6481/20.9T8ALM.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Qualificando a 1.ª instância o acordo escrito, celebrado entre as partes, em 1999, como contrato de arrendamento comercial, impunha-se-lhe, por se tratar de questão de conhecimento oficioso, apreciar a nulidade do contrato por inobservância da forma legal (escritura pública exigida à época), ainda que as partes a não tenham invocado.

II- Omitindo a sentença o conhecimento dessa questão, verifica-se nulidade da mesma por omissão de pronúncia.

III- Suscitada em recurso, pela recorrente, a nulidade do contrato por inobservância da forma legal (de conhecimento oficioso) e, invocando a recorrida, nas contra-alegações, abuso de direito nessa invocação, devem ser conhecidas tais questões pela Relação, nos termos do art.665.º n.º1 do CPC.

IV- Constitui abuso de direito a invocação pela recorrente - mais de 25 anos volvidos sobre a assinatura do escrito qualificado como contrato de arrendamento, tendo estado, desde o seu início, 1999, no gozo da loja, pagando a renda, realizando obras para adaptação do locado à atividade e, ao longo desses anos, afetando a loja – por si ou através de terceiros que autorizou – à atividade, vindo, inclusive, mais de vinte anos depois, a celebrar contrato cedendo a exploração do estabelecimento, instalado na loja, da qual se declarou, nesse contrato, possuidora e arrendatária - da nulidade do contrato de arrendamento por inobservância da forma legal, porque manifestamente violadora da confiança e, por isso, contraria à boa-fé, e, outrossim, contraditória com a sua atuação ao longo de mais de duas décadas, estando o contrato, apesar desse vício formal inicial, em execução como se válido fosse, aproveitando-se a arguente, ininterruptamente, dos direitos, vantagens e utilidades que o contrato lhe conferia.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

1- Sociedade C., intentou contra P. Lda., e T., Lda., ação de despejo pedindo que seja: a) declarada a resolução do contrato de arrendamento que tem objeto a loja esquerda do prédio em propriedade total sito na Rua .., n.º.., Cacilhas, Almada, inscrito na matriz predial urbana da união das freguesias de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas sob o artigo…; b) a primeira e segunda Rés condenadas a despejar o locado e a entregá-lo à autora livre e devoluto de pessoas e bens; c) a primeira Ré ser condenada a pagar Autora, a título de enriquecimento sem causa, todos os valores que receba no contrato de subarrendamento em violação do artigo 1062.º do Código Civil.

Alegou, para o efeito, que arrendou à 1.ª ré, em janeiro de 1999, para afetação a comércio de café-bar e pastelaria ou atividade de mediação imobiliária, por contrato que as partes denominaram de “Contrato Promessa de Arrendamento Comercial” a loja esquerda do prédio sito na Rua.., n.º., em Cacilhas, Almada; a 1.ª ré, sem a autorização da autora, fez obras na loja e subarrendou-a à 2.ª ré por um valor superior ao dobro da renda que paga à autora, tendo celebrado acordo, em 15.10.2020, que apelidaram de “Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial”, e a 2.ª ré nela instalou um estabelecimento de venda de produtos com CBD (canabidiol), com alteração do ramo de negócio; sob pena de haver enriquecimento sem causa por parte da 1.ª ré, a quantia que recebe da 2.ª ré, além do valor da renda, deve ser restituída à autora.

2- A 1.ª ré contestou, pugnando pela improcedência da acção, invocando que tratou a expensas suas do processo de licenciamento de obras de construção e da alteração da licença de utilização do locado para snack-bar e que, em contrapartida, a autora acordou com ela que não colocaria entraves na exploração do locado para que a 1.ª ré recuperasse o investimento feito, pelo que, ao longo dos anos cedeu a exploração do locado, sempre com a anuência e conhecimento da autora, razão pela qual a autora actua em abuso de direito. Alegou, ainda, que não foram realizadas obras substanciais no locado, nem houve uma alteração do ramo de negócio, pois a atividade da 2.ª ré não deixa de ser a de snack-bar; alega, além disso, que o contrato celebrado com a autora não é um arrendamento, mas uma promessa de arrendamento, com fundamentos de resolução diferentes; e a autora não tem direito de exigir quantias a título de enriquecimento sem causa, porque o valor em excesso das rendas cobradas é contrapartida de uma maior rentabilização do locado pelas obras que nele fez.

3- Contestou também a 2.ª ré, por impugnação, e dizendo que desconhecida que a 1.ª ré não fosse a proprietária do imóvel e o estabelecimento que explora no locado é um snack-bar onde, também, são comercializados produtos com CBD.

4- Após julgamento foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Pelo acima expendido, julga-se a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, nessa medida, decide-se:

a) Declarar a resolução do contrato de arrendamento celebrado, em Janeiro de 1999, entre a autora SOCIEDADE C.., e a 1.ª ré P. LDA., relativamente à loja esquerda do prédio sito na Rua.., n.º.., em Cacilhas, Almada, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas sob o artigo…;

b) Condenar a 1.ª ré P. LDA. e a 2.ª ré T., LDA. a restituir à autora a referida loja esquerda, livre e devoluta de pessoas e bens próprios;

c) Absolver a 1.ª ré de tudo o mais peticionado.”

5- É desta sentença que vem interposto o presente recurso, pela 1.ª ré, que termina com as seguintes conclusões:

9º Conclusões finais (da Matéria de Direito)

A- A não refere/alega na p.i. factos como causa de pedir da transformação do contrato promessa em contrato prometido pelo que não havendo essa base factual não pode haver decisão sobre a transformação do contrato promessa em prometido violando-se os artº5 do CPC e 410º, 1108º do CC e 26º do NRAU, padecendo a sentença de nulidade 615º, nº 1, al. d)

B- a sentença padece de ambiguidade nos termos do artº 615º, nº 1, al. c) por não referir o iter cognoscitivo e fundamentar a decisão quer de facto quer de direito de modo confuso com prescrições legais que não são aplicáveis 1022 e 1023º do CC e não fundamento um arrendamento as normas jurídicas violadas são 26º e 49º do NRAU e 12º do CC e ainda 220º e 280º do CC. A ser um arrendamento seria nulo e em consequência não há resolução possível.

Conclusões finais matéria de factio:

O ponto 1 do factos provados deveria ser referido que existe um contrato promessa. Nos pontos A9 e b) dos factos não provados deveria decidir-se que os negócios de exploração eram do conhecimento da A e nunca se opuseram.

Assim, requer a V.ª Ex.ª se digne admitir o presente recurso e revogar o despacho de que se recorre, decidindo-se pelas alterações requeridas e pela violação das normas referidas.”

6- Contra-alegou a A/recorrida, concluindo da seguinte forma:

a) As causas de nulidade das sentenças correspondem a casos de irregularidades que afectam formalmente a sentença e provocam dúvidas sobre a sua autenticidade.

b) As causas de nulidade de sentença são diferentes dos chamados erros de julgamento (error in judicando) de facto e/ou de direito imputadas às sentenças recorridas, resultantes de desacerto quanto à realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), em termos tais que o decidido não está em correspondência com a realidade fáctica ou normativa.

c) O Tribunal a quo pronunciou-se sobre a questão levantada pela Autora na sua petição inicial: existência de um contrato de arrendamento e fundamentos para a sua resolução.

d) O juiz não está limitado às alegações das partes, no que toca à matéria de direito (art. 664.º do CPC e 5º NCPC), pelo que, ao qualificar juridicamente o contrato dos autos como de arrendamento, não incorreu em qualquer nulidade, nomeadamente o conhecimento de uma questão de que não poderia conhecer.

e) a sentença não tem qualquer ambiguidade ou obscuridade que a torna ininteligível.

f) atendendo à concreta formulação do clausulado firmado, assim como à actuação das partes conforme esse mesmo clausulado, ao longo de cerca de 25 anos, conclui o Tribunal a quo estamos perante um arrendamento.

g) o facto de a recorrente não concordar com a qualificação do contrato e fundamentação efectuada pelo Tribunal, não determina a existência de qualquer nulidade da sentença.

h) Para além de recorrida não ter invocado a nulidade do contrato por falta de forma nos seus articulados (questão nova), a sua invocação constitui uma ofensa manifesta, clamorosa e intoleravelmente, aos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito.

i) a recorrente deu de subarrendamento a terceiros, recebendo rendas (de valor muito superior ao que paga) com base na existência de um arrendamento válido, nunca tendo questionado a validade do contrato de arrendamento. Só decorridos mais de vinte e cinco anos declara pretender exercer esse direito, invocando abusivamente essa alegada nulidade.

j) Estamos perante um comportamento da Recorrente inibitório da alegação da nulidade do arrendamento, ao abrigo da proibição de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium (art. 334º do CCiv.).

k) conforme jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, a tutela desse investimento na confiança de que o negócio seria tratado entre as partes como se fosse válido formalmente implica que se convalide o negócio ex bona fide, desaplicando a norma imperativa que comina a nulidade e mantendo o negócio ferido pela invalidade formal como relação legal, como se o acto estivesse formalizado e conforme ao direito.

l) Por outro lado, se o Tribunal declarasse a nulidade do contrato de arrendamento, tal determinaria a respetiva liquidação, nos termos do artigo 289.º do CC, equiparando-se aos efeitos da resolução, nomeadamente a obrigação de restituição do imóvel propriedade da Recorrida livre e devoluto de pessoas e bens.

m) Quanto à impugnação da matéria de facto, a mesma carece, em absoluto, de qualquer fundamento. A Recorrente limita-se a referir algumas frases dispersas sem qualquer significado ou razão objectiva que permita infirmar a apreciação crítica da prova documental e testemunhal feita pelo Tribunal a quo.

n) O Tribunal a quo decidiu corretamente a matéria de facto, pelo que deverá a mesma manter-se.

7- A recorrente foi notificada, já em sede de recurso, para se pronunciar sobre a exceção de abuso de direito invocada pela recorrida nas contra alegações de recurso oposta ao direito da recorrente excecionar a nulidade do contrato de arrendamento, vindo aduzir que não está em contradição com a sua atuação anterior, não criou expectativas com o seu comportamento à outra parte que se possam considerar goradas nem quebrou a confiança estabelecida no desenrolar da relação contratual de décadas, pois teve durante todo o contrato um comportamento de colaboração com a recorrida, confiança aquela, ao invés, quebrada pela recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir

Objecto do recurso/questões a decidir:

Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões apresentadas, nos termos conjugados dos arts.635.º n.º4 e 639.º n.º1 do CPC, sem prejuízo das questões de que o tribunal possa conhecer oficiosamente (art.608.º, n.º 2, in fine, em conjugação com o art. 663.º, n.º 2, parte final, ambos do CPC), prefiguram-se no presente caso as seguintes questões a decidir:

-nulidade da sentença por ter conhecido questão de que não podia tomar conhecimento e por padecer de ambiguidade e “não referir o iter cognoscitivo e fundamentar a decisão quer de facto quer de direito de modo confuso com prescrições legais inaplicáveis”; 615º, nº 1, al. d)

- nulidade do contrato qualificado como arrendamento por não ter observado a forma legal exigida à data.

- impugnação da matéria de facto;

- abuso de direito da recorrente na invocação da nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma;

II- Fundamentação

2.1- Fundamentação de facto:

2.1.1- Na sentença objeto de recurso constam como provados os seguintes factos:

1) Por escrito denominado de “Contrato Promessa de Arrendamento Comercial”, datado de Janeiro de 1999, subscrito, além do mais, pela autora, representada pelo seu administrador, na qualidade de “primeira outorgante” e pela 1.ª ré, representada pela sua gerente, na qualidade de “segunda outorgante”, a autora prometeu dar de arrendamento à ré, que a prometeu receber, a loja esquerda do prédio urbano sito na Rua…, n.º…, em Cacilhas, Almada, de que declarou ser proprietária e legítima possuidora, pelo prazo de um ano, renovável, com início a 1 de Fevereiro de 1999, em contrapartida do pagamento pela ré de uma renda mensal de 40.000$00, destinando-se a loja ao comércio de café-bar e pastelaria ou actividade de mediadora imobiliária da ré.

2) Nesse escrito, lê-se, além do mais, que “ficam desde já autorizadas as obras de adaptação necessárias ao fim a que a loja se destina, sendo o custo das mesmas da responsabilidade da inquilina” – cf. cláusula quinta.

3) Fez-se constar, igualmente, que “nenhumas outras obras poderão ser efectuadas no local sem a autorização escrita dos proprietários” – cf. cláusula sexta.

4) Lê-se, ainda, que “a escritura de arrendamento será celebrada logo que qualquer dos outorgantes notifique a outra parte, por escrito, com a antecedência mínima de dez dias, para as moradas referidas a cada um dos outorgantes, devendo ser celebrada no prazo de 90 dias” – cf. cláusula sétima.

5) Em data não concretamente apurada, mas posterior a Janeiro de 1999, a 1.ª ré tratou do procedimento administrativo de alteração do uso da loja para o ramo café-bar, junto da Câmara Municipal de Almada, realizando as obras necessárias para esse efeito.

6) Ao longo dos anos, a loja foi sendo afecta pela ré, ou por terceiros autorizados pela mesma, à prestação de serviços de cafetaria e bebidas, entre as quais “cocktails”, e pequenas refeições, como “kebab” e hambúrgueres.

7) Por escrito denominado de “Contrato de Locação de Estabelecimento Comercial”, datado de 15 de Outubro de 2020, subscrito, além do mais, pela 1.ª ré, representada pela sua gerente, na qualidade de “1.ª outorgante”, e pela 2.ª ré, representada pelos seus gerentes, na qualidade de “2.ª outorgante”, a 1.ª ré cedeu à 2.ª ré a exploração do estabelecimento comercial de snack-bar, instalado e a funcionar na loja identificada no ponto 1 supra, de que declarou ser possuidora e arrendatária, pelo prazo de cinco anos, com início a 16-10-2020 e termo a 15-10-2025, renovável automaticamente por períodos de dois anos, se não for denunciado por nenhuma das partes, mediante o pagamento pela 2.ª ré de uma retribuição mensal de € 650,00, até ao 8.º dia do mês anterior àquele a que diz respeito, sofrendo uma actualização de 50,00 ao ano a partir do 3.º ano de vigência do acordo.

8) Nesse escrito, fez-se constar, além do mais, que “a cessão de exploração é efectuada com a transferência dos elementos que o integram em bom estado de conservação (…)” – cf. cláusula 3.ª.

9) Consta, ainda, que “as obras, necessárias ou outras, no estabelecimento só poderão ser efectuadas pela 2.ª outorgante após autorização da 1.ª outorgante, e são da responsabilidade da 2.ª outorgante, ficando a pertencer ao estabelecimento, sem direito a indemnização ou retenção” – cf. cláusula 8.ª.

10) Lê-se, entre outros, que a “a 2.ª outorgante fica autorizada a realizar no estabelecimento obras ou benfeitorias necessárias à adaptação do espaço e ao funcionamento do estabelecimento, por sua conta e risco, e com respeito pelas leis e regulamentos aplicáveis” – cf. cláusula 9.ª, n.º 1.

11) Previu-se, ainda, que “no ato de assinatura do presente contrato, a 2.ª outorgante entrega à 1.ª outorgante a quantia de 9.600,00 (nove mil e seiscentos euros) a título de caução garantia (s/ iva). A caução mantém-se até fim do contrato e suas renovações” e que “findo o contrato nos termos da cláusula 4.ª, ou em caso de denúncia do contrato por qualquer uma das partes, a caução é devolvida à 2.ª outorgante, no prazo de 30 dias, depois de compensados os valores referentes a eventuais incumprimentos das obrigações contratuais ou prejuízos quando devidamente comprovados” – cf. cláusula, 7.ª, n.ºs 1 e 3.

12) A 2.ª ré instalou no local referido no ponto 1 uma loja da franquia “G.. S..”, para venda exclusiva de produtos com CBD (canabidiol), nomeadamente cosméticos, condimentos embalados, acessórios para fumadores (papel, filtro, isqueiros, etc.), flor de cânhamo, chás, cafés, assim como bebidas e comidas embaladas (cerveja, chocolates, bolos e bolachas).

13) Para o efeito, instalou na loja utensílios, mobiliário e decoração da franquia “G.. S..”.

14) A 2.ª ré não confecciona comidas ou bebidas na loja, à excepção de café expresso.

15) Previamente à subscrição do documento referido no ponto 7), a 2.ª ré informou a 1.ª ré do uso que pretendia dar à loja.

16) Por carta datada de 9 de Novembro de 2020, a 1ª ré remeteu à autora, que a recebeu, o acordo referido no ponto 7).

17) A autora deu entrada da presente acção no dia 23 de Novembro de 2020.

18) Nessa data, a renda mensal entregue pela 1.ª ré à autora, no âmbito do acordo referido no ponto 1), ascendia a € 299,00.

19) A 2.ª ré foi citada para a presente acção no dia 26 de Novembro de 2020.

20) Em data não concretamente apurada, mas após a citação para os termos da presente acção, a 2.ª ré deixou de entregar à 1.ª ré a retribuição mensal de € 650,00 prevista no acordo do ponto 7).

2.1.2- Na sentença objeto de recurso foram considerados não provados os seguintes factos:

a) No contexto da subscrição do acordo referido do ponto 1), a autora garantiu à 1.ª ré que não iria colocar entraves a que a mesma cedesse a loja, subarrendasse ou trespassasse, por forma a recuperar o investimento a suportar com a alteração do uso da loja para snack-bar.

b) Ao longo dos anos, a 1.ª ré comunicou à autora, que aceitou, as seguintes cessões de exploração referentes à loja:

a. Entre 2008 a 2010, a A.L.;

b. Em 2013, a S. S. ;

c. Em 2018, à sociedade “AB.., Lda.”;

c) A 2.ª ré retirou o balcão de venda e a copa que existia na loja.

d) A 2.ª ré entregou à 1.ª ré a quantia de € 9.600,00 a título de antecipação do valor das retribuições mensais previstas no acordo referido no ponto 7).

2.2- Fundamentação de direito:

As questões a conhecer no recurso são aquelas que ressaltam das respetivas conclusões como já acima se disse, pelo que, tendo em conta o que vem referido nas alíneas a) e b) das conclusões finais, onde a recorrente invoca a nulidade da sentença, é esta a primeira questão a apreciar.

- Nulidade da sentença:

Vejamos:

O art.615.º do CPC no seu n.º1 diz que é nula a sentença quando:

a) não contenha a assinatura do juiz;

b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade que torne a decisão ininteligível;

d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;

e) o juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.

Resulta de tal normativo, no que aqui importa, que se verifica nulidade da sentença se os fundamentos estiverem em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade que torne a decisão ininteligível (alínea c)) ou, se juiz deixar de apreciar questões que devesse apreciar ou tomar conhecimento de questões que não podia apreciar, (alínea d)), normativos que são os invocados pela recorrente.

Importa esclarecer o que se entende por questões para efeitos da mencionada alínea d) do n.º1 do art.615.º do CPC.

É pacífico que a nulidade por omissão de pronúncia/excesso de pronúncia só se verifica quando o juiz não aprecie “questões”, ou aprecie “questões” que não podia apreciar (excesso de pronuncia), não correspondendo estas a todo e qualquer argumento das partes ou a toda ou qualquer razão apresentada em sustentação da pretensão deduzida ou invocada em sustentação de posição contrária. Como se escreve no sumário do AC. TRL de 6.6.2024 (José Manuel Monteiro Correia) “A nulidade em apreço está conexionada com o disposto no n.º 2 do art.º 608.º do CPC, segundo o qual deve o juiz, na sentença, resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Do que se trata aqui é, como decorre dos normativos legais supra transcritos, de uma ‘omissão de pronúncia’ do tribunal relativamente a “questões” de que devesse conhecer, o que afasta, por conseguinte, a não consideração de simples argumentos, razões ou juízos valor aduzidos pelas partes em suporte da solução que preconizam para a concreta questão em litígio. Como referia José Alberto dos Reis, “[s]ão, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte”, ou, nos dizeres do sumário do Ac. STJ de 6.11.2024 (Mário Belo Morgado), “I. As nulidades de sentença apenas sancionam vícios formais, de procedimento, e não patologias que eventualmente possam ocorrer no plano do mérito da causa II. A nulidade por omissão de pronúncia [art. 615.º, n.º l, d), do CPC], sancionando a violação do estatuído no nº 2 do artigo 608.º, do mesmo diploma, apenas se verifica quando o tribunal deixe de conhecer “questões temáticas centrais”, ou seja, atinentes ao thema decidendum, que é constituído pelo pedido ou pedidos, causa ou causas de pedir e exceções; e, reciprocamente, o excesso de pronúncia só se verifica quando o tribunal conheça de matéria diversa desta. III. O tribunal não se encontra inibido de usar argumentação diversa da utilizada pelas partes, ou de recorrer a qualquer abordagem jurídica de que seja passível determinada questão (desde que não extravase os limites da questão propriamente dita).”, ou ainda, Ac. STJ de 29.10.2024 (Nuno Pinto Oliveira) “Para efeitos de nulidade de um acórdão há que não confundir “questões” com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor produzidos pelas partes nos seus articulados, aos quais o tribunal não tem obrigação de dar resposta especificada ou individualizada, sem com isso incorrer em omissão de pronúncia.”, (acessíveis em www.dgsi.pt). Por outro lado, como dão boa nota, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, CPC Anotado, vol. I, 2.ª edição, pag.764 “Para determinar se existe omissão de pronúncia, há que interpretar a sentença na sua totalidade, articulando fundamentação e decisão (STJ 23-1-19, 4568/13).

No que se reporta ao excesso de pronúncia, ou seja, quando o tribunal aprecie questões que não podia conhecer, atendendo ao já dito, essas “questões” também se não haverão de confundir com meros argumentos, razões, ou justificações que o tribunal avance ainda que não tenham sido invocadas pelas partes, para alicerçar a sua decisão; ao invés, o excesso de pronúncia só se verifica se o tribunal toma conhecimento e resolve/decide alguma “questão”, no sentido já acima explicitado, que não tenha sido suscitada pelas partes e não seja de conhecimento oficioso.

No caso dos autos, numa primeira linha, a recorrente vem invocar que a sentença é nula porque a autora não alegou factos como causa de pedir dos quais decorra a transformação do contrato promessa em contrato prometido, concluindo que, como não há essa base factual, a sentença ao ter concluído pela existência de um arrendamento apreciou questão que não podia apreciar. É o que se retira quer das conclusões do recurso quer da conjugação destas com o sentido da alegação feita no mesmo.

Afigura-se-nos não assistir razão à recorrente nesse ponto. Desde logo, a autora invocou na p.i. a existência de um arrendamento com a ré, nos termos do contrato escrito que juntou e que as partes denominaram “Contrato Promessa de Arrendamento Comercial”, pelo que, a autora na ação entendeu que tal escrito consubstancia um arrendamento e não um contrato promessa de arrendamento, apesar das partes o terem chamado de contrato-promessa. Ora a qualificação de pendor jurídico que as partes dão aos contratos que celebram não vincula o tribunal, posto que, como se estabelece no art.5.º n.º3 do CPC, “O juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.”. Assim, o tribunal é livre de, analisando certo contrato a que as partes deram certo nome/denominação, interpretá-lo e, com base nas suas cláusulas e/ou conjugadamente com outras circunstâncias relevantes que tenham sido alegadas e se venham a provar, concluir que se trata de um contrato que juridicamente deve ser qualificado de maneira diferente. Por conseguinte, nada impede que o tribunal venha a concluir que certo acordo corresponde a um arrendamento, apesar das partes lhe terem chamado contrato promessa de arrendamento. Isto dito, tendo a autora alegado como causa de pedir a existência de um arrendamento entre ela e a ré/recorrente e os factos de onde fazia decorrer a violação desse contrato, competia ao tribunal a quo, face aos pedidos deduzidos, apreciar o contrato reduzido a escrito que foi junto, e concluir ou não pela existência do arrendamento, de modo a determinar o regime jurídico aplicável àquela relação contratual e, por via dele, apreciar e decidir as demais questões que a ação impunha. Se assim é, a natureza e qualificação do contrato como arrendamento – como alegado pela autora - ou promessa de arrendamento, como, à data lhe chamaram as partes -, e, foi defendido na contestação pela ré/recorrente, é questão nuclear da ação, é questão que se impunha ao tribunal apreciar, pelo que, ao apreciá-la não incorreu o tribunal em excesso de pronúncia, i.e, não conheceu o tribunal de questão de que não podia conhecer como defende a recorrente. E tanto assim é que, na sentença, como questões que se prefiguravam ao tribunal a quo decidir, consta sob o n.º “1) Aferir da caracterização do contrato celebrado entre a autora e a 1.ª ré”. Em face do que se acaba de expor podemos concluir que a autora não tinha que alegar na p.i., contrariamente ao que diz a recorrente, “factos da transformação do contrato promessa em contrato prometido”, além do que alegou, e o que alegou já impunha que o tribunal apreciasse a questão que veio a apreciar, tanto mais que, repete-se, foi a ora recorrente que na contestação invocou que se tratava de uma promessa de arrendamento e não um contrato definitivo de arrendamento. Ademais, também, contrariamente ao que parece ser o entendimento da recorrente, não se trata sequer de saber se o contrato promessa de arrendamento, nome dado pelas partes, se transformou em contrato de arrendamento, mas tão só de qualificar o contrato celebrado. Não se deslinda, assim, onde é que a recorrente se sustenta para vir invocar que o tribunal a quo não podia apreciar essa questão quando ela mesma a colocou expressamente na contestação, refutando a existência do arrendamento por entender que se tratava de promessa de arrendamento. É evidente que o tribunal recorrido tinha que apreciar essa questão da qual dependia o tratamento que tinha que dispensar às demais. A este respeito consta da sentença recorrida o seguinte: “Na sua contestação, a 1.ª ré sustenta que o contrato celebrado com a autora consubstancia um contrato-promessa e não um contrato de arrendamento, estando, por isso, sujeito a fundamentos de resolução diferentes (que, contudo, não especifica), por forma a obviar ao despejo do locado.

Vejamos.

Do cotejo dos arts. 1022.º e 1023.º do Cód. Civil, retira-se que o arrendamento tem como seus elementos essenciais a cedência do gozo temporário de um imóvel mediante o pagamento de uma retribuição (renda). Já o contrato-promessa tem por objecto, nos termos do art. 410.º do Cód. Civil, uma obrigação de prestação de facto, consubstanciada na celebração do contrato prometido. Ora, não é pela designação atribuída pelas partes a um contrato que este se configura e define, sendo antes a partir da interpretação do respectivo clausulado que se conclui pelo tipo legal aplicável, não estando o Tribunal sujeito à qualificação que as partes lhe atribuíram, conforme decorre expressamente do art. 5.º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil.

Na situação sub judice¸ muito embora os contraentes tenham designado de “Contrato Promessa de Arrendamento Comercial”, certo é que submeterem o acordo firmado aos exactos termos de um contrato definitivo de arrendamento, dotando-o de todos os elementos essenciais previstos no tipo legal. Efectivamente, resulta da factualidade provada que as partes estabeleceram o fim a que se destinava a loja (comercio de café-bar e pastelaria ou actividade de mediadora mobiliária) o prazo correspondente (um ano), a sua renovação (por iguais períodos), o valor da renda mensal inicial (40.000$00) e, ainda, definiram o regime de obras no espaço. Além disso, como a própria 1.ª ré o reconhece, a loja foi-lhe entregue, ali explorando, directamente ou através de terceiros, um negócio de café e bar (snack-bar), mediante o pagamento do valor da renda acordada (e sucessivamente actualizada), o que perdura há mais de 25 anos. Assim, verifica-se a 1.ª ré tem vindo a usufruir do gozo da loja, a pagar a retribuição típica do arrendamento e a utilizar o espaço para a finalidade prevista no contrato. Nessa medida, atendendo à concreta formulação do clausulado firmado, assim como à actuação das partes conforme esse mesmo clausulado, ao longo de cerca de 25 anos, conclui-se que o aludido contrato-promessa configura um verdadeiro arrendamento a título definitivo, produzindo os correspondentes efeitos (cf. Ac. STJ de 10-11-2020, p. 51/18.9T8BGC-A.G1.S1, Ac. TRL de 13-09-2022, p. 1522/21.5YLPRT.L1-7, ambos disponíveis em dgsi.pt).”. Concorda-se com a conclusão tirada pela 1.ª instância, mas para o que agora nos ocupa, há, então, que concluir que o tribunal se serviu do alegado pelas partes e da interpretação do clausulado contratual, dentro dos poderes que a lei lhe confere no que respeita à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, improcedendo a arguição da nulidade assacada à sentença (conclusão A do recurso) com fundamento em excesso de pronúncia. A discordância da recorrente sobre tal qualificação já não releva para a apreciação da nulidade.

E quanto à nulidade também imputada à decisão recorrida na conclusão “B – a sentença padece de ambiguidade nos termos do artº 615º , nº 1, al. c) por não referir o iter cognoscitivo e fundamentar a decisão quer de facto quer de direito de modo confuso com prescrições legais que não são aplicáveis 1022 e 1023º do CC e não fundamento um arrendamento as normas jurídicas violadas são 26º e 49º do NRAU e 12º do CC e ainda 220º e 280º do CC. A ser um arrendamento seria nulo e em consequência não há resolução possível.”, e, pese embora, nesta mesma conclusão, se aglutinem, sem particular clareza e distinção, diferentes questões, há que apreciar em primeira linha se a sentença padece de nulidade que convoque o art.615º nº1 al. c) do CPC, norma à qual a recorrente reconduz os alegados vícios.

Relembre-se que a alínea c) do n.º1 art.615.º estabelece: c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade que torne a decisão ininteligível;

E o que a recorrente alega neste particular é que a sentença é ambígua, não refere o iter cognoscitivo, a fundamentação quer de facto quer de direito é confusa e refere prescrições legais que não são aplicáveis. Ora esta última asserção – ter o tribunal aplicado normas que a recorrente entende que não são aplicáveis – não se integra na nulidade da sentença por referência à al. c) do n.º1 do art.615.º do CPC em que se baseia, nem, adiantamos, em qualquer outras das alíneas desse normativo legal. A errada aplicação do direito não se confunde, sem mais, com as nulidades da sentença. Como já se viu acima, citando-se jurisprudência elucidativa a esse respeito, as nulidades da sentença são vícios formais que se colhem da mesma e não se confundem com a correção ou incorreção da decisão, com o mal ou bem decidido, com a aplicação certa ou errada do direito aplicável. Desta feita, irreleva nesta sede a invocação pela recorrente de que na sentença são mencionadas prescrições legais, que a mesma recorrente entende não serem aplicáveis, posto que daí não deriva nenhuma nulidade da sentença, a menos que tal se reconduza à ambiguidade ou obscuridade que se apreciará de seguida.

No mais, diz a recorrente que a sentença padece de ambiguidades, que a tornam ininteligível, como melhor se extrai da acima transcrita conclusão do recurso e do ponto 6) das respetivas alegações, percebendo-se deste último e dos seus subsequentes, que a recorrente continua a referenciar tal vício à questão “contrato de arrendamento” versus “promessa de arrendamento”. De facto, diz a recorrente que na sentença “dá-se como fundamentos de facto para justificar a transformação da promessa de arrendamento em contrato de arrendamento, os seguintes factos: a) A existências de elementos essenciais do regime do arrendamento estão incluídos na promessa de arrendamento; b) Que a 1º R explora a loja por si ou por intermédio de 3º; c) Que tal uso se faz por cerca de 25 anos;” e diz “como já referido acima qualquer dessas vicissitudes podem ocorrer num contrato promessa de arrendamento ou num contrato de arrendamento, no primeiro porque com o contrato promessa foi entregue a loja e permitido o uso da mesma e com um contrato de arrendamento tal uso pode fazer-se nos mesmos moldes.”, mas o certo é que da primeira asserção relativa aos factos que sustentaram a qualificação feita pelo tribunal a quo de que estava em presença de um contrato de arrendamento, nenhuma ambiguidade se retira, posto que são justamente tais factos que permitem alicerçar aquela qualificação. Já quanto à segunda asserção da recorrente de que tais vicissitudes podem ocorrer num contrato promessa de arrendamento ou num contrato de arrendamento, não podemos anuir, porquanto, efetivamente, se assim fosse, nenhuma diferença haveria entre celebrar um ou outro dos ditos contratos. Desta feita, quer parecer-nos que a ambiguidade, a existir, está nas razões que a recorrente aduz para apodar a sentença de nula, pois que se não descortina na sentença qualquer ambiguidade na análise que fez dos factos (nos quais se inclui naturalmente, o clausulado do contrato), nem no raciocínio daí decorrente para concluir terem as partes celebrado um arrendamento e não uma promessa de arrendamento. Na sentença traçou-se um percurso lógico, o resultado está em conformidade e é harmonioso com as premissas que o sustentam, não se divisando nenhuma incongruência, contradição, obscuridade quanto ao raciocínio empreendido pelo tribunal para concluir que o acordo celebrado foi um arrendamento. A recorrente poderá, como parece ser o caso, discordar da decisão do tribunal nessa matéria, mas não tem razão ao considerar que a sentença é ambígua. Seria ambígua se não se lograsse perceber qual foi a conclusão a que chegou, permitindo a decisão diferentes interpretações, eventualmente opostas e gerando dúvida sobre a própria decisão. Não é manifestamente o caso. E também inexiste qualquer dificuldade em perceber a sentença, ainda que daí pudesse derivar a referida ambiguidade o que não se aceita sem mais. A recorrente ainda acrescenta nas alegações de recurso (de que nos socorremos para melhor enquadrar e perceber a conclusão B do recurso) em suporte da invocada nulidade da sentença, por referência à alínea d) do n.º1 do art.615.º do CPC que “A dificuldade de compreensão da fundamentação de facto estende-se também á fundamentação de direito, senão vejamos: Na acção discutiu-se a apresentou-se um documento denominado contrato promessa de arrendamento comercial invocando a A/recorrida, que na realidade era um arrendamento comercial. No entanto na sentença, em “Do Direito” o Douto Tribunal refere que baseado nos artº(s) 1022º e 1023º do CC (artigos que abrangem situações de locação em geral e não a discutida nos autos) retira-se quais são os elementos essenciais do arrendamento. Ora de tais artigos não pode decorrer essa ilacção. Tais artigos nem versam sobre promessas de arrendamento comercial e nem sobre arrendamento comercial.”, mas, salvo o devido respeito, só pode a recorrente estar a lavrar, ela mesma, nalgum equívoco, porquanto, não se alcança qual a ambiguidade ou ininteligibilidade que resultaria do facto da sentença mencionar as normas do art.1022.º e 1023.º do Código Civil, as quais, como a recorrente diz, respeitam à locação em geral e por isso aplicam-se a qualquer tipo de arrendamento, seja comercial ou não. Não se aplicarão talqualmente à promessa de arrendamento, mas tendo o tribunal decidido que entre a autora e a ré fora celebrado um contrato de arrendamento, ambíguo seria se convocasse na decisão normas relativas ao contrato promessa como caracterizadoras do contrato de arrendamento. Refere ainda a recorrente, no ponto 14 das alegações e a propósito do mesmo vício que menciona na conclusão B), que a ambiguidade e obscuridade advém de “nem integrar o contrato existente no regime jurídico completo que o Tribunal considera aplicável – artº 26º do NRAU, fazendo tábua rasa das diferentes formas para contrato promessa e contrato definitivo.”, mas, também, por via de tal argumentação continua a não colher qualquer ambiguidade. Já se disse que os vícios que podem determinar a nulidade da sentença, entre os quais a ambiguidade, não se confundem com erros de julgamento, ou seja, com eventual incorreta aplicação da lei. Por outro lado, devemos ainda distinguir os vícios que a recorrente ora menciona por reporte à al. c), de outros eventuais vícios que convoquem outra norma. Assim, mesmo que o tribunal a quo tenha aplicado erradamente certa norma legal ou não tenha feito correta interpretação e aplicação das normas aos factos, tal não se traduz, se mais não houver, em nenhuma ambiguidade, inexistindo, lida a sentença, qualquer incerteza ou dúvida quanto ao decidido, nos seus diversos segmentos, nem a recorrente, em rigor, identifica qualquer situação que, com propriedade, se reconduza ao conceito de ambiguidade. Como se refere no Ac. TRL de 30.5.2017 (rel. Luís Pires de Sousa), “No que tange à obscuridade conducente à ininteligibilidade da decisão, ALBERTO DOS REIS, Código de Processo Civil Anotado, V Volume, p. 151, com a sua expressão clarividente, ensinava a este propósito: «A sentença é obscura quando contém algum passo cujo sentido é ininteligível; é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes. Num caso não se sabe o que o juiz quis dizer; no outro hesita-se entre dois sentidos diferentes e porventura opostos. É evidente que, em última análise, a ambiguidade é uma forma especial de obscuridade. Se determinado passo da sentença é suscetível de duas interpretações diversas, não se sabe, ao certo, qual o pensamento do juiz.» Assim, a decisão judicial é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes – cf. Ac. Da RC de 7.6.94, Cardoso Albuquerque, BMJ nº 438, p. 569. A ininteligibilidade da decisão não se reporta ao conteúdo ou mérito, mas à exteriorização formal do discurso “quo tale”, perfilando-se, nesta perspetiva, situações de ambiguidade expositiva, de obscuridade, de excessivo gongorismo impeditivo da univocidade ou, no limite, de meros lapsos de escrita – cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28.9.2006, Sebastião Póvoas, acessível em www.dgsi.pt/jstj. No Dicionário da Língua Portuguesa Contemporânea da Academia das Ciências de Lisboa, 2001, colhe-se a informação que ambiguidade é a qualidade ou estado do que tem mais do que um sentido (p. 209) e que obscuridade é a qualidade ou estado do que se compreende com dificuldade ou do que não se compreende bem como qualidade ou estado daquilo que oferece dúvidas (p. 2637).”

Sendo, a nosso ver, perfeitamente inteligível a sentença, compreendendo-se da sua leitura o raciocínio empreendido pelo tribunal e que o levou à decisão proferida, não há nenhuma ambiguidade nem ininteligibilidade na decisão recorrida que possa fundamentar a nulidade que lhe é imputada com base no art.615.º n.º1 c), cuja arguição, também, neste particular é manifestamente improcedente.

Mas não esgotámos ainda esta apreciação, porquanto, a recorrente aglutinou na conclusão B, que, como se viu, reportou à nulidade da sentença por ambiguidade e ininteligibilidade, questão nova (porque não invocada na ação nem na contestação, nem no decurso dos autos) relativa à nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma. Esta questão, contudo, analisadas as conclusões do recurso e as respetivas alegações, como se viu, não se deve reconduzir, a nosso ver, à já analisada ambiguidade/ininteligibilidade da sentença e a nosso ver, também, não se prende com ela.

No que concerne à nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma, embora a recorrente a integre naquela alínea c) do n.º1 do art.615.º, a existir tal vício e sendo o mesmo, nos termos do art.286.º do C.C. de conhecimento oficioso, poderá daí derivar nulidade da sentença por omissão de pronúncia (onde, note-se, a recorrente também não o integrou), posto que o tribunal está adstrito a conhecer todas as questões suscitadas pelas partes e, ainda, aquelas que sejam de conhecimento oficioso e que colham na situação concreta.

Ora, alega a recorrente no recurso que “Apesar do disposto no artº26º e 59º do NRAU no sentido da sua aplicação às relações contratuais constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor, como a douta sentença refere, o certo é que as mesmas têm que ser interpretadas de acordo com o preceituado no artº12º do CC, daí que se entende que a retroactividade aqui preconizada não abrange quer as prescrições relativas à forma do contrato quer ainda as referentes ao regime de direito substantivo aplicável.”, o que levou às conclusões de recurso através da referência à nulidade do contrato de arrendamento.

Na sentença recorrida, na parte pertinente, consta: “Apurada a natureza do contrato celebrado, em Janeiro de 1999, entre a autora e a 1.ª ré, isto é arrendamento urbano para fins não habitacionais, conclui-se que o mesmo se encontra sujeito à disciplina do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, pese embora a data da respectiva celebração, por força da disposição transitória prevista no art.26.º, n.º1 daquele diploma. Dado que o contrato foi celebrado pelo prazo inicial de um ano, renovável por iguais períodos, considera-se que o mesmo foi sendo sucessivamente objecto de renovações automáticas por períodos de um ano e, a partir da entrada em vigor do NRAU, em 19-01-2015, por períodos de três anos, nos termos do disposto na norma transitória do art.26.º, n.º 3 do NRAU.”. Aí não aborda a sentença a questão concreta relativa à forma que o contrato de arrendamento devia ter revestido à data da sua celebração, antes se reportando ao regime a que o mesmo está submetido, em face das sucessivas alterações legislativas. Em conformidade, afigura-se-nos que a sentença recorrida naquele trecho não conhece nem pretendeu conhecer da questão de saber se, tratando-se de arrendamento para comércio, o contrato revestia a forma legal exigida, posto que foi celebrado em 1999. Nenhuma das partes havia suscitado essa questão e o tribunal não a conheceu. Assim, nessa parte, vindo invocado o vício ainda que com incorreta inserção em alínea do n.º1 do art.615.º que lhe não é aplicável, o que não vincula, como é sabido, há que concluir que o tribunal de 1.ª instância não apreciou questão – inobservância da forma legal - , de conhecimento oficioso e que se perfilava nos autos por via da qualificação que fez do contrato celebrado entre a autora e a 1.ª ré como arrendamento.

Em 1999 estava em vigor o artigo 7.º n.º 2 alínea b) do RAU, na redação do Decreto-Lei n.º321-B/90, de 15.10, que impunha a formalização dos arrendamentos para o comércio através de escritura pública.

Nos termos do art.220.º do C.C. “A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.”. E nos termos do art.286.º do mesmo código a nulidade é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.

O facto da sentença ter concluído que ao contrato se aplica o regime do RAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, por via do seu art.26.º n.º1, o que é correto, não abrange – como acima se entendeu - a questão de saber qual a lei que se aplica à formação inicial do contrato, em face do que se estabelece no art.12.º do Código Civil, onde se dispõe:

“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.

2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.”

Do art.26.º do RAU não resulta que fique sanado o vício de falta de observância da forma legal dos contratos antes celebrados e que ficam agora sujeitos ao citado regime. À luz do art.12.º do C.C., a lei nova que disponha sobre as condições de validade substancial ou formal apenas se aplica aos factos novos, a menos que outra coisa estabeleça. Em conformidade tendo o contrato em causa nos autos sido reduzido a escrito mas não celebrado por escritura pública, está afetado de vício de forma, sendo nulo. Tal questão relativa à observância de forma devia ter sido apreciada pelo tribunal, porque era de conhecimento oficioso e foi omitida, pelo que, a sentença padece de nulidade por omissão de pronuncia, nessa parte. Mas mesmo que se entendesse, no que se não concede por tudo o que já antes foi dito, que a sentença, ao afirmar que o contrato estava sujeito ao regime do RAU, nisso abrangia a questão da forma, donde nenhum vício de forma se verificaria relativamente ao contrato, (caso em que já não estaríamos em sede de nulidade da sentença por omissão de pronuncia, mas erro de julgamento), ainda assim, a questão suscitada em recurso imporia pronúncia por parte deste tribunal, posto que apesar de não deixar de ser uma questão nova, no sentido de apenas aparecer suscitada no recurso, sendo a dita nulidade de conhecimento oficioso, não estava excluída do seu objeto.

Ora a recorrente invoca no recurso a nulidade do arrendamento por não ter sido celebrado por escritura pública, e a autora/recorrida pronuncia-se sobre essa questão nas contra-alegações dizendo, “h) Para além de recorrida não ter invocado a nulidade do contrato por falta de forma nos seus articulados (questão nova), a sua invocação constitui uma ofensa manifesta, clamorosa e intoleravelmente, aos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito. i) a recorrente deu de subarrendamento a terceiros, recebendo rendas (de valor muito superior ao que paga) com base na existência de um arrendamento válido, nunca tendo questionado a validade do contrato de arrendamento. Só decorridos mais de vinte e cinco anos declara pretender exercer esse direito, invocando abusivamente essa alegada nulidade. j) Estamos perante um comportamento da Recorrente inibitório da alegação da nulidade do arrendamento, ao abrigo da proibição de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium (art.334º do CCiv.).”

Nos termos do n.º1 do art.665.º do CPC, “1-Ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objeto da apelação.”, donde relativamente à omissão de pronúncia no que concerne ao não conhecimento da nulidade do contrato por vício de forma, ainda que se verifique nulidade da sentença, cabe a esta relação apreciar essa questão suscitada no recurso e, bem assim, a defesa da recorrida alicerçada no abuso de direito naquela invocação, relativamente à qual a recorrente teve oportunidade de se pronunciar, defendendo não se verificar esse abuso.

Assim, havendo que suprir a omissão relativa ao conhecimento da dita nulidade, impõe-se então saber se deve a invocação desse vício pela recorrente, ter-se por abusiva nos termos do art.334.º do Código Civil, o que, a entender-se afirmativamente, determina que o direito de invocar a nulidade é neutralizado ou paralisado (a sanção que resulta da verificação de um exercício abusivo do direito pode variar segundo as circunstâncias do caso, não havendo, além do afirmado na própria lei – exercício ilegítimo – uma consequência única e uniforme, porquanto os efeitos práticos e eventual decorrência jurídica pretendidos também podem variar; sobre a questão, com síntese doutrinal, Beatriz Morgado Ferreira, “O Abuso de Direito, o Art.º 334.º do Código Civil na Jurisprudência Civil Actual: Uma Análise Reflexiva”, pag.45, acessível em https://estudogeral.uc.pt/retrieve/259010/Disserta%C3%A7%C3%A3o%20final.pdf), e, por isso, não há que extrair os efeitos que dessa nulidade decorreriam, apesar de não ter sido observada a forma legal imposta à data da celebração, tendo-se o contrato por válido, posto que capaz de produzir os seus efeitos jurídicos (ou, noutra perspetiva, sanado o vício). De facto, como ficou afirmado acima, não tendo sido, à data, celebrado por escritura pública, o contrato qualificado como arrendamento na sentença recorrida, ocorreria nulidade por vício de forma.

Contrapõe a recorrida que a recorrente age em abuso de direito ao invocar esse vício porque nunca o fez antes e o arrendamento dura há mais de 25 anos e com base nesse contrato a recorrente subarrendou a loja tomando-o por válido. A recorrente ao invés, vem defender nunca ter quebrado a confiança, ter sido colaborante, imputando, decorrentemente, o abuso à autora.

O art.334.º do Código Civil diz-nos que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito.

Retira-se do artigo supra que, como regra geral a que deve obedecer o exercício do direito estão as exigências da boa-fé. A boa-fé é a bússola no exercício dos direitos, devendo este nortear-se segundo os ditames da boa-fé. “A boa-fé é um ditame transversal a todo o sistema jurídico, é um princípio que transcende a normatividade positivada e é nesta dimensão que tradicionalmente se identifica a maior parte- se não mesmo todas- as manifestações do abuso do direito, como o venire contra factum proprium, inalegabilidades formais, desequilíbrio no exercício, supressio e tu quoque, sendo que a boa-fé aqui considerada é concretizada através dos princípios da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente.” (Beatriz Morgado Ferreira, ob. cit., pag.20)

Por outro lado, será ainda abusivo o exercício do direito se contrário ao fim social e económico do mesmo. Note-se, porém, que a lei não se basta com um qualquer excesso naquele exercício, mas exige que esse excesso seja manifesto, ou seja, tem que assumir um grau de gravidade que permita afirmar que naquelas circunstâncias, o exercício do direito é clamorosamente contrário ao seu fim e/ou desconforme com as exigências da boa-fé. Estamos em presença de previsão legal que visa obstar ao exercício abusivo dos direitos porque esse exercício extravasa manifestamente os seus limites normais. O direito não foi talhado para ser exercitado naquelas circunstâncias, de modo que esse exercício se revela abusivo.

Como é sabido, o art.334.º do CC adopta uma concepção de abuso de direito «objectiva», não se exigindo a consciência do titular do direito de que excede, ao exercitá-lo, os limites impostos pela boa fé ou pelo fim social ou económico do direito; basta que tais limites se mostrem excedidos. A assunção da conceção objetiva de abuso de direito não significa que à figura sejam alheios fatores subjetivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido. Esses fatores subjetivos podem interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito. (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª edição, Coimbra Editora, Limitada, p. 298). Exige-se, como já referido acima, que o excesso cometido seja «manifesto», isto é, que o exercício do direito em causa se mostre clamorosamente ofensivo do sentido de justiça, porque, no caso, a aplicação de um certo preceito da lei, contraria de forma intolerável o sentido ético-jurídico dominante na coletividade (boa fé e bons costumes), ou desvirtua os juízos de valor consagrados (fim social ou económico do direito). A boa-fé traduz-se na atuação diligente da parte, na lealdade e honestidade que imprime ao relacionamento, não prejudicando os interesses da contraparte. Enfim, é-lhe subjacente uma situação de confiança que deve pautar as relações, confiança que impõe, ou pode impor, para sua manutenção o cumprimento de deveres de informação, a manutenção de posições harmoniosas (a não contradição), o zelo no cumprimento da prestação de modo a não frustrar as legítimas expectativas da outra parte.

O abuso do direito, como já salientamos supra, pressupõe, logicamente, a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal), e que o seu titular exceda os seus poderes. Como referem os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, op. cit., p. 300: «A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deva ser exercido». A figura do abuso de direito tem permitido à doutrina e jurisprudência categorizar as suas manifestações mais típicas nas quais se conta o venire contra factum proprium, o qual se pode definir como “o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente”, de modo que estamos “perante dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos entre si e diferidos no tempo. O primeiro - factum proprium - é, porém, contrariado pelo segundo” (António Manuel da Rocha e Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, Colecção Teses, Almedina, Vol. II, p. 742 e 745). Voltamos, nesta sede, pois, a ter a manifestação direta do principio da confiança que deve presidir às relações negociais, de modo a se ter por não legitima uma conduta posterior contrária à adotada antes pela mesma parte que, sem que nada o fizesse esperar em face do seu comportamento, muda de rumo, imprime nova e contrária direção ao seu atuar, dessa forma inviabilizando ou podendo frustrar as expectativas a que havia conduzido a outra parte ou, pelo menos, aquilo que a outra parte esperaria do seu comportamento futuro. A «proibição de venire contra factum proprium representa um modo de exprimir a reprovação por exercícios inadmissíveis de direitos e posições jurídicas. Perante comportamentos contraditórios, a ordem jurídica não visa a manutenção do status gerado pela primeira actuação, que o Direito não reconheceu, mas antes a proteção da pessoa que teve por boa e justificada a atuação em causa. O factum proprium impõe-se não como expressão da regra pacta sunt servanda, mas por exprimir, na sua continuidade, um factor acautelado pela concretização da boa fé» (ibidem, p. 769 e 770).

Tendo em conta o que acima se deixou dito, cumpre analisar a situação no caso concreto em que o abuso é invocado ao exercício do direito de vir no presente recurso suscitar a nulidade do contrato de arrendamento, apesar do mesmo ter estado “em vigor” entre as partes, em execução, há mais de 25 anos, e, com base nesse contrato, ter a recorrente subarrendado o locado à 2.ª ré, o que pressupõe que o tinha como válido, tudo como é invocado nas contra-alegações da recorrida. Efetivamente, tendo em conta os factos dados como provados na sentença recorrida (sendo certo que, embora esteja impugnada certa matéria de facto, a mesma não se mostra relevante nesta sede, posto que as alterações pretendidas não têm a virtualidade de implicar com o sentido da decisão), a invocação pela recorrente, mais de 25 anos volvidos sobre a assinatura do escrito que o tribunal de 1.ª instancia considerou tratar-se de um contrato de arrendamento, tendo estado, desde o seu início, 1999, no gozo da loja, pagando a renda respetiva, tendo realizado obras para adaptação do locado à atividade de snack-bar (facto provado vertido em 5) dos constantes da sentença) e, ao longo desses anos, afetando a recorrente a loja – por si ou através de terceiros que autorizou - à prestação de serviços de cafetaria e bebidas (facto vertido em 6)), vindo, em 15.10.2020, mais de vinte anos depois, a celebrar contrato com a 2.ª ré, pelo qual declarou ceder-lhe a exploração do estabelecimento de snack-bar, instalado na loja, da qual se declarou, nesse contrato, possuidora e arrendatária, contrato esse de que deu conhecimento à autora, afigura-se-nos que não pode deixar de se considerar manifestamente violador da confiança assim estabelecida entre as partes ao longo de mais de duas décadas e, por isso, contrario à boa-fé, e, outrossim, contraditório com a sua atuação ao longo desse período de tempo, pretender agora que seja declarada a nulidade do contrato que, apesar desse vício formal inicial, esteve em execução como se válido fosse, sem qualquer entrave a que, ao abrigo do mesmo, se considerasse arrendatária e com base em tal qualidade negociasse a loja/estabelecimento, vinte anos mais tarde, aproveitando-se ininterruptamente dos direitos, vantagens e utilidades que o contrato lhe conferia, ou seja, arrimada à validade de tal contrato. É por isso manifestamente atentatório dos falados princípios da boa-fé e, cremos, do fim económico e social do direito invocado (na medida em que não se concebe que a falta de forma legal, em 1999, quando se exigia escritura pública, (a que estava inerente, é certo, um interesse público de segurança e certeza jurídica, não mantido tal qual por se ter abandonado tal exigência de escritura pública) tenha subjacente ou seja exigência que vise permitir ao arrendatário a qualquer altura, designadamente, 25 anos depois - tempo em que vem perdurando a execução das prestações contratuais sem nenhuma das partes questionar a validade do contrato – pôr em causa a validade do contrato e, nesse prisma, justifique agora o exercício do direito de invocar a invalidade do contrato, destinando-se a assegurar o direito de o ver declarado nulo), princípios que devem nortear o exercício legítimo dos direitos, pretender agora a recorrente, quando confrontada com o incumprimento contratual que lhe foi imputado, prevalecer-se da nulidade. É, aliás, flagrantemente contraditório com a sua anterior conduta, mormente quando subarrendou a loja declarando-se dela arrendatária, vir agora defender que o contrato (que no seu entender nem arrendamento seria) não pode produzir nenhuns efeitos porque não foi celebrado por escritura pública, quando, enfatiza-se, não podia desconhecer que não lhe seria legítimo (à margem, agora, da circunstância de com isso incumprir os deveres enquanto arrendatária), (sub)ceder o gozo da loja se de tal gozo não dispusesse validamente. Por conseguinte, não podendo colher a sua argumentação em contrário, há que concluir que, nas circunstâncias do presente caso, a invocação da falta de forma legal e a decorrente nulidade constitui abuso de direito e, por isso, não pode ser acolhida, devendo-se ter o contrato, não obstante tal vício formal, como válido e produtor dos seus efeitos, o que inclui, por conseguinte, a aplicação ao mesmo das vicissitudes e regime do arrendamento, tal como, afinal foi considerado na sentença e apesar desta não ter apreciado tal concreta questão.

- Impugnação da matéria de facto:

A recorrente apresentava nas conclusões recursivas a seguinte, ipsis verbis transcrita: “Conclusões finais matéria de facto: O ponto 1 do factos provados deveria ser referido que existe um contrato promessa. Nos pontos A9 e b) dos factos não provados deveria decidir-se que os negócios de exploração eram do conhecimento da A e nunca se oposeram.”

Dispõe o art.640.º do CPC que estabelece o “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”:

1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.

Resulta evidente do artigo transcrito que pretendendo a parte recorrer na parte atinente à decisão de facto, impugnando-a, tem que cumprir diversos ónus, sob pena do recurso quanto à matéria de facto ser rejeitado e, por isso, não chegar a ser apreciado pelo Tribunal da Relação. Por conseguinte, numa primeira linha de exigências (n.º1 do art.640.º), deve obrigatoriamente especificar a) os concretos pontos de facto incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa; c) a decisão (diversa) que deve ser proferida. E numa segunda linha de exigência, se os meios indicados como fundamento do erro na apreciação das provas tiverem sido gravados, sob pena de imediata rejeição do recurso, tem o recorrente que indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda.

A jurisprudência é pacífica quando à necessidade de cumprimento de tais ónus. Assim, v.g. Acórdão do STJ Uniformizador de Jurisprudência, de 17.10.2023 onde se diz “Com efeito, no art.º 640, sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, consta do n.º1, Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgado; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida; e quanto ao ora em análise, c) A decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Apontados como ónus primários, pois têm como função delimitar o objeto do recurso, fundando os termos da impugnação, daí a sua falta traduzir-se na imediata rejeição do recurso, em contraposição aos ónus secundários, previstos no n.º2 do art.º640 relativos à alínea b) do n.º1, enquanto instrumentais do disposto no art.º 662, que regula a modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto pelos Tribunais da Relação, permitindo assim, um efetivo segundo grau de jurisdição no conhecimento das questões de facto, na procura da sua melhor realização, em termos relevantes, isto é, na busca da verdade material com a decorrente justa composição dos litígios.”; ou nos dizeres do sumário do Ac. TRG de 12.10.2023 (relatora Maria João Matos), “I. O ónus de impugnação da matéria de facto julgada exige que, cumulativamente, o recorrente indique os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os meios probatórios e as exactas passagens dos depoimentos que os integrem que determinariam decisão diversa da tomada em primeira instância - para cada um dos factos que pretende impugnar -, e a decisão que deverá ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (art.º 640.º, n.º 1 e n.º 2, do CPC).”, ou ainda no Ac. TRP de 12.7.2023 (Paula Leal de Carvalho) “A impugnação da decisão da matéria de facto deve ser rejeitada quando o Recorrente: não deu cumprimento, nas conclusões, aos requisitos previstos nas als. a) e c) do nº 1 do art. 640º, do CPC pois que não indicou os concretos pontos da decisão da matéria de facto de que discorda e as respostas que, em seu entender, deveriam ter sido dadas, sendo que são estas que delimitam o objeto do recurso; não deu igualmente cumprimento a tais requisitos no corpo das alegações, pois que, aí, limita-se a transcrever os factos provados e não provados e a dizer que o juiz “não poderia ter dado todos os factos acima identificados como não provados” sem concreta indicação das respostas que, em seu entender, deveriam ter sido dadas; não cumpriu o disposto na al. b) do nº 1 do citado art. 640º, mais não fazendo do que uma impugnação em bloco, não conexionando cada facto individualizadamente (ou, pelo menos, grupos de factos que estejam em intimamente relacionados) com os concretos meios de prova que aduz; e não cumpriu o disposto no art. 640º, nº 2, al. a), não localizando, na gravação, o momento temporal (minutos) correspondente aos depoimentos que transcreve.”, ou Ac. TRL de 11.7.2024 (Paulo Fernandes da Silva) “II.–Sob pena de rejeição do recurso da decisão de facto, na impugnação desta o Recorrente tem um triplo ónus: (i) concretizar os factos que impugna, (ii) indicar os concretos meios de prova que justificam a impugnação e impõem uma decisão diversa, sendo que caso tenha havido gravação daqueles deve o Recorrente indicar as passagens da gravação em que funda a sua discordância, e (iii) especificar a decisão que entende dever ser proferida quanto à factualidade que impugna.”, todos acessíveis em www.dgsi.pt.

Haverá, também, de ter em conta que, relativamente à forma/modo de cumprimento do ónus previsto na al. c) do n.º1 do art.640.º, questão que vinha gerando controvérsia, o já mencionado Acórdão de Fixação de Jurisprudência n.º12/2023, de 17.10.2023, com a retificação operada pela declaração de retificação n.º25/23 (DR de 28.11.2023) uniformizou a jurisprudência da forma seguinte: «Nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações».

Já quanto ao cumprimento do ónus previsto na al. a) do n.º1 do art.640.º do CPC, como ressalta também desse mesmo acórdão uniformizador, a indicação dos concretos pontos de facto terá, sob pena de rejeição, que constar das conclusões do recurso.

Quanto à indicação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (al. b) do n.º1 do art.640.º), vem sendo entendido que tal ónus se cumpre se for possível extrair com segurança das alegações de recurso a indicação dos concretos meios probatórios em que o recorrente se funda para defender que se impõe decisão diferente sobre cada um dos pontos de facto concretamente impugnados.

Por outro lado, ainda, não há lugar a convite ao aperfeiçoamento, tendo em vista o cabal cumprimento dos ónus impostos ao recorrente quando impugna a decisão sobre a matéria de facto (Ac. STJ de 25.11.2020 (Paula Sá Fernandes) “II. Omitindo a Recorrente o cumprimento dos ónus processuais a que se refere o artigo 640.º do CPC, impõe-se a imediata rejeição da impugnação da matéria de facto, não sendo aplicável o convite ao aperfeiçoamento das conclusões a que se refere o n.º1, b) do artigo 652.º do CPC.”; Ac. STJ de 14.2.2023 (Jorge Dias), “III - No recurso sobre a matéria de facto se as conclusões forem deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não contemple o estatuído no art. 640.º, o relator não tem o dever de convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, na parte afetada. IV - Ou seja, quando o recurso da matéria de facto se apresenta deficiente, sem dar cumprimento ao disposto no art. 640.º do CPC, não há lugar a despacho de convite ao aperfeiçoamento.”, - acessíveis em www.dgsi.pt.

Acresce, que o conhecimento da impugnação da matéria de facto, pelo Tribunal da Relação, haverá de se revelar necessário e relevante para a apreciação das questões objeto do recurso, donde, evidenciando-se que a alteração dos factos pretendida não tem a virtualidade de se repercutir, alterando ou modificando os termos da questão a apreciar no recurso, o tribunal superior não tem que conhecer do recurso sobre a impugnação da matéria de facto, ou conhecê-lo na sua totalidade, podendo a apreciação cingir-se aqueles concretos pontos de factos relevantes e cuja alteração, supressão ou aditamento, tenham a virtualidade de se puderem repercutir na decisão final do recurso, em face das demais questões objecto do mesmo. Neste sentido, entre outros, Ac. STJ de 3.11.2023 (Mário Belo Morgado); Ac. TRL de 26.9.2019 (Carlos Castelo Branco) – “I)– Não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.).”; Ac. TRC de 25.10.2022 (João Moreira do Carmo); Ac. TRG de 22.10.2020 (Maria João Matos) -” V. Por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil.” (acessíveis em www.dgsi.pt)

Em face do que fica dito, vejamos o caso dos autos.

A recorrente identificou nas conclusões de recurso os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, e que são o ponto 1) dos factos provados e as alíneas a) e b) dos factos não provados.

No ponto 1) dos factos provados na sentença consta: 1) Por escrito denominado de “Contrato Promessa de Arrendamento Comercial”, datado de Janeiro de 1999, subscrito, além do mais, pela autora, representada pelo seu administrador, na qualidade de “primeira outorgante” e pela 1.ª ré, representada pela sua gerente, na qualidade de “segunda outorgante”, a autora prometeu dar de arrendamento à ré, que a prometeu receber, a loja esquerda do prédio urbano sito na Rua…., n.º…., em Cacilhas, Almada, de que declarou ser proprietária e legítima possuidora, pelo prazo de um ano, renovável, com início a 1 de Fevereiro de 1999, em contrapartida do pagamento pela ré de uma renda mensal de 40.000$00, destinando-se a loja ao comércio de café-bar e pastelaria ou actividade de mediadora imobiliária da ré.”, ou seja, trata-se da factualidade extraída do contrato escrito que foi junto aos autos, do conteúdo relevante desse documento. A recorrente pretende que nesse ponto 1 deveria ser referido que existe um contrato promessa. A pretensão da recorrente é a que seja levado ao ponto 1) não certa factualidade diversa da que lá consta mas uma conclusão, conclusão esta que é a contrária à conclusão a que chegou o tribunal recorrido a partir dos factos que deu como provados ao qualificar o contrato com o conteúdo descrito nesse ponto1), não como promessa de arrendamento mas contrato de arrendamento. Há que considerar, assim, que a recorrente não cumpriu o ónus a que estava obrigada no que concerne à indicação da decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto (art.640.º n.º1 c)), pois aquela decisão terá que ser integrada pela factualidade que, ao contrário do decidido, havia de ser considerada provada e não por conclusões ou juízos conclusivos, sabido que estes não devem ser levados à decisão sobre a matéria de facto.

Assim, quanto a este ponto da impugnação, impõe-se rejeitar o recurso de impugnação da matéria de facto.

Relativamente aos dois pontos impugnados dos factos não provados, afigura-se-nos que, na economia do recurso cujas questões pertinentes e nele suscitadas – atinentes às nulidades da sentença e exceção de nulidade do contrato por vício de forma - já foram antes apreciadas, a alteração de tal factualidade nos termos propugnados não tem nenhuma relevância, como não teve, posto que acima apreciadas, apreciação para a qual relevaram os factos provados na sentença, os quais, com exceção do ponto 1) não vinham impugnados, e mesmo quanto a esse ponto 1) apesar da aparência de uma impugnação, o certo é que, no rigor das coisas, de verdadeira impugnação não se tratava já que a recorrente pretendia ver levada à factualidade provada a conclusão sobre a qualificação jurídica a dar ao contrato escrito celebrado entre as partes, pelo que, nesse particular, o recurso não tinha nenhuma virtualidade e por isso se rejeitou. Desta feita, e nesta parte, sendo irrelevante a alteração propugnada pela recorrente, porque inconsequente juridicamente, não há que proceder à reapreciação da matéria de facto dada como não provada nas alíneas a) e b) da sentença.

III- Decisão:

Pelo exposto, acordam as juízas da 8.ª Secção Cível:

- Julgar verificada a nulidade da sentença recorrida por omissão de pronúncia e, nos termos do art.665.º n.º1 do CPC, conhecer da nulidade do contrato qualificado pela 1.ª instância como contrato de arrendamento, por inobservância da forma legal, julgando-o, não obstante, válido e eficaz por constituir abuso de direito da recorrente a invocação dessa nulidade;

- em decorrência, manter a sentença recorrida, embora com diferentes fundamentos.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 30.1.2025

Fátima Viegas

Amélia Puna Loupo

Carla Matos