IIIFundamentação
Foram julgados provados os seguintes factos:
- “A)A autora, que é detentora da licença AMI n.º ..., emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário I.P.(InCI) e é agente da “Rede B...”, é uma sociedade comercial por quotas que se dedica à atividade da mediação imobiliária.
- B)Os réus, então já divorciados, que pretendiam vender uma fração autónoma, destinada a habitação, com a tipologia T4 e uma área total de 175,7m2, sito na Rua ..., n.º ...-3.º Esq. Post. e n.º ..., inscrito na matriz sob o artigo ......, da freguesia ..., do concelho de Vila Nova de Gaia, em cuja Primeira Conservatória do Registo Predial se encontra descrito sob o n.º ....
- C)Em 12.02.2019, celebraram o contrato de mediação com a referência ..., mediante o qual os réus atribuíram à A..., a mediação para a promoção do negócio, sendo que, no seu âmbito, a A... obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel em referência (clausula 2.ª), mediante a remuneração de 5% sobre o preço conseguido para o imóvel, no mínimo de 6.2500€, acrescido do correspondente IVA, que os Requeridos se obrigaram a pagar.
- D)O estudo de mercado aconselhou o preço de 189,000€.
- E)Os Requeridos fixaram o preço de 272.500€, que posteriormente reduziram, para 270.000€, em 28.02.2019, para 255.000€, em 14.03.2019, para 247.500€, em 29.04.2019, para 242.000€, em 17.05.2019 e para 238.000€, em 19.07.2019.
- F)O contrato foi celebrado pelo período de 12 meses, automaticamente renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, enquanto não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção, ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
- G)Após a celebração do contrato de mediação, a A... começou a publicitar o negócio, designadamente, colocou cartaz de comercialização no imóvel, divulgou o imóvel na internet, inclusive junto das 190 agências da Rede ERA de todo o país, publicitou o imóvel na montra da agência, durante 65 dias, desde 01.03.2019 a 05.05.2019, incluiu o imóvel no folheto de Março de 2019, com mais de 10.000 exemplares distribuídos a nível regional, incluiu o imóvel nos folhetos de 11.03.2019 e 26.03.2019, distribuídos massivamente pelos comerciais a nível regional, em Março/Abril de 2019, incluiu o imóvel na Revista Proprietários Nacional, com uma tiragem de 100.000 exemplares, distribuídos a nível nacional, em Maio de 2019, incluiu o imóvel na Revista da Agência, que têm uma tiragem de cerca de 5.000 exemplares, com distribuição regional, em Junho/Julho de 2019, incluiu o imóvel na Revista Proprietários Regional, com 20.000 exemplares distribuídos na área metropolitana do Porto, em Março de 2019, destacou o imóvel, na página do facebook da agência, onde atingiu 631 potenciais interessados, mostrou o prédio, na agência, a vários destinatários, incluiu o imóvel em 7 newsletters enviadas a potenciais destinatários, obteve 3 pedidos de informação solicitados por destinatários, no site da A....
- H)A autora foi contactada por CC que manifestou interesse num terreno onde, com o namorado, pretendia construir uma moradia.
- I)Em 31.07.2019 a A... visitou o imóvel, na presença da requerida que lhes abriu a porta porque ainda aí residia e na companhia CC, tendo gostado do imóvel, tendo a requerida sido avisada da visita por telefone.
- J)Em data não concretamente apurada DD apresentou uma proposta de 215.000€, proposta que o diretor comercial da autora comunicou à ré via telefone e que esta recusou.
- K)Em finais de maio de 2020 a autora teve conhecimento do contrato de locação financeira imobiliária feita à sociedade unipessoal de DD, pelo preço declarado de 200.000€.
- L)O contrato celebrado com a autora foi-o em regime de não exclusividade tendo os Requeridos anunciado (promovido) o imóvel em várias imobiliárias (C..., B..., D..., GG) e noutros tantos sites na internet, nomeadamente, E..., F..., G..., H....
- M)A locação financeira imobiliária foi celebrada entre o Banco 1..., S.A. e I..., Unipessoal, Lda.
- N)Os réus venderam, em 08.11.2019, pelo preço de € 200.000,00 o imóvel ao Banco 1....
- O)CC não é representante da I..., Unipessoal, Lda. a quem o Banco 1... locou o imóvel.”
O tribunal a quo julgou ainda não provada a seguinte factualidade:
- “1.Os seus profissionais acompanharam, visitas ao imóvel dos requeridos, com 2 destinatários, um dos quais veio a adquirir o imóvel mediado
- 2.DD visitou o imóvel no dia 31.07.2019
- 3.O facto provado em J) ocorreu no dia 02.08.2019, tendo a dita proposta sido também efetuada por CC.
- 4.A Requerida voltou a contactar no dia 04.08.2019 (domingo), por SMS dirigido a FF, no qual informava que aceitariam vender por 235.000€, valor que, depois de, em 05.08.2019, ter sido transmitido á destinatária, pela diretora comercial HH, não foi aceite por aquela, que pretendeu visitar outro imóvel relativamente ao qual chegou a apresentar uma proposta.
- 5.Os réus furtaram-se aos sucessivos contactos da autora.
- 6.CC contactou a diretora comercial da A... dando conhecimento de que havia celebrado contrato-promessa de compra e venda do apartamento em causa pelo valor de 220.000€.
- 7.Os réus não receberam da parte da A... uma qualquer proposta de aquisição.”
Conhecendo.
- A)Cumpre em primeiro lugar apreciar do invocado erro da decisão de facto.
Na reapreciação da decisão de facto e estando em causa a impugnação da matéria de facto, obrigatoriamente e sob pena de rejeição deve o recorrente especificar (vide artigo 640º n.º 1 do CPC):
- “a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
- b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
- c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
No caso de prova gravada, incumbindo ainda ao recorrente [vide n.º 2 al. a) deste artigo 640º] “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.
Sendo ainda ónus do recorrente apresentar a sua alegação e concluir de forma sintética pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão – artigo 639º n.º 1 do CPC - na certeza de que as conclusões têm a função de delimitar o objeto do recurso conforme se extrai do n.º 3 do artigo 635º do CPC.
Pelo que das conclusões é exigível que no mínimo das mesmas conste de forma clara quais os pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados, sob pena de rejeição do mesmo.
Podendo os demais requisitos serem extraídos do corpo alegatório.
In casu a recorrente questiona a redação dada aos pontos I), J), O) dos factos provados e 2, 3 e 6 dos factos não provados.
Convoca (com a salvaguarda inframencionada) prova documental e testemunhal, bem como depoimento de parte, tendo procedido à transcrição dos depoimentos gravados.
Indicou ainda o sentido decisório pretendido.
Pelo que se conclui pela observância dos ónus de impugnação e especificação sobre o mesmo incidentes.
Impondo-se a reapreciação da decisão de facto pugnada pela recorrente.
Assim só não ocorre quanto à al. O) dos factos não provados.
Para esta alega a recorrente tão só:
“Embora a matéria constante desta alínea não se nos afigure juridicamente relevante na medida em que resultou provado que o próprio DD, cuja sociedade unipessoal acabou por ser a verdadeira destinatária do imóvel dos Réus, o visitou e que foi na sequencia dessa visita que apresentou uma proposta de aquisição do referido imóvel, entende-se que tal matéria deveria ter sido incluída nos factos não provados”.
Ou seja, nenhum meio de prova foi invocado pela recorrente como justificativo do erro decisório justificativo da introdução deste ponto factual nos factos não provados.
Motivo por que se rejeita a reapreciação deste ponto factual O), por quanto ao mesmo não observado o exigido pela al. b) do nº 1 do artigo 640º do CPC.
Consigna-se ter-se procedido à audição da prova gravada.
Em primeiro lugar pugna a recorrente pela alteração da redação dada às als. I) e J) que em conjunto com os pontos 2 e 3 dos factos não provados serão apreciadas, por relacionadas.
Aqui se reproduz o teor das als. I) e J):
- “I)Em 31.07.2019 a A... visitou o imóvel, na presença da requerida que lhes abriu a porta porque ainda aí residia e na companhia CC, tendo gostado do imóvel, tendo a requerida sido avisada da visita por telefone.
- J)Em data não concretamente apurada DD apresentou uma proposta de 215.000€, proposta que o diretor comercial da autora comunicou à ré via telefone e que esta recusou.”
Pretendendo a recorrente que nas mesmas seja introduzido a companhia de DD na visita [al. I)] e que a data da proposta foi em 02/08/2019 [para a al. J)] – o que encontra o seu contraponto nos factos não provados 2 e 3 (este quanto à 1ª parte).
Para assim passarem estas alíneas a ter como redação a seguinte (vide conclusões 2 e 4 respetivamente):
- “I)Em 31.07.2019 a A... visitou o imóvel, na presença da requerida que lhes abriu a porta porque ainda aí residia e na companhia de DD e CC, tendo gostado do imóvel, tendo a requerida sido avisada da visita por telefone.
- J)Em 02/08/2019 DD apresentou uma proposta de 215.000€, proposta que o diretor comercial da autora comunicou à ré via telefone e que esta recusou.”
Alega para tanto que a alteração pugnada para a al. I) resulta do provado em J) dos factos provados – ou seja que este DD apresentou uma proposta de compra do apartamento em questão junto da A. - conjugado com o confessado e constante da assentada da R., de onde consta a mesma ter admitido o ponto 23º da p.i., embora não se recordasse da visita; com o depoimento da testemunha EE, conjugado ainda com o teor do documento 14 e o constante também na fundamentação da decisão de facto. No trecho que reproduziu e que aqui igualmente deixamos reproduzido:
“Do depoimento de parte da ré resultou confessado que recebeu várias visitas desconhecendo ou não se recordando se alguma delas foi de quem veio a adquirir o imóvel; a autora, em data não concretamente apurada, visitou, o imóvel dos Requeridos, na presença da requerida que lhes abriu a porta porque ainda aí residia e na companhia de DD e CC, que gostaram de tudo, tendo a requerida sido avisada telefonicamente da referida visita.”
Para a al. J) tendo convocado o próprio teor do doc. 18, aliás também mencionado na decisão de facto. Bem como o depoimento da testemunha FF.
É certo que o identificado DD apresentou uma proposta de aquisição do imóvel em questão. Tal como provado em J) dos factos provados.
Ele mesmo o reconheceu e encontra suporte no doc. oferecido aos autos em requerimento de 27/01/2022 (nº 18) denominado de “Ficha de Reserva”, datado de 02/08/2019, assinado pela testemunha BB no local destinado a “Comprador”.
Desde já e perante a data constante neste documento, conjugado com o teor dos depoimentos de EE e FF que confirmam ter a testemunha DD se dirigido à agência na companhia de CC, poucos dias após a visita feita ao apartamento antes efetuada com a testemunha EE, merece credibilidade a data da apresentação da proposta nele aposta – 02/08/2019.
Justificando a alteração da redação dada ao ponto J) dos factos provados, para passar a ser a proposta pela recorrente:
- “J)Em 02/08/2019 DD apresentou uma proposta de 215.000€, proposta que o diretor comercial da autora comunicou à ré via telefone e que esta recusou.”
Consequentemente se eliminando do ponto 3 dos factos não provados o 1º segmento. E mantendo-se o segundo (aliás que não vem questionado), por do mencionado documento não constar a intervenção de CC.
Termos em que o ponto 3 dos factos não provados passará a ter a seguinte redação:
“3- A proposta mencionada em J) dos factos provados foi também efetuada por CC.”
O documento nº 18 mencionado respeita a documento destinado a reserva e princípio de pagamento do preço da fração, pois do seu texto (pré-impresso) se extrai a uma declaração, “supostamente”, emitida pela A. de recebimento de um cheque do proponente para tais fins.
Mais se declarando (em tal texto pré-impresso) que o cheque serve de “pré-sinal e princípio de pagamento do preço de compra do imóvel identificado, só sendo descontado após assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda (...)”.
Da análise deste mesmo documento, do qual não consta a identificação de qualquer cheque, conjugado com o teor dos depoimentos das testemunhas FF e EE e do próprio DD resulta claro que o mesmo serviu apenas para formalizar o valor de aquisição que a testemunha DD se propunha a pagar pelo apartamento em causa e que apresentou à A. para que esta o apresentasse aos vendedores.
A testemunha DD negou que tivesse efetuada a visita juntamente com CC no dia 31/07.
Ao contrário do que a recorrente alega, no depoimento da R. não se perceciona qualquer confissão de ter recebido a visita da A. juntamente com DD e CC.
Da assentada que há-de ser considerada na sua globalidade consta claramente quanto ao ponto 21º[2] do requerimento inicial da autora, ter a depoente (R. AA) referido que “recebeu várias visitas desconhecendo ou não se recordando se alguma delas foi de quem veio a adquirir o imóvel.”
E se assim é, sob pena de existir contradição com o que a seguir consta quanto ao ponto 23 : “admite que sim mas não sabe a data.”, tem de se entender que a admissão, com desconhecimento da data, significa isso mesmo, uma mera admissão, sem reconhecimento concreto das pessoas que admite terão feito a visita com a A. e nomeadamente quem veio a adquirir o imóvel, no caso e para o que releva a testemunha DD.
Do depoimento desta R., a mesma referiu de forma clara lembrar-se da “CC” que gostou do apartamento todo e com quem falou, mas não se lembra do DD.
A admissão quanto à visita conjunta do DD e da CC, não pode assim extravasar o mero campo da admissão / “possibilidade de” para a confissão que, pelo que já justificamos, não existe.
A menção na fundamentação da decisão de facto à confissão da R. da visita acompanhada por DD não encontra respaldo na gravação constante do sistema citius.
Não obstante, é uma realidade que as testemunhas FF e EE confirmaram de forma coerente e consonante a presença da testemunha DD na mencionada visita.
A testemunha EE porque consigo foi feita a visita.
A testemunha FF porque recebeu a testemunha DD acompanhado da mencionada CC, nas instalações da A.. Estando presente também a testemunha EE.
E conforme explicou esta testemunha FF, conversou com a testemunha DD, durante tal conversa tendo este dito que gostou da casa – visitou a casa juntamente com a EE e a CC – e que iria apresentar uma proposta de aquisição, o que fez.
Tendo a testemunha EE mencionado que estando presente nessa ocasião, a testemunha DD deu nota de que se a aquisição viesse a ser efetuada, o seria através de “leasing”, “por uma empresa”.
Motivo por que a “proposta” a que respeita o doc. 18 é feita por DD.
A proposta efetivamente apresentada pela testemunha DD e sustentada documentalmente no mencionado documento 18 corrobora esta versão dos factos apresentada por estas testemunhas de forma coerente, sendo conforme às regras da experiência que uma proposta de aquisição de um imóvel seja precedida de uma visita que as referidas testemunhas afirmaram.
Acresce que a versão da testemunha DD de que foi tratado de forma incorreta pelo responsável da A. – a testemunha FF – quando apresentou a proposta pelo valor de € 215.00,00 o que o levou a abandonar a reunião com a intenção de não mais tratar com a A., porquanto este teria afirmado não pretender sequer apresentar tal proposta aos seus clientes ao contrário do que se provou, contraria o preenchimento do próprio documento 18 já supra analisado.
Tivesse sido essa a reação e a testemunha não teria assinado o mencionado documento onde consta o valor da proposta – documento pré-impresso pela autora que assim por esta teve de ser àquele entregue.
Em suma, perante o exposto, entende-se ter sido feita prova cabal de que DD efetivamente acompanhou CC na visita de 31/07 mencionada em I) dos factos provados.
Pelo que se decide alterar a redação do ponto I) dos factos provados, nos termos pugnados pela recorrente.
Passando assim o ponto I) dos factos provados a ter a seguinte redação:
“I) Em 31.07.2019 a A... visitou o imóvel, na presença da requerida que lhes abriu a porta porque ainda aí residia e na companhia de DD e CC, tendo gostado do imóvel, tendo a requerida sido avisada da visita por telefone.”
Consequentemente se eliminando dos factos não provados o ponto 2, por introduzido nesta alínea precisamente que “DD visitou o imóvel no dia 31.07.2019”.
Em segundo lugar importa apreciar a impugnação aduzida ao ponto 6) dos factos provados, cujo teor aqui se reproduz:
“6. CC contactou a diretora comercial da A... dando conhecimento de que havia celebrado contrato-promessa de compra e venda do apartamento em causa pelo valor de 220.000€.”
Convoca a recorrente para tanto o depoimento da testemunha EE.
Este depoimento só por si, sem corroboração de quaisquer outros elementos probatórios, nomeadamente documentais, não é suficiente para demonstrar cabalmente a prova desta informação.
Motivo por que improcede o pretendido quanto a este ponto factual 6) cuja redação se mantém nos seus exatos termos.
Acresce que na verdade tão pouco releva a sua apreciação para o mérito dos autos, porquanto desta informação não resulta que o valor tenha efetivamente sido diverso do declarado no contrato celebrado e mencionado em K) dos factos provados – contrato de locação financeira celebrado entre “I..., Unipessoal, Lda.” e “Banco 1..., S.A.” e autenticado em 08/11/2019; bem como do contrato de compra e venda celebrado entre os aqui RR. e “Banco 1... SA” na mesma data de 08/11/2019 conforme consta em N) dos factos provados.
Termos em que se decide deferir parcialmente a impugnação aduzida pela recorrente, nos termos acima assinalados.Do direito.
As partes e nomeadamente a recorrente, não questionam o correto - adianta-se - enquadramento jurídico efetuado pelo tribunal a quo da relação contratual entre as mesmas estabelecida no regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, regulado à data da celebração do contrato em causa pela lei 15/2013 de 08/02 [com as alterações introduzidas pelo DL 102/2017 de 23/08 nos artigos 16º e 32º].
Em causa neste recurso – delimitado o seu objeto pelas respetivas conclusões - está o pela recorrente peticionado reconhecimento do direito à remuneração acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e RR., fundado no disposto no artigo 19º da Lei 15/2013 que regula o direito à remuneração da empresa de mediação, no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre esta e seu cliente, regulado precisamente pela Lei 15/2013.
Alega a recorrente ser-lhe devida a remuneração estipulada no contrato de mediação e que peticionou por, e de acordo com os factos provados, o negócio mediado se ter concretizado “graças á sugestão da A... em fazer a visita ao imóvel dos apelados, com CC e DD que, tendo ficado interessado no imóvel em questão decidiu adquiri-lo através de um contrato de leasing que comprovadamente celebrou com o Banco 1... que, por sua vez e para o efeito, teve que adquirir o imóvel em questão.
Pelo que, assim, resultou provado o cumprimento da clausula 2.ª do contrato de mediação celebrado entre a Autora/apelante e os Réus, na medida em que a mediadora diligenciou no sentido de conseguir interessado na compra, e conseguiu-o”.
O tribunal a quo não reconheceu a pretensão da recorrente porquanto entendeu não ter a mesma logrado provar o nexo de causalidade entre a sua atividade e a conclusão do negócio.
Nomeadamente assim o tendo justificado:
“A autora não logrou fazer prova de que a venda ocorrida resultou da sua atividade de promoção (como parece ser evidente a autora não tem a seu benefício nenhuma presunção de que o facto de ter inseridas nas suas bases de dados em rede imóveis diversos a venda de qualquer deles ocorre por facto seu). Se assim tivesse sido quem tinha sido contactada para a celebração do negócio era a autora.
E não foi a autora que foi contactada para a celebração da compra e venda.”
Analisemos se assiste razão à recorrente.
A atividade de mediação imobiliária consiste (no que ora releva) na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis (cfr. artigo 2º nº 1 da Lei 15/2013).
Do contrato de mediação imobiliária, nos termos legais a reduzir a escrito (vide nº 1 do artigo 16º da citada Lei), constam obrigatoriamente os seguintes elementos (vide nº 2 do artigo 16º):
- “a)A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
- b)A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
- c)As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
- d)A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
- e)A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
- f)A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
- g)A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
3 - Quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.”
Por sua vez prescreve o artigo 17º os seguintes deveres da empresa de mediação para com os clientes e destinatários:
“1 - A empresa de mediação é obrigada a:
- a)Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover;
- b)Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;
- c)Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;
(...)”
E no que à remuneração concerne, disciplina ainda o artigo 19º:
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”
Assim e na medida em que a mediadora prove ter cumprido cabalmente as suas obrigações contratuais – ónus de prova prévio que sobre a A. recai - está o cliente obrigado a pagar a remuneração acordada à empresa mediadora, mesmo e quando o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, se o negócio visado se não concretizar por causa imputável ao cliente proprietário, os aqui RR. (in casu).
Tal qual resulta do contrato entre as partes celebrado e datado de 12/02/2019, foram acordadas as seguintes cláusulas:
- -(identificação do imóvel - cláusula 1ª);
- -(Identificação do negócio - cláusula 2ª) A mediadora obriga-se a diligenciar por conseguir destinatário para compra pelo preço de 272.500,00 desenvolvendo para o efeito ações de promoção, divulgação e publicitação de imóveis (...);
- -(Regime de contratação - cláusula 4ª) O segundo contratante (aqui R.) contrata a mediadora (aqui A.) em regime de não exclusividade;
- -(Remuneração - cláusula 5ª) (1) A remuneração só será devida se a mediadora conseguir destinatário que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19º da Lei 15/2013.
(2) O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração:
a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, nunca podendo ser inferior a € 6.250,00 acrescido de IVA à taxa legal de 23%.
(3) O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
(...)
O total de remuneração aquando da celebração do contrato-promessa;
(...)”.
Em cumprimento das obrigações assumidas pela A. a mesma publicitou o negócio nos termos apurados em G) entre março e julho de 2019.
E tendo a A. sido contactada por CC (tendo em vista um outro negócio), acabou por visitar o imóvel com o seu namorado DD em 31/07/2019.
Em 02/08/2019 o mencionado DD apresenta uma proposta para aquisição do imóvel pelo valor de € 215.000,00 que a R. recusou [vide factos provados I) e J) (com a nova redação introduzida].
Em 08/11/2019 os RR. venderam o imóvel ao “Banco 1..., S.A.” por € 200.000,00 e nessa mesma data foi autenticado um contrato de locação financeira tendo por objeto este mesmo imóvel e celebrado entre o adquirente “Banco 1... S.A.” e “I..., Unipessoal Lda.”, sendo seu único sócio o referido DD [vide factos provados K), M) e N)].
A mediadora aqui autora obrigou-se nos termos contratuais a diligenciar pela obtenção de um interessado na compra do imóvel dos RR..
Para o efeito a autora efetivamente executou diversas diligências – vide facto provado G).
E encetou visitas ao imóvel dos RR., nomeadamente aí tendo levado CC e DD.
Tendo gostado do imóvel, veio este último a apresentar proposta de aquisição em 02/08/2019 por valor que não foi então aceite, concretamente € 215.000,00 – vide factos provados H) a J).
A apresentação do imóvel dos RR. em venda a este DD foi efetuada pela A..
E este imóvel veio posteriormente a ser vendido pelos RR. ao “Banco 1..., S.A.” no mesmo dia – 08/11/2019 - em que foi autenticado contrato de locação financeira celebrado entre este adquirente e precisamente uma sociedade unipessoal, em que é único sócio precisamente DD.
A questão que aqui se levanta é a de saber se a A. logrou fazer prova de que foi na sequência da sua atividade que os RR. lograram vender o seu imóvel.
Pois este era o objetivo do contrato celebrado.
Lograr o encontro de interessados para a realização do negócio pretendido pelos RR. – a venda do seu imóvel.
De pouco releva os moldes em que tal venda se venha a concretizar.
O que importa ter como demonstrado por parte da mediadora, para que possa reclamar a remuneração acordada, é que da sua atividade resultou a concretização do negócio pretendido pelo seu cliente, os aqui RR., ou seja a venda do imóvel.
Não sendo sequer exigido que a mediadora tenha participado em todas as fases do negócio até à sua conclusão. Bastando a demonstração de que indicou pessoa disposta a fazer o negócio e que em consequência o mesmo se veio a celebrar[3].
Por definição (cfr. DL 149/95 de 24/6) "A Locação financeira tem como objeto quaisquer bens suscetíveis de serem dados em locação.” (vide artigo 2º do citado DL).
Com este tipo de contrato visa-se não a integração do bem - objeto do mesmo, no património do locatário, já que a propriedade permanece pela vigência do contrato no locador, mas antes disponibilizar a este um instrumento para o desenvolvimento da sua atividade produtiva, ou, como refere Leite Campos in " a locação Financeira Na Ótica do Utente", Boletim da Fac. de Direito de Coimbra, vol. LXIII, Coimbra, l987, a pág. l6, "Financiar bens de equipamento".
Sem prejuízo da opção de compra consagrada legalmente.
Como deveres principais do locador, estão o de conceder o gozo da coisa ao locatário pelo prazo do contrato e vender a coisa a este, caso este queira, findo o contrato e como deveres específicos do locatário pagar a renda acordada e restituir a coisa locada em bom estado, salvas as inerentes deteriorações a uma utilização normal, findo o contrato, quando não opte pela sua aquisição, suportando todas as despesas necessárias à devolução ao locador, incluindo as do seguro, se indispensável (art.ºs 9º e 10º do cit. DL).
Deste tipo contratual emergem os seguintes elementos constitutivos[4]:
“A indicação, pelo locatário ao locador, previamente à conclusão do contrato, da coisa a comprar ou a construir e do respetivo fornecedor;
O dever do locador de adquirir a coisa ao fornecedor;
O dever do locador de conceder temporariamente o gozo da coisa ao locatário;
A obrigação do locatário de pagar uma renda;
A faculdade detida pelo locatário de adquirir a coisa locada no termo do contrato.”
Realça-se aqui o primeiro elemento constitutivo assinalado – a indicação pelo locatário ao locador, previamente à conclusão do contrato, da coisa a comprar e respetivo fornecedor.
Com efeito, para o banco, a celebração destes contratos insere-se na sua atividade de instituição de crédito [vide artigo 4º nº 1 al. b) do DL 298/92 de 31/12], decorrendo o interesse do negócio do lucro adveniente da remuneração do financiamento na locação financeira.
Locação financeira que subsequentemente à aquisição celebrará com o locatário que previamente lhe assinalou o bem em que tem interesse locar.
E sobre o qual pode, a final, exercer a opção de compra.
Motivo por que se diz que:
“No processo constitutivo da locação financeira surgem normalmente três sujeitos: o produtor ou fornecedor do bem; o locador (sociedade de locação financeira); e o locatário. Razão por que há que distinguir três relações: a relação «locador-locatário»; a relação «locatário-fornecedor ou fabricante do bem»; a relação «locador-fornecedor ou fabricante do bem».
Poderá dizer-se, começando pelas «relações locador/fornecedor» e «locatário/fornecedor», que a primeira se analisa normalmente num contrato de compra e venda. O locador conclui o contrato, já negociado pelo locatário, com o fornecedor ou produtor, comprando o bem escolhido pelo locatário.”[5]
Como vem provado, o locatário no contrato de locação financeira celebrado pelo adquirente do imóvel que pertencia aos RR., sensivelmente 4 meses após a proposta de aquisição apresentada por DD, é precisamente uma sociedade unipessoal de que este DD é o único sócio.
E na sequência da caraterização antes assinalada do contrato de locação financeira, é sabido adquirir o locador financeiro – in casu o banco - o bem que previamente à conclusão de tal contrato lhe foi assinalado pelo locatário.
Indiciador desta mesma realidade, a data em que ambos os contratos se mostram celebrados [o da aquisição pelo banco e do da locação financeira entre o banco e a sociedade unipessoal] – 08/11/2019.
O banco procede à aquisição do imóvel em 08/11/2019. E exatamente na mesma data mostra-se autenticado o contrato de locação financeira celebrado entre a mencionada sociedade unipessoal e o banco. Implicando a celebração de tal contrato nesta mesma data (já que antes o banco ainda não era proprietário para que pudesse dar o bem em locação).
Está, portanto, demonstrado que a aquisição do imóvel pelo banco decorre da indicação do único sócio da sociedade unipessoal locatária – precisamente DD que mostrou interesse na aquisição do imóvel, mediante a apresentação de uma proposta. E que em consonância com tal interesse, sensivelmente 4 meses depois procede à celebração do mencionado contrato de locação financeira, necessariamente para tanto tendo assinalado ao banco o seu interesse em tal imóvel.
Banco que apenas adquire esse mesmo imóvel na medida em que tem interessado para a celebração do contrato de locação financeira.
Do exposto, tendo presente o circunstancialismo em que é celebrado o contrato de locação financeira já assinalado, entende-se demonstrado com base nos factos provados, ter a venda concretizada pelos RR. sido o resultado da atividade da autora.
Não afasta o nexo causal, o facto de o adquirente final ser pessoa diversa da diretamente encontrada pela mediadora, quando tal pessoa que se mostrou interessada na aquisição não figura como compradora, na medida em que optou por recorrer à celebração de um contrato de locação financeira. Para tanto e previamente tendo o banco que veio a celebrar tal contrato de locação adquirido esse mesmo bem aos clientes da mediadora.
Tão pouco afasta este nexo causal, o facto de o outorgante ser, não a pessoa individual que se apresentou inicialmente como interessada, mas antes uma sociedade unipessoal de que esta é única sócia[6].
E se assim é, tem a mediadora direito à remuneração peticionada pela autora.
Remuneração esta correspondente, nos termos contratuais, a 5% do valor de venda, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, ou seja, 12.300,00.
A este valor acrescendo juros vencidos desde a data em que venda se concretizou – 08/11/2019 - e até integral e efetivo pagamento, tal como peticionado pela autora.
Juros estes à taxa civil.
Conforme tem sido entendido pelo nosso tribunal superior:
“deve entender-se que a obrigação de pagamento de juros pelo devedor-consumidor ao comerciante é regulada pelo regime geral da lei civil, tendo o consumidor que pagar, na hipótese de atraso no cumprimento da obrigação, os juros de mora decorrentes do artigo 559.º do Código Civil e não os juros comerciais.”[7]
Procede, nestes termos, parcialmente o recurso interposto.
