02B2716 - Supremo Tribunal de Justiça

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: "A", com sede em S. João do Campo, Coimbra, veio propor a presente acção com processo ordinário contra: 1 - B, viúva, residente em Queluz; 2 - C e mulher, D, residentes no Seixal; 3 - E e mulher, F, residentes em Alcains; 4 - G, residente em Queluz; H e mulher, I, residentes em Queluz; 6 - J e mulher, L, residentes em S. João do Campo, pedindo: que se reconheça a qualidade da autora de arrendatário do prédio misto descrito no artigo primeiro do articulado; a reconhecerem a favor do autor o direito a haverem para si, porque titular do direito de preferência a titularidade dos prédios rústicos e urbanos indicados no artigo primeiro; a serem cancelados os registos de transmissão efectuados a favor dos transmissários. Por mera hipótese de raciocínio, considerando a eventualidade da preferência abranger apenas o prédio inscrito na matriz sob o nº. 299 fixar uma indemnização a favor da autora no montante de 6.500.000$00 por danos pela obrigação de dar preferência na venda do prédio rústico acima mencionado, a que acrescem os juros legais desde a data da citação e até integral pagamento. Como fundamento da acção alega que os réus indicados no pontos 1 a 5 eram os proprietários dos prédios: Urbano sito em S. João do Campo, Largo da Cruz, freguesia de S. João do campo, concelho de Coimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o nº. 1080 e na matriz urbana sob o nº. 299; Prédio rústico sito em S. Domingos, freguesia de S. João do Campo, concelho de Coimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 1081, e na matriz sob o artigo 700, com o valor patrimonial de 9.912$00. É arrendatário dos prédios acima descritos por contrato de 25 de Junho de 1973, com início do arrendamento em 1-7-1973, sendo o prédio descrito como rústico logradouro do urbano. Em 19-3-1999 o autor tomou conhecimento duma comunicação que lhe foi dirigida pela ré B para exercício do direito de preferência na venda os aludidos prédios pelo preço de 11.500.000$00 nas seguintes condições: 8.000.000$00 com a assinatura do contrato-promessa a celebrar em 29-3-1999 e 3.500.000$00 a liquidar com a outorga da escritura, sendo a escritura outorgada no prazo de 30 dias a contar do dia da obtenção do registo a favor dos vendedores. A autora comunicou o seu interesse na celebração do negócio, dentro do prazo de oito dias, mas não lhe foi possível estar presente em Lisboa no dia 29-3-1999 para a realização do contrato-promessa. No dia 31, seguinte, os réus vendedores assinaram o contrato-promessa com os réus J e mulher e vieram a celebrar com eles a escritura de compra e venda em 15 de Novembro de 1999. O fundamento do seu pedido é, assim, o facto de ser arrendatária dos prédios vendidos, sem que lhe fosse concedida a preferência a que tinha direito. Os réus contestaram alegando, em síntese, a caducidade e a renúncia do direito que o autor invoca, além de que sendo o autor apenas arrendatário da parte urbana, o direito de preferência apenas podia ser exercido sobre essa parte. Pede a improcedência do pedido. Replicou o autor, mantendo a posição sustentada na petição inicial, e ampliando o pedido no sentido de o réu J ser condenado em execução a restituir as rendas que, desde a citação recebeu e fez suas. Prosseguindo os autos os seus termos veio a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido. Inconformado o autor veio interpor recurso que veio a ter parcial procedência, reconhecendo-se o direito do autor de haver para si a parte urbana do mesmo prédio, com cancelamento do registo a favor dos réus adquirentes em relação a essa parte urbana e foram condenados os réus J e mulher a restituírem as rendas recebidas a partir de 25-2-2000. Foi reconhecido aos réus J e mulher o direito de receber do montante global depositada pela autora a quantia de 9.500.000$00. Julgou-se improcedente a acção de preferência quanto à parte rústica do imóvel e quanto à indemnização pedida de 6.500.000$00. Os réus interpuseram recurso, concluindo, em resumo, nas suas alegações com a seguinte questão: Caducou o direito da autora em exercer o direito de preferência tal como se decidiu em primeira instância. Nos termos do art. 416º do C. Civil o autor estava obrigado a aceitar a proposta que lhe foi feita nos termos e condições que dela constavam; A autora limitou-se a uma declaração meramente formal de que pretendia exercer o direito de preferência e, sendo-lhe comunicada a data e local para assinar o contrato-promessa, não se apresentou na data indicada e limitou-se a manobras dilatórias não assumindo uma verdadeira vontade contratual. Inconformado o autor interpôs recurso quanto à parte do acórdão em que lhe não reconheceu o direito de preferência também em relação à parte rústica e mandou entregar aos réus compradores a quantia de 9.500.000$00. No seu recurso o autor formula várias conclusões que visam justificar as seguintes questões: Erro manifesto na fixação da matéria de facto; Âmbito do exercício do direito de preferência. Factos dados como provados. A) Os 1.º a 5.º RR eram os únicos proprietários, em comum e sem determinação de parte, dos seguintes prédios: 1 - Urbano, sito em S. João do Campo, Largo da Cruz, freguesia de S. João do Campo, concelho de Coimbra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra, sob o nº. 1080º da mencionada freguesia inscrito na matriz sob o artigo 299, com o valor patrimonial de 751.842$00; 2 - Rústico, sito em S. Domingos, freguesia de S. João do Campo, concelho de Coimbra, descrito na supra mencionada Conservatória sob o nº. 1081, da indicada freguesia, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 700º, com o valor patrimonial de 9.912$00. O A. figura como arrendatário do identificado prédio (artigo 299º) e respectivo logradouro (artigo 700º), no contrato de arrendamento celebrado em Coimbra, no dia 25/06/73, junto, por cópia, a fls. 8 e v.º, aqui dado por reproduzido, cujo início dos seus efeitos teve lugar em 01/07/73, supondo-se renovado por iguais períodos e nas mesmas condições, encontrando-se em vigor . Estão implantadas no logradouro instalações sanitárias que são utilizadas pelo A. Em 19/03/99 o A. tomou conhecimento do conteúdo da comunicação que lhe foi remetida por carta, pela Ré B, a qual se lhe dirigiu na qualidade de comproprietária e em representação dos seus filhos (também eles comproprietários) C, E, G e H, demais RR. Com efeito, embora datada de 16 de Março, não foi possível entregar a referida comunicação antes de dia 19, porque no dia 18 desse mês e ano, ninguém a recebeu, conforme menção aposta pelo carteiro. Na mencionada comunicação, para efeitos de exercício do direito de preferência na compra em beneficio da arrendatária, os RR comproprietários informaram o A. de que iriam proceder à venda dos supra mencionados prédios, pelo preço de 11.500.000$00, sendo 8.000.000$00 pagos com a assinatura do contrato promessa, a celebrar em Lisboa, em 29/03/99, a título de sinal e princípio de pagamento e 3.500.000$00 seriam liquidados na data de outorgada escritura pública a qual seria outorgada em Cartório Notarial de Lisboa, no prazo de 30 dias a contar da obtenção do registo a favor dos vendedores. Em comunicação datada e expedida em 26/03/99 (uma 6ª feira), o A. vem declarar que pretende exercer o seu direito de preferência na compra do prédio, composto de parte urbana (artigo 299º) e parte rústica (artigo 700º), pelo preço proposto. Por telegrama remetido pelos RR comproprietários, no dia 30/03/99, e recebido pelo A. nesse mesmo dia, pelas 17 horas, veio este a ser informado que, para efeitos de concretização do direito de preferência na compra do referido prédio misto, deveria estar devidamente representado, em Lisboa, no dia imediatamente a seguir (31/03/99), no 16º Cartório Notarial, pelas 10 horas da manhã. Por indisponibilidade o A. não compareceu em Lisboa, por o órgão com poderes para representar o A. ser composto por 9 elementos, cada um exerce uma actividade que ocupa o dia inteiro e a reunião teria que ser previamente convocada, com a antecedência devida. Por outro lado, havia necessidade de desbloquear a verba necessária para o efeito (8.000.000$00) e seriam alguns associados do A. que iriam financiar a operação, que teriam de dar ordens aos bancos para libertarem das suas contas os montantes necessários até atingir a quantia de sinal a liquidar . Foram alertando os RR para estes pormenores que, em 31/03/99, o A. lhes remete por carta comunicação informando da disponibilidade em se apresentar em Lisboa, para assinatura do contrato promessa, mas desde que fosse salvaguardada uma antecedência temporal razoável entre a comunicação e a data da celebração e acautelasse, devidamente, a possibilidade de presença dos seus representantes, conforme doc.s de fls. 15 e 16, aqui dados por reproduzidos, comunicação que os RR receberam, como resulta do doc. de fls. 17 e 18, aqui, também, dado por reproduzido, que consiste na resposta destes. A 26 de Abril, o A., através do seu mandatário, ofereceu a resposta constante do doc. de fls. 19 a 21, aqui dado por reproduzido. Por carta datada de 15/11/99, o R. J vem informar o A. que adquiriu o prédio identificado em A). Em resposta, o A. dirige-se em 25 desse mês e ano ao R. J afirmando desconhecer tal transferência de propriedade. Em comunicação datada de 03/12/99, os RR como proprietários vieram informar o A. que, por escritura pública, alienaram tal prédio ao R. J. Em 15/11/99, no 16.º Cartório Notarial de Lisboa, os R.R. comproprietários declararam vender ao R. J o mencionado prédio, nas condições constantes do doc. de fls. 28 a 32, aqui dado por reproduzido. O A. após as comunicações a que se alude em N) e P) passou a pagar directamente ao R. J as correspondentes rendas em vigor, de 6.600$00, por mês, no seu estabelecimento em S. João do Campo, tal como lhes foi sugerido, nos meses entretanto vencidos de Janeiro e Fevereiro de 2000, pagamentos estes que efectuou por meio de cheques da sua própria conta bancária. O R. J passou também a dar-lhe a respectiva quitação das rendas - mediante a entrega dos correspondentes recibos. No dia 31 de Março, os RR vendedores compareceram no aludido Cartório Notarial para celebrar o contrato promessa de compra e venda com o A. O A., mais uma vez, não só não compareceu, como também não se fez representar por procurador ou por um qualquer gestor de negócios e também não dirigiu aos RR nem ao dito Cartório Notarial qualquer mensagem. ou comunicação relativa à sua falta naquele dia e hora. O A. estava na posse de elementos que lhe permitiam facilmente contactar, de imediato, os RR ou até o Cartório. A Direcção do A., em 29/02/00, procedeu ao depósito da quantia de 11.500.000$00, à ordem dos presentes autos. O A. é arrendatário de parte do prédio urbano referido em A), encontrando-se toda a restante parte de tais prédios arrendados à Srª. M. A parte urbana do prédio é de valor superior à parte rústica. Os RR vendedores vinham manifestando, desde há vários anos, o seu interesse em vender os prédios em causa. Durante estes últimos anos e até à data da venda mantiveram afixada no prédio urbano, na sua parte de exterior, virado para a via pública, junto à sede do A., uma placa com a indicação "Vende-se". O A. nunca se interessou pela sua compra. Há alguns anos houve outro interessado, mas que veio a desistir do negócio, face ao preço então pedido, que era superior àquele pelo qual os ora Réus o declararam vender e adquirir. Em 29 de Março, em vista do silêncio e ausência do A., os RR vendedores e compradores, outorgaram o contrato promessa de compra e venda dos aludidos prédios, nos termos antes acordados. A Ré B, no final do dia 29 de Março deparou-se com um aviso postal relativo ao registo da carta do A., através da qual este lhe manifestava o seu interesse em preferir. Ao tomar conhecimento desta carta logo contactou telefonicamente o R. J, dando-lhe a conhecer o seu conteúdo. A Ré B enviou o telegrama de fls. 13 e 14. Do prédio identificado em A), parte urbana, é também arrendatária, há mais de 50 anos, a Srª. M. LL ) E quanto ao prédio rústico, também durante os últimos 50 anos, ele esteve sempre arrendado na sua totalidade a esta mesma inquilina, tendo sido ela quem sempre o dele cuidou e o cultivou. A parte do prédio urbano que está locado ao A. é apenas o sítio da antiga adega. Não obstante o contrato de arrendamento referido em B), o A. nunca foi arrendatário de qualquer parte do prédio rústico, nunca neste dispôs de qualquer parte ou área que utilizasse para seu logradouro. O espaço da antiga adega sempre esteve e está delimitado pelas respectivas paredes desta construção, toda ela coberta. E apenas dali tem acesso à via pública, ao denominado Largo da Cruz. Fora dos limites das paredes do prédio urbano nunca o A. possuiu qualquer outra área coberta ou descoberta do prédio rústico. Nem dispunha sequer de acesso a este prédio rústico ou a qualquer área deste, para seu logradouro, nunca tendo existido nem existe qualquer porta, passagem ou comunicação entre o arrendado e o prédio rústico. Também este prédio rústico é murado em toda a volta e só a ele sempre teve acesso a referida arrendatária M. A Ré B apenas autorizou, em data muito posterior a este arrendamento, que o A. construísse ali um sanitário, ligado à parede do fundo da adega, tendo ocupado então uma pequena área do prédio rústico com esta construção, a qual passou a integrar este urbano e a ele ficou afecto. Mas não recebeu qualquer renda ou outra contrapartida pela cedência deste espaço para esta construção. Este sanitário ficou física e funcionalmente ligado ao urbano, com a respectiva porta de acesso virada para o seu interior e destina-se ao serviço exclusivo dele. O A. só pagou as rendas ao R. J para obviar a uma possível acção de despejo. A requisição do registo de aquisição sobre os prédios nº.s 1080 e 1081, da freguesia de S. João do Campo, em que foi apresentante B, coube a apresentação nº. 83, de 08 de Julho de 1999, o qual foi lavrado, devido ao atraso de Conservatória, em 05 de Novembro de 1999, data a partir da qual se poderia extrair a respectiva certidão. O direito. Caducidade do direito de preferência. Dispõe o artigo 416º do C. Civil: "1 - Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto da venda e as cláusulas do respectivo contrato. 2 - Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo." O autor veio exercer o direito de preferência sobre os prédios inscritos na matriz urbana da freguesia de S. João do Campo, inscritos na matriz sob os artigos 299º, urbano, e 700º rústico, invocando a sua qualidade de arrendatário de tais prédios e o facto deles haverem sido vendidos a J e mulher, L. Vem provado que a primeira ré, B, por si e em representação dos seus filhos (2.º a 5.º réus) comunicou em 16 de Março de 1999 ao autor o projecto de venda daqueles prédios pela quantia global de 11.500.000$00 para que o autor, nos termos do artigo 417º do C. Civil exercesse, querendo, o direito de preferência. O autor comunicou à ré, subscritora da comunicação para o exercício do direito de preferência, no prazo legal, de que "vai exercer o seu direito legal de preferência na compra do imóvel, de acordo com a lei, e pelo preço proposto. Assim ficamos a aguardar notícias Vossas, para estabelecermos datas para a assinatura dos contratos respectivos". Por telegrama emitido pelos réus comproprietários no dia 30-3-1999, recebido pelo autor nesse mesmo dia, às 17 horas, foi o autor informado que para efeitos de concretização do direito de preferência na compra do referido prédio misto, devia estar devidamente representado em Lisboa no dia imediatamente a seguir, no 16.º Cartório Notarial, pelas 10 horas da manhã. Por indisponibilidade o autor não compareceu em Lisboa na data e hora marcada, comunicando por carta de 31-3-1999 a sua intenção de se deslocar a Lisboa para assinar o contrato-promessa de compra e venda devendo ser-lhe dado um espaço temporal considerado razoável. A primeira instância entendeu que o direito do autor caducou. Para tanto entendeu que o beneficiário do direito de preferência, para exercer o seu direito, tem de o exercer nos precisos termos em que está projectada a venda, tem de adquirir os bens nos mesmos moldes e condições em que terceiro o compraria, para que a venda se faça "tanto por tanto". Como não o fez o direito caducou. Já a Relação entendeu que o direito tinha de ser exercido no prazo indicado, ou seja, o autor tinha apenas que proferir nesse prazo a declaração de preferência. Tendo proferido essa declaração a excepção de caducidade não se verificou. Face à divergência de entendimentos e ao alegado pelos réus, a decisão passa pelo entendimento a dar ao sentido do exercício direito de preferência quando a lei diz que "deve o titular exercer o seu direito no prazo de oito dias" e o sentido e extensão da expressão comunicação. Como ensina Vaz Serra (RLJ 109-298, 112-245), perante a comunicação do onerado na concessão do direito de preferência, ao comunicar ao preferente se pretende exercer o direito, essa comunicação corresponde a uma verdadeira proposta de venda. Se o preferente "declarar que quer preferir, esta declaração, não dependendo o contrato de formalidades, aperfeiçoa o contrato, ainda que seja verbal, pois representa a aceitação da proposta contida na comunicação .......(e) se o contrato depender de formalidades que se não contenham na comunicação e na declaração do preferente, entende-se serem aplicáveis as regras gerais sobre o cumprimento de obrigações sem prazo certo e, portanto, o artigo 777º......". E mais adiante: "se o contrato depender de forma não contida na comunicação e na declaração do preferente (se tal forma estiver aí observada, o contrato conclui-se logo), e apesar da comunicação ou a declaração do preferente não constar de documento assinado, pode qualquer das partes fazer fixar judicialmente à outra prazo para a celebração do contrato na forma necessária (art. 777º nº. 2, ou porventura exigi-la no prazo de 20 dias ou do mais largo prazo que fixar" (RLJ 109-298). No mesmo sentido de que a comunicação para preferência corresponde a uma proposta de projecto de venda se pronuncia A. Varela (RLJ 105-14) e Henrique Mesquita (RLJ 132-213) referindo este: "Logo, porém, que a notificação seja efectuada, o notificante fica sujeito, conforme já referimos, ao exercício do direito potestativo que passa a assistir ao preferente, e se este declarar que quer preferir, tal declaração fará nascer uma obrigação a cargo do vinculado à preferência: a obrigação de realizar com o preferente o negócio de alienação projectado." Nos termos do artigo 410º nº. 3 do C. Civil na promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão de direito real sobre edifício, o documento deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção, com a salvaguarda da parte final deste número. Por outro lado, nas obrigações puras, quando se tornar necessário fixar um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal (art. 777º do C. Civil). Por oposição às obrigações puras, há as obrigações de termo "fixo absoluto ou essencial, isto é, tal que, decorrido ele, não seja já possível a consecução da finalidade do contrato" (Vaz Serra, RLJ 104, pág. 302 e 304). Perante os textos legais, a doutrina e a jurisprudência (ver Ac. STJ de 2-3-1999, RLJ 132- 183), vejamos como decidir a caducidade. Comunicada, que foi, ao autor pelos réus alienantes o projecto de venda e tendo eles aceite a proposta, estavam os promitentes vendedores obrigados a realizá-la. Escusam-se a fazê-lo invocando que o autor não compareceu em Lisboa no dia 31-3-1999 para outorgar o contrato-promessa de compra e venda que vinha incluído nos termos do contrato, o que, em seu entender, levaria à caducidade do direito de preferência. Refere Henrique Mesquita (RLJ 126-60) que "se ao preferente forem comunicados todos os elementos susceptíveis de contribuir para a sua decisão, ele poderá, dentro do prazo de oito dias, tomar uma de três atitudes: a) Declarar que pretende exercer o direito de opção - hipótese em que o notificante ficará obrigado, por mero efeito dessa declaração potestativa, a realizar com o preferente o negócio que ajustou com um terceiro;" (as demais hipóteses não tem interesse para o caso dos autos). Invocando que o autor não compareceu nas datas propostas para assinar o contrato-promessa e pagar o sinal indicado na comunicação dos réus, dizem estes que a proposta não foi aceite e, por isso, caducou. Para o efeito argumentam, além do mais, que a aceitação foi reticente na sua intenção de preferir. É certo que a aceitação de preferir implica a de cumprir as condições postas pelo obrigado a dar preferência e que o terceiro aceitaria. Mas o caso dos autos tem especificidades que escapam a uma decisão linear deste pressuposto e é legítimo averiguar se a comunicação continha todos os elementos para que o autor pudesse concretizar o contrato promessa nos termos que vinham propostos na comunicação. Senão vejamos. Os réus nas condições de pagamento dizem: "Com a assinatura do contrato-promessa, a celebrar em Lisboa, em 29-3-1999, a título de sinal e princípio de pagamento: 8.000.000$00 (oito milhões de escudos); A parte remanescente do preço será paga na data da outorga da escritura pública". Os autores responderam, quanto a esta parte: "Assim ficamos a aguardar notícias Vossas, para estabelecermos datas para a assinatura dos respectivos contratos." No telegrama enviado pelos réus diz-se: "Apesar de já expirado o prazo comunico Vexas para a celebração do contrato-promessa no 16.º Cartório Notarial de Lisboa, Av. Almirante Reis, 104 1.º, dia 31-3 corrente pelas 10 horas nos precisos termos e condições fixados minha carta". Na carta de 26-3-1999 o autor escreveu e sublinhou: "vai exercer o seu direito legal de preferência, na compra do imóvel, de acordo com a lei, e pelo preço proposto". Perante tais factos temos de concluir que a posição do réu não é reticente quanto à intenção de celebrar o negócio. Mas a carta dos réus não é explícita quanto ao lugar e hora onde o negócio devia ser celebrado e só o foi com o telegrama que marcou o dia 31-3-1999. Fê-lo, porém, em condições que não são adequadas, dentro dos princípios da boa fé contratual, a que uma colectividade desportiva possa, nos termos normais, executar a exigência. Corrigindo, por outro lado, a data proposta, fê-lo em cedência à posição anterior da marcação do dia 29, o que corresponde implicitamente à aceitação de que a condição proposta deste dia não estava correctamente mencionada na carta de comunicação para preferência ou que o termo não era essencial quanto à data de celebração do contrato-promessa. Esta posição é muito diferente da comentada pelo Prof. Galvão Telles, invocada pelos réus (parecer na CJ IX-I-7), onde a preferente se remete para "uma decisão definitiva", pedindo determinados esclarecimentos para tomar essa decisão. Depois da declaração peremptória tomada pelo autor de que ia preferir, diz Vaz Serra (RLJ 109-299) "que se o autor da comunicação não celebrar o contrato dentro do prazo, perde o direito de preferência (artigo 416º nº. 2, por analogia) é obrigado a indemnizar a outra parte nos termos do artigo 227º". Esta é uma sanção, ou seja, a indemnização pelos prejuízos causados com a não realização do contrato nos termos daquele preceito, posição que entendemos estar de acordo com os princípios acima enunciados acerca da natureza da comunicação e do exercício do direito. A propósito da comunicação, prazo de resposta e seus efeitos, relativamente ao contrato-promessa, escreveu-se no Ac. do STJ de 15-5-1984, BMJ 337-348: "É certo que, quanto ao prazo, diz-nos o aplicável (com as necessárias adaptações), art. 416º nº. 2 do C. Civil, que deve o titular exercer o direito no prazo de oito dias, o que respeitará apenas à declaração de preferência - artigo 1458º, nº.1, do Código Processo Civil - "declarar .... se quer preferir". Mas, tratando-se duma vultosa operação financeira, a declaração da data do contrato-promessa vinculativo, impunha-se, como necessário, para conhecimento do momento de satisfação do encargo, correspondente ao sinal previsto". Opta-se aqui por considerar que a simples declaração de querer preferir preenche o disposto no art. 416º nº. 2 ("deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias"), ficando concluído o negócio. No caso dos autos, porém, a comunicação prevista no nº. 1 do art. 416º é diferente da simples anunciação ou proposta para realização dum contrato-promessa, o que nos leva a pôr reservas à aceitação daquela orientação. Trata-se duma proposta para contratar em que o contrato-promessa tem incluídas as condições de pagamento e estas fazem parte da proposta de celebração do contrato. Mas como vem referido por Henrique Mesquita (RLJ 126-59) e foi entendido por este Tribunal (Ac. STJ de 22-4-1997, BMJ 466-491) ao preferente devem ser comunicados, sem ambiguidades ou lacunas, todos os elementos do negócio a realizar que possam ter influência na sua decisão de preferir ou abdicar do direito de opção". Mesmo que se considere, como consideramos, que o contrato-promessa inclui parte das condições de pagamento do preço, devem ser comunicados os seus termos de forma a que o preferente lhe possa dar execução, para que o não cumprimento conduza à caducidade se não for assumido integralmente. No caso dos autos a comunicação foi ambígua por não indicar o lugar e hora da celebração no dia 29, o que vem reconhecido com o deferimento da data e os termos da comunicação. Dentro dos princípios da boa fé contratual impunha-se um prazo exequível para cumprimento. Neste entendimento, quanto ao contrato-promessa, que foi aceite, tornar-se-ia necessário um acordo posterior ou a interpelação judicial para a sua fixação. Assim a comunicação para preferir foi deficiente. E o deferimento para o dia 31 seguinte também o foi em termos de dificuldades tais para a realização que a proposta se não pode considerar devidamente feita. Face ao exposto, entendemos que se não verifica a excepção de caducidade, tal como se decidiu na segunda instância. Consequentemente improcede também o recurso quanto à restituição de rendas aos 6ºs. réus e no que se refere ao ordenado cancelamento do registo. Recurso dos réus. O recurso dos réus contém as seguintes questões: Erro manifesto na fixação dos factos materiais da causa por se não considerar a força de determinados meios de prova e que levaram a concluir que a parte rústica não era abrangida no contrato de arrendamento (art. 700º da matriz rústica); Manifesta contradição entre a especificação e a resposta ao questionário sobre a questão em apreço, o que se verifica entre a alínea A) da especificação e as alíneas LL, NN, QQ, RR e SS da matéria de facto assente na sentença, preconizando aqui o reenvio do processo ao tribunal recorrido para harmonização da matéria de facto; Os réus vendedores propuseram a venda total, abrangendo a parte urbana e rústica (art. 417º do C. Civil), exigindo que a venda tivesse lugar no seu todo, pelo que a preferência abrange a parte rústica. Como se pode ver das alegações do autor para a Relação e do acórdão nesta proferido, estas questões não foram abordadas; e não o tinham de ser porque não foram submetidas à apreciação do tribunal recorrido. A tarefa do tribunal de recurso é a de apreciar se a questão decidida no tribunal de que se recorre foi bem ou mal decidida; e não pode pronunciar-se sobre questões novas (Ac. STJ de 3-10-1989, BMJ 390-408). Com efeito diz o art. 684º nº. 2 do CPC : "Se a parte dispositiva da sentença contiver decisões distintas é igualmente lícito ao recorrente restringir o recurso, uma vez que especifique no requerimento a decisão de que recorre. Na falta de especificação o recurso abrange tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente". Como refere A. Reis (C. P. Civil anotado vol. V-305) a "expressão partes da decisão deve considerar-se correspondente ao dever imposto ao tribunal pelo art. 660º, de resolver todas as questões que as partes tiverem submetido à sua apreciação; a solução de cada uma das questões constitui um capitulo diferente ou uma parte distinta da decisão." Daí que venha sendo entendido pela doutrina e jurisprudência, de forma pacífica, que o âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação (salvo os casos de conhecimento oficioso), transitando em julgado as questões nela não contidas, e, por outro lado, os tribunais de recurso só podem apreciar as questões suscitadas pelas partes e decididas pelos tribunais inferiores (além da A. Reis, ver Castro Mendes, Recursos, ed, da AAFDL, 1980, pág. 28, Armindo Ribeiro Mendes, Direito Processual Civil, Vol. III e, entre outros, Ac.s STJ de 29-4-1992, de 24-3-1992, de 10-12-1991, de 2-7-1991, de 14-12-1991 e de 31-1-1991, BMJ 416-612, 415-547, 412-660, 409-690, 404-364 e 403-382). As questões ora suscitadas pelo autor não estavam contidas no recurso para a Relação, pelo que não devem ser conhecidas. Nos termos expostos, confirma-se o acórdão recorrido. Negam-se as revistas. Custas pelo réus recorrentes sobre o valor da acção e quanto aos réus sobre o valor atribuído à parte rústica. Lisboa, 10 de Outubro de 2002 Abel Freire Ferreira Girão Loureiro da Fonseca