3407/21.6T8GDM.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- No contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o direito à remuneração do mediador existe mesmo que não se concretize o negócio, desde que a não concretização seja de imputar ao cliente.

II- É de imputar ao cliente a não concretização do negócio se:

. o cliente resolve, infundadamente, o contrato, vindo a celebrar contrato de compra e venda com os compradores angariados pela mediadora, pelo mesmo preço;

. recebe sinal desses compradores poucos dias depois da infundada resolução do contrato;

. o contrato de compra e venda é igualmente celebrado poucos dias depois do prazo de vigência do contrato de mediação.

Proc. n.º 3407/21.6T8GDM.P1

Sumário.

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1) . Relatório.

P. .., S. A., com sede na Rua ..., n.º ..., r/c esquerdo, Lisboa,

propôs contra

AA, residente na Rua ..., n.º ..., r/c direito,

Ação especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, pedindo a sua condenação no pagamento de 6.150 EUR, acrescida de juros legais contados da data da interpelação, até efetivo e integral pagamento, custas e procuradoria.

Em síntese, alega que:

. entre as partes foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, visando conseguir interessado na compra do imóvel da propriedade do Réu, sito Rua ..., ...;

. no âmbito do contrato, a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 95.000 EUR, tendo sido contratada em regime de exclusividade, com remuneração de 5.000 EUR, acrescida de IVA;

. desenvolveu todas as atividades de promoção possíveis;

. conseguiu um interessado na compra, pelo preço de 92.000 EUR, a realizar em 90 dias, prazo este não aceite pelo Réu que contrapôs o valor de 93.000 EUR, aceite pelos compradores;

. após rejeitar novamente o prazo para a escritura, o Réu envia carta de resolução do contrato, respondida a 28/05/2020;

. a Autora não conseguiu contactar mais o Réu;

. o imóvel foi vendido aos interessados por si angariados, em 06/10/2020, tendo sido mediado pela sociedade comercial B..., Lda.;

. o contrato de mediação só terminou em 03/11/2021 (pensamos que se tratará de lapso de escrita por se alegar que o contrato foi celebrado em abril de 2020, com duração de 6 meses, pelo que seria para findar em 2020).

O Réu contestou, mencionando que:

. o contrato findaria em 04/10/2020;

. em 21/05/2020 foi por si comunicada à Autora a rescisão unilateral do contrato de mediação imobiliária, com fundamento na falta do envio de elementos essenciais do contrato, designadamente a cópia datada e devidamente assinada do mesmo.

Termina pedindo a improcedência da ação.

Foi realizada audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença a julgar improcedente a ação.

Inconformado, recorre a Autora, formulando as seguintes conclusões:

«1- Vem o presente Recurso interposto da douta sentença final proferida pelo Tribunal “a quo”, que absolveu o R. da instância por considerar que o R. resolveu o contrato de mediação imobiliária por falta de confiança na A. e o contrato de compra e venda só se ter realizado depois de findo o contrato de mediação imobiliária realizado com a A.

2- A MM.ª Juiz “a quo” fez uma incorrecta apreciação da prova produzida em sede de audiência de julgamento, não só a nível de prova documental, como testemunhal.

3- A A., ora recorrente, e o R. celebraram um contrato de mediação imobiliária, visando conseguir interessado na compra do imóvel destes.

4- O que a A. ora recorrente, logrou conseguir.

5- Constituindo-se, assim, o R. no dever de pagar à A., ora recorrente, a sua remuneração no serviço prestado.

6- Por carta registada posterior à aceitação da proposta, o R. vem resolver unilateralmente o contrato de mediação, opondo-se à sua renovação, tendo, contudo, em 06.06.2020, celebrado com tais interessados o competente contrato promessa de compra e venda, não obstante a escritura definitiva só se realizar no dia 06.10.2020 – segundo dia útil após o terminus do contrato de mediação.».

Termina pedindo que o Réu seja condenado a pagar à Autora a quantia em dívida, acrescida de juros e custas de parte.

Não houve contra-alegações.

As questões a decidir são:

. incumprimento dos requisitos para apreciação da impugnação da matéria de facto;

. motivo pelo qual a Autora não logrou diligenciar pela concretização da celebração de contrato promessa ou contrato de compra e venda pedido pelo Réu enquanto cliente, no âmbito do contrato de mediação imobiliária;

. direito a receber a remuneração por parte da Autora/mediadora.

2) . Fundamentação.

2.1) . De facto.

Foram julgados provados os seguintes factos:

«1º A A. é uma sociedade de mediação imobiliária, que se dedica em exclusivo a esta actividade e sendo detentora da licença AMI

2º Entre A e R foi celebrado um contrato denominado de mediação imobiliária, em 04/04/2020, pelo período de 180 dias (até 01/10/2020), visando conseguir interessado na compra do imóvel da propriedade do R., sito na Rua ..., em

3º No âmbito do contrato referido em 2º), a A. «(…) obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €95.000,00, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis, em regime que denominaram de exclusividade.

4º (…) em contrapartida, o R. pagaria à A. a remuneração de € 5.000,00, acrescida de IVA à taxa legal em vigor.

5º No âmbito da sua actividade, a A. promoveu a venda do imóvel. 6º) A A. é uma franchisada da rede de imobiliárias X

7º Em parceria com a sociedade comercial a “F..., UNIP LDA”, a A. conseguiu um interessado na compra da mesma, - BB e CC, pelo preço de € 92.000,00, sendo o contrato definitivo realizado no prazo de «(…) 90 dias, para que o proprietário tenha tempo para encontrar casa (…), tendo reduzido a escrito tal parceria, a 10/05/2020 (…)

8º (…) sendo que o R. contrapropôs o valor de € 93.000,00 mas não aceitou o prazo para a realização da escritura.

9º A 21/05/2020, o R enviou à A. uma carta solicitando a resolução do contrato referido em 2º), com fundamento na falta do envio de cópia datada e assinada do mesmo, que a A. recebeu e respondeu referindo que o facto de não ter enviado cópia do contrato referido em 2º) deveu-se ao facto de “estarmos a passar um período de pandemia e a nossa agência ter estado encerrada temporariamente”, (…)

10º (…) sendo que a partir daí não mais existiram contactos entre A e R.

11º O Réu vendeu aos interessados referidos em 7º), a 06/10/2020, o imóvel referido em 2º), com a mediação imobiliária de “B..., L.da”.

12º O A enviou ao R., que recebeu, a factura n.º ..., a 05/11/2021, no valor de € 6.150,00, relativo a comissão de venda do imóvel referido em 2º) que o Réu não pagou.»

E resultou não provado que:

«a) O contrato denominado de exclusividade referido em 2º) tivesse a vigência até 03/11/2021.

b) Que os interessados referidos em 7º) tivessem aceite o valor de € 93.000,00, para a compra do imóvel sem fixação de prazo para a celebração do contrato definitivo.».

2.2) . Do recurso.

A1). Impugnação da matéria de facto.

Nos termos do artigo 640.º, n.º 1, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) . Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) . Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) . A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Tem sido entendimento jurisprudencial uniforme, mormente do Supremo Tribunal de Justiça que, daqueles três requisitos, o primeiro (indicação dos concretos pontos de facto alegadamente incorretamente julgados) tem de constar das conclusões do recurso.

Tal deve-se a que, sendo o objeto do recurso delimitado pelas mesmas conclusões (artigo 635.º, n.º 4, do C. P. C.), para que esteja corretamente efetuada a delimitação de modo a que o tribunal de recurso possa decidir o que é concretamente suscitado, pelo menos essa indicação tem de ser efetuada nesse local – Ac. S. T. J. de 09/06/2021, rel. Ricardo Costa[1], 08/04/2021, rel. Maria Morgado, em www.dgsi, a título de mero exemplo -.

Ora, nas conclusões do recurso, a Autora não indica quais os pontos que considera incorretamente julgados, apesar de o ter feito na alegação, referindo apenas, nas conclusões, que 2 – A MM.ª Juiz “a quo” fez uma incorrecta apreciação da prova produzida em sede de audiência de julgamento, não só a nível de prova documental, como testemunhal.

Deste modo, rejeita-se a impugnação da matéria de facto.

A2). Aplicação do artigo 662.º, n.º 1, do C. P. C

Nos termos deste artigo, a relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Não será exatamente essa a situação que nos ocupa, mas antes completar alguns factos com a reprodução, das partes relevantes, de documentos que o tribunal não fez constar dos factos. Permitindo a lei que se altere um facto se o documento impuser leitura diversa, pensamos que nada obsta que se permita uma atuação com menor abrangência: completar o facto com o que consta do documento e não apenas fazer constar uma pequena parte do mesmo.

Assim o faremos nos seguintes moldes:

Facto provado 9.º:

«… que a A. recebeu e respondeu referindo que o facto de não ter enviado cópia do contrato referido em 2º) deveu-se ao facto de “estarmos a passar um período de pandemia e a nossa agência ter estado encerrada temporariamente”, referindo ainda que «tendo a acrescentar que não existe razão para o solicitado e que o respetivo contrato terá a sua duração até ao limite da sua vigência.»

Facto provado 11.º:

O Réu vendeu aos interessados referidos em 7º), a 06/10/2020, o imóvel referido em 2º), com a mediação imobiliária de “B..., L.da”.

No competente contrato de compra e venda, consta o seguinte:

. preço de venda – 93.000 EUR, pago da seguinte forma:

. 9.300 EUR recebidos, a título de sinal, em 06/06/2020;

. valor restante, no dia da escritura.

B) . Do direito.

Como se menciona na sentença recorrida, é inquestionável que as partes celebraram entre si, em 04/04/2020, um contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime previsto na Lei n.º 15/2013, de 08/02 (diploma ao qual nos reportaremos sempre que não se mencionar fonte legal).

A angariação, tal como definida no artigo 2.º, n.º 1, consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.

E, como resulta dessa norma, o mediador está incumbido da atividade de encontrar um interessado/destinatário para o negócio, sendo o resultado (celebração do contrato) condição para, salvo os contratos com regime de exclusividade (artigo 19.º, n.º 2) ou em que o contrato prevê o fim com a celebração de contrato-promessa (n.º 1, do mesmo artigo 19.º), o mediador receber a remuneração.

E, nos autos, a questão primordial que importa apreciar é determinar se a Autora, enquanto empresa de mediação imobiliária, tem direito a ser paga pelo Réu, enquanto cliente, pela comissão prevista contratualmente, no caso, no valor de 5.000 EUR, acrescida de I. V. A. (cláusula 5.ª, n.º 2, do contrato).

Vejamos então.

Nos termos do artigo 19.º, nºs. 1 e 2, da referida Lei, temos que a comissão é devida:

. com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra (n.º 1);

. nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel (n.º 2).

No contrato em questão, foi previsto que a comissão seria devida quando o contrato-promessa fosse celebrado (cláusula 5.ª, n.º 3, 3.ª quadrícula) e a Autora/mediadora foi contratada em regime de exclusividade, conforme cláusula 4.ª, do contrato:

O segundo outorgante contrata a mediadora em regime de exclusividade o que implica que só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência.

Está ainda provado que o contrato, iniciado em 04/04/2020, tinha como fim previsto 01/10/2020 (facto 2), caso não fosse denunciado com uma antecedência mínima de dez dias antes do seu termo – também cláusula 8.ª, do contrato -.

A recorrente peticionou então o pagamento da referida comissão por entender que, no decurso do contrato que, na sua opinião, findaria em 03/11/2020[2] (artigo 21.º, da petição inicial), o imóvel foi vendido, venda essa que resultou da sua atividade.

Já vimos que está provado que o contrato findou em 01/10/2020 (aliás, matéria de facto que nem mereceu discordância da recorrente), pelo que, tendo a compra e venda do imóvel que era objeto da angariação sido vendido em 06/10/2020, conclui-se que a venda ocorreu depois do fim do prazo inicial do contrato.

Temos assim que a alegação da Autora/recorrente não obteve provimento, em termos probatórios, no que respeita à data do fim do contrato, sem renovação.

Prosseguindo, o Réu deduziu contestação alegando que, no dia 21/05/2020, comunicou à Autora, mediante carta registada com a/r, a rescisão unilateral do contrato de mediação imobiliária (6.º), com base na falta do envio de elementos essenciais do contrato, designadamente a cópia datada e devidamente assinada do mesmo (7.º), demonstrando, desta forma, o seu descontentamento com a falta de contacto e de cuidado da Autora (8.º), assumindo que, a partir dessa data, o contrato deixaria de produzir efeitos (9.º).

Ou seja, antes do fim do prazo do contrato, sem renovação, o recorrido declarou querer fazer cessar o contrato; importa então aferir que tipo de declaração é esta que visou cessar o contrato.

O recorrido denominou-a de rescisão unilateral, num sentido que pensamos que, no caso concreto, visava inculcar a ideia de que, por sua única iniciativa, pretendia fazer cessar o contrato, mas ligando a desvinculação à justificação de que a mediadora incumpriu um dever da sua parte: entrega de cópia datada e assinada do contrato.

Não estará em causa uma desistência do contrato ou simples revogação unilateral (em que é pressuposto não haver uma motivação causada pela parte contrária) mas antes um querer cessar o contrato porque se entende que a parte contrária não está a cumprir aqueles seus deveres.

O regime legal do contrato de mediação imobiliária não menciona quais as formas de cessação contratual; há assim que aferir se há contratos afins que permitam, por analogia, a aplicação da respetiva norma relativa à cessão do contrato (estando em causa uma atuação por parte de uma sociedade comercial – Autora – o ato em causa é subjetivamente comercial – artigo 13.º, do C. Comercial – ), pelo que se buscará no mesmo código tal norma.

Os contratos mais semelhantes são:

. contrato de mandato comercial – artigos 245.º do Código Comercial (C. Com.): - «a revogação e a renúncia do mandato, não justificadas, dão causa, na falta de pena convencional, à indemnização de perdas e danos.»

Aqui aponta-se que não pode a revogação ocorrer sem motivo pois, caso ocorra, terá de haver lugar a indemnização.

. contrato de agência – Decreto-Lei n.º 178/86, de 13/04 – artigo 24.º: «O contrato de agência pode cessar por a) Acordo das partes; b) Caducidade; c) Denúncia; d) Resolução.», não se prevendo assim a revogação unilateral.

Este contrato de agência é aquele que mais semelhanças tem com a mediação pois também o agente se obriga a celebrar contratos por conta de outrem (principal) – artigo 1.º, do referido diploma legal – sendo que a maior diferença é a estabilidade da relação entre agente e principal que não existe entre cliente e mediadora.

E, em termos civilísticos (também aplicável por força do artigo 3.º, do C. Comercial caso a legislação comercial não forneça solução), temos o

. contrato de mandato, previsto no artigo 1157.º, do C. C., sendo que o artigo 1170.º, do mesmo C. C. determina que o contrato de mandato é livremente revogável (n.º 1) a não ser que que tenha sido conferido no interesse do mandatário ou de terceiro situação em que só pode ser revogado por acordo ou por justa causa (n.º 2).

Pensamos que são estes três os contratos mais próximos da mediação.

No caso da resolução contratual, seja por aplicação do regime do contrato de agência seja por aplicação do regime civilístico, conforme artigo 3.º, do C. Com., pensamos que a mesma é admissível pois se uma parte incumpre e, preenchidos os requisitos – artigos 432.º e 801.º, do C. C. -, à outra tem de ser admitido que possa destruir os efeitos do contrato.

E, como vimos, é a figura da resolução contratual aquela que melhor se enquadra na comunicação efetuada pelo recorrido à recorrente em 21/05/2020.

Ora, se assim se considera, sendo certo que a Autora/mediadora alega que o contrato se mantinha em vigor em 03/11/2020, alegando o Réu/cliente que o contrato cessou por sua iniciativa em maio de 2020, compete ao mesmo Réu a demonstração dessa causa extintiva do contrato; ou seja, cabe ao Réu demonstrar, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do C. C., que o contrato efetivamente cessou por resolução contratual fundada.

E, sem se pretender concluir, em geral, qual a consequência para a vigência do contrato no caso de uma resolução infundada, no caso da mediação imobiliária com um prazo certo, pensamos que a declaração de resolução ilícita (sem fundamento para tal) não provoca, per si, a cessação do contrato.

Na nossa opinião, neste tipo de contrato de mediação imobiliária, com regime de exclusividade e sem que esteja prevista tal possibilidade, não é admissível uma desvinculação unilateral sem indicação de causa que produza efeitos, ou seja, uma revogação unilateral do contrato.

Já abordamos esta questão em Acórdão de 13/01/2022, www.dgsi.pt, para onde se remete, sendo que agora apenas referiremos que, mesmo por recurso à analogia com outros contratos mais próximos (mandato comercial – artigos 245.º do C. Com. -, agência – Decreto-Lei n.º 178/86, de 13/04 –, mandato civil - artigo 1157.º, do C. C. -), entendemos que tal tipo de revogação não é possível.

Os dois primeiros não preveem a possibilidade de revogação unilateral do contrato; o terceiro prevê, mas pensamos que tal não é aplicável ao caso da mediação com fixação de prazo certo pois aí o contrato também foi conferido no interesse do mediador, conforme resulta do artigo 1170.º, n.º 2, do C. C

Ora, se não é possível a revogação unilateral do contrato sem justa causa, também a resolução infundada, que acaba por não ter justa causa, não pode produzir efeitos, a não ser que a contraparte aceite a cessação do contrato, considerando-o resolvido ou assumindo que essa declaração pode valer como, por exemplo, denúncia para o fim do período inicial do contrato, como infra se irá analisar – veja-se o Ac. do S. T. J. de 22/05/2018, rel. José Raínho e doutrina e jurisprudência aí citada, de onde ressalta, para nós, a tese de doutoramento de Joana Farrajota, Os efeitos da resolução infundada por incumprimento do contrato, https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, onde pensamos que se conclui que não se pode adotar uma posição estanque no sentido de a resolução infundada ter ou não efeito sobre a vigência do contrato, sendo preciso ponderar não só o tipo de contrato como a economia do mesmo, incluindo a defesa das expectativas das partes.

No caso concreto, para se demonstrar que a resolução era fundada, teria que resultar provado desde logo que tinha havido falta de envio da cópia do contrato, o que pensamos que está apurado pois consta do facto 9 que a recorrente respondeu à carta de resolução referindo que o facto de não ter enviado cópia do contrato se deveu ao facto de estar a passar um período de pandemia e a agência ter estado encerrada temporariamente.

Mas, estando assente que não foi entregue uma cópia do contrato ao cliente, na nossa opinião, falta a demonstração que tal omissão acarreta, por força de disposição contratual ou legal, possibilidade de resolução (ou outro vício grave, como a nulidade) ou então que essa falta tornou impossível ao cliente a manutenção do contrato. E é aqui que pensamos que não houve qualquer prova nesse sentido.

No contrato não consta qualquer cláusula que permita a sua resolução no caso de não ser entregue uma cópia do contrato.

No regime do contrato de mediação também não está prevista essa obrigação de entrega de cópia nem a consequência para a falta de entrega.

Não é caso de aplicação do regime previsto no Decreto-Lei n.º 24/2014, de 14/02 pois, do que se apura, não se estará perante um caso de celebração de contrato fora do estabelecimento.[3]

A falta de entrega de uma cópia datada e assinada, será um dever acessório do contraente que possui o original de modo a que a contraparte fique com toda a possibilidade de analisar o contrato no futuro (imediato ou mais distante) como também como a possa usar como meio de prova.

A falta de entrega da cópia do contrato pode ser um argumento válido para resolução de um contrato já que pode estar em causa a violação de regras de cooperação entre contraentes; na situação em análise, não se nos afigura que aquela omissão seja motivo para, pelo menos, sem um passo prévio, poder conduzir à resolução do contrato.

Este foi celebrado em 04/04/2020 e, após ter recebido uma proposta de compra do imóvel objeto da angariação, o Réu respondeu em maio do mesmo ano; daí que a falta de cópia não impediu o Réu de analisar a proposta e pronunciar-se sobre a mesma. Acresce que não está provado que tenha solicitado previamente a referida cópia.

A falha do cumprimento daquele dever acessório de entrega da cópia do contrato original que foi celebrado podia ser colmatada com a notificação da mediadora para fornecer esse elemento ao cliente; sendo fornecida, a situação ficava sanada. Se eventualmente não o fosse, a notificação podia ter sido acompanhada da admonição de que, caso não fosse entregue a cópia, se considerava o contrato resolvido (artigo 808.º, n.º1, 2.ª parte, do C. C.).

Mas, ainda assim, sempre se teria de aferir se o incumprimento daquela obrigação seria justificador da cessação do contrato pois pode não ter efetivo relevo, na economia dos acontecimentos, a falta de entrega dessa cópia.

No caso concreto, do que ressalta dos factos, não houve qualquer interpelação admonitória do cliente à mediadora nem conseguimos descortinar qual a essencialidade da posse dessa cópia datada e assinada para a manutenção do contrato de mediação. Afigura-se que o cliente percebeu o teor do contrato, apreendeu que havia uma proposta e apresentou uma contraproposta, pelo que se desconhece o motivo porque alega, para resolver o contrato, a falta da sempre referida cópia datada e assinada.

Não se alega assim falta de compreensão do acordado, engano ou qualquer outra situação de onde se possa retirar que só com a cópia, datada e assinada, é que poderia o contrato continuar a manter-se.

Por isso, não há prova nos autos de que a resolução do contrato tenha sido fundada pelo que, não sendo válida, o contrato (como vimos) tem de considerar-se em vigor, mesmo após o envio da carta de resolução (e assim o considerou a Autora conforme carta que é parcialmente reproduzida no facto 9, enviada em 28/05/2020 - «Fui sempre, no meu entendimento, o mais compreensivo, esclarecedor, cordial e profissional, tendo a acrescentar que não existe razão para o solicitado e que o respetivo contrato terá a sua duração até ao limite da sua vigência.».

Concluímos assim que o contrato não foi devidamente resolvido em maio de 2020, mantendo-se a sua vigência.

Por isso, sendo uma resolução infundada, no caso, a mesma não pode valer como uma revogação unilateral sem justa causa por a especificidade do contrato não o permitir e a mediadora não a ter aceite como tal.Avançando, após a receção da comunicação do cliente, a mediadora respondeu que não aceitava que o contrato tivesse findado, durando assim até ao limite da sua vigência; esta afirmação, para nós (e na visão da mediadora, como consta na alegação de recurso), pode ser entendida como uma oposição à renovação do contrato já que, se não se pretende, em maio de 2020, continuar contratualmente vinculado, também não se quererá manter a vinculação após o fim do prazo de 180 dias.

Aquela comunicação de resolução contratual, não tendo a força suficiente para resolver o contrato validamente, é convolada para uma denúncia do contrato para o fim do seu prazo, evitando assim a sua prorrogação.

Assim sendo, temos que o contrato de mediação imobiliária, atendendo ao que resultou provado, findou em 01/10/2020 (facto 2.º).

Resulta ainda provado que, em parceria com a sociedade comercial a “F..., UNIP LDA”, a Autora conseguiu interessados na compra do imóvel - BB e CC, pelo preço de 92.000 EUR, com o contrato definitivo a realizar no prazo de 90 dias, para que o proprietário tivesse tempo para encontrar casa, proposta de 10/05/2020 (facto 7.º).

Temos assim que a mediadora logrou encontrar um comprador para o imóvel, por um preço inferior ao acordado (95.000 EUR – 92.000 EUR).

O Réu contrapôs o valor de 93.000 EUR (facto 8.º), não aceitando o prazo para a realização da escritura.

Está aqui configurado o cumprimento pela mediadora da sua atividade de angariação de um imóvel, ainda que obtendo uma proposta por um valor inferior ao pedido pelo Réu/cliente. Depois, nada mais se apura sobre a atividade da Autora nomeadamente se os proponentes aceitaram o valor de 93.000 EUR contraproposto pelo cliente/Réu e a sua posição sobre o prazo de realização da venda.

Posteriormente, em 06/10/2020, o Réu vende o imóvel aos mesmos interessados que a Autora tinha angariado, pelo valor de 93.000 EUR (conforme escritura que serve de base ao facto 7.º e cujo teor não é questionado nos autos).

Esta venda ocorre depois do fim do contrato (relembra-se, ocorrido em 01/10/2020), com a intermediação de uma outra imobiliária, acrescendo que parte do preço (9.300 EUR) foi pago, a título de sinal e princípio de pagamento em 06/06/2020, como também consta do referido contrato.

No entanto, na nossa opinião, mesmo ocorrendo a celebração do contrato após o seu prazo, pensamos que a recorrente tem direito a receber a remuneração. Na verdade, no regime de exclusividade, como é o caso e como já referimos, a remuneração é devida quando o negócio não se concretiza por causa imputável ao cliente proprietário. Basta então que o contrato esteja em vias de se concretizar. i. e., que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio, alguém verdadeiramente interessado no negócio visado, i. e. uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização – Ac. R. L. de 22/03/2018, rel. Maria João Faro, www.dgsi.pt -).

Ora, a recorrente/mediadora encontrou dois compradores, por um preço que foi alvo de uma contraproposta (mais 1.000 EUR), preço esse ainda inferior ao contratado na mediação. Mas, a partir do momento em que o Réu propõe a venda por 93.000 EUR, valor esse também inferior ao constante do contrato de mediação, tal significa que aceita reduzir esse preço para 93.000 EUR, pelo que os 95.000 EUR, em relação àqueles propoentes, deixa de ser condição para a compra e venda se celebrar.

E se é certo que não se tem nos autos que a Autora tenha apresentado aos proponentes a contraproposta de 93.000 EUR, para nós tal sucede por facto imputável ao Réu, tal como lhe é igualmente imputável não ter sido celebrado o contrato através da Autora.

Note-se que, sendo os compradores os mesmos que a mediadora indicou ao cliente, afigura-se-nos claro que foi a atuação daquela que os fez chegar a este, apurando-se assim o nexo causal entre a sua atuação e a possível realização do negócio; este nexo causal, obviamente é aplicável para quando o contrato se concretiza sem as vicissitudes que constam destes autos (ou seja, quando não foi interrompido esse nexo com uma atuação do cliente. Aqui, ter-se-á de aferir se o negócio não se concretiza por causa imputável ao cliente).

Continuando, foi o Réu que, ilegalmente, declarou resolver o contrato de mediação em 21/05/2020, depois de ter oferecido uma contraproposta e que, cerca de quinze dias depois, já estava a receber 9.300 EUR dos mesmos proponentes que a Autora logrou encontrar. Ou seja, o Réu demonstrou claramente que não queria celebrar o contrato de compra e venda com a intervenção da Autora pois, por um lado, quis cessar o contrato de mediação mas, por outro, quis celebrar o contrato de compra e venda com os mesmos compradores, pelo preço que apresentou à mesma Autora como condição para se efetivar o negócio de alienação.

Se o Réu tivesse querido cumprir o acordado, depois de comunicar a sua contraproposta, aguardava que a mediadora o informasse do desenvolvimento do negócio para aferir se se poderia vir a concretizar por 93.000 EUR e num prazo que lhe agradasse.

Não o tendo feito, comunicando uma resolução ilegal e rapidamente acordando com os mesmos proponentes a venda, pelo mesmo preço que também indicou à mediadora, pensamos que mesmo que esta, porventura, conseguisse diligenciar por uma comunicação ao Réu no sentido de obter uma decisão favorável dos proponentes ao novo valor e prazo de celebração, aquele não iria dar seguimento a essa diligência pois já estava a trilhar o seu caminho isolado na realização da compra e venda.

Ao ser efetivada a compra e venda cinco dias após o fim da vigência do contrato, com os mesmos proponentes, pelo mesmo valor, o Réu inutilizou toda a atividade de procura da Autora que, por si, face ao que consta dos autos, teria conseguido obter a celebração do contrato de compra e venda nos mesmos termos em que se veio a concretizar: bastava apontar a realização do negócio para o último dia de vigência do contrato de mediação – 01/10/2020 -, sendo assim celebrada a compra e venda pelo valor querido e prazo (supostamente) desejado pelo Réu -.

Só assim não seria se o Réu demonstrasse que não teve culpa na não celebração do contrato, ou seja, que a sua falta não era culposa, culpa essa que se presume nos termos do artigo 799.º, n.º 1, do C. C

Ora, não só não conseguiu o Réu afastar essa presunção, conforme artigo 344.º, n.º 1, do C. C., como está patente a sua culpa ao diligenciar, exteriormente ao contrato de mediação, a realização do negócio de compra e venda – procurando-o cessar em maio, recebendo dinheiro pela futura compra em junho e realizando escritura alguns dias depois da data em que, seguramente, sabia que o contrato não estava em vigor, até pelo teor da resposta de 28/05/2020 da Autora -.[4]

Concluindo-se que foi o Réu quem, culposamente, impediu a concretização do negócio, tem a Autora direito a receber a remuneração acordada por força do regime de exclusividade que foi acordado entre as partes.

Tal remuneração tem o valor de 6.150 EUR – facto 4 (5.000 EUR + 1.150 EUR de I. V. A. a 23%), e será acrescida de juros, vigentes para as sociedades comerciais, atualmente de 7% - Aviso n.º 13997/2022, D.R. n.º 135, II, de 14/07 -.

No que concerne ao momento de início de contagem de juros, apesar da Autora ter alegadamente interpelado o Réu para pagar em junho de 2021 (documento n.º 8), o certo é que, além de não constar dos factos provados esta interpelação, também a Autora emitiu a fatura n.º ..., datada de 05/11/2021, referente ao mesmo valor, com data de vencimento nessa mesma data.

Assim, afigura-se que a Autora considerou como data de vencimento esta última (05/11/2021) pelo que a anterior e hipotética (por não estar provada) interpelação de junho de 2021 perdia qualquer eficácia.

Por fim, desconhece-se quando é que o Réu recebeu a carta, sendo que também não se sabe quando foi enviada a fatura.

Assim, os juros vencem desde a data da citação do Réu, primeira interpelação conhecida do mesmo – artigo 805.º, n.º 1, do C. C. -.

Conclui-se, deste modo, pela procedência do recurso.

3) . Decisão.

Pelo exposto, julga-se procedente o presente recurso e, em consequência, condena-se o Réu a pagar à Autora a quantia de 6.500 EUR, acrescida de juros vigentes para as sociedades comerciais, atualmente de 7%, a contar da citação do Réu, até efetivo pagamento.

Custas do recurso a cargo do recorrido.

Registe e notifique.

Porto, 2022/12/14.

João Venade

Paulo Duarte Teixeira

António Carneiro da Silva (em substituição de Ana Márcia Vieira)

[1] II- A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se quando (i) falte nas conclusões a referência à impugnação da decisão sobre a matéria de facto (arts. 635º, 2 e 4, 639º, 1, 641º, 2, b), CPC); (ii) quando falte nas conclusões, pelo menos, a menção aos «concretos pontos de facto» que se considerem incorrectamente julgados (art. 640º, 1, a)), sendo de admitir que as restantes exigências das als. b) e c) do art. 640º, 1, em articulação com o respectivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações.

[2] E não 03/11/2021 conforme lapso já por nós referido.

[3] Artigo 2.º, n.º 1 - O presente decreto-lei é aplicável aos contratos celebrados à distância e aos contratos celebrados fora do estabelecimento comercial, tendo em vista promover a transparência das práticas comerciais e salvaguardar os interesses legítimos dos consumidores.

Artigo 9.º, n.º 2 - O fornecedor de bens ou prestador de serviços deve entregar ao consumidor uma cópia do contrato assinado ou a confirmação do contrato em papel ou, se o consumidor concordar, noutro suporte duradouro, incluindo, se for caso disso, a confirmação do consentimento prévio e expresso do consumidor e o seu reconhecimento, nos termos da alínea l) do n.º 1 do artigo 17.º

[4] Veja-se situação muito idêntica a esta retratada em Manual da Mediação Imobiliária, Fernando Baptista de Oliveira, páginas 189 e 190.