1788/07.3TVLSB.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A falta de licença de utilização, no domínio do RAU, não implica a nulidade do contrato de arrendamento comercial, mas apenas que o senhorio fica sujeito ao pagamento de uma coima, nos termos do nº5, do art. 9º, do RAU, podendo o arrendatário resolver o contrato, com direito a indemnização, em conformidade com o disposto no nº6, do mesmo artigo.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

AA, instaurou a presente acção ordinária o réu BB, alegando, em síntese:

- em 03/08/2001, cedeu ao R. o gozo da loja sita no nº... da Travessa Cruz do Torel, em Lisboa, mediante a contrapartida pecuniária mensal de 120.000$00;

- o R. não pagou as rendas vencidas em Novembro de 2002, Maio de 2003, e de Julho de 2003 a Janeiro de 2005;

- o R. entregou o locado ao A. no final de Fevereiro de 2005.

Termina pedindo que a acção seja julgada provada e procedente e, em consequência, o R. condenado a pagar à A. a quantia de 12.569,76 € de rendas vencidas e não pagas, acrescida de juros de mora desde o vencimento de cada renda até integral pagamento, e ainda a pagar 6.284,88 €, correspondentes a indemnização de 50% do valor das rendas em dívida.

O réu contestou, alegando, resumidamente:

- limitaram-se a celebrar um contrato-promessa provisório de arrendamento, por o imóvel ser insusceptível de se destinar ao uso pretendido pelas partes – indústria hoteleira;

- o espaço foi entregue ao R. em Agosto de 2001 para que este realizasse as obras necessárias;

- em Março de 2002, quando o R. já tinha realizado obras no valor de 20.000,00 €, deixou de ter condições financeiras para as prosseguir;

- em Julho ou Agosto de 2003, o R. disse ao A. que já não conseguia continuar a pagar-lhe a prestação, ao que este lhe respondeu que não se preocupasse com o pagamento, o que o R. entendeu como uma rescisão do contrato.

O A. replicou.

Realizado o julgamento e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarou nulo o contrato de arrendamento e condenou o réu a pagar ao autor a quantia de 11.971,20 euros, correspondente ao valor do gozo da loja durante os vinte meses em dívida, absolvendo-o da restante parte do pedido.

Apelaram o autor e o réu.

A Relação de Lisboa, através do seu Acórdão de 9-12-08, decidiu:

1- Julgar parcialmente procedente o recurso interposto pelo autor, declarou válido o contrato de arrendamento e condenou o réu a pagar àquele as rendas em atraso e a importância de 6.284,88 euros, a título de indemnização correspondente a 50% das rendas em dívida;

2- Julgar improcedente o recurso do réu.

Continuando inconformado, o réu pede revista, em cujas conclusões pugna pela nulidade do invocado contrato de arrendamento, por falta de aptidão da coisa para o fim a que as partes a pretendiam destinar, considerando insusceptível de suprimento a falta de licença de utilização quando se verificar tal inaptidão, como entende acontecer no presente caso, e insurge-se contra a condenação no pagamento da indemnização de 50% do valor das rendas em atraso.

Indica como violados os arts 8º, nº2, al. c) e nº4 e 9º, nº4, ambos do RAU, aprovado pelo dec-lei 321-B/90, de 15-10 e os arts 294, 285 e 289 do C.C.

O autor contra-alegou em defesa do julgado no Acórdão recorrido.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

A Relação considerou provados os factos seguintes:

1- O A. é dono do imóvel sito na Travessa Cruz do Torel, n.º..., em Lisboa (A).

2- Em 03 de Agosto de 2001, as partes subscreveram um escrito que intitularam de “Contrato de promessa provisório de arrendamento”, que constitui documento de fls 13, referente à loja sita na Travessa Cruz do Torel, nº ..., em Lisboa, mediante o qual o A. cederia o gozo do espaço ao R., destinado a indústria hoteleira e similares, mediante a renda de 120.000$00 mensais (equivalente a € 598,56), a ser paga no 1º dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito (B).

3- Pelo menos no final do mês de Fevereiro de 2005, o R. entregou o espaço ao A., devoluto de pessoas e bens (C).

4- O R. não pagou ao A. as prestações referentes aos meses de Setembro de 2003 e seguintes (D).

5- Por cartas registadas com aviso de recepção, efectivamente recebidas, datadas de 06/10/2006 e 16/11/2006, o A. pediu ao R. o pagamento das rendas que em seu entender estavam em dívida, acrescidas de indemnização de 50% e juros (E).

6- O A. recebeu do R., na sua conta bancária, a quantia de 598,56 € em 17/01/2002, 08/02/2002, 05/03/2002, 04/04/2002, 20/05/2002, 07/06/2002, 12/07/2002, 19/08/2002, 20/09/2002, 31/10/2002, 18/11/2002, 10/01/2003, 28/01/2003, 10/03/2003, 08/04/2003, 15/05/2003 e 21/07/2003 (resp. aos quesitos 1º a 4º).

7- Em 3 de Agosto de 2001, o imóvel tinha o tecto, as paredes e o chão estragados, um buraco de cerca de metro e meio de profundidade na parede do fundo, apenas uma casa de banho, as instalações eléctrica e de gás e as canalizações de água e esgotos danificadas ou inoperacionais (resp. aos quesitos 5º e 6º).

8- Em Fevereiro ou Março de 2002, o Réu é confrontado com a desistência do parceiro de negócio, em conjunto com quem procurava arrancar com a abertura de um pequeno restaurante familiar, no imóvel objecto dos presentes autos (resp. ao quesito 8º ).

9- Nessa altura, o R. já tinha despendido mais de 15.000,00 € em obras no espaço (resposta ao quesito 9º).

10- Entre 21/02/2004 e 23/10/2004, o R. colocou 12 anúncios no Expresso com vista à cedência do espaço em questão, sem qualquer resultado (resp. aos quesitos 20º a 22º).

11- Desde que o R. entregou o espaço ao A. (Fevereiro de 2005) até 6 de Outubro de 2006, o A. nunca reclamou do R. quaisquer rendas ou quantias em atraso (23º).

12- O R. ficou convencido que a reclamação de rendas pelo A. foi feita como retaliação pelo facto de o aqui R. ter sido indicado como testemunha da autora (a aqui testemunha L...R...), no proc. nº 5030/06.6 TVLSB, que corre termos na 2ª Secção, da 17ª Vara Cível de Lisboa, sobre uma fracção no prédio dos autos que tinha sido vendida pelo ora A. a terceiro e posteriormente vendida à ali A. (resp. ao quesito 24º).

A questão fulcral a decidir consiste em saber se o invocado contrato de arrendamento é nulo, por falta de aptidão da coisa para o fim a que as partes a pretendiam destinar, sendo de considerar insusceptível de suprimento a falta de licença de utilização quando se verificar tal inaptidão.

O art. 9º, do RAU, aprovado pelo dec-lei nº 321-B/95, de 15 de Outubro (diploma aqui considerado aplicável pela Relação), estabelece o seguinte:

“1- Só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato.

2- Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei.

3- A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento anterior.

4- A existência de licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c), do nº2, do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção.

5- A inobservância do disposto nos nºs 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.

6- Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14º a 18º, e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte.

7- O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no nº5 e do direito do arrendatário a indemnização”.

Foi decidido, no Acórdão recorrido, que a falta de licença de utilização não implica a nulidade do invocado contrato do arrendamento comercial, celebrado em 3-8-01, por documento escrito, mas apenas que o senhorio fica sujeito ao pagamento de uma coima, nos termos do nº5, do art. 9º, do RAU, podendo o arrendatário resolver o contrato, com direito a indemnização, em conformidade com o disposto no nº 6, do mesmo artigo.

A decisão não merece censura.

Conforme decorre do disposto nos nºs 5 e 6 do citado art. 9º, a falta de licença de utilização, por causa imputável ao senhorio, importa a sujeição deste a uma pesada coima não inferior a um ano de renda, a ver resolvido o contrato pelo arrendatário, com indemnização nos termos gerais, e a ver o inquilino requerer a sua notificação para a realização das obras necessárias, com a manutenção da renda inicialmente fixada.

Se a lei previsse a nulidade do contrato, em caso de inobservância do disposto nos nºs 1 a 3 do referido art. 9º, tê-lo-ia dito, como fez para a situação contemplada no nº7 do mesmo preceito (falta de autorização para arrendamentos habitacionais passarem a comerciais).

Acresce que a licença de utilização tem por finalidade específica compelir os proprietários ao cumprimento das regras legais relativamente a obras de construção ou que condicionam a utilização das novas edificações, regras essas de carácter predominantemente administrativo e que se destinam fundamentalmente à observância de requisitos de salubridade, segurança e estética dos edifícios.

Assim, dos nºs 5 e 6 do indicado art. 9º do RAU, resulta inequívoco que a lei não associa a nulidade do contrato de arrendamento à falta de licença de utilização.

Na verdade, já vimos que o arrendamento de espaço que não possua licença de utilização por falta imputável ao senhorio pode ser resolvido pelo arrendatário, que pode, em alternativa, requer que o senhorio seja notificado para realizar as obras necessárias à regularização do arrendado.

Ora, se o arrendatário pode pedir a resolução do contrato ou a realização das obras necessárias à emissão da competente licença de utilização do arrendado, com a manutenção do mesmo, é manifesto que o contrato não é nulo, sendo antes válido.

Compreende-se esta solução, pois a nulidade do contrato só beneficiaria o senhorio, a quem a falta de licença é, em regra, imputável, permitindo-lhe pôr termo ao arrendamento quando lhe interessasse, boicotando, desse modo, o carácter vinculístico do mesmo.

É neste sentido a posição da doutrina e da jurisprudência (Cons. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed, pág. 200; Ac. Rel. Coimbra de 10-1-06, Col. Jur. Ano XXXI, 1º, pág. 5 ; Ac. S.T.J. de 27-6-06, proferido na revista nº 1871/06, da 6ª Secção .

De nada vale invocar a inaptidão do arrendado para o fim a que as partes o pretendiam destinar.

Com efeito, não se provou que o espaço arrendado fosse inapto para o fim em vista, após a realização das competentes obras de adaptação.

Por outro lado, resulta dos autos que as obras necessárias seriam realizadas pelo réu, tendo-se apurado que este já tinha gasto nessas obras 15.000 euros, quando em Fevereiro ou Março de 2002 foi confrontado com a desistência da outra pessoa que consigo iria explorar o projectado restaurante de tipo familiar, a abrir no espaço arrendado.

Sendo válido o contrato de arrendamento, terá o réu de pagar as mencionadas rendas vencidas e não pagas, no montante de 12.569,76 euros, bem como a indemnização de 50% do valor dessas rendas em atraso, por se ter constituído em mora, nos termos do art. 1041, nº1, do C.C., no quantitativo de 6.284, 88 euros.

Em face do exposto, o recurso não pode deixar de soçobrar, não se mostrando violados os preceitos invocados pelo recorrente.

Termos em que negam a revista.

Custas pelo recorrente.

Lisboa, 29 de Setembro de 2009

Azevedo Ramos (Relator)

Silva Salazar

Nuno Cameira