4849/2006-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

1) As disposições do Dec.-Lei n.º 285/92, de 19/12, não são aplicáveis ao contrato de mediação imobiliária celebrado em data anterior à data da sua entrada em vigor. 2) O contrato de mediação imobiliária celebrado anteriormente à entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 285/92, de 19/12, é um contrato atípico, ou inominado, que não estava sujeito a qualquer forma especial. 3) A intervenção de um mediador não autorizado na realização de um contrato não torna este nulo, mas apenas acarreta a multa do interventor que, como tal, se apresenta. (AL)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I – J, intentou, em 12/06/95, no Tribunal Judicial da Comarca de Sintra, a presente acção declarativa de condenação, com forma de processo comum ordinário (n.º 178/95, da 1.ª Vara de Competência Mista), contra JN, pedindo que este fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 4.350.000$00, sendo 3.500.000$00 correspondente ao trabalho e serviços prestados ao Réu e 850.000$00 de juros vencidos até 09/06/95, e ainda nos juros vencidos à taxa de 15%, até integral pagamento. Alegou, para tanto, e em síntese, que, no exercício da sua actividade de mediador imobiliário, vendeu, a pedido do Réu, uma moradia sita … em Sintra, após o que o Réu lhe assinou um documento, confessando-se devedor ao Autor da quantia de 3.500.000$00, e declarando que pagaria tal quantia logo que vendesse a sua casa, sita …, em Sintra, sendo que o Réu vendeu a dita casa em 01/02/95 e ainda não pagou. Em sede de contestação, o Réu impugnou a factualidade alegada na petição inicial e, embora sem especificar concretamente, invocou a nulidade do negócio, por falta de forma, em violação das normas do Dec. Lei n.º 285/92, de 19/12. Mais alegou que o documento junto pelo Autor não correspondeu à vontade real, pois não chegou a acordar o montante da percentagem, que nem é proprietário da moradia, além de que o Autor disse que venderia a casa em 8 dias, quando passados meses ainda estava por vender, E mais alegou, finalmente, ter entregue ao Autor a quantia de 1.500.000$00 e, à cautela, alegou a prescrição do crédito nos termos do art. 317.° , al. c), do Código Civil . Notificado da contestação, o Autor apresentou a sua réplica, na qual respondeu à matéria excepcional invocada pelo Réu. A fls. 129 e segs., foi proferido o despacho saneador, com especificação e questionário, sem qualquer reclamação. Realizada, por fim, a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, a fls. 207 e segs., douta sentença em que, julgando-se improcedentes as excepções de nulidade e de prescrição, invocadas pelo Réu, e parcialmente procedente a presente acção, se condenou o Réu no pagamento, ao Autor, da quantia de 2.000.000$00 (dois mi1hões de escudos), a que corresponde € 9.975,96 (nove mil novecentos e setenta e cinco euros e noventa e seis cêntimos), acrescida de juros de mora, às taxas legais aplicáveis, contados desde a citação do Réu e até efectivo e integral pagamento. II – Inconformado o Réu com esta decisão dela interpôs o presente recurso de apelação, formulando, com a alegação que apresentou, as seguintes conclusões: 1. Ao contrato de mediação imobiliária invocado pelo Autor, como causa de pedir, é aplicável o DL n.º 285/92 , de 19/12; 2. O Autor não alegou nem provou quaisquer factos que afastem a aplicação desse dispositivo legal, sendo que é a própria sentença recorrida quem aceita que é bastante imprecisa a localização temporal do acordo invocado pelo Autor; 3. De todo o modo, mesmo que ao caso se não aplicasse o DL n.º 285/92 , de 19/12, sempre o Autor deveria ter alegado e provado, o que não fez, que dispunha de licença, emitida nos termos do DL n.º 43902, de 30/06/1961, para o exercício da actividade de mediador imobiliário; 4. Neste caso, o Autor deveria, também, ter alegado e provado, o que não fez, que tinha dado cumprimento ao disposto no art. 19.° do DL n.° 285/92 , designadamente que tinha feito a declaração a que alude o seu n.º 1, sob pena de caducidade do direito de exercício da actividade; 5. Aplicando-se ao caso o DL n.° 285/92 , o contrato verbal alegado na petição é nulo, nos termos do art. 10°, n.ºs 1 e 6, do mesmo ; 6. Ao contrário do que se defende na sentença recorrida, não era o Ré que tinha que alegar factos impeditivos ou extintivos do direito do Autor, mas sim este que tinha que alegar e provar os factos e as razões de direito que fundamentassem a acção, nos termos do disposto no art. 467.° , n.º 1, c), do C.P.C ., entre eles a legalidade da sua actividade e do formalismo do contrato em questão; 7. Acresce que a nulidade, ao contrário da anuabilidade, é, como se sabe, de conhecimento oficioso; 8. Deve. Assim, revogar-se a sentença recorrida, declarando-se a nulidade do contrato invocado na petição, em provimento do recurso, com todas as legais consequências, designadamente com a absolvição do Réu dos pedidos; 9. Foram violados os arts. 4.º , do DL n.º 43902 de 30/06/1961, 3.° , 10.° e 19.º , do DL n° 285/92 , de 19/12, e 467.°, n° 1, c), do C.P.C. O apelado contra-alegou, defendendo a manutenção da sentença recorrida. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. III – Não tendo sido impugnada a matéria de facto, nem havendo lugar a qualquer alteração da mesma ( art. 712.º do C.P.C .), remete-se, ex vi do disposto no art. 713.º , n.º 6, do C.P.C ., para o teor da decisão do tribunal de 1.ª instância que decidiu aquela matéria, conforme consta da sentença proferida de fls. 208 a 210. IV – Os recursos, tendo por objecto as decisões de que se recorre, encontram o seu âmbito delimitado pelo conteúdo das conclusões da alegação dos respectivos recorrentes – ( arts. 684.º , n.º 3, e 690.º , n.º 1, do C.P.C .). Além disso, visando modificar apenas as decisões de que se recorre, e não criar decisões sobre matéria nova, não é lícito invocar neles questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas, e são também de excluir dos mesmos os meros argumentos ou raciocínios expostos na defesa da tese de cada uma das partes. Ora, no presente recurso, restringido à parte em que, na sentença recorrida, se julgou improcedente a nulidade do contrato de mediação imobiliária invocada pelo réu, as questões que se suscitam, face ao quadro conclusivo da alegação do apelante, resumem-se em saber: - se, em relação ao mesmo contrato de mediação imobiliária, são aplicáveis, ou não, no caso sub judice , as disposições do Dec.-Lei n.º 285/92 , de 19/12; e, na hipótese negativa, - se o autor deveria ter alegado e provado que dispunha de licença, emitida nos termos do Dec.-Lei n.º 43902, de 30/06/1961, para o exercício da actividade de mediador imobiliário, e que tinha dado cumprimento ao disposto no art. 19.º do Dec.-Lei n.º 285/92 , de 19/12. Isto porque, no entender do apelante, aplicando-se ao caso o Dec.-Lei n.º 285/92 , é nulo o contrato verbal alegado na petição inicial, sendo ainda que o incumprimento do disposto no n.º 1 do art. 19.º, do mesmo diploma legal, origina a caducidade do direito do exercício da actividade. Cremos, porém, que não será de acolher este entendimento do apelante e que a resposta a dar às questões colocadas só pode ser negativa. Desde logo porque, em face da factualidade que se mostra apurada nos autos, a qual nem sequer o próprio apelante pôs em causa, se tem de considerar provado que o contrato de medição em causa foi celebrado entre as partes em data muito anterior à da entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 285/92 , de 19/12. Na verdade, e como bem se salienta na sentença recorrida, é o próprio Réu, ora apelante, quem, na sua contestação, maxime nos artigos 15.º e 16.º, afirma que, tendo-se lhe o Réu apresentado, como mediador imobiliário, dizendo que venderia a moradia referida no artigo 6.º da petição inicial em 8 dias, “passados alguns meses a moradia estava por vender ...”. Tendo o Dec.-Lei n.º 285/92 , de 19/12, entrado em vigor em 24/12/92, e mostrando-se, do mesmo passo, que, pela Ap.30/290193, foi a aquisição, por compra, do mesmo prédio urbano, registada a favor de do “Fundo Geril Imobiliário (Gerimo) (cfr. alínea F) da especificação), não pode deixar de se concluir, em face de tal afirmação do Réu, que, quando o contrato de mediação em causa foi celebrado entre as partes, ainda não encontrava em vigor o referido Dec.-Lei n.º 285/92 . De facto, decorreu, entre 24/12/92 e 29/01/93, apenas um mês e cinco dias, e, segundo a confissão do próprio Réu, a moradia referida, apesar de o Autor dizer que a venderia em 8 dias, passados alguns meses ainda estava por vender, ou seja, o aludido contrato de mediação só podia ter sido celebrado em data anterior à da entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 285/92 , de 19/92. Assim sendo, as disposições deste diploma legal não são aplicáveis ao contrato de medição imobiliária em causa nos presentes autos, o qual, portanto, como contrato atípico ou inominado que é, não está sujeito a qualquer forma especial. Por outro lado, no que concerne à questão de saber se o autor deveria ter alegado e provado que dispunha de licença para o exercício da actividade de mediador imobiliário, entendemos não ter a mesma, in casu , qualquer pertinência, pois como sobre esta matéria se decidiu no acórdão do S.T.J., de 18/03/97 (1), citado, aliás, na douta sentença recorrida, e para o qual também remetemos, “a intervenção de um mediador não autorizado na realização de um contrato não torna este nulo, mas apenas acarreta a multa do interventor que, como tal, se apresenta”. Pelo que, sem necessidade de mais considerações, e por não se vislumbrar violação das disposições legais referidas pelo apelante, ou de quaisquer outras, têm de improceder ambas as questões suscitadas pelo apelante. E, deste modo, por se constatar, como se constata, que as questões suscitadas pelo recorrente encontram resposta cabal na sentença recorrida e que as premissas em que esta se escorou não podiam senão conduzir ao resultado expresso na decisão proferida, basta também que, de harmonia com o disposto nos art. 713.º , n.º 5, do C.P.C ., nos limitemos a negar provimento ao presente recurso, remetendo para os fundamentos da decisão impugnada, por esta não nos merecer qualquer censura. V – Decisão : Nestes termos, em conformidade com o exposto, acorda-se, nesta Relação, em julgar improcedente o presente recurso de apelação, confirmando-se inteiramente a douta sentença recorrida. Custas pelo apelante. Lisboa, 9 de Janeiro de 2007. (Azadinho Loureiro) (Ferreira Pascoal) (Folque Magalhães) 1 - in Col.Jur./acs. STJ, 1997, I, 158