7/04.9TBGDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Para ser relevante como fundamento de anulação do negócio jurídico, o dolo do declaratário tem de revestir as seguintes características:

- Deve tratar-se de um dolus malus (art. 253º, nº2);

- Deve ser essencial ou determinante (art. 254º, nº1);

- Deve existir no deceptor a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro (art. 253º, nº1);

- Não é necessário que seja unilateral (art. 254º, nº1, como os demais, do CC).

II- Por aplicação do princípio da aquisição processual, pode o juiz servir-se de factos que estejam assentes nos autos – mesmo que alegados pela parte por tal prejudicada – para concluir pela verificação da caducidade.

III- Para poder beneficiar do disposto no art. 661º nº2 do CPC, deve a parte discriminar e quantificar o prejuízo ou alegar a impossibilidade de o quantificar.

Proc. nº 7/04.9TBGDM.P1 – 3ª Secção (Apelação)

Rel. Deolinda Varão (410)

Adj. Des. Freitas Vieira

Adj. Des. Cruz Pereira

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I.

B………. e mulher C………. instauraram acção de processo comum, na forma ordinária, contra D………. e mulher E………. .

Formularam os seguintes pedidos:

A) Ser anulada a compra e venda celebrada mediante escritura pública outorgada por autores e réus no dia 12.11.01, na agência do F………., SA, sita na Rua ………., no Porto, da fracção identificada em 1º da petição inicial;

B) Contra a entrega aos réus da fracção adquirida pelos autores, serem condenados aqueles a restituírem aos últimos a importância de 21.800.000$00, ou € 108.737,94, correspondente ao preço da identificada fracção autónoma, bem como o valor da sisa devida pela aquisição da mesma fracção, no montante de € 1.332,29;

C) Serem condenados ainda os réus a pagar aos autores, a título de indemnização, os juros vencidos sobre as quantias correspondentes a € 1.496,39 e € 27.433,88, respectivamente, desde 27.09.00 e 07.10.00, à taxa de 7% ao ano, até 03.05.01 e de 4% desde essa data, que ascendem, no presente, a € 5.821,39, bem como os juros vincendos, à mesma taxa, até efectivo e integral pagamento;

D) Ainda a título de indemnização, serem condenados os réus a pagar aos autores as despesas emolumentares por eles suportadas com a celebração da escritura de compra e venda e ainda os juros e demais encargos suportados ou a suportar pelos mesmos com a amortização do empréstimo por eles contraído junto da instituição bancária identificada em a), a liquidar em execução de sentença;

E) Serem condenados também os réus a indemnizarem os autores por todas as obras e benfeitorias realizadas na fracção identificada em 1º da petição inicial, no valor de € 5.245,78, acrescido dos juros vincendos sobre tal importância, à taxa legal, desde a citação dos mesmo para a presente e até efectivo e integral pagamento.

Como fundamento, alegaram, em síntese, que compraram aos réus a fracção autónoma identificada no artº 1º da petição inicial; que, no contrato-promessa que antecedeu aquela venda, os réus prometeram vender aos autores um andar moradia do tipo T3 e disseram-lhes que o espaço do sótão fazia parte integrante da fracção, do que os autores não duvidaram uma vez que esse espaço tinha acesso pelo interior da fracção e os autores o destinavam a quarto de dormir; e que, na decisão de contratar dos autores teve um peso decisivo as qualidades que os réus apontaram ao mesmo, designadamente, o facto de se tratar de um T3.

Os réus contestaram, invocando as excepções de caducidade e de abuso de direito e impugnando os factos alegados pelos autores.

Deduziram ainda reconvenção, para o caso de procederem os pedidos dos autores, pedindo que estes fossem condenados a:

A) Repor a fracção identificada na petição inicial na situação que a mesma se encontrava à data da entrega daquela aos autores, nomeadamente, retirar as obras que dizem ter efectuado nos artºs 34º e 50º a 54º da petição inicial e retirar os tubo do gás que têm desde as garrafas e gás do logradouro até à fracção;

B) Pagar a quantia de € 400,00 pela ocupação que fazem da fracção desde Julho de 2001 até à entrega efectiva da fracção.

Os autores replicaram, pugnando pela improcedência das excepções e impugnando os factos alegados pelos réus como fundamento da reconvenção.

No despacho saneador, foi relegado para a decisão final o conhecimento das excepções de caducidade e de abuso de direito.

Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que:

A) Julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos;

B) Julgou prejudicada a apreciação dos pedidos reconvencionais subsidiários, por inutilidade superveniente da lide.

Os autores recorreram, formulando as seguintes

Conclusões

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Os réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II.

O Tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:

Mediante escritura de compra e venda celebrada no 1º Cartório Notarial do Porto, os autores compraram aos réus a fracção autónoma designada pela letra C, correspondente a uma habitação no 1° andar, com entrada pelo n° …., corredor exterior que se prolonga em escadaria e varanda, escadaria de acesso, corredor, sala comum, cozinha, quarto de banho completo, dois quartos e arrumos, duas varandas nas traseiras e uma na frente garagem nas traseiras e logradouro nas traseiras do prédio em regime de propriedade horizontal sito na Rua ………., n°s …, …., …. e …., da freguesia de R………. do concelho de Gondomar, inscrito na matriz sob o artigo 16.054. (A)

A fracção C encontra-se descrita na CRP de Gondomar sob o n° 6210 C, e aí registada a favor dos autores através da inscrição G2. (B)

Autores e réus declararam na escritura pública de compra e venda que o valor da compra e venda era o de 16.500.000$00. (C)

O valor efectivamente recebido pelos réus e pago pelos autores relativo à fracção descrita em A) foi de 21.800.000$00, em moeda corrente, € 108.737,94. (D)

Precedeu a outorga da escritura de compra e venda referida em A) a celebração, entre autores e réus, no dia 27.09.00, de um contrato-promessa de compra e venda. (E)

Nos termos do qual, e pelo aludido preço de 22.500.000$00, que seria reduzido para 22.000.000$00, caso o reforço do sinal nele previsto fosse efectuado até ao dia 30.09.00, os réus prometeram vender aos autores um andar moradia do tipo T3, com garagem nas traseiras e 1° andar, sito na Rua ………., n° …, ………., Gondomar. (F)

Como sinal e princípio de pagamento na data da celebração do dito contrato-promessa, os autores entregaram aos réus a quantia de 300.000$00. (G)

Tendo posteriormente os autores, em conformidade com o estabelecido na cláusula 4ª, entregue aos réus, em reforço do sinal, a quantia de 5.500.000$00. (H)

O remanescente do preço acordado, depois de descontada pelos réus a quantia de 200.000$00, foi pago pelos autores aquando da celebração da escritura pública de compra e venda outorgada em 12.11.01. (I)

Aquando da celebração dos acordos de A) e E), os réus asseguraram aos autores que a fracção em causa se tratava de um T3, dotada de três quartos. (1º)

Assegurando que o espaço existente no sótão fazia parte integrante da fracção adquirida pelos últimos e que podia ser destinado a um quarto de dormir. (2º)

Os autores jamais teriam comprado a fracção de A) se soubessem que o espaço do sótão não pertencia à mesma. (4º)

Os réus foram os construtores e vendedores da fracção em causa e são os únicos condóminos do prédio, para além dos autores. (K)

Os autores passaram a habitar a fracção autónoma em apreço em meados de Junho de 2001. (20º)

Os réus canalizaram as águas da fossa que serve o prédio onde se integra a fracção dos autores para o logradouro da mesma. (7º)

Provocou cheiros nauseabundos e impediu os autores de utilizarem plenamente esse mesmo logradouro. (8º)

O isolamento e o reboco da fachada lateral direita do prédio em causa levado a cabo pelos réus permitem a infiltração de águas e humidades no interior da fracção dos autores. (9º)

Foi erguida uma construção abarracada no logradouro do prédio, adjacente ao estabelecimento denominado “G……….”, instalado no mesmo prédio onde se integra a fracção dos autores. (10º)

As águas pluviais provenientes da respectiva cobertura escorriam directamente sobre a garagem da fracção dos autores. (11º)

A construção referida em 10º impedia a montagem de andaimes para pintura da fachada do prédio. (12º)

Os autores construíram umas escadas de acesso ao sótão, em madeira. (13º)

Os autores procederam a obras de restauro das redes de abastecimento de água e de saneamento da fracção adquirida aos réus. (14º)

Os autores colocaram armários, louças, azulejos e substituíram as torneiras na casa de banho. (15º)

Os factos referidos em 13º a 15º foram praticados na convicção que a fracção dos autos integrava o sótão. (17º)

Em Maio de 2003, os autores decidiram construir uma cobertura adjacente à frente da garagem que integra a sua fracção para abrigo de lenhas, montagem de um forno a lenha, um tanque para lavar roupa tendo, para tanto, contactado com os réus, na qualidade de únicos condóminos do prédio. (J)

Os autores colocaram garrafas de gás no logradouro e por intermédio de um tubo conduzem o gás à sua fracção. (18º)

A fracção dos autos daria um rendimento mensal de € 400,00, correspondente ao valor da renda, atento os preços de mercado praticados. (19º)

Com interesse para a decisão, está ainda provado o seguinte facto:

Os autores pagaram sisa pela compra e venda da fracção autónoma referida em A). (escritura pública cuja cópia está junta a fls. 12 e segs.)

III.

A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação dos apelantes (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC, na redacção anterior ao DL 303/07 de 24.08) – é a seguinte:

- Se não caducou o direito dos autores a pedirem a anulação, por dolo, do contrato de compra e venda que celebraram com os réus e, consequentemente, se a acção deve ser julgada procedente.

Os autores pediram a anulação, por dolo, do contrato de compra e venda que celebraram com os réus.

Para tal, alegaram, em síntese, que celebraram o contrato de compra e venda na convicção de que a fracção autónoma objecto do mesmo era um apartamento T3, por tal sempre lhes ter sido dito pelos réus, vindo a verificar que era apenas um T2.

O contrato de compra e venda está definido no artº 874º do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem – e é regido pelas disposições deste preceito e dos seguintes.

Na fixação do regime jurídico da venda de coisas defeituosas deve ter-se em conta o regime geral da responsabilidade contratual (artºs 798º e seguintes), o regime especial previsto no artº 913º que remete para o regime da compra e venda de bens onerados previsto nos artºs 905º a 912º e as particularidades previstas nos artºs 914º e seguintes.

Resulta do disposto no artº 913º, nº 1 que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador terá direito à anulação do contrato (artº 905º) ou à redução do preço (artº 911º) e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos (artºs 908º e 909º).

Os vícios da coisa referidos no artº 913º, nº 1 não constituem fundamento autónomo de anulação do contrato: face ao disposto naquele normativo e no artº 905º, é necessário ainda que se verifiquem os requisitos exigidos pelos artºs 251º ou 254º (erro ou dolo).

Para que se aplique qualquer um dos regimes acima referidos, é sempre necessário que os vícios de que a coisa vendida padece se enquadrem no disposto no nº 1 do citado artº 913º.

São os seguintes os vícios previstos naquele normativo:

a) defeitos que desvalorizem a coisa;

b) defeitos que impeçam a realização do fim a que a coisa é destinada;

c) falta de qualidades asseguradas pelo vendedor;

d) falta de qualidades necessárias para a realização do fim constante do contrato.

Nos casos referidos em b) e d) se do contrato não constar o fim a que a coisa se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria (nº 2 do artº 913º).

E mesmo nos casos referidos nas als. a) e c) é sempre necessário atender ao fim do contrato aferido pela função normal das coisas da mesma categoria, se o mesmo não constar expressamente do contrato.

O actual Código Civil consagrou uma concepção objectiva de defeito, estabelecendo nos artºs 913º e seguintes um regime que se aplica somente aos defeitos essenciais, aqueles que impedem a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvalorizam na sua afectação normal, seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo comprador.

Segundo Pires de Lima e Antunes Varela[1], são estas conotações de carácter objectivo – mais do que o erro do comprador ou o acordo negocial das partes – que servem de real fundamento aos direitos especiais concedidos pela lei ao comprador e que justificam, pela especial perturbação causada na economia do contrato, os desvios contidos nesta secção ao regime comum do erro sobre as qualidades da coisa.

Segundo o artº 253º, nº 1, entende-se por dolo qualquer sugestão ou artifício que alguém empregue com a intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o autor da declaração, bem como a dissimulação, pelo declaratário, ou terceiro, do erro do declarante.

Nos termos do artº 254º, nº 1, o declarante cuja vontade tenha sido determinada por dolo, pode anular a declaração; a anulabilidade não é excluída pelo facto de o dolo ser bilateral.

Para ser relevante como fundamento de anulação do negócio jurídico, o dolo do declaratário tem de revestir as seguintes características:

- Deve tratar-se de um dolus malus (artº 253º, nº 2);

- Deve ser essencial ou determinante (artº 254º, nº 1);

- Deve existir no deceptor da intenção ou consciência de induzir ou manter em erro (artº 253º, nº 1);

- Não é necessário que seja unilateral (artº 254º, nº 1)[2].

O contrato de compra e venda não contém norma específica para o prazo de exercício da acção de anulação por dolo, pelo que tem de se aplicar a regra geral prevista no artº 287º, nº 1, nos termos da qual a anulabilidade só pode ser arguida dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento.

Por aplicação do critério previsto naquele preceito, se o fundamento da anulabilidade for o erro ou o dolo, o prazo de um ano começa a contar-se a partir do momento em que o declarante deles tomou conhecimento[3].

Trata-se de um prazo de caducidade, que só pode ser conhecida mediante invocação da parte a quem aproveita (cfr. artº 303º, por remissão expressa do artº 333º, nº 2).

No caso, os réus invocaram a caducidade do direito dos autores, alegando, para tal, que os autores tomaram conhecimento de que a fracção autónoma era um apartamento era um T2 em Junho de 2001. Tendo a acção sido instaurada em 30.12.03, teria já caducado o direito.

Aquele facto foi vertido no quesito 21º da base instrutória, que mereceu resposta negativa.

Apesar disso, o Mº Juiz a quo serviu-se de um outro facto assente nos autos – a celebração da escritura pública de compra e venda (al. A) – para concluir que, pelo menos na data de celebração da escritura (12.11.01) tiveram os réus conhecimento da composição do apartamento. E, em consonância, julgou procedente a excepção de caducidade.

Insurgem-se os autores contra tal e, para o efeito, começam por impugnar a resposta que foi dada ao quesito 21º, sustentando que a resposta deve ser a seguinte: “Provado que os autores tomaram conhecimento da composição da fracção tal como vem descrita em a) dos factos assentes em data posterior a Maio de 2003”.

Como dissemos, eram os réus que tinham de invocar a caducidade, alegando os factos pertinentes à sua procedência. Sendo a caducidade uma excepção peremptória (artºs 487º, nº 2 e 493º, nº 3 do CPC) é sobre os réus que impende o ónus da respectiva prova (artº 342º, nº 2).

Por isso, apesar de os autores terem alegado na réplica que só tiveram conhecimento da composição da fracção em Julho de 2003, bem se andou em não se quesitar tal facto, pois que eram os réus que tinham de provar que os autores já tinham conhecimento da composição da fracção há mais de um ano e não os autores que tinham de provar que obtiveram aquele conhecimento há menos de um ano (sempre reportado à data da propositura da acção).

Por isso, caso resultasse da prova produzida que os autores tiveram conhecimento da composição da fracção há menos de um ano (maxime, em Março de 2003, como agora dizem), a única resposta que o quesito 21º poderia obter seria aquela que obteve: “Não provado”.

Qualquer resposta contendo o conhecimento pelos autores em data inferior a um ano excederia o âmbito do quesito.

A resposta “Não provado” é a resposta mais favorável possível aos autores e mais desfavorável possível aos réus: dela resulta que os réus não conseguiram provar o facto que alegaram para integrar a excepção de caducidade do direito dos autores.

Não têm assim os autores qualquer interesse em impugnar a resposta que foi dada ao quesito 21º, nem este Tribunal, em sede de reapreciação da prova, poderia dar àquele quesito a resposta que os autores pretendem, por a mesma ser excessiva.

Pelo exposto, não se reaprecia a prova gravada com vista à alteração da resposta ao quesito 21º, que assim se mantém.

A resposta negativa ao quesito 21º, só por si, não acarreta, no entanto, a imediata improcedência da excepção da caducidade.

Por aplicação do princípio da aquisição processual, pode o juiz servir-se de outros factos que estejam assentes nos autos – ainda que tenham sido alegados pelos autores – para concluir pela verificação da caducidade do direito dos autores.

Foi o que sucedeu no caso em apreço, em que o Mº Juiz a quo concluiu que os autores tiveram conhecimento da composição da fracção pelo menos na data da celebração da escritura de compra e venda (12.11.01), portanto, sempre mais de um ano antes da data da instauração da acção.

Sustentam os autores que nunca se poderia chegar a essa conclusão, até pelo facto de se ter provado que, também aquando da celebração da escritura, os réus asseguraram aos autores que a fracção era um T3 (cfr. a resposta ao quesito 1º).

Vejamos:

Na escritura de compra e venda, a fracção autónoma está descrita como “…correspondente a uma habitação no andar, com entrada pelo número …., garagem nas traseiras e logradouro nas traseiras e corredor…”.

A descrição completa da fracção autónoma, onde consta que a mesma tem 2 quartos, está feita na fotocópia da inscrição matricial, emitida pela Repartição das Finanças de Gondomar em substituição da caderneta predial (fls. 28).

Consta da escritura de compra e venda que essa fotocópia foi exibida no acto da escritura e que foi por ela que a Ajudante Notarial verificou o artigo da matriz.

Também consta da escritura que a mesma (escritura) foi lida aos outorgantes e que lhes foi explicado o respectivo conteúdo – em conformidade com o disposto nos artºs 46º, nº 1, al. l) e 50º do C. do Notariado, na redacção do DL 194/03, de 23.08, aqui aplicável.

Porém, se da escritura não constava a descrição completa da fracção vendida, designadamente no que respeita ao número de quartos, não se pode inferir que pela leitura da escritura a pela explicação do seu conteúdo tenham os autores ficado cientes da real composição da fracção.

E também não se pode concluir, sem mais, que os autores tiveram acesso à fotocópia da inscrição matricial que foi exibida ao Ajudante Notarial. Pelo contrário, o facto de se ter provado que, no próprio acto da escritura, os réus reafirmaram aos autores que a fracção era um T3, contribui para que se duvide que o tenham tido.

Esclarece-se que, apesar de se ter provado que os autores foram habitar a fracção em meados de Junho de 2001, não podiam saber que a mesma só tinha dois quartos porque o “terceiro quarto” correspondia ao espaço do sótão, ao qual os autores tinham acesso através da fracção (como se depreende do facto de terem construído uma escadas de madeira de acesso ao mesmo), tendo-lhe os réus assegurado que aquele espaço fazia parte integrante da fracção.

Não lograram, pois, os réus fazer uma prova positiva de que os autores tenham tido conhecimento da real composição da fracção autónoma mais de um ano antes da data da propositura da acção, pelo que improcede a excepção de caducidade.

Face à improcedência da excepção de caducidade, cumpre conhecer do mérito da causa.

Já se entendeu na sentença recorrida que os réus agiram com dolo na celebração do contrato de compra e venda e que esse dolo foi determinante da vontade de contratar dos autores, conferindo, por isso, a estes, o direito a pedir a anulação do contrato (artºs 253º e 254º).

A sentença transitou em julgado nesta parte – pois que os réus não ampliaram o objecto do recurso, nos termos do artº 684º-A, nº 1 do CPC, não tendo requerido na respectiva alegação, mesmo a título subsidiário, a apreciação desta questão.

Porém, como, no corpo das contra-alegações, os réus afirmam que não agiram com dolo, sempre se dirá que concordamos com a decisão da sentença nesta parte e com a respectiva fundamentação.

Damos aqui como reproduzidas as considerações que acima tecemos acerca da compra e venda de coisa defeituosa e da anulação do contrato por dolo.

No caso, os réus asseguraram aos autores que a fracção autónoma constituía um apartamento T3 porque dela fazia parte integrante o espaço do sótão, que podia ser destinado a quarto de dormir.

No entanto, veio a verificar-se que, afinal, a fracção autónoma constituía um apartamento T2, e que o espaço do sótão não lhe pertencia.

A fracção autónoma vendida não possuía, pois, as qualidades asseguradas pelos réus, pelo que se apresentava defeituosa, nos termos da al. c) do nº 1 do artº 913º.

Por outro lado, os réus induziram conscientemente os autores em erro, pois que, bem sabendo que o espaço do sótão não integrava a fracção autónoma, dispondo esta, por isso, apenas de dois quartos, assim o disseram aos autores, quer aquando da celebração do contrato-promessa (constando do próprio texto deste contrato que a fracção era um T3), quer aquando da celebração da escritura de compra e venda.

Como também se provou, aquela asserção dos réus no sentido de que a fracção era um T3 foi determinante da vontade de contratar dos autores, pois que não teriam adquirido a fracção se soubessem que o sótão não era parte integrante da mesma.

Estamos, assim, perante um caso de venda de coisa defeituosa, existindo dolo do vendedor, o que confere aos autores o direito de anular o contrato e ainda o direito de serem indemnizados pelos prejuízos sofridos (artºs 905º, 908º e 913º).

Os réus invocaram o abuso de direito, dizendo que os autores tiveram conhecimento da composição da fracção desde a data em que para lá foram residir e que, apesar disso, outorgaram a escritura de compra e venda.

A nossa lei civil salvaguarda o exercício abusivo de um direito licitamente reconhecido ao seu titular.

Diz o artº 334º que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Consagrou-se naquele normativo uma concepção objectiva do abuso do direito. Não é necessária a consciência de se excederem, com o exercício do direito, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico; basta que se excedam esses limites.

A pedra de toque da figura do abuso do direito reside no uso ou utilização dos poderes que o direito concede para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deverá ser exercido[4].

Como refere Almeida Costa[5], as normas jurídicas, enquanto gerais e abstractas, atendem ao comum dos casos. Consequentemente, pode acontecer que um preceito legal, certo e justo perante situações normais, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram.

Ora, o princípio do abuso do direito constitui um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais. Ocorrerá abuso de direito quando um determinado direito, em si mesmo válido, seja exercido de modo que ofenda o sentimento de justiça dominante da comunidade social.

Se para determinar os limites impostos pela boa e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, já a consideração do fim económico e social do direito apela de preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei.

Em qualquer dos casos, não se podem excluir os factores subjectivos nem afastar-se a intenção com que o titular tenha agido (apesar da concepção objectiva consagrada no artº 334º). A consideração daqueles factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito[6].

Menezes Cordeiro[7] sustenta que o artº 334º é a codificação de decénios de doutrina germânica e o abuso do direito, na versão germânica, induz-se de uma série de regulações típicas de comportamentos abusivos, as quais, por serem típicas, não permitem uma classificação, uma vez que ora se sobrepõem parcialmente – um mesmo acto pode ser objecto de várias regulações – ora deixam por cobrir espaços abusivos possíveis.

O mesmo autor, na obra citada, trata várias daquelas regulações típicas, indagando da sua existência e possibilidades no nosso sistema jurídico.

Uma dessas manifestações – que o artº 334º admite – é o venire contra factum proprium, traduzida no exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente[8].

Damos aqui como reproduzido o que acima dissemos quando decidimos a excepção de caducidade: os autores não poderiam ter tido conhecimento de que a fracção era um T2 e não um T3 porque tinham acesso ao espaço do sótão.

Para que se pudesse falar em abuso de direito, em qualquer uma das suas manifestações, maxime, do venire contra factum proprium, impunha-se que se tivesse provado que os autores tinham tido conhecimento da composição da fracção antes de terem outorgado a escritura de compra e venda – prova essa que impendia sobre os réus, nos termos do artº 342º, nº 2, (porque também o abuso de direito é matéria de excepção) e que, como já vimos, estes não fizeram.

Não se mostra assim provado nos autos qualquer comportamento abusivo dos autores no exercício dos seus direitos à anulação do contrato de compra e venda e à indemnização.

Em caso de dolo, a indemnização compreende os danos que o comprador não sofreria se a compra não tivesse sido celebrada (artº 908º): trata-se de indemnização pelo interesse contratual negativo, compreendendo, v.g., a restituição do preço, as despesas feitas com o contrato e com a coisa comprada ou o lucro que o comprador deixou de obter numa outra operação negocial pelo facto de ter de aplicar na compra anulada a verba correspondente ao preço[9].

No caso, os autores têm direito à restituição do preço (€ 108.737,94), aos juros e demais encargos suportados e a suportar com a amortização do empréstimo por eles contraído junto do F………., a liquidar, nos termos do artº 661º, nº 2 do CPC.

Têm também direito ao valor das obras realizadas na fracção, descritas nas respostas aos quesitos 13º, 14º e 15º, também a liquidar nos termos do preceito citado, uma vez que os autores não lograram provar o valor. Sobre o valor das obras reclamaram os autores juros de mora, que não são ainda devidos por a obrigação ser ilíquida (artº 805º, nº 3, 1ª parte).

Os autores pediram ainda que lhes sejam pagas as despesas emolumentares suportadas com a celebração da escritura de compra e venda, em quantia a liquidar.

A jurisprudência tem vindo a entender que é admissível que se faça a prova, na execução (hoje, no incidente de liquidação previsto no artº 378º e segs. do CPC, face à nova redacção do nº 2 do artº 661º introduzida pelo DL 38.03 de 08.03), de facto não provado na acção, apesar de isso se traduzir na concessão de nova oportunidade de prova do mesmo facto[10].

Impõe-se, no entanto, que a parte discrimine e quantifique o prejuízo ou que alegue a impossibilidade de o quantificar. No caso, impunha-se que os autores tivessem indicado o valor exacto dos emolumentos que suportaram com a escritura de compra e venda, uma vez que não podem deixar de conhecer esse valor, pois que já o pagaram (ou que alegassem a razão porque não podem indicar). Estamos, assim, perante uma caso de falta de alegação e não de falta de prova, pelo que não é possível condenar em quantia a liquidar, nos termos do citado artº 661º, nº 2 do CPC.

Assiste igualmente aos autores o direito a serem reembolsados da quantia que pagaram a título de sisa, tendo alegado que pagaram € 1.332,29.

O pagamento da sisa só pode ser provado por documento (declaração emitida pela Repartição de Finanças respectiva) que, no caso, não se encontra junta aos autos, constando apenas da escritura de compra e venda que tal documento foi arquivado.

Está assim demonstrado que os autores pagaram a sisa, mas não está demonstrado o seu valor, que também terá de ser liquidado posteriormente.

Pediram ainda os autores a condenação dos réus a pagar-lhes, a título de indemnização, os juros vencidos sobre as quantias correspondentes a € 1.496,39 e € 27.433,88, respectivamente, desde 27.09.00 e 07.10.00, à taxa de 7% ao ano, até 03.05.01 e de 4% desde essa data, no valor global de € 5.821,39, bem como os juros vincendos, à mesma taxa, até efectivo e integral pagamento.

Aquelas quantias foram entregues pelos autores aos réus a título de sinal e de reforço de sinal, em 27.09.00 e 07.10.00, respectivamente; e no artº 66º da petição inicial, os autores dizem ter direito a serem indemnizados “…pelos rendimentos do capital entregue aos RR por conta do preço da fracção,…”.

Pretendem os autores ser indemnizados pela perda dos rendimentos que as quantias acima referidas lhes teriam proporcionado se não as tivessem entregado aos réus.

No entanto, limitaram-se a dizer que lhes assiste tal direito, não tendo alegado os factos pertinentes para os suportarem, designadamente, que teriam aplicado tais quantias e que as mesmas lhes teriam proporcionado um rendimento a uma determinada taxa de juro – taxa de juro essa que nunca poderia ser a taxa legal dos juros de mora prevista no artº 559º, nº 1 para as obrigações civis e fixada nas Portarias 263/099, de 12.04 e 291/03, de 08.04 (que os autores invocam).

Este pedido terá assim de soçobrar.

Em reconvenção, pediram os réus que os autores fossem condenados a:

A) Repor a fracção na situação que a mesma se encontrava à data da entrega aos autores, nomeadamente, retirar as obras que dizem ter efectuado nos artºs 34º e 50º a 54º da petição inicial e retirar os tuboscdo gás que têm desde as garrafas e gás do logradouro até à fracção;

B) Pagar a quantia de € 400,00 pela ocupação que fazem da fracção desde Julho de 2001 até à entrega efectiva da fracção.

O artº 908º rege apenas sobre o conteúdo da indemnização a que tem direito o comprador, em caso de anulação, por dolo, do contrato de compra e venda, alargando o âmbito da regra geral sobre os efeitos da declaração de nulidade e da anulação prevista no artº 289º, nº 1.

Não existindo na regulamentação do contrato de compra e venda qualquer norma sobre os direitos do vendedor em caso de anulação do contrato, rege aquela regra geral do artº 289º, nº 1.

Diz aquele preceito que tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.

Em primeiro lugar, pedem os réus que os autores retirem as obras que efectuaram.

Essas obras consistiram numas escadas de acesso ao sótão, em obras de restauro das redes de abastecimento de água e de saneamento, na colocação de armários, loiças e azulejos na casa de banho e na substituição das torneiras da casa de banho.

As referidas obras foram feitas para conservar e melhorar a fracção. São, pois, benfeitorias, face ao conceito expresso no artº 216º, nº 1.

O restauro das redes de abastecimento de água e de saneamento pode considerar-se como uma benfeitoria necessária, pois que tem por finalidade evitar a destruição ou deterioração daquelas redes; as demais benfeitorias têm-se por úteis, na medida em que aumentam o valor da fracção (cfr. artº 216º, nºs 2 e 3).

Por força do disposto no artº 289º, nº 1, os autores estão obrigados a restituir a fracção autónoma aos réus, mas não estão obrigados a retirarem as benfeitorias necessárias e úteis que lá fizeram, na medida em que, ao restituírem a fracção com aquelas benfeitorias, restituem-na com um valor acrescido àquele com a receberam.

Tal resulta também da regra do nº 3 do mesmo preceito que manda aplicar, directamente ou por analogia, o disposto nos artºs 1269º e seguintes.

Ou seja, quando, por força da anulação de um negócio, há que proceder à entrega de uma coisa, é à parte que está obrigada à entrega da coisa e nela fez benfeitorias que assistem direitos, equiparando-se ao possuidor por remissão expressa do nº 3 do artº 289º.

Nos termos do artº 1273º, nº 1, tanto o possuidor de boa fé como de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.

Segundo o nº 2 do mesmo preceito, quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.

No caso, provou-se que as obras acima descritas foram feitas pelos autores na convicção de que a fracção integrava o sótão.

Assim, por força do disposto no artº 289º, nº 3, os autores seriam equiparados ao possuidor de boa fé e teriam direito a receber o valor das benfeitorias necessárias que fizeram e também das benfeitorias úteis se provasse não as poder retirar sem detrimento da fracção.

Porém, no caso, o direito dos autores ao valor das benfeitorias nem sequer radica na norma geral do artº 289º, nº 3, mas sim na regra própria do contrato de compra e venda prevista no artº 908º: tendo os autores direito a ser indemnizados por todos os prejuízos que não teriam sofrido se o contrato não tivesse sido celebrado, têm direito a ser indemnizados pelo valor de todas as benfeitorias que fizeram na fracção, independentemente da sua classificação.

Quanto ao pedido de retirada do tubo de ligação das garrafas de gás colocadas no logradouro até à fracção, terá de ser satisfeito, na medida em que, desconhecendo-se as condições que tal se mostra feito, não se pode concluir que se trate de uma benfeitoria e, ressalvando as benfeitorias, os autores estão obrigados a restituir a fracção no estado em que a mesma lhes foi entregue.

Têm os réus igualmente direito a serem ressarcidos do valor locativo da sua fracção durante o período em que foi ocupada pelos autores, radicando tal direito na regra expressa na última parte do nº 1 do artº 289º: se a restituição em espécie não for possível, será restituído o valor correspondente.

Tendo-se provado que os réus foram viver para a fracção em meados de Junho de 2001 e que o valor locativo da mesma fracção é de € 400,00 mensais, os autores estão obrigados a pagar essa quantia aos réus desde Julho de 2001 até à efectiva entrega da fracção.

Na procedência da apelação, procedem parcialmente a acção e a reconvenção nos termos acima explicados, não se operando a compensação de créditos porque nenhuma das partes a pediu (cfr. artº 848º, nº 1).

IV.

Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e, em consequência:

I. Julga-se a acção parcialmente procedente e, em consequência:

A) Anula-se o contrato de compra e venda celebrado mediante escritura pública outorgada por autores e réus no dia 12.11.01, agência do F………., SA, sita na Rua ………., no Porto, da fracção identificada em A);

B) Contra a entrega pelos autores aos réus daquela fracção, condenam-se os réus a restituir os autores a quantia de € 108.737,94, correspondente ao preço da fracção;

C) Condenam-se os réus a pagar aos autores o valor da sisa devida pela aquisição da mesma fracção, em montante a liquidar;

D) Condenam-se os réus a pagar aos autores os juros e demais encargos suportados ou a suportar pelos mesmos com a amortização do empréstimo por eles contraído junto da instituição bancária identificada em A), em montante a liquidar;

E) Condenam-se os réus a indemnizarem os autores pelas obras descritas nas respostas aos quesitos 13º, 14º e 15º, em montante a liquidar.

F) Absolvem-se os réus do demais pedido.

II. Julga-se a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condenam-se os autores a:

A) Retirar os tubos do gás que têm desde as garrafas de gás do logradouro até à fracção;

B) Pagar aos réus a quantia de € 400,00 pela ocupação que fazem da fracção desde Julho de 2001 até à entrega efectiva da fracção.

C) Absolvem-se os autores do demais pedido.

Custas em ambas as instâncias pelos autores/apelantes e pelos réus/apelados na proporção do decaimento.

Porto, 03 de Março de 2010

Deolinda Maria Fazendas Borges Varão

Evaristo José Freitas Vieira

José da Cruz Pereira

[1] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, 3ª ed., pág. 312.

[2] Cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed., pág. 526.

[3] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, I, 3ª ed., pág. 262 e Mota Pinto, obra citada, pág. 622.

[4] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, I, 3ª ed., págs. 296 e 297.

[5] Direito das Obrigações, 6ª ed., pág. 64.

[6] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 2ª ed., págs. 423 e 424.

[7] Da Boa-Fé no Direito Civil, págs. 717 e 718.

[8] Menezes Cordeiro, obra citada, págs. 797 e seguintes.

[9] Cfr. Romano Martinez, Direito das Obrigações (Parte Especial), pág. 121 e Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, II, 3ª ed., pág. 206.

[10] Neste sentido, ver o Ac. do STJ de 25.03.03, CJ/STJ-03-I-140.