IIFUNDAMENTAÇÃO
5. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, trata-se de apurar se estão verificados os pressupostos para o despejo imediato
Decidindo:
§ 1º - Questão prévia: da não indicação factual no despacho recorrido (19/09/2024)
O despacho recorrido versou sobre pedidos de despejo imediato por falta de pagamento de rendas, da indemnização correspondente a 20% das rendas e de serem entregues à senhoria os montantes das rendas já efetuados por depósito autónomo.
Donde, para além de obrigação legal [art.º 154º nº 1, 607º nº 3, 613º nº 3 e 615º nº 1 al. b) do CPC], se impunha que, face às diferentes posições das partes, se procedesse à enumeração dos depósitos efetuados.
Tal não foi efetuado, o que poderia acarretar que agora se decretasse a nulidade do despacho, com a consequente devolução dos autos à 1ª instância para colmatar a nulidade: art.º 615ª nº 1 al. b) e 662º nº 2 al. c) do CPC.
No entanto, sendo possível, o art.º 665º permite a regra da substituição do Tribunal da Relação ao tribunal recorrido.
Entende-se que tal é possível no caso, dado estarem em causa depósitos autónomos, obrigatoriamente sujeitos a prova documental no processo, e sobre os quais as partes já se pronunciaram.
E, com interesse para a fixação dos factos releva ainda o seguinte:
Nos termos do art.º 9º nº 1 da Portaria n.º 419-A/2009 de 17 de abril, os pagamentos de rendas e outras quantias estranhas ao pagamento direto de custas processuais, são depositadas em conta bancária do Instituto de Gestão Financeira e das Infra-Estruturas da Justiça (IGFIJ) à ordem da secretaria, por meio do documento único de cobrança (DUC).
Contudo, o DUC não constitui documento comprovativo do pagamento (art.º 19º nº 2), comprovativo esse que deve acompanhar o DUC, com as formalidades previstas no art.º 22º, todos da dita Portaria.
Assim, compulsados os autos, temos que a A... procedeu aos seguintes depósitos [2], efetuados na ação conexa, e apensada, nº 9635/23.2T8VNG:
● 05/02/2024 – (docs. juntos com a contestação, onde se refere reportarem-se às rendas de janeiro e fevereiro de 2024, constando os 2 DUCs e comprovativos de pagamento)
● 11/04/2024 – em requerimento, a Ré refere o depósito da renda de março 2024. Contudo, apenas se juntou o DUC, sem qualquer comprovativo de pagamento.
● 31/05/2024 – em requerimento dessa data a Ré indica os depósitos das rendas de abril e maio 2024. Contudo, apenas se juntou os respetivos DUCs, sem qualquer comprovativo de pagamento.
● 02/07/2024 – em requerimento dessa data a Ré indica o depósito da renda de junho 2024, sendo que o comprovativo de pagamento não tem data e o DUC foi emitido em 28/06/2024.
● por requerimento de 09/09/2024, sem qualquer referência ao mês em causa, junta-se apenas mais um DUC emitido 13/08/2024, sendo que o comprovativo de pagamento não tem data.
Para além desses depósitos, relevam ainda os seguintes factos, colhidos documentalmente dos autos:
● A ação nº 9635/23.2T8VNG deu entrada em 13/12/2024
● O montante da renda era de € 480,00, a pagar entre o dia 01 e 08 do mês anterior àquele a que respeitar (cláusula 4ª do contrato)
● O requerimento de despejo imediato deu entrada em 16/05/2024, sendo posteriormente reiterado em 03/06/2024.
§ 2º - Da ação de despejo, versus incidente de despejo imediato
Como resulta da lei, a falta de pagamento das rendas pode dar origem a duas vias judiciais distintas.
Essas duas vias resultam claras do art.º 14º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, entretanto sujeita a várias alterações, a última das quais pela Lei nº 56/2023, de 06 de outubro:
1 - A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo.
2 – (…)
3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M. (sublinhados nossos)
Na definição de Ana Prata, um incidente da instância é a ocorrência estranha ao desenrolar normal de um processo, que dê lugar a processado próprio e tenha fins específicos, embora limitados, a alcançar. [3]
Portanto, um incidente pressupõe sempre a existência prévia duma ação judicial, em cujo desenvolvimento surge uma ocorrência extraordinária e acidental, que origina um processado próprio, isto é, com um mínimo de autonomia.
Tratando-se de duas vias judiciais distintas, a ação e o incidente têm também pressupostos e tramitação processual diversas.
A causa de pedir invocada na ação nº 9635/23.2T8VNG foi a falta de pagamento de 4 rendas (outubro a dezembro de 2023 e janeiro de 2024), o que constitui fundamento de resolução contratual nos termos do art.º 1083º nº 1 e 3 do Código Civil (CC).
Naturalmente que a omissão de pagamento dessas rendas terá de ter ocorrido antes da propositura da ação.
Sucede que, mesmo depois de verificada/provada a falta de pagamento das rendas que constituem a causa de pedir da ação de despejo, a resolução do contrato de arrendamento pode não vir a ser decretada por força da caducidade.
Isto porque, nos termos do art.º 1048º do CC:
1 - O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da ação declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º.
Portanto, se o inquilino pagar as rendas em falta até à contestação, a resolução do contrato, e o consequente despejo, não serão decretados, por caducidade desse direito do senhorio.
Sabe-se que uma ação judicial se pode prolongar no tempo.
Porém, a obrigação de pagamento da renda [art.º 1038º al. a) CC] mantém-se, como expressamente consigna o nº 3 do art.º 14º do NRAU: na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
Por isso mesmo, o incidente de despejo imediato regulado no art.º 14º nº 4 e 5 do NRAU é um procedimento específico e autónomo, distinto da ação de despejo.
Ele diz respeito precisamente às rendas que se vão vencendo na pendência da ação de despejo.
E só a estas, posto que as anteriores, as que constituíram causa de pedir da ação de despejo se mantêm do domínio do objeto dessa ação.
«1–O incumprimento do dever principal do arrendatário, de pagamento da renda, mantém-se no decurso da ação de despejo, independentemente do fundamento (ou fundamentos) dessa ação, constituindo-se, assim, como um novo fundamento resolutivo, tornando-se, por isso, desnecessária a prossecução da ação para se conhecer da concreta causa de pedir.
2 –Por conseguinte:
- -o fundamento do despejo imediato é o não pagamento das rendas vencidas na pendência da ação de despejo;
- -o fundamento da ação de despejo é o não pagamento das rendas vencidas antes da propositura da ação.
3.–Com a implementação de um tal regime, pretendeu o legislador evitar que o arrendatário mantenha o gozo da coisa locada durante a pendência da ação sem a correspondente remuneração do locador.» [4]
Concluindo, a ação de despejo e o incidente de despejo imediato, ambos com fundamento na falta de pagamento de rendas, têm pressupostos substantivos e adjetivos diferentes.
§ 3º - Sobre os requisitos do incidente de despejo imediato
Circunscrito o objeto do litígio, vejamos os requisitos de incidente que nos ocupa.
Do ponto de vista substancial, nos termos do nº 4 do art.º 14º do NRAU, o inquilino não pode atrasar-se no pagamento das rendas, qualquer renda, que se vão vencendo no decurso da ação por dois meses ou mais (“vencidos por um período igual ou superior a dois meses”).
A lei não exige um mínimo de rendas; exige apenas que o atraso de qualquer uma das rendas seja superior a dois meses.
«II) Se ele vai pagando, atrasado embora, mas sem que nenhuma renda demore mais de dois meses a ser paga, está acautelado o especial risco referido no nº 11 do preâmbulo do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, que, com o incidente de despejo imediato, se quis prevenir.» [5]
Ou seja, o atraso relevante tem de ser um atraso de 2 meses, no mínimo, em relação a qualquer renda.
Depois, do ponto de vista processual, a exigência duma notificação ao inquilino.
Para além da verificação do atraso superior a 2 meses no pagamento das rendas, a notificação do inquilino integra também um ato essencial no procedimento.
Na verdade, o pedido de despejo imediato constitui um direito potestativo, significando que o senhorio tem que manifestar a correspondente declaração de vontade de o querer exercer.
Esse era já o entendimento no domínio do anterior RAU: «I) Enquanto que no art.º 58º do RAU – ainda na linha do art.º 979º, do velho CPC – a falta de pagamento ou de depósito de uma renda vencida possibilitava logo o direito de o senhorio requerer o despejo imediato (cabendo ao arrendatário fazê-lo caducar mediante o pagamento das rendas em mora), atualmente prevê-se uma dilação de dois meses e uma tramitação mais complexa, protetiva do arrendatário: primeiro a notificação deste, promovida pelo senhorio ao fim daquele período e ordenada pelo tribunal, dando-lhe ainda oportunidade de pagar mas com a indemnização de 50%, e só depois, se não cumprir tal obrigação assim comunicada, poderá aquele pedir o despejo imediato. [6]
Concluindo, à semelhança do que ocorre no caso do art.º 1048º do CC (ação de despejo), também no caso do incidente pode vir a operar a caducidade do despejo.
Na verdade, basta que o inquilino proceda ao pagamento/depósito das rendas em atraso no prazo devido.
Surgem, pois, duas hipóteses perante a notificação:
● Pagando/depositando em 10 dias, o despejo não será decretado. O inquilino é apenas “condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final”.
● Não pagando/depositando em 10 dias, então será ordenado o despejo imediato que tenha sido pedido.
Daqui resulta que a notificação prevista no nº 4 do art.º 14º do NRAU é obrigatória e essencial pois que, se o inquilino pagar as rendas e a indemnização nesse prazo de 10 dias (a contar da notificação), o despejo imediato não será decretado, por caducidade do direito do senhorio.
§ 4º - Se a indemnização de 20% constitui um direito cumulativo ou alternativo
Por fim, dividem-se ainda as partes sobre a natureza do direito à indemnização. A Apelante considerando a indemnização cumulativa com as rendas em atraso, a Apelada referindo tratar-se dum direito alternativo.
Não é convocável ao caso o acórdão da RC de 30/04/2019, processo nº 4072/18.3T8CBR.C1, referido pela Apelada e pela Mmª Juíza no despacho em crise, pois que ele versou sobre um procedimento especial (procedimento especial de despejo, PED) diverso do aqui em causa. E, como resulta do art.º 15º do NRAU, o PED destina-se a efetivar a cessação do arrendamento quando o arrendatário não desocupe o locado (nº 1), o pedido de pagamento de rendas em dívida nem sequer faz parte dele, apenas “podendo ser deduzido cumulativamente com o pedido de despejo no âmbito do referido procedimento desde que tenha sido comunicado ao arrendatário o montante em dívida, salvo se previamente tiver sido intentada ação executiva (nº 6), pode desistir-se do pedido de pagamento de rendas (nº 8) e apenas se refere que as rendas que se forem vencendo na pendência do procedimento especial de despejo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais (nº 10).
O art.º 14º nº 4 do NRAU, que refere que “o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos”. Nada diz sobre qual a indemnização, ou o seu montante.
No entanto, as partes estão de acordo, e nós também, que a indemnização será a referida no art.º 1041º nº 1 do CC, que dispõe sobre as regras gerais em matéria de “mora do locatário”, que é o pressuposto básico do incidente de despejo imediato.
Ora, já vimos que o direito à indemnização é alternativo ao direito à resolução do contrato. Alternatividade reforçada no nº 4 do preceito, “resolução do contrato ou à indemnização referida”.
A lei considerou que esse constituía o equilíbrio de interesses de ambas as partes: o senhorio se pretender a resolução do contrato obtém as rendas em singelo, mas fica com o imóvel liberto; se pretender manter o contrato, receberá o valor das rendas mais uma indemnização de 20%, direito esse que pode ir exercendo sempre que ocorra a situação de mora.
Já pelo lado do inquilino, ele pode sempre obstar ao despejo/resolução do contrato, desde que pague a indemnização pela mora que lhe é imputável.
E não se vê razão para diverso entendimento no caso do incidente de despejo imediato, posto que o nº 4 do art.º também não faz distinção, limitando-se a remeter para as regras gerais.
Ou seja, concluímos que o direito é alternativo.
Assim, quanto a este aspeto, podemos desde já concluir não assistir à Apelante o direito à indemnização de 20% do valor das rendas em dívida, já que o pedido formulado na ação é o de resolução do contrato, pedido esse que não pode ser retirado sob pena de a ação ficar sem objeto. [7]
§ 5º - Por fim, sobre a possibilidade de o inquilino proceder ao depósito, em detrimento do pagamento direto ao senhorio
A Apelante questiona ainda que a inquilina deveria ter-lhe efetuado o pagamento direto, nos termos do contratado, e não procedido ao depósito.
Sem razão, a nosso ver.
Cremos ter já deixado referido que o incidente de despejo imediato constitui um incidente autónomo e nominado, regulado num procedimento especial, que é o NRAU.
Nessa medida, são-lhe aplicáveis as regras próprias aí consignadas: art.º 549º nº 1 do CPC.
Ora, o art.º 14º nº 4 do NRAU é claro em referir uma alternativa ao inquilino, “proceder ao seu pagamento ou depósito”.
Tratando-se duma opção legal, o inquilino pode usar da que lhe for mais conveniente.
Por outro lado, a lei fala apenas em depósito e não em consignação em depósito, uma das formas de extinção das obrigações regulada no art.º 841º a 846º do CC.
A lei sempre distinguiu ambas as situações, como se vê, a título de exemplo, nº nº 1 do art.º 1048º do CC, “logo que o locatário, (…), pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º”.
Logo, se o art.º 14º nº 4 do NRAU apenas exige o depósito, não seja de exigir a consignação que, aliás, é sempre facultativa para o devedor no regime do art.º 841º nº 2 do CC.
No mesmo sentido vai o regime da consignação em depósito no NRAU. Segundo o seu art.º 17º nº 1, “o arrendatário pode proceder ao depósito da renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, quando lhe seja permitido fazer cessar a mora e ainda quando esteja pendente ação de despejo”.
Donde, não haver necessidade legal de o inquilino justificar a opção pelo depósito ou demonstrar que houve recusa do senhorio em receber as rendas.
§ 6º - Clarificados os aspetos legais, vejamos o caso em concreto
Antes de nos debruçarmos sobre o pagamento atempado das rendas, ou não, incumbe tomar posição sobre a questão da notificação.
Para além da verificação do atraso superior a 2 meses no pagamento das rendas, a notificação do inquilino integra também um ato essencial no procedimento.
Na verdade, o pedido de despejo imediato constitui um direito potestativo, significando que o senhorio tem que manifestar a correspondente declaração de vontade de o querer exercer.
Esse era já o entendimento no domínio do anterior RAU: «I) Enquanto que no artº 58º do RAU – ainda na linha do artº 979º, do velho CPC – a falta de pagamento ou de depósito de uma renda vencida possibilitava logo o direito de o senhorio requerer o despejo imediato (cabendo ao arrendatário fazê-lo caducar mediante o pagamento das rendas em mora), actualmente prevê-se uma dilação de dois meses e uma tramitação mais complexa, protectiva do arrendatário: primeiro a notificação deste, promovida pelo senhorio ao fim daquele período e ordenada pelo tribunal, dando-lhe ainda oportunidade de pagar mas com a indemnização de 50%, e só depois, se não cumprir tal obrigação assim comunicada, poderá aquele pedir o despejo imediato. [8]
Concluindo, à semelhança do que ocorre no caso do art.º 1048º do CC, a notificação prevista no nº 4 do art.º 14º do NRAU é obrigatória e essencial pois que, se o inquilino pagar as rendas e a indemnização nesse prazo de 10 dias a contar da notificação, o despejo imediato não será decretado, por caducidade desse direito do senhorio.
Surgem, pois, duas hipóteses perante a notificação:
● Pagando/depositando em 10 dias, despejo não será decretado. O inquilino é apenas “condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final”.
● Não pagando/depositando em 10 dias, será ordenado o despejo imediato que tenha sido pedido.
Ora, essa notificação não foi efetuada/ordenada pelo Tribunal.
Na verdade, compulsados os autos, temos que:
● a Autora senhoria efetuou o pedido em 16/05/2024,
● em 31/05/2024 a Ré junta o requerimento do depósito das rendas de abril e maio,
● em 03/06/2024 a Autora assinala a falta de pagamento da indemnização e reitera o pedido do despejo,
● em 11/06/2024, a Mmª Juíza (apreciando apenas o requerimento de 03/06) emite despacho dizendo nada ter a ordenar por a instância estar suspensa,
● e só perante a notificação deste despacho, vem a Ré, em 28/06/2024, pronunciar-se sobre o aí requerido,
● em 10/07/2024, o Exm.º mandatário da Autora confessa não ter efetuado a notificação eletrónica.
Neste requerimento alega a Ré (i) só agora ter tido conhecimento do requerimento da Autora de 16/05, face à ausência de notificação entre mandatários, o que integraria nulidade, bem como inobservância de boa fé, dever de lealdade e cooperação; (ii) a relação de prejudicialidade entre as ações 9379/23.5T8VNG e a, no tocante às infiltrações no locado e à omissão da realização de obras de reparação; (iii) em específico sobre o requerido pela Autora em 16/05 e 03/06, considerou não ser devida indemnização de 20% por a ação versar sobre a resolução do contrato e se tratar de um direito alternativo; (iv) ser seu direito proceder ao depósito em detrimento do pagamento direto das rendas.
Face a isto, somos levados a concluir que, pese embora a irregularidade, a notificação se deve considerar validamente efetuada.
Na verdade, a função da notificação é, para além do aviso de comparecimento em determinada hora, dia e local (o chamar alguém a juízo, na letra da lei), a de dar conhecimento de um facto: art.º 219º nº2 do CPC.
No caso, pese embora a irregularidade (falta de notificação expressa entre mandatários), a própria Ré admite expressamente que teve conhecimento do requerimento da Autora. Ou seja, a função da notificação mostra-se cumprida.
Por outro lado, não se tratando de uma nulidade principal, as nulidades secundárias só seriam atendíveis quando a “possa influir no exame ou decisão da causa”: art.º 195º nº 1 do CPC.
Não foi aqui o caso. Como se viu, os direitos da Ré não foram preteridos pois que se pronunciou especificamente sobre as questões suscitadas no seu requerimento de 28/06/2024, significando que o direito ao contraditório foi eficazmente exercido.
Como referem Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa [9], no caso do incidente de despejo imediato não é exigível a notificação pessoal da própria Ré, ao abrigo do art.º 247º nº 2 do CPC.
Assim, temos a notificação por validamente efetuada.
Ora, segundo indica a Ré, o seu conhecimento do requerido pela Autora adveio-lhe com a notificação operada do despacho, que se presume efetuada no dia 15/06/2024.
Assim, o depósito do valor das rendas em atraso teria de ser efetuado nos 10 dias seguintes.
Quanto à questão da falta de depósito das rendas
A ação de despejo deu entrada em 13/12/2024 e, nos termos do contrato, as rendas teriam de ser pagas entre o 1º e o 8º dia do mês anterior àquele a que respeitasse.
A renda de janeiro de 2024 já fazia parte da causa de pedir da ação, porque vencida antes da propositura da ação (08/12/2023). Isso mesmo referiu a Autora, que a considerou na ação. Donde, porque ao incidente respeitam apenas as rendas vencidas na pendência da ação, só são de considerar as respeitantes aos meses de fevereiro de 2024 e seguintes, até ao despacho recorrido, que delimita o objeto deste recurso.
Assim:
● a renda de fevereiro 2024 venceu-se em 08 de janeiro
● a renda de março 2024 venceu-se em 08 de fevereiro
● a renda de abril 2024 venceu-se em 08 de março
● a renda de maio 2024 venceu-se em 08 de abril
● a renda de junho 2024 venceu-se em 08 de maio
● a renda de julho 2024 venceu-se em 08 de junho
● a renda de agosto 2024 venceu-se em 08 de julho
Relembra-se o que atrás se disse (§ 1º) sobre a necessidade de um comprovativo de depósito, já que o DUC, de per si, o não comprova.
E, deixar ainda consignado, no que toca ao requerimento de 13/08/2024, estando à data em dívida as rendas de julho e agosto de 2024, nos termos do art.º 784º nº 1 do CC, sempre seria de imputar ao mês de julho de 2024.
E, de toda a relevância, o nº 4 do art.º 14 do NRAU exige, para além de eventuais pagamentos/depósitos, que se faça “prova aos autos”.
Relembrando o que se disse no § 1º existem DUCs emitidos que não foram acompanhados dos respetivos comprovativos de depósito. Nessa medida, não serão considerados como depósitos, nos termos do art.º 19º nº 2 e 22º da Portaria n.º 419-A/2009 de 17 de abril.
Assim, de acordo com os factos provados temos:
● A renda de fevereiro 2024, que deveria ter sido paga até 08 de janeiro, foi-o em 05 de fevereiro – temos pouco menos de um mês de atraso;
● A renda de março 2024, que deveria ter sido paga até 08 de fevereiro, por falta de comprovativo de pagamento (apenas DUC), continua em dívida;
● A renda de abril 2024, que deveria ter sido paga até 08 de março, por falta de comprovativo de pagamento (apenas DUC), continua em dívida;
● A renda de maio 2024, que deveria ter sido paga até 08 de abril, por falta de comprovativo de pagamento (apenas DUC), continua em dívida;
● A renda de junho 2024, que deveria ter sido paga até 08 de maio, não se sabe a data do pagamento pois que o comprovativo de pagamento não tem data. Estando o ónus da prova a cargo da Ré (art.º 3452º nº 2 do CC e art.º 14º nº 4 do NRAU), o pagamento atempado não pode ser considerado, face ao art.º 346º, 2ª parte, do CC.
● A renda de julho 2024, que deveria ter sido paga até 08 de junho, não se sabe a data do pagamento pois que o comprovativo de pagamento não tem data. Estando o ónus da prova a cargo da Ré (art.º 3452º nº 2 do CC e art.º 14º nº 4 do NRAU), o pagamento atempado não pode ser considerado, face ao art.º 346º, 2ª parte, do CC.
Concluindo: não se mostra comprovada nos autos o pagamento atempado (no sentido de com menos de 2 meses de atraso imposto no nº 4 do art.º 14º do NRAU) das rendas referentes aos meses de março, abril, maio, junho e julho de 2024.
Face a isto, temos de concluir estarem reunidos os pressupostos (falta pagamento e notificação) para o decretamento do despejo imediato.
§ 7º - Sobre a exceção de cumprimento defeituoso
Não se discute aqui a existência e validade do contrato de arrendamento, pelo que passaremos à hipótese de exigibilidade.
A invocação da Ré constitui a denominada exceptio non rite adimpleti contractus", ou um cumprimento defeituoso do contrato.
Numa primeira linha, há que atender que a exceção de não cumprimento do contrato constitui uma disposição geral, aplicável a qualquer contrato.
Como decorre do art.º 428º nº 1 do CC, num contrato bilateral em que as obrigações são sujeitas a prazos diferentes, corporiza a exceptio non rite adimpleti contractus" a faculdade atribuída ao contraente, cuja obrigação é posterior, de não a cumprir enquanto o outro contraente não cumprir primeiro e integralmente a parte que lhe compete; da mesma feita, nos contratos em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, cada um pode recusar a prestação a que se acha vinculado, enquanto a contraparte não efetuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
Não se trata, pois, de uma pura e simples recusa de cumprimento; nas palavras de Calvão da Silva, «(…) o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento nem enjeita o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só um efeito dilatório, o de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação a que tem direito e (contra)direito ao cumprimento simultâneo.». [10]
Considerando que a função desta exceção não é sancionatória [11], antes cumprindo a finalidade de “salvaguardar o necessário equilíbrio prestacional”, parece existir hoje consenso no sentido de que a exceção de não cumprimento se pode aplicar não só aos deveres/prestações principais, mas também às prestações acessórias ou laterais, desde que se verifique a “correspetividade funcional”. [12]
Por outro lado, «(…) no caso de cumprimentos parciais ou defeituosos é doutrina e jurisprudência dominantes que, apesar da perda da sua eficácia compulsiva, a exceptio deverá ser invocada proporcionalmente à qualidade/quantidade do incumprimento, sob pena de estarmos, mais uma vez, perante um exercício abusivo (…)» [13]
Efetivamente, é hoje consensual que a exceptio non rite adimpleti contractus, não opera sem mais, por arbitrária iniciativa do excipiens, antes estando sujeita aos seguintes pressupostos: relação de sucessão no incumprimento, de causalidade e de proporcionalidade.
«Segundo a dita relação de sucessão, não poderá recusar a sua prestação, invocando a exceptio, o contraente que se encontre, ele próprio, numa situação de incumprimento/mora; a recusa de cumprir do excipiens deve ser posterior à inexecução da obrigação da contraparte, deve seguir-se-lhe e não precedê-la.
Por sua vez, segundo aquela relação de causalidade, a exceptio supõe a existência de um nexo de interdependência causal entre o incumprimento da outra parte e a suspensão da prestação pelo excipiens, ou seja, a exceptio deve ser alegada tendo em vista compelir à execução da obrigação correspectiva por parte do outro contraente; se o comportamento objectivamente manifestado pelo excipens indicia não ser esse (…) efectivamente o motivo da sua recusa em prestar, a dita excepção será ilegítima e não poderá, assim, proceder.
Finalmente, por força do princípio da equivalência ou proporcionalidade, a recusa do excipiens deve ser equivalente ou proporcionada à inexecução da contraparte que reclama o cumprimento, de modo que, se a falta desta não assumir relevância no contexto da utilidade económica da prestação, o recurso à exceptio poderá também ser ilegítima». [14]
Depois, sendo o contrato de arrendamento um contrato nominado, haveria ainda que atender ao seu regime específico para verificar se a cláusula geral da exceptio non rite adimpleti contractus também aqui se verifica e em que termos.
§ 8º - Essa questão tem sido objeto de várias decisões nos Tribunais, designadamente pelo Tribunal Constitucional (TC) que já apreciou a constitucionalidade do designado efeito automático do art.º do art.º 14º nº 4 e 5 do NRAU, por violação do princípio da proibição da indefesa.
Não constituindo (ainda) jurisprudência obrigatória, concordamos integralmente com a interpretação do TC ―proferida no acórdão nº 327/2018, de 27/06/2018 [15] ―, no sentido de que uma tal interpretação viola o princípio da proibição da indefesa e do princípio do contraditório, corolários do direito fundamental de acesso à justiça e da garantia de um processo justo e equitativo.
Nesse acórdão, usando-se do mecanismo previsto no artigo 80.º, n.º 3 do LTC [16], proferiu-se a seguinte decisão interpretativa:
«interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.» (negrito nosso)
Sucede que a questão do cumprimento defeituoso constitui a causa de pedir da ação declarativa nº 9379/23.5T8VNG.
Nessa medida, concorda-se com o despacho recorrido. Tendo sido invocado o cumprimento defeituoso, que constitui causa de pedir da ação principal, o despejo imediato não pode ser decretado.
Na verdade, não seria curial que num incidente se tomasse posição definitiva sobre a causa de pedir central duma ação declarativa.
Nessa medida, e só por isso, já que os demais requisitos se mostram verificados, não se decreta o despejo imediato.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
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