21195/21.4T8PRT.P2 - Tribunal da Relação do Porto

I- O contrato de arrendamento urbano caduca por perda da coisa locada.

II- Tal perda não tem de consistir na destruição total do imóvel, valendo aqui um critério funcional assente na perda da aptidão do espaço para prosseguimento do fim ou utilidade para os quais o contrato foi celebrado.

III- Tendo o imóvel sido arrendado para nele ser exercida a atividade de cabeleireiro, existe perda total da coisa locada se essa atividade já não é levada a efeito há alguns anos porque ocorreram danos (infiltrações e outros) que o senhorio não corrigiu, apesar de ter encetado obras para o efeito, dos quais resultou a impossibilidade de usar a casa de banho, o espaço de atendimento aos clientes e mesmo equipamentos de trabalho do arrendatário.

Processo: 21195/21.4T8PRT.P2

Sumário do acórdão elaborado pela sua relatora nos termos do disposto no artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil:

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Acordam os juízes abaixo-assinados da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:

RELATÓRIO

AUTORES: AA (entretanto, falecido) e BB, com domicílio na Rua ..., ...,

RÉU: CC, com domicílio profissional na Rua ..., Porto.

Por via da presente ação declarativa, os AA. pretendem o seguinte: a) Ser reconhecida e declarada a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre DD e o Réu, por resolução, com fundamento no não uso do locado há mais de um ano; b) Ser reconhecida e declarada a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre DD e o Réu, por resolução, com fundamento no uso do locado para fim diverso daquele a que se destina, conforme Subsidiariamente a a) e b): c) Ser reconhecida e declarada a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada, reconhecendo-se a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre DD e o Réu, com efeitos - pelo menos – à data de (não indica), com as cominações legais daí advenientes. E, cumulativamente a a) e b) ou c): d) Ser o Réu condenado a pagar aos Autores uma indemnização, nos termos do artigo 1045.º do Código Civil, correspondente ao valor da última renda devida, elevada ao dobro, por cada mês de atraso, até à restituição do imóvel locado, livre e devoluto de pessoas e bens, a qual se computa, à data da pi (23.12.2021), na importância global de 1.679,52 Euros; e) Ser o Réu condenado no pagamento aos Autores Autora de todas as rendas/indemnizações pela mora na restituição do locado que se venham a vencer, desde a data da pi até efetiva entrega do locado livre de pessoas e bens, acrescidas dos respetivos juros de mora vencidos e vincendos, a liquidar em sede de liquidação de sentença. Subsidiariamente a a) e b), ou c), mas cumulativamente aos restantes: f) Ser reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada, reconhecendo-se a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre DD e o Réu, com efeitos – pelo menos – à data de 08 de Junho de 2021, com as cominações legais daí advenientes. Cumulativamente a todos pedidos elencados supra: g) Ser o Réu condenado ao despejo imediato do locado, livre e devoluto de pessoas e bens, e em bom estado de conservação (tal como foi por si recebido), atenta a sua falta de título para a permanência na mesma; h) Ser o Réu condenado ao pagamento de uma quantia pecuniária compulsória aos Autores, nunca inferior a 250,00 Euros, por cada dia de não restituição do referido bem imóvel, nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 829.º-A do Código Civil. Ou, caso não se entenda pela cessação, já ocorrida do contrato de arrendamento in casu (o que apenas por dever de patrocínio equacionam), e subsidiariamente a isso mesmo: i) i - Ser reconhecida a validade e eficácia da comunicação de oposição à renovação remetida pelos Autores ao Réu, em 20 de julho de 2020; ii - E, em consequência, ser determinada e reconhecida a cessação do contrato de arrendamento na data de – pelo menos, 24 de fevereiro de 2023, por caducidade e derivado da oposição à renovação automática do contrato de arrendamento, nos termos supra expostos. iii - E, em consequência, ser o Réu condenado ao despejo do locado em, pelo menos, 24 de fevereiro de 2023, bem como à restituição imperativa do imóvel locado aos Autores, livre e devoluto de pessoas e bens, e em bom estado de conservação (tal como foi por si recebido), atenta a sua falta de título para a permanência na mesma; iv - Ser o Réu condenado ao pagamento de uma quantia pecuniária compulsória aos Autores, nunca inferior a 250,00 Euros, por cada dia de não restituição do referido bem imóvel, nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 829.º- A do Código Civil. Para tanto, alegaram o seguinte: Os AA. são herdeiros de um imóvel dado em locação, para comércio (de cabeleireiro), ao R., pela antecessora dos demandantes. Em 2018, o A. comunicou ao R. que o contrato ficaria submetido ao NRAU, tendo atualizado a renda, atualização que fez também em 2019 e 2020. O contrato transitou, assim, para o NRAU, em 14.2.2018 ou, pelo menos, em 25.2.2018, altura em que passou a ter prazo certo de cinco anos, até 13.2.2023 ou 25.2.2023. O A. opôs-se a renovação do contrato, por carta de julho de 2020. Além disso, desde maio de 2021, tem o A. conhecimento de que o locado se acha encerrado ao público, há mais de um ano, tendo aberto novo estabelecimento noutro local, o que sucedeu mesmo antes da pandemia do Covid-19, usando o locado apenas como lavandaria auxiliar, razão pela qual, em maio e junho de 2021, o A. remeteu carta ao R. resolvendo o contrato de arrendamento, solicitando a restituição do locado, não tendo R. procedido de tal forma, apesar de ter recebido a notificação a 7.6.2021. Dizem, ainda, ter caducado o contrato por perda do locado, porque este, na ótica do R., se deteriorou e não é já possível aí manter a atividade para que foi arrendado. Contestou o R., dizendo não ter o contrato transitado para o NRAU, mantendo-se um arrendamento vinculístico, uma vez que os AA. não efetuaram a comunicação prevista no art. 54.º/6 da L6/2006, nem tal poderia ocorrer face à redação dada a este preceito pela L 4 43/2017, de 14.6, prevendo-se 10 anos antes do senhorio efetuar aquela comunicação. Assim, sem o acordo do inquilino, seria preciso esperar 15 anos para tal transição. Mais alega ter proposta ação em 2021, queixando-se de infiltrações, que o A. mandou reparar, mas apenas parcialmente, não ficando operacional o quarto de banho. Em fevereiro 2020, por força da pandemia, foi o R. obrigado a encerrar e, no inverno seguinte, ocorreram novas infiltrações, o que o R. comunicou ao A., por diversas vezes, dizendo-lhe estar, por isso, impedido de usar o locado e pedindo as reparações necessárias, o que o A. não fez, antes procurando obter a resolução do contrato por falta de utilização do espaço, o que ficou a dever-se à sua omissão na execução das obras necessárias. Invoca o abuso de direito, na forma do venire contra factum proprium.

Os AA. exerceram contraditório.

Após prolação de sentença, datada de 25.8.2023, a qual julgou a ação improcedente, os AA. recorreram para esta Relação, tendo vindo a ser proferido acórdão, datado de 5.2.2024, o qual anulou a sentença recorrida.

Regressados os autos à primeira instância, foi proferida sentença de 14.2.2025 que julgou a ação improcedente.

Desta sentença recorre a A., visando a procedência da ação, com base nos argumentos que assim deixou em conclusões:

(…)

Não foram apresentadas contra-alegações.

Objeto do recurso:

I- Das nulidades da sentença

II- Da impugnação da decisão de facto

II- Da extinção do contrato de arrendamento comercial

FUNDAMENTAÇÃO

Fundamentos de facto

Em primeira instância foram dados como provados os factos seguintes:

A) - Os autores são os únicos e legítimos herdeiros de DD.

B) - Os autores são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano, sito na Rua ..., Porto, da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., do concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ...83 e inscrito na matriz predial da respetiva freguesia sob o artigo 15884 (artigo 6.º da petição inicial – não impugnado).

C) - O qual é composto por Casa de Cave, Rés do chão, três andares e águas-furtadas (artigo 7.º da petição inicial – não impugnado).

D) - A administração do mesmo sempre foi feita pelo 1.º autor, o qual desempenha a função de cabeça de casal (artigo 8.º da petição inicial – não impugnado).

E) - Entre DD e o réu foi celebrado um contrato de arrendamento comercial, através do qual ao réu tomou de arrendamento o 1.º andar do prédio urbano sito na Rua ..., Porto (artigo 9.º da petição inicial – não impugnado).

F) - O arrendamento tinha como finalidade o exercício de comércio no locado (artigo 10.º da petição inicial – não impugnado).

G) - O local arrendado destinava-se à exploração pelo réu de um estabelecimento comercial de cabeleireiro (artigo 11.º da petição inicial – não impugnado).

H) - Em 23 de Janeiro de 2013, mediante carta registada com aviso de receção, o 1.º autor remeteu ao réu uma comunicação do seguinte teor:

I) - Subsequentemente, em 8 de fevereiro de 2013 (carta recebida em 14 de fevereiro de 2013) veio o réu:

J) - Em resposta à missiva do réu, o 1.º autor – cabeça de casal da Herança de DD, e mediante carta registada com aviso de receção, o autor informou o réu que:

L) - Em 21 de maio de 2018 o autor enviou ao réu uma comunicação a proceder, à atualização do valor da renda, passando a partir de 1 de junho de 2018 o valor da renda mensal devido pelo réu pelo arrendamento do locado a fixar-se em 275,33 Euros (artigo 15.º da petição inicial – não impugnado).

M) - Um ano volvido, e mais concretamente em 26 de abril de 2019, mediante comunicação escrita, o valor da renda mensal devida pelo réu foi atualizada para 278,50 Euros (com efeitos a partir de 1 de maio de 2019) (artigo 16.º da petição inicial – não impugnado).

N) - Por sua vez, e em 7 de abril de 2020, o valor da renda mensal devida pelo réu foi atualizada para 279,92 Euros (artigo 17.º da petição inicial – não impugnado).

O) - Valor que se mantém na presente data (artigo 18.º da petição inicial – não impugnado).

P) - O autor, na qualidade de cabeça-de-casal, comunicou, por carta datada de 20 de julho de 2020, a «oposição à renovação» do Contrato de Arrendamento, mediante carta registada com aviso de receção:

Q) - Esta missiva foi recebida pelo réu, que apresentou resposta datada de 27 de julho de 2020, reagindo afirmando “não aceitar a cessação de contrato para fevereiro de 2023, nem para qualquer outra data” (artigo 24.º da petição inicial).

R) - Merecendo, em conformidade, subsequente resposta remetida pelo mandatário dos Autores em 10 de agosto de 2020 (artigo 25.º da petição inicial).

S) - O locado situa-se no coração da cidade do Porto – centro histórico -, numa das ruas mais movimentadas da cidade, em que um dos seus lados é ocupado pelas fachadas do Mercado ... e, no outro lado, restam ainda as típicas fachadas em azulejo colorido (artigo 28.º da petição inicial – não impugnado).

T) - O referido estabelecimento encontra-se, encerrado desde setembro de 2020, com a porta fechada, sem qualquer indicação, sem nenhum funcionário em permanência para atender possíveis clientes, sem fluxo de clientes (artigos 27.º e 30.º - matéria confessada).

U) - Inexistindo qualquer estabelecimento comercial, de porta aberta, e a funcionar aberto ao público (artigo 31.º da petição inicial - confessado).

V) - O réu mantém um estabelecimento comercial num outro imóvel sito na mesma artéria, mais concretamente no n.º ...2 da mesma Rua ... (artigo 33.º da petição inicial).

X) - E assim continuou quer no decurso do ano de 2020, quer no decurso do presente ano (artigo 35.º da petição inicial - confessado).

Z) - O réu usava o locado como lavandaria auxiliar (artigo 41.º da petição inicial - confessado).

A) ’- A 12 de maio de 2021, o autor remeteu ao réu uma missiva a resolver o contrato de arrendamento:

(…)

B) ’- No entanto, a carta foi devolvida, com a seguinte informação aposta: “o destinatário mudou-se” (artigo 45.º da petição inicial).

C) ’- A 4 de junho de 2021 o autor voltou a endereçar ao réu uma nova missiva a comunicar a resolução do contrato de arrendamento (artigo 46.º da petição inicial).

D) ’- Tendo a mesma sido recebida pelo réu em 7 de junho de 2021 (artigo 35.º da petição inicial).

E) ’- Por carta datada de 8 de junho de 2021 o réu respondeu ao autor:

F) ’- Por carta datada de 30 de junho de 2021, o autor respondeu ao réu, reiterando a cessação do contrato de arrendamento, e exigiu a restituição do locado (artigo 51.º da petição inicial).

G) ’- A esta missiva respondeu o réu a 6 de julho de 2021, referindo, ao autor que entrava água no locado, o que gerou uma alegada infiltração:

H) ’- A 16 de Julho de 2021 o autor comunicou ao réu que o contrato de arrendamento já havia cessado, por comunicação de maio de 2021 (artigo 53.º e doc. 17 da petição inicial).

I) ’- Exigindo a restituição da coisa locada (artigo 54.º da petição inicial).

J) ’- O réu intentou contra o autor ação que fez entrar em juízo em 17 de novembro de 2021, que corre termos no J5 deste juízo local civil (artigo 17.º da contestação).

L) ’- No inverno de 2019/2020 ocorreram infiltrações de água no arrendado através do telhado, na área da casa de banho e anexos nas traseiras (artigo 18.º da contestação).

M) ’- Infiltrações que afetaram também o estabelecimento situado no rés-do-chão do mesmo prédio (artigo 19.º da contestação).

N) ’- Em janeiro de 2020 o autor mandou reparar a causa dessas infiltrações (artigo 20.º da contestação).

O) ’- O empreiteiro, que, a mando do autor, foi executar essa obra, retirou o teto da casa de banho e da marquise das traseiras e não o repôs (artigo 21.º da contestação).

P) ’- Deixando essas divisões sem condições de utilização (artigo 22.º da contestação).

Q) ’- O estabelecimento instalado no arrendado não pode funcionar sem ter o quarto de banho em condições de utilização (artigo 23.º da contestação).

R) ’- Entretanto, a partir de fevereiro de 2020, o réu foi obrigado a encerrar temporariamente o estabelecimento por motivo da pandemia da COVID 19 (artigo 24.º da contestação).

S) ’- No início do período de inverno de 2020/2021, em data que o réu não sabe precisar com exatidão de novembro de 2020, verificaram-se novas infiltrações pelo telhado, que afetaram quase todo o espaço que constitui o arrendado (artigo 25.º da contestação).

T) ’- Designadamente, o espaço de atendimento das clientes e equipamentos de trabalho (artigo 26.º da contestação).

U) ’- E, porque o empreiteiro que aí fora a mando do autor não concluiu as obras que iniciara (artigo 34.º da contestação).

V) ’- Deixando, designadamente, o chão da entrada para a casa de banho levantado, levantamento que fizera para reparar um cano, que ficou à vista (artigo 35.º da contestação).

X) ’- A última infiltração muito abundante de água, proveniente do telhado ou das caleiras, que inundou todo o primeiro andar arrendado, ocorreu em 18 de junho de 2021 durante e na sequência de uma noite na qual ocorreu grande pluviosidade (artigo 36.º da contestação).

Z) ’- O réu chamou os bombeiros e a polícia que registaram a ocorrência (artigo 37.º da contestação).

A) ’’- O autor deslocou-se então ao prédio, mas, apesar de lhe ser solicitado pelo réu para verificar a situação em que mais essa inundação deixara o arrendado, não o quis fazer (artigo 38.º da contestação).

B) ’’- E, apesar de diversas tentativas de contacto telefónico por parte do réu para indagar das datas em que o autor mandaria reparar os danos no arrendado (artigo 39.º da contestação).

Foram dados como não provados os factos seguintes:

1.º Sem qualquer movimentação (artigo 30.º da petição inicial).

2.º Que anteriormente mantinha no locado (artigo 33.º da petição inicial).

3.º Já antes de ser decretada a pandemia de COVID-19 o locado aqui em referência se encontrava, completamente, encerrado (artigo 34.º da petição inicial).

4.º O não uso do locado conduziu, indubitavelmente, à sua natural degradação (artigo 39.º da petição inicial).

5.º Ora, o 1.º autor desconhecia, nem tinha, aliás, como conhecer, o estado em que o locado se encontra ou se, eventualmente, o mesmo necessitava de obras, na medida em que tal facto nunca lhe foi denunciado (artigo 49.º da petição inicial).

6.º Pela primeira vez (artigo 52.º da petição inicial e artigos 41.º e 42.º da contestação).

7.º Essas infiltrações ocorreram, sobretudo, porque o telhado e respetivas caleiras não se encontravam devidamente limpos (artigo 27.º da contestação).

8.º Provocando o entupimento das caleiras e que a água delas transbordasse para o interior do prédio, escorrendo pelas paredes e espalhando-se pela estrutura de separação dos pisos (artigo 28.º da contestação).

9.º O terceiro andar sobre que se situa o telhado é utilizado pelo autor, embora este atualmente aí não habite nem desenvolva nenhuma atividade (artigo 29.º da contestação).

10.º Sendo que não estará também em condições de utilização normal para habitação ou exercício de qualquer atividade (artigo 30.º da contestação).

11.º Pois, estará igualmente muito danificado pelas referidas infiltrações de água da chuva (artigo 31.º da contestação).

12.º O autor não atendeu as diversas tentativas de ligação telefónica nesse sentido (artigo 40.º da contestação).

Começa a recorrente por apontar duas nulidades à sentença.

Por um lado, afirma existir oposição entre os fundamentos e a decisão – art. 615.º/1 c) do CPC – e, por outro, diz verificar-se falta de fundamentação de factos dados como provados e não provados, remetendo para a al. b) daquele normativo.

Nenhum dos repontados vícios se verifica, sendo lugar comum as alegações de recurso apoiarem-se em putativas nulidades do ato decisório sem que estejam em causa, de todo em todo, as imperfeições ou defeitos a que alude o art. 615.º, tratando-se, na maioria das vezes, de discordância com o julgamento de facto ou de direito que presidiu à decisão recorrida.

Neste normativo estão elencadas situações das quais deflui a imprestabilidade da sentença para constituir um ato decisório, seja porque, desde logo, dela não resulte provir de agente decisor (falta de assinatura do juiz), seja porque se acha errada do ponto de vista da estrutura ou atenta contra o que devem ser os seus limites.

No caso da al. c), invocada em recurso, seria a estrutura a ter sido feita perigar mediante um raciocínio que, na ótica da recorrente, cairia numa inultrapassável contradição entre os fundamentos e a decisão.

Todavia, mesmo a recorrente, ao invocar o vício aqui em causa, teve de ir mais adiante, entrando na discussão sobre o que será o caso da inversão do ónus da prova (art. 344.º/2 CC) e o que se passou nos autos quanto ao cumprimento ou não pelo recorrido da obrigação de juntar determinados documentos.

Ora, a este respeito referem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre[1]: «Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade».

Trata, pois, esta alínea da violação do silogismo judiciário[2].

Todavia, o que aponta a recorrente são razões de discordância com a posição exprimida em primeira instância no que toca à interpretação daquele último normativo e à sua subsunção na situação relativa à junção pelo recorrido das interpelações dirigidas aos senhorios para que fizessem determinadas obras no locado ou para impedir a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Sendo assim, não é de vício intrínseca da decisão que se trata, mas do julgamento relativo ao ónus da prova e sua potencial inversão.

Não se verifica, pois, a repontada nulidade.

Do mesmo modo, o segundo vício invocado.

O art. 615.º, n.º 1, ao elencar as situações de nulidade da sentença, não menciona expressamente o caso da ausência de motivação da decisão de facto.

Com efeito, no que tange aos factos, achamos a al. b), que considera nula a sentença que “não especifique factos”.

Este preceito é contraponto daqueloutro que impõe ao julgador a discriminação, nos fundamentos da sentença, dos factos que se consideram provados (art. 607.º, n.º 3, CPC), sendo que, quanto a factos, também é exigível a indicação dos não provados e, bem assim, a análise crítica das provas (n.º 4 do art. 607.º).

Parece, assim, numa primeira análise, referir-se a invalidade apenas à completa omissão de factos e é nesse sentido que igualmente parece apontar a doutrina tradicional[3].

Porém, decorrendo o dever geral de fundamentação das sentenças do próprio Texto Fundamental[4], deve equiparar-se à falta de indicação de factos a omissão completa de fundamentação relativa aos mesmos factos em ordem a permitir aos destinatários a compreensão das razões pelas quais o julgador se convenceu ou não de determinado ponto de facto, como já se reconheceu nesta Relação, no ac. de 8.9.2020, Proc. 15756/17.5T8PRT-A.P1: I - De acordo com o previsto no artigo 615º, nº 1, alínea b) do Código de Processo Civil, é nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão. II - Tradicionalmente, invocando-se os ensinamentos do Professor Alberto Reis, é recorrente a afirmação de que o vício em análise apenas se verifica quando ocorre falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito. III - No entanto, no atual quadro constitucional (artigo 205º, nº 1, da Constituição da República Portuguesa), em que é imposto um dever geral de fundamentação das decisões judiciais, ainda que a densificar em concretas previsões legislativas, de forma a que os seus destinatários as possam apreciar e analisar criticamente, designadamente mediante a interposição de recurso, nos casos em que tal for admissível, parece que também a fundamentação de facto ou de direito insuficiente, em termos tais que não permitam ao destinatário da decisão judicial a perceção das razões de facto e de direito da decisão judicial, deve ser equiparada à falta absoluta de especificação dos fundamentos de facto e de direito e, consequentemente, determinar a nulidade do acto decisório.

Sendo assim, verifiquemos se a sentença recorrida obnubilou as razões pelas quais deu como provados e não provados os factos que elencou.

Ora, ainda que não seguindo a melhor e mais rigorosa técnica de identificação de cada meio de prova apto a demonstrar ou a infirmar cada facto concreto, vemos que os factos provados se ancoraram, além dos documentos, basicamente nos depoimentos do R., de EE e de FF, resultando claro, quanto aos não provados, e que sobre alguns deles não foi realizada qualquer prova (na ótica da sentença) ou que se acham excluídos pela matéria de facto dada como provada.

Tanto é suficiente para se considerar preenchido o dever de fundamentação da sentença, ainda que a mesma pudesse ter revestido maior cuidado no cumprimento desta obrigação.

Também esta nulidade é improcedente.

II- Da impugnação da decisão de facto

O facto L’: as infiltrações ocorridas no locado, no inverno de 2019 e 2020.

Desde logo, dir-se-á que não é pelo facto de não ter sido alegada ou provada a comunicação das infiltrações ao senhorio que as mesmas não poderão dar-se como provadas, sobretudo quando ocorre, como aqui sucede, ter-se dado como provado imediatamente a seguir que, em janeiro de 2020, o A. mandou reparar a causa das infiltrações. Se as infiltrações não existiam, que reparações terão sido estas também dadas como provadas? Mais, foi aquando destas obras que outra coisa sucedeu relativa à utilização do locado: o empreiteiro que efetuou a obra terá retirado os tetos da casa de banho e da marquise, como se deu como provado em O’ e este é mesmo o fundamento do pedido de extinção do contrato com base na caducidade.

Por outro lado, já não se considerando as declarações do inquilino, há que atentar naquelas em que o tribunal se ancorou, mormente as prestadas por FF, apesar de ser funcionária do R., uma vez que o serviço por si prestado ocorreu também no espaço locado (1.º andar). Disse que começou a haver infiltrações em 2017 (deu cabo da marquise) e depois, por aí fora, eles estiveram a reparar, mas ficou tudo igual, o teto ficou todo aberto, do lado do poliban arreou tudo.

Aludiu à inundação da casa de banho, em agosto de 2020, que tornou o sítio inutilizável; foi retirado o pladur, disseram que voltariam e nunca mais voltaram, razão por que teve que fechar e ir para baixo (para o rés do chão), o chão da casa de banho ficou todo partido e o teto todo aberto.

Elimina-se o ponto M’, desde logo por ser irrelevante, mas também por se não achar suportado ao nível da prova.

Mantêm-se os factos N’, O’, P’, Q’, S’, T’, U’, V’, X’, Z’, A’’ e BB’’ posto que, além do recorrido, foram eloquentes quanto a estes, os testemunhos da já mencionada FF e, bem assim, o de EE, filho do R. e também ele cabeleireiro no salão do pai, larga e inutilmente interrogado sobre os seus estudos e percurso profissional (?), não se vislumbrando razões objetivas para não aceitar os testemunhos de quem conhece o locado e o frequentou. Ademais, são eloquentes do estado do locado, as fotografias juntas com a contestação, onde é visível a situação deplorável da casa de banho, do teto, do chão molhado, das fissuras na parede, mormente junto ao contador da luz.

Dir-se-á, em reverso relativamente ao alegado em recurso pela recorrente, não ter a mesma demonstrado que o estabelecimento há muito se encontrava encerrado tout court – matéria que lhe incumbia a si demonstrar -, sabendo-se que a questão da publicidade num pequeno cabeleireiro de bairro é uma falsa questão, sendo a clientela a antiga e, quanto à nova, sendo relevante a palavra que passa dos antigos e sendo ainda certo que o locado se destinava ao uso por marcação, como explicou a testemunha FF. Quanto à publicidade nas redes sociais, o facto é que, de há muito, o locado não reúne condições físicas para o exercício da atividade, pelo que publicitá-lo seria absolutamente inútil.

No que concerne aos factos não provados (2.º, 3.º, 4.º), também não resulta dos documentos juntos pelos AA. a demonstração de que, antes do Covid 19, já tivesse sido encerrado como cabeleireiro, quando é certo que funcionava por marcação e, além disso, se mostrava degradado. De modo que a existência de um novo espaço, no n.º ...2, não torna demonstrado, por si, o encerramento do anterior, antes mesmo da pandemia. As declarações do recorrido e os depoimentos das testemunhas GG, EE e FF não permitem se deem estes pontos por demonstrados. A degradação visível nas fotografias a que fizemos referência está longe de resultar de um suposto não uso.

No tocante aos pontos 5.º e 6.º, como acima se mencionou, o facto de terem sido efetuadas obras, ou tentativa, demonstra o conhecimento do estado do locado pelo, ou pelos, senhorios.

Mantém-se, por isso, a factualidade tal como descrita na sentença, com exceção do ponto de facto agora suprimido.

Fundamentos de direito

Fora de cogitação tratar-se de arrendamento comercial.

Não tendo sido alterados os factos dados como provados e não provados, mantém-se o juízo feito em primeira instância quanto à não verificação do fundamento de resolução invocado ao abrigo do disposto nos arts. 1073.º/2, 1083.º/2 d) do CC – não uso do locado por mais de um ano.

O tribunal a quo entendeu – e bem – que o não uso do espaço ficou a dever-se a força maior, sendo lícito, nos termos do art. 1072.º/2 a) CC, porquanto o espaço deixou de estar dotado de condições físicas para ser usado como cabeleireiro (haja em vista o estado da casa de banho fotografado nas imagens juntas pelo R.).

O uso do espaço para utilidade ou fim distinto – fundamento de resolução previsto no art. 1083.º/2 c) CC – também não está demonstrado, face mesmo ao que ficou exposto quanto à força maior já exposta. O não exercício da atividade de cabeleireiro ficou a dever-se à imprestabilidade do espaço para o efeito, mormente por força das obras começadas a mando do senhorio e não acabadas.

A caducidade do contrato de arrendamento por perda da coisa locada, nos termos do art. 1051.º e) do CC foi afastada pelo tribunal recorrido com base no argumento de que se não tratou de uma “perda completa e irreversível”, mencionando um ac. STJ, de 2.7.2015.

Neste tocante, atente-se numa primeira observação:

Sendo certo que releva a perda total, esta ocorre quando se torne impossível o gozo da coisa ou o seu uso para o fim estipulado ou natureza do arrendamento, sendo que a perda da coisa pode resultar de um ato do próprio senhorio, situação em que, verificando-se culpa daquele, o contrato de arrendamento continua a extinguir-se por caducidade, mas assiste ao inquilino direito a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos. Vejam-se, neste sentido, entre outros, Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado III – Dos Contratos em Especial, p. 391, e Edgar Valles, Arrendamento Urbano: Constituição e Extinção, 4.ª Ed., p. 194.

A este respeito afirma Menezes Leitão, “Neste caso, dado que o contrato de locação fica sem objecto, é manifesto que ocorrerá a sua extinção por caducidade. Efectivamente, verifica-se uma impossibilidade de o senhorio continuar a assegurar o gozo da coisa ao locatário, o que, de acordo com o princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas afecta igualmente a obrigação de o locatário pagar a renda, determinando assim a caducidade do contrato (cfr. art. 795.º, n.º 1). Para configuração da perda da coisa locada, não é necessário que haja o desaparecimento total do imóvel, bastando que o mesmo sofra uma destruição de tal ordem que o torne insusceptível de servir para os fins que lhe são próprios ou contratualmente previstos. Essa caducidade ocorre mesmo que a perda do imóvel seja imputável ao senhorio, ficando ele, porém, nesse caso constituído na obrigação de indemnizar o arrendatário”.

Na jurisprudência, acs. RL, de 10.10.1996, CJ, 1996, 4, 126-129, RG, de 22.3.2011, Proc. 153/2001, STJ, de 31.5.2022, 1332/07, entre outros.

No acórdão mencionado em primeira instância para paralisar a caducidade do contrato por perda da coisa vemos também recenseada abundante doutrina e jurisprudência, afirmando-se aí o seguinte, citando Januário Gomes:

“Em concreto, pode ser discutível o carácter total ou parcial da perda. A apreciação deve primar pela razoabilidade: haverá perda total quando, objectivamente, o local tenha perdido as aptidões mínimas necessárias para ser usado. À luz desta concepção funcional, poderá não ser necessário aguardar que um prédio caia como baralho de cartas para se concluir pela perda do mesmo”.

António Pais de Sousa et alt., em anotação ao normativo que no RAU regulava a perda da coisa locada (in Arrendamento Urbano, Notas práticas, Rei dos Livros, p. 128) dava conta que, em teoria, tudo é recuperável, até o edifício que ardeu pode renascer das cinzas, devendo imperar neste tocante um critério jurídico e pragmático.

No caso dos autos, a coisa locada não foi totalmente destruída e pode ser objeto de obras, mas a verdade é que, segundo o critério funcional mencionado, a mesma há muito perdeu a virtualidade de satisfazer o fim do contrato de arrendamento e que é o exercício da atividade de cabeleireiro.

O R. não pode, há vários anos, dispor do espaço para a sua profissão e, por via disso, tem já outro onde leva a cabo a atividade.

O critério para se considerar perda total ou parcial é, pois, o do fim do contrato e, in casu¸ o fim do arrendamento comercial, face à degradação evidente do local, impede o seu uso para o pretendido, tanto que o R. o não usa há muitos anos para tal efeito.

Obviamente que a possibilidade de recuperação, em teoria, acontece até para os prédios destruídos por incêndios e terramotos, mas isso não impede a cessação do contrato por via da caducidade ancorada na perda da coisa locada quando se verifica que, desde 2020, o R. deixou de poder ter o cabeleireiro no local e leva a cabo a atividade noutro espaço, exatamente por falta de condições físicas mínima dos locado.

Quer isto dizer que o contrato dos autos caducou com a impossibilidade de o R. ali exercer a atividade de cabeleireiro para que o arrendamento foi gizado, o que sucedeu desde setembro de 2020.

De modo que o pedido de despejo é julgado procedente, já não o sendo o pedido relativo à sanção pecuniária compulsória, prevista no art. 829.º-A CC, posto que o facto – o despejo – não é infungível, como ali se prevê no n.º 1, ocorrendo ação de despejo, caso o locado não seja entregue voluntariamente pelo locatário.

A devolução do locado ocorre no estado em que se encontra, atenta a demonstrada falta de cumprimento pelos senhorios da obrigação de conservação da coisa locada.

Dispositivo

Pelo exposto, decidem os Juízes deste Tribunal da Relação julgar o recurso procedente e, em consequência, revogar a sentença recorrida e considerar extinto o contrato de arrendamento acima descrito, por caducidade, condenando o R. a despejá-lo e entregá-lo à A., livre de pessoas e bens.

No mais, julga-se a ação improcedente.

Custas por A. e R., na proporção de 20% para a primeira e 80% para o segundo.

Porto, 29.9.2025.

Fernanda Almeida

Anabela Morais

Miguel Baldaia de Morais

[1] Código de Processo Civil Anotado, vol. 2.º, 4.ª Ed., p. 736-737.

[2] Ac. RL, de 9.7.2014, Proc. 1021/09.3T2AMD.L1.1: A nulidade referida no artº 615º nº 1, al. c) do Código de Processo Civil (é nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível) está relacionada, por um lado, com a obrigação imposta pelos artºs. 154º e 607º nºs. 3 e 4, de o Juiz fundamentar os despachos e as sentenças e, por outro, pelo facto de a Sentença dever constituir um silogismo lógico-jurídico, em que a decisão deverá ser a conclusão lógica da norma legal (premissa maior) com os factos (premissa menor), não ocorrendo essa nulidade se o julgador errou na subsunção que fez dos factos à norma jurídica aplicável, ou se errou na indagação de tal norma ou da sua interpretação.

[3] Cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Coimbra Editora 1984, reimpressão, Volume V, p. 140.

[4] A fundamentação das decisões judiciais é um dever jurídico-constitucional decorrente do disposto no art. 205.º, n.º 1, Const., em ordem a garantir “a controlabilidade, a previsibilidade e a confiança nos atos do Estado” (G. Canotilho e V. Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, 4.ª Ed., p. 526, anot. I).