Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa Vem nos presentes autos Joaquim …pedir a condenação da ré Auto-Horizonte Ldª na resolução do contrato de arrendamento e na indemnização pelos prejuízos causados, a liquidar em execução de sentença.
Alega que é um dos donos da fracção “…” do prédio sito na Rua…, n.º…, …, arrendado à ré, para estação de serviço de lubrificação e oficina de veículos automóveis, e que a mesma, sem autorização, procedeu a diversas alterações na estrutura interna das suas divisões.
Assim, onde havia uma casa de banho e vestiário construiu uma cozinha, onde integrou uma zona de peças, tendo instalado um balneário na zona destinada à lubrificação, com demolição de quatro paredes de alvenaria e a construção de oito paredes em alvenaria.
Para além de constituir a utilização para fim diverso, a utilização da cozinha obrigou à instalação de um sistema de gás de botijas, com risco acrescido.
A ré também causou diversas deteriorações, nas instalações de água, electricidade e esgotos, demoliu paredes e vãos de portas, substituiu vãos de janela por vãos de porta e alterou revestimentos.
Acresce que a ré fez desaparecer os bens que faziam parte do arrendamento.
Na contestação, a ré invoca a excepção de ilegitimidade activa do autor, por não estar acompanhado da outra dona do imóvel.
Por impugnação alega que nunca usou o locado para fim diverso, além de que a cozinha já ali existia à data do arrendamento, com utilização de gás de botijas, que também servia os balneários.
Em relação às alterações, afirma que o estado do imóvel à data do arrendamento não correspondia àquele que resulta da planta junta pelo autor.
É verdade que passou a utilizar a cozinha-refeitório no local onde existia um vestiário, agregando-lhe uma pequena área de “peças”, tendo adaptado a vestiário a área antes afecta a cozinha-refeitório.
Para o efeito, limitou-se a abrir a parede que separava o vestiário da referida área de “peças”, e a erguer três paredes, duas para fazer um pequeno cubículo destinado a arquivo, e uma para delimitar da zona de lavabos o corredor de acesso à cozinha-refeitório.
Mais alega que essas alterações, numa área reduzida do espaço, foram necessárias pelo estado de degradação do imóvel, visaram melhorar as condições de higiene, segurança e funcionalidade do locado, aumentaram o seu valor e são de fácil reposição.
Nega que tenha feito desaparecer qualquer equipamento.
Finalmente, a ré invoca a excepção de caducidade do direito do autor, uma vez que este teria tomado conhecimento há mais de um ano dos fundamentos alegados.
Na réplica, o autor nega fundamento à excepção de caducidade e requer a intervenção da co-proprietária do imóvel, Albertina…, incidente que foi admitido, seguindo-se a respectiva citação.
Albertina ….apresentou articulado próprio, onde entende que as obras executadas pela ré e que a mesma confessa, não foram autorizadas e constituem fundamento para o despejo.
Quanto à excepção de caducidade, confirma que visitou o locado em finais de 1999, mas apenas para se inteirar da existência de infiltrações, não tendo notado a realização das obras em causa.
A ré respondeu nos termos da sua anterior contestação.
Procedeu-se a julgamento, vindo a ser proferida sentença que julgou improcedente a excepção de caducidade do direito à resolução do contrato, julgando igualmente a acção improcedente por não provada absolvendo a ré dos pedidos.
Inconformados recorrem os AA, concluindo que:
- -Ficou provado que a Ré demoliu várias paredes, erguendo outras, alterou a disposição interna do locado criando novas divisões, furou a laje do locado para o exterior, provocando nele infiltrações ou deteriorações consideráveis, sem qualquer conhecimento ou autorização dos senhorios.
- -Violou assim a Ré o disposto no artº 10º do contrato de arrendamento e o artº 64º do RAU.
- -Além disso, a Ré instalou dois conjuntos de equipamentos de queima de gás butano de 13 kg, um ligado ao esquentador anexo aos chuveiros e outro ligado aos dois fogões existentes no refeitório, com a finalidade de proporcionar aos seus trabalhadores o aquecimento de refeições e duche quente.
- -Tal prática é ilegal, à luz do Decreto Lei nº 124/97 de 23/5 e da Portaria nº 459/2001 de 8/5.
- -O tribunal apreciou ainda erradamente a prova documental e testemunhal carreada nos autos.
- -Assim deveriam ter sido dados como provados os artigos 1º e 2º da base instrutória.
- -Por outro lado, na resposta ao artigo 1º a) da mesma base instrutória, deve ser reposta a expressão “construiu” em vez de “instalou”.
- -Na resposta ao quesito 3º, o respectivo elemento explicativo deve ser eliminado ou, quanto muito, substituído por “pelo menos até 20 Novembro de 1975 o gás não era usado no locado”.
- -No artº 4º deveria ter sido dado como provado que a Ré substituiu o revestimento.
- -O facto constante do artº 5º deve ser dado como provado.
- -Quanto aos quesitos 11º, 12º e 15º deverão os mesmos ser dados como não provados.
A Ré deduziu longas contra-alegações (fls. 1014 a 1314), concluindo que a questão suscitada pelos recorrentes e relativa ao artº 64º nº 1 c) do RAU é questão nova, que não pode ser apreciada pelo tribunal de recurso.
No mais defende a bondade da decisão recorrida, de facto e de direito.
Foram dados como provados os seguintes factos:
- A)A fracção “…” corresponde ao….º piso, situada na … do prédio denominado “Edifício Horizonte”, na Rua de …número…, freguesia do…, inscrita na matriz predial sob o artigo … e registada na …Conservatória do Registo Predial de …sob a ficha nº…, encontra-se inscrita a favor de Albertina …e Joaquim…, na proporção de 2/3 e 1/3, respectivamente.
- B)Em 1 de Agosto de 1980, foi celebrado um contrato de arrendamento entre o administrador da insolvência e em representação da massa falida de Joaquim …e Albertina…, por um lado, e Auto-Horizonte – Comércio e Reparações, Limitada, por outro, tendo por objecto o imóvel mencionado, nele constando, entre outras, as seguintes cláusulas:
“Que os bens de equipamento relacionados em documento que fica arquivado e aqui dão por reproduzido são igualmente propriedade da primeira outorgante e do falido ..
“Primeira: O arrendamento é feito pelo prazo de um ano, com início em 1 de Junho do corrente ano ..
“Segunda: O local arrendado destina-se exclusivamente a estação de serviço de lubrificação e oficina de veículos automóveis ligeiros ou mistos, com secções de mecânica, electricidade, bate-chapas e pintura, bem como a armazém de peças e acessórios e ao respectivo sector administrativo, não podendo a arrendatária dar-lhe ou consentir que alguém lhe dê outro uso, fim ou destino, sem prévio consentimento por escrito dos senhorios (...)
“Quarta: A manutenção e conservação dos bens de equipamento locados ficam integralmente a cargo do inquilino, que deles deverá fazer uso prudente e proceder por sua conta a todas as reparações necessárias ou convenientes ou seu bom funcionamento (...)
“Décima: A inquilina não poderá efectuar no local arrendado quaisquer obras ou benfeitorias sem autorização por escrito dos senhorios e as que forem realizadas ficarão pertença do prédio, não podendo ser levantadas ou demolidas pela inquilina, que em nenhum caso terá direito de retenção ou de por elas receber qualquer indemnização.”
- C)Por decisão de 14-07-1989, do 1.º Juízo, 2.ª Secção do Tribunal da Comarca de Cascais, foi levantada a inibição do requerente Joaquim ….e decretada a sua reabilitação.
- D)A ré reclamou a necessidade de reparação da fracção, alegando existirem vícios na construção, nomeadamente infiltrações, que entendia serem da responsabilidade do autor e de Albertina..., o que fez por carta registada com aviso de recepção, datada de 9 de Junho de 1997, enviada a ambos, solicitando que resolvessem o problema.
- E)O autor respondeu à ré por carta datada de 20-06-1997, dizendo que a fracção também se encontrava registada a favor da interveniente Albertina …pelo que também a ela se deviam dirigir, disponibilizando-se para uma reunião conjunta com todos os interessados.
- F)Por carta datada de 28-09-1999, voltou a ré a insistir junto do autor na resolução das infiltrações ocorridas na fracção.
- G)Em 27-10-1999, e até porque Albertina ….se havia deslocado já à fracção descrita em A), voltou a ré a insistir, por carta, junto do autor para que fosse resolvido o problema das infiltrações.
- H)Por carta registada de 22-11-1999, o autor comunicou à ré que, a seu pedido, o Eng. Álvaro …e o filho do autor, Francisco…., na qualidade de representante do mesmo, iriam ainda naquela semana, visitar o local para verificar o que se passava.
- I)Na sequência da inspecção efectuada, o técnico responsável elaborou relatório datado de 11 de Novembro de 1999, o qual foi enviado ao A., explicando o actual estado do locado e a origem da quase totalidade das infiltrações.
- J)Através desse relatório e posterior confirmação, o A. verificou terem existido diversas alterações na fracção sem a sua autorização escrita ou conhecimento.
- K)A ré abriu a parede que separava as áreas referidas na alínea M).
- L)A ré ergueu três paredes, duas para fazer o pequeno cubículo destinado a arquivo, identificado na planta de fls. 49 sob o ponto número 6, e uma para delimitar o corredor de acesso à cozinha-refeitório.
- M)A área das peças de garagem foi adstrita à cozinha, fazendo hoje parte da actual cozinha.
- N)Após as obras realizadas pela R., no espaço, as 9 divisões inicias passaram a ser 10 divisões, compostas por cozinha-refeitório, vestiário, instalações sanitárias, corredor de acessos e arquivos.
- O)A R. substituiu a cablagem da electricidade.
- P)Albertina … e Joaquim …. não foram contactados pela R. a fim de autorizar por escrito as obras realizadas.
- Q)Albertina …. não teve acesso a qualquer relatório técnico donde pudesse ter inferido a feitura das obras, inclusive o relatório solicitado pelo A. referido em I).
- R)Albertina …. deslocou-se à fracção no final do ano de 1999, na sequência das reclamações da ré sobre infiltrações.
- S)Onde havia uma zona de casas de banho e vestiário, a ré, aproveitando também a área referida na Alínea M), instalou uma cozinha/refeitório.
- T)A ré instalou dois conjuntos de equipamentos de queima de gás butano de 13kg, um ligado ao esquentador anexo aos chuveiros e o outro ligado aos dois fogões existentes no refeitório.
- U)Este gás já aí era usado antes da ré tomar o local de arrendamento, quer no refeitório, para aquecer a comida, quer aos vestiários, para aquecer a água.
- V)A ré procedeu a alterações nas instalações de água (com colocação de tubagem inox à vista), esgotos, electricidade, inerentes às restantes alterações efectuadas, mencionadas em R) e S).
- W)As obras referidas nas alíneas K), L), R) e S), na maior parte, foram executadas na segunda metade de 1997.
- X)O autor teve conhecimento, ainda no ano de 1999, da existência dessas obras e alterações.
- Y)Quando a ré tomou de arrendamento o imóvel, já existia uma cozinha/refeitório, embora mais rudimentar.
- Z)A ré utilizava essa cozinha/refeitório.
- AA)A área onde estava essa cozinha/refeitório foi adaptada pela ré para instalar os actuais vestiários.
- BB)A área denominada de “peças” (referida nas alíneas K) e R) é a assinalada na planta junta a fls. 204.
- CC)Por sua vez, a parede de alvenaria referida na planta junta com a PI, a de fls. 49-A, no ponto número 8, já não existia.
Cumpre apreciar.
Uma vez que o presente recurso incide sobre matéria de facto e de direito, começaremos pela primeira.
Uma vez que a recorrente deu cumprimento ao disposto no artº 690º A nºs 1 e 2 do CPC, nada impede a reapreciação dos elementos de prova por este tribunal da Relação.
Insurge-se o recorrente contra as respostas dadas aos quesitos 1º, 2º, 1º a), 3º, 4º, 5º, 11º, 12º e 15º.
Tais quesitos têm o seguinte teor:
1º – O Réu procedeu à demolição de quatro paredes de alvenaria?
2º – E ergueu oito paredes de alvenaria?
1º a) – Onde havia uma casa de banho e vestiários, a Ré construiu uma cozinha?
3º – A Ré instalou um sistema de gás, com a utilização de botijas?
4º – A Ré alterou as instalações técnicas de água, electricidade e esgotos, demoliu paredes e vãos de porta, substituiu vãos de janela por vãos de porta e alterou o revestimento?
5º – As infiltrações foram provocadas pelas obras referidas em 4º?
11º – Quando a Ré procedeu à sua instalação na fracção em causa já ali existia uma cozinha/refeitório?
12º – A Ré utilizava a cozinha ali instalada, uma vez que era parte integrante do espaço que ocupava?
15º – Quando a Ré tomou de arrendamento o imóvel, já existia uma cozinha/refeitório?
A estes quesitos respondeu o tribunal a quo:
1º e 2º – Não provados.
1º a) – Onde havia uma zona de casas de banho e vestiários, a Ré, aproveitando também a área referida em N), instalou uma cozinha/refeitório 3º – A Ré instalou dois conjuntos de equipamentos de queima de gás butano de 13 kg, um ligado ao esquentador anexo aos chuveiros e outro ligado aos dois fogões existentes no refeitório, esclarecendo-se que este gás já era ali usado antes de a Ré tomar o local de arrendamento, quer no refeitório, para aquecer a comida, quer nos vestiários, para aquecer a água.
4º – A Ré procedeu a alterações nas instalações de água (com colocação de tubagem inox à vista), esgotos e electricidade, inerentes às restantes alterações efectuadas, mencionadas nas respostas aos quesitos 1º a) e 3º.
5º – Não provado.
11º – Provado, esclarecendo-se que essa cozinha/refeitório era mais rudimentar.
12º – A Ré utilizava essa cozinha/refeitório.
15º – Provado.
Quanto aos quesitos 1º e 2º e reapreciada a prova, pensamos que a resposta dada pelo tribunal a quo é a mais adequada. De qualquer modo, corresponde à convicção do julgador perante elementos de prova divergentes. E o recurso visando a matéria de facto não se destina a substituir a convicção do juiz a quo por outra mas simplesmente a verificar se aquela encontra suporte na prova produzida.
Resulta dos depoimentos das testemunhas que entre 1976 e 1980 terá existido um primeiro arrendamento, com entidade diversa da ora Ré e que se dedicaria ao mesmo ramo, ou seja, uma oficina de automóveis.
Relativamente às obras, é indubitável que a Ré procedeu a obras em 1997. É a extensão das mesmas que está aqui em causa.
O engenheiro Álvaro…., que efectuou uma peritagem para a Aª em 1999, refere terem sido demolidas 4 paredes e erguidas outras 8, isto relativamente ao projecto camarário, ou seja, à situação do locado na altura da construção, em meados dos anos setenta.
Mais refere que tais paredes deveriam ser recentes, já que por elas estava na altura a ser feito o remanejamento dos cabos eléctricos.
Os dois quesitos iniciais foram igualmente confirmados por Francisco…., filho do A. Mas também ele alude a um outro arrendamento anterior ao que foi celebrado com a Ré.
As testemunhas António …. (vendedor da Ré), José …(antigo gerente da Ré), Rui ….(igualmente ex-gerente da Ré) e Maria ….(funcionária administrativa da Ré) mencionam apenas o derrube de uma parede, na zona entre o espaço que servia de cozinha e o que servia de balneário e terem sido erguidas, uma parede separando cozinha e balneário (cujos espaços terão sido trocados) e duas divisórias num pequeno espaço chamado de “arquivo”.
O mesmo foi referido por Jorge … (mecânico da Ré).
Quanto a Pedro…., funcionário da Câmara Municipal de…, não pôde precisar se as paredes que lá viu, quando ali se deslocou em 2003, seriam muito antigas – recentes, em sua opinião, não eram).
Há que dizer que os testemunhos sobre esta matéria foram amplos e até minuciosos e do conjunto, independentemente das desconformidade entre a planta do local e a sua situação actual, não se pode concluir que as obras efectuadas pela Ré tenham ultrapassado a demolição da parede na cozinha e a redistribuição desse espaço entre cozinha e balneário, com uma nova parede, além das duas paredes na zona dita do arquivo, que contudo são divisórias que não vão até ao tecto.
Insiste-se que a reapreciação da prova, no âmbito do artº 712º nº 1 a) do CPC, não visa substituir a livre convicção de um julgador pela de outro. Existindo um vasto leque de elementos de prova, alguns no sentido de confirmação dos quesitos e outros num sentido diverso, sendo tais testemunhos convincentes, a opção da 1ª instância por dar tais quesitos como não provados encontra eco em tal prova, a qual, no mínimo, suscita vastas dúvidas relativamente ao que é questionada na base instrutória.
Cite-se aqui a doutrina expressa no Acórdão da Relação de Coimbra, de 27/6/2002, in BTE nºs 4 a 6 de 2004, p. 666:
“A possibilidade de reapreciação da prova pela 2ª instância, hoje processualmente admitida, não pode corresponder a um segundo julgamento em matéria de facto, nem pode contender com o princípio de livre apreciação probatória. O princípio segundo o qual a Relação só em situações excepcionais pode alterar a matéria de facto, não é mais que o corolário de um outro, que é a base no nosso direito processual probatório – o princípio da prova livre”.
Assim, não se vislumbra que a decisão do tribunal a quo no tocante aos dois quesitos iniciais não tenha forte correspondência com parte significativa – e convincente – da prova testemunhal, motivo pelo qual não se vê razão alguma para a modificar.
Quanto aos quesitos 1º a), 3º e 4º, afigura-se-nos que a a convergência entre as respostas dadas e a prova produzida é ainda maior.
A cozinha, mesmo que rudimentar, já existia antes de 1980 (data do arrendamento com a Ré). Tal como existia já o balneário com duches. Isto foi referido pelo próprio filho do A, Francisco…..
Os operários aqueciam a comida nessa cozinha, que dispunha de um fogão e botija de gás, a qual permitia igualmente o funcionamento de esquentador para os duches. Tudo isso já existia antes das obras de 1997.
Neste sentido, consultem-se igualmente os depoimentos de Rui…, Maria…, António…., José … e sobretudo Jorge…., mecânico, que ali aquecia a comida e tomava duche quente desde que para lá foi trabalhar e que deparou com a cozinha e balneário na situação em que a havia deixado o anterior arrendatário, que esta testemunha identifica como sendo a empresa Auto-Parque do Casino.
As obras de 1997 não alteraram substancialmente a situação no que toca à existência de botijas de gás e de fogão e esquentadores. Terão simplesmente melhorado os espaços de cozinha e balneários, basicamente trocando-os. Assim as respostas dadas pelo tribunal a quo ajustam-se perfeitamente à prova produzida.
Quanto à questão das infiltrações e sua relação causal com as obras levadas a cabo em 1997, questão que integra o quesito 5º, a resposta teria de ser negativa. Desde logo, nem sequer se pode afirmar que tais infiltrações ocorressem no local onde foram realizadas as obras.
No tocante aos quesitos 11º e 12º – o 15º é basicamente uma repetição do 11º – as respostas dadas são as consentâneas com as respostas já dadas aos quesitos 1º a) e 3º.
Assim, face aos elementos de prova constantes dos autos, nomeadamente o relatório de peritagem e os depoimentos das testemunhas, entendemos que a decisão factual não merece qualquer censura.
Assinale-se que não podemos, de modo algum, sufragar a tese do recorrente relativamente àquilo que ficou ou não provado, nomeadamente as plasmadas nas alíneas n) a r) das conclusões, a não ser que se seleccionem determinados depoimentos e se ignorem os demais, o que, obviamente é inaceitável.
É igualmente irrelevante a menção à vistoria camarária de 20/11/75, uma vez que o arrendamento da Ré se iniciou apenas em 1/8/1980.
Assim e pelos motivos expostos, terá de improceder o recurso na parte relativa à impugnação da decisão fáctica.
Face às obras realizadas pela Ré no locado, em 1997, poder-se-á dizer que a arrendatário alterou substancialmente as disposições internas do locado, como pretende o A?
O conceito de “alteração substancial”, decorrente do art. 64º d) do DL nº 321-B/90 de 15/10 tem sido alvo de diversas interpretações, nem sempre convergentes.
No Acórdão desta Relação de Lisboa de 9/6/94 – CJ 1994, III, p. 111 – observa-se que “as obras alteram substancialmente a disposição interna de uma casa quando implicam uma modificação profunda ou fundamental da fisionomia interna respectiva, por forma a que fique desfigurada, descaracterizada, com uma nova distribuição e planificação”.
Também Rabindranath Capelo de Sousa, no Parecer publicado na CJ 1987, V, p. 18 a 27, insiste na alteração substancial da fisionomia do prédio arrendado – e não apenas nas questões relativas à resistência e segurança do mesmo – ou, dito por outras palavras, alteração da disposição interna do prédio colidindo com a planificação a que o mesmo obedece.
De um modo mais concreto, refere Pinto Furtado:
“Podemos assim precisar com segurança que é substancial a alteração que acrescenta paredes à divisão interna com o emprego de materiais de qualidade análoga à dos que foram empregados na estrutura definitiva. É substancial a alteração que deita abaixo paredes ou muros definitivos do edifício, abre neles portas ou janelas que não existam, rasga as existentes, ou converte portas em janelas ou em montras e vice-versa.” (Manual do Arrendamento Urbano, p. 805).
Esta perspectiva, se bem que tenha a utilidade de procurar precisar de um modo mais concreto o conceito de alteração substancial, não deixa nem por isso, de poder suscitar outro tipo de problemas interpretativos, como de resto dá conta esse o mesmo autor.
Em nosso entender, a questão não se prende apenas com as alterações e a sua natureza. Pode derrubar-se uma parede ou construir outra sem se alterar substancialmente a disposição interna do locado. O que interessa é que a disposição dos diversos espaços não seja modificada de tal modo que o aspecto físico do locado se altere de modo flagrante, evidente.
Ora, no caso em apreço, verifica-se que as obras incidiram na área da cozinha e balneário e no pequeno espaço antes reservado ao armazenamento de peças.
A Ré ergueu três paredes, de modo a alargar a zona agora reservada a cozinha, a criar uma pequena divisão para arquivo e, no espaço antes atribuído à cozinha, instalar os balneários.
Sendo verdade que alterou a disposição interna do locado, é igualmente patente que tal alteração não pode ser considerada substancial. Na realidade, o locado continua a ter um espaço reservado a cozinha, outro a balneário e foi criada uma pequena divisão servindo de arquivo.
Toda a área principal do locado, ou seja, a destinada aos serviços de oficina de automóveis e lubrificação, não foi afectada.
Nas zonas afectadas mantiveram-se em termos funcionais as disposições pré-existentes, alargando a cozinha e instalando balneários onde antes se situava a cozinha. Acrescentando uma nova divisão, destinada a arquivo.
Tais alterações representam mais um esforço de alargar e melhorar zonas funcionais já existentes do que criar espaços novos para outras funções. Por outro lado, as alterações foram feitas numa zona relativamente restrita, sem interferir com a área principal de actividade do locado.
Note-se que não se provou que tenha sido a Ré a introduzir o fogão, esquentador e botijas de gás.
Nem se provou que as infiltrações tenham sido efeito das obras levadas a cabo em 1997.
Podemos pois concluir que:
