3O Direito.
Estando o objecto do recurso delimitado pelas conclusões da alegação, as questões a apreciar são as seguintes:
Foi violado, pela Relação, o disposto no art. 712, n° 4, do CPC?
A recorrida, em Dezembro de 2000, realizou, por sua iniciativa, várias obras no arrendado, mas não comunicou à senhoria, no momento da sua execução, quais as obras que ia realizar, sua natureza e qual o seu custo estimado?
Tais obras não eram de realização urgente e, quando foram realizadas, a senhoria não estava em mora?
Vejamos, então, cada uma destas questões.
Como é sabido, o Supremo Tribunal de Justiça, como tribunal de revista, aplica definitivamente aos factos fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico que julgue aplicável (art. 729º, nº1, do CPC).
Consequentemente, não conhece de matéria de facto, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (arts. 729º, nº 2 e 722º, nº 2, do mesmo diploma).
É que, sem qualquer dúvida, cabe às instâncias apurar a factualidade relevante, sendo que na definição da matéria fáctica necessária para a solução do litígio, a última palavra cabe à Relação.
Daí que, a tal propósito, a intervenção do Supremo Tribunal se apresente como residual e apenas destinada a averiguar da observância de regras de direito probatório material – art. 722º, nº 2 – ou a mandar ampliar a decisão sobre a matéria de facto – art. 729º, nº 3.
Aliás, não poderá esquecer-se que só à Relação compete censurar as respostas à base instrutória ou anular a decisão proferida na 1ª instância, através do exercício dos poderes conferidos pelos nºs 1 e 4 do art. 712º.
Pode, assim, afirmar-se que, no âmbito do julgamento da matéria de facto, se movem as instâncias, estando, em princípio, vedado ao Supremo Tribunal de Justiça proceder à respectiva sindicância.
No caso em apreço, entende a recorrente que, tal como fora já requerido ao tribunal recorrido, se impõe a ampliação da matéria de facto, que a Relação desatendeu, mas que o Supremo pode ordenar, usando dos poderes conferidos pelo disposto no art. 729º, nº 3, do CPC.
Esses factos seriam os vertidos nos arts. 46º, 48º e 49º da contestação, indispensáveis, segundo alega, a uma correcta e rigorosa decisão do pedido reconvencional por si deduzido.
Sobre esta questão, a Relação pronunciou-se nos seguintes termos:
“confrontando os mesmos com o teor dos artigos 8) a 19) da Base Instrutória, com particular incidência para os dois últimos assinalados (18): As peças ou elementos referidos supra em falta nos locados aquando do despejo ou foram vendidos, destruídos ou levados pela autora? e 19): E a retirada das peças e elementos decorativos descritos supra desvalorizou o imóvel?, constata-se que foram levados à matéria de facto controvertida os factos pertinentes e constantes daqueles transcritos artigos da reconvenção.
Os aspectos de pormenor das coisas - "... elementos construtivos e decorativos, em ferro, pedra e madeira, que lhe davam características especiais" - como os referenciados no artigo 46° mostram -se vertidos / disseminados nos artigos da Base Instrutória acima indicados e que enumeram, descrevem e caracterizam os bens em causa.
No que toca ao primeiro excerto desse mesmo artigo 46.° - "o imóvel tinha, quando foi arrendado ... " -, a questão já não é tão linear, pois em nenhum dos artigos 8) a 21) existe uma menção expressa a tal aspecto, fu1cral na economia da reconvenção, ou seja, que os bens dados como desaparecidos se achavam implantados ou colocados nos espaços arrendados, podendo defender-se que, nesta parte, a ré tem razão no que defende no presente recurso.
Ponderando com cuidado a redacção dos artigos 8) a 21), afigura-se-nos que em todos eles e como pressuposto na sua formulação está a existência no locado de tais objectos na data do seu arrendamento à autora, pois é com esse preciso significado que é feita pela ré a alegação dos factos correspondentes e só com esses exactos conteúdo e alcance faz sentido a sua integração na Base Instrutória, tendo sido com essa leitura circunstancial e temporal que o tribunal apreciou a prova produzida em julgamento e respondeu aqueles artigos.
Que assim é, resulta da fundamentação da decisão sobre a matéria controvertida (fls. 237 e 238)…”.
Logo, não tem a apelante qualquer razão no pedido em apreciação e que se traduz, no fundo, na ampliação de uma matéria de facto que já se encontra presente na Base Instrutória, tendo incidido, oportunamente, prova sobre a mesma em sede de Audiência de Discussão e Julgamento e os artigos 8) a 21) tido sido objecto da decisão de fls. 235 e seguintes (os artigos 18) e 19) acima transcritos mereceram, respectivamente, uma resposta negativa e a seguinte resposta restritiva: "provado que as peças ou elementos referidos supra e que não existiam aquando do despejo ou foram vendidos ou levados pela autora”).
Sendo assim, estando nós antes face a uma questão de ónus de prova (artigos 342º e seguintes do Código Civil e 516° do Código de Processo Civil) e carência de prova por quem incumbia fazê-la (ré), tem de ser julgado improcedente, nesta parte, o presente recurso de apelação”.
Podemos dizer que este segmento decisório está correcta e devidamente fundamentado, pelo que tudo quanto se dissesse sobre esta questão não passaria de uma mera repetição dos argumentos invocados pela Relação.
O que vale por dizer que, não se estando perante qualquer dos casos previstos nos arts. 722º, nº 2 e 729º, nº 3, do CPC, a matéria dada como provada tem de se ter aqui como inalterável.
Atentemos, agora, na 2ª e 3ª questões enunciadas, que, pela sua manifesta interdependência, serão apreciadas conjuntamente.
Nos termos da al. b) do art. 1031º do C.Civil, é obrigação do senhorio assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina.
Daí que ele tenha a obrigação de assegurar a manutenção do prédio em estado de conservação idêntico àquele em que o entregou aquando da celebração do contrato, embora sejam também aqui aplicáveis as regras da boa fé e do abuso do direito e, assim, quem paga uma renda de poucos euros não pode exigir obras de milhares e milhares de euros.
A lei distingue, claramente, entre obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação (art. 11º do RAU – diploma legal aqui aplicável).
As obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração, estando definidas no nº 2.
As obras de conservação extraordinária são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, isto é, por caso imprevisível ou inevitável e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassam, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano – nº 3.
As obras de beneficiação serão todas aquelas que, não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, ou seja, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio, no entanto, o melhoram. – nº 4.
As obras de conservação ordinária são da conta do senhorio, salvo o disposto no art 1043º do C.Civil, 4º (deteriorações lícitas) e 120º (convenção nos arrendamentos para comércio e indústria) do RAU – art. 12º.
Já as obras de conservação extraordinária e de beneficiação apenas ficarão a cargo do senhorio se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela Câmara Municipal competente ou se, por escrito, tiver acordado a sua feitura com o arrendatário –art. 13º, nº1, do RAU.
Por outro lado, se as obras não são urgentes, o arrendatário pode fazer queixa na Câmara ou terá de propor acção judicial contra o senhorio, pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for caso disso, a execução para prestação de facto.
Sendo urgentes, e não consentindo qualquer dilação – art. 1036, nº 2, do CC – o arrendatário, independentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparações ou despesas, com direito a reembolso (art. 18º), mas tem de o avisar ao mesmo tempo de que as vai realizar, valendo este aviso como interpelação.
Se não consentem as delongas do processo judicial e o senhorio está em mora, por ter havido prévia interpelação –, o arrendatário tem a possibilidade de as fazer extrajudicialmente, com direito ao reembolso, sendo certo que não há mora sem interpelação para cumprir (art. 805º, nº1, do C.Civil), com fixação do respectivo prazo e decurso deste – art. 804º, nº 2, parte final (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, pags. 162 e sgs.).
Expostos os princípios, cremos estarem reunidas as condições para dar uma resposta às questões enunciadas.
Elas passam, desde logo, pela qualificação das obras realizadas pela autora/arrendatária.
As instâncias entenderam que se tratava de obras de conservação ordinária.
E fizeram bem.
Na verdade, a matéria de facto assente diz-nos que o imóvel que esteve arrendado à autora é constituído por vários armazéns, de construção já antiga e deteriorada por falta de obras de conservação e manutenção, com cobertura em chapas de fibrocimento, acusando fortes sinais de degradação e que os estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, faziam-se especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel.
É por demais evidente que a reparação dos telhados, que evitasse, durante os períodos do ano de mais chuva, que chovesse copiosamente dentro dos armazéns, colocando em risco os teres e haveres da ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel, se traduzem em obras de conservação ordinária.
Delas dependia não só a normal e funcional utilização do edifício, como também a sua própria existência e dos bens que se encontravam no seu interior, o que entronca numa das obrigações principais do senhorio e que é a de assegurar ao inquilino o gozo da coisa para os fins a que ela se destina (artigo 1031°, al. b), do Código Civil).
De resto, a recorrente nem sequer contesta esta qualificação, como decorre do núcleo conclusivo.
Também é certo que estas obras estavam a cargo do senhorio, patente que é não se verificarem as excepções supra referidas e a que alude o art. 12º do RAU, não podendo ser aqui invocada a cláusula 4a do contrato de arrendamento, em que as partes estabeleceram que «quaisquer obras ou benfeitorias que a sociedade arrendatária tenha de fazer para adaptação do seu comércio serão feitas por sua conta e risco, dependendo sempre do prévio consentimento, dado por escrito, pelo senhorio. Se tais obras ou benfeitorias forem efectuadas, ficarão, desde logo, pertença dos locais arrendados, sem que por elas possa pedir-se indemnização alguma ou alegar o direito de retenção».
De facto, não podem restar quaisquer dúvidas de que as únicas obras ou benfeitorias aí previstas são as que visem proceder à adaptação do locado ao comércio da autora, o que não é, seguramente, o caso dos autos.
A autora realizou obras de reparação no locado, no ano de 2000, que se traduziram na desmontagem das chapas de fibrocimento dos telhados e algerozes, no fornecimento e montagem de novos telhados e algerozes e no isolamento do terraço e trabalhos de limpeza e desobstrução dos tubos de queda existentes, tendo a execução destes trabalhos importado, para a autora, no valor de Esc. 5.145.000$00 (25.663,15 €), mais IVA.
Alega, porém, a recorrente que as ditas obras não eram de realização urgente e que, quando foram realizadas, não estava em mora, pelo que não existe fundamento para ser condenada no pagamento do reembolso do custo dessas obras.
Que dizer?
A provar-se que as obras não eram urgentes ou, sendo-o, não consentiam qualquer dilação, a acção terá, necessariamente, de improceder.
Na verdade, como se disse, se as obras não são urgentes, o arrendatário pode fazer queixa na Câmara ou terá de propor acção judicial contra o senhorio, pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for caso disso, a execução para prestação de facto.
Por outro lado, sendo urgentes, e não consentindo qualquer dilação – art. 1036º, nº 2, do CC – o arrendatário, independentemente da mora do senhorio, pode fazer as reparações ou despesas, com direito a reembolso (art. 18º), mas tem de o avisar ao mesmo tempo de que as vai realizar, valendo este aviso como interpelação.
Ora, nem uma coisa nem outra a autora fez.
Com efeito, não vem provado que a autora tenha participado à Câmara respectiva ou proposto acção judicial contra a ré, como também, tendo realizado as obras, não avisou, ao mesmo tempo, o senhorio.
Contudo, as obras efectuadas pela autora têm de ser qualificadas de urgentes e incluídas na segunda categoria supra enunciada - não consentem as delongas do processo judicial.
Os factos relatados – locado constituído por vários armazéns, de construção já antiga e deteriorada por falta de obras de conservação e manutenção, com cobertura em chapas de fibrocimento, acusando fortes sinais de degradação e cujos estragos provocados nos telhados, pelo simples decorrer do tempo, se faziam especialmente sentir durante os períodos do ano de mais chuva, chovendo copiosamente dentro dos armazéns, o que colocava em risco os teres e haveres da ré, a instalação eléctrica e a conservação geral do próprio imóvel – põe de parte qualquer qualificação de tais obras como não urgentes.
Como afasta também a sua qualificação como urgentes e não consentindo qualquer dilação.
Aliás, nem tal foi alegado e, muito menos, provado.
Não se compreenderia, de resto, que a autora tivesse enviado à ré carta registada com aviso de recepção, em 02 de Fevereiro de 2000, informando-a do estado em que se encontrava o locado e as obras se tivessem realizado em finais desse mesmo ano.
Resta, pois, considerar que as obras eram urgentes, não consentindo as delongas do processo judicial, como se pronunciaram as instâncias.
Neste caso, podia o arrendatário substituir-se ao senhorio na realização das obras, mas apenas se este estivesse em mora, por ter havido prévia interpelação.
O que nos reconduz à análise da carta junta aos autos a fls. 33, com o seguinte teor:
“Dirigimo-nos a V. Ex.ª, na qualidade de inquilinos… .
Em face da total ausência de obras de conservação ordinária por V. Ex.ª no indicado imóvel, a chapa de cobertura das nossas instalações encontra-se seriamente danificada, o que origina frequentes de águas pluviais, com os inevitáveis incómodos e prejuízos para esta sociedade, como consequência directa desse facto.
Não nos resta, assim, outra alternativa que este contacto, com vista à necessária e urgente reparação e substituição da indicada cobertura, a cargo e por iniciativa de V. Ex.ª.
Caso V. Ex.ª, no prazo máximo de trinta dias sobre a data de recepção da presente comunicação, não proceda às obras de reparação em causa, procederemos à imediata reparação das mesmas, imputando a V. Ex.ª os custos dai resultantes…”.
Daqui decorre que o arrendatário (a autora) interpelou a ré para cumprir, isto é, para proceder às reparações no locado, fixando-lhe um prazo para o efeito; mas, decorrido esse prazo, a autora nada fez, entrando em mora, o que conferia ao arrendatário a possibilidade de fazer as obras extrajudicialmente, com direito ao reembolso.
Sustenta, porém, a recorrente que não recebeu essa carta por ter sido devolvida ao remetente, não produzindo, por tal motivo, quaisquer efeitos jurídicos relativamente a ela.
Mas sem razão.
Como se refere no acórdão impugnado, o documento de fls. 33 não foi, efectivamente, recebido pela ré, pois que, apesar de ter sido deixado aviso para esse efeito pelo funcionário dos serviços postais, nunca o mesmo foi levantado pela recorrente.
“Importa, contudo, fazer notar que essa carta registada com Aviso de Recepção foi remetida para a morada indicada pela ré, como demandante, no quadro da acção de despejo que corria, na altura, os seus termos na 4ª Vara Cível de Lisboa (fls. 21 e seguintes) e onde, no âmbito destes autos, veio a ser citada (fls. 42 e 43) e se mostra indicada na procuração emitida a favor do seu mandatário (fls. 57).
Logo, a autora, neste pleito, limitou-se a remeter a comunicação descrita para a morada conhecida e efectiva da ré, não a tendo esta recebido ou levantado por razões que só a ela dizem respeito, mas que lhe tem, necessariamente, de ser imputadas, dado não ter vindo aos autos alegar e provar um qualquer facto involuntário e impeditivo que justificasse tal situação de não recebimento da missiva (artigos 342° do Código Civil e 516° do Código de Processo Civil).
Sendo assim, tem de se entender que a autora deu o cumprimento que lhe era exigível (e por tal motivo, juridicamente suficiente), à sua obrigação de comunicação dos vícios da coisa, nos termos e para os efeitos do artigo 1038, alínea h) do Código Civil”.
Nada havendo a acrescentar ao que, a este respeito, diz a Relação, só resta concluir pela improcedência das conclusões da alegação do recurso.
4.
Face ao exposto, decide-se negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 24 de Janeiro de 2007
Oliveira Rocha (Relator)
Oliveira Vasconcelos
Serra Baptista
