IVFundamentação
São os seguintes os factos relevantes para a decisão que resultam do histórico do processo:
Na petição inicial o Autor alega que celebrou com a primeira Ré contrato de arrendamento de imóvel com vista à sua habitação e que esta não procedeu ao pagamento das rendas mensais devidas desde maio de 2021.
Bem como alega que lhe endereçou carta registada com aviso de receção em 26-11-2021 a comunicar-lhe a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento para o termo do prazo, ou seja, para o dia 31 de março de 2022.
Missiva em que também a interpelava ao pagamento das rendas vencidas e não pagas, sob pena de resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas por mais de três meses, bem como a cobrança coerciva dos valores em divida.
E que não foi recebida pela Ré nem por ela levantada nos serviços postais, tendo sido devolvida com a menção “objeto não reclamado”.
Pelo que lhe enviou nova carta do mesmo teor e pela mesma forma, em 21-12-2021.
Carta essa devolvida nos mesmos termos da anterior.
A Recorrente alega que:
“(P)elo menos desde há dois anos a esta parte, a Ré solicitou por diversas vezes ao Senhorio a reparação de variados defeitos existentes no locado, que estão a ser causados pelo mau estado de conservação exterior do edifício (fachadas e cobertura do prédio).”
E que existem no locado graves problemas de humidade e infiltrações no interior e exterior, designadamente: o mobiliário da cozinha está integralmente podre, com bolor, deteriorando ainda o mobiliário da Ré, as paredes da casa estão todas escuras e a água escorre pelas mesmas em tempo de chuva, sendo necessário colocar baldes a amparar a água que cai.
Que tem necessidade de limpar a casa, pelo menos, duas vezes por semana, para minimizar o cheiro intenso que provoca.
Tais problemas já causaram inclusivamente danos de elevada monta em roupa e calçado da Ré e dos filhos, bem como em eletrodomésticos e mobiliário.
Os defeitos supra enunciados são do perfeito conhecimento do Autor, tendo este inclusivamente assumido telefonicamente e por escrito a sua reparação
Até à presente data, o Autor nada fez para minimizar os problemas aqui existentes.
A Ré não dispõe da liquidez necessária à realização das obras necessárias a expensas próprias.
Nem tem possibilidades económicas para se instalar numa unidade hoteleira ou para alterar de morada para uma outra casa arrendada.
A única coisa que a Ré tem realizado anualmente é uma pintura básica do interior da fração, que apenas resolve temporariamente o problema, voltando as paredes a escurecer durante os Invernos.
O imóvel necessita de obras com vista a assegurar o gozo do locado.
- C)Da motivação do incidente de despejo imediato:
O Autor alega que a primeira Ré não efetua qualquer pagamento ao Autor desde 09/07/2021, embora continue a usufruir o arrendado, sem o entregar ao Autor.
- D)Da oposição ao incidente de despejo imediato:
A primeira Ré, aqui Recorrente, alega que:
Sofre diariamente com rinite originada em mais de 3 anos de bolor intenso nas paredes;
O estado do locado fez com que fosse impossível habitá-lo na totalidade e os menores atualmente dormem com a mãe no quarto virado para as traseiras, que é o local onde existe menor bolor nas paredes e onde o ar é minimamente respirável.
Da casa a Ré apenas usa a cozinha, para fazer e tomar as refeições e o quarto virado para as traseiras para dormir com os filhos menores.
Dispõem os números 3 a 5 do artigo 14º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro:
“3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M a 15.º-O”.
Já no artigo 979º do Código de Processo Civil aprovado pelo DL 29637 de 28 de maio de 1939 se previa que se o réu deixasse de pagar rendas que se vencessem na pendência da ação podia o autor requerer o despejo imediato. Ali se previa também que, “ouvido o arrendatário, se este não provar por documento, que fez o pagamento ou o depósito, será logo ordenado o despejo”.
Tal dispositivo manteve-se em sucessivas alterações legais e passou para o artigo 58º do Regime do Arrendamento Urbano previsto pelo DL 321-B/90 de 15 de outubro de cujo número 3 decorria que “O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora, e disso faça prova (…)”
O intuito do legislador ao estabelecer o incidente de despejo imediato foi defender o senhorio contra a demora da ação, desmotivando assim também qualquer atitude processual do inquilino destinada a protelar a desocupação do locado enquanto não procedia ao pagamento de qualquer renda.[1]
Todavia, tal conflituava, em muitas situações, com a possibilidade do arrendatário opor razão eventualmente válida para esse não pagamento.
A não admissão de outro meio de oposição ao incidente de despejo imediato que não a prova do pagamento da renda, podia mesmo prejudicar definitivamente a defesa do arrendatário nos autos principais. É que mesmo que a ação de despejo fosse infundada o não pagamento ou depósito das rendas vencidas durante a sua pendência levaria ao despejo imediato o que redundaria na impossibilidade do réu se opor à demanda de forma eficaz.[2]
O Tribunal Constitucional, no Acórdão 673/2005[3], foi chamando a pronunciar-se sobre a interpretação do artigo 58º do RAU conforme à Constituição e considerou haver violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20º da Constituição da República Portuguesa, pela norma do artigo 58º do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro, “(…) na interpretação segundo a qual, mesmo que na ação de despejo persista controvérsia quer quanto à identidade do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação, o único meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para sua resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida.”
À atual redação do artigo 14º números 3 a 5 do NRAU não foi, com certeza, indiferente tal decisão do Tribunal Constitucional, como revela a atual redação do número 5 do artigo 14º que refere expressamente: “em caso de deferimento”. Tal expressão é bastante para que se conclua que o legislador entende que o indeferimento do despejo imediato é possível ainda que ocorra “incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior”, ou seja, ainda que o mesmo não proceda ao pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação.
De facto, chamado a conhecer da interpretação conforme à constituição do novo regime legal o Tribunal Constitucional no Acórdão 327/2018, de 27 de Junho[4] determinou que se interpretasse o número 4 do artigo 14.º do NRAU “em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa”.
Isto dito é manifesto e incontroverso que ao arrendatário notificado para depositar rendas vencidas durante a ação devem ser admitidas outra formas de defesa além da prova do pagamento.
E a admissibilidade dessas vias de defesa deve ser aferida tendo em conta os dois interesses em confronto: o do senhorio de não ficar privado do locado sem qualquer contrapartida económica durante a pendência da ação; e o do inquilino de poder apresentar defesa útil e não se ver privado do direito de contestar a pretensão do senhorio por força de despejo imediato incidentalmente tramitado.
No balanço desses interesses e direitos há que ter presente que o facto de depositário não depositar a renda não significa que, a final, o senhorio, sendo-lhe reconhecida razão, não venha a ver o inquilino condenado a pagá-la. Por outro lado, o depósito da renda por este, tão-pouco o impede de, sendo-lhe reconhecido o direito a não proceder a tal pagamento, se ver restituído dessas quantias.
Tendo presentes estas considerações, é em função do meio de defesa que seja oposto pelo inquilino que deve ser apreciado se pode ocorrer despejo sumário, sem sujeição dos argumentos de defesa a julgamento. Sempre tendo em mente que nem o não pagamento daquelas rendas no decurso da ação determina que não venham a ser recebidas a final nem o seu depósito significa que não possam vir a ser restituídas ao arrendatário caso se conclua que não eram devidas.
Há pois, caso a caso, que aferir o que é alegado como fundamento de oposição ao despejo no confronto entre dois direitos: o do senhorio de não ver a ação prolongar-se indefinidamente enquanto o inquilino ocupa o imóvel gratuitamente e o do inquilino de se defender de um despejo sumário, com perda, no caso, da sua habitação sem efetiva possibilidade de ver ponderada e julgada a motivação de tal defesa.
No caso sub iudice não está posta em causa a celebração do contrato de arrendamento que é causa de pedir e nem o valor da renda acordado bem como está assente que a mesma não tem sido paga na pendência da ação.
A primeira Ré, ora Recorrente, põe em causa a exigibilidade do pagamento de renda alegando que o Recorrido não cumpre a sua contraprestação de lhe facultar o gozo do locado na medida em que, alega, o mesmo não é habitável por força de infiltrações que o tornam insalubre e que demandam obras que lhe solicitou ainda antes da propositura da ação.
Ou seja, não estado em causa a obrigação de pagamento da renda acordada no contrato, que não é discutida, a Recorrente entende que pode deixar de efetuar tal prestação enquanto o senhorio não fizer as obras no locado que diz ser inabitável.
Estabelece o artigo 428º nº 1 que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, casa um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
A exceptio non adimpleti contractus ocorre, pois, apenas nos contratos bilaterais, como é o dos autos.
Para que a exceção de não cumprimento de contrato se aplique, não basta que o contrato crie obrigações para ambas as partes, sendo também preciso que as obrigações não cumpridas sejam correspetivas e, portanto, sinalagmáticas.
As prestações essenciais que decorrem do contrato de locação são, nos termos do artigo 1022º do Código Civil:
Da parte do senhorio ou locador, a de entregar e de proporcionar à outra parte o gozo do locado (artigo 1031º do Código Civil);
Da parte do arrendatário ou locatário a de pagar a retribuição desse gozo, que é a renda (artigo 1038 a) do Código Civil).
São estas as prestações que definem o contrato objeto dos autos.
Às mesmas somam-se outras, acessórias, que decorrem também da lei.
Entre elas a de o senhorio fazer reparações (artigos 1036º do Código Civil e 1074º do Código Civil).
A não realização de obras pelo senhorio pode:
- 1.Permitir ao locatário a sua realização, com direito ao seu reembolso, quando, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial (cfr. artigo 1036º, número 1 do Código Civil)
- 2.Ser fundamento de resolução, pelo arrendatário quando e na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares. (cfr. artigo 1050 b) do Código Civil);
- 3.Ser fundamento para a redução da renda se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, devendo a redução ser proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta (nos termos do artigo 1040º do Código Civil).
No caso é manifesto que a Recorrente não pretende exercer os direitos conferidos pelos meios referidos nas alíneas 1 e 2 e tão pouco alega na sua contestação que tenha proposto uma redução de renda. O que também não pediu ou arguiu em sede de reconvenção ou em resposta à notificação para o pagamento das rendas vencidas na pendência da ação ou, sequer, depois, em resposta ao pedido de despejo.
A Recorrente considera incumprida a obrigação do Recorrido proporcionar à outra parte o gozo do locado (artigo 1031º do Código Civil) por ser insalubre e estar consideravelmente degradado.
Do artigo 1032º do Código Civil resulta que o contrato de locação se considera não cumprido quando a coisa locada carecer das qualidades necessárias ao fim a que se destina nomeadamente quando o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador. Nestes casos apenas há irresponsabilidade do locador nas situações previstas nas alíneas do artigo 1033º do Código Civil. No caso em recurso o Recorrido imputa a existência do defeito ao uso feito pela locatária (alínea c)) e admite que esta lhe comunicou a existência desses defeitos (alínea d)).
A Recorrente, todavia, admite que continua a residir no locado embora alegue que parte dele está inabitável.
Como se disse e repete, em momento nenhum a Recorrente alega ter apresentado proposta ou revela vontade de ver reduzida a renda (redução que só equaciona em sede de alegações de recurso).
Na sua contestação a Recorrente afirma mesmo que apenas suspendeu o pagamento de rendas no mês de dezembro de 2020 “como forma de pressionar o senhorio, aqui Autor, a realizar as obras de conservação necessárias no locado, cuja omissão estão a causar inúmeros danos de elevada monta no agregado familiar da Ré”.
Ora o não pagamento de renda não pode ser fundado em qualquer razão oportunística ou estratégica usada com vista a pressionar a contraparte à realização de obras que a mesma não considera estar obrigada a fazer.
Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[5] “a exceptio não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assente o esquema do contrato bilateral”.
Ainda segundo Pires de Lima e Antunes Varela, o mecanismo previsto no artigo 428º do Código Civil “(…) vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o de cumprimento parcial ou defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos artigos 227.º e 762.º, n.º 2”[6]
A consagração desse princípio da boa-fé na execução dos contratos obriga a que a aplicação do instituto em causa em situações de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso seja proporcional.
Assim tem sido quase unanimemente entendido na jurisprudência. Como se pode ler em sumário de acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-12-2008[7] “No caso de cumprimento parcial ou defeituoso a exceptio deve ser correspondente à inexecução parcial ou à execução defeituosa, podendo o devedor recusar a sua prestação na parte proporcional ao incumprimento do outro contraente. É que só assim se garante o equilíbrio sinalagmático.”.
Para que a exceção de não cumprimento possa atuar será então necessário concluir que as prestações sejam correspetivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra.
Assim, em conclusão, a exceção do não cumprimento do contrato apenas pode ser aceite como fundamento para o não cumprimento de uma (contra)prestação desse contrato, quando por via desse não cumprimento se assegure o equilíbrio entre as obrigações no âmbito dos contratos sinalagmáticos.
No caso está assente que a Recorrente continua a habitar o locado embora alegue que só pode usar parte dos seus cómodos.
Não ocorre, pois, total incumprimento da obrigação do Recorrido de proporcionar o gozo do locado, mas, quando muito, haveria que averiguar se incumpriu o dever de o manter com a qualidade e caraterísticas do fim a que se destina.
Ora, em caso de cumprimento defeituoso da prestação apenas se pode admitir que o credor dessa prestação oponha à contraparte o não cumprimento de toda a contraprestação se puder poder concluir-se que aquele cumprimento defeituoso prejudica inteiramente o seu direito enquanto credor.
Já não é de admitir tal via de defesa se o incumprimento da contraprestação ou o seu cumprimento defeituoso forem de reduzida importância. No caso, os factos alegados pela Recorrente não seriam, uma vez provados, de considerar de reduzida importância.
Muitas vezes, como no caso dos autos, a avaliação concreta da defesa apresentada e da proporcionalidade da mesma não é líquida devendo ponderar-se a mesma em face de um juízo de prognose. Deverá aferir-se qual a probabilidade de considerar proporcional o uso da exceptio caso viessem a provar-se todos os factos alegados para a fundamentar.
A proporcionalidade da reação do contraente consistente na exceção de não cumprimento deve ser encontrada com recurso às regras que obrigam os contraentes a agir de boa-fé no cumprimento dos contratos, como resulta do artigo 762º do Código Civil. Trata-se da consagração do princípio neminem laedere em matéria de execução do contrato.
Ora, no caso, embora não possa afirmar-se que os factos alegados pela Recorrente na ação e na oposição ao incidente de despejo consubstanciariam, caso provados, insignificantes ou de reduzida importância no equilíbrio das prestações contratuais, tão pouco pode afirmar-se que pudessem vir a justificar a omissão do pagamento da renda.
Como referido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-12-2008 já cima mencionado[8], “uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito”.
Não pode julgar-se justificado o não pagamento da renda quando a Recorrente continua a habitar o locado, ainda que alegue defeitos de monta e a impossibilidade de usar certos cómodos, na medida em que ainda que tal viesse apurar-se ser verdadeiro não poderia ser qualificado como incumprimento do dever de proporcionar o gozo do locado mas, tão-só de dever acessório de o manter e conservar.
Se a Recorrente entendia que tinha direito à redução da renda ou à realização das obras pelo senhorio ou a ambas podia tê-lo alegado em ação própria ou, não o tendo feito antes, no âmbito deste processo, na contestação, onde apenas pediu, em sede de reconvenção, a compensação de um alegado crédito de 1500 € decorrente de obras que alega ter custeado. Em momento nenhum a Recorrente expressou vontade de ver a renda reduzida ou alegou tê-lo proposto ao Recorrido.
No caso vertente, portanto, poder-se-ia concluir, caso se provassem os factos alegados pela Recorrente e não se provasse o alegado pelo Recorrido quando à causa das humidades existentes no locado (que o mesmo afirma decorrerem de mau uso do mesmo) que o cumprimento da prestação por parte do Recorrido foi deficiente ou imperfeita, mas já não que tenha ocorrido incumprimento da obrigação de facultar o uso do locado sendo esta a obrigação que é sinalagmática da do pagamento da renda.
Não ocorre, assim, fundamento para a invocada exceção de não cumprimento do contrato do que decorre a total improcedência da apelação.
