IRELATÓRIO
“AA…, LDA.”, sociedade comercial com sede na Rua …, n.º …, …, Porto, e BB…, Advogado, residente na Rua …, n.º …, …, Porto, vieram, por apenso à acção executiva sumária, em que figura como Exequente CC… e como Executados DD… e EE…, deduzir incidente de anulação do acto da venda contra o licitante a quem foi determinada a venda do bem, na respectiva cerimónia de encerramento, pedindo que se declare a nulidade ou a anulação do acto da venda do direito de superfície da fracção autónoma sita na Rua …, n.º .., freguesia …, concelho do Porto, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número …./19980715-B, inscrito na matriz predial urbana da extinta freguesia … sob o artigo …., levada a cabo do processo executivo à margem referenciado, com todas as consequências legais.
Alegam, em síntese, que a 1.ª Requerente é uma sociedade comercial que tem como objecto social designadamente a compra, venda, arrendamento e administração de prédios rústicos e urbanos e revenda dos adquiridos para esse fim e que o 2.º Réu é advogado de profissão e se encontra inscrito na plataforma E-Leilões quer em nome pessoal, quer como representante da 1.ª Requerente.
Expõem que, em 24/11/20, foi tornado público na plataforma electrónica de venda de bens em processo executivo E-Leilões, com a REF. ……….., o “Direito de Superfície do Prédio Urbano, sito na Rua … …/. … e .., destinado a habitação, composto de T-2, em 3 níveis com garagem e logradouro, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 5255º fracção “B”, da união das freguesias … descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º …./19980715 fracção “B”.” Bem como que os contactos para marcação da inspecção ao imóvel em venda foram indicados, como sendo os do Executado DD….
Afirmam que, no dia 22/12/20 e 02/01/21, o 2.º Requerente enviou duas mensagens de correio electrónico para o endereço do fiel depositário a requerer o agendamento da visita em prédio em venda. Também que, nos dias 23/12/20 e 28/12/20, o mesmo Requerente enviou do seu telemóvel para o telemóvel do fiel depositário dois SMS com o mesmo teor. Ainda que, no dia 24/12/20, o mesmo Requerente enviou um correio electrónico para o endereço da Agente de Execução a solicitar “os seus melhores ofícios no sentido do agendamento da visita ao imóvel identificado supra.”
Alegam que, não obstante estas diversas tentativas de agendar uma inspecção ao imóvel, o fiel depositário não respondeu a nenhum dos pedidos, não lhe tendo sido possível efectuar a inspecção ao imóvel.
Dizem que decorre das regras da experiência que, perante o conjunto de licitações que foram realizadas, a inspecção ao imóvel foi facultada a algumas das pessoas que apresentaram propostas de aquisição.
Declaram que a violação da obrigação de mostrar o bem em venda para que o pudessem examinar e inspeccionar foi determinante para que não apresentassem, como não apresentaram, uma proposta de compra, não obstante estarem interessados em licitar, caso o prédio esteja em condições razoáveis de conservação, facto que desconhecem.
Entendem que a falta de cumprimento da obrigação de mostrar o bem constitui uma nulidade que determina a anulação da venda.
Requereram a obtenção de um conjunto de documentos e a produção de prova por declarações de parte e por testemunhas.
Notificados Exequente e Executados para se pronunciarem, a Exequente veio apresentar requerimento nos autos alegando que licitou o direito de superfície da fracção penhorada por € 360.000,00, que excede em muito o valor do mercado do bem.
Diz que o leilão foi muito disputado, tendo sido efectuados 75 lances.
Impugna, por desconhecimento, a factualidade constante do requerimento inicial.
Requer que se julgue não provado e improcedente o presente incidente, ordenando-se a adjudicação do bem, por ter apresentado o melhor lance.
Também a Executada EE… veio apresentar requerimento nos autos, alegando que nada tem a opor à venda realizada, por o valor angariado reflectir o de mercado.
Afirma que este incidente está a prejudicar os interesses de todos os intervenientes processuais, sem que se vislumbre um interesse sério para tal.
Requer que se decida pelo indeferimento do incidente com as legais consequências.
Foi proferido despacho a determinar a notificação da Agente de Execução para informar os contactos fornecidos na plataforma online para efeitos de visita ao terreno onde se encontra implantada a construção.
A Agente de Execução veio juntar aos autos print da plataforma e-leilões onde consta a indicação do contacto para marcação de visitas e declarar que desconhece se os restantes proponentes que apresentaram proposta para a compra do bem em venda chegaram a visitar o imóvel e se o executado/fiel depositário chegou a mostrar o bem em venda a algum proponente, uma vez que o que estava em venda era apenas o direito de superfície e não o imóvel.
Sequencialmente foi proferido despacho com a seguinte fundamentação resumida: “(…) Significa isto que se for omitida uma qualquer formalidade legal tendente à venda, a mesma poderá ser anulada. No caso em apreço, o requerente alega que não teve acesso à vista da moradia implantada no solo cujo direito de superfície foi objecto de venda. Neste caso, o acesso à casa não configurava acto fundamental para que o comprador pudesse formular a decisão de comprar o bem, uma vez que esse não era o objecto da venda. Antes o direito de superfície. Assim, porque o imóvel – a casa – não era objecto de venda, a impossibilidade da sua visita não configura omissão que afecte a validade do negócio realizado. Assim, improcede a arguida nulidade da venda.”
Inconformados com esta decisão, os Requerentes vieram interpor o presente recurso pedindo que seja revogado o douto despacho em crise que deverá ser substituído por outro que decrete a anulação da venda, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES
- I.O direito de superfície consiste na faculdade de construir ou manter, perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações (cfr. art.º 1525.º CC).
II. O direito de superfície pode ter por objecto a construção ou a manutenção de obra em solo alheio (cfr. 1525.º-2 CC).
III. O direito de construir sobre edifício alheio está sujeito às disposições deste título e às limitações impostas à constituição da propriedade horizontal; levantado o edifício, são aplicáveis as regras da propriedade horizontal, passando o construtor a ser condómino das partes referidas no artigo 1421.º (cfr. 1526.º CC).
- IV.O direito de superfície e o direito de propriedade do solo são transmissíveis por acto entre vivos ou por morte (cfr. artigo 1534.º do CC).
- V.O direito de superfície, como todos os direitos reais, tem por objecto coisas.
VI. Diz-se coisa tudo aquilo que pode ser objecto de relações jurídicas (cfr. art.º 204.º CC).
VII. As coisas podem ser móveis ou imóveis (cfr. art. 203.º CC).
VIII. Os prédios urbanos integram o elenco de coisas imóveis (cfr. art. 204.º-1 a) CC).
- IX.Entende-se por (…) prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro (cfr. art. 204.º-1 e) CC).
- X.Nos presentes autos foi colocado à venda no processo executivo o direito de superfície da fracção autónoma sita na Rua …, n.º .., freguesia …, Concelho do Porto (Código Postal: ….-… PORTO), descrita na Conservatória do Registo Predial sob o número …/19980715-B, inscrito na matriz urbana da extinta freguesia … sob o número …., levada a cabo no processo executivo à margem referenciado, através do leilão electrónico com a REF. ……….., em que é exequente CC… e executados DD… e EE…, melhor identificados nos autos.
XI. Por via do estatuído no art. 811.º, n.º 2 do CPC, o disposto no art.º 818.º, n.º n.º 2 do art.º 827.º e no art.º 828.º para a venda mediante propostas em carta fechada aplica-se, com as necessárias adaptações, às restantes modalidades de venda e o disposto nos art.ºs 819.º e 823.º aplica-se a todas as modalidades de venda, exceptuada a venda directa.
XII. Nos termos do disposto no artigo 818.º do CPC (Obrigação de mostrar os bens): “até ao dia de abertura das propostas, o depositário é obrigado a mostrar os bens a quem pretenda examiná-los, podendo este fixar as horas em que, durante o dia, faculta a inspecção e devendo o agente de execução indicá-las no anúncio e no edital da venda.”
XIII. A obrigação de mostrar os bens prevista no artigo 818.º do CPC aplica-se a todas as modalidades de venda de direitos sobre bens, designadamente à venda do direito de propriedade sobre um bem, ou à venda do direito de superfície sobre um bem.
XIV. Na venda em processo executivo do direito de superfície de uma fracção autónoma de um prédio em propriedade horizontal a obrigação de mostrar o bem incide sobre a fracção autónoma e não sobre o direito.
XV. Constitui motivo para declarar a nulidade da venda em processo executivo, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 195.º e 839.º, 1, al. c) ambos do CPC, a violação pelo depositário da obrigação de mostrar os bens aos interessados que o requererem, no caso os recorrentes.
XVI. Tal situação é reforçada quando se trata de bens de elevado valor, como é o caso, pois a não inspecção do bem por algum dos interessados impede-os de apresentarem uma proposta de compra.
XVII. E viola a igualdade entre os interessados no comprador, viciando as regras do leilão.
XVIII. Constitui motivo para declarar a nulidade da venda em processo executivo, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 195.º e 839.º, 1, al c) ambos do CPC, a violação pelo depositário da obrigação de mostrar os bens a alguns dos interessados que o requererem, no caso aos recorrentes, pois, quando se trata de bens de elevado valor, como é o caso, a não inspecção do bem impede os interessados de apresentarem uma proposta de compra em condições de igualdade com outros interessados que conhecem o bem, como aconteceu no caso concreto em que a proposta mais elevada foi apresentada pela credora hipotecária/exequente que é mãe do depositário/executado.
XIX. A violação da obrigação de mostrar o bem que é objecto da venda pelo depositário/executado que é filho da credora hipotecária que vem a apresentar a proposta mais elevada para aquisição do bem em venda reforça a necessidade do tribunal declarar a anulação da venda, pois faz presumir a existência de um acordo entre o depositário e a dita credora hipotecária/arrematante para viciar o processo do leilão.
XX. O depositário deve permitir a todos os interessados, mesmo em relação aos simples interessados na aquisição dos bens penhorados, um tratamento igual no que concerne às possibilidades de inspecção e aquisição dos bens a vender, o que constitui decorrência das exigências de igualdade que o direito a um processo equitativo pressupõe, tal como consagrado no art.º 20.º, n.º 4 da Constituição da República Portuguesa – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-11-2016, relator Jorge Manuel Loureiro, processo n.º 2112/12.9TBLRA-F.C1.
XXI. O facto da maior proposta apresentada no leilão da venda do direito de superfície do bem ter sido apresentado pela mãe do depositário (executado), que violou a obrigação de mostrar o bem aos credores que manifestaram interesse, constituem factos suficientes para declarar a nulidade da venda por viciação das regras basilares do leilão em processo aberto, livre e competitivo, que, por sua vez, são consequência do princípio constitucional da livre iniciativa e do direito da propriedade privada, que foram violados.
XXII. A venda deveria, assim, ter sido anulada.
XXIII. Ao não ter anulado a venda o tribunal violou as normas jurídicas vertidas nos artigos 145.º, 818.º e 839.º al c) do CPC e nos artigos 1525.º, 1526.º, 203.º e 204.º todos do Código Civil.
XXIV. A interpretação das normas jurídicas acima referidas que permitam concluir que possa ser feita uma venda do direito de superfície (ou do direito de propriedade) de um imóvel destinado a habitação, em processo executivo, sem que seja facultada a sua inspecção por potenciais compradores que a pediram, nos termos do disposto no artigo 818.º do Código Civil ou, dito de outro modo, a decisão que considere que a violação da obrigação de mostrar um bem em venda executiva não constitui uma nulidade capaz de influir no resultado da compra e venda, que não seria, assim, nula é uma interpretação desconforme com a Constituição da República Portuguesa, em violação do direito de iniciativa privada e de propriedade privada, que são os princípios basilares de uma economia livre, de mercado e aberta (cfr. artigos 61.º e 62.º C.R.P), e por violação dos princípios da segurança jurídica e da tutela da confiança consagrados no art. 2.º do mesmo Diploma Fundamental.
XXV. Com efeito, a venda de um bem em processo executivo tem que ser feita de modo a que todos os potenciais compradores possam licitar em condições de igualdade de oportunidades, de modo competitivo.
XXVI. O leilão que ocorreu nos presentes autos foi um leilão viciado que impediu parte dos compradores, no caso os recorrentes, de inspeccionar o bem e por isso de licitar.
XXVII. “Ora, na execução do mandato conferido em sede de venda por negociação particular, o encarregado da venda deve diligenciar pela obtenção do melhor preço possível, permitindo a todos os interessados, mesmo em relação aos simples interessados na aquisição dos bens penhorados, um tratamento igual no que concerne às possibilidades de aquisição dos bens a vender e respeitando em relação a todos eles o devido contraditório, o que constitui decorrência das exigências de igualdade e do contraditório que o direito a um processo equitativo pressupõe, tal como consagrado no art. 20.º, n.º 4 da Constituição da República Portuguesa – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-11-2016, relator Jorge Manuel Loureiro, processo n.º 2112/12.9TBLRA-F.C1.”
XXVIII. O disposto no acórdão referido no número anterior é aplicável com as devidas adaptações ao disposto no artigo 818.º do CPC: o depositário deve permitir a todos os interessados, mesmo em relação aos simples interessados na aquisição dos bens penhorados, um tratamento igual no que concerne às possibilidades de inspecção e aquisição dos bens a vender, o que constitui decorrência das exigências de igualdade que o direito a um processo equitativo pressupõe, tal como consagrado no art. 20.º, n.º 4 da Constituição da República Portuguesa – cf. acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-11-2016, relator Jorge Manuel Loureiro, processo n.º 2112/12.9TBLRA-F.C1.
XXIX. A interpretação das normas jurídicas que permitam considerar que a realização de uma venda em processo executivo possa ocorrer sem que seja dada a oportunidade de inspeccionar o bem aos potenciais compradores que requererem a sua inspecção é uma interpretação em desconformidade com as citadas normas da CRP que desde já vai suscitada.
A Exequente CC… veio apresentar contra-alegações, rematando com as seguintes
