13326/22.3T8SNT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário:

I- Era aos réus que cabia o ónus da prova do conhecimento pelo autor dos elementos essenciais da venda do prédio e da data desse conhecimento, para efeitos da procedência da excepção da caducidade do exercício da acção de preferência (arts. 342/2 e 343/2, ambos do CC).

II- É facto constitutivo do direito de preferência do art. 1380/1 do CC, o facto de o adquirente do prédio não ser proprietário de prédio rústico confinante. E se o réu nega esse facto, está a impugná-lo e não a excepcionar a falta de facto constitutivo.

III- Outro dos factos constitutivos é que o preferente seja proprietário de um prédio rústico confinante e também aqui a negação deste facto é uma impugnação e não uma excepção.

IV- O autor provou os factos constitutivos do direito que pretende exercer e os réus não produziram nem prova destinada a tornar aqueles duvidosos nem provaram os factos base da excepção de caducidade deduzida, pelo que a sentença fez bem em julgar procedente a acção de preferência.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

A 20/07/2022, AA veio instaurar a presente acção comum contra (1) BB, (2) DD, (3) EE e marido, FF, (4) GG e (5) HH, pedindo que lhe fosse reconhecido o direito de haver para si um prédio rústico que identifica, pelo valor de 35.000€, sendo tal aquisição inscrita a seu favor no registo predial.

Para o efeito alega que é o único proprietário de um prédio rústico que confina com o referido no pedido; por documento particular outorgado em 31/08/2021, os 1.º, 2.º e 3.ºs réus, venderam ao 4.º réu o prédio rústico referido no pedido; os réus vendedores não lhe deram conhecimento, por qualquer meio, do projecto dessa venda, nem das cláusulas essenciais do negócio; o autor só teve conhecimento dela quando acedeu ao contrato obtido junto da Conservatória do Registo Predial em 06/07/2022; os 4.º e 5.ª réus já eram em 31/08/2021 proprietários de um prédio urbano confinante, razão pela qual não estranhou que ali estivessem com regularidade; quer o prédio do autor, confinante com o prédio vendido, quer este, têm uma área inferior à unidade de cultura, no caso 20.000m2; o 4.º réu não é proprietário de qualquer prédio rústico confinante.

(na mesma data juntou comprovativo da realização do depósito autónomo de 38.030€)

Os 1.º a 3.ºs réus contestaram; deduziram a “questão prévia” de que em face do teor da certidão permanente junta pelo autor à PI não tinham como saber a sua identidade, pelo que não teriam de lhe dar qualquer direito de preferência; excepcionaram a caducidade do direito do autor, pois que em 03/07/2021 foi publicado anúncio no sítio oficial Casa Pronta relativamente à venda objecto da acção, o qual continha todos os detalhes essenciais do negócio; mais, logo após a escritura os 4.º e 5.º réus tomaram posse do terreno de forma pública e pacífica, aí os vendo o autor, o qual teve assim conhecimento da venda do terreno em data coincidente com a outorga da escritura, tendo-se conformado com a mesma e optado por não utilizar a prerrogativa da preferência no prazo legalmente previsto; “excepcionaram” também o facto de os 4.º e 5.ª réus serem proprietários de um terreno confinante com o terreno que foi vendido; e impugnaram: publicaram o anúncio da venda num dos locais oficiais designado para o efeito, tendo assim cumprido a formalidade de dar conhecimento ao autor do projecto de venda; entre o prédio do autor e o prédio vendido existe um caminho que separa os terrenos e constitui uma divisão física e objectiva que impede a exploração agrícola contínua, daí resultando que não são confinantes; concluem pela procedência das excepções deduzidas e, assim não se entendendo, pela improcedência da acção por não provada.

Os 4.º e 5.ª réus também contestaram; excepcionaram a caducidade do direito do autor: logo após a escritura tomaram posse do terreno de forma pública e pacífica, sendo aí regularmente vistos por este; mais alegam que se encontraram directamente com o autor, junto aos prédios, tendo-lhe comunicado directamente serem proprietários do lote 1, e explicado, o 4.º réu, que tinha um projecto que englobava a criação de um retiro e zona de agricultura para os terrenos que possuía; tendo tido conhecimento da venda em data coincidente com a mesma e nada tendo feito relativamente a esse respeito nos 6 meses subsequentes, o autor conformou-se com a mesma; “excepcionaram” o facto de serem proprietários de um prédio rústico confinante com o terreno que foi vendido; é rústico porque se destina a um projecto de agricultura já em fase de licenciamento; e “excepcionaram” o facto de o prédio do autor se destinar à sua habitação própria permanente e não a qualquer actividade de plantação ou cultura, pelo que deve ser considerado como não confinante para efeitos do exercício da preferência; este só pode ser utilizado por quem pretenda o emparcelamento do terreno confinante para estender a sua unidade de cultura; e impugnaram o prédio do autor não é confinante com o vendido porque existe um caminho entre o prédio do autor e o prédio vendido que separa os terrenos; concluem pela procedência das excepções deduzidas e, assim não se entendendo, pela improcedência da acção.

O autor respondeu às excepções invocadas; quanto à matéria da caducidade alega que a publicação do anúncio de venda no sítio Casa Pronta não releva para a comunicação exigida para o exercício do direito de preferência; afirma que foi no prédio urbano que identificam como propriedade dos 4.º e 5.ª réus que os viu com regularidade, não no prédio vendido; nega que os 4.º e 5.ª réus tenham ido falar especificamente consigo, afirmando que só em 15/04/2022 os interpelou sobre o facto de se encontrarem dentro da sua propriedade, tendo aquele referido que haviam adquirido o prédio rústico 1, sem avançar sobre qualquer informação quanto às condições do negócio, nem projectos para o prédio, impugnando o mais a esse respeito alegado; reafirma que o prédio dos 4.º e 5.ª réus confinante com o vendido é um prédio urbano; bem como que o prédio do autor é um prédio rústico, afirmando que o prédio urbano a que os réus se reportam é um prédio distinto do qual também é proprietário; alega ser falso que o seu prédio rústico e o prédio objecto dos autos seja separado por um caminho; pugna pela improcedência das excepções; relativamente à desconformidade registal alegada pelos primeiros réus, afirma que a mesma não releva para o objecto da acção, cabendo aos réus identificar os prédios confinantes; para além de que os réus vendedores são seus vizinhos há mais de 15 anos, bem sabendo que este havia adquirido o prédio correspondente ao artigo matricial 2.

No decurso da instância ocorreu o falecimento do réu AA, tendo sido habilitados os herdeiros legais que são os 2.º e 3.ºs réus.

Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença julgando procedente e reconhecendo ao autor o direito de haver para si a propriedade do prédio rústico vendido pelos primeiros réus, pelo valor de 35.000€; e ordenando a inscrição da aquisição do prédio a favor do autor no registo predial respectivo.

Os réus recorrem da sentença – para que seja revogada – impugnando parte da decisão da matéria de facto e a condenação dos réus nos pedidos.

O autor contra-alegou, defendendo a improcedência do recurso.

Questões a decidir: se a matéria de facto deve ser alterada; e se “as excepções” deduzidas pelos réus deviam ter sido julgadas procedentes e os pedidos do autor deviam ter sido julgados improcedentes.

Estão dados como provados os seguintes factos:

a\ O autor é o único proprietário do prédio rústico denominado …, composto por mato, sito em Limites de Atalaia de Cima, freguesia de Colares, concelho de Sintra, com a área de 1720m2, inscrito na matriz cadastral sob o artigo 2 – Seção U da referida freguesia e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial sob o número 2222.

b\ Na mesma CRP está descrito sob o número 1111 o prédio rústico, composto por terreno de mato e cultura arvense, sito em, freguesia de, concelho de, com a área de 7800m2, inscrito na matriz cadastral rústica sob o artigo 1 – Seção U da referida freguesia.

c\ O prédio rústico a\ é confinante com o prédio rústico b\.

d\ Por documento particular denominado contrato de compra e venda outorgado em 31/08/2021, os 1º, 2º e a 3.ª ré, autorizada no acto pelo 3.º réu, venderam ao 4.º réu, pelo preço de 35.000€ que declararam ter recebido por transferência bancária, livre de ónus ou encargos, o prédio rústico b\ que se encontrava registado a favor dos vendedores, em comum e sem determinação de parte ou direito, pela ap. 2 de 2021/07/07, tendo a 5.ª ré, casada com o 4.º réu, declarado que o prédio objecto da compra constituía um bem próprio do 4.º réu por ter sido adquirido com dinheiro possuído em data anterior ao casamento ou proveniente de bens detidos antes do casamento.

e\ O contrato de compra e venda d\ foi objecto de termo de autenticação realizado na referida data de 31/08/2021 por solicitador a que foi atribuído o registo A/1111 com o selo de autenticação 1111 [por evidente lapso constava 31/08/2022, o que foi corrigido oficiosamente por este TRL].

f\ O autor obteve certidão do contrato de compra e venda d\ junto da 1.ª CRP em 06/07/2022.

g\ O registo da aquisição a favor do 4.º réu foi recusado pela 1ª CRP tendo tal recusa sido notificada em 16/11/2011, cf. ap. 1111 de 16/11/2021 da respectiva CRP.

h\ Os 1º, 2º e 3ºs réus não deram directamente conhecimento ao autor do projecto de venda do prédio rústico b\, nem das cláusulas essenciais do negócio, designadamente a identificação dos compradores, o preço da venda, o prazo de realização de escritura e a existência ou não de entrega de sinal.

i\ O autor só teve pessoalmente conhecimento dos concretos termos do negócio quando acedeu ao contrato de compra e venda obtido junto da 1ª CRP em 06/07/2022.

j\ Os 4.º e 5.ª réus já eram, à data da compra efectuada em 31/08/2021, proprietários de um prédio urbano confinante correspondente a um terreno para construção sito na, lugar da, freguesia de, descrito na 2ª CRP de Sintra sob o número 3333/20190823 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3 da referida freguesia.

k\ Razão pela qual o autor não estranhou que estes ali estivessem com regularidade.

l\ O prédio j\ resultou da anexação de dois prédios rústicos autónomos correspondentes às descrições prediais 3-A e 3-B.

m\ Sendo a descrição predial 3-A relativa ao antigo prédio rústico inscrito na matriz cadastral sob o extinto artigo 3-AA – Seção U da freguesia de.

n\ E a descrição predial 3-B relativa ao antigo prédio rústico inscrito na matriz cadastral sob o extinto artigo 3-BB – Seção U da freguesia de.

o\ Em 23/08/2019, as descrições prediais m\ e n\ foram extintas dando origem à actual descrição predial 9998 da freguesia de Colares e ao actual artigo urbano 7261-P.

p\ No dia 03/07/2021 foi publicado anúncio no sítio oficial Casa Pronta relativamente à venda do prédio b\, com o teor constante do doc.4 junto com a contestação dos primeiros réus, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.

Da impugnação da decisão da matéria de facto

Os réus consideram que a parte a seguir sublinhada da alegação de facto não provada sob 2 devia ter sido dada como provada.

Essa alegação era:

2\ Logo após a realização do contrato referido em d\ os 4.º e 5.ª réus tomaram posse do terreno de forma pública e pacifica e eram aí regularmente vistos pelo autor.

A decisão de a dar como não provada foi fundamentada assim:

O tribunal julgou não provados os factos 2 e 3 e 5 a 17, tendo em conta que os réus não lograram fazer prova bastante dos factos que alegaram. Com efeito, para prova do conhecimento pelo autor da celebração do contrato de compra e venda em data anterior à por este aceite – 15/04/2022 – a única prova produzida pelos réus foram as declarações de parte do 4.º réu, o qual declarou ter dado conhecimento ao autor da aquisição do prédio rústico entre Dezembro de 2021 e Janeiro de 2022. Sucede que estas declarações deste réu foram contraditadas pelas declarações de parte prestadas pelo autor, nenhuma razão existindo, nem nenhuma outra prova tendo sido produzida que permitisse dar prevalência às declarações do réu em detrimento das declarações de parte do autor.

Ao contrário, em abono da versão trazida aos autos pelo autor de que via o 4.º réu em prédios vizinhos ao seu, que não o artigo 1, considerou o tribunal o teor do documento junto aos autos por este réu com o req. ref.ª 50536134, o qual se reporta a um pedido de limpeza e a um projecto de arquitectura paisagística, mas que não se refere ao prédio em causa nos autos – o artigo 1, mas sim a outros prédios de que o réu é proprietário e sobre os quais terá apresentado o identificado projecto. Daqui podendo inferir que o réu já desde data anterior à compra do artigo 1, era visto em prédios vizinhos ao do autor, que não neste, conforme alegado pelo autor e aceite pelos réus.

O certo é que, para além das próprias declarações de parte do 4.º réu, nenhuma prova os réus fizeram no sentido do autor ter tido conhecimento da venda, em data anterior à por este aceite e nada resulta do confronto das declarações prestadas por este réu em confronto com as declarações prestadas pelo autor que permita ao tribunal dar prevalência àquelas em detrimento destas.

Os réus dizem o seguinte contra o que antecede:

É o próprio autor que o confessa e expressa na sua PI designadamente em: 14\ Os 4.º e 5.ª réus já eram, à data da compra efectuada em 31/08/2021, proprietários de um prédio urbano confinante correspondente a um terreno para construção sito na, lugar da, freguesia de, descrito na 2ª CRP de Sintra sob o número 3333/20190823 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3 da referida freguesia – cf. fl. 6 da certidão predial permanente junta como doc.1 e caderneta predial urbana junta como doc.7. 15\ Razão pela qual não estranhou o autor que estes ali estivessem com regularidade.”

O autor contrapõe que:

O que ficou demonstrado foi que o autor via os réus em prédios vizinhos ao seu e que já eram propriedade daqueles concluindo, bem, a sentença, que não foi feita qualquer prova de que tal tenha ocorrido no prédio objecto dos presentes autos, motivação que foi confirmada pela documentação junta pelos réus e relativa a um pedido de limpeza e a um projecto de arquitectura paisagística referentes a outros prédios que eram propriedade destes e vizinhos com o prédio do autor mas que não se referiam ao prédio objecto do direito de preferência.

A argumentação dos réus não só é falsa como se encontra mesmo eivada de má-fé.

Aquilo que é dito em sede de PI é que o autor não estranhou ver os réus com regularidade na zona porque aqueles já eram, em data anterior à compra do prédio rústico objecto de preferência, proprietários de um prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 3 da freguesia de (correspondente aos extintos artigos cadastrais 3-AA e 3-BB) – cf. certidão predial e caderneta matricial juntas respectivamente como docs.1 e 7 com a PI – pelo que não estranhou vê-los no referido prédio urbano inexistindo qualquer prova que permita concluir que os réus eram vistos com regularidade no prédio objecto da preferência.

Apreciação:

Os artigos 14 e 15 da PI apenas pretendem dizer que o autor via o 4.º réu e a 5.ª ré na confinância do prédio 1 e 3 e não que os via no prédio com o artigo 1, pelo que a impugnação improcede.

O tribunal recorrido deu como não provadas as seguintes alegações de facto:

6\ No Verão de 2021 também os 4.º e 5.ª réus comunicaram ao autor que estava previsto para breve a aquisição do lote 1.

7\ Na primeira ou segunda semana de Janeiro de 2022 os 4.º e 5.ª réus foram falar especificamente com o autor e a sua mulher.

8\ Na primeira ou segunda semana de Janeiro de 2022 os 4.º e 5.ª réus, tiveram uma conversa com o autor que ocorreu junto à vedação do terreno daqueles (conversando os intervenientes por cima daquela) durante o período da tarde, nem que informaram o autor e a sua mulher que iniciariam em breve um processo de limpeza do terreno (que se encontrava totalmente selvagem) porquanto tinham previsto um projecto de agricultura para o mesmo.

9\ Na primeira ou segunda semana de Janeiro de 2022, os 4.º e 5.ª réus comunicaram ao autor que seria necessário usar aquela estrada para que os equipamentos e trabalhadores passassem e lamentando os inconvenientes que lhe pudessem causar.

10\ Na primeira ou segunda semana de Janeiro de 2022 o autor, no decurso de uma conversa com os 4.º e 5.ª réus, referiu determinantemente que essa estrada “era sua” e mostrou-se desagradado com os planos dos réus para o terreno 1.

A fundamentação desta decisão já consta acima, na parte que antecede.

Os réus dizem que destas alegações devia ter ficado provado o seguinte:

R\ Em data não concretamente apurada o 4.º e a 5.ª réus falaram com o autor por cima da cerca do seu terreno relativamente à utilização do caminho que separava o terreno 2 do terreno 1 pra trabalhos futuros.

S\ Na referida conversa os 4.º e 5.ª réus informaram o autor que haviam adquirido o terreno 1.

A fundamentação dos réus para tal é a seguinte:

O autor confessou na sua réplica assim como nas suas declarações de parte a existência de conversas entre este e os 4.º e 5.ª réus.

A este título refira-se que consta da sua réplica o seguinte:

“2\ Ao contrário do que alegam nunca os réus foram falar especificamente com o autor e só em 15/04/2022 é que foram interpelados por este sobre o facto de se encontrarem dentro da sua propriedade tendo aqueles referido que haviam adquirido o prédio correspondente ao artigo 1. […] 5\ É igualmente falso o alegado nos artigos 12 e 14 da contestação: O autor confrontou os réus quanto à proibição de utilizarem uma parcela de terreno que se situa no seu prédio esclarecendo que se tratava de propriedade privada à qual só seria permitido o acesso com a sua expressa autorização 6\ sendo que o referido pedaço de terreno, por se encontrar limpo e permitir a passagem com segurança de pessoas, é muito vezes utilizado de forma abusiva 7\ tendo o autor advertido os réus que tal utilização não lhes era permitida. […] 9\ Releva realçar que os réus, não obstante não se encontrarem autorizados para o efeito, continuam a utilizar abusivamente a referida parcela de terreno”

Pelo que o encontro entre o autor e o 4.º e 5.ª réus onde estes comunicaram aquele à aquisição do referido terreno se mostra aceite pelas partes – embora não quanto à data da sua ocorrência.

O autor aderiu à fundamentação da sentença acrescentando que:

Aquilo que o autor referiu em sede de réplica e integralmente manteve nas declarações que prestou em tribunal foi que só em 15/04/2022, ou seja, em data muito posterior à outorga do contrato de compra e venda do prédio objecto da preferência é que os réus foram interpelados por se encontrarem dentro da sua propriedade tendo aqueles referido que haviam adquirido o prédio correspondente ao artigo 1 sem avançarem sobre qualquer informação quanto às condições do negócio ou projectos para o referido prédio.

Atente-se no depoimento prestado pelo autor em 27/10/2025 (com início às 14h51m e termo às 15h03m):

“… eu falei uma vez com o 4.º réu … essa conversa ocorreu no dia 15/04/2022 às 17h que era uma sexta-feira santa…” (2m19s) “… e nesse dia o 4.º réu falou comigo porque eu estava no jardim e vi um casal no meu terreno e interpelei-os porque estavam em terreno privado e foi nesse dia que o 4.º réu me disse que ia fazer um hotel e que tinha comprado o 1 …” (2m50s).

Ou seja: O que se demonstrou, com segurança, é que o autor apenas teve conhecimento da aquisição do prédio objecto da preferência pelos réus em 15/04/2022, ou seja, em data muito posterior à assinatura do contrato de compra e venda de 31/08/2021 o que determinou, sem qualquer censura, que a sentença recorrida tivesse dado como não provado que o autor teve conhecimento da venda do prédio em causa em data coincidente com a outorga do respectivo contrato de compra e venda – cf. alegação não provada sob 3.

Apreciação:

Os factos consistentes em o 4.º réu e a 5.ª ré terem falado com o autor relativamente à utilização do caminho que separava o terreno 2 do terreno 1 para trabalhos futuros e nessa conversa terem dito ao autor que haviam adquirido o terreno 1, sem concretização de data, seriam irrelevantes; para além disso, para se terem como confessados, os réus teriam que ter aceite - o que logicamente não aceitaram - a data em que o autor refere que tal conversa ocorreu e as restrições que opõe ao conteúdo da conversa, tendo em conta o disposto no artigo 360 do CC: Se a declaração confessória, judicial ou extrajudicial, for acompanhada da narração de outros factos ou circunstâncias tendentes a infirmar a eficácia do facto confessado ou a modificar ou extinguir os seus efeitos, a parte que dela quiser aproveitar-se como prova plena tem de aceitar também como verdadeiros os outros factos ou circunstâncias, salvo se provar a sua inexactidão.

A impugnação improcede.

O tribunal deu como não provadas as seguintes alegações de facto:

18\ O artigo matricial urbano 3 da freguesia de mantém, na sua essência, a sua característica rústica.

19\ O lote de que o 4.º réu é proprietário correspondente ao artigo matricial urbano 3 da freguesia de destina-se a um projecto de agricultura já em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal.

A fundamentação desta decisão foi a seguinte:

Teve-se em conta que os réus não lograram fazer prova bastante dos factos que alegaram, antes resultando do documento junto com o req. ref.ª 51380081 que o 4.º réu destina o identificado imóvel a um projecto turístico, ainda que numa vertente de turismo sustentável, ecoturismo, e não a um projecto de agricultura.

Os réus dizem que a alegação 18 e a parte sublinhada da 19 deviam ter sido consideradas provadas.

A fundamentação dos réus para tal é a seguinte:

Nos termos do art. 204/2 do CC “Entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo com terrenos que lhe sirvam de logradouro”.

Motivo pelo qual não obstante a sua nova determinação matricial (apenas relevante para efeitos fiscais) o lote detido pelo 4.º e 5.ª réus manterá a sua qualificação jurídica de rústico porquanto o mesmo se destina a um projecto de agricultura já em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal.

E outro entendimento não poderia ser admissível considerando o próprio PDM de Sintra cuja junção se requer seja admitida nos termos do art. 651/1 do CPC, porquanto a mesma se tornou necessária em virtude da decisão proferida (doc.1 que se junta e se dá por reproduzido para todos os efeitos legais).

Facto que consta aliás do doc.5 com o requerimento dos réus de 20/11/2024 demonstra isso mesmo quando informa no seu teor:

“1/ Projecto de Agricultura e Reflorestação

Em anexo encontram-se os planos apresentados ao P na última quinta-feira.

Estes incluem os planos da agricultura regenerativa (permacultura) e do projecto de restauração florestal nos terrenos do 4.º réu:

3- AA (onde está a construção urbana);

3- BB (terreno adjacente ao 182);

4;

1;

6. ”

Ou seja, resulta claro que a construção urbana se situará apenas no lote 3-AA, facto que aliás se encontra igualmente demonstrado nas plantas juntas como doc.3, junto com o requerimento de 20/11/2024.

Estando a afectação ao projecto de agricultura relativo ao artigo 3-BB (confinante com o 1) referido provado no doc.2 junto com o requerimento de 20/11/2024 sob a epigrafe “Memória Descritiva”.

O referido documento [os réus querem-se referir ao doc.3 - TRL] descreve pormenorizadamente as intervenções que serão realizadas no mesmo começando desde logo por referir na sua página 3 “O presente documento corresponde à intervenção a realizar numa área de 26.114,71m2 sita na, parcelas número 4, 3-BB, 5 e 6. A propriedade confronta a Norte e Este com o perímetro urbano do sítio da. Insere-se em área classificada no PDM de Sintra como solo rústico espaços rurais e no Parque Natural Sintra-Cascais, como área de protecção parcial tipo I e área de protecção complementar específica - área de valorização da natureza e da biodiversidade. Encontra-se também no interior da zona de protecção ambiental da Paisagem Cultural de Sintra listada pela UNESCO como Património da Humanidade desde 1995.”

E na sua página 21[-22] “7. A recuperação de terreno degradado e com horizontes de solo invertidos na sequência da execução de mobilizações de terreno para a instalação de postes e linha de média tensão que atravessa o terreno na parcela correspondente ao 3-BB. Neste local pretende-se criar um habitat aquático de retenção de água pluviais e a instalação de áreas de prado florido melífero e de produção de hortícolas e aromáticas segundo princípios de agricultura biológica e permacultura, no local onde já ocorre acumulação de água no terreno, sendo evidencia de tal situação a grande densidade de vegetação infestante, nomeadamente Arundo donax ali presente.”

O autor adere à fundamentação da sentença e acrescenta que:

A documentação junta pelos réus e agora invocada em sede de recurso - cf. docs. 2, 3 e 5 juntos em 20/11/2024 – limita-se a meras comunicações e/ou projectos da responsabilidade exclusiva destes sem qualquer virtualidade para demonstrar que um prédio, identificado como urbano em sede matricial e predial e ali caracterizado como terreno para construção com uma área de implantação de edifício de 266m2 e área bruta de construção de 430m2 (cf. caderneta matricial junta como doc.7 com a PI), mantenha na sua essência a sua característica rústica.

Acresce que nenhuma prova foi feita de que o referido prédio urbano se destine a projecto de agricultura em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal, pelo que não podia ter sido outro o entendimento da sentença.

Apreciação:

Os réus esquecem que:

Primeiro: a acção, intentada em 22/07/2022, tem por objecto a preferência numa compra ocorrida em 31/08/2021.

Segundo: No artigo 13 da contestação do 4.º réu e da 5.ª ré, estes alegavam “o desenvolvimento de um projecto de agricultura que se encontra em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal […]”, acrescentando no art. 15, “projecto que englobava a criação de um retiro e zona de agricultura para os terrenos que possuía (3-AA, 3-BB e 1) e que as questões relacionadas com os referidos acessos deveriam ficar claras.” E aditavam nos artigos 39 e 40 (e repetiam nos artigos 43 e 44) que “resulta da própria caderneta predial que o terreno em causa apenas destina uma pequena parte à construção, mantendo na sua essência a sua característica rústica. Aliás, por os referidos terrenos se encontrarem na área protegida da Serra de Sintra outra solução não seria possível.” E, no fim da contestação, protestavam juntar documento relativo ao licenciamento/autorização do projecto de agricultura dos terrenos designados por 3-AA, 3-BB e 1 submetidos à Câmara Municipal.”

Terceiro, a 06/11/2024, teve que ser o tribunal a determinar a notificação dos réus para, em 10 dias, juntarem aos autos os documentos protestados juntar.

Quarto, os documentos que acabaram por juntar, a 21/11/2024 foram os seguintes:

1\ Uma carta de 19/08/2022 do Instituto de Conservação da Natureza e das Florestas, emitida num processo 111/2022, relativa a um pedido de autorização ao ICNF para acções de manutenção no terreno do 4.º réu, que diz respeito “[…] em resposta ao solicitado […] a propriedade onde se pretende proceder aos trabalhos de limpeza localiza - informa-se o seguinte: […]”

2\ Um projecto de arquitectura paisagística, memória descritiva, projecto de execução, datado de 24/06/2023, onde apenas se fala numa “intervenção a realizar numa área de 26.114,71m2 sita na, parcelas número 4, 3-BB, 5 e 6.” E onde, nas 38 páginas que ele ocupa, apenas uma vez é referida a palavra agricultura na frase “segundo princípios de agricultura biológica e permacultura, precisamente no único §, 7, transcrito pelos réus, e onde também é mencionado o artigo 3-BB.

3\ Uma planta, de Junho de 2023 onde apenas é mencionada uma pequeníssima – menos de 1%? - área de permacultura.

4\ Um folheto de propaganda de um projecto de ecoturismo, cuja primeira imagem é um edifício com vários quartos de um aparhotel.

5\ “Um projecto de agricultura e reflorestação” enviado a 13/11 [provavelmente de 2024 já que a data de 13/11 é mencionada num email de 20/11/2024 e no texto é referido “o anos passado (2023)”] onde se refere, entre o mais, que “após a recomendação da Câmara em Fevereiro de 2024, para iniciar a construção e mudar para o licenciamento de Turismo, porque o licenciamento de Alojamento Local já não estava disponível, concluímos os seguintes passos: - estudámos a melhor opção de licenciamento, que é Aparthotel” […].

Quinto: logo na resposta de 02/12/2024, o autor lembrou que os documentos juntos não assumem relevância no âmbito do objecto da presente acção e dos respectivos temas de prova sendo que os docs.1 e 2 que se encontram datados, respectivamente, de 19/08/2022 e 24/06/2023, são mesmo posteriores à instauração da presente acção que deu entrada em 20/07/2022.

Sexto: no despacho de 07/01/2025, o tribunal recorrido esclareceu: na sequência do despacho deste tribunal que ordenou a junção aos autos dos documentos protestados juntar aquando da apresentação da contestação, vieram o 4.º réu e a 5.ª ré juntar aos autos 5 documentos que descrevem; sucede que o protestado juntar foi “documento relativo ao licenciamento/autorização do projecto de agricultura dos terrenos designados por 3-AA, 3-BB e 1 submetidos à Câmara Municipal” sendo que não resulta certificado de nenhum dos documentos ora juntos a submissão à identificada edilidade. Atenta a desconformidade entre o protestado juntar e o junto, notifique estes réus para, em 10 dias, virem esclarecer o que tiverem por conveniente, com a cominação de que nada dizendo será ordenado o desentranhamento dos documentos apresentados.”

Sétimo: que, na peça de 20/01/2025, estes réus informam que: 1\ No momento da apresentação da sua contestação (Novembro 2022) os réus pensavam que o projecto de agricultura seria apresentado ainda nesse ano à Câmara Municipal pois o “projecto em si” encontrava-se em desenvolvimento pelos arquitectos. 2\ Em reunião com a Câmara Municipal foi-lhes sugerido que fizessem primeiro correr a submissão do projecto de agricultura unicamente no ICF e que na Câmara apenas fizessem correr o projecto de construção da parte urbana do antigo lote 3-AA. 3\ Posteriormente deveriam agregar ambos os projectos através de um pedido de alteração ao projecto onde incluiriam a parte agrícola correspondente ao antigo lote 3-BB e lote 1 e os recentemente adicionados lote 4 e 6. 4\ Conforme resulta do doc. 1 junto com o requerimento de 20/11/2024 o processo junto do Instituto de Conservação da Natureza e das Florestas encontra-se em curso desde 2022. 5\ Já o alvará de construção da parte urbana do projecto relativo ao antigo lote 3-AA foi emitido em foi emitido sob o n.º 3/2021 e foi no passado dia 13/01/2025 solicitado a sua alteração (como referido em 3) para incluir igualmente o projecto de arquitectura (docs. 1, 2 e 3, documentos que agora se juntam).

Oitavo: que os documentos que então juntaram são:

1\ um recibo de entrega de documentos na CM de Sinta a 17/01/2025, com uma lista de documentos, onde apenas são referidos dois números de processo e requerimento, ambos de 2025. 2\ Uma licença de obras de alteração com o número 333/2024, referente ao processo n.º 333/2021 em nome de 4.º réu, que incidem sobre prédio sito em, número de polícia, da freguesia de, descrito na 2.ª CRP de Sintra sob o número 3333/20190823 e inscrito na matriz predial urbano sob o artigo 3, da respectiva freguesia. […] as obras […] apresentam as seguintes as seguintes características: Parâmetros urbanísticos Área total de construção (m2) 900.56 Área total de implantação (m2) 645.98 Volumetria do edifício (m3) 1.044,00 Altura da fachada (m) 6,50 Pisos Acima da cota de soleira (un) Abaixo da cota de soleira (un) […]. Observações: Trata-se de um pedido de licenciamento de alterações no decorrer de obra, nos termos do artigo 83º do RJUE, a executar numa parcela de terreno onde foi licenciado dois fogos habitacionais (1 T0 e 1T5), através do processo P333/2018 com alvará de construção n.º 333/2021 válido por 18 meses (início em 15/01/2021 e fim em 15-07-2022). Refira-se que no âmbito do presente pedido, o requerente vem propor uma calendarização de obra adicional de 18 meses a acrescer ao prazo decorrente da LC inicial supra. As alterações objecto do presente pedido consubstanciam, de um modo geral, a alterações / ampliação da edificação existente/ licenciada para uma construção principal destinada a um fogo habitacional de tipologia T17 e um conjunto de edifícios anexos para o mesmo uso de habitação, para posterior compatibilização do projecto com a actividade de alojamento local. Área técnica em cave (piso -1) sem pé direito regulamentar: 6,32 m2, área de muros:101,00 ml, construções ligeiras: 90,00 m3 14 lugares de estacionamento a descoberto. Processo antecedente P333/2019, com a licença de construção n.º 333/2021.”

Nono: logo a 03/02/2025 o autor respondeu que: O pedido de licença de obras de alteração e licença de obras de urbanização em área não abrangida por operação de loteamento respeitam exclusivamente ao prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 3 e descrito na 2.ª CRP sob o número 3333 sem qualquer relação com o prédio que é objecto da presente acção pelo que, igualmente, não assumem qualquer relevância no âmbito da mesma.”

Donde: não há a menor dúvida de que os réus não fizeram qualquer prova de que o prédio 3 (ex-13-AA e 3-Bb), que à data era um lote de terreno para construção, e para o qual existia uma licença pedida pelo 4.º réu para construção de vários edifícios com fins habitacionais para a actividade de alojamento local, com 900m2 de área de implantação e uma volumetria de 1044m3, mantivesse “na sua essência, a sua característica rústica” e muito menos, se possível, que se destinasse a um projecto de agricultura, e ainda menos, que já estivesse em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal.

Ora, o que importava era a natureza efectiva do prédio j\ de que os réus já eram proprietários, à data da compra, e essa resulta claramente, do que antecede, de acordo aliás com a descrição predial promovida pelos réus, ser a de um lote de terreno para construção de um hotel para ecoturismo, que é uma indústria ligada à prestação de serviços e não agricultura.

Por outro lado, como lembra a sentença, o art. 204/2 do CC, diz que ”e]ntende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica, e por prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.” Ora, o prédio j\ é um terreno que os réus destinaram à construção, como resulta da descrição predial por eles promovida, de um hotel destinado a ecoturismo, pelo que não está provado que as construções existentes não tenham autonomia económica, antes pelo contrário, e assim sendo, o prédio nunca poderia ser considerado rústico.

Por fim, quanto à invocação genérica pelos réus - sem identificação de qualquer diploma legal – de que prédio j\, por se encontrar “na área protegida da Serra de Sintra”, não podia deixar de manter “na sua essência a sua característica rústica”, para além de se constatar que os réus diziam já estar em fase de licenciamento, em tal prédio, a construção de um hotel, lembre-se que, por exemplo, na Resolução do Conselho de Ministros n.º 7-B/2020, de 20/02, que ratifica o Plano Director Municipal (PDM) de Sintra, se diz que se redefine, “na área do PNSC [Parque Natural Sintra-Cascais], os limites do seguinte conjunto de áreas urbanas e aglomerados […]” e mais à frente fala-se na definição “na área do PNSC, das categorias Espaços de Actividades Industriais, Espaços de equipamentos e infra-estruturas e Espaços de Ocupação Turística.” Ou seja, no PNSC existem variadíssimas áreas urbanas e existem espaços de actividades industriais e de ocupação turística, entre outros.

A impugnação improcede.

A natureza do prédio j\ era uma questão de facto colocada desde o início, porque um dos factos constitutivos do direito do autor era o facto de o prédio j\ não ser um prédio rústico e os réus pretendiam pôr em causa tal facto. Pelo que qualquer documento que os réus considerassem pertinente para a prova dessa matéria devia ter sido apresentado com os articulados, não se tendo tornado necessário só agora por força da decisão proferida. Sendo que o documento que os réus pretendem juntar com o recurso é mesmo um documento, pois que não se trata da remissão pura e simples para um diploma regulamentar que os réus pudessem ter citado nas alegações de recurso, mas do aproveitamento de apenas uma parte reduzida (um extracto – aliás datado de 16/01/2023) de uma planta de ordenamento onde depois os réus assinalaram nele uma área com um ponto vermelho.

Pelo que os réus não podiam ter juntado o documento apresentado, que terá de ser desentranhado, com condenação dos réus em multa (artigos 443/2 do CPC e 27/1-4 do RCP), que se fixa em ½ UC.

O tribunal recorrido deu como provado o seguinte facto:

i\ O autor só teve pessoalmente conhecimento dos concretos termos do negócio quando acedeu ao contrato de compra e venda obtido junto da 1ª Conservatória do Registo Predial em 06/07/2022.

A fundamentação da decisão foi a seguinte:

Em face do teor da certidão junta pelo autor aos autos, atendendo ainda que os réus não lograram produzir qualquer prova que merecesse credibilidade e que lograsse pôr em causa os factos alegados pelo autor, como infra referiremos.

Sendo que antes disso, o tribunal já tinha dito que julgou provado o facto h\ por aceitação dos réus [os 3 primeiros réus], os quais não impugnaram que não tivessem dado conhecimento pessoal e directo ao autor dos termos do contrato de compra e venda, tendo tão só impugnado o desconhecimento deste por efeitos do anúncio publicado e dos comportamentos e comunicação dos 4.º e 5.ª réus.

E depois o tribunal ainda escreveu os três §§ de fundamentação transcritos acima a propósito da alegação não provada sob 2.

Os réus consideram que devia ter ficado provado apenas o seguinte:

i) O autor solicitou uma certidão do contrato de contrato de compra e venda celebrado junto da 1ª CRP em 06/07/2022.

A fundamentação desta pretensão dos réus é a seguinte:

O autor juntou a certidão do referido contrato onde consta a referida data, contudo a mesma será emitida sempre que tal seja solicitado à CRP. Não se provando que apenas teve conhecimento dos termos do contrato na referida data, mas apenas que a certidão referida foi solicitada nessa data.

O autor adere à fundamentação da sentença e acrescenta:

Está assente que só em 15/04/2022, ou seja, em data muito posterior à outorga do contrato de compra e venda do prédio objecto da preferência, é que o 4.º réu e a 5.ª ré referiram ao autor que haviam adquirido o prédio objecto da preferência, mas sem avançarem qualquer informação quanto às condições concretas do negócio.

E transcreve de novo as passagens do seu depoimento transcritas acima a propósito da impugnação da decisão relativa às alegações de facto não provadas sob 6 a 10.

Apreciação:

Os réus vendedores reconhecem que não informaram o autor dos elementos do negócio. O 4.º réu e mulher reconhecem agora que apenas houve prova de uma conversa com o autor, em data indeterminada, em que o terão informado, sem mais, da compra do prédio 1. O autor em declarações de parte diz que só teve conhecimento dos elementos do negócio com a obtenção da escritura depois da consulta do registo predial a seguir à conversa com o 4.º réu e mulher. Ou seja, as declarações de parte do autor estão corroboradas por aqueles elementos de prova e pelas regras da lógica das coisas, pois que, só com a escritura, nas circunstâncias referidas, é que o autor podia ter conhecimento daqueles elementos do negócio e não há nenhuns elementos de prova que as ponham em causa.

A impugnação improcede.

Do recurso sobre matéria de direito

A sentença recorrida tem a seguinte fundamentação de direito (transcreve-se na parte que importa e com simplificações):

Dispõe o artigo 1380 n.ºs 1 e 4 do Código Civil:

1\ Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

[…]

4\ É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416 a 418 e 1410, com as necessárias adaptações.

Por seu turno, o artigo 1381 do CC estatui:

Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:

a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.

Quanto à invocada falta de obrigação de conhecer que o autor era proprietário de um prédio confinante com o vendido, por o mesmo não constar como um dos confrontantes desse prédio, terá de improceder porque a descrição predial não é constitutiva, nem a presunção resultante do artigo 7º do Código de Registo Predial abrange os confinantes; acresce que ao autor, proprietário de prédio confinante, nunca poderia ser imposto o ónus da eventual falta de actualização pelos réus vendedores da descrição predial do seu prédio. Assim, não obstante o que constasse da descrição predial do seu prédio, incumbia, sim, aos réus vendedores a obrigação de saber quem eram os proprietários do prédio ou prédios confinantes com o seu, não podendo escusar-se com o incumprimento de um dever que lhes é legalmente imposto; ainda assim se diga que os próprios 1º a 3.ºs réus reconhecem que da descrição predial do prédio a\ consta que o prédio confronta com prédio de que era proprietário o 1.º réu, não logrando provar que um dos prédios confrontantes [com o seu] não fosse esse prédio do autor; em suma: sobre os 1º a 3.ºs réus impunha-se o ónus de identificar os proprietários dos prédios confinantes com o que pretendiam vender, atentas as limitações impostas pelo artigo 1380 do CC.

Quanto à caducidade:

Estatui o artigo 416 do CC, preceito para que remete o citado artigo 1380:

1\ Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.

2\ Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.

Conjugando o disposto neste preceito legal, com o artigo 224/1 do CC, daí resulta que a comunicação ao titular do direito de preferência (destinatário) torna-se eficaz logo que chegue ao seu poder ou é dele conhecida, só permitindo a lei que a declaração possa ser feita por anúncios quando se destina a pessoa desconhecida (e cuja identidade não seja possível conhecer) ou cujo paradeiro seja ignorado [art. 225 do CC]

No caso dos autos, como supra-referimos sobre os 1.º a 3.ºs réus impendia o ónus de identificar o proprietário do prédio confinante com aquele que pretendiam alienar, sendo que o incumprimento desse ónus em nada pode prejudicar o autor. E uma vez conhecido o proprietário do prédio confinante, tinham a obrigação legal de comunicar ao mesmo, no caso ao autor, o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, o que confessam não ter feito.

Alegaram e provaram os 1.º a 3.ºs réus que publicaram no sítio Casa Pronta um anúncio com o projecto de venda. Sucede que essa publicação, apenas releva para o exercício do direito de preferência pelo Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas colectivas públicas ou empresas públicas tal como resulta do artigo 18 do DL 263-A/2007, de 23/07, na redacção em vigor, estatuindo expressamente o artigo 18/2 que “o envio da informação nos termos previstos no número anterior substitui a notificação para preferência, nos termos gerais”, de onde se infere que a notificação para preferência entre pessoas singulares ou colectivas de direito privado se faz, no caso, nos termos do CC.

No sentido de que a comunicação deve ser feita pessoalmente ao preferente veja-se entre outros o ac. do TRL de 31/05/2022, proc. 1553/11.3TVLSB:

I\ No âmbito do procedimento para o exercício do direito de preferência o obrigado à preferência cumpre o dever jurídico decorrente do estatuído no artigo 416/1 do CC, quando comunica ao preferente os elementos essenciais do negócio projectado que, por regra, se traduzem na intenção de venda, na identificação do objecto da venda, na indicação do preço e modo de pagamento, na data previsível para a realização da escritura e, as mais das vezes, na identidade do comprador. II\ Não decorrendo da lei, de modo expresso, em que momento deve ter lugar a comunicação, fazendo apelo às regras da boa-fé e à relação de confiança que se estabelece entre as partes no contexto da obrigação de preferência e inerentes deveres acessórios de segurança, de lealdade e de informação, o obrigado à preferência, gizado o negócio que incide sobre o objecto de prelação, dele deve avisar prontamente o preferente, para que este possa, em devido tempo, ter consciência do negócio projectado, aferir da sua relevância para si e organizar-se para, querendo, poder preferir. […].

E no sentido que a publicação feita no sítio Casa Pronta apenas vale como comunicação para o Estado e outros entes públicos, [veja-se] o ac. do TRL de 08/05/2025, proc. 6986/20.1T8LSB.L2-2:

I\ Os comproprietários, o Estado, as Regiões Autónomas e os municípios gozam, pela ordem indicada, do direito de preferência em caso de venda ou dação em pagamento de bens classificados ou em vias de classificação ou dos bens situados na respectiva zona de protecção (artigo 37 da Lei 107/2001, de 08/09). II - O exercício do direito de preferência equaciona-se em duas fases distintas: Uma antes da celebração do negócio, com a comunicação do projecto negocial para exercício da preferência (artigo 416 CC); Uma segunda fase, que ocorre nas hipóteses em que a comunicação para a preferência não foi efectuada (ou não o foi validamente) e o preferente vem exercer o direito após o negócio ter sido realizado (artigo 1410 CC). III\ Essas duas fases estão ligadas a dois prazos de caducidade distintos: A caducidade do direito de exercer a preferência, na sequência da comunicação do projecto do negócio (artigo 416/2 do CC: 8 dias, em regra); A caducidade do direito de acção de preferência (art. 1410/1 do CC: 6 meses). IV\ O artigo 18 do DL 263-A/2007, de 23/07, confere aos alienantes de imóveis onerados com direitos de preferência de que beneficiam o Estado, Regiões Autónomas, municípios, outras pessoas colectivas públicas ou empresas públicas, a faculdade de optarem pela realização da comunicação para preferência por via electrónica, mediante a inserção dos elementos essenciais da alienação no sítio da internet www.casapronta.mj.pt, em vez da remessa de comunicação para preferência nos termos gerais. (…)”

Do exposto resulta que a publicação feita pelos 1.º a 3.ºs réus não tem a virtualidade de ser eficaz como comunicação do projecto de venda, para os efeitos previstos no artigo 416 do CC.

Nestes termos improcede a excepção invocada com fundamento no conhecimento pelo autor dos elementos essenciais do negócio de venda, dado que nenhuma comunicação lhe foi feita pelos réus vendedores, nem a publicação feita tem eficácia para efeitos do exercício do direito de preferência pelo autor.

Alegaram ainda os réus que o direito que o autor pretende exercer caducou, dado que este teve conhecimento da venda realizada em data anterior aos 6 meses que precederam a propositura da presente acção – cf. artigo 1410 do CC.

Ora os réus não lograram provar nem que o autor soube da venda em data anterior à por este aceite – Abril de 2022 -, nem tão pouco que o autor conheceu os elementos essenciais do negócio em data anterior, nomeadamente, em Janeiro de 2022, facto que nem sequer alegaram, sendo sobre os réus que incumbia tal ónus. Nesse sentido veja-se, entre outros, o ac. do TRC de 15/12/2020, proc. 281/13.0TBPCV:

“VI\ Nesse tipo de acções, enquanto ao autor/preferente incumbe o ónus de prova da verificação dos pressupostos referidos em I, já ao réu-vendedor impende o ónus de demonstrar/provar que deu conhecimento àquele da venda ou da projectada venda e dos seus elementos essenciais, ou então que caducou o direito do mesmo, por não ter sido exercido dentro do prazo legalmente estipulado para o efeito.

Não logrando os réus provar o conhecimento pelo autor dos elementos essenciais do negócio, ou da venda, em data anterior aos 6 meses que precederam a propositura da presente acção, terá a excepção peremptória da caducidade invocada de ser julgada improcedente, por não provada.

Defenderam-se ainda os réus alegando a falta de pressupostos para o exercício do direito de preferência, resultantes do facto de o 4.º réu ser, também ele, proprietário de um prédio confinante com o prédio objecto do contrato de compra e venda.

Resulta da inserção sistemática do artigo 1380 do CC que o direito legal de preferência consagrado se reporta a prédios rústicos confinantes, interpretação que é unanimemente aceite pela doutrina e jurisprudência.

Assim, para não se verificar este pressuposto do exercício do direito de preferência, teriam os réus que provar que o prédio, contíguo ao artigo matricial vendido, de que o 4.º réu era proprietário à data da venda, era um prédio rústico para efeitos do disposto no artigo 204/2 do CC, ao contrário da declaração que o próprio 4.º réu fez para efeitos fiscais. Também esta prova os réus não lograram fazer.

Da prova produzida resulta que o 4.º réu pretende destinar o prédio de que é proprietário e que é contíguo ao artigo 1–U, à actividade de turismo, sendo que a construção que projecta incorporar no solo tem, por si própria, autonomia económica, enquanto alojamento turístico, o que afasta a natureza rústica do prédio. Nenhuma prova tendo os réus feito no sentido de este prédio de que o 4.º réu é proprietário fosse afectado à actividade agrícola.

Por outro lado, alegaram igualmente os réus que o prédio de que o autor é proprietário não estava afecto à actividade agrícola, sendo antes utilizado como habitação permanente do autor e aí estando implantadas construções.

Uma vez mais não lograram os réus provar os factos que alegaram, nenhuma prova tendo produzido que desvirtuasse o que resulta da prova documental junta aos autos.

Assim, igualmente com este fundamento improcede a defesa dos réus.

Por último alegaram os réus que os prédios em causa nos autos não são confinantes por estrarem separados por um caminho.

Não lograram igualmente os réus provar a existência de um caminho que separasse fisicamente os dois prédios, pelo que, sem necessidade de outros considerandos, será igualmente julgado improcedente, este fundamento alegado em defesa dos réus.

Improcedente que é a defesa dos réus, vejamos se procede a acção.

A sentença passa a invocar e a transcrever os factos a\ a f\ e h\ a i\, e depois conclui:

Logrou o autor provar os pressupostos legais do direito que invoca, nos termos legalmente previstos e que de forma sintética se mostram referidos no sumário do já citado acórdão do TRC de 15/12/2020:

I\ São pressupostos do direito legal de preferência previsto no art. 1380/1 do CC: a\ Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; b\ Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado; c\ Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; d\ Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

II\ A confinância deve reportar-se ao momento da celebração do negócio da venda e não após a sua consumação, ou seja, só estará em condições de beneficiar e exercer do direito legal de preferência aquele que no momento em que foi vendido o prédio rústico era proprietário de prédio com ele confinante.

III\ O direito legal de preferência deve ser exercido, pelo preferente, no prazo de seis meses, contados a partir da data do conhecimento pelo mesmo dos elementos essenciais da alienação, e desde que deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

[…].

Tendo por referência a unidade de cultura tal como fixado na Portaria 219/2016, de 09/08, na redacção em vigor à data do negócio, o que não foi posto em causa pelos réus […]

Provando o autor ser proprietário do prédio rústico correspondente ao art. 2, que este é confinante com o prédio vendido, o art. 1, que ambos os prédios têm área inferior à unidade de cultura fixada para a região metropolitana de Lisboa e que o adquirente não é proprietário de prédio rústico confinante, e tendo [o autor] procedido ao depósito do preço, nada mais resta que julgar a acção procedente por provada.

Os réus dizem o seguinte contra isto:

a) Falta de pressuposto legal artigo 1380 do CC

Os réus invocam o entendimento de Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, vol. III, 2.ª edição, páginas 270 e 271, em anotação ao artigo 1380, e os acórdãos do STJ de 19/04/2016, Gabriel Catarino, e de 15/05/2007, António Cameira, e do TRC de 20/01/2009, Regina Rosa, e de 14/12/2010, Ana Cristina Duarte, para chegarem à conclusão da sentença recorrida, ou seja, de que um dos pressupostos do direito de preferência é que a venda tenha sido feita a quem não é confinante com o prédio vendido e dizem que está provado que o 4.º réu é proprietário de prédio confinante, ou seja, do prédio j\ resultante da anexação dos lotes 3-AA e 3-BB (factos l\, m\, n\ e o\). E diz que a actualização predial requerida pelo 4.º réu, que deu origem ao prédio j\ e que radicou na criação do artigo matricial 3, em nada colide com o pressuposto de o réu ser proprietário confinante.

E acrescentam: resulta da própria caderneta predial que o terreno em causa apenas destina uma pequena parte à construção, mantendo na sua essência a sua característica rústica (vide doc.2 junto com a contestação do 4.º e 5.ª réus) e que por os referidos terrenos se encontrarem na área protegida da Serra de Sintra outra solução não seria possível.

Invocam ainda o ac. do STJ de 14/01/2021 [, proc. 892/18.7T8BJA.E1.S1,] quando refere:

IV\ A nossa lei civil não só não reconhece a categoria de prédio misto como um tertium genus nem aceita o critério de predominância da parte rústica ou urbana, como também não atende ao tipo de inscrição matricial nem ao tipo de descrição predial, pelo que, para qualificar um prédio como sendo rústico ou urbano, há que recorrer à definição dada pelo artigo 204/2 do CC. V\ Segundo orientação consolidada na jurisprudência do STJ, a distinção entre prédio rústico e urbano deve assentar, numa avaliação casuística, tendo subjacente o critério base de destinação ou afectação económica.

Voltam a dizer tudo aquilo que já na impugnação da decisão relativa às alegações não provadas sob 18 e 19 tinha dito.

E concluem que o tribunal a quo errou ao considerar que aos réus não assistia a qualidade de confinantes, pelo simples facto de a caderneta predial que resultou da junção dos dois terrenos ter agora a classificação de urbana.

b) Inexistência de um direito de preferência por parte do autor

O direito de preferência estabelecido no art. 1380 do CC, apenas pode ser utilizado por quem pretenda o emparcelamento do terreno confinante para estender a sua unidade de cultura, como refere o ac. do STJ de 14/01/2021, 892/18.7T8BJA.E1.S1.

O autor nunca alegou deter qualquer unidade de cultura (fosse ela qual fosse) no artigo 2 do qual é proprietário, nem que a pretensa preferência se destinaria ao emparcelamento da mesma.

Consultadas as imagens juntas pelo 4.º e 5.ª réus na sua contestação – documentos esses não impugnados – verificamos que o terreno detém uma casa de habitação própria com piscina (com morada idêntica à da residência do autor constante da presente acção).

Mais, essa confissão surge na réplica apresentada, assim como na caderneta predial junta como doc.1 com a referida [réplica].

Outra conclusão não poderia resultar da consulta da caderneta predial junta pelo autor como doc.1 da PI, onde o referido terreno 2 se encontra classificado como mato e com um valor patrimonial de 1,89€.

Não possuindo o autor qualquer cultura, plantação ou actividade agrícola que pretenda estender através do emparcelamento do lote 1, não poderá ser classificado como confinante nos termos e para os efeitos do art. 1380 do CC.

O tribunal a quo errou na aplicação das regras relativas ao ónus da prova quando concluiu dizendo que “Uma vez mais não lograram os réus provar os factos que alegaram, nenhuma prova tendo produzido que desvirtuasse o que resulta da prova documental junta aos autos.”

Caberia ao autor não só o ónus de alegação como de prova da existência da referida utilização, por forma a demonstrar o seu direito.

Nunca o tendo feito não poderia o tribunal a quo ter decidido como decidiu.

c) Caducidade do direito do autor

Os 1.º, 2.º e 3.º réus não deram directamente conhecimento do projecto de venda do terreno em causa ao autor por entenderem que ao mesmo não cabia o referido direito.

No entanto, a inércia do autor não poderá ser ignorada.

A lei estabelece um prazo de 6 meses para a interposição da presente acção, prazo que existe para protecção jurídica do terceiro de boa-fé (os aqui 4º e 5.ª réus).

O autor confessa que viu os 4º e 5.º réus no terreno em causa por diversas vezes e que estes lhe haviam transmitido a aquisição do referido terreno em data não concretamente apurada.

No momento em que intentou a presente acção o autor nada disse sobre a forma pelo qual tomou conhecimento da referida venda.

Nunca dizendo que motivo o terá levado no suposto dia 06/07/2022 a dirigir-se à Conservatória e a solicitar a cópia da escritura em causa.

Consideram os réus que se o autor tomou conhecimento da posse publica e pacifica dos 4.º e 5.ª réus do referido terreno e se confirma que os mesmos lhe transmitiram a referida aquisição, a sua inércia (ou não) na obtenção da referida certidão não poderá ser ignorada.

Neste sentido, mais se refere que nenhuma credibilidade merece a sua alegação (que surge apenas na réplica) de que tal comunicação sucedeu no dia 15/04/2022, que curiosamente se insere no prazo legal de 6 meses dentro dos quais teve conhecimento face à data de interposição da PI.

Considerando sim os réus que segundo as regras da experiência o normal seria ou a sua pronta alegação na PI ou que o mesmo – decorrido 1 ano sobre tal facto - pura e simplesmente não se recordasse de tal dia exacto.

Pelo exposto é entendimento dos réus que a simples certidão – na qual constara sempre o dia da sua emissão – no contexto acima não se mostra suficiente para cumprir o ónus que ao autor estava imposto.

Mais entendendo que no presente caso existindo duvida relativa à data em que tal comunicação (de compra) foi feita pelos 4º e 5sº réus ao autor deverá operar a regra constante no artigo 414 [do CPC].

O autor teve conhecimento da posse publica e pacifica dos réus ao referido terreno.

Teve conhecimento da venda do mesmo em data não concretamente apurada.

Não podendo a prova bastar-se pela data aposta na referida certidão que será sempre emitida tantas vezes quantas forem solicitadas e sempre com a data da sua requisição.

O autor contrapõe o seguinte:

Da (invocada) falta de pressuposto legal previsto no artigo 1380 do CC.

Está, segura e definitivamente, demonstrado que:

- o prédio do 4.º réu correspondente ao artigo matricial 3 da freguesia de, é, e já era à data do contrato de compra e venda do prédio objecto de preferência, um prédio urbano correspondente a um terreno para construção […] – cf. facto j\.

- o 4.º réu apenas logrou provar documentalmente que o referido prédio já com a natureza de urbano e inscrito na matriz sob o artigo 3 se destina a projecto turístico e não a um projecto de agricultura.

A que acresce o facto de que nenhuma prova foi feita de que o citado prédio urbano se destine a projecto de agricultura em fase de licenciamento junto da Câmara Municipal.

O art. 1380/1 do CC confere um direito de preferência com eficácia erga omnes aos donos dos prédios rústicos confinantes sendo, assim, pacifico que um dos pressupostos do referido direito seja que o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante.

O 4.º réu não pode ser considerado confinante por não ser proprietário de qualquer prédio rústico confinante.

Da inexistência de um direito de preferência por parte do autor:

O entendimento dos réus carece de justificação e, mais uma vez, está eivado de má-fé:

Resulta assente que:

O autor é, também, proprietário de um prédio urbano correspondente à moradia A sito na Rua …, freguesia de, onde se encontra edificada a sua habitação própria e permanente e que se encontra inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 7 da referida freguesia e descrito na CRP sob o número 7777 - cf. caderneta predial e cópia da descrição predial juntas com a réplica.

Este prédio nada tem a ver com o prédio rústico correspondente ao artigo cadastral 2 de, este sim confinante com o prédio objecto de preferência – cf. facto c\.

São dois prédios distintos que pertencem ao mesmo proprietário - cf. cadernetas matriciais e certidão predial juntas com a PI e com a réplica.

Pelo que, bem andou, a sentença recorrida ao ter dado como não provado que o prédio rústico do autor, correspondente ao artigo 2 e confinante com o prédio objecto de preferência, se destine à habitação própria e permanente deste, com implantação de casa, piscina e jardim – cf. alegações não provadas sob 20 e 21. E que igualmente não se provou que o prédio rústico do autor, correspondente ao artigo 2, não se destine à actividade de plantação, cultura ou actividade agrícola.

Da caducidade do direito do autor

Resulta definitivamente assente que:

-os réus não deram conhecimento ao autor do projecto de venda do prédio objecto de preferência nem das concretas condições do negócio – cf. facto h\.

- o autor só teve pessoalmente conhecimento dos concretos termos do negócio de venda do prédio objecto de preferência quando aceder ao contrato de compra e venda obtido junto da 1ª CRP de Sintra em 06/07/2022 - cf. facto i\.

Não se provou que:

- logo após a escritura de compra e venda do prédio objecto de preferência, os réus 4.º e 5.ª tenham tomado posse do mesmo de forma pública e pacífica ou que ali fossem vistos regularmente pelo autor – cf. alegação 2 não provada.

- o autor teve conhecimento da venda do prédio objecto da preferência em data coincidente com a outorga do respectivo contrato de compra e venda – cf. alegação 3 não provada.

- o autor teve pleno conhecimento da aquisição do prédio objecto de preferência pelo 4.º réu em data anterior até à da escritura de compra porquanto este comunicou ao autor que iria adquirir em breve o referido prédio – cf. alegação 16 não provada.

- os 4.º e 5.ª réus tenham comunicado directamente ao autor serem os proprietários do prédio objecto de preferência em data anterior a 15/04/2022 – cf. alegação 17 não provada.

O que o autor referiu em sede de réplica e integralmente manteve nas declarações que prestou em tribunal foi que só em 15/04/2022, ou seja, em data muito posterior à outorga do contrato de compra e venda do prédio objecto da preferência é que os réus foram interpelados por se encontrarem dentro da sua propriedade tendo aqueles referido que haviam adquirido o prédio correspondente ao artigo 1 – U sem avançarem sobre qualquer informação quanto às condições do negócio ou projectos para o referido prédio.

Apreciação:

A sentença começou, bem, pela única excepção que foi, realmente, deduzida pelos réus, ou seja, a da caducidade.

Os réus deixaram tal matéria para o fim, mas sem razão, pelo que é por esta excepção que se vai começar.

Os réus baseiam a sua insistência na questão da caducidade com base em factos que tentaram aditar, sem êxito, aos factos provados.

Com base nos factos provados não se pode, sequer, invocar uma suposta inércia do autor.

Por outro lado, por força do art. 342/2 do CC [: A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita], concretizado pelo art. 343/2 do CC [: Nas acções que devam ser propostas dentro de certo prazo a contar da data em que o autor teve conhecimento de determinado facto, cabe ao réu a prova de o prazo ter já decorrido, salvo se outra for a solução especialmente consignada na lei] cabia aos réus o ónus da prova de que o autor tinha conhecimento dos concretos termos do negócio e da data em que tinha adquirido esse conhecimento. Cabendo aos réus essa prova, não a podem transferir para o autor, dizendo que ele devia ter dito isto ou aquilo na petição inicial.

Ou seja, não era o autor que teria de alegar e provar a data em que teve conhecimento da venda. São aqueles que pretendem que a pessoa que está a agir contra eles já não tem o direito de que se arroga, por ter sido ultrapassado o prazo em que o direito devia ter sido exercido, contado a partir da data de um outro facto, que têm de alegar e provar a verificação desse facto extintivo, ou seja, no caso, teriam que ser os réus a alegar, e o ónus de tal não ficar provado corria por sua conta, que o autor tinha tido conhecimento da venda numa certa data, mais de 6 meses antes de ter intentado a acção, tendo, por isso, caducado o direito.

É o que resulta das normas do CC citadas acima, podendo ver-se uma aplicação de tal entendimento no caso paralelo dos embargos de terceiro que têm de ser deduzidos, numa das alternativas, no prazo de 30 dias subsequentes àquele em que o embargante teve conhecimento da ofensa ao direito (art. 344/2 do CPC).

Neste sentido, isto é, de que “[c]abe ao embargado, nos termos do art. 343/2 do CC, demonstrar a extemporaneidade dos embargos, mediante a prova de o embargante ter tido conhecimento da diligência ofensiva há mais de 30 dias”, por exemplo, Lebre de Freitas / Isabel Alexandre, CPC anotado, 1.º vol., 4.ª edição, 2021, pág. 681, com referência a inúmera jurisprudência e doutrina no mesmo sentido e a dois acórdãos em sentido contrário); Rita Lynce de Faria, Comentário ao CC, parte geral, 2014, UCP/FD/UCE, pág. 815; Lebre de Freitas, CC anotado, vol. I, 2.ª edição, CEDIS/Almedina, 2019, pág. 458; e Miguel Teixeira de Sousa, Manual de processo civil, vol. II, AAFDL/CIDP, 2022, páginas 866-867: “Os embargos repressivos devem ser apresentados nos 30 dias subsequentes àquele em que a diligência foi efectuada ou em que o embargante teve conhecimento da ofensa […]; o prazo de dedução dos embargos repressivos é um prazo de caducidade submetido ao regime do art. 138/1-4 [do CPC…]. Se for necessária a prova da observância do prazo de dedução de embargos, cabe aos embargados a prova do decurso do prazo (art. 343/2 CC). Portanto, o embargante goza da presunção do respeito do prazo da dedução dos embargos.”

Quanto ao resto,

Antes de mais, por evidente lapso, a sentença não concluiu o § relativo à unidade de cultura (em hectares), o que se faz agora, esclarecendo que em Sintra, um dos concelhos da Área Metropolitana de Lisboa, ela é, para o terreno de regadio (inclui a arvense e a hortícola – neste sentido, para a anterior Portaria, revogada pela referida na sentença, veja-se Galvão Telles, início do ponto 4 da anotação ao assento do STJ de 18/03/1986, publicada n’O Direito 106-119, pág. 353), de 2,5 hectares, e para o terreno de sequeiro, 8 hectares (artigo 3 da Portaria invocada pela sentença recorrida, em vigor à data do contrato de compra e venda, e respectivo anexo; para a delimitação da Área Metropolitana de Lisboa, veja-se a Lei 75/2013, de 12/09, com as alterações decorrentes da Lei 24-A/2022 de 23/12 (anexo II).

Pelo que, quer o prédio do autor, quer o prédio vendido são inferiores à unidade de cultura mínima.

A sentença, seguindo o autor, diz que um dos factos constitutivos do direito de preferência é o de que “o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante.” Neste sentido, o autor tinha invocado o ac. do TRC de 18/05/2021, proc. 178/19.0T8MBR.C1; no mesmo sentido, com desenvolvimento, veja-se o ac. do STJ de 19/12/2023, proc. 1303/20.3T8VRL.G1.S1: “I. Quem se arroga o direito de preferência na aquisição de prédio rústico deve, nos termos do art. 1380/1 do CC, alegar e demonstrar, além do mais, que o adquirente do prédio não é proprietário confinante. II. O adquirente não é proprietário confinante, para os efeitos previstos no art. 1380/1 do CC, se o seu prédio for um prédio urbano.”

Está provado – facto alegado e provado pelo autor - que o prédio de que os réus adquirentes já eram proprietários à data da compra é um prédio urbano (trata-se do prédio j\), por ser um lote de terreno para construção, resultante da anexação de dois prédios promovida pelos réus com esse fim (como resulta dos factos l\, m\, n\ e o\).

Pelo que o prédio de que os réus eram confinantes era um prédio urbano, o que não releva para efeitos do art. 1380/1 do CC. Ou seja, está provado o facto constitutivo que tinha de ser alegado e provado pelo autor: o prédio foi vendido a quem não era proprietário de prédio rústico confinante. Logo, constituiu-se o direito de preferência que o autor pretende exercer.

Os réus tentaram provar que o prédio j\, aquele de que já eram proprietários, era um prédio rústico. A discussão desenrolou-se em termos de matéria de facto (que poderia ter levado à eliminação de factos provados, mas não levou, por a prova não ir nesse sentido), sem ter sido aditado qualquer facto e por isso não é possível discutir essa matéria agora a nível do Direito. O que, aliás, está de acordo com a lógica das coisas: quando os réus negam – mesmo que motivadamente – uma alegação de facto constitutivo feita pelos autores, o que existe é uma impugnação (art. 571/2 do CPC; “a negação, pelo réu, do facto constitutivo alegado pelo autor […] constitui uma impugnação”, Lebre de Freitas, A acção declarativa comum, 5.ª edição, Gestlegal, 2023, pág. 144, nota 86). Mas mesmo na discussão da matéria de facto é notório que o prédio j\ não era um prédio rústico, como ali se demonstrou.

Cabia, aos réus, provar o facto impeditivo previsto no art. 1381/-a do CC, ou seja, destinarem o prédio adquirido a algum fim que não seja a cultura. Aqui, sim, haveria uma excepção.

O que os réus nem tentaram fazer porque, pelo contrário, tentaram provar que destinavam o prédio adquirido (o prédio b\) ao exercício da agricultura.

Um dos outros factos constitutivos do direito de preferência do autor é ele ser proprietário de um prédio rústico confinante.

Costuma dizer-se, como o diz o ac. do STJ de 2021 invocado pelos réus, que “VI. A razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.”

Mas a lei não transforma tal propósito do legislador num facto constitutivo do direito do autor ao contrário do que os réus defendem.

Diz-se também, como o faz o ac. do STJ acabado de invocar pelos réus, que “o artigo 1380/1 do CC vincula o exercício do direito de preferência à efectiva exploração dos terrenos rústicos para fins de cultura florestal e/ou agrícola, não se bastando com o facto de serem aptos para cultura.”

Mas o autor alegou e ficou provado que o seu prédio a\ é um prédio composto de mato. Os terrenos ocupados com mato são espaços florestais (art. 3/-e da Portaria n.º 53/2019 de 11/02) e, pelo menos, produzem madeira.

Os réus, por sua vez, impugnaram este facto constitutivo. Note-se que, também aqui, não havia nenhuma excepção, mas simples impugnação, embora motivada.

Cabia aos réus a impugnação da decisão de dar como provado tal facto, com base em elementos de prova produzidos sobre aqueles factos que tinham alegado para colocar em dúvida aquela alegação (art. 346 do CC), o que não fizeram. Não é na parte de Direito que podem estar a alegar factos e elementos de prova que têm a ver com aquela matéria. Aliás, os réus estão agora a invocar factos que alegaram e que foram dados como não provados (factos 20 e 21) e os réus não impugnaram essa decisão.

Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente.

Custas de parte pelos réus.

Os réus vão condenados em 1/2 UC de multa pela apresentação do documento com o recurso; o mesmo deve ser desentranhado e ocultado do processo electrónico (e ser restituído aos réus à sua custa quando requerido).

Lisboa, 21/05/2026

Pedro Martins

Fernando Caetano Besteiro

Arlindo Crua