1764/19.3T8PNF.P1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. No domínio do arrendamento, o obrigado à preferência deve mencionar, designadamente, os bens a vender (incluindo aqueles não locados que possam ser vendidos em conjunto) com os ónus que eventualmente recaiam sobre os mesmos, o preço de cada um deles, devidamente discriminado, as condições de pagamento, data da celebração da escritura e, ainda, o prazo legal para o exercício do direito da preferência;

II. Não se verifica abuso de direito se a preferente não responde à comunicação eivada de elementos erróneos e exerce posteriormente a acção de preferência.

Acordam na 1ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça:

Rostodamente Farmácia, Lda. intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra Titular – Sociedade de Construções e Imobiliária, S.A. e AA e mulher, BB, pedindo o seguinte:

a) Serem os Réus condenados a reconhecer que assiste à Autora o direito de haver para si as fracções autónomas descritas no art. 8º da petição pelo preço global de € 185.000,00 as quais foram declaradas vendidas pela 1ª Ré ao 2º Réu marido por escritura pública de 28 de Dezembro de 2018, nas mesmas condições da referida escritura de compra e venda.

b) Ser declarado o direito da Autora a haver para si o direito de propriedade das fracções autónomas descritas no art. 8º desta petição por via do direito de preferência e em consequência declarada a substituição dos 2ºs Réus como adquirentes daquelas fracções autónomas pela Autora, como preferente, na titularidade do direito de propriedade que os 2ºs Réus adquiriram sobre aquelas fracções.

c) Ser ordenada a modificação do sujeito activo nas inscrições do registo predial correspondentes à Ap. ...73 de 2018/12/28 sobre as fracções autónomas identificadas no art. 8º supra relativa ao contrato de compra e venda celebrado por escritura de 28 de Dezembro de 2018 de forma a que passe a constar no registo predial como adquirente a Autora.

d) Serem os Réus solidariamente condenados a pagaram a Autora a quantia de € 5.523,30, bem como a quantia correspondente a todas as rendas que a Autora venha a pagar até ao trânsito em julgado da presente acção, acrescida dos juros à taxa legal de 4% ao ano, contados desde cada um dos pagamentos das rendas efectuados pela Autora até integral reembolso.

Regularmente citados, os réus contestaram.

Para o caso da acção ser julgada procedente, a 1ª ré deduziu reconvenção, pedindo a condenação da Autora/Reconvinda a pagar à aqui Ré/Reconvinte a quantia de 6.825,50€ a título de despesas que teve de efetuar pelo facto da Autora/reconvinda não ter preferido no prazo legal, acrescido dos juros contados à taxa legal, sobre a importância referida, desde a notificação desta Reconvenção até efetivo e integral pagamento.

A autora exerceu o contraditório relativamente às excepções deduzidas e apresentou articulado de réplica àquela reconvenção.

Em audiência prévia foi desde logo proferido saneador-sentença que julgou a presente acção improcedente e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos deduzidos pela autora, em face da procedência da excepção de caducidade ficando prejudicado o conhecimento do mérito da reconvenção.

Inconformada, apelou a autora, pedindo a revogação da sentença e a condenação dos Réus nos pedidos formulados na petição; subsidiariamente, pediu que fosse revogada a sentença proferida e ordenada a prossecução dos autos para julgamento, designadamente dos factos alegados nos arts. 5º (2ª parte) da petição inicial e 25º e 26º da réplica apresentada e dos demais factos que sejam entendidos pertinentes para prolação da decisão de mérito.

Em conformidade, a Relação julgou a apelação procedente e, em consequência, revogou o despacho saneador-sentença recorrido, decisão que substituiu por outra que ordenava o prosseguimento da presente acção de preferência.

Não se conformaram, desta vez, os réus que recorreram de revista, formulando as seguintes conclusões:

“A) Os Recorrentes não se conformam com acórdão do douto Tribunal da Relação na parte em que decidiu pela não caducidade do direito de preferência da Autora - por considerar a comunicação para preferência que lhe foi enviada é irregular e ineficaz - bem como na parte em que decidiu que a Autora ao exercer o seu direito de preferência por meio da presente acção judicial não incorre em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprio.

B) O facto da comunicação para preferir enviada à Autora remeter – por desconhecimento da então recente alteração legislativa - para um prazo de 8 dias (nº 2 do artº 416 do CCivil), e não para o prazo de 30 dias (nº 4 artº 1091 do CCivil, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 64/2018 de 29/10) em nada limitou ou prejudicou a possibilidade de a Autora, assim o pretendesse, ter exercido o direito de preferência;

C) Não tendo a escritura se realizado no previsto dia 10/12/2018 mas só em 28/12/2018, não existiu uma redução do prazo para preferir, porquanto entre 26/11/2018 e 28/12/2018 a Autora dispôs de, pelo menos, 30 dias durante os quais poderia ter respondido à comunicação da 1ª R. e exercido o direito de preferência;

D) Tendo a Autora tido a possibilidade de exercer o seu direito de preferência durante pelo menos 30 dias, irrelevante se torna o facto de lhe ter sido comunicado que o deveria fazer no prazo previsto no nº 2 do art. 416º do Código Civil, (8 dias) em vez do prazo previsto no nº 4 do artº 1091.º do Código Civil (30 dias);

E) A Autora tendo-se mantido em total silêncio perante as condições que lhe haviam sido comunicadas em 26/11/2018, não só manifestou tacitamente, mas de forma clara e inequívoca, que renunciava ao exercício do direito que legalmente lhe assistia, como deixou caducar o seu direito de preferência;

F) as condições em que o negócio foi realizado entre os Recorridos em nada de substancial diferiu das condições que foram comunicadas à Autora e perante as quais esta então entendeu não exercer o direito de preferência;

G) não é correto afirmar, como faz o acórdão recorrido, que existe dissonância entre o objecto da venda e preço global que foram comunicados à Autora, para efeitos do exercício do direito de preferência, e o que consta na escritura pública celebrada entre os RR em 28/12/2018;

H) como resulta do ponto dos factos provados, a Autora era, arrendatária das seguintes fracções autónomas:

- Fracção designada pela letra C, correspondente a uma loja destinada a comércio sita no Rés-do-Chão da Rua ..., ...,;

- Fracção designada pela letra M, destinada a um estacionamento coberto e fechado, sita no Largo ..., ..., ... ;

- Fracção designada pela letra N, destinada a um estacionamento coberto e fechado, sita no Largo ..., ..., ... ;

I) Sendo sobre estas frações, e não sobre quaisquer outras, que a Autora, nessa qualidade de arrendatária, detinha direito de preferência na respetiva venda;

J) Os preços de venda de cada uma das fracções das quais a Autora é arrendatária foram, quer em termos individuais quer em termos globais, exactamente os mesmos que constavam do projecto de venda que lhe foi enviado pela 1º R;

L) Na escritura de 28/12/2018, para além dessas três fracções autónomas, a 1ª R vendeu aos 2º RR, pelo preço de € 5.000 uma outra fração autónoma, a fracção autónoma "N" (loja destinada a comércio) porém, não sendo a Autora arrendatária dessa fração autónoma, relativamente a ela não detinha qualquer direito legal ou contratual de preferência na respetiva venda;

M) Motivo pelo qual, a 1ª R não estava obrigada a dar preferência à Autora na venda dessa fração autónoma, não tendo por isso que a incluir na comunicação para preferir que enviou à A.;

N) Ou seja, para efeitos do exercício, ou não, do direito de preferência da Autora, a inclusão na escritura de compra e venda celebrada em 28/12/2018 da venda dessa outra fração autónoma é manifestamente irrelevante;

O) Sendo abusivo o pedido que a A formulou na sua PI para lhe fosse reconhecido o direito de haver para si, por via do direito de preferência, a propriedade dessa outra fracção autónoma "N" (loja destinada a comércio), como abusiva é a conclusão a que chegou o acórdão recorrido no sentido de que o contrato de compra e venda celebrado entre os RR é diferente do que foi comunicado à Autora, quer pelo valor total indicado quer pelo objecto da venda (foi vendida mais uma fracção);

P) As condições em que o negócio foi realizado entre os RR em nada de substancial diferiu das condições que foram comunicadas à Autora e perante as quais esta então entendeu não exercer o direito de preferência;

Q) É certo que, o modo de pagamento inicialmente previsto e que foi comunicado à Recorrente sofreu, fruto de vicissitude relacionada com o atraso na emissão do distrate da garantia que impendia sobre a fração “C”, uma modificação decorrente do adiamento da realização da escritura para o dia 28/12/2018;

R) Ou seja, parte do preço, 40.000 €, foram pagos no dia 10/12/2018 e para pagamento dos remanescentes 145.000,00 € foi entregue à ré Titular SA, aquando da escritura realizada em 28/12/2018, um cheque nesse montante tendo sido acordado que o mesmo só seria apresentado a pagamento aquando do levantamento da consignação de rendimentos, o que veio acontecer no dia 8 de Janeiro de 2019;

S) Tal modificação não traduz uma qualquer substancial alteração nas condições que seriam susceptíveis de influir na decisão da Autora de exercer ou não a preferência;

T) Se a Autora tivesse oportunamente exercido o seu direito de preferência, seguramente que teria tido a possibilidade de, tal como lhe foi comunicado, pagar a totalidade do preço na data de realização da escritura ou, então, nas condições que vieram a ser acordadas com os a 2º RR.;

U) Em suma, as condições em que o negócio da compra e venda foi realizado em nada de substancial diferiram das condições que haviam sido comunicadas à Autora e, perante as quais, esta entendeu não exercer o direito de preferência, pelo que, a comunicação para exercício do direito de preferência que lhe foi efetuada deve ser considerada plenamente ineficaz;

V) O projeto comunicado à autora foi concretizado, apesar de o seu cumprimento não ter ocorrido “nos precisos termos contratualmente previstos, mas que deles não diferem de forma significativa e de modo a exigir nova comunicação para o exercício do direito de preferência.”.

X) Apesar das alterações posteriormente sofridas no contrato celebrado, o comunicado, enviado à autora a 22 de novembro de 2018, continha os elementos que, em face do interesse objetivo e subjetivo do titular do direito de preferência, são necessários para uma correta formação da vontade de exercer, ou não, a opção de preferência.

Z) A Autora, quer ao ter conhecimento dos elementos essenciais da alienação em data anterior à escritura pública, quer quando teve conhecimento que a escritura não foi outorgada no dia 10 de dezembro de 2018, como confirmou no artigo 5.º da Petição Inicial, continuou sem demonstrar junto da aqui 1ª R qualquer interesse na compra das mencionadas frações;

AA) A Autora não só renunciou ao direito de preferir, ao afirmar que não tinha qualquer interesse no negócio, como também, mesmo que assim não fosse entendido, não exerceu o seu direito no prazo estabelecido, o que, ao abrigo do disposto no artigo 416.º, n.º 2 do Código Civil, originou a sua caducidade.

BB) Acresce que, em momento algum a Autora alegou que foi por desconhecer as alegadas divergências, quanto às condições de pagamento do preço, entre o que lhe foi transmitido no projecto de venda e os termos em que o negócio se veio a concretizar, que não exerceu o seu direito de preferência;

CC) Assim e uma vez que não existe a menor referência à relevância que tais condições de pagamento teriam para a Autora se dela tivesse tomado conhecimento, no sentido de exercer ou não a preferência (facto nuclear e essencial à eventual procedência da ação e nessa medida incorrigível) e tendo ainda em conta a extrema irrelevância do prazo de pagamento (uns dias) não poderá considerar-se, salvo o devido respeito por opinião contrária, que tal obsta à caducidade do direito.

DD) A intenção de venda foi perfeitamente entendida pela Autora, sempre

afirmando que nenhum interesse tinha na aquisição e, “não respondeu a tal comunicação” (facto dado como provado no artigo 5.º dos factos assentes), não poderá a Autora pretender exercer o seu direito de preferência, através da ação judicial, quando anteriormente nada diz.

EE) Ora, não poderá a Autora pretender exercer o seu direito de preferência, através da presente ação judicial, quando antes nada diz à comunicação para preferência que lhe foi enviada;.

FF) E, posteriormente argumenta que o negócio realizado não foi efetuado nos estritos termos da comunicação para a preferência efetuada ao abrigo do artigo 416.º do Código Civil, quando os elementos fundamentais para uma tomada de decisão estavam contidos na referida comunicação;

GG) A ausência de resposta escrita da Autora à notificação para que exercesse o seu direito de preferência na compra das frações, coadjuvado pelo facto de ter manifestado o seu completo desinteresse no negócio, fez criar a convicção de que houve pleno entendimento, o que consubstancia um factum proprium susceptível de fundar uma situação objetiva de confiança: a Autora não quis adquirir as frações.

HH) Contudo, subsequentemente, instaura uma ação judicial fundada na alteração das condições para o exercício daquele direito, comportamento contraditório com aqueloutro, pelo que deverá ser paralisado pelo instituto do abuso de direito, ao abrigo do disposto no artigo 334.º do Código Civil.”

Pede, a final, que seja revogado o acórdão recorrido.

Os réus contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso.

Cumpre decidir.

A matéria de facto provada dada como provada nas instâncias é a seguinte:

“1º Por contrato de arrendamento escrito celebrado a 19 de Fevereiro de 2016 a Autora tomou de arrendamento à sociedade comercial 1ª Ré, que deu em arrendamento à Autora, as seguintes fracções autónomas:

a) Fracção designada pela letra C, correspondente a uma loja destinada a comércio sita no Rés-do-Chão da Rua ..., ..., contígua e a nascente da fracção ..., com entrada pela galeria, coberta, composta de salão amplo, instalação sanitária, destinada a comércio com a área 71,36 m2 do prédio sito na Rua ..., da união das freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho ..., constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...25, da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. nº ...;

b) Fracção designada pela letra M, destinada a um estacionamento coberto e fechado, sita no Largo ..., ..., ... da união das freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho ..., constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...37, da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. nº ...;

c) Fracção designada pela letra N, destinada a um estacionamento coberto e fechado, sita no Largo ..., ..., ... da união das freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho ..., constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...37, da freguesia ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art. nº

2º O referido arrendamento foi celebrado pelo prazo de 10 anos, com início naquela data de 19 de Fevereiro de 2016, ficando a Autora obrigada ao pagamento da renda anual pelo arrendamento das 3 fracções de € 10.800,00.

3º Sob a Ap. ...46 de 2016/03/03 mostra-se registado o referido contrato de arrendamento na descrição predial das 3 fracções autónomas acima identificadas.

4º No dia 26 de Novembro de 2018 a Autora recebeu comunicação da sociedade 1ª Ré, por carta datada de 22 de Novembro de 2018 com o seguinte teor: “Serve a presente para notificar essa sociedade para o eventual exercício do direito de preferência que — na qualidade de arrendatária das fracções autónomas melhor identificadas infra - legalmente lhe cabe na compra e venda que pretendemos realizar a favor de AA, casado, residente na Rua ..., ..., ... ...:

- fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente a uma loja destinada a comércio no R/C do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho ..., composta de salão amplo e instalação sanitária, com a área de 71,36 m2, descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n° ...25 e inscrita na matriz predial sob o art. n° ... da extinta freguesia ...;

- fracções autónomas designadas pelas letras ‘M” e “N”, correspondentes a dois estacionamentos cobertos e fechados no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito no Largo ..., ..., união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., descritas na Conservatória do Registo Predial ... sob o n° ...37 e inscritas na matriz predial urbana sob o art. n° ... da extinta freguesia

A escritura irá ter lugar no dia 10 de Dezembro de 2018, pelas 15 horas, no Cartório Notarial ... da Licenciada Olga Maria Carvalho Samões, e o preço será de € 180.000 (cento e oitenta mil euros), a ser integralmente pago no acto da escritura pública, e sendo ainda que € 170.000 correspondem ao preço da fracção “C”, € 5000 correspondem ao preço da fracção “M” e € 5.000 correspondem ao preço da fracção “N”.

Caso o pretenda, o direito deverá ser exercido por essa sociedade no prazo previsto no nº 2 do art. 416º do Cód. Civil, sob pena de caducidade do direito.”

5º A Autora não respondeu a tal comunicação.

6º Por carta datada de 3 de Janeiro de 2019 e recebida pela Autora em 4 de Janeiro de 2019, o Réu AA comunicou à Autora que, por escritura pública celebrada no dia 28 de Dezembro de 2018, havia adquirido ao anterior proprietário as fracções autónomas melhor descritas no anterior ponto 1º, mais solicitando o pagamento de rendas que posteriormente se vencessem.

7º Mais juntou àquela carta cópia de escritura pública de compra e venda celebrada no dia 28 de Dezembro de 2018.

8º Na referida escritura pública de venda mostra-se exarado que o representante da 1ª Ré declarou que, nome daquela sua representada e pelo preço global de € 185.000,00, vendia ao 2ª Réu marido o seguinte:

1- Pelo preço singular de CENTO E SETENTA MIL EUROS, a FRACÇÃO AUTONOMA designada pela letra “C” destinada a comércio, loja, sita no rés do chão, contigua e a nascente da fracção “B”, com entrada pela galeria coberta, composta pro salão amplo, e instalação sanitária, com valor patrimonial de 29.703,63€;

2- Pelo preço singular de CINCO MIL EUROS, a FRACÇÃO AUTONOMA designada pela letra “N”, destinada a comércio, loja, sita no primeiro andar, traseira, contigua e a nascente da fracção “M”, com entrada pelo corredor existente neste andar, composta por salão amplo, com o valor patrimonial de 10.337,48€;

Ambas do prédio urbano, denominado “... Um”, sito na Rua ..., união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número mil e vinte e cinco, da freguesia ..., nela registadas as fracções em nome da sociedade transmitente pela inscrição Ap. ...48 de 2015/10/12 às respectivas fichas, inscrito na matriz sob o artigo ..., união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho

Sobre a fracção C supra identificada incide pela Ap. ...46 de 2016/03/03 um arrendamento pelo prazo de 10 anos com início em 2016/02/19 cujo sujeito activo é “R..., Lda.” e pela Ap. ...73 de 2018/10/11 uma consignação de rendimentos cujo sujeito activo é a ..., Caixa ..., S.A., inscrições estas que se mantêm.

3- Pelo preço singular de CINCO MIL EUROS, a FRACÇÃO AUTONOMA designada pela letra “M”, para estacionamento de um veículo automóvel, no rés do chão, lado norte, contigua e a poente da fracção “L”, com o valor patrimonial de 1.700€;

4- Pelo preço singular de CINCO MIL EUROS, a FRACÇÃO AUTONOMA designada pela letra “N”, para estacionamento de um veículo automóvel, no rés do chão, contigua e a poente da fracção “M”, com o valor patrimonial de 1.700€

Ambas do prédio urbano, sito no Largo ..., união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., conselho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número mil e trinta e sete, da freguesia ..., nela registadas as fracções em nome da sociedade transmitente pela inscrição Ap. ...48 de 2015/10/12 às respectivas fichas, inscrito na matriz sob o artigo ..., da união de freguesias ... (...), ..., ... e ..., concelho

Sobre as fracções M e N supra identificadas incide pela Ap. ...46 de 2016/03/03 um arrendamento pelo prazo de 10 anos com início em 2016/02/19 cujo sujeito activo é “Rostodamente – Farmácia, Lda”, e pela Ap. ...73 de 2018/10/11 uma consignação de rendimentos cujo sujeito activo é a Caixa Económica ..., Caixa ..., S.A., inscrições estas que se mantêm.

9º Tendo o 2º Réu declarado na mesma escritura que aceitava aquele contrato.

10º Os 1ª e 2º Réus declararam na escritura que o preço foi pago da seguinte forma:

11º O pagamento da quantia de quarenta mil euros foi feito no dia oito de Dezembro de dois mil e dezoito em cheque com o número ...67 do Banco 1..., S.A.

12º O remanescente no valor de cento e quarenta e cinco mil euros será pago quando do levantamento da consignação de rendimentos através do cheque bancário com o número ...46 do Banco 1..., S.A.. – alterado no acórdão recorrido.

13º A Autora paga, actualmente, a título de rendas a quantia mensal de € 920,55.”

O Direito

O acórdão recorrido entendeu que o direito ao exercício da preferência não caducou, pois, a comunicação do projecto de venda para o exercício da preferência era inválida e ineficaz porquanto: a ré concedeu à autora o prazo de 8 dias para o exercício da preferência, sendo que o prazo legal é de 30 dias; a ré não informou a autora da alteração da data da escritura, que não se realizou no dia indicado no projecto, 10.12.2018, mas sim em 28.12.2018; a ré não informou a autora da alteração das condições de pagamento, pois comunicou-lhe que o preço seria pago na totalidade no dia da escritura, mas foram pagos € 40 000 em 08.12.2018 e a quantia de € 145 000 será pago quando do levantamento da consignação de rendimentos através de cheque bancário; a ré não informou a autora que iria ser vendida outra fracção autónoma, com alteração do preço da venda para mais € 5000. Mais entendeu não ser abusivo o exercício do direito de preferência através da propositura da presente acção de preferência no prazo de 6 meses desde o conhecimento do contrato de compra e venda uma vez que a autora exerceu tempestivamente o direito de preferência, devido à irregularidade e ineficácia do projecto de venda comunicado à autora.

Por sua vez, os recorrentes alegam que o envio da comunicação do projecto de venda com um prazo de 8 dias, e não de 30 dias, por desconhecimento da lei, em nada prejudicou a autora, que poderia, caso quisesse, exercer o seu direito de preferência, em face da data em que se realizou a escritura. A venda de mais uma fracção, da qual a autora não era arrendatária nada altera a comunicação, pois a autora não tinha preferência sobre esta fracção, sendo abusivo o comportamento da autora ao requerer que seja reconhecido o seu direito de preferência sobre uma fracção que não era arrendatária. A alteração do modo de pagamento não é substancial, pelo que as condições apresentadas no projecto são substancialmente idênticas às condições do negócio realizado, apesar do seu cumprimento ser um pouco diferente. A falta de resposta escrita da autora ao projecto de venda concatenado com o facto de ter manifestado desinteresse no negócio, criou nos réus um pleno entendimento de que a autora não queria adquirir as fracções, o que consubstancia um venire contra factum proprium.

As questões a decidir são, portanto, as seguintes: se a comunicação do projecto de venda feita pela ré vendedora à autora, na qualidade de preferente, se mostra conforme com os requisitos exigidos pelo art. 416º do CC; se ocorreu a caducidade do direito de preferir da autora; e se ao propor a presente ação actuou a autora com abuso de direito.

Da conformidade do projecto de venda com o art. 416.º do CC

É entendimento dominante neste STJ que ao titular do direito de preferência devem ser comunicados os elementos essenciais da venda, que passam pelas cláusulas do respectivo contrato, com vista a colocar o preferente em condições de decidir se lhe convém exercer o seu direito ou não; e que a falta de comunicação do projecto de venda ao preferente ou a comunicação incorrecta dos elementos essenciais do projecto de venda determina que a comunicação não produza os seus efeitos, por se tratar de uma proposta vinculativa (cfr. arts. 416º e 1410º do CC).

Sobre o conteúdo da comunicação acompanha-se, em particular, o seguinte trecho do Ac. STJ de 17.6.2021, proc. 309/19.0T8VRL.G1.S1, publicado em www.dgsi.pt :

“Sobre o conteúdo da comunicação, a que o alienante está vinculado, por força do art. 416º do CC, sufragamos o entendimento de que o vinculado à preferência deve naturalmente comunicar ao preferente as cláusulas essenciais do contrato projetado, designadamente a identificação do bem a vender, o preço convencionado, as condições de pagamento e a data de celebração do respetivo contrato. Para além disso, deverá ainda transmitir-lhe os elementos que, em cada caso concreto, possam, em abstrato, influir sobre a decisão do preferente de exercer, ou não, o seu direito. Inclui-se, nesta hipótese, a identificação do terceiro com quem se ajustou o contrato, pelo menos nos casos em que o preferente seja um arrendatário, por ser razoavelmente compreensível que não lhe seja indiferente a pessoa que pode vir a ser o seu senhorio.

A este respeito, afirma Agostinho Cardoso Guedes que “a lei impõe (ao alienante) o dever de fazer uma comunicação exaustiva do negócio projetado, porque isso não representa um encargo demasiado pesado e, ainda porque, uma vez recebida a comunicação, o preferente terá apenas oito dias (em regra) para exercer o seu direito [Exercício do Direito de Preferência, 2006, p. 463).

No mesmo sentido se pronuncia Menezes Leitão, dizendo que o legislador se refere ao projeto de venda, mas também às cláusulas do respetivo contrato, pelo que deverão ser comunicados os elementos gerais do negócio, mas também que terão “de ser comunicadas todas as estipulações particulares acordadas, que sejam relevantes para a decisão de exercício de preferência [Direito das Obrigações, vol., Introdução. Da Constituição das Obrigações”, 12ª edição, pág. 228.]

Esta posição, que igualmente perfilhamos, vai também encontrar acolhimento na norma do art. 1028º, nº 1, do CPC, ao determinar que “quando se pretenda que alguém seja notificado para exercer o direito de preferência, especificar-se-ão no requerimento o preço e as restantes cláusulas do contrato projetado, indicar-se-á o prazo dentro do qual, segundo a lei civil, o direito pode ser exercido e pedir-se-á que a pessoa seja pessoalmente notificada para declarar, dentro desse prazo, se quer preferir”.

Mostra-se já inquestionado que o prazo para a autora preferir era não o de 8 mas o de 30 dias. Aliás, é este o entendimento do Supremo, como se constata através do Ac. STJ de 9.3.2021, proc. 2997/18.5T8PDL.L1.S1, relatado pelo aqui 1º Adjunto, “o art. 416 do CC, estipula que o preferente tem o prazo de 8 dias, sob pena de caducidade, para exercer o seu direito, mas o art. 1091, nº 4 do mesmo diploma, na redação dada pela L. nº 64/18 de 29-10, que entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, estipula que, para os arrendatários o prazo de resposta do preferente é de 30 dias a contar da receção da carta registada onde o obrigado à preferência comunica a venda. Constitui entendimento, temos que unânime, neste STJ que a lei reguladora do direito de preferência é a que vigore na data em que se concretizou o ato de transmissão, por o direito legal de preferência configurar uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, que apenas se transforma em direito potestativo quando o senhorio não lhe ofereceu a preferência. Neste sentido, os acórdãos do STJ, de 14.07.2016, no proc. n.º 695/05.9TBLLE.E1.S1, de 21.01.2016, no proc. n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1, de 12.11.2009, no proc. n.º 1842/04.3TVPRT.S1.”

Ora, como é bom de ver, para o preferente não é indiferente poder decidir do exercício ou não da preferência no prazo de 8 dias ou no prazo de 30 dias, uma vez que se tiver um prazo mais alargado pode analisar de forma mais ponderada se o negócio apresentado lhe interessa. E, por isso, era essencial a fixação do prazo correcto, do ponto de vista da lei, o que a 1º Ré não estava dispensada de observar (v. o indicado art. 1028º, nº 1 do CPC).

Argumentam os recorrentes que, de todo o modo, a remissão para o prazo de 8 dias não limitou nem prejudicou a possibilidade de a autora ter exercido o direito de preferência, porquanto entre 26.11.2018, data em que recebeu a carta e 28.12.2018, data da realização da escritura, a autora dispôs de, pelo menos 30 dias, para responder à comunicação e exercer o direito de preferência,

Porém, a autora não foi informada do adiamento nem da nova data.

É certo que, como admite no art. 5 da petição, soube que a escritura não se realizou no dia 10. Todavia, não se pode presumir que ela sabia que o negócio projectado se iria concretizar em qualquer outra data.

Assim sendo, não se pode atribuir, como é óbvio, qualquer significado ao silêncio que manteve depois de 10.12.2018 (de qualquer consentimento ou de renúncia tácita à preferência).

O que se retém é que a autora não foi informada da data da escritura de 28.12 nem antes depois de 10.12.

Ora, a data da realização da escritura é um elemento essencial do contrato que deve ser comunicado. Ou seja: também pela não indicação da data correcta para a realização da escritura se deve considerar que a proposta se mostra irregular e ineficaz.

Argumentam, ainda, os recorrentes que comunicaram à autora a venda de três fracções autónoma com os respectivos preços discriminados (€ 170.000 pela fracção “C”, € 5.000 pela fracção “M” e € 5.000 pela da fracção “N”) de que a mesma era arrendatária, não tendo, por isso, de lhe comunicar a venda de uma quarta fracção (fracção N correspondente a uma loja), de que a autora não era arrendatária.

Todavia, o facto de a autora não ser arrendatária da última fracção não dispensava a 1ª ré vendedora da comunicação àquela. O art. 417º do CC prevê a venda da coisa objecto da preferência juntamente com outras não abrangidas originariamente pela preferência.

É certo que se pode objectar que o art. 417º do CC só se aplica em caso de venda por um preço global e não como foi o caso, por preços discriminados para cada fracção, pelo que a comunicação se tornaria irrelevante no caso em apreço,

Sucede, no entanto, que o art. 1091º, nº 6 do CC, na redacção da Lei nº 64/2018, veio estatuir que “no caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do art. 417, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto”. Parece, portanto, que o obrigado à preferência não se podia eximir à identificação da fracção não arrendada que pretendia vender e à discriminação do respectivo preço.

Ainda no âmbito da identificação das fracções, verifica-se, também, que a 1ª ré vendedora omitiu na comunicação que existia uma consignação de rendimentos que incidia sobre as fracções M e M (facto 4º). Ora, este facto não pode deixar de ser considerado também um elemento essencial para a formação da vontade do preferente, que “preferirá” a aquisição de bens livres de ónus ou encargos.

Elemento crucial na celebração do contrato e no exercício da preferência são, ainda, as condições do pagamento do preço.

Ora, o pagamento do negócio concretizado não ocorreu da forma descrita (pagamento de € 180.000 no acto da escritura) pois no dia 8.12.2018 ( dois dias antes da data indicada para a escritura) foram pagos € 40.000, tendo ficado convencionado na escritura que o remanescente de € 145.000, na escritura seria pago quando do levantamento da consignação de rendimentos através de cheque bancário.

E aqui não vale dizer que a autora também teria tido a possibilidade de pagar o preço nas condições que vieram ser acordadas com os 2º Réus. Nada foi comunicado à autora nesse sentido, nem nada permite antever que tal pudesse suceder.

Assim, em face do quadro factual provado e das disposições citadas, em concreto os arts. 416º e 1091º do CC, não se pode deixar de concluir que a comunicação de preferência efectuada pela ré à autora em 28.11.2018, padecendo de elementos essenciais inexactos, foi irregular e ineficaz, pelo que não produziu os efeitos de comunicação para a preferência.

Da caducidade do exercício do direito de preferência da autora

Nos termos do art. 1410º, nº 1, do CC, mostra-se fixado em 6 meses o prazo para o preferente intentar acção judicial de preferência contados desde o momento em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.

No caso, tendo ficado demonstrado que a autora apenas teve conhecimento do negócio de compra e venda das fracções em 4.1.2019 e intentou a presente acção em 7.6.2019, é evidente a tempestividade da presente acção.

Improcede, pois, a caducidade do direito da autora através do seu silêncio à comunicação da projecto de venda, uma vez que, como se demonstrou, a referida comunicação foi irregular e ineficaz.

Do abuso de direito da autora:

Argumentam os recorrentes que a ausência de resposta escrita da autora à notificação para que exercesse o seu direito de preferência na compra das fracções, coadjuvada pelo facto de ter manifestado o seu completo desinteresse no negócio, fez criar na 1º Ré a convicção de que houve” pleno entendimento”, o que consubstancia um factum proprium susceptível de fundar uma situação objectiva de confiança, no sentido de qie a autora não quis adquirir as fracções.

Porém, não têm razão.

Nos termos do art. 334º do CC, há “abuso de direito quando o titular do direito o exercer de forma a ofender manifestamente os limites da boa-fé, dos bons costumes e do fim social e económico do direito”.

Acresce que o “abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium resulta da violação do princípio da confiança, traduzida no facto de o demandante agir, de forma claramente ofensiva, contra as fundadas expectativas por ele criadas no demandado, no sentido do não exercício do direito.” (Ac. STJ de 9.2.2021, proc. 879/18.0T8VCT.G1.S1, em www.dgsi.pt).

Ora, revertendo ao caso sub judice, tendo a comunicação do projecto de venda que a ré fez à autora sido irregular e ineficaz, não existia qualquer motivo justificativo para que a ré vendedora tivesse criado legítimas expectativas de que a autora não iria intentar a presente acção de preferência. As expectativas, se a ré as tinha, não eram fundadas ou legítimas, na medida em que o comportamento da autora teria tido origem em comunicação de projecto de venda deturpado nos seus elementos essenciais.

Assim, ao ter intentado a acção de preferência no prazo de 6 meses após o conhecimento dos elementos concretos do negócio da venda, a autora apenas actuou de modo a salvaguardar os seus interesses, no exercício do direito que a lei lhe atribui enquanto arrendatária, não tendo havido, portanto, da sua parte qualquer abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

Sumário (art. 663º nº 7 do CPC):

“1. No domínio do arrendamento, o obrigado à preferência deve mencionar, designadamente, os bens a vender (incluindo aqueles não locados que possam ser vendidos em conjunto) com os ónus que eventualmente recaiam sobre os mesmos, o preço de cada um deles, devidamente discriminado, as condições de pagamento, data da celebração da escritura e, ainda, o prazo legal para o exercício do direito da preferência;

2. Não se verifica abuso de direito se a preferente não responde à comunicação eivada de elementos erróneos e exerce posteriormente a acção de preferência.”

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção em negar a revista e confirmar o acórdão recorrido.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 11 de Outubro de 2022

António Magalhães (Relator)

Jorge Dias

Jorge Arcanjo