriedade do imóvel mantém-se intocado, retardando-se, apenas, a definição dos termos do contrato de arrendamento. Em face do exposto, é entendimento do Ministério Público que deverá ser negado provimento ao recurso de constitucionalidade interposto pelo Ministério Público, nos presentes autos e considerar, nessa medida, materialmente inconstitucional as normas contidas nos artigos 30° e 31°, n.° 6, do NRAU, na redação introduzida pela Lei n.° 31/2012, por violação do disposto nos art. 18º, nº 2 e 3 e 65º, nº 1 e 3, todos da Constituição da República Portuguesa . » Regularmente notificada para contra-alegar, a recorrida nada disse. Cumpre apreciar e decidir. Fundamentos 6 . A questão de constitucionalidade colocada nos presentes autos – a da conformidade com a Constituição da República Portuguesa (CRP) da norma resultante da interpretação conjugada dos artigos 30.° e 31.°, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio – é em tudo semelhante à já apreciada e decidida pelo Tribunal Constitucional, no Acórdão n.º 393/2020. Com fundamento em jurisprudência constitucional relativa à compatibilidade com a CRP do regime transitório aplicável aos contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do NRAU, na versão decorrente da Lei n.º 31/2012, designadamente, nos Acórdãos n.º 277/2016 e 440/2019, aquele aresto concluiu no sentido da inconstitucionalidade da “ por violação do artigo 65.º, n.º 1, conjugado com os artigos 17.º e 18.º, n.º 2, todos da Constituição, a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio ”. A argumentação aduzida para sustentar o juízo levado a cabo no Acórdão n.º 393/2020 foi, em suma, a seguinte: “ 12. Antes da entrada em vigor do RAU, ocorrida em 15 de novembro de 1990, os contratos de arrendamento para habitação regiam-se pelo regime geral constante do Código Civil, de pendor acentuadamente vinculístico e caracterizado, como se sabe, pela imposição de um significativo conjunto de restrições à liberdade contratual das partes, tendo em vista a estabilidade do vínculo contratual e a proteção da posição habitacional do locatário. No artigo 1095.º do Código Civil, estabelecia-se então um princípio de prorrogação obrigatória ou automática dos contratos de arrendamento, impondo-se a respetiva renovação ao locador findo o prazo de duração convencionado pelas partes ou supletivamente estabelecido na lei. A faculdade de denúncia livre e discricionária do contrato encontrava-se, por isso, reservada em exclusivo ao arrendatário, ao senhorio apenas assistindo o direito de se opor à renovação do vínculo locatício nas hipóteses, muito excecionais, então previstas no n.º 1 do artigo 1096.º do referido Código. Com a entrada em vigor do RAU, passou a existir uma alternativa de regime, representada pelos contratos de duração limitada (artigos 98.º a 106.º). A par do regime vinculístico, que deixou de ser imperativo e acabou por converter-se numa escolha cada vez menos frequente das partes, o ordenamento jurídico passou a contemplar a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento, pelo prazo mínimo de 5 anos, que qualquer das partes podia denunciar livremente caso não desejasse a sua renovação (artigo 100.º, n.º 1). Com a aprovação do NRAU, levada a cabo pela Lei n.º 6/2006, o regime vinculísitico foi em larga medida abandonado. Reintroduzida no Código Civil (cf. artigo 3.º da Lei n.º 6/2006), a disciplina jurídica dos contratos de arrendamento habitacional contemplada no NRAU trouxe como principal novidade, a eliminação do anterior princípio de renovação automática dos contratos de arrendamento de duração não determinada : de acordo com as novas regras consagradas no artigo 1101.º do Código Civil, ao senhorio passou a assistir o direito de denunciar o contrato, não apenas com fundamento na verificação de determinadas circunstâncias excecionais, mas ainda em termos potestativos e discricionários — isto é, independentemente da ocorrência de qualquer causa justificativa —, desde que observada na exigida comunicação ao arrendatário a antecedência mínima de cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação (alínea c) ). Tendo em vista o acautelamento dos vínculos locatícios preteritamente constituídos, o NRAU estabeleceu, todavia, um regime transitório para os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, distinguindo, no âmbito do arrendamento para habitação, entre contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU (artigo 26.º da Lei n.º 6/2006) e contratos habitacionais com início antes dessa vigência (artigos 27.º a 49.º na mesma Lei). A Lei n.º 6/2012 foi subsequentemente modificada pela Lei n.º 31/2012, cujo intuito foi o de promover a dinamização do mercado de arrendamento urbano através da alteração, quer do regime substantivo da locação , no sentido de conferir maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento, quer do próprio regime transitório aplicável aos contratos de pretérito , reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo (artigo 1.º, alíneas a) e b), da Lei n.º 31/2012). É o que resulta da Exposição de Motivos que acompanhou a Proposta de Lei n.º 38/XII, que, juntamente com o Projeto de Lei n.º 144/XII, esteve na génese da Lei n.º 31/2012. Tratou-se, conforme ali referido, da aprovação de um «amplo e profundo conjunto de reformas» orientado para a «dinamização do mercado de arrendamento», que contemplou, como um dos seus quatro vetores essenciais, a «revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime». Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU — que representavam, em 2011, «33% do total de arrendamentos em vigor» —, a revisão do regime de transição para o NRAU partiu do reconhecimento da «excessiva complexidade e ineficácia do regime de atualização de rendas criado pela reforma de 2006», tendo-se concretizado na opção «por mecanismo de negociação da renda, a iniciar pelo senhorio» através de uma proposta que inclua o «valor de atualização da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende», e centrado na «promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatários com carência económica e/ou idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, nos arrendamentos para habitação». Uma vez que a norma sindicada se inscreve no âmbito do regime transitório previsto para os contratos de arrendamento celebrados antes do início de vigência do NRAU, a ele serão dedicados os pontos seguintes. 13. No respetivo Título II, integrado pelos artigos 26.º a 58.º, a Lei n.º 6/2006 acolheu um conjunto de normas transitórias, aplicáveis aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, distinguindo, conforme referido já, entre contratos mais antigos e contratos menos antigos e estabelecendo algumas diferenças de regime para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU relativamente aos contratos celebrados durante a vigência deste. Tais diferenças foram aprofundadas pela Lei n.º 31/2012, decorrendo agora d o disposto nos artigos 26.º e 28.º, concatenados com a disciplina do contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais que passou a constar do Código Civil. Logo na redação dada pela Lei n.º 6/2006, o artigo 1094.º do Código Civil passou a definir os tipos de contratos de arrendamento em função da sua duração (artigo 1094.º), consagrando o artigo 1099.º o novo princípio geral aplicável aos arrendamentos urbanos para habitação celebrados por duração indeterminada : estes cessam por denúncia do arrendatário ou do senhorio, que, por força do disposto nas alíneas a) a c) do artigo 1101.º do mesmo Código, passou a poder fazê-lo, não apenas com fundamento na necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau (alínea a) ) ou para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado (alínea b) ), mas ainda discricionariamente , isto é, sem dependência da verificação de qualquer outro evento para além da sua vontade, desde que observada a antecedência mínima estabelecida sobre a data em que pretenda a cessação do contrato (alínea c) ) ¾ cinco anos na versão decorrente da Lei n.º 6/2006, reduzidos para dois na sequência das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, e entretanto repostos em resultado da revisão recentemente levada a cabo pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro. As especificidades que integram o regime locatício aplicável aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006 constituem derrogações, pontuais mas significativas, desta nova disciplina, consubstanciadas, em parte, na subsistência de certos aspetos da regulação anteriormente contida no RAU. 13.1. De acordo com o n.º 1 do artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do RAU « passam a estar submetidos ao NRAU », com as especificidades previstas, em matéria de regime substantivo aplicável, nos respetivos n.ºs 3 a 6, consoante se trate de contratos de duração limitada (n.º 3), de contratos sem duração limitada (n.º 4) ou de qualquer uma das referidas espécies (n.ºs 5 e 6). Por força das especificidades estabelecidas no n.º 4 do artigo 26.º, aos contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU são aplicáveis as regras previstas no NRAU para os contratos com duração indeterminada , embora não em toda a sua extensão. De acordo com o regime originariamente previsto na Lei n.º 6/2006, os contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU, para além de não poderem ser livremente denunciados pelo senhorio nos termos que passaram a ser consentidos pela alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil [artigo 26.º, n.º 4, alínea c) ], tinham garantida a aplicação, em caso de denúncia com fundamento na necessidade do locado para habitação, própria ou de descendente em primeiro grau, de ambas as limitações a que aquele direito se encontrava sujeito nos termos do n.º 1 do artigo 107.º do RAU [artigo 26.º, n.º 4, alínea a) ]: ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontrar na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofrer de incapacidade total para o trabalho (alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU); e manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade (alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU). A Lei n.º 31/2012 veio reconfigurar ambas as referidas especificidades. Por um lado, restringiu a inaplicabilidade da faculdade de denúncia potestativa do contrato pelo senhorio, prevista na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil, à hipótese de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct. ¾ é o que resulta da nova redação conferida à alínea c) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU. Por outro, eliminou a limitação à denúncia do contrato pelo senhorio com fundamento na necessidade do locado para habitação, própria ou de descendente em primeiro grau, constante da alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU: na medida em que, por força da nova redação conferida à alínea a) do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU, apenas o limite constante da alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU continuou a aplicar-se aos contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU, a denúncia pelo senhorio com fundamento na necessidade do locado para habitação passou a poder ocorrer mesmo sob verificação da circunstância anteriormente prevista na alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU e, portanto, também nos casos em o arrendatário habitasse o local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e integralmente decorrido na vigência desta. 13.2. Por força da remissão constante no n.º 1 do artigo 28.º do NRAU, o regime previsto no artigo 26.º para os contratos celebrados durante a vigência do RAU é aplicável aos contratos celebrados antes da respetiva entrada em vigor, com as necessárias adaptações. Quer isto significar que, tal como os contratos celebrados durante a vigência do RAU, também os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico passam a « a estar submetidos ao NRAU», com as especificidades previstas, como contratos com duração indeterminada que necessariamente são, no n.º 4 do artigo 26.º. No que diz respeito aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, às especificidades decorrentes do n.º 4 do artigo 26.º — comuns aos contratos sem duração limitada celebrados na vigência do RAU —, somam-se as previstas nos n.ºs 2 e 5 do artigo 28.º. A primeira das particularidades privativas dos contratos celebrados no âmbito do regime vinculístico diz respeito à denúncia do contrato pelo senhorio: embora tivesse restringido a inaplicabilidade da faculdade de denúncia potestativa do contrato, prevista na alínea do artigo 1101.º do Código Civil para os contratos de duração indeterminada , à hipótese de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct. ¾ é o que resulta da nova redação conferida à alínea do n.º 4 do artigo 26.º do NRAU ¾ , a Lei n.º 31/2012 excecionou dessa restrição os contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aos quais, por força do n.º 2 do artigo 28.º, aquela faculdade continuou a não ser aplicável, independentemente da verificação de quaisquer pressupostos ou condições. A segunda especificidade encontra-se prevista n.º 5 do artigo 28.º ¾ entretanto revogado pela alínea b) do artigo 12.º da Lei n.º 13/2019 ¾ , consistindo no condicionamento da faculdade denúncia pelo senhorio para demolição ou realização de obras, prevista no artigo 1101.º, alínea b) , do Código Civil, à obrigação de realojamento do arrendatário, no caso de este ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %. 13.3. É no âmbito da transição para o NRAU dos contratos de arrendamento de pretérito que as diferenças de regime entre os arrendamentos celebrados durante a vigência do RAU e os arrendamentos celebrados em momento anterior assumem maior significado. Ao contrário do que sucede com os contratos celebrados durante a vigência do RAU, todos os contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico são contratos com duração indeterminada. É essa a razão pela qual, apesar de uns e outros passarem a estar submetidos ao NRAU, a Lei n.º 31/2002 (salvo indicação em contrário, todas as subsequentes referências ao NRAU reportam-se à versão resultante da citada Lei) veio estabelecer para os primeiros um mecanismo especial de transição para o NRAU , destinado a viabilizar a respetiva conversão em contratos com prazo certo . Este mecanismo especial de transição para o NRAU dos contratos celebrados ao abrigo do regime vinculístico, suscetível de originar tanto a respetiva transformação em contratos de duração limitada, como a atualização do valor da renda, foi colocado na dependência da iniciativa do senhorio , ao qual foi conferido o direito, necessariamente potestativo , de desencadear o procedimento negocial para o efeito regulado nos artigos 30.º a 37.º. O procedimento é, assim, iniciado pelo senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, através de escrito por si assinado e remetido por carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1), a sua intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação, os elementos mencionados no artigo 30.º: O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana; Cópia da caderneta predial urbana.» A essa comunicação poderá o arrendatário responder no prazo de 30 dias, exercendo, de acordo com o disposto no n.º 3 do artigo 31.º, alguma(s) das seguintes faculdades: Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º; Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio; Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º.» Na resposta à comunicação do senhorio, o arrendatário pode ainda invocar, sendo caso disso, a verificação, singular ou cumulativa, das circunstâncias pessoais a que alude o n.º 4 do artigo 31.º: Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º; Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º.» Neste caso, o arrendatário deverá proceder à comprovação do alegado através da junção à sua resposta dos documentos referidos no artigo 32.º. O tipo de reação do arrendatário à comunicação efetuada pelo senhorio condiciona, de forma determinante, o desfecho do processo negocial por este desencadeado, sendo várias as hipóteses a considerar. Caso o arrendatário não reaja à comunicação do senhorio, a falta de resposta valerá como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo segundo, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo para a resposta do arrendatário (artigo 31.º, n.º 6). Já se o arrendatário responder a essa comunicação, valerá o disposto nos artigos 33.º a 36.º, divergindo a solução prevista em caso de dissenso entre as partes consoante haja ou não sido invocada e comprovada alguma (ou algumas) das circunstâncias pessoais referidas no n.º 4 do artigo 31.º. Não invocando qualquer uma das circunstâncias pessoais referidas no n.º 4 do artigo 31.º, o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio. Caso o aceite o valor proposto, o arrendamento ficará submetido ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, considerando-se o contrato celebrado, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, pelo período de cinco anos (artigo 31.º, n.º 7, b) ). Na hipótese de se opor ao valor da renda proposto, o arrendatário pode contrapor, ou não, um valor alternativo, valendo a oposição, nesta última hipótese, como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio. Em qualquer dos casos, o senhorio dispõe do prazo de 30 dias para comunicar ao arrendatário se aceita ou não a contraproposta em causa, sendo que, se nada disser, a falta de resposta valerá como aceitação do valor da renda e, na hipótese de terem sido indicados, ainda do tipo e da duração do contrato propostos pelo arrendatário (artigo 33.º, n.ºs 1 a 3). A aceitação, expressa ou tácita, pelo senhorio do valor da renda proposto, expressa ou tacitamente, pelo arrendatário determina a submissão do contrato ao NRAU de acordo com o tipo e a duração acordados, considerando-se o contrato celebrado, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, pelo período de cinco anos (artigo 33.º, n.º 4). Na hipótese de recusar o valor da renda proposto, expressa ou tacitamente, pelo arrendatário, pode o senhorio, na comunicação em que exprima tal recusa: (a) denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário; (b) atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas e do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, a contar da referida comunicação (artigo 33.º, n.º 5). A solução é substancialmente diversa no caso de o arrendatário invocar e comprovar alguma ¾ ou ambas ¾ das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo 31.º. A primeira, relativa ao valor do rendimento do agregado familiar do arrendatário, condiciona, por si só, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU. Com efeito, se, na resposta à comunicação do senhorio, o arrendatário alegar e comprovar que o rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, o contrato só ficará submetido ao NRAU mediante acordo das partes ; inexistindo acordo das partes, a transição só opera depois de decorrido certo prazo sobre a receção pelo senhorio da resposta do arrendatário à sua comunicação inicial ¾ cinco anos, na versão resultante da Lei n.º 31/2012, aqui aplicável ¾ , ficando a atualização da renda condicionada durante esse período em função de percentagens do RABC (artigo 35.º, n.ºs 1 e 2). Somente após a sobrevinda do termo do prazo de diferimento assegurado ao arrendatário poderá o senhorio promover a transição do contrato para o NRAU, sem que aquele possa invocar (ou reinvocar) as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º. A segunda circunstância, relativa à especial vulnerabilidade do arrendatário em razão do seu índice de incapacidade ou, como no presente caso se verifica, da idade respetiva, determina que o contrato só fique submetido ao NRAU mediante acordo das partes (artigo 36.º, n.º 1), sem prejuízo da possibilidade de negociação da atualização da renda (artigo 36.º, n.ºs 2 a 6). Se o arrendatário invocar, cumulativamente, que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda é fixado nos termos do n.º 2 do artigo 35.º ¾ correspondendo a uma dada percentagem do RABC ¾ , vigorando por um período de cinco anos (artigo 36.º, n.º 7). Findo este período, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, mas o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes (artigo 36.º, n.º 9). 14. Da análise da evolução do regime do arrendamento urbano para habitação que vimos de levar a cabo duas conclusões parecem resultar, desde já, evidentes: a primeira é que, do ponto de vista do arrendatário e da tutela da sua posição habitacional, a transição para o NRAU do contrato celebrado antes da entrada em vigor do RAU através do mecanismo negocial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU e, sobretudo, a possibilidade da sua conversão em contrato com prazo certo , está longe de poder ser considerada inócua; a segunda, mais relevante ainda para a primeira das questões que aqui cumpre decidir, é que aquela transição poderá revelar-se tanto mais gravosa para o locatário quanto menor for o nível da sua participação no âmbito do processo negocial iniciado pelo senhorio com vista a promover essa transição. Se passarem simplesmente «a estar submetidos ao NRAU», nos termos que resultam dos artigos 26.º e 28.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2002, os arrendamentos habitacionais celebrados ao abrigo do regime vinculístico mantêm as suas características originárias, quer quanto ao tipo de contrato — que será de duração indeterminada por força do princípio de renovação automática — quer quanto ao valor da renda. Esta apenas ficará sujeita a uma atualização anual, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes, tal como previsto no artigo 1077.º do Código Civil, na redação conferida pela Lei n.º 6/2006. Ao invés do que sucede com os contratos sem duração limitada celebrados durante a vigência do RAU — os quais, apesar de passarem a estar submetidos ao NRAU, ficam sujeitos à disciplina prevista para os contratos de duração indeterminada —, os contratos celebrados antes da vigência do RAU, ao transitarem para o NRAU, podem converter-se, por força do mecanismo especial de transição previsto nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, em arrendamentos com prazo certo , com implicações do ponto de vista tanto da duração efetiva do arrendamento como do valor da renda. Essas implicações — ou melhor, a sua efetiva extensão — dependem em larga medida dos termos em que o arrendatário reaja à comunicação endereçada pelo senhorio e, na hipótese — muito frequente aliás, como o demonstra o caso sub judice — de se verificar alguma das circunstâncias pessoais suscetíveis de obstar à própria “ transição” imediata do contrato para o NRAU, de a mesma ser ou não atempadamente invocada perante aquele. Caso o arrendatário não responda à comunicação do senhorio, o contrato celebrado ao abrigo do regime vinculístico converter-se-á automaticamente num contrato com prazo certo sempre que tiver sido esse o tipo contratual proposto pelo senhorio, com a duração e mediante o pagamento do valor da renda que este tiver indicado naquela comunicação. Mesmo respondendo à comunicação do senhorio, o arrendatário que se limite a aceitar o valor da renda proposto ou a contrapor um valor alternativo que venha a ser aceite pelo senhorio verá em qualquer caso o contrato transformar-se num contrato com prazo certo, com a duração de cinco anos, sempre que inexistir acordo das partes acerca do tipo ou da duração do arrendamento. Mais: o locatário que, não obstante se encontrar em alguma das situações de especial vulnerabilidade contempladas no n.º 4 do artigo 31.º a não invoque na resposta àquela comunicação, verá automaticamente precludida a faculdade de condicionar a transição do contrato para o NRAU, garantindo o seu diferimento pelo prazo de cinco anos em caso de insuficiência económica, ou frustrando-a pura e simplesmente se, como sucede no caso sub judice , tiver completado já 65 anos de idade ou for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %. Ora, foi justamente tendo presente que, uma vez iniciado pelo senhorio o procedimento tendente a fazer transitar para o NRAU um contrato de arrendamento celebrado ao abrigo do regime vinculístico, a proteção do interesse do arrendatário depende do modo como o mesmo reagir à comunicação para esse efeito efetuada e, muito particularmente, das razões ou circunstâncias que vier a opor à concretização daquele projeto ou vontade, que, ao rever pela segunda vez o NRAU, a Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, veio ampliar o conteúdo obrigatório de tal comunicação, de modo a assegurar as condições necessárias para uma tomada de posição esclarecida e eficiente por parte do segundo. Através do aditamento das atuais alíneas e) a g) do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, na versão decorrente da Lei n.º 31/2012, a revisão levada a cabo pela Lei n.º 79/2014 veio, assim, subordinar a eficácia da comunicação enviada pelo senhorio ao arrendatário de outras indicações para além das que resultavam já das respetivas alíneas a) a c) . São elas: «[…] O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte; As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32.º; As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte.» Isto é: tendo em conta a severidade das consequências que a ausência pura e simples de resposta à comunicação do senhorio, ou uma resposta deficitária ou incompleta a essa mesma comunicação, é suscetível de gerar para a situação habitacional do arrendatário, a Lei n.º 79/2014 pretendeu assegurar que as mesmas apenas se produzirão se e na medida em que este for previamente informado, quer das faculdades que lhe assistem e ónus que sobre si impedem, quer dos efeitos resultantes do seu não exercício ou observância. Fê-lo tendo, além do mais, presente que o procedimento negocial desencadeado pelo senhorio com vista a fazer transitar para o NRAU contratos celebrados antes de 15 de novembro de 1990 (data da entrada em vigor do RAU) tem como destinatários pessoas com idade relativamente avançada, o que exponencia os riscos associados à falta de esclarecimento do arrendatário relativamente às opções que tem ao seu dispor e condições em que pode fazer uso delas. É o que resulta da Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 250/XII, que esteve na origem da Lei n.º 79/2014, 19 de dezembro: «[A] monitorização da reforma [do arrendamento urbano], para a qual contribuiu a Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano […] que integrou entidades privadas e serviços públicos com envolvimento na execução da reforma, nomeadamente associações de inquilinos e de proprietários, assim como de profissionais do sector, revelou que existiam alguns aspetos do regime legal previsto que podiam e deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeita à transição dos contratos mais antigos para o novo regime. Assim, alguns dos procedimentos previstos nessa matéria carecem de ajustamento e foram refletidos, inclusivamente, nas sugestões da Comissão de Monitorização da Reforma do Arrendamento Urbano, nomeadamente quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para atualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta ou quanto à comprovação anual dos rendimentos por parte dos arrendatários, cujo regime legal apontava para um momento temporal que não se revelava articulado com a liquidação anual dos impostos sobre o rendimento.» Neste contexto, o que se procurará perceber nos pontos seguintes é se, ao subordinar a este novo dever de comunicação e advertência a eficácia da comunicação com que o senhorio desencadeia o procedimento negocial com vista à transição do arrendamento para o NRAU, a Lei n.º 79/2014 se limitou a modificar a disciplina constante da Lei n.º 31/2012 num sentido apenas constitucionalmente possível ou, pelo contrário, veio fazer depender o valor positivo do silêncio do arrendatário de uma condição indispensável à respetiva conformidade constitucional. O que, invertidos os respetivos termos, corresponde, em substância, à primeira das questões de constitucionalidade a apreciar: saber se a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012 e que vigorou até janeiro de 2015 (artigo 9.º da Lei n.º 79/2014), segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o NRAU e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio, é compatível com a ordem jurídico-constitucional. 15. O regime transitório aplicável aos contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU, na versão decorrente da Lei n.º 31/2012, foi já por duas vezes apreciado na jurisprudência deste Tribunal. No Acórdão n.º 277/2016, o Tribunal julgou inconstitucional, por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição, a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, segundo a qual « os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção ». Tendo-se colocado ali a questão de saber se, «atentas as consequências gravosas para os interesses em causa do arrendatário – como, sublinhe-se, o direito à habitação e a proteção à terceira idade (respetivamente, artigo 65º e artigo 72º, ambos da Constituição) — e, bem assim, o caráter duradouro e objetivo das situações a comprovar documentalmente (idade, incapacidade e rendimentos anuais brutos), não seria excessiva esta aplicação do princípio da preclusão num procedimento negocial complexo entre privados sem que exista qualquer advertência prévia por parte de quem inicia o mesmo procedimento», o Tribunal considerou tal solução, para além de desnecessária do ponto de vista da finalidade prosseguida — a dinamização do mercado do arrendamento —, «desproporcionadamente onerosa para o arrendatário, por comparação com os benefícios que a mesma traz para o senhorio e para o interesse comum». Fê-lo com base nos seguintes fundamentos: « In casu está em causa a aplicação do princípio da preclusão, de origem processual, à possibilidade de o arrendatário, não obstante as ter invocado oportunamente, se prevalecer de certas situações preexistentes, que têm natureza objetiva – porque verificáveis por terceiros e conhecidas das autoridades públicas – e duradoura. É o caso, nomeadamente, do seu rendimento anual bruto, da sua idade ou da sua incapacidade: não sendo tais situações comprovadas documentalmente no momento da resposta a que se refere o artigo 31.º do NRAU, o arrendatário deixa de poder beneficiar do regime substantivo associado à verificação de tais situações, impedindo ou diferindo a transição para o NRAU do seu arrendamento e limitando e condicionando a atualização do valor das rendas. A preclusão em apreço ocorre, não no quadro de um processo judicial, mas de um procedimento negocial desencadeado pelo senhorio e sem que este se encontre vinculado a advertir o arrendatário para as consequências da inobservância daquele ónus de comprovação. [...] O Tribunal Constitucional, procurando densificar, na sua jurisprudência, o juízo de proporcionalidade a ter em conta quando esteja em questão a imposição de ónus às partes, tem reconduzido tal juízo à consideração de três vetores essenciais : a justificação da exigência processual em causa; a maior ou menor onerosidade na sua satisfação por parte do interessado; e a gravidade das consequências ligadas ao incumprimento dos ónus (cfr., neste sentido, os Acórdãos n.ºs 197/07, 277/07 e 332/07).» Ora, é justamente em relação a este último aspeto que a norma sindicada pelo recorrente suscita dificuldades. 10. Como mencionado, o objetivo visado com tal solução é a célere definição do estatuto do contrato de arrendamento, uma vez comunicada a intenção do senhorio de o fazer transitar para o NRAU. Este fim interessa não apenas ao próprio senhorio, como, tendo em conta a apreciação feita pelo legislador relativamente à interdependência entre a reforma do regime do arrendamento concretizada no NRAU e a dinamização do mercado do arrendamento (cfr., por exemplo, a já citada Exposição de Motivos da Proposta de Lei n.º 250/XII) – apreciação essa que não cabe a este Tribunal questionar –, a toda a comunidade. Trata-se, pois, de um fim legítimo. Por outro lado, a solução legal de precludir a possibilidade de o arrendatário impedir ou diferir a transição para o NRAU do seu arrendamento e ou limitar e condicionar a atualização do valor das rendas não é funcionalmente inadequada para tal objetivo. A verdade, porém, é que tal solução se revela desnecessária para o efeito. Uma vez comunicada ao senhorio a idade ou a incapacidade do arrendatário ou o seu rendimento anual bruto, aquele – que até pode ter conhecimento pessoal desses dados (ao menos quanto à idade e à incapacidade, tal até será a situação mais provável, de acordo com a experiência comum) – fica a saber que a sua intenção de fazer transitar o arrendamento para o NRAU, a menos que as alegações do arrendatário sejam falsas, está comprometida ou limitada. Mas nada impediria que, até ao momento em que tais circunstâncias pessoais do arrendatário fossem por este devidamente comprovadas, a transição prosseguisse sob condição. Agindo de boa fé, como é dever de todas as partes contratuais, o arrendatário também tem interesse numa rápida clarificação da situação. O mais tardar, no âmbito do procedimento especial de despejo referido nos artigos 15.º e seguintes do NRAU, a veracidade das alegações do arrendatário teria de ser comprovada, sem prejuízo do dever de compensação de eventuais danos causados pela demora na comprovação daquelas situações objetivas. E, de qualquer modo, opondo-se o arrendatário à transição para o NRAU, esta, mesmo abstraindo dos regimes especiais do “arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA” (artigo 35.º) e do “arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%” (artigo 36.º), só implica a imediata cessação do vínculo de arrendamento no caso de o senhorio não aceitar o valor da renda proposto, expressa ou tacitamente, pelo arrendatário e optar pela denúncia imediata do contrato mediante o pagamento de indemnização, nos termos do artigo 33.º, n.º 5, alínea a) (cfr. supra o n.º 5.3.). A solução consubstanciada na norma objeto do presente recurso revela-se, além disso, desproporcionadamente onerosa para o arrendatário, por comparação com os benefícios que a mesma traz para o senhorio e para o interesse comum. Aliás, estes não seriam excessivamente lesados caso tal norma não vigorasse. Com efeito, o senhorio não perde nem o seu direito a promover a transição para o NRAU nem o direito a eventuais compensações devidas pela demora na efetivação dessa mesma transição. Já o arrendatário que reúna as condições que alega – RABC inferior a cinco RMNA e idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60% – sem as comprovar no momento devido e que até à comunicação da intenção do senhorio de fazer transitar o seu contrato de arrendamento para o NRAU gozava de um direito consolidado ao locado com uma certa renda, fica, por força de tal norma, numa situação muito precária , já que o seu direito à habitação no locado e a garantia de uma renda ajustada ao seu rendimento ficam dependentes da boa vontade do senhorio. Ou seja, numa fase já muito avançada da vida, e em que dificilmente encontrará soluções equivalentes à que tinha por consolidada, o arrendatário pode, contra a sua vontade, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo e, portanto, sujeito a caducidade, e, ou, com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos (cfr. supra os n.ºs 5.3. e 5.4.).» O juízo formulado no Acórdão n.º 277/2016 foi recentemente secundado no Acórdão n.º 440/2019, que julgou inconstitucional, «por violação do princípio da proporcionalidade ínsito ao princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição, a interpretação normativa da alínea c) do n.º 7 do artigo 36.º e do n.º 5 do artigo 35.º do NRAU (aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação que lhe foi conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, e retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de outubro), segundo a qual os arrendatários a que se refere o artigo 36.º, que no mês correspondente àquele em que foi invocada a circunstância relativa ao RABC do agregado familiar, e pela mesma forma, não fizerem prova anual do seu rendimento perante o senhorio, ficam automaticamente impedidos de poder prevalecer-se desta circunstância, mesmo que não sejam alertados pelos senhorios para a necessidade de a apresentar». Tratando-se, desta vez, do ónus de apresentação anual (e não inicial) dos documentos comprovativos dos regimes de exceção de que os arrendatários podem beneficiar, considerou-se, no referido aresto, não apenas «desproporcionadamente onerosa para a arrendatária a consequência adveniente da inobservância do ónus em questão, como especialmente desnecessária e injustificada uma tal exigência – sobretudo quando imposta em momento em que os serviços de finanças competentes não poderiam emitir qualquer documento comprovativo do RABC relativo ao ano civil anterior, por ainda não ter sido, sequer, iniciado o procedimento tendente à liquidação e cobrança de IRS.». 16. Diversamente das hipóteses apreciadas nos referidos arestos, a norma que integra o objeto do presente recurso diz respeito à medida das consequências que a lei associa à inobservância pelo arrendatário, não do ónus de comprovação de circunstâncias pressupostas pela aplicação do regime de exceção previsto para situações de especial vulnerabilidade atempadamente invocadas perante o senhorio, mas do próprio ónus de reação à comunicação com que este dá início ao procedimento negocial tendente a operar a transição para o NRAU. Mais concretamente, está em causa saber se a falta de resposta àquela comunicação pode valer como aceitação da proposta do senhorio quanto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, ao tipo de contrato, à sua duração e ao valor da renda, sem que ao arrendatário tenham sido comunicadas as alternativas de que dispõe — isto é, as faculdades que lhe permitem condicionar, diferir ou até mesmo frustrar a transição do contrato para o NRAU — e sem que o mesmo tenha sido previamente advertido do efeito que a lei atribui ao seu eventual silêncio. À partida, são duas as possibilidades que se colocam quando se trata de enquadrar dogmaticamente a solução constante do n.º 6 do artigo 31.º da Lei n.º 6/2006, na versão ora considerada. A primeira alternativa passa por reconduzi-la ao âmbito da teoria do negócio jurídico, mais concretamente ao valor do silêncio enquanto declaração negocial. Sob tal perspetiva, o n.º 6 do artigo 31.º constituirá uma norma legal que, em linha com as exceções contempladas no n.º 1 do artigo 218.º do Código Civil, atribui ao silêncio do arrendatário o valor declarativo de aceitação da proposta negocial apresentada pelo senhorio, nos exatos termos que dela constam quanto ao valor da renda, tipo e duração do contrato, originando-se assim, através do encontro dessas duas declarações ¾ proposta expressa e aceitação ficta ¾ , a formação de um novo contrato de arrendamento, sujeito ao NRAU. A proposta que dá corpo à comunicação efetuada pelo senhorio considera-se aceite pelo arrendatário se este não se pronunciar no prazo de 30 dias contados da receção daquela, efeito que se produzirá, assim, no plano da atribuição legal ao silêncio do destinatário de determinada proposta negocial do valor correspondente ao da declaração da sua aceitação. A segunda possibilidade — que colocará o presente caso diretamente em linha com as hipóteses apreciadas nos Acórdãos n.º 277/2016 e 440/2019 ¾ passa por evidenciar a similitude existente entre a tramitação que integra o procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU e as regras previstas para a ação declarativa no Código de Processo Civil. Deste ponto de vista ¾ sustentado, na doutrina, por Francisco de Castro Fraga ¾ «[a] iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil […]. A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adotadas (e, desde logo, o cuidado posto na receção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma ação judicial» (Códigos Comentados da Clássica de Lisboa, Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, coordenação: António Menezes Cordeiro, Coimbra, Almedina, 2014, p. 484). 17. Quer seja encarada como um problema relativo aos limites da intervenção do legislador na seleção e conformação dos procedimentos negociais compatíveis com a atribuição de eficácia declarativa ao silêncio de uma das partes, quer o seja como um problema respeitante à margem de discricionariedade legislativa no estabelecimento dos ónus que informam o procedimento e das cominações ou preclusões que resultam da sua inobservância por qualquer dos intervenientes, a questão de constitucionalidade que cumpre resolver não difere na sua essência: trata-se, em qualquer dos casos, de verificar se o legislador se encontra constitucionalmente autorizado, desde logo em face do direito à habitação consagrado no n.º 1 do artigo 65.º da Constituição, a estabelecer uma relação de causa-efeito entre a inação do arrendatário e a conversão do vínculo locatício no contrato proposto pelo senhorio, sem que o primeiro tenha sido previamente informado das faculdades que lhe assistem na reação a essa proposta e advertido das consequências que a lei associa à sua eventual inércia. Tendo por conteúdo «o direito a uma morada digna, onde cada um possa viver com a sua família» (Rui Medeiros, Constituição Portuguesa Anotada, Jorge Miranda/Rui Medeiros, Volume I, Lisboa, Universidade Católica Portuguesa, 2017, p. 958 e ss.), o direito à habitação consagrado no artigo 65.º, n.º 1, da Constituição, apresenta uma dupla natureza ou dimensão. Desde há muito reconhecida na jurisprudência constitucional, essa dupla vertente do direito à habitação foi explicitada no Acórdão n.º 101/92 nos termos seguintes: «(1) de um lado, consiste no direito de não ser arbitrariamente privado da habitação ou de não ser impedido de conseguir uma, revestindo então a forma de «direito negativo», ou seja, de direito de defesa, determinando um dever de abstenção do Estado e de terceiros apresentando-se, nessa medida, como um direito análogo aos «direitos, liberdades e garantias» (cfr. artigo 17.º); (2) de outro lado, o direito à habitação consiste no direito de a obter, traduzindo-se na exigência das medidas e prestações estaduais adequadas a realizar tal objectivo. Neste sentido, constitui um verdadeiro e próprio «direito social», implicando enquanto tal determinadas obrigações positivas do Estado (n.os 2, 3 e 4 do artigo 65.º) que conferem àquele a natureza de direito positivo que justifica e legitima a pretensão do cidadão a determinadas prestações (cfr. Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 1.º vol., 2.ª ed., pp. 345 e 346).» No caso presente, é a dimensão negativa do direito à habitação que importa considerar. É certo que, em matéria de conformação do regime do arrendamento habitacional, dela não decorre para o legislador uma «obrigação geral de manter as soluções jurídicas anteriormente estabelecidas», sempre que mais favoráveis à posição do arrendatário (Acórdão n.º 465/01). O que dela para o legislador resulta é o dever de, ao definir, em cada momento histórico, a política habitacional a empreender e, sobretudo, ao selecionar os meios de promoção e regulação da oferta e/ou da procura habitacional necessários para esse efeito, se abstenha de o fazer em termos tais que admitam a privação arbitrária, sem fundamento razoável ou em condições desproporcionadamente onerosas da habitação alcançada através do contrato de arrendamento. Saber a solução constante dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, reflete a observância desse dever é o que se procurará perceber nos pontos seguintes. 18. Reconduzindo-se ao direito do arrendatário a não ser arbitrariamente privado da habitação a que acedeu por essa via, a posição jusfundamental afetada pela norma sindicada apresenta, de acordo com o critério enunciado no Acórdão n.º 101/92 (e reafirmado no Acórdão n.º 406/07), uma natureza análoga à dos direitos, liberdades e garantias . Tal critério é o mesmo com base no qual o Tribunal vem reconhecendo natureza análoga a outras dimensões do direito de propriedade para além daquela que corresponde ao « direito de cada um a não ser privado da sua propriedade, salvo por razões de utilidade pública» e «mediante o pagamento de justa indeminização». Trata-se, conforme notado no recente Acórdão n.º 299/2020, das «dimensões que consubstanciem « aquele “radical subjetivo” que o aproxima dos direitos fundamentais subjetivos de tipo clássico, negativos, diretamente invocáveis » (Parecer n.º 32/82 da Comissão Constitucional); que sejam « essenciais à realização do Homem como pessoa » (Acórdãos n.ºs 329/1999 e 187/2001); […] ou que se mostrem indispensáveis à conceção do direito de propriedade como garantia de “ espaço de autonomia pessoal ” (Acórdão n.º 374/2003)». O direito do arrendatário a não ser arbitrariamente privado da habitação que o contrato lhe propicia, além de apresentar a estrutura típica dos direitos de defesa, constitui um pressuposto material da possibilidade de efetivação dos demais direitos e liberdades inerentes ao estatuto do ser-pessoa , beneficiando, também nessa medida, da proteção conferida pelo regime próprio dos limites às leis restritivas que se encontra definido no artigo 18.º da Constituição, em particular pelo princípio da proibição do excesso acolhido no respetivo n.º 2. De acordo com a metódica assente no triplo teste desde há muito seguida na jurisprudência deste Tribunal (cf. Acórdão n.º 634/93), a proibição do excesso supõe que a medida seja adequada aos fins que através dela se prosseguem; que essa medida seja exigida para alcançar os fins em vista, por o legislador não dispor de outros meios menos restritivos para assegurar o mesmo desiderato; e, por fim, que o resultado obtido seja proporcional à carga coativa que a medida comporta, aferida pelo grau de afetação da posição jusfundamental em causa. No caso presente, não está em causa a possibilidade, em si mesma, de o legislador admitir ou promover a transição para o NRAU de contratos de contratos de arrendamento celebrados antes da vigência do RAU, dentro de certos limites e sob determinadas condições. Também não está em causa a possibilidade, em si mesma, de, com vista a assegurar uma definição efetiva e célere do estatuto do arrendamento, o mesmo legislador atribuir valor negocial positivo ou efeito cominatório pleno ao silêncio do arrendatário, quando interpelado pelo senhorio através da comunicação que desencadeia o procedimento extrajudicial tendente a fazer transitar o vínculo locatício para o NRAU. Nenhum desses aspetos do regime aplicável, isoladamente considerado ou mesmo em resultado da sua conjugação, foi contestado pelo Tribunal recorrido quanto à sua conformidade constitucional. A solução legal cuja aplicação o Tribunal recorrido considerou vedada pela relação de equilíbrio ou justa medida postulada pelo princípio da proibição do excesso é apenas a de que tais efeitos se produzam sem que o arrendatário haja sido previamente informado das faculdades que pode exercer no âmbito do procedimento de transição desencadeado pelo senhorio, e sem que haja sido advertido das consequências em que incorre em resultado de uma sua eventual inação. A medida implicada na norma sindicada é, assim, a que resulta da convergência desses três elementos: falta de resposta do arrendatário à comunicação do senhorio; aceitação da proposta por este apresentada quanto ao valor da renda, tipo e duração do contrato, e transição do mesmo para o NRAU; dispensa de esclarecimento prévio do arrendatário quanto às faculdades que lhe assistem e, em especial, à relação que a lei estabelece entre aqueles dois primeiros elementos. É essa, pois, a medida cuja adequação, exigibilidade e proporcionalidade cumpre aqui aferir, tendo em conta os fins prosseguidos pela Lei n.º 31/2012. 19. A revisão do NRAU levada a cabo pela Lei n.º 31/2012 teve como finalidade — vimo-lo já — a dinamização do mercado de arrendamento urbano. De acordo com a avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, essa dinamização seria mais eficazmente alcançada através do aumento da oferta habitacional disponível, não sendo tal aumento consonante com a perpetuação dos contratos de duração necessariamente indeterminada celebrados ao abrigo do regime vinculístico. As opções de política social cabem em exclusivo ao legislador democraticamente legitimado, não sendo, por essa razão, em si mesmo sindicáveis por este Tribunal. À jurisdição constitucional cabe apenas verificar se os instrumentos normativos que «corporizam» tais opções são compatíveis com os «pertinentes preceitos constitucionais» (cf. Acórdão n.º 806/93). Quanto aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do RAU — que ascendiam a 255 mil em 2011 (Exposição de Motivos que acompanhou a Proposta de Lei n.º 38/XII) —, as finalidades da política habitacional definida em 2012 foram concretizadas através do estabelecimento um procedimento extrajudicial tipificado , discricionariamente acionável pelo senhorio, suscetível de permitir que a transição de tais contratos para o NRAU contemplasse a possibilidade da sua conversão em contratos com prazo certo , bem como da atualização do valor da renda . Um procedimento que o legislador pretendeu de célere e eficaz, mas simultaneamente aberto à participação de ambas as partes — senhorio e arrendatário —, com vista a uma definição negociada e paritária do estatuto do vínculo locatício em face da nova disciplina instituída no NRAU. Assim, para que ambos pudessem intervir e influir nessa definição, tanto ao senhorio como ao arrendatário foi atribuído um conjunto de faculdades, através de cujo exercício, que se perspetivou dinâmico e dialético, se procurou assegurar a um e a outro o poder de influenciar, no âmbito do procedimento negocial previsto, os termos desse novo estatuto ou a formação de um novo contrato. É nesta lógica que se compreendem as alternativas que, em reação à comunicação do senhorio, a lei confere ao arrendatário: aceitação do valor da renda proposto; rejeição do valor da renda proposto e apresentação de contraproposta tendo em vista a fixação de um novo valor; pronúncia, em qualquer dos casos, quanto ao tipo e à duração do contrato propostos; invocação e comprovação de circunstâncias pessoais justificativas da aplicação do regime excecional previsto para os arrendatários em situação de especial vulnerabilidade; e, por fim, denúncia do contrato de arrendamento. 20. Poucas reservas merecerá a conclusão de que, relativamente aos contratos celebrados em data anterior a 15 de novembro de 1990, a redefinição do estatuto de vínculo locatício à luz da evolução entretanto registada no ordenamento jurídico constitui, do ponto de avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, uma medida funcionalmente adequada e até necessária à dinamização do mercado de arrendamento e, bem assim, que esta constitui fim legítimo, no sentido em que interessa a toda a comunidade (Acórdão n.º 277/2016). Poucas dúvidas haverá também de que a atribuição de um efeito positivo à eventual inércia do arrendatário constitui, no âmbito da conformação do procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, um mecanismo idóneo e exigível ¾ ou mesmo até um mecanismo sem alternativa facilmente antecipável ¾ para evitar a frustração, por ato unilateral do primeiro, do mecanismo de natureza negociada instituído para aquele fim. O que não é já, senão adequado , pelo menos necessário para a consecução de qualquer uma dessas finalidades é que este efeito positivo e aquela consequente redefinição do estatuto do vínculo locatício ¾ para mais em termos integralmente coincidentes a proposta apresentada pelo senhorio ¾ sejam produzidos direta e automaticamente pelo silêncio do arrendatário sem que este haja sido previamente esclarecido das faculdades que lhe assistem e, mais do que isso, das consequências que a lei associa à sua eventual inação. Deste último ponto de vista, nenhuma vantagem é assegurada a qualquer interesse que possa dizer-se legítimo. O único interesse que uma reação desinformada e (por isso) omissiva do arrendatário é de modo a realizar é o eventual interesse do senhorio em fazer valer integralmente e com a maior brevidade possível os termos e condições constantes da sua proposta, designadamente quanto à duração do contrato e ao valor da renda, evitando, consoante os casos, os impedimentos, acertos e ajustes na redefinição do estatuto do arrendamento que, nos termos da lei, podem resultar de uma participação ativa e esclarecida do locatário no procedimento desencadeado pelo segundo. Mas ainda que não fosse este — o da exigibilidade ¾ o plano em que a influência do défice de esclarecimento e informação do arrendatário devesse ser devidamente ponderada e sopesada no âmbito da confrontação da medida sindicada com o princípio da proibição do excesso, nenhuma dúvida haveria de que, justamente por conta daquela influência, a solução que lhe corresponde sempre se revelaria desproporcionadamente onerosa para aquele, por comparação com os fins através dela visados. Para além de não proporcionar qualquer tipo de benefício ao interesse legítimo do senhorio ¾ este só poderá residir na definição rápida e eficaz do estatuto do arrendamento, e não, sequer também, na diminuição das condições para uma reação do arrendatário contrária ou até mesmo inviabilizadora da sua proposta ¾ , a exclusão do âmbito do dever de comunicação a cargo do senhorio de dados imprescindíveis a uma tomada de posição consciente e esclarecida por parte do seu destinatário diminui tão dramática quanto desnecessariamente as condições do arrendatário para intervir eficientemente no procedimento extrajudicial em defesa dos seus interesses, sujeitando-o à contingência de, contra a sua vontade e em possível desconformidade com o que lhe seria devido, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo ¾ e, por isso, caducável ¾ e/ou com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O mais das vezes numa fase já avançada da vida, em que, como se disse no Acórdão n.º 277/2016, dificilmente encontrará soluções habitacionais equivalentes àquela que tinha por consolidada, o arrendatário vê deste modo exponenciado ¾ desnecessariamente exponenciado ¾ o risco de vulnerabilização do vínculo que lhe garantia a ocupação do locado, com consequente agravamento da sua situação, já de si frequentemente precária, tanto do ponto de vista do direito a não ser arbitrariamente privado da sua habitação, como ainda, tanto na generalidade dos casos como na concreta situação sub judice , do direito à proteção na terceira idade, consagrado no 72.º da Constituição. A norma sindicada constitui, em suma, uma restrição desproporcionada do direito à habitação, tornando-se, assim, constitucionalmente censurável à luz do que se dispõe no n.º 1 do artigo 65.º, conjugado com os artigos 17.º, 18.º, n.º 2, todos da Constituição.” 7. O presente recurso não apresenta, pois, particularidade de relevo em relação àquele que foi apreciado no Acórdão n.º 393/2020, acima transcrito, nem qualquer outra razão que justifique apreciação diversa da que ali foi adotada. Na verdade, o concreto problema em causa – o da conformidade constitucional da norma resultante da interpretação conjugada dos artigos 30 . ° e 31 . °, n .º 6 , da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012 , segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30 .º determina a transição do contrato para o N ovo R egime do A rrendamento U rbano (NRAU) e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU , sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio – é em tudo idêntico ao que naquele aresto se apreciou. Deste modo, cumpre reiterar aqui o juízo de inconstitucionalidade anteriormente proferido, por remissão para a respetiva fundamentação, com a qual se concorda, o que determina a improcedência do presente recurso. Decisão Nestes termos, e pelos fundamentos expostos, decide-se: Julgar inconstitucional a norma resultante da interpretação conjugada dos artigos 30 . ° e 31 . °, n .º 6 , da Lei n.º 6/2006, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012 , segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30 .º determina a transição do contrato para o N ovo R egime do A rrendamento U rbano (NRAU) e vale como aceitação da renda, bem como do tipo de duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU , sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu silêncio, por violação do artigo 65.º, n.º 1, conjugado com os artigos 17.º e 18.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa ; e, em consequência, Negar, provimento ao recurso. Sem custas. Lisboa, 7 de dezembro de 2023 - Mariana Canotilho - António José da Ascensão Ramos - José Eduardo Figueiredo Dias - Gonçalo Almeida Ribeiro