7788/23.9T8STB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

A obrigação assumida pelo 2.º réu, como fiador da 1.ª ré, reporta-se exclusivamente às rendas por esta devidas, não abrangendo a responsabilidade civil em que a mesma eventualmente incorresse nos termos do artigo 1045.º do Código Civil.

Processo n.º 7788/23.9T8STB.E1

Autora: (…) e (…), Investimentos Imobiliários, S.A

Réus: (…), S.A.; (…).

Pedidos:

Resolução do contrato de arrendamento existente entre a autora e a 1.ª ré, cessando o mesmo com a efectiva entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens, a favor da autora;

Condenação dos réus a pagarem, à autora, a quantia de € 13.694,18, respeitante ao valor das rendas (€ 12.768,58), bem como dos condomínios (€ 925,60) até agora vencidos, acrescida dos respectivos juros de mora desde o seu vencimento até efectivo e integral pagamento;

Condenação dos réus a pagarem, à autora, a renda na quantia mensal de € 361,84, ou a líquida de € 271,38, patente a retenção legal, ou aquela que vier a ser fixada em consequência das actualizações anuais derivadas da aplicação do factor de correcção, até ao momento em que o locado seja efectivamente entregue;

Condenação dos réus a pagarem, à autora, o valor da prestação dos condomínios mensais que se vencerem, após o mês de Novembro de 2023, no valor de € 8,90/mês, e nas suas eventuais alterações;

Condenação dos réus a pagarem, à autora, «as quantias por esta gastas com os valores em dívida a título de serviços municipalizados de fornecimento de água ao locado» (cfr. acta da audiência prévia).

Saneador-sentença recorrido:

Julgou procedente a excepção dilatória de caso julgado, absolvendo os réus da instância quanto ao pedido de condenação no pagamento das rendas vencidas e da quotização de condomínio vencido até Junho de 2022, bem como ao pedido de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento;

Absolveu os réus da instância quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento e entrega do locado, por inutilidade superveniente da lide;

Condenou os réus a pagarem, à autora, a quantia global de € 7.598,64, a título de rendas vencidas desde Julho de 2022 até à data de entrega do bem locado, acrescida de juros de mora, à taxa legal para dívidas comerciais, contabilizados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até efectivo e integral pagamento;

Condenou a 1.ª ré a pagar, à autora, a quantia global de € 186,90, a título de quotizações do condomínio vencidas desde Julho de 2022 até à data de entrega do bem locado, acrescida de juros de mora, à taxa legal para dívidas civis, contabilizados desde a data de vencimento de cada uma das rendas até efectivo e integral pagamento;

Condenou a 1.ª ré a pagar, à autora, a quantia global de € 197,76, a título de despesas com regularização e reactivação dos serviços municipalizados de água;

Absolveu os réus do demais peticionado.

Conclusões do recurso interposto pela autora:

1- O âmbito e objecto deste recurso de apelação, a subir de imediato, incide sobre o sentenciado na alínea d) do título IX dispositivo da mesma onde foi decidido julgar procedente a excepção dilatória do caso julgado e por esse efeito absolver os dois réus dos pedidos de condenação formulados pela autora quanto:

- Rendas vencidas e não pagas desde o mês de Abril do ano de 2018, até ao mês de Junho de 2022;

- Quotas do condomínio desde o mês de Abril de 2015, até ao mês de Junho de 2022.

2- Por efeito do sentenciado e concluído no ponto anterior, a sucumbência da autora ou, se se preferir, o ganho de causa dos dois réus, ascende aos valores de:

- Rendas vencidas e não pagas desde o mês de Abril do ano de 2018 até ao mês de Junho do ano de 2022 – € 8.055,12;

- Condomínios vencidos e não pagos desde Abril de 2015 até Junho de 2022 – € 774,30.

Ou seja, a perda de causa da autora ascende ao global de € 8.829,42 (€ 8.055,12 + € 774,30).

3- O thema decidendum aqui sub judice decorre da dualidade de posições em redor da verificação (ou não) da ocorrência da excepção do caso julgado, apreciável da conjugação do pedido formulado nesta acção quando comparado com o antes sentenciado no anterior processo que neste tribunal pendeu sob o n.º 3837/22.6T8STB.

4- O sentenciado foi no sentido da verificação dessa ocorrência do caso julgado, enquanto que a autora não concorda com essa verificação.

5- No processo 3837/22.6 verifica-se do seu sentenciamento que nada (nem uma única letra ou palavra) ficou escrito sobre a matéria de facto e a aplicação do Direito ali redigidos pela autora na sua petição inicial.

6- O redigido sob o título IV. Decisão da anterior sentença (3837/22.6), no sentido da absolvição dos réus do pedido formulado pela autora, jamais pode significar ou ter de ser aceite como uma concreta apreciação nessa sentença dos factos e do direito redigidos pela autora, pois como dali inequívoca e objectivamente se colhe, nada foi apreciado ou considerado.

7- Naquele processo anterior poderá ocorrer, isso sim, um caso julgado formal (mas jamais caso julgado material) como de forma segura e certa se colhe de algumas transcrições dessa mesma sentença:

a) A absolvição dos réus ocorreu exclusivamente da:

«… insuficiência da causa de pedir na petição inicial»;

b) «A nova petição inicial não esclarece»;

c) «Quando se trata da insuficiência da causa de pedir, como é o caso concreto, a solução jurídico processual é a da absolvição do pedido…»;

d) «No caso concreto, vemos que perante os factos alegados pela autora, os réus não conseguiram interpretar a petição inicial, pelo que cumpre julgar improcedente a acção.

Termos em que há que absolver do pedido os Réus, por insuficiência da causa de pedir».

8- O redigido nesta sentença, agora sob censura hierárquica, no sentido de que «é entendimento que não os pode voltar a apreciar» conduz à sua nulidade, pois nunca antes foram apreciados factos articulados e o direito redigido na 1ª sentença.

Esta sentença errou, logo é anulável, porquanto na anterior o eventual caso julgado só foi formal e jamais material.

9- Ao não fazer no processo sob recurso a apreciação pela primeira e única vez (já que tal nunca ocorreu no anterior processo) os factos articulados e o direito invocado, o tribunal a quo cometeu a ilegalidade omissiva non facere, o que é sua missão com consagração constitucional (n.ºs 1 e 2 do artigo 205.º da Constituição da República Portuguesa).

- Administrar a justiça e assegurar a defesa dos direitos e interesses dos cidadãos.

Na parte sob recurso a sentença é nula e ineficaz.

10- A sentença anterior, porque contém exclusivamente o caso julgado formal (só se pronunciou sobre pressupostos formais), nunca pode processualmente produzir quaisquer efeitos neste novo processado, esgotando-se em si mesma (n.º 1 do artigo 620.º do C.P.C. como a doutrina e jurisprudência vêm alinhando com unanimidade e aqui se deixou redigido no ponto 5 das motivações para onde se remete por razões de celeridade.

11- No caso julgado material, a apreciação em concreto é de mérito sobre todas as factualidades em que se alicerçam as posições das partes em conflito, bem como da aplicação do Direito igualmente articulado (inter partes).

Por isso, é que o mesmo produz efeitos externos em qualquer outro pleito com igual âmbito.

12- O valor processual e para efeitos de taxa de justiça do recurso é € 8.829,42 (n.º 2 do artigo 12.º do artigo 6.º e tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).

Conclusões do recurso interposto pelos réus:

1- À factualidade provada deverá ser aditado o ponto 14, o qual deverá ter o seguinte conteúdo:

14) O contrato de arrendamento mencionado em 2 foi resolvido por notificação judicial avulsa em 16 de Fevereiro de 2022.

2- Com a resolução do contrato operada por notificação judicial avulsa, cessam as obrigações das partes, nomeadamente e no que diz respeito ao locatário, a obrigação de pagar rendas.

3- No que diz respeito ao fiador/avalista, cessa a sua obrigação de garante.

Termos em que, e com o douto suprimento de V. Exas, deverá o presente recurso ser julgado procedente, e concomitantemente, ser adicionada a factualidade considerada por provada nos seguintes termos:

14) O contrato de arrendamento mencionado em 2 foi resolvido por notificação judicial avulsa em 16 de Fevereiro de 2022.

4- Sendo a recorrente (…) absolvida do pagamento de rendas vencidas após a resolução do contrato de arrendamento.

5- Sendo o réu (…) absolvido por extinção da garantia na data da resolução do contrato.

Factos julgados provados pelo tribunal a quo:

1- A autora é a única dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente à loja 1, sita no rés-do-chão esquerdo do prédio Urbano da Av. … (anterior Urbanização …), lote 44 na … (Sesimbra), inscrito na matriz da respectiva da freguesia sob o n.º (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra, sob o n.º (…).

2- No dia 01.04.2015, por documento particular denominado «contrato de arrendamento para comércio – uso não habitacional», a autora deu de arrendamento à ré (…), S.A., que aceitou, a fracção autónoma descrita em 1 pelo período de dois anos, automaticamente renovável por períodos de um ano, com início em 02.04.2015.

3- Ficou estabelecida a renda mensal de € 350,00.

4- Mais se estipulou que o pagamento da água municipalizada, energia eléctrica, comunicações e condomínio ficavam a cargo da ré (…), S.A

5- Interveio ainda no referido acordo o réu (…), na qualidade de terceiro contratante, estipulando-se cláusula nona que:

«O terceiro contratante, na qualidade de fiador, é solidário e principal pagador dos inquilinos, garantindo o exacto cumprimento das rendas e durante a duração do contrato e as suas prorrogações, que a mesma garantia não caducará, mantendo-se a responsabilidade por ele assumida, enquanto se mantiver o presente contrato de arrendamento, mesmo que o montante da renda ora fixado seja aumentado por acordo da senhoria e inquilinos, ou por imposição legal.»

6- Actualmente, a renda mensal fixa-se no valor de € 361,84.

7- Sucede que a ré (…), S.A. deixou de pagar o valor parcial e integral das rendas mensais vencidas, fazendo irregulares e parciais pagamentos por conta do devido.

8- Assim e no ano de 2022, a ré apenas procedeu aos seguintes pagamentos imputados aos meses de Janeiro, Fevereiro e Março de 2022:

a. Em 21 de Janeiro de 2022, a quantia de € 540,60;

b. Em 10 de Novembro de 2022, a quantia de € 271,38.

9- No ano de 2023, a ré não procedeu a qualquer pagamento.

10- A quotização do condomínio encontra-se fixada no valor de € 8,90 por mês.

11- A ré não procedeu ao pagamento de qualquer montante da quotização do condomínio.

12- Em finais de Março de 2024, a ré entregou as chaves à autora e saiu da fracção autónoma.

13) Após saída do locado pela ré, a autora teve de suportar a quantia de € 197,76 referente à regularização de valores em dívida pelos serviços municipalizados de fornecimento de água e reactivação do serviço.

1. Recurso da autora:

Nesta acção, a autora pede a condenação dos réus a pagarem-lhe o valor das rendas respeitantes aos meses de Janeiro de 2018 a Novembro de 2023, deduzido de alguns pagamentos parciais efectuados pela 1.ª ré, bem como o valor das contribuições para o condomínio respeitantes aos meses de Abril de 2015 a Novembro de 2023. Pede, ainda, a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento das rendas.

O tribunal a quo julgou procedente a excepção de caso julgado, arguida pelos réus, relativamente ao pedido de condenação destes no pagamento das rendas e das contribuições para o condomínio vencidos até 09.06.2022, bem como ao pedido de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, porquanto: i) a autora propôs, anteriormente, contra os réus, uma outra acção, que correu termos sob o n.º 3837/22.6T8STB, formulando pedidos idênticos aos da presente acção e fundados na mesma causa de pedir; ii) nessa acção, foi proferida sentença, já transitada em julgado, que absolveu os réus de todos os pedidos.

A autora insurge-se contra esta decisão, com fundamentação que assim se sintetiza: i) na sentença proferida no processo n.º 3837/22.6T8STB, não foram apreciados os factos por si alegados, o mesmo tendo acontecido relativamente às razões de direito por si invocadas; ii) a absolvição decorreu exclusivamente da «insuficiência da causa de pedir na petição inicial»; iii) consequentemente, não se formou caso julgado material, mas apenas formal.

A autora não tem razão.

No saneador-sentença proferido no processo n.º 3837/22.6T8STB, escreveu-se o seguinte:

«Não obstante a apresentação de nova petição inicial na sequência do despacho de aperfeiçoamento proferido, permanece a insuficiência da causa de pedir na petição inicial.

Com efeito, em momento algum da petição corrigida o autor indica quais os meses do incumprimento, quais os meses a que foram imputados os pagamentos.

A autora limita a sua correcção à junção de um quadro, documento 9 (nove), que não indica a que meses imputou os pagamentos efectuados.

Tal é impeditivo de os réus se pronunciarem sobre a caducidade ou prescrição dos direitos e factos invocados pela autora.

Por sua vez, afinal é o autor que no documento número 9 (nove), como havia sido contestado pela inquilina, que efectivamente foi feita a compensação entre os serviços prestados pela mesma arrendatária à autora.

Atentemos no quadro referente ao ano de 2019, a título de exemplo. A nota inserida junto ao quadro: «Abateu nas rendas aquisição de toners».

Mas,

Qual o montante?

Tal compensação foi imputada a que meses?

Foi imputada como compensação indemnizatória pelo atraso?

Foi imputado ao ano de 2018?

A nova petição inicial não esclarece.

A falta de resposta nomeadamente a estas questões concretizada na que deveria ter sido a alegação de factos pela autora na nova p.i., assim como a alegação sobre os meses do incumprimento, quais os meses a que foram imputados os pagamentos, constitui a falta de alegação de alguns, não todos, dos factos estruturantes da causa de pedir.

Assim sendo, conclui-se que, após despacho de aperfeiçoamento, a petição inicial padece dos vícios referidos na contestação.

O disposto no artigo 186.º, n.º 1 e n.º 2, alínea a), do CPC versa sobre falta de indicação de causa de pedir e não sobre insuficiência da causa de pedir.

Quando se trata de insuficiência de causa de pedir, como é o caso concreto, a solução jurídica processual é a da absolvição do pedido e não a da absolvição da instância.

Há falta de causa de pedir quando não são alegados os factos em que se funda a pretensão do autor; há insuficiência da causa de pedir quando aqueles factos são alegados, mas são insuficientes para determinar a procedência da acção. A petição inicial apenas é inepta, por falta de causa de pedir, quando o autor não indica o núcleo essencial do direito invocado, tornando ininteligível e insindicável a sua pretensão; a insuficiência ou incompletude do concreto factualismo consubstanciador da causa de pedir não fulmina, em termos apriorísticos e desde logo formais, de inepta a petição, apenas podendo contender, em termos substanciais, com a atendibilidade do pedido. Só a falta total (e já não a escassez) ou a ininteligibilidade da causa de pedir é que geram a ineptidão da petição inicial.

Este entendimento enquadra-se com o estatuído no artigo 186.º, n.º 3, do CPC, pois mesmo que o réu, na contestação, invoque a ineptidão da petição inicial com fundamento na falta ou ininteligibilidade do pedido ou da causa de pedir – o que pode indiciar uma certa imperfeição, prolixidade, confusão ou incompletude da petição – tal invocação não é atendível se se concluir que ele, não obstante tais deficiências, compreendeu a pretensão do autor e as consequências que dela se pretende retirar (…).

No caso concreto, vemos que, perante os factos alegados pela autora, os réus não conseguem interpretar toda a petição inicial, pelo que cumpre julgar improcedente a acção.

Termos em que há que absolver do pedido os réus por insuficiência da causa de pedir.»

Resulta desta transcrição que, no processo n.º 3837/22.6T8STB, o tribunal absolveu os réus do pedido e não da instância, dizendo porquê. Concretamente, fê-lo porque, mesmo depois da prolação de despacho de aperfeiçoamento da petição inicial e da apresentação de nova petição, a autora não logrou alegar todos os factos necessários para a procedência da acção, pelo que, no entendimento do tribunal, se verificava uma insuficiência da causa de pedir. Desta forma e ao contrário do que a autora sustenta, aquele tribunal pronunciou-se sobre os factos que ela alegados, considerando-os insuficientes para a prolação de uma decisão de procedência da acção. Daí a decisão de improcedência da mesma acção logo no despacho saneador.

Sendo assim, estamos perante um saneador-sentença que decidiu do mérito da causa, pelo que, ao transitar em julgado, adquiriu força de caso julgado material, nos termos do n.º 1 do artigo 619.º do CPC, e não meramente formal, como a autora pretende. Verifica-se, pois, a excepção de caso julgado – artigos 580.º, n.ºs 1 e 2 e 581.º do CPC.

Flui do exposto que o recurso interposto pela autora deverá ser julgado improcedente.

2. Recurso dos réus:

2.1. Os réus pretendem que, ao enunciado dos factos provados (EFP), seja aditado o seguinte: «O contrato de arrendamento mencionado em 2 foi resolvido por notificação judicial avulsa em 16 de Fevereiro de 2022.»

Trata-se de um facto alegado pela autora (artigo 40º da petição inicial) e admitido pelos réus (artigos 11º a 17º e 20º da contestação), cuja relevância para a decisão resultará da exposição subsequente.

Pelo exposto, determina-se o aditamento, ao EFP, do seguinte:

«14) O contrato de arrendamento mencionado em 2 foi resolvido, através de notificação judicial avulsa, em 16.02.2022.»

2.2. Por efeito da resolução, o contrato de arrendamento extinguiu-se em 16.02.2022. Consequentemente, a partir dessa data, a 1.ª ré deixou de estar obrigada a pagar a renda e, em contraponto, deixou de ter um título que a legitimasse a permanecer no locado. Não obstante, a 1.ª ré permaneceu ilicitamente no locado, apenas tendo procedido à restituição deste na pendência da acção, mais precisamente no final do mês de Março de 2024.

Nos termos do n.º 1 do artigo 1045.º do CC, se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar, até ao momento da restituição, a renda ou o aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida. O n.º 2 do mesmo artigo estabelece que, logo que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada para o dobro.

O artigo 1045.º do CC prevê, pois, a indemnização devida em consequência do atraso na restituição da coisa locada, e estabelece critérios indemnizatórios especiais. Apesar de tais critérios terem como ponto de referência o valor da renda ou do aluguer, não decorre daquele artigo que, até à restituição da coisa locada, a pessoa obrigada a efectuá-la seja devedora de rendas ou alugueres ao credor da entrega. O direito deste último é a uma indemnização, não ao pagamento de rendas ou alugueres.

Esta precisão permite, desde já, excluir a responsabilidade do 2.º réu pelo pagamento de quantias eventualmente devidas pela 1.ª ré posteriormente à extinção do contrato de arrendamento, ocorrida, como referimos, em 16.02.2022.

Nos termos da cláusula 9.ª do contrato de arrendamento, o 2.º réu, «(…) na qualidade de fiador, é solidário e principal pagador dos inquilinos, garantindo o exacto cumprimento das rendas e durante a duração do contrato e as suas prorrogações, que a mesma garantia não caducará, mantendo-se a responsabilidade por ele assumida, enquanto se mantiver o presente contrato de arrendamento, mesmo que o montante da renda ora fixado seja aumentado por acordo da senhoria e inquilinos, ou por imposição legal.»

Ou seja, a obrigação assumida pelo 2.º réu, como fiador da 1.ª ré, reporta-se exclusivamente às rendas por esta devidas, não abrangendo a responsabilidade civil em que a mesma eventualmente incorresse nos termos do artigo 1045.º do CC.

Consequentemente, inexiste fundamento para condenar o 2.º réu no pagamento de qualquer quantia à autora.

Quanto à 1.ª ré, decorre do artigo 1045.º do CC que ela é devedora de uma indemnização à autora. A questão que se coloca é a de saber se ela pode ser condenada no pagamento dessa indemnização nesta acção, tendo em conta o que nela foi pedido.

A autora, no errado pressuposto de que o contrato de arrendamento se mantinha à data da propositura da acção, pediu a condenação de ambos os réus a pagarem-lhe rendas, vencidas e vincendas, não uma indemnização pelo atraso na restituição do locado. Não se trata de uma questão meramente formal. Não só uma indemnização devida nos termos do artigo 1045.º do CC e uma renda são realidades jurídicas distintas, como os seus montantes poderão não coincidir, atento o disposto no n.º 2 daquele artigo. Se a autora pretender ser indemnizada nos termos do artigo 1045.º do CC, terá de propor uma acção em que alegue os respectivos pressupostos e formule um pedido, cujo montante poderá nem sequer coincidir com aquele que acima referimos. Ficará ao seu critério.

2.3. Os réus não põem em causa a condenação da 1.ª ré no pagamento das quantias de € 186,90 e € 197,76, respeitantes, respectivamente, às despesas de condomínio vencidas entre Julho de 2022 e Março de 2024 e a fornecimento de água e outros custos, pelo que o saneador-sentença recorrido deverá manter-se nessa parte.

Dispositivo:

Delibera-se, pelo exposto:

- Julgar improcedente o recurso interposto pela autora, confirmando-se o saneador-sentença recorrido nessa parte;

- Julgar procedente o recurso interposto pelos réus, revogando-se o saneador-sentença recorrido nessa parte e absolvendo aqueles do pedido de pagamento de rendas vencidas entre Julho de 2022 e a data em que o locado foi restituído, bem como dos juros de mora sobre essa quantia.

Custas de ambos os recursos a cargo da autora.

Notifique.

08.05. 2025

Vítor Sequinho dos Santos (relator)

Eduarda Branquinho (1.ª adjunta)

Canelas Brás (2.º adjunto)