05101/11 - Tribunal Central Administrativo Sul

1. Na avaliação, para determinação do valor patrimonial tributário dos prédios, são coeficientes, majorativos, relativos à qualidade e conforto (Cq), entre outros, a localização em condomínio fechado e a existência de sistema central de climatização. 2. Atento o critério, fixado no art. 43.º n.º 2 al. e) CIMI, é de considerar condomínio fechado, para efeitos restritos de aplicação das tabelas implantadas no n.º 1 do mesmo normativo, um conjunto de fracções autónomas “construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia”. 3. Os factos de estarmos em presença de um imóvel totalmente murado e com zonas de acesso privativo dos moradores, são suficientes para preencher o elemento decisivo da classificação em disputa, que identificamos como sendo o “acesso condicionado”. 4. Determinante para funcionar a majoração derivada da existência de sistema central de climatização é a disponibilidade de componentes técnicos adequados e capazes de fornecerem conteúdos térmicos, em qualidade e quantidade suficientes, para possível apreensão e utilização individualizada, sendo estas últimas dados não essenciais na respectiva verificação, querendo significar-se, incapazes de anularem o efeito prevalecente, derivado da disponibilização, para determinado universo de pessoas, de opções de climatização das suas habitações. Em suma, releva a possibilidade geral e não o uso individualizado efectivo.

I A..., S.A., contribuinte n.º ... e com os demais sinais dos autos , deduziu impugnação judicial contra actos de fixação de valores patrimoniais tributários (2.ªs avaliações). Pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Almada, foi proferida sentença julgando-a improcedente, veredicto que a impugnante adversou no presente recurso jurisdicional, cuja alegação integra as seguintes conclusões: « 1. A douta sentença fundamenta a aplicação do coeficiente majorativo de qualidade e conforto - localização em condomínio fechado - com base no seguinte: “Do probatório resultou que o prédio na matriz predial urbana sob o artigo 5071 da freguesia de N.S. Anunciada é constituído por 4 blocos de apartamentos, encontra-se murado, tem zonas envolventes e uma zona relvada com acesso privado dos moradores.” O prédio em apreço, encontra-se parcialmente murado por razões de segurança, devido à existência, por um lado, de uma via com muito tráfego e movimento - uma rotunda - e de outro, devido à existência de uma ribeira. As zonas envolventes, de protecção, juntas tanto à rotunda como à ribeira, não são passíveis de utilização pelos condóminos ou pelo público devido à sua reduzida dimensão e inclinação. A única “zona envolvente” passível de utilização, é um estacionamento público, ou seja, um espaço público, sempre aberto a qualquer pessoa, seja ela condómino ou um estranho, e igualmente assim definido pela licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Setúbal e demais documentos oficiais respeitantes ao prédio junto ao processo. A denominada “zona relvada” é uma parte do tecto da fracção destinada a parqueamento e arrecadações, à qual, por motivos estéticos, se aplicou um tapete de relva, de forma a evitar a existência de um piso só em cimento. Esta zona funciona como se de um átrio de um prédio comum se tratasse. Visualizando o prédio no site “Google Earth” ou similar, a parte do tecto da fracção destinada a parqueamento e arrecadações, (na qual foi aplicado o tapete de relva), parece tratar-se de um jardim, o que poderia ter sido verificado se a comissão de avaliação se tivesse deslocado ao local. O prédio em apreço não se distingue nas suas características, de um qualquer edifício, em regime de propriedade horizontal, pois consiste num conjunto de fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a parte comum do prédio, pois, qualquer prédio em propriedade horizontal, é um conjunto de fracções autónomas, construído num espaço comum e com acesso condicionado durante a totalidade do dia. O solo onde se implanta um prédio é parte comum desse prédio. O acesso a qualquer prédio passa pela transposição de uma porta, para a qual se tem a chave ou é aberta por um proprietário, sendo assim sempre um acesso condicionado. O prédio em apreço não possui qualquer característica que o possa qualificar como condomínio fechado, pois esta noção implicará necessariamente a existência de um espaço envolvente ao conjunto das fracções e de acesso condicionado, do qual só os condóminos possam desfrutar - sem ser somente de passagem - e no qual existam equipamentos de uso exclusivo dos condóminos - campo de ténis, piscina, parque infantil, golfe, ginásio, etc. O edifício do qual fazem parte as onze fracções autónomas objecto do presente recurso, é um prédio único, em regime de propriedade horizontal, composto por quatro blocos, constituído por 61 (sessenta e uma) fracções autónomas, destinadas a habitação, parqueamento e arrumos, designadas pelas letras “A” a “BK”, com uma única descrição predial, um número único de identificação na 1ª. Conservatória do Registo Predial de Setúbal, e uma única inscrição na matriz predial urbana, um único artigo matricial. Os quatro blocos não são independentes, fazem parte de um único edifício, o qual tem duas entradas, a entrada principal pedonal e a entrada de viaturas, ou seja, uma porta normal com campainhas (sem portaria), e um portão de garagem, encontrando-se os blocos ligados entre si pelo piso de parqueamento e arrecadações. Conforme se constata dos documentos juntos aos autos, o edifício tem a área coberta de 4.916,10 metros quadrados e a área descoberta de 683,90 metros quadrados (área esta de uso público), no total de 5.600,00 metros quadrados. A área descoberta de 683,90 metros quadrados, “(…) zonas comuns a todas as fracções, ainda que de uso público (…)”, (negrito nosso), conforme Despacho da Câmara Municipal de Setúbal, corresponde à soma da área de 207,36 m2, (relativos aos 18 lugares de estacionamento público numerados de 1 a 18), com a área de 476,54 m2 (respectiva zona de circulação automóvel, daquele estacionamento público). Nas avaliações efectuadas em fracções distintas das dos autos, cerca de 48 fracções num universo de 61, bem como, nas primeiras avaliações de quatro das onze fracções agora em apreço, não foi considerado pelos demais peritos tributários a existência de um condomínio fechado, nem a existência de um sistema central de climatização. Resulta assim, notória, a discricionariedade de critérios e a subjectividade das avaliações, efectuadas em sede de 2ª. avaliação. O prédio não possui área sobrante de implantação, sendo a sua área descoberta de 683,90 metros quadrados, uma zona comum de uso público, destinada a estacionamento público. Na página 17 do Manual de Avaliação de Prédios Urbanos - Direcção de Serviços de Avaliação, de Setembro de 2004, dos serviços da DGCI, consta, citamos com sublinhado original: II - Condomínio fechado : Corresponde à definição constante da alínea e) do art.º 43° do CIMI, desde que como tal considerado, na licença emitida pela competente Câmara Municipal . Conforme cópias das licenças de utilização emitidas pela Câmara Municipal de Setúbal, em 06.11.2003, 22.11.2004 e 12.07.2006, sendo três porque a construção foi faseada, verifica-se que aquela Câmara não considerou que nos encontramos perante a figura de um condomínio fechado. O avaliador, Engº. António Ferreira, membro da comissão da 2ª. avaliação, em sede de inquirição, considerou que existe um condomínio fechado, porque há um conjunto de edifícios com vários artigos, (o que não é verdade, como supra se referiu), considera que há uma zona verde e uma zona de lazer, (o que não corresponde à realidade, mais uma vez). O outro membro da comissão de 2ª. avaliação, o Engº. João Guerra, em sede de inquirição, referiu que se trata de um conjunto de edifícios ou um conjunto de fracções, com um acesso condicionado, um acesso pedonal a sul e um portão para viaturas, com uma zona relvada, uma zona comum para ser usufruída pelos proprietários das fracções, e entendeu que o edifício em apreço nos autos é um condomínio fechado porque: é um conjunto de fracções, com uma zona comum e com acesso condicionado de dia ou de noite. Confrontado com o exemplo, da existência de um edifício, um conjunto de fracções, com acesso condicionado e com uma zona comum, na cobertura do mesmo com piscina, referiu peremptoriamente, não se tratar de um condomínio fechado. Ambos os depoimentos dos avaliadores, confirmam que os mesmos desconhecem as características das fracções avaliadas. A aceitar-se a noção que as duas testemunhas da Fazenda Pública têm de condomínio fechado, então, todos os imóveis possuidores, por exemplo, de um terraço no último piso teriam de ser considerados para efeitos fiscais, um condomínio fechado, o que seria, no mínimo, bizarro. Ao não ter sido inspeccionado o local em sede de 2ª. avaliação ( a 2.ª avaliação foi efectuada nas instalações do Serviço de Finanças de Setúbal - 2 ) os peritos da DGI, não se aperceberam da correcta localização e implantação do edifício. Acresce que, quanto a uma fracção autónoma, do mesmo prédio, a designada pelas letras “AM”, foi apresentada uma impugnação com os mesmos fundamentos, a qual corre termos no Tribunal Administrativo e Fiscal de Almada com o nº. 134/07.0BEALM . Neste processo, o Digno Magistrado do Ministério Público emitiu o douto parecer no sentido de que o acto de avaliação deve ser anulado na parte em que se considerou como elemento majorativo do coeficiente de qualidade e conforto a existência de “condomínio fechado”. Transcreve-se o douto parecer na parte respeitante a esta matéria: Todavia não resulta de qualquer elemento documental, nem tal foi invocado pelos peritos no auto de avaliação (o auto de avaliação agora sindicado é (irritantemente) omisso a tal respeito), que o acesso a tal espaço envolvente esteja de qualquer forma condicionado. Entendemos, assim, igualmente nesta parte, que o termo de avaliação não está suficientemente fundamentado que permita concluir que o imóvel no qual está inserida a fracção autónoma constitui um “condomínio fechado”, tal como este é definido na alínea e) do nº2 do artigo 43º do CIMI . III. CONCLUSÃO: Em face do exposto entendemos que o acto de avaliação deve ser anulado na parte em que se considerou como elementos majorativos do coeficiente de qualidade e conforto a existência de “condomínio fechado” e de “sistema central de climatização”.” 26. A douta sentença fundamenta a aplicação do coeficiente majorativo de qualidade e conforto - Sistema Central de Climatização, referindo o seguinte: “Mais resultou provado que as fracções tinham uma pré-instalação de sistema de quente associado a uma caldeira já instalada e pré-instalação de ar condicionado, estando preparadas para ter sistema de climatização, caso os proprietários assim o entendessem pelo que, consideramos que o coeficiente de qualidade e conforto aplicado pela comissão de avaliação quanto ao sistema de climatização também está correcto.” Ficou assim provado, que as fracções possuíam tubagem instalada, mas não possuíam difusores para terem o ar quente, nem aparelhos de ar condicionado para terem o ar frio. Ficou provado, que nas fracções autónomas em causa nos presentes autos, não existe qualquer tipo de climatização, pois não possuíam o equipamento indispensável para tal. A douta sentença padece assim de uma grave incorrecção de facto, pois as fracções só podem ter sistema de climatização se tiverem todo o equipamento necessário ao efeito, o que no caso em apreço, a própria sentença reconhece não existir. Ficou provado pelos autos de avaliação e pela própria sentença, que as fracções em apreço não têm qualquer qualidade e conforto acrescido associado aquele coeficiente - têm apenas tubos na parede, sem qualquer utilização. A aplicação deste coeficiente majorativo só fará sentido se se verificarem os benefícios da existência/funcionamento/utilização dos equipamentos e não da possibilidade de virem a ser instalados tais equipamentos. O Direito deve ter como princípios basilares, o princípio da certeza e o princípio da proporcionalidade, que neste caso, a manter-se a aplicação deste coeficiente majorativo se encontram grosseiramente violados. A Justiça é ainda um valor que merece respeito, para que no mundo actual exista a esperança de que somos tratados de forma justa, leal e equitativa. No entanto, a Recorrente, face à noção legal, não aceita que as fracções possuam um “sistema central de climatização”. A Lei Geral Tributária (LGT) prevê no seu artigo 11.º, nº. 2, citamos com sublinhado nosso: “2 - Sempre que, nas normas fiscais, se empreguem termos próprios de outros ramos de direito, devem os mesmos ser interpretados no mesmo sentido daquele que aí têm, salvo se outro decorrer directamente da lei . Consta citado no Manual de Avaliações o DL 118/98 , de 7 de Maio, que aprovou o “Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios” o qual, no Anexo I - Definições, estabelece: Climatização : termo genérico para designar o processo de tratamento do ar ou forma de fazer alterar a sua temperatura, humidade, qualidade ou velocidade no local. Sistema centralizado: sistema em que o equipamento necessário para a produção de frio ou calor (e filtragem, humidificação e desumidificação, caso existam) se situa concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar , sendo o frio ou calor (e humidade), no todo ou em parte, transportado por um fluido térmico aos diferentes locais a climatizar. O próprio Manual de Avaliação de Prédios Urbanos da Direcção de Serviços de Avaliação, de Setembro de 2004, dos serviços da DGI, na sua página 17, define o que se deve considerar como sistema central de climatização, o que citamos com negrito nosso: “ III. Sistema central de climatização : Para efeitos de aplicação do CIMI e de acordo com o Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto - Lei n.° 118/98 de 7 de Maio), considera-se sistema central de climatização, o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos da climatização (ventilação, aquecimento, arrefecimento, humidificação, desumidificação e purificação de ar), situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar , sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluído térmico aos diferentes locais a climatizar.” Verifica-se assim, que uma das condições, segundo as instruções da DGI, é a de o sistema se encontrar num local distinto dos locais a climatizar, pois o legislador pretendeu assim, majorar os edifícios que têm um “Sistema central de climatização”, o que não acontece evidentemente, no caso em apreço. Face ao disposto na lei, como sendo a noção de Sistema Central de Climatização, verifica-se sem dúvidas, que um sistema de aquecimento, quer um sistema de ar condicionado, não se podem considerar como sendo num “sistema central de climatização”. Assim, quanto ao coeficiente de qualidade e conforto, o referido “ sistema central de climatização ” assinalado pelos peritos avaliadores, como existindo nas fracções autónomas, é inadequado e impróprio, pois de facto não existe. Mais uma razão, para que a aplicação deste coeficiente em sede de comissão de avaliação, tivesse sido precedida de uma visita obrigatória às fracções autónomas em apreço (caso a caso - o que não ocorreu) e ao prédio. Considera a Recorrente que, não logrou a Administração Fiscal fazer prova que as fracções autónomas se encontram num condomínio fechado e que possuam sistema central de climatização. Conforme supra referido, quanto a uma fracção autónoma do mesmo prédio, a designada pelas letras “AM”, o Digno Magistrado do Ministério Público emitiu o douto parecer no sentido de que o acto de avaliação deve ser anulado na parte em que se considerou como elemento majorativo do coeficiente de qualidade e conforto a existência de “sistema central de climatização”. 44.Transcreve-se o douto parecer na parte respeitante a esta matéria: “No que respeita ao coeficiente majorativo “sistema central de climatização” e como resulta do Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios, aprovado pelo Dec.-Lei nº118/98 , de 7 de Maio (citado no manual de avaliações junto ao apenso administrativo), considera-se “sistema central de climatização” «o conjunto de equipamentos combinados de forma coerente com vista a satisfazer um ou mais dos objectivos de climatização (ventilação, aquecimento, arrefecimento, humidificação, desumidificação e purificação do ar), situado ou concentrado numa instalação e num local distinto dos locais a climatizar, sendo o frio ou calor (e humidade) no todo ou em parte, transportado por um fluído térmico aos diferentes locais a climatizar». Ora o coeficiente majorativo justifica-se pelos benefícios e vantagens decorrentes da existência de tal equipamento e não da possibilidade da sua instalação. É certo que a existência de pré-instalação para colocação de tal equipamento dá azo a que o mesmo seja instalado após a avaliação e sem controlo dos serviços de finanças. Todavia afigura-se-nos que a dificuldade nesse controlo não justifica tal tipo de interpretação da norma, sendo certo que se desconhece no caso concreto que tipo de pré-instalação existe no prédio, uma vez que o auto dos peritos é omisso a esse respeito. Por outro lado é duvidoso que a existência dessa pré-instalação constitua uma mais-valia que suporte tal tipo de coeficiente majorativo. Entendemos, assim, nesta parte, que o termo de avaliação não está suficientemente fundamentado que permita concluir que o imóvel possui equipamento subsumível ao conceito de “sistema central de climatização”, de forma a ser utilizado o coeficiente majorativo em causa . (negrito nosso) (…) III. CONCLUSÃO: Em face do exposto entendemos que o acto de avaliação deve ser anulado na parte em que se considerou como elementos majorativos do coeficiente de qualidade e conforto a existência de “condomínio fechado” e de “sistema central de climatização” . Na parte restante entendemos que não há fundamento para a desconsideração dos coeficientes utilizados.” (negrito nosso) Conforme refere a douta sentença, com o qual concordamos, “(…) o acto de determinação do valor patrimonial dos prédios urbanos assenta em factores objectivos que não deixam espaço para a subjectividade e discricionariedade dos avaliadores (…).” Assim, e contrariamente ao constante da douta sentença, a avaliação em concreto não foi efectuada pelos avaliadores, que consequentemente, também a não puderam fundamentar, como resulta da simples leitura dos autos de avaliação e dos depoimentos prestados em sede de inquirição. De acordo com o Acórdão do STA de 08.06.2011, Proc. nº. 0254/11, de que se transcreve a parte relevante: “(…) IV - O acto de avaliação realizado pela comissão de avaliação está sujeito ao dever de fundamentação por força do dever geral de fundamentação dos actos administrativos e tributários plasmado no artigo 268.º da Constituição e acolhido pelos artigos 124.º do CPA e 77.º da LGT, devendo apresentar-se clara e suficientemente motivado, por forma a que possa ser adequadamente sindicado pelos respectivos visados. V- O facto de o contribuinte estar presente na Comissão de Avaliação, por si ou representado pelo seu louvado, não dispensa nem limita esse dever de fundamentação.” Mesmo que se considerasse que os autos de avaliação se encontrassem fundamentados, (o que não se aceita), refere com enorme importância, o Acórdão acima referido no seu ponto VII, que se transcreve: “VII - A suficiência da fundamentação não pode confundir-se com a exactidão ou a validade substancial dos fundamentos invocados pela Comissão para a atribuição de determinados valores.” Os actos impugnados, de fixação, em 2ª. avaliação, dos valor patrimonial de cada uma das onze fracções autónomas em apreço nos presentes autos, padece de vício de violação de lei, por erro nos pressupostos de facto, conducente, só por si, à respectiva anulação. JUSTIÇA » II Face ao exposto, nestes termos e nos mais de Direito aplicáveis, requer-se a V. Exas. se dignem dar provimento ao recurso, mandando revogar a douta sentença, por vício de forma por falta de fundamentação e ainda, por erro nos pressupostos de facto, e consequente aplicação do Direito, devendo os actos impugnados de fixação em 2ª. avaliação do valor patrimonial tributário de cada uma das fracções autónomas em apreço nos presentes autos, que padecem de vício de violação de lei, serem todos anulados, sendo considerada procedente a impugnação judicial, assim se fazendo a costumada Não se concretizou a apresentação de contra-alegações. A Exma. Procuradora-Geral-Adjunta emitiu parecer, no sentido de que o recurso não merece provimento. Apostos os vistos de lei, compete conhecer. Mostra-se consignado, na sentença : « FUNDAMENTAÇÃO OS FACTOS Compulsados os autos e vista a prova produzida com interesse para a decisão, apuraram-se os seguintes factos: 1- O prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo 5071 da freguesia de N. Senhora da Anunciada tem a seguinte descrição: prédio urbano composto por 4 blocos, destinados a habitação, parqueamento e arrumos na cave, com rés-do-chão, 1º, 2º, 3º, 4º 5º e 6º andares e logradouro constituído por 61 fracções autónomas em regime de propriedade horizontal com uma área coberta de 4916,10m2 e uma área descoberta de 683,80 m2, sendo comum a todas as fracções, designadamente, habitação destinada à porteira no r/c do Bloco 4, escada de acesso principal a todos os blocos e jardim com a área de 176 m2, terraço de cobertura da cave com a área de 2890,92 m2 como consta de fls.110/112. 2- O prédio denominado “B...” era apresentado para efeitos de vendas como condomínio privado (cfr. fls. 113 e 114). 3- No SIGIMI – Sistema de Informação Geográfica do Imposto Municipal sobre Imóveis, a localização do prédio insere-se no coeficiente 1,50 (cfr. fls. 109 e 489 do processo administrativo em apenso). 4- Em 07/02/2006 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AL” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 163.920,00 (cfr. fls. 35 do processo administrativo em apenso). 5- Em 01/03/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 32/34 do p.a). 6- Na 2ª avaliação da fracção “AL” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 195.740,00 (cfr. fls. 49/51 do p.a). 7- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 52 do p.a). 8- Em 07/02/2006 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AN” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 163.920,00 (cfr. fls. 69 do processo administrativo em apenso). 9- Em 01/03/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 66/68 do p.a). 10- Na 2ª avaliação da fracção “AN” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 195.740,00 (cfr. fls. 81/83 do p.a). 11- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 84 do p.a). 12- Em 14/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AO” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 170.090,00 (cfr. fls. 102 do processo administrativo em apenso). 13- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 98/101 do p.a). 14- Na 2ª avaliação da fracção “AO” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 166.040,00 (cfr. fls. 125/127 do p.a). 15- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 128 do p.a). 16- Em 14/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AR” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 199.060,00 (cfr. fls. 150 do processo administrativo em apenso). 17- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 146/149 do p.a). 18- Na 2ª avaliação da fracção “AR” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 194.320,00 (cfr. fls. 172/174 do p.a). 19- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 175 do p.a). 20- Em 14/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AT” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 200.640,00 (cfr. fls. 199 do processo administrativo em apenso). 21- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 195/198 do p.a). 22- Na 2ª avaliação da fracção “AT” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 194.320,00 (cfr. fls. 222/ 224 do p.a). 23- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 225 do p.a). 24- Em 20/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AU” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 164.630,00 (cfr. fls. 247 do processo administrativo em apenso). 25- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 243/246 do p.a). 26- Na 2ª avaliação da fracção “AU” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 158.930,00 (cfr. fls. 270/272 do p.a). 27- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 273 do p.a). 28- Em 20/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AV” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 200.640,00 (cfr. fls. 289 do processo administrativo em apenso). 29- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 285/288 do p.a). 30- Na 2ª avaliação da fracção “AV” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 199.370,00 (cfr. fls. 312/314 do p.a). 31- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 315 do p.a). 32- Em 07/02/2006 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AW” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 133.320,00 (cfr. fls. 349 do processo administrativo em apenso). 33- Em 01/03/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 346/348 do p.a). 34- Na 2ª avaliação da fracção “AW” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 164.450,00 (cfr. fls. 360/ 362 do p.a). 35- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 363 do p.a). 36- Em 07/02/2006 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “AZ” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 138.730,00 (cfr. fls. 380 do processo administrativo em apenso). 37- Em 01/03/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 377/379 do p.a). 38- Na 2ª avaliação da fracção “AZ” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 165.660,00 (cfr. fls. 393/395 do p.a). 39- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 396 do p.a). 40- Em 07/02/2006 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “BD” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 138.730,00 (cfr. fls. 416 do processo administrativo em apenso). 41- Em 01/03/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 413/415 do p.a). 42- Na 2ª avaliação da fracção “BD” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 165.660,00 (cfr. fls. 428/430 do p.a). 43- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 431 do p.a). 44- Em 14/12/2005 foi emitida a notificação da avaliação da fracção “BF” do prédio inscrito sob o artigo 5071 de que resultou o valor patrimonial tributário de € 170.090,00 (cfr. fls. 452 do processo administrativo em apenso). 45- Em 11/01/2006 foi apresentado pela impugnante pedido de 2ª avaliação da fracção mencionada no ponto anterior (cfr. fls. 448/451 do p.a). 46- Na 2ª avaliação da fracção “BF” foi fixado o valor patrimonial tributário de € 165.370,00 (cfr. fls. 483/485 do p.a). 47- A ora impugnante foi notificada da 2ª avaliação em 03/11/2006 (cfr. fls. 486 do p.a). 48- As fracções designadas pelas letras “AT”, “AV” e AU” correspondem ao quinto andar letra A, quinto andar letra B e 6º andar letra A respectivamente (cfr. escritura da constituição da propriedade horizontal – fls. 16). 49- A comissão da 2ª avaliação designada pelo Director de Finanças foi constituída pelo Perito Regional Presidente (João Carlos Deométrio R. Alves Guerra), pelo Perito Regional vogal (António Miguel da Costa Ferreira) e pelo Perito da parte (Américo Martins Novais) (cfr documentos constantes do processo administrativo em apenso). 50- Nos termos de avaliação das fracções encontra-se a seguinte menção “A Comissão deliberou por maioria alterar o valor patrimonial, após a vistoria realizada e de acordo com a ficha de avaliação anexa; o perito da parte discorda do valor pois entende que o facto de a fracção possuir pré-instalação de aquecimento central não significa que o mesmo possua “sistema central de climatização”, mais considera que o valor do CL = 1,5 é excessivo para a zona” (cfr. fls. 48, 80, 124, 171, 221, 269, 311, 359, 392, 427, 482 do p.a). 51- Todas as fichas de avaliação estão assinadas pelo perito da parte (cfr. documentos constantes do processo administrativo em apenso). 52- O prédio encontra-se murado com cerca de 1 metro e nalgumas zonas tem por cima do muro uma vedação de protecção perfazendo cerca de 2 metros (cfr. depoimento da 1ª e 2ª testemunha). 53- O prédio não tem portaria (cfr. depoimento da 1ª testemunha). 54- O espaço por cima das garagens encontra-se relvado (cfr. depoimento da 1ª testemunha). 55- Ao espaço relvado só podem ter acesso os moradores ou quem estes autorizem (cfr. depoimento da 2ª testemunha e 3ª testemunha). 56- O acesso a esse espaço relvado por estranhos só é feita com a autorização dos proprietários, permitindo a sua entrada (cfr. depoimento da 1ª testemunha) 57- As fracções tinham uma pré-instalação de sistema de quente associado a uma caldeira já instalada e pré-instalação de ar condicionado (cfr. depoimento da 1ª e 2ª testemunha). 58- Os proprietários do 6º andar têm acesso a uma cobertura (cfr. depoimento da 2ª testemunha). 59- Quem está nos últimos pisos poderá ver um pouco do rio e da cidade (cfr. depoimento da 2ª testemunha). A convicção do tribunal formou-se com base no teor dos documentos juntos ao processo bem como dos depoimentos das testemunhas melhor identificadas na acta de inquirição de fls. 154/157 e acima expressamente referidos em cada um dos pontos do probatório. Não existem factos relevantes para a decisão que importe destacar como não provados. » Na sentença recorrida, entre o mais, foi entendido que os actos de 2.ª avaliação, das onze fracções autónomas em causa nesta impugnação judicial, estavam correctos, ao procederem à aplicação de coeficientes, majorativos, relativos à qualidade e conforto ( Cq ), concretamente, a localização em condomínio fechado e a existência de sistema central de climatização. Em apoio desta solução, esgrimiu-se: « (…). Nos termos do art. 43º do CIMI o coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5 e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos constantes da tabelas I e II daquele artigo. Em relação à tabela I referente a prédios urbanos destinados a habitação, constituem elementos majorativos, a localização em condomínio fechado (com o coeficiente 0,20), a localização excepcional (com o coeficiente até 0,10) bem como sistema central de climatização com o coeficiente 0,03. O nº 2 do art. 43º do CIMI estabelece que para efeitos da aplicação da tabela, considera-se “ condomínio fechado um conjunto de edifícios, moradias ou fracções autónomas, construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia ” e considera-se “ haver localização excepcional quando o prédio ou parte do prédio possua vistas panorâmicas sobre o mar, rios, montanhas ou outros elementos visuais que influenciem o respectivo valor de mercado ”. Do probatório resultou que o prédio registado na matriz predial urbana sob o artigo 5071 da freguesia de N. S. Anunciada é constituído por 4 blocos de apartamentos, encontra-se murado, tem zonas envolventes e uma zona relvada com acesso privado dos moradores. Consideramos que face à prova produzida, estamos perante fracções inseridas num prédio em condomínio privado pelo que a aplicação do coeficiente de qualidade e conforto de 0,2 mostra-se correcta. Mais resultou provado que as fracções tinham uma pré-instalação de sistema de quente associado a uma caldeira já instalada e pré-instalação de ar condicionado, estando preparadas para ter sistema de climatização, caso os proprietários assim o entendessem pelo que, consideramos que o coeficiente de qualidade e conforto aplicado pela comissão de avaliação quanto ao sistema de climatização também está correcto. » A Recorrente/Rte, com expressão no conteúdo das conclusões 1. a 44. , reputa este julgamento de errado, porquanto, ao invés do assumido pelos peritos, avaliadores, e secundado pelo tribunal recorrido, as fracções avaliadas não se integram num condomínio fechado ( conclusões 1. a 25. ), nem usufruem de sistema central de climatização ( conclusões 26. a 44. ). Quanto ao primeiro aspecto, aponta, além de outras, uma série de circunstâncias, nitidamente, factuais, com potencial para, se comprovadas, afastarem a operância do elemento de qualidade e conforto traduzido na localização em condomínio fechado. Assim, a Rte invoca que o prédio em causa se encontra apenas “parcialmente” murado e que as zonas envolventes não são passíveis de utilização pelos condóminos e/ou constitui um estacionamento público, enquanto que a “zona relvada” é o tecto da fracção destinada a parqueamento e arrecadações, onde foi aplicado um tapete de relva por motivos estéticos. Sucede que, nenhum destes factos se mostra julgado provado na sentença em apreço, acrescendo não se detectar, por parte da Rte, a indicação de quais os meios probatórios (1), disponíveis nos autos, capazes de demonstrar a respectiva correspondência com a realidade. Deste modo, para dirimir a questão sobre a localização ou não em condomínio fechado, só nos podemos ater à factualidade julgada assente em 1.ª instância, isto é, que o prédio visado é constituído por 4 blocos de apartamentos, encontrando-se murado, dispondo de zonas envolventes e uma zona relvada com acesso privado dos moradores. Ora, neste cenário, atento o critério, fixado no art. 43.º n.º 2 al. e) CIMI , de que é de considerar condomínio fechado, para efeitos restritos de aplicação das tabelas implantadas no n.º 1 do mesmo normativo, um conjunto de fracções autónomas “construído num espaço de uso comum e privado, com acesso condicionado durante parte ou a totalidade do dia”, os factos de estarmos em presença de um imóvel totalmente murado e com zonas de acesso privativo dos moradores, são suficientes para preencher o elemento decisivo da classificação em disputa, que identificamos como sendo o “acesso condicionado”. Ademais, não podemos deixar de atentar e valorar, como adjuvante, instrumental, no julgamento deste aspecto, o facto de se ter apurado que o prédio foi apresentado, para efeitos de vendas, como “Condomínio Privado” – cfr. ponto 2 dos factos provados ; fazendo eco o anexim, quem não quer ser lobo não lhe veste a pele… Finalmente, temos de mencionar que reputamos, para a específica discussão em torno da localização em condomínio fechado, inconsequente o apontamento inscrito na conclusão 14 . Na verdade, em primeiro lugar, as avaliações convocadas dizem respeito a actos avaliativos iniciais e não a segundas avaliações, como as disputadas neste processo; ou seja, o substrato é diverso. Em segundo lugar, nada, nos autos, permite esclarecer por que motivo, nessas avaliações, não foi operado o elemento de qualidade e confronto consistente na colocação em condomínio fechado, designadamente, desconhece-se a eventualidade de terem chegado ao conhecimento dos peritos intervenientes os dados de facto que acima consideramos idóneos para o preenchimento desse item, nas avaliações impugnadas. Contudo, sempre se deve, em último lugar, referir que a circunstância apontada, pela Rte, jamais seria capaz de induzir um julgamento no sentido de que todas as fracções autónomas do prédio não se mostravam integradas num condomínio fechado. Eventualmente, a ter-se comprovado que estavam em causa outras 2.ªs avaliações de fracções do mesmo imóvel, podíamos estar confrontados com uma situação de ilegalidade por violação de um princípio geral de igualdade, enquanto afirmação da necessidade de tratamento igual para situações totalmente iguais; vício não coligido pela impugnante. No que tange ao sistema central de climatização, acolhemos o entendimento sustentado na sentença aprecianda, no sentido de que, tendo as fracções avaliadas uma “pré-instalação de sistema de quente associado a uma caldeira já instalada e pré-instalação de ar condicionado”, se encontra preenchido esse elemento de qualidade e conforto. A existência, para produção de calor, de uma caldeira própria, consubstancia a objectiva disponibilização, para todas as fracções do prédio, de uma instalação comum ou privativa capaz de irradiar fluidos térmicos a partir de um componente central, com capacidade técnica para climatizar, em função da vontade dos utilizadores individuais, toda a área de cada uma das unidades autónomas integrantes do condomínio. Por outro lado, a incorporação de toda a infraestrutura, designadamente, tubagens próprias, apropriadas, para possível funcionamento de ar condicionado, quente/frio, traduz um índice de complementaridade, capaz de potenciar a prevalente vertente da climatização quente e disponibilizar a alternativa, lógica, comum, de ar frio (2). A Rte contrapõe, para excluir a presença de sistema central de climatização, a ausência, nas fracções avaliadas, de difusores para ar quente e de aparelhos de ar condicionado. Com respeito, a irrelevância do argumentado, para o efeito de se ter por existente um sistema desse tipo, parece-nos óbvia. Sendo certo que o legislador, no quadro regulador das avaliações prediais, incorporado no CIMI, teve, confessadamente, o propósito de dotar o sistema fiscal português “de um quadro legal de avaliações totalmente assente em factores objectivos, de grande simplicidade e coerência interna, (…)”, fazer depender a afirmação do versado elemento de qualidade e conforto da casuística instalação de terminais difusores de calor e/ou frio implicaria, precisamente, introduzir um dado de pura subjectividade, equivalente ao gosto e às finanças de cada potencial utilizador. Na nossa perspectiva, determinante para funcionar a majoração derivada da existência de sistema central de climatização é a disponibilidade de componentes técnicos adequados e capazes de fornecerem conteúdos térmicos, em qualidade e quantidade suficientes, para possível apreensão e utilização individualizada, sendo estas últimas dados não essenciais na respectiva verificação, querendo significar-se, incapazes de anularem o efeito prevalecente, derivado da disponibilização, para determinado universo de pessoas, de opções de climatização das suas habitações. Em suma, releva a possibilidade geral e não o uso individualizado efectivo. Uma nota final para deixar a referência de que vista toda a documentação respeitante aos actos, de 2.ª avaliação, impugnados, incorporada no apenso processo administrativo/PA, se detecta a presença de fundamentos, factuais e jurídicos, apontados, pelos peritos que fizeram maioria na comissão avaliadora, como justificativo dos resultados obtidos para cada uma das fracções envolvidas, pelo que, não procede a imputação de falta de fundamentação, detectada na conclusão 46. (3). III (Elaborado em computador e revisto, com versos em branco) Lisboa, 17 de janeiro de 2012 ANÍBAL FERRAZ PEDRO VERGUEIRO PEREIRA GAMEIRO Pelo exposto, em conferência, na Secção de Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Sul, acorda-se negar provimento ao recurso. Custas pela recorrente. 1- Não relevando, como tal, por enquanto, o “Google Earth”. 2- Curiosamente, como sintoma dessa mais-valia, o prospecto publicitário reproduzido a fls. 113 , não esqueceu a anotação de “Habitações Climatizadas”. 3- Para este aspecto específico, mostra-se inócuo declinar sobre a deslocação ou não dos peritos às fracções objecto da diligência.