Cumpre Decidir
I - Recurso da decisão da matéria de facto
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Recurso sobre a matéria de direito
As duas questões essenciais a decidir, quanto à acção são:
- -Saber se os factos provados integram ou não a previsão da al. d) n.º 2 do art. 1082º do Código Civil.
- –Saber se a A. (apelada) tinha de alegar factos que permitissem concluir que o alegado incumprimento contratual tem uma gravidade que torna inexigível a manutenção daquele contrato de arrendamento.
O legislador, no novo regime do arrendamento urbano, aprovado pela Lei n.º 6/ 2006, de 27.02, que revogou o RAU, abandonou o sistema de enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento anteriormente previstos no art. 64º do RAU, que estavam consolidados por estudos aprofundados da doutrina e em numerosos acórdãos das Relações e STJ, optando pelo estabelecimento de uma cláusula geral, no n.º 2 do art. 1083º do C.C. que estipula: “ É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio.”
No entanto, nas cinco alíneas seguintes, enumera outros tantos fundamentos de resolução.
No caso, está em causa o previsto na al. d), que prescreve: “O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072º”.
Por outro lado, o citado art. 1072º do CC, preceitua no seu n.º 1, como obrigação do arrendatário “usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano.” O n.º 2 prevê os casos em que não é ilícito o não uso, sem relevo na presente acção.
A nova opção do legislador de estabelecer essa cláusula geral e de seguida enunciar exemplificadamente as cinco situações nas alíneas a) a e) do n.º 2 do citado art. 1082º, suscitou uma questão de particular relevância que é a de saber se nas situações previstas nas citadas alíneas a resolução operará automaticamente, verificada que esteja a factualidade objectiva que preencha essas previsões ou se também nelas é necessário apurar se cada um desses incumprimentos pela sua gravidade, ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (posição defendida por Baptista Oliveira, em “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, pág. 29 e também por Maria Olinda Garcia, em “ A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano”, pág. 25, onde escreve: “ todos os fundamentos tipificados nessas alíneas terão de preencher essa cláusula, ou seja, terão de atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário”).
Em sentido contrário, Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 4ª edição, a fls. 1001, defende que os casos previstos nas alíneas do n.º 2 são típicos de resolução, não meras presunções ilidíveis de inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio, ou seja, provados tais factos nenhum juízo de valor se tem de acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio.
Entendemos que as situações previstas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do art. 1082º do Código Civil pela sua gravidade objectiva dispensam o senhorio de alegar e provar outros factos que integrem a inexigibilidade da manutenção do contrato. Tal como ocorre em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, previsto no n.º 3 do citado artigo Em termos práticos, o locador nessas situações tipificadas tem apenas o ónus de alegar e provar factos que as integrem, deles decorrendo, por presunção, a inexigibilidade da manutenção do contrato.
Esta presunção é ilidível, ou seja, como excepção peremptória, o arrendatário tem sempre a possibilidade de alegar e provar factos dos quais resulte que continua a ser objectivamente razoável a manutenção do contrato.
Na resolução com fundamento na cláusula geral prevista no n.º 2 do art. 1082º do Código Civil tem então o senhorio de alegar e provar factos que consubstanciem incumprimentos das obrigações do arrendatário e ainda que os mesmos pela sua gravidade ou consequências tornem inexigível a manutenção do arrendamento.
Importa, agora, apreciar, se a factualidade provada integra a previsão da al. d) do art. 1083º.
A finalidade e, consequentemente, a razão de ser da al. d) do n.º 3 do art. 1083º, como era entendimento dominante na doutrina e jurisprudência, relativamente à equivalente al. h) do art. 64º do RAU, é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado de arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.[1]
A nova lei substituiu “conservar encerrado o estabelecimento por mais de um ano”, “pelo não uso do locado por mais de um ano”.
No entanto, já na vigência do RAU era entendido que o arrendatário conservava o prédio arrendado quando não o usava.[2] Esse não uso tinha de ser apreciado de acordo com razoabilidade e o princípio da boa fé.
Assim “ não uso” equivale a encerramento e este verifica-se quando cessa a actividade ou exploração do estabelecimento.
Estava sedimentado o entendimento de que não relevavam as meras utilizações esporádicas.[3]
Em geral, não era equiparada ao encerramento ou “não uso”, a situação de diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular, quando isso se mostre justificado, a não ser que a redução se equiparasse a efectiva paralisação.[4]
Retomando o caso em apreço, ficou provado que a Ré, desde Janeiro de 2006 e até à presente data, praticou no seu estabelecimento no local arrendado serviços de cabeleireiro apenas por marcação prévia, atendendo as mais das vezes não mais de uma ou duas clientes por dia, existindo dias consecutivos em que não executou qualquer serviço.
Esta factualidade traduz efectivamente uma situação de subaproveitamento do locado, mas a questão que se coloca é a de saber se é subsumível à situação de “não uso” prevista na al. d) do n.º 2 do art. 1083º.
Como se constata da petição a própria autora alega como integrando essa previsão que, “teve conhecimento, que desde Janeiro de 2006 a R. deixou de exercer a sua actividade no arrendado (art. 5º) e “Desde essa data que a R. encerrou e abandonou o local arrendado e assim permaneceu até ao presente.” ( art.6º).
Este “não uso” que dispensa a alegação de factos que integrem a inexigibilidade da manutenção do contrato tem de se equivaler à situação de cessação da laboração por mais de um ano, sendo irrelevante a utilização esporádica nesse período.
O subaproveitamento ou redução da actividade, dependendo da sua maior ou menor dimensão, é efectivamente passível de integrar a cláusula geral de resolução prevista no n.º 2 do art. 1083º do CC, mas, em regra, não integra a previsão da al. d).
Ora, no caso, a Autora, não provou os factos que alegava, que dispensavam a alegação de outros dos quais resultasse a inexigibilidade na manutenção do contrato de arrendamento.
A douta sentença recorrida partindo da redução da actividade, refere “não ser correcto obrigar o senhorio ao manter-se “agarrado” a este contrato, vendo a degradação e desvalorização crescente do mesmo, ficando impedido de o lançar novamente no mercado de arrendamento ou noutro, dando, oportunidade a terceiros de ocupar esses espaços de uma forma socialmente útil e em prol do desenvolvimento de todos.
Saliente-se que não é a alteração do modo de funcionamento invocada pela Ré e comprovada nos autos, no sentido de começar a atender as clientes apenas mediante marcação prévia que nos leva a essa conclusão. Em inúmeros estabelecimentos idênticos tal é o modo de funcionamento e traduz uma situação, não de inactividade, mas diametralmente oposta: evitar a espera por parte dos clientes e permitir a organização do trabalho com vista à optimização do mesmo.
Não é o que ocorre no caso concreto, revelando tal uma tentativa desesperada de manter um estabelecimento fisicamente aberto por forma a obstar à cessação do contrato e apenas sendo permitido pelo facto da contrapartida monetária a pagar pela ocupação do espaço ser tão baixa que permite ser liquidada, pelo menos parcialmente, com a realização de trabalhos esporádicos de cabeleireiro. Para além disso parece-nos que esta situação é definitiva e irreversível na medida em que o decréscimo da actividade tem vindo a ser gradual e crescente ao longo dos anos, sem qualquer renovação de clientela.”
No entanto, apesar da argumentação brilhante esquece os artigos 264º n.º2 e 664º do CPC, que consagrando uma das vertentes do basilar princípio do dispositivo, dispõem que o Tribunal apenas pode fundar a decisão em factos alegados pelas partes. Ora nada foi alegado donde resulte “a degradação e desvalorização crescente do locado”, que a Ré apenas se mantém o estabelecimento aberto “pelo facto da contrapartida monetária a pagar pela ocupação do espaço ser tão baixa que permite ser liquidada, pelo menos parcialmente, com a realização de trabalhos esporádicos de cabeleireiro” e “que a situação é definitiva e irreversível”
Tem, pois, a Apelante razão quando sustenta não podia o Tribunal a quo ter concluído, sem qualquer alegação nesse sentido pela A, pela existência de uma «gravidade» da violação do contrato que conduza à «inexigibilidade» da manutenção do contrato de arrendamento.
Em resumo e conclusão: O subaproveitamento do arrendado, não é para o efeito de resolução do contrato equivalente ao “não uso”, ou seja, não integra a previsão da al. d). Pode ou não integrar a previsão da cláusula geral prevista no n.º 2 do art. 1082, mas para tanto o senhorio tem de alegar factos complementares donde resulte que esse subaproveitamento pela sua gravidade ou consequências torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
Não tendo a Apelante alegado factos donde resulte que a redução da actividade é tão grave que torna inexigível a manutenção do contrato de arrendamento e não tendo provado o encerramento do locado como alegava, a acção tem de improceder.
Ficam, assim, prejudicadas outras questões suscitadas pela Apelante, designadamente as relacionadas com o abuso de direito.
Reconvenção
Dada a não alteração da decisão da matéria de facto quanto a esta matéria, ficou apenas provado que “ existem em algumas paredes do estabelecimento manchas de humidades.”
Improcedem, por isso, desde logo, os pedidos formulados nas conclusões 36º e 37º.
Na sua contra-alegação a autora (apelada) sustenta a inadmissibilidade da reconvenção.
Contudo, essa questão foi decidida no saneador que expressamente admitiu a reconvenção e a Autora não interpôs recurso dessa decisão e mesmo sem ter legitimidade por ser parte vencedora para recorrer da sentença, perante o recurso da Ré, podia recorrer subordinadamente da decisão que admitiu a reconvenção (art. 682º n.º 5 do CPC).
Não tendo interposto recurso a questão da admissibilidade da reconvenção passou a ter força obrigatória dentro do processo (art. 672º do CPC).
Sobre o actual regime de obras.
Cabe ao senhorio, segundo dispõe o art. 1074º do actual Código Civil, executar todas as obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes, ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Para o contrato de arrendamento para fins não habitacionais estipula o artigo 1111º n.º 1 que as regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.
Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio a realização dessas obras, nos termos do n.º 2 desse artigo.
Por outro lado, o DL n.º 157/2006, de 08.08, que aprovou o novo regime jurídico das obras em prédios arrendados, no seu art. 2º, consagra como regra geral, caber a realização das obras ao senhorio, nos termos dos citados artigos 1074º e 1111º.
O locador, nada tendo sido convencionado, é assim obrigado a realizar as reparações essenciais ou indispensáveis de que o arrendado venha a necessitar ao longo da execução do contrato.
Não foram alegados factos que permitam saber qual o nível de conservação atribuído ao prédio, onde se situa o local arrendado.
Por isso, não há lugar à aplicação do regime previsto no art. 30º do DL n.º 157/2006, de 08 de Agosto, que permite ao arrendatário, quando ao local tenha sido atribuído o nível mau ou péssimo intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de nível mínimo de médio e, nesse caso, o n.º 4 impõe que essa intimação seja efectuada por escrito.
Assim, apesar de não se ter provado que a Ré notificou a A. para realizar obras, essa omissão não é impeditiva que o faça em juízo.
No entanto, apenas se provou que existem em algumas paredes do estabelecimento manchas de humidade desconhecendo-se a sua causa. Não há, assim, factos que permitam imputar as referidas manchas à senhoria por falta de conservação do prédio, sendo de admitir que as mesmas podem resultar da utilização que a Ré faz do arrendado.
Assim sendo, também não há fundamento para se condenar a A. na reparação das referidas humidades das paredes do arrendado.
