IIIII. Apreciação do recurso:
Matéria de facto assente nos autos:
Não tendo sido realizada nos autos qualquer diligência de produção de prova e não tendo o recurso apresentado questionado a decisão de facto, são os seguintes os fundamentos de facto definitivamente estabelecidos nos autos:
1. Por escrito datado de 13 de abril de 2015, denominado “Contrato de Arrendamento Duração Limitada para Habitação”, BB, na qualidade de Senhorio; CC e AA, na qualidade de inquilinas e FF, na qualidade de Fiador e Principal Pagador, declararam o seguinte: «(…) Ajustam entre si o arrendamento do PRIMEIRO ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) nos termos que constam das cláusulas seguintes:
PRIMEIRA:
- O contrato de arrendamento é celebrado COM PRAZO CERTO, nos termos do Artigo 1.095º do Código Civil, com redação da LEI 31/2012 de 14 de Agosto, pelo prazo efectivo de cinco anos, e tem o seu início em 1 DE MAIO DE 2015 e termina em 30 DE ABRIL DE 2020.
SEGUNDA:
- No final do prazo acordado, este contrato renova-se por períodos sucessivos de um ano, enquanto não for denunciado pelo Senhorio ou pelo Inquilino, nos termos da legislação em vigor.
TERCEIRA:
- O(s) senhorios(s) pode(m) denunciar o contrato de arrendamento comunicando tal decisão ao(s) inquilino(s), com pelo menos 120 dias de antecedência ao fim do contrato ou da sua renovação, por meio de carta registada com aviso de recepção. (…)
DÉCIMA:
UM: O local arrendado destina-se exclusivamente a HABITAÇÃO do inquilino, o qual reconhece que o mesmo realiza cabalmente o fim a que é destinado, não podendo dar-lhe outro uso, nem sublocá-lo, no todo ou e parte, sem prévia autorização por escrito do senhorio. (…)».
2. A 13 de setembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
- 3.O aviso de receção da carta referida em 2. foi assinado a 20.09.2022.
- 4.A 10 de maio de 2023, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Foi V. Exa. Notificado da intenção do m/representado BB, de não renovar o contrato de arrendamento celebrado em 13 de Abril de 2015 (…). A notificação foi feita atempadamente, conforme disposto na cláusula do identificado contrato, sendo que V. Exa. deveria ter procedido à entrega do locado até ao dia 30 de Abril passado, sob pena de incorrer no dever de indemnizar o senhorio pelos danos causados. Assim, vimos por este meio solicitar a entrega do imóvel totalmente livre e devoluto de pessoas e bens no prazo de 8 dias, após o que não vemos outra solução senão a de recorrer à via judicial. (…)».
- 5.A carta referida em 4. foi devolvida por não reclamada, a 25 de maio de 2023.
- 6.A 13 de Setembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida CC, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
- 7.A carta referida em 6. foi devolvida por não reclamada, a 29 de setembro de 2022.
- 8.A 3 de novembro de 2022, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida CC, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Na qualidade de procuradora de BB, proprietário e senhorio do 1.º ANDAR ESQUERDO do prédio urbano sito na Rua 1 (…) do qual V. Exa. é arrendatário(a), venho por este meio comunicar a V. Exa., que não que a minha representada não pretende renovar o contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 13 de Abril de 2015, relativo ao identificado imóvel. Assim, o contrato cessará em 30 de abril de 2023, devendo V. Exaª desocupar o locado nessa data, entregando-o livre de pessoas e bens, sob pena de incorrer no dever de indemnizar a minha representada pelos danos causados caso mantenha a ocpupação a partir dessa data. (…)».
- 9.A carta referida em 8. foi devolvida por não reclamada, a 17 de novembro de 2022.
- 10.A 10 de maio de 2023, o Requerente, por intermédio da Solicitadora DD, remeteu à Requerida AA, para a morada do imóvel (Rua 1, 1900-344 Lisboa), carta registada com aviso de receção, com o seguinte teor:
«(…) Foi V. Exa. Notificado da intenção do m/representado BB, de não renovar o contrato de arrendamento celebrado em 13 de Abril de 2015 (…). A notificação foi feita atempadamente, conforme disposto na cláusula do identificado contrato, sendo que V. Exa. deveria ter procedido à entrega do locado até ao dia 30 de Abril passado, sob pena de incorrer no dever de indemnizar o senhorio pelos danos causados. Assim, vimos por este meio solicitar a entrega do imóvel totalmente livre e devoluto de pessoas e bens no prazo de 8 dias, após o que não vemos outra solução senão a de recorrer à via judicial. (…)».
11. A carta referida em 10. foi devolvida por não reclamada, a 25 de maio de 2023.
b) A questão da renovação do arrendamento e a antecedência da comunicação de não renovação:
Está assente nos autos que o contrato de arrendamento seu objeto foi celebrado em 2015, por cinco anos e que se renovou no ano de 2020.
Está assente também que o requerente de despejo pretende que a sua cessação ocorresse, por oposição à renovação, quando este perfez oito anos de vigência, i.e., em 2023.
Neste contexto, como bem refere o recorrido na sua resposta, para efeito de determinar a data de cessação do contrato, é irrelevante saber se este se renovou anualmente desde o decurso do prazo inicial de 5 anos (isto é, se se renovou em 2020, 2021 e 2022), ou se se renovou apenas por uma vez, apenas no ano de 2020 e por três anos.
Neste sentido, porque a cessação relevante faz coincidir ambas as perspetivas (cessação em 2023) a divergência jurisprudencial sobre o carater imperativo ou supletivo do prazo de renovação estabelecido no art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil (CC) não tem consequências práticas no caso (a jurisprudência das Relações é largamente maioritária no sentido da supletividade deste prazo, vindo o Supremo Tribunal de Justiça a orientar-se no sentido da imperatividade. Sustentou o relator em acórdão anteriormente relatado que o prazo de três anos é imperativo, mas apenas na medida em que seja necessário para assegurar uma vigência efetiva total de três anos)1.
Entende-se, nesta linha, em todo o caso, que tendo o contrato vigorado por cinco anos, não existe obstáculo legal a que a renovação se faça pelo período convencionado, ou seja, por um ano.
Por consequência, entende-se que se renovou em maio de 2020 (primeira renovação, no fim do prazo inicialmente contratado), em 2021 (primeira renovação) e 2022 (segunda renovação), por efeito da cláusula contratual aplicável.
Repete-se, todavia, que esta discussão irreleva nos presentes autos.
Relevante será a questão de saber se a antecedência legalmente imposta para a comunicação da não renovação foi cumprido pelo senhorio.
Relativamente a esta, importa atentar, antes de mais, na matéria apurada.
Assim, está assente que o senhorio enviou a 13 de setembro de 2022 carta registada com aviso de receção dirigida à ré, que a recebeu a 20 de setembro, solicitando que a cessação operasse na renovação de 2023, com efeitos a 30 de abril.
Quer isto dizer, traduzindo, que a comunicação foi enviada 222 dias (duzentos e vinte dois) antes da data prevista para os seus efeitos e, nesse sentido, é determinante saber se o prazo operante é de 120 ou de 240 dias, na medida em que um foi satisfeito e outro não.
O prazo contratual é de 120 dias.
Não podem existir grandes dúvidas que o prazo relevante é o de 120 dias.
Assim, dispõem as alíneas a) e b) do n.º 1 art.º 1097.º do CC o seguinte a este propósito (antecedência mínima de comunicação ao arrendatário):
- a)240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
- b)120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos.
Neste caso, a regra prevista no n.º 2 (a antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) também não suscita qualquer divergência de resultado.
Deste preceito, o que decorre da alternativa "ou" e não da conjuntiva "e" é que o legislador não quis que o prazo de duração contratual relevante para a determinação deste prazo resultasse da soma do prazo inicial e da sua renovação ou renovações. O que o legislador pretendeu foi que o prazo relevante fosse determinado em função do prazo de duração contratual em vigor quando o senhorio pretenda exercer esta faculdade de impedir a renovação (assim, acórdão STJ de 14/9/2023 – Sousa Lameira)2
Nestes termos, quer se considere o prazo inicial (5 anos), uma renovação por um ou por três anos, a regra aplicável será sempre a mesma – al. b), equivalendo a uma antecedência de 120 dias, prazo este satisfeito pelo autor/recorrido.
Nesta medida, improcede este fundamento recursório.
c) A questão do lapso de escrita na comunicação de não renovação e os efeitos da declaração Sustenta a recorrente que a comunicação de não renovação não produziu efeitos porque não foi entendida pela declaratária, sendo esta de nacionalidade ucraniana e incapaz de entender corretamente a língua portuguesa.
Importa atentar qual é a desconformidade afirmada pela recorrente.
Diz esta que a comunicação tinha a menção “que não que não pretende renovar o contrato de arrendamento”, algo que, sustenta, não é claro e é até contraditório.
No seu entender, o lapso em causa, traduzido na repetição da expressão "que não" – "que não que não pretende..." tornaria a expressão ininteligível e contraditória.
A simples análise deste argumento aproxima-o da temeridade e, se se associasse a uma prova efetiva da alegação feita pelo senhorio de assinatura de uma declaração de cessação contratual (elemento que o tribunal recorrido não considerou) levaria esta invocação para o campo da manifesta má-fé – dir-se-ia que competiria à recorrente dizer que, se não foi entendida para efeito de cessar o contrato de arrendamento, que efeito lhe foi atribuído pela declaratária inquilina a essa declaração?
Em termos concretos, se se partir para a análise da questão a partir do sentido da declaração, como estabelecido pelo art.º 236.º, n.º 1, do CC, a impressão da declaratária - ré, considerando o sentido normal da declaração negocial por pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente, mesmo considerando alguma dificuldade da ré ao nível do domínio da língua, não permite estabelecer essa inferência.
Diga-se, aliás, que bem mais complexas são as cláusulas do contrato de arrendamento que, como consta dos autos, foi celebrado em língua portuguesa.
Se enquadrarmos a questão como erro na declaração, ou erro-obstáculo, o regime aplicável seria o do art. 247.º CC.
Este erro, traduzido numa repetição inadvertida, por lapso, seria relevante se não correspondesse a uma vontade real do autor da declaração, algo que, manifestamente, não é o caso (a propósito, acórdão da Relação de Coimbra de 16/2/2017 – Pires Robalo).3
Sem necessidade de mais considerações, improcede também este fundamento recursório.
d) A comunicação de não renovação efetuada por procuradora – eficácia do ato.
Sustenta a recorrente que a circunstância de a declaração de não renovação ter sido emitida por representante, sem prova de ratificação, retira eficácia à mesma.
Também este argumento é manifestamente destituído de fundamento.
A ineficácia do negócio praticado pelo representante prevista pelo art.º 268.º, n.º 1 do CC existe para proteger o dominus negotii, não o declaratário.
A posição deste é tutelada, em primeiro lugar, nos termos do art.º 260.º, n.º 1, do CC, que dispõe - se uma pessoa dirigir em nome de outrem uma declaração a terceiro, pode este exigir que o representante, dentro de prazo razoável, faça prova dos seus poderes, sob pena da declaração não produzir efeitos.
Esta faculdade não alega sequer a recorrente ter exercido.
Como se disse na decisão recorrida, a simples instauração de procedimento de despejo pelo representado configura uma verdadeira ratificação tácita dessa declaração negocial feita pelo representante (a propósito de ratificação tácita de atos de representante por via de comportamentos concludentes do representado, cf. ac. STJ de 17/6/2025, Catarina Serra4).
Ratificado o negócio, fica ultrapassado o último momento que a lei confere ao declaratário para reação a uma eventual falta de poderes, de acordo com a previsão do art. 268.º, n.º 4 do CC (enquanto o negócio não for ratificado, tem a outra parte a faculdade de o revogar ou rejeitar, salvo se, no momento da conclusão, conhecia a falta de poderes do representante).
Assim sendo, a comunicação tornou-se plenamente eficaz e o declaratário não pode opor-se a essa produção de efeitos. – Também quanto a este ponto bem andou a 1.ª instância, devendo manter-se o decidido.
e) O recebimento de rendas após a data de cessação do contrato:
Sustenta a recorrente que esse recebimento configura uma extinção do direito à cessação do contrato.
Também quanto a este argumento, a posição da recorrente não tem sustentação.
Ao contrário do referido quanto ao ponto anterior, a perceção de valor equivalente ao das rendas convencionadas não traduz uma declaração tácita de aceitação da sustentação do contrato, desde logo porque isso equivaleria, perante uma situação de ocupação da fração, a uma disponibilização gratuita do gozo da mesma ao anterior arrendatário sem que se visse razão objetiva para que tal sucedesse.
Pelo contrário, esse recebimento de rendas traduz uma compensação direta e imediata pela privação do gozo da coisa, sendo o valor da renda um mero referencial para esse efeito.
Como se disse em acórdão desta Relação (de 9/1/2024, Luís Pires de Sousa)5, o recebimento de rendas após a cessação do contrato não comporta a leitura de constituir assentimento à renovação, sendo que incumbe ao arrendatário pagar o valor da renda a título de indemnização pelo atraso na restituição do locado (cf. Artigo 1045º do Código Civil).
É o entendimento que se acolhe.
Pelo contrário, o que não seria sustentável seria a ré manter a ocupação da fração, invocando a sua qualidade de arrendatária e, simultaneamente, não pagar qualquer valor por esse gozo.
Também quanto a este ponto não há qualquer censura a fazer ao decidido. –
f) A improcedência do pedido de diferimento da desocupação:
Pretende a recorrente pôr em causa o decidido quanto a este ponto sem pôr em causa a matéria de factual assente.
Importa considerar que assentou a decisão recorrida no seguinte, que se transcreve:
Nos termos do estabelecido no artigo 864.º do Código de Processo Civil, o diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação baseia-se em «razões sociais imperiosas» e só pode ser concedido desde que se verifique algum dos fundamentos previstos nas duas alíneas do n.º 2, do citado artigo 864.º.
Ou seja, o diferimento da desocupação de locado somente pode conceder-se quando:
a. “tratando-se de resolução por não pagamento de rendas, a falta do mesmo se deve a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento social de inserção” – alínea a) do n.º 2 do artigo 864.º do Código Civil; b. “Que o arrendatário [seja] portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %”. No caso concreto, percorrida a factualidade assente resulta evidente que a Arrendatária não preenche os requisitos para que lhe seja concedido o diferimento da desocupação do arrendado, porquanto nem a causa de cessação do contrato é a falta de pagamento de rendas, nem a arrendatária alegou ser portadora de qualquer grau de incapacidade.
É uma fundamentação que não merece também censura, na medida que não está sequer invocada qualquer situação de deficiência física e não existe uma cessação contratual assente em falta de pagamento de rendas.
Ainda que se considere que as situações previstas nas alíneas do n.º 2 sejam meramente exemplificativas, sempre haveria que afastar qualquer diferimento com base nos critérios gerais previstos neste mesmo preceito, por consideração das exigências da boa-fé; circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação; o número de pessoas que habitam com o arrendatário: a sua idade; o estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas.
Na falta de factos que substanciem esta invocação, associando essa omissão à consideração de terem decorrido quase três anos desde a data de cessação do arrendamento, sempre levaria a que se formulasse um juízo, assente em prudente arbítrio, de não admissão de qualquer dilação adicional além dos quase três anos de residência na fração que a ré manteve após cessação do arrendamento.
Quer isto dizer que também este fundamento recursório improcede.
Assim, em conclusão, improcede in totum a apelação, o que se decide.
A recorrente suportará as custas do processo, sem prejuízo do apoio judiciário que beneficia.
