IVFUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
● Caso julgado formado pela decisão da Comissão Especial para fixação de renda
A sentença recorrida julgou a acção improcedente com base nas seguintes considerações:
- •A Autora recorreu a uma Comissão Especial de Fixação de Renda, para fixação da renda actualizada, como um Tribunal Arbitral necessário, nos termos do Dec.Lei nº 329-A/2000 de 22/12;
- •Com a presente acção, a Autora pretende impugnar a decisão daquela Comissão, por não concordar com o valor admitido quanto a um dos factores considerados – o valor das obras;
- •A lei estipula, de forma clara, que, se o arrendatário não concordar com os valores dos factores que serviram de base ao cálculo da actualização da respectiva renda, pode requerer, no prazo de 60 dias, a fixação da renda por comissão especial e recorrer desta para o tribunal de comarca – art. 13º, nº 2, do Dec. Lei nº 329-C/2000;
- •O recurso para o tribunal de comarca deveria ocorrer no prazo de 60 dias a contar da notificação daquela decisão;
- •A Autora não recorreu da decisão daquela Comissão – onde se encontrava representada – no prazo legal, conformando-se com essa decisão, e, como tal, não poderá agora, mais de um ano depois, vir propor a presente acção contra os Réus, pondo em causa a referida actualização da renda.
A Apelante contesta a sentença, alegando, fundamentalmente, que não há qualquer violação do caso julgado, na medida em que não existe identidade de pedido e causa de pedir. Com efeito, diz, a causa de pedir na presente acção prende-se com o custo real das obras suportado pelos proprietários, depois de deduzido o valor da comparticipação do Estado e a causa de pedir apreciada pelo tribunal Arbitral consistia na determinação da Renda Condicionada, mediante a confrontação dos factores contestados. Aliás, alega a Apelante, “…o recurso que cabe da decisão da Comissão apenas poderá ter como objecto o resultado do cálculo da renda condicionada (para reapreciação dos factores, áreas etc... elementos a que se refere o art.13º Nº1 e 2 do DL nº 320-C de 2000 de 22 de Dezembro) e não as questões levantadas na presente acção…”.
Analisemos, pois, a questão, começando por fazer um prévio enquadramento jurídico da situação que está em causa nos autos.
Conforme resulta da matéria de facto provada, o prédio em causa nos autos – do qual a Autora é arrendatária – foi objecto de obras ao abrigo do RECRIA (Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados) previsto no Dec. Lei nº 329-C/2000 de 22/12.
Em conformidade com o disposto no art.12º do citado diploma, a realização dessas obras dá lugar à actualização da renda, a determinar pelas fórmulas que ali estão consignadas.
Em conformidade com o disposto no art. 13º, nº 1, do citado diploma, os Réus – em 5 de Agosto de 2004 – comunicaram à Autora, que a renda actualizada passaria a ser de 191.83€.
Dispõe o nº 2 do citado art. 13º que: “o senhorio ou o arrendatário quando não concordarem com os valores dos factores, coeficientes, área ou outras que serviram de base ao cálculo da actualização da respectiva renda podem requerer, no prazo de 60 dias após a comunicação referida no nº 1, a fixação da renda por comissão especial…”.
Fazendo uso dessa faculdade e por não concordar com o valor da renda que lhe havia sido comunicada pelos senhorios, a Autora requereu a fixação da renda a uma comissão especial de fixação de renda, comissão essa que, em 26.10.2004, proferiu Laudo de Avaliação, fixando o valor da renda final em 191,83€.
Dispõe a 2ª parte do nº 2 do citado art. 13º que o senhorio ou arrendatário poderá recorrer da decisão dessa comissão para o tribunal da comarca nos termos previstos para a fixação de renda condicionada, recurso que a Autora nunca interpôs, apesar de ter sido notificada dessa decisão em 24/11/2004.
E a questão que agora se coloca – e que constitui o objecto do presente recurso – consiste em saber se, não tendo interposto recurso daquela comissão, a Autora poderia alcançar através da presente acção – interposta em 11/11/2005 – a alteração do valor da renda que foi fixado pela referida comissão.
Analisemos, pois, a questão.
As referidas comissões constituem tribunais arbitrais necessários e as suas decisões – apenas impugnáveis por via de recurso a interpor para o tribunal de comarca – transitam em julgado, caso não sejam objecto de recurso, e assumem carácter obrigatório e vinculativo para as partes intervenientes.
É certo, por outro lado, que, perante o disposto no citado art. 13º, nº 2, o meio legal que é idóneo para impugnar o valor da actualização da renda é o recurso à comissão especial que ali é mencionada, não sendo admissível o recurso directo ao tribunal para aquele efeito. Daí que, não tendo sido requerida a intervenção da referida comissão no prazo que está fixado na citada norma ou não tendo sido interposto recurso da decisão dessa comissão, fica precludida a possibilidade de os interessados impugnarem o valor da actualização com base em questões que foram apreciadas ou cabiam no âmbito de competência dessa comissão.
Alega a Apelante que a questão suscitada na presente acção é diversa daquela que foi objecto da decisão da Comissão, razão pela qual não existe caso julgado (por ser diverso o pedido e a causa de pedir), sendo certo que o recurso a interpor para o tribunal dessa decisão também não poderia ter como objecto aquela questão e apenas poderia ter como objecto o cálculo da renda condicionada.
É verdade que a Apelante – ao requerer a intervenção da referida Comissão – não suscitou a questão que constitui o objecto essencial da presente acção e que se prende com o valor real do custo das obras e com a dedução que, na sua perspectiva, deveria ser feita do valor que foi comparticipado e suportado pelo Estado.
No que toca à dedução do valor comparticipado e suportado pelo Estado, afigura-se-nos que o meio adequado para suscitar essa questão era, precisamente, o recurso à referida comissão e, ao contrário do que diz a Apelante, não existia qualquer obstáculo a que tal questão fosse aí suscitada, na medida em que, à data, já sabia que as obras iriam ser efectuadas ao abrigo do programa RECRIA, e, apesar de não saber, eventualmente, o montante da comparticipação, nada impedia que tivesse, desde logo, suscitado a questão – que agora vem suscitar – de o valor dessa comparticipação dever ser deduzido ao valor das obras.
Em conformidade com o disposto no citado art. 13º, nº 1, a intervenção da comissão especial tem lugar sempre que o senhorio ou arrendatário não concordem “…com os valores dos factores, coeficientes, áreas ou outras que serviram de base ao cálculo da respectiva renda…” e, portanto, é inquestionável que a referida comissão teria competência para analisar a questão de saber se o valor das obras a considerar para efeitos de cálculo da renda era o seu valor efectivo ou apenas o valor efectivamente suportado pelos proprietários e senhorios.
E a circunstância de a Apelante não ter levantado essa questão não lhe permitirá, agora, vir propor a presente acção, com esse fundamento, obtendo, por esta via, a alteração do montante da renda que havia sido fixado pela Comissão e cuja decisão apenas poderia ser alterada por via de recurso a interpor para o tribunal de comarca.
Com efeito, discordando dos valores dos factores que serviram de base ao cálculo da actualização – e, designadamente, discordando (como discorda) do valor das obras (por considerar que este valor deveria ser deduzido do valor comparticipado e suportado pelo Estado) – a Autora deveria ter suscitado essa questão junto da Comissão e, não o tendo feito, ficou precludido o direito de o fazer.
Invoca ainda a Apelante a circunstância de a presente acção também se basear no facto de as obras que serviram de base ao cálculo da actualização da renda não terem sido integralmente executadas, razão pela qual o custo efectivo das obras é inferior àquele que foi considerado.
É verdade que, nos arts. 30º e segs. da petição inicial, a Autora alega a falta ou deficiente realização de algumas das obras que estavam previstas e que serviram de base ao cálculo da actualização da renda.
Tal como já se referiu, a competência para fixar o valor da actualização da renda, em conformidade com os critérios definidos no art. 12º do citado diploma, pertence à Comissão especial a que alude o nº 2 do citado art. 13º e de cuja decisão cabe recurso para o tribunal, não sendo possível contestar, por via de acção declarativa, o valor da actualização que foi fixada pela referida Comissão e que fica abrangido pela força de caso julgado que é inerente a tal decisão.
Mas, importa definir os contornos e os limites dessa decisão e caso julgado que lhe é inerente.
Essa decisão visa apenas apurar o valor dos diversos factores que são mencionados no art. 12º e aplicar as fórmulas que ali estão consignadas, calculando o valor da actualização da renda que será devida em função da realização de determinadas obras que se encontram previstas e, portanto, se essa decisão não for objecto de recurso a interpor para o tribunal de comarca, a renda actualizada em função daquelas obras será aquela que foi fixada pela Comissão.
Mas, isso não significa que tal actualização seja efectivamente devida pelo arrendatário, na medida em que, como é óbvio, essa actualização apenas será devida se as obras previstas forem, efectivamente, executadas e isto é algo que já não se contém no âmbito da competência e decisão da mencionada Comissão (até porque, como resulta do citado diploma, os prazos para requerer a intervenção da Comissão e para recorrer da decisão por esta tomada correm – ou podem correr – antes de as obras previstas estarem efectivamente executadas, e, portanto, a falta ou deficiente execução dessas obras nem sequer poderiam ser suscitadas perante a referida Comissão).
Note-se que, no caso sub-judice, a decisão da Comissão Especial de Fixação de Renda é de 26.10.2004 e a conclusão das obras apenas foi comunicada à Autora em 18.4.2005, sendo, por isso, evidente que a Autora nunca poderia suscitar essa questão junto da referida Comissão – atendendo aos prazos que estão fixados na lei para requerer a sua intervenção – e, portanto, essa decisão nunca poderia fazer caso julgado relativamente a essa questão.
Afigura-se-nos, pois, em face do exposto, que, apesar de o valor da actualização da renda estar definitivamente fixado pela decisão da Comissão – da qual não foi interposto recurso oportunamente – esse facto não impedia a Autora de contestar a sua responsabilidade pelo pagamento da renda actualizada, com base na circunstância de não terem sido efectivamente realizadas – ou terem sido realizadas de forma deficiente – as obras que estavam previstas e com base nas quais havia sido calculada a referida actualização.
Acontece que, apesar de invocar a falta ou deficiente execução de algumas das obras que estavam previstas e com base nas quais foi calculada a actualização da renda, a Autora não retirou – aparentemente – quaisquer consequências desse facto.
Com efeito, a Autora não pretende – sendo certo que não o peticionou – ser desresponsabilizada pelo pagamento da actualização da renda e também não pretende que a actualização da renda seja calculada com base no valor das obras efectivamente realizadas, valor que nem sequer alega.
O que a Autora pretende – já que é isso que peticiona – é que o valor das obras a considerar, para efeitos de actualização, seja o valor de 9.544,23€, ou seja, o valor das obras que foi, efectivamente, suportado pelos Réus – correspondente ao valor das obras que estavam previstas e que serviu de base ao cálculo da renda (21.691,43€) deduzido do valor da comparticipação concedida (12.147,20€) – e que a renda mensal actualizada seja fixada em 110,00€ (importando notar que, não alegando a Autora os cálculos efectuados para chegar a este valor, resulta do seu articulado que o mesmo terá sido obtido com base no custo da obra suportado pelos Réus - 9.544,23€ - e com base em factor de conservação diverso daquele que foi considerado pela Comissão).
Ou seja, o pedido formulado pela Autora assenta, exclusivamente, na sua discordância relativamente a questões que já foram apreciadas pela Comissão Especial para Fixação da Renda – como é o caso do factor de conservação a tomar em consideração – e na circunstância de pretender que seja apenas considerado o custo estimado da obra deduzido da comparticipação concedida aos Réus.
Mas, essas eram questões que podia e devia ter suscitado, oportunamente, à Comissão Especial acima mencionada – entidade a quem a lei concede competência para o efeito – e que, em conformidade, poderiam ter sido objecto de recurso a interpor dessa decisão para o tribunal de comarca.
Não tendo suscitado essas questões e não tendo interposto recurso da decisão da Comissão que fixou o valor da actualização da renda que seria devida em função das obras que estavam previstas, ficou precludido o direito de as invocar, sendo certo que ficaram abrangidas pelo caso julgado que se formou com aquela decisão.
● Nulidade da sentença
A Apelante vem invocar a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia, alegando, para o efeito, que a sentença não se pronunciou sobre as seguintes questões que haviam sido suscitadas na petição inicial:
- •As obras propostas ao Recria foram efectivamente executadas?
- •O custo suportado pelos Réus, após a conclusão das obras, foi o equivalente ao anunciado antes do início das obras no orçamento, no valor de 21.691,43€?
- •Esse valor foi pago exclusivamente pelos Réus ou parte foi comparticipado pelas Entidades Públicas INH e Câmara Municipal?
- •O valor da comparticipação deverá ou não ser deduzido ao valor da obra para efeitos de actualização?
- •Qual o custo final das obras a considerar para efeitos de actualização da renda?
- •Qual o momento a partir do qual a nova renda era devida? No mês seguinte à conclusão das obras ou um ano depois?
- •Qual o destino do valor depositado condicionalmente pela Autora?
Dispõe o art. 668º, nº 1, alínea d) do Código de Processo Civil que a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Esta nulidade corresponde à omissão do dever que é imposto ao juiz no art. 660º, nº 2, do mesmo diploma, onde se dispõe que “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”.
Vejamos, pois, se esse dever foi omitido e se, em consequência, a sentença é nula.
Relativamente à primeira questão (a de saber se as obras propostas ao Recria foram efectivamente executadas), importa dizer – tal como já mencionamos supra – que, apesar de alegar a falta ou deficiente execução de algumas dessas obras, a Autora não retirou quaisquer consequências dessa alegação, na medida em que os pedidos que formulou não se baseavam nesses factos e, nessa medida, esses factos seriam totalmente irrelevantes para apreciação das concretas pretensões que haviam sido formuladas ao Tribunal.
Não tendo sequer alegado qual o valor concreto das obras que foram efectivamente realizadas ou o valor das que não o foram, a verdade é que o custo da obra que a Autora pretendia ver considerado, para efeitos de cálculo da actualização da renda, não atendia a esses factos (já, que como resulta do primeiro pedido formulado, a Autora apenas pretendia que fosse considerado o valor do orçamento deduzido do valor da comparticipação concedida aos Réus).
Não temos como líquido que a falta ou deficiente execução dessas obras pudesse conferir à Autora o direito de requerer a alteração ao valor da actualização que foi fixado pela Comissão Especial em função da realização de determinadas obras; antes nos parece que, perante esse facto (falta ou deficiente execução das obras), a Autora apenas poderia exigir a efectiva e integral realização das obras que estavam previstas, recusando, eventualmente, o pagamento da actualização enquanto não estivesse integralmente executada aquela prestação.
Certo é que a Autora não formulou tais pretensões e não retirou (pelo menos de forma expressa e perceptível) qualquer consequência daquela alegação, na medida em que a mesma não encontra eco nas pretensões concretas que formulou ao Tribunal, razão pela qual esses factos não teriam relevância para a decisão da acção.
Afigura-se-nos, pois, que não existe a apontada nulidade, que, a existir, sempre se considera suprida pelas considerações ora efectuadas.
Relativamente às quatro questões seguintes – cuja apreciação teria sido omitida – e relacionadas com o facto de o valor das obras a considerar para efeitos de actualização dever ser deduzido do valor da comparticipação, estão as mesmas prejudicadas pela solução dada a outras, razão pela qual não teriam que ser apreciadas, face ao disposto no art. 660º, nº 2.
Com efeito, tendo-se considerado, na sentença recorrida, que a Autora não poderia requerer – por via da presente acção – a alteração da renda que já havia sido fixada pela Comissão Especial de Fixação da Renda, na medida em que essa decisão apenas poderia ser impugnada por via de recurso a interpor nos prazos legais, é manifesto que todas as questões, que haviam sido colocadas ao Tribunal e estavam relacionadas com a alteração da renda, ficaram prejudicadas.
E tal como se considerou na sentença recorrida, também nós consideramos que estas questões, podiam e deviam ter sido suscitadas perante a referida Comissão – a quem a lei reconhece competência para o efeito – e, não o tendo sido, ficaram precludidas e abrangidas pelo caso julgado formado com aquela decisão, não podendo ser apreciadas por via da presente acção.
Não existe, pois, a apontada nulidade.
Afigura-se-nos, porém, que a sentença recorrida omitiu a apreciação das duas últimas questões suscitadas, sendo certo que essas, não estando relacionadas com o valor da actualização (sobre o qual havia incidido a decisão da referida Comissão) e não estando, por isso, prejudicadas pela solução dada às demais, deveriam ter sido apreciadas na sentença recorrida.
Assim, dando como assente a nulidade da sentença, por falta de apreciação dessas questões, resta-nos suprir essa nulidade, em conformidade com o disposto no art. 715º do C.P.C.
Vejamos, pois, a partir de que momento é devida a actualização da renda e qual o destino a dar ao depósito condicional feito pela Autora.
Alegava a Autora – e pedia que assim se declarasse – que a actualização da renda apenas era devida em Junho de 2006, invocando, para o efeito, o disposto no art. 13º, nº 7, do DL nº 329-C/2000 de 22/12.
Dispõe o art. 13º, nº 5, do citado diploma legal que o novo valor da renda é devido no mês seguinte ao envio da comunicação referida no número anterior, ou seja, a comunicação da conclusão das obras.
Todavia, segundo preceitua o nº 7 da citada norma, a falta de comunicação referida no nº 1 ou a inobservância dos termos ali previstos tem como efeito que o novo valor da renda só seja devido no ano seguinte à respectiva efectivação.
O nº 1 da citada norma dispõe nos seguintes termos:
“O senhorio deve comunicar aos arrendatários, por carta registada, com aviso de recepção e no prazo de 30 dias após receber comunicação referida no art. 10º, nº 2, e em conformidade com o aprovado pelo IGAPHE e pela respectiva câmara municipal, o seguinte:
- a)Cópia da descrição dos diversos trabalhos a efectuar e correspondente orçamento, discriminado pelo respectivo fogo e partes comuns do edifício;
- b)Data prevista para o início das obras e sua duração;
- c)Descrição do cálculo da actualização da respectiva renda, de acordo com o art. 12º, informando que cabe recurso desse cálculo no prazo assinalado no nº 2 do presente artigo, para uma comissão especial e desta para o tribunal de comarca”.
Conforme resulta da matéria de facto provada, essa comunicação foi efectuada em 05/08/2004, através da carta que se encontra junta a fls. 24.
Alegava, porém, a Autora que essa comunicação não observava os termos prescritos pelo art. 13º, nº 1, na medida em que, designadamente, não indicava os factores e o processo de cálculo da actualização da renda.
Ora, analisando o teor da comunicação em causa e documentos anexos – que se encontram juntos – não poderemos deixar de concluir pela veracidade dessa alegação que, aliás, nunca foi expressamente contestada pelos Réus.
De facto, essa comunicação apenas mencionava o valor da renda, mas não continha a descrição do cálculo da actualização da renda (como exige a alínea c) do nº 1 do art. 13º) e, embora fizesse menção à junção de um documento do INH com a nova renda, esse documento não se encontra anexo à carta junta aos autos e o único documento do INE que foi junto aos autos pela Autora (fls. 100) apenas faz menção ao valor da renda, sem que contenha a descrição do cálculo.
Concluímos, pois, em face do exposto, que a comunicação em causa não observou integralmente os termos previstos no art. 13º, nº 1, razão pela qual, e nos termos do nº 7 da citada norma, o novo valor da renda apenas é devido no ano seguinte àquele em que seria devido por aplicação do disposto no nº 5 (mês seguinte ao envio da comunicação referente à conclusão das obras).
Assim, porque a conclusão das obras foi comunicada à Autora em Abril de 2005, o novo valor da renda apenas é devido a partir de Maio de 2006, sendo que, até esse momento, a renda devida é de 47,22€ mensais.
Consequentemente, o depósito condicional a que a Autora procedeu em 03/06/2005 – no valor de 191,83€ – bem como os depósitos a que, eventualmente, tenha procedido posteriormente e até Abril de 2006, pelo mesmo valor, poderão ser levantados pela Autora na parte em que excede o valor efectivamente devido aos Réus (47,22€), podendo os Réus levantar o valor remanescente.
Concluindo, e em suma, até Abril de 2006, a renda mensal devida aos Réus é de 47,22€ e, a partir de Maio de 2006 é de 191,83€, podendo os Réus proceder ao levantamento dos depósitos, eventualmente efectuados, e correspondentes a esses valores, ficando a Autora autorizada a proceder ao levantamento dos depósitos que tenha efectuado no período compreendido entre Maio de 2005 e Abril de 2006, na parte em que excedem o valor mensal de 47,22€ que é devido aos Réus.
