IIIDo Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 635º, nº 4, e 639º, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- Direito a ressarcimento indemnizatório da A. por redução da renda paga.
2. Na sentença recorrida escreveu-se que:
“Conforme resultou demonstrado, a ré, senhoria, obrigou-se, por transação firmada no referido processo, a reparar os dois móveis da cozinha e o chão da cozinha e casa de banho do locado, no prazo máximo de dois meses a contar da celebração da transação.
Mais se obrigou a aqui ré a diligenciar imediatamente na reparação dos danos provocados por infiltrações, junto do proprietário da fração superior, de tal forma a que a sua eliminação ocorresse também no prazo de dois meses, seja pelo responsável da fração superior, seja pela própria ré, que ao mesmo se substituiria no caso daquele não assumir voluntariamente a sua responsabilidade.
Não tendo a ré realizado nenhuma dessas reparações, nem no prazo fixado, nem posteriormente, conforme reconheceu em sede de contestação.
O que a autora propugna é, assim, a faculdade de recusar a integralidade da sua prestação (pagamento integral da renda), porquanto o senhorio não efetuou a dele (cedência do gozo da coisa).
Vejamos.
Resulta dos factos que o contrato invocado nos autos, tendo em conta o fim estipulado, se configura como um arrendamento para fins habitacionais.
Ora constituem principais obrigações do locador, entregar ao locatário a coisa locada e assegurar o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. Por sua vez, compete ao arrendatário, como primeira e principal obrigação, o pagamento da renda convencionada.
Estas obrigações são sinalagmáticas, pelo que, em tese, nada obstaria à invocação da exceção de não cumprimento do contrato pelo arrendatário para se eximir ao pagamento da renda.
Ora, existe jurisprudência que sustenta que a exceção de não cumprimento do contrato não pode ser invocada pelo arrendatário para se recusar ao pagamento da renda perante a falta da realização de obras.
Contudo, a posição da admissibilidade de invocação de tal exceção tem vindo a ser admitida, mas apenas no pressuposto de a falta de realização de obras pôr em causa o gozo da coisa (a título de exemplo, o Acórdão da Relação de Coimbra de 18/7/06, proc. 1878/06 e o da Relação de Lisboa de 26/3/09, proc. 5983/06.4TVLSB, disponíveis na base da DGSI).
Ora, conforme resulta dos autos, é a própria autora que pretende a devolução do montante correspondente a metade do valor da renda por si liquidada, desde o inicio do contrato e até ao seu términus, ou seja, desde agosto de 2017, donde é possível inferir, atenta a alegação da autora, que os problemas do locado já se verificariam aquando do inicio do contrato.
Não obstante, a autora outorgou o contrato de arrendamento em causa nos autos, passou a residir no locado e nele permaneceu até à sua entrega à senhoria aquando do términus do contrato, entrega essa que ocorreu em 31 de julho de 2023, ou seja, durante 6 anos.
No mais, conforme cláusula 8ª do contrato de arrendamento, “O inquilino obriga-se a conservar no estado atual, que aceita como bom, as instalações e canalizações de água, eletricidade, aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado (…)”. (sublinhado nosso).
Se assim é, fácil é concluir que, apesar da existência dos invocados problemas no locado e da falta de realização de obras pelo senhorio, não ficou irremediavelmente comprometido o gozo do locado, tanto mais que a autora sempre residiu no local, durante todo o período contratual, ou seja, durante seis anos, tendo a relação em causa terminado apenas por vontade da senhoria, aqui ré, que se opôs à renovação do contrato, e não por qualquer iniciativa da autora.
Ou seja, tais vícios, embora relevantes e dando à autora o direito a exigir a respetiva reparação, não impediram o uso do locado por aquela, de tal modo que a autora continuou a habitar o locado durante todo o período contratual.
Ora, se assim é, enquanto a arrendatária permanecer no locado, usufruindo-o, mantém-se a correspetiva obrigação de pagamento da totalidade da renda, não se podendo a arrendatária socorrer da exceção de não cumprimento do contrato como fundamento para a restituição de metade do valor das rendas pagas, como passamos a explicar.
Antes de mais, cumpre esclarecer que o mecanismo de exceção de cumprimento do contrato não produz os efeitos pretendidos pela autora: o que o artigo 428º do Código Civil faculta ao devedor, quando nos encontramos perante obrigações sinalagmáticas, é o retardamento da sua prestação até que a outra parte cumpra a sua, e não, propriamente, a isenção de cumprimento da sua prestação.
Por outro lado, a excepcio non adimplecti contratus, apresenta-se como uma decorrência da relação que se estabelece entre prestações emergentes de contrato bilateral e entre as quais exista uma relação de interdependência, ou mais precisamente, um laço de signalagmaticidade do qual resulte que cada uma delas constituiu a causa da outra (cfr. Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral”, Coord. José Brandão Proença, Universidade Católica Editora, pp. 123-124).
Sucede que a excepcio só pode ser invocada entre obrigações que sejam correspetivas, que no caso, seriam a obrigação de assegurar o gozo da coisa, pelo lado do senhorio, e a obrigação de pagamento da renda, por parte do arrendatário.
É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a exceção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, porque como salienta Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 412), “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o eu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda”.
Já quanto à obrigação de proceder a obras no locado, em caso de urgência, pode o locatário efetuá-las com direito a reembolso nos termos do artigo 1036º do Código Civil, sendo que, se não forem tão urgentes que ainda possam esperar algum tempo, deverá o locatário interpelar o locador para as realizar.
Não as realizando, o locador entra em mora, e caso se verifique o incumprimento (definitivo) do contrato, por “a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada”, nos termos do artigo 1036º, o locatário pode resolver o contrato e tem direito a indemnização nos termos da responsabilidade civil obrigacional, pelos danos que eventualmente tenha sofrido, podendo ainda o locatário, no caso de vício originário da coisa, anular o contrato por erro ou dolo.
Contudo, mesmo na hipótese mais gravosa de resolução, reportando-se a um contrato de execução duradoura continuada, a extinção do contrato não teria efeitos retroativos, não abrangendo as prestações já efetuadas (artigo 434º, nº2 do Código Civil), pelo que não dariam direito à restituição (ainda que parcial) de prestações já pagas.
Ou seja, enquanto a arrendatária se mantiver no gozo do locado, e ainda que o mesmo padeça de vícios que por lei lhe facultassem a resolução do contrato nos termos do artigo 1032º do Código Civil, mantém-se a obrigação de pagamento de renda.
No caso em apreço a autora não procedeu à resolução do contrato; bem pelo contrário, tendo continuado a habitar o locado de forma ininterrupta.
É verdade que a obrigação de assegurar o gozo da coisa, não se resume à prestação negativa de não perturbar o aproveitamento exercido pelo arrendatário, envolvendo ainda comportamentos positivos, como a realização de reparações ou outras despesas necessárias ao gozo da coisa (artigo 1036º).
E o gozo proporcionado da coisa locada deve ser conforme aos fins a que a coisa se destina: “Isto significa que se a coisa é, por exemplo, imóvel destinado à habitação e o arrendatário celebra contrato com vista a habitar o dito imóvel, então o senhorio garante que o imóvel está em condições próprias para a habitação durante todo o tempo de duração do contrato” (cfr. Assunção Cristas, “Regime de obras e sua repercussão na renda e na manutenção do contrato de arrendamento”, in THEMIS, Revista da Faculdade de Direito da UNL, Ano VIII – Nº15 – 2008, p. 30).
No entanto, no caso em apreço, os alegados vícios, embora tivessem reflexos na qualidade do locado, não impediam o respetivo uso para a habitação, de tal modo, que a autora ainda nele residia aquando da propositura da presente ação e onde permaneceu até 31 de julho de 2023, aquando do términus do contrato por oposição à renovação da senhoria, sendo que, conforme alegação da própria autora, tais vícios verificavam-se desde o inicio da relação contratual, em agosto de 2017.
No mais, conforme clausula 9ª do contrato de arrendamento acordado entre as partes “As obras a que aludem os nºs 1 e 5 do artigo 1074º do Código Civil serão suportadas pelo Inquilino, ficando desde logo integradas no local arrendado, não podendo por elas pedir indemnização ou alegar retenção”. (sublinhado nosso).
Pelo que, ao abrigo do contratualmente acordado/estipulado, também as obras em causa nestes autos seriam suportadas pelo inquilino, aqui autora, e não pelo senhorio (pese embora o mesmo se tenha vindo a obrigar à sua realização através do acordo/transação alcançado no processo judicial a que nos vimos referindo anteriormente).
Assim, é de concluir que a invocação da exceção de não cumprimento pelo locatário não extingue o direito do locador ao pagamento integral das rendas, não constituindo fundamento para a restituição ao locatário de rendas já pagas, pois, como refere João Abrantes (In “A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português”, Almedina, 1986, págs. 127 e 128), estamos perante «uma medida de efeitos temporários, que não destrói o vínculo contratual, apenas produz uma suspensão dos seus efeitos».
Pelo que não assiste à autora o direito a reaver, para si, o valor correspondente a metade do montante liquidado a título de rendas durante o período que mediou entre agosto de 2017 e dezembro de 2022.
E consequentemente, também não assiste à autora o direito a ver reconhecida, como válida, a redução por si efetuada a metade do valor da renda referente ao período de janeiro de 2023 até ao final do contrato de arrendamento, que a autora liquidou apenas na proporção de metade.
Improcede, assim, a pretensão da autora a tal respeito.
Quanto ao pedido reconvencional, cumpre dizer o seguinte.
A esse respeito, peticiona a ré a condenação da autora no pagamento à ré do remanescente da renda não liquidada pela autora a esta, no período de fevereiro a julho de 2023, uma vez que a autora durante esse período liquidou, apenas metade do valor devido.
Efetivamente, resultou demonstrado que a autora, no período que mediou entre janeiro e julho de 2023 apenas liquidou à ré o montante correspondente a metade do valor devido mensalmente a título de renda, não tendo pago, integralmente, a renda devida nesses meses, alegando, para o efeito, a falta de realização de obras pelo senhorio.
Ora, conforme prescreve o artigo 1038º, alínea a), do Código Civil, a obrigação principal do arrendatário consiste no pagamento da renda.
Como é sabido, a obrigação de pagamento da renda é relativa à totalidade da renda.
Donde, se o locatário pagar apenas uma parte da renda que for devida, deve ter-se a mesma como não paga, sendo lícito ao senhorio recusar-se a receber apenas a parte que lhe é oferecida e que não corresponde ao que lhe é devido, mas, a aceitação de pagamento de montantes de renda apenas em termos parciais não faz supor a renúncia aos montantes remanescentes devidos.
Considerando que foi julgada improcedente a fundamentação aqui trazida pela autora, nos termos supra expostos e que aqui se dão por reproduzidos – no que respeita ao não pagamento integral da renda pela autora decorrente da falta de realização de obras no locado pela ré - deverá a reconvenção ser julgada procedente e a autora condenada no pagamento à ré do remanescente das rendas vencidas, referentes aos meses, conforme peticionado, de fevereiro a julho de 2023 (ambos inclusive).”.
A A. discorda, pelos motivos constantes nas suas conclusões de recurso (as 1- a 18-). Cremos que tem razão, embora por motivos não totalmente coincidentes. Vejamos, então, tendo em conta os factos provados.
Na acção intentada contra a aqui recorrente que correu termos sob o Proc.1512/21...., foi entre a mesma e a recorrida, alcançada transacção, em 7.7.2022, homologada por sentença, já transitada, da qual, face às cláusulas 6. a 9., designadamente a 9 in fine, nasceu a favor da recorrente, um direito de crédito sob condição suspensiva, a qual se veio a verificar, com a não realização das obras (art. 270º do CC).
No ponto 9 da referida transacção, a recorrente apenas prescindia dos valores indemnizatórios/compensatórios deduzidos no seu pedido reconvencional na condição de realização integral das referidas obras, e no prazo ali estipulado - “9. Com o recebimento/entrega dos valores das rendas e com a realização das obras a realizar na fração em causa, a autora e ré reconvinte dão-se por integralmente ressarcidos de todos os danos decorrentes do presente litigio em causa nos autos, nada mais tendo a reclamar uma da outra, respetivamente, sendo que, a mora por eventuais atrasos ou não realização da obra em eventual falta de cumprimento integral do pagamento devido, serão compensados ou exigidos pelas partes, dentro dos limites dos pedidos que aqui, só condicionalmente acordam em prescindir.” -, mas com o incumprimento da R., ao não fazer obra nenhuma, a A. passou a poder exigir à R. os danos decorrentes do litigio em causa naqueles autos, dentro dos limites dos pedidos que aí, só condicionalmente acordaram em prescindir.
Esse direito de crédito está geneticamente ligado ao gozo pleno do locado e à pretensão da apelante de exercitar o direito à redução da renda, e, ao agora ressarcimento do valor correspondente a essa mesma redução.
Neste âmbito regula o art. 1040º do CC, nº 1, do CC, que dispõe que “1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.” – o itálico é nosso.
A secção anterior reporta-se às obrigações do locador, nomeadamente às consequências derivadas de vícios da coisa locada ou à situação de anulabilidade do contrato, por erro ou dolo, previstos nos arts. 1032º e 1034º.
Quanto aos vícios da coisa locada a consequência é o incumprimento do contrato se o vício da coisa locada não lhe permitir realizar cabalmente o fim a que é destinada (também se prevê no preceito as hipóteses de a coisa locada carecer de qualidades necessárias ao fim que é destinada ou asseguradas pelo locador).
Adverte A. Varela em CC Anotado, Vol. II, 2ª Ed., nota 4. ao art. 1032º, pág. 349, que, mesmo que o contrato não se considere incumprido, o locador está obrigado a assegurar o gozo da coisa, logo se não eliminar o defeito o locatário pode exigir uma indemnização pelo prejuízo que lhe advier, não em consequência do não cumprimento do contrato, porque o contrato se considera cumprido, mas em virtude dos defeitos e da sua não eliminação. E por outro lado, o facto de o contrato se considerar cumprido e carecer o locatário de qualquer direito de indemnização contra o locador, não obsta a que ele possa reclamar redução de renda, nos termos do art. 1040º.
Como a A. não pede que se declare o contrato de locação incumprido, com fundamento no mencionado art. 1032º, mas apenas quer exercitar o seu direito à redução de renda é o transcrito art. 1040º, nº 1, que temos de equacionar.
Acrescente-se que enquanto as situações a que se referem os arts. 1032º e segs., dizem normalmente respeito ao momento da constituição da relação contratual, ou pelo menos ao tempo de entrega da coisa, as que prevê o art. 1040º concernem já à pendência da mesma relação (vide M. Januário Gomes, em Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pág. 349/350).
Embora, a A. não tivesse ficado privada da coisa, os factos apurados demonstram que sofreu diminuição do gozo pleno da coisa locada.
Aprofundando a análise, explica Menezes Cordeiro (em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, nota 5, págs. 70/71) que a privação/diminuição do gozo da coisa locada tem a ver com a amplitude quantitativa mas igualmente com a qualitativa.
A imputação da diminuição do gozo pleno da coisa locada, no nosso caso, é de fazer ao locador, ou seja, à R. A lei, por outro lado, não exige que essa imputação ocorra a título de culpa, bastando que no plano dos factos tenha a ver com ocorrências que lhe digam respeito (vide mesmo autor e ob. cit., nota 8, pág. 71). Como é a nossa hipótese, pois foi o locador que não fez nunca as obras a que se tinha comprometido.
Há, portanto, lugar à redução da renda proporcional ao tempo da diminuição do gozo pleno da coisa locada e à extensão desta contemplada no citado art. 1040º, nº 1.
Quantificar tal diminuição qualitativa do gozo é que é delicado, professando o citado autor que se deve trabalhar com valores normalmente expectáveis ou aceitáveis (nota 9, pág. 71).
Partindo do uso normal de um arrendatário habitacional, partes da casa afectadas pela falta de obras e defeitos apurados - dois móveis da cozinha, chão da cozinha e casa de banho, infiltrações nos tectos e na casa de banho e no quarto, danificação da porta de acesso ao outro quarto, provocada por água -, sobretudo os defeitos relacionados com o chão da cozinha e casa de banho e infiltrações nos tectos e na casa de banho e no quarto, embora todos eles em extensão não concretamente apurada, o senso comum e a experiência de vida de uma pessoa razoável, o bonus pater família, tais elementos levam-nos a apontar para um valor médio de redução da renda, aceitável, de cerca de 1/5 (20%).
Tendo em conta que o valor da renda mensal era de 240 €, de Agosto de 2017 a Dezembro de 2022, a mencionada proporção implica que a A. pagou a mais 3.120 € (240 € x 65 meses : 5), importância que agora tem o direito de recuperar e dela ser ressarcida.
Relativamente a 2023, sabemos que na decisão recorrida se condenou a A. no pagamento à R. do remanescente do valor relativo às rendas vencidas, referentes aos meses de Fevereiro a Julho de 2023 (ambos inclusive), sem, lamentavelmente se concretizar o montante. Mas também sabemos que o pedido reconvencional foi julgado procedente na totalidade. Ora na reconvenção a R. pediu a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de 728,58 €, correspondente ao somatório de uma renda mensal actual de 242,23 €, menos a liquidação parcial da quantia de 121 €/mês que a A. levou a cabo.
Retomando cálculo, temos, então, 7 meses ao indicado valor com aplicação da aludida redução de 1/5, o que importa em 339,12 € (242,23 € x 7 meses : 5).
Atingimos, pois, um total de 3.459,12 € que a A. tem direito a recuperar e ser ressarcida.
Mas como a A. foi condenada a pagar à R. a aludida quantia de 728,58 €, há que apurar a devida compensação que ambas as partes aceitaram, o que significa, a final de contas, que a A. tem direito a ser reembolsada do montante total final de 2.820,54 €.
3. Sumariando (art. 663º, nº 7, do NCPC):
(…)
