0626426 - Tribunal da Relação do Porto

I - O locatário de imóvel objecto de contrato de locação financeira pode exigir da vendedora/construtora do mesmo a reparação de algum defeito que o prédio ostente e que seja da responsabilidade dela. II - Os diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie sequência lógica: primeiro o vendedor está adstrito a eliminar o defeito e, não sendo possível ou demasiado oneroso, a substituição da coisa vendida; frustrando-se estas, pode-se exigir a redução do preço ou a resolução do contrato.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto: RELATÓRIO B………. intentou, no Tribunal Judicial da Comarca da Maia, a presente acção com processo sumário contra: C………., Lda, pedindo a condenação desta a reconhecer que o Autor tinha direito a que lhe fosse colocado, em ambas as fracções adquiridas o pavimento autonivelante; a reconhecer que, apesar de interpelada para o efeito, a Ré não procedeu à colocação daquele material em falta; em considerar legítimo o recurso a terceiro para colocar o pavimento autonivelante, por forma ao Autor poder iniciar a sua actividade profissional; em conformidade, ser a Ré condenada a pagar ao Autor a quantia de €4.594,59, a título de indemnização decorrente das despesas suportadas pelo autor para efectuar a pavimentação. Subsidiariamente, peticiona o Autor a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de €4.594,59, correspondente ao enriquecimento que a Ré retirou do facto de não ter suportado ela mesma as despesas decorrentes da colocação dos materiais em falta. “Em qualquer caso”, peticiona o A. a condenação da Ré a pagar juros de mora à taxa legal de 7% desde a citação até efectivo e integral pagamento. Alegou, para tanto, em resumo, que outorgou com a Ré dois contratos promessa de compra e venda de duas fracções, pelos preços globais de € 55.373,78 e € 44.891,81; a Ré comprometeu-se a vender ambas as fracções com acabamentos e materiais nos interiores, designadamente, de pavimento em autonivelante; que recorreu ao chamado “leasing imobiliário” como modo de financiar a aquisição de ambas as fracções, tendo o D………., S.A., adquirido as duas fracções e outorgado com o Autor contrato de locação financeira imobiliária segundo o qual deu de locação ao Autor aquelas fracções, as quais ainda não se encontravam plenamente concluídas na data da outorga da escritura faltando, designadamente, a aplicação de pavimento autonivelante; a Ré sempre se comprometeu a terminar e concluir as referidas fracções só o tendo feito quanto à pintura das paredes; o Autor insistia junto da Ré para que concluísse a obra, sem que esta o fizesse, pelo que, no dia 5/08/2002, o Autor, enviou uma carta registada à Ré concedendo-lhe o prazo de 10 dias úteis para colocar o pavimento autonivelante em falta naquelas fracções, sob pena de encarregar terceiros de o colocar, imputando-lhe o respectivo preço; que perante a resposta negativa da Ré, o Autor, para evitar mais prejuízos, viu-se “forçado a entregar a terceiro a conclusão da obra” (concretamente o pavimento autonivelante para o chão). Contestou a Ré, alegando, também em resumo, que na memória descritiva dos contratos-promessa dos autos, o “interior” refere-se às partes comuns do edifício, assinalando, designadamente, o hall de entrada e elevadores, tendo sido contratado oralmente entre o Autor e a gerência da Ré que o revestimento das fracções correria a cargo do Autor; termina, por isso, pedindo a improcedência da acção. Dispensou-se a selecção da matéria de facto, com invocação da sua simplicidade. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual o Tribunal consignou nos autos os factos que considerava provados, o que não foi objecto de qualquer reclamação. Finalmente, verteu-se nos autos sentença que, julgando a acção totalmente improcedente, absolveu a Ré do pedido. Inconformado com o assim decidido, interpôs o Autor recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo. Alegou, oportunamente, o apelante, o qual finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões: 1ª – “A tese do Autor radicava essencialmente nos seguintes aspectos: o contrato com a Ré; a obrigação desta colocar o pavimento-auto-nivelante; o incumprimento de tal obrigação; o valor dispendido pela Ré com a colocação do pavimento; 2ª – Os factos alegados pelo Autor obtiveram uma resposta positiva no tocante à existência e conteúdo do contrato promessa; a obrigação da Ré colocar o pavimento auto-nivelante; a conclusão do negócio com recurso à locação financeira; a recusa da Ré em colocar o pavimento e o valor dispendido pelo Autor com a colocação do pavimento; 3ª – O artigo 1º do Decreto-Lei nº 171/79 define o contrato de locação financeira nos seguintes termos: é aquele pelo qual uma das partes se obriga a adquirir a um terceiro determinados bens (móveis ou imóveis) que a outra parte tenha indicado previamente, contra o pagamento de preço antecipadamente convencionado, concedendo-lhe seguidamente o seu uso, durante certo período de tempo, mediante pagamento de um preço; 4ª – É o locatário que se dirige ao fornecedor, escolhe o bem, fixa o preço, demais condições de transacção do bem e do contrato, pois é ele quem tem interesse próprio na utilização do bem; 5ª – Dada a natureza específica da locação financeira incumbe ao locatário accionar o produtor-vendedor por qualquer defeito ou incumprimento contratual, pois o locador subroga no locatário em todos os direitos que lhe assistem contra o vendedor-fabricante por defeitos da coisa ou cumprimento defeituoso do contrato; 6ª – Nos termos do contrato de locação financeira celebrado pelo Autor e junto com a petição inicial sob o nº 8, o locatário ficou obrigado a tomar com oportunidade todas providências, incluindo as judiciais se a elas houver lugar, contra o vendedor/ou construtor do imóvel, visando a reparação dos vícios ou defeitos detectados; 7ª – O Autor viu-se obrigado a proceder à aplicação do pavimento suportando o respectivo custo, muito embora este estivesse incluído no valor pago pela locadora, que se limitou a financiar a compra; 8ª – Ao locatário – em locação financeira – assistem os direitos previstos nos artigos 905º e seg. do Código Civil aplicáveis por força do artigo 913º do C. Civil; 9ª – O Autor ficou empobrecido na exacta medida em que procedeu ao pagamento do pavimento e está obrigado a pagar o valor da aquisição à locadora que já incluía esse custo; 10ª – A Ré ficou enriquecida pois recebeu o preço total das fracções e não custeou o pavimento, como era sua obrigação; 11ª – Existiu um enriquecimento da Ré, contra o empobrecimento do Autor, sendo a medida do enriquecimento correspondente ao valor pago por este com a referida colocação e tal enriquecimento é de todo injustificado, imoral e injusto; 12ª – Em qualquer dos casos a Ré deveria ser condenada a pagar ao Autor a quantia de 4.594,59 €, acrescida de juros à taxa legal para as obrigações civis até integral e efectivo pagamento; 13ª – A douta decisão violou, nomeadamente, o disposto nos artºs 227º, 236º, 406º, 473º, 913º, do C. Civil e o Decreto-Lei nº 171/79 ”. Não foi apresentada contra-alegação. O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684.º, n.º3, e 690.º, n.º 1, do C. de Proc. Civil. De acordo com as apresentadas conclusões, a questão fulcral a decidir por este Tribunal é a de saber se o apelante tem direito a receber da apelada a peticionada quantia, seja à luz das regras dos artºs 905º e segs. do C. Civil, seja através do instituto do enriquecimento sem causa. Foram colhidos os vistos legais. Cumpre decidir. OS FACTOS Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos: 1º - O Autor é empresário e dedica-se, com intuito lucrativo, à actividade de restauração, bebidas e afins; 2º - A Ré é uma sociedade comercial que se dedica, com intuito lucrativo, à construção e comercialização de imóveis; 3º - O Autor decidiu adquirir duas lojas no empreendimento imobiliário construído pela Ré, denominado “E……….”, com o objectivo de as destinar ao exercício da sua actividade referida no item 1º; 4º - A Ré, na qualidade de dona e legítima proprietária de um lote de terreno para construção, designado pelo nº1 (alvará de loteamento nº../97), sito no ………., na Maia, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº1118, registado a seu favor, outorgou um contrato denominado “contrato promessa de compra venda”, datado de 9 de Julho de 1999, pelo qual prometeu vender ao Autor, e este prometeu compra-lhe pelo preço global de €52.373,78, um estabelecimento com a área de 51,3 m2, designado por loja sete, com lugar de garagem e arrumos, “conforme plantas anexas, bem como memória descritiva” do prédio urbano em construção no referido lote de terreno, a compor de cave, rés-do-chão, mais cinco andares, a ser construído em regime de propriedade horizontal, com o alvará de licença de construção nº../98, emitido pela Câmara Municipal da Maia em 30 de Janeiro; 5º - A Ré outorgou um outro contrato denominado “contrato promessa de compra venda”, datado de 9 de Julho de 1999, pelo qual prometeu vender ao Autor, e este prometeu compra-lhe um estabelecimento com a área de 43 m2, designado por loja cinco, com lugar de garagem e arrumos, “conforme plantas anexas, bem como memória descritiva” do prédio referido em no item 4º e pelo preço global de €44.891,81; 6º - De acordo com a memória descritiva de ambos os contratos referidos nos itens 4º e 5º, a Ré comprometeu-se a vender ambas as fracções referidas em 4º e 5º, com os seguintes acabamentos e materiais: Exterior: Paredes exteriores com isolamento térmico e acústico; Revestimento a alumínio; Interiores: Escadas, hall de entrada e elevadores em autonivelante; Pavimento em autovinculante; Dois elevadores em cada entrada; Paredes pintadas a branco. Equipamentos: Ventilação mecânica; Antena por cabo; Porta principal de garagem com comando; 7º - Contava o Autor que a Ré lhe vendesse, ambas as lojas referidas nos itens 4º e 5º nos termos e com os acabamentos referidos no item 6º; 8º - Em ambos os contratos referidos em 4º e 5º se estipulou que o Autor se iria socorrer do recurso ao financiamento bancário para custear aquelas aquisições; 9º - O Autor, como modo de financiar a aquisição de ambas as lojas referidas em 4º e 5º, recorreu ao “leasing imobiliário”; 10º - O Autor indicou ao D………., S.A. que pretendia comprar aquelas mencionadas fracções, ao que este acedeu; 11º - Por escritura pública de 18 de Dezembro de 2001, o D………., S.A., seguindo as instruções que lhe foram dadas pelo Autor, adquiriu à Ré: pelo preço de €52.373,78, a fracção “C”, correspondente ao rés-do-chão, destinado a restauração e bebidas, comércio prestação de serviços ou escritórios, com entrada pelo nº…, a qual dispõe na cave de uma garagem designada por C-um e um arrumo designado por C-dois; pelo preço de €44.891,81, a fracção “D”, correspondente ao rés-do-chão, destinado a restauração e bebidas, comércio prestação de serviços ou escritórios, com entrada pelo nº.., a qual dispõe na cave de uma garagem designada por D-um e um arrumo designado por D-dois, ambas fazendo parte do prédio urbano sito na ………., nºs .. a .., e Rua ………., nºs … e …, da freguesia e concelho da Maia, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia sob o nº1118 e constituído em propriedade horizontal conforme inscrição F-2; 12º - A fracção designada pela letra “C” corresponde à loja número … e a fracção designada pela letra “D” corresponde à loja número …..; 13º - No mesmo dia 18/12/2001, D………., S.A., outorgou com o Autor contrato de locação financeira imobiliária, segundo o qual deu em locação ao Autor, pelo prazo de quinze anos, ambas as fracções referidas em no item 11º, gozando o Autor, no final, do direito de opção de compra; 14º - No dia 18 de Dezembro de 2001, as fracções referidas em 11º não tinham aplicação de pavimento autonivelante e pintura nas paredes e tectos; 15º - Do referido em 14º deu conta o Autor aos responsáveis da Ré, nos dias seguintes ao referido nos itens 11º e 12º e nos meses que se seguiram, por diversas vezes; 16º - A Ré comprometeu-se a colocar o pavimento nas fracções dos estabelecimentos a terminar e concluir as referidas fracções referidas em 11º; 17º - A Ré terminou e concluiu as fracções referidas em 11º quanto à pintura das paredes; 18º - O Autor encomendou máquinas, balcões, mesas e cadeiras que ia colocar nas fracções referidas em 11º; 19º - O Autor continuou a insistir junto da Ré para que colocasse o pavimento em autonivelante; 20º - No dia 5 de Agosto de 2002, o Autor, através do seu mandatário, enviou uma carta registada à Ré, para a sede desta, concedendo-lhe o prazo de dez dias úteis para esta colocar o pavimento referido em 19º naquelas fracções, sob pena de encarregar terceiros de os colocar, imputando-lhes o respectivo preço; 21º - O Autor não obteve resposta à carta referida em 20º, e por isso deslocou-se pessoalmente às instalações da Ré, tendo-lhe sido dito que não iriam aplicar aquele material, pretendendo mais dinheiro para o fazer; 22º - O Autor começou a receber os artigos hoteleiros referidos em 18º que comprara e que foram sendo armazenados em garagens de pessoas amigas a aguardar a colocação do pavimento auto-nivelante no chão, para poder começar a instalar nas fracções os equipamentos hoteleiros adquiridos e começar a desenvolver a sua actividade; 23º - Sem o referido pavimento - o chão estava em cimento bruto - não era possível abrir as lojas e iniciar a actividade; 24º - Com a compra dos equipamentos hoteleiros, e respectivo mobiliário, o Autor constituiu-se na obrigação de liquidar as respectivas facturas; 25º - Continuava a pagar, mensalmente, à locadora as rendas que se iam vencendo, no montante de, pelo menos, €978,88; 26º - Devido ao referido em 21º a 25º, o Autor entregou a terceiro a colocação do pavimento auto-vinculante, essencial para o Autor poder iniciar a sua actividade; 27º - O pavimento auto-nivelante era uniforme com as demais lojas do referido prédio; 28º - O Autor contratou uma empresa terceira-F………., Ldª, que vendeu e aplicou em ambas as fracções referidas em 11º, a quantidade de 100 m2 de revestimento em epoxy autoalisante liso, incluindo selagem com verniz mate, ao preço de € 38,61 o m2, o que acrescido de IVA, importou na quantia global de € 4.594,59, que o Autor pagou. O DIREITO Decorre dos factos provados, que o Autor e a Ré celebraram entre si dois contratos-promessa de compra e venda, mediante os quais o primeiro prometeu comprar e a segunda prometeu vender duas fracções de um prédio, com vista à instalação de estabelecimentos comerciais (docs. de fls. 13 e 18). De acordo com as respectivas cláusulas 2ª, “pelo presente contrato, a Primeira Outorgante promete vender e o Segundo promete comprar livre de ónus, encargos e hipotecas, um estabelecimento com a área de (…) m2, designado por loja nº (…), com lugar de garagem e arrumos, conforme plantas anexas, bem como memória descritiva, que fazem parte integrante deste contrato, do prédio supra indicado, sendo atribuída(s) a(s) letra(s) da fracção aquando da sua constituição em regime de propriedade horizontal, pelo valor global de Esc.(…)”. O certo, porém, é que as partes não vieram a celebrar os contratos prometidos. O que sucedeu é que o Autor, como modo de financiar a aquisição das fracções em causa, recorreu ao leasing imobiliário (item 9º). E foi assim que o D………., S.A, seguindo as instruções dadas pelo Autor, veio a adquirir à Ré as duas fracções objecto dos celebrados contratos-promessa (item 11º). Na mesma data daquela aquisição, aquele banco deu em locação ao Autor as referidas fracções, pelo prazo de 15 anos, gozando o Autor, no final do contrato, do direito de opção de compra (item 13º). Sucede, todavia, que as fracções, aquando da celebração dos contratos aludidos nos itens 11º e 13º dos factos, não estavam conforme fora acordado nos contratos promessa celebrados, isto é, para além do mais que, entretanto, a Ré reparou, não tinham aplicação de pavimento auto-nivelante (item 14º). A Ré comprometeu-se a colocar o pavimento nas fracções, o que não fez (itens 16º e 21º). O Autor entregou, por isso, a terceiro a colocação de tal pavimento, no que despendeu a quantia global de € 4.594,59 (itens 26º e 28º). É esta quantia que o Autor pretende receber da Ré. Será que a sua pretensão é viável? Vejamos. Não há dúvida de que os contratos-promessa celebrados entre Autor e Ré não foram cumpridos, já que as fracções que deles foram objecto vieram a ser adquiridos por um terceiro, o aludido D………., S.A., que, na mesma data, as deu em locação ao Autor. Não está, aqui, em causa o incumprimento dos contratos-promessa, já que ambas as partes aceitam a aquisição das fracções pelo referido banco. Nem tão pouco está em causa qualquer eventual incumprimento do contrato de locação financeira celebrado entre o Autor e aquele banco, o qual nem sequer é parte na presente acção. O que, aqui, está verdadeiramente em causa é saber se o Autor, enquanto locatário das fracções, pode exigir à Ré vendedora a reparação dos defeitos que elas ostentavam. Por força do contrato aludido no item 11º, dúvidas não subsistem de quem é o verdadeiro dono das fracções – o D………., S.A. – e de que o Autor é delas mero locatário. O locador é, por definição legal, dono do objecto locado, até ao fim do prazo acordado no contrato de locação financeira. E o fornecedor do bem é estranho à relação que se constitui entre o locador e o locatário (vide Ac. do S.T.J. de 12/07/2005, in http://www.dgsi.pt ). A locação financeira é um contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa móvel ou imóvel, adquirida ou construída, por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável, mediante simples aplicação de critérios fixados (vide artº 1º do Dec. Lei nº 149/95, que substitui o Dec. Lei nº 171/79, de 6/6, entretanto, alterado, pelo Dec. Lei nº 285/2001, de 3/11). Estamos perante um contrato de estrutura trilateral – o fornecedor ou construtor da coisa, com quem o locador contratou; e o locatário, que contratou com este último. O elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada findo que esteja o prazo acordado (artº 9º, nº 1, do citado Dec. Lei nº 149/95), embora não responda pelos vícios da coisa, que não tenha provocado, nem pela inadequação da coisa ao fim do contrato, exigindo-se ao locatário que avise o locador dos vícios de que tenha conhecimento, quando terceiros se arrogam direitos sobre o objecto da locação (artºs 10º, nº 1, al. h), e 12º do mesmo diploma). De acordo com a cláusula 8ª, nº 2, do contrato de locação financeira celebrado entre o Autor e o D………., S.A., o locador desresponsabilizou-se “pelos vícios ou defeitos do imóvel locado. O locatário obriga-se a tomar com oportunidade todas as providências, incluindo as judiciais se a elas houver lugar, contra o vendedor e/ou construtor do imóvel, visando a reparação dos vícios ou defeitos detectados”. Houve, pois, com aquela cláusula do contrato, como que uma subrogação dos poderes que originariamente cabiam ao locador/proprietário de exigir ao vendedor/construtor a correcção dos vícios da coisa. É neste sentido o entendimento do Prof. Leite de Campos (Ensaio de análise tipológica do contrato de locação financeira, citado na alegação do apelante), que escreveu: “Nesta ordem de ideias deverá ser o locatário a accionar o produtor-vendedor por qualquer defeito da coisa. Assim, o locador subroga no locatário em todos os direitos que lhe assistem contra o vendedor-fabricante por defeitos da coisa. (...) O locatário parece não ter só o direito de fazer valer os direitos do locador contra o fabricante-vendedor. Em certa medida, poderá ter mesmo o dever de o fazer, no interesse do locador – ou pelo menos, o ónus de o fazer, pois, caso contrário, suportará os prejuízos daí decorrentes”. Destarte, podemos concluir que, ao invés da sentença recorrida, o Autor, enquanto locatário das fracções, pode exigir à Ré, vendedora-construtora das mesmas, a reparação de algum defeito que elas ostentem e que seja da responsabilidade dela, nos termos dos artºs 905º e segs. do C. Civil. Sendo assim, como é, cumpre apreciar se o Autor tem direito a ser reembolsado da quantia que despendeu para colocar nas fracções o pavimento auto-nivelante, que a Ré, não obstante se ter comprometido a fazê-lo, não colocou. O não cumprimento das obrigações decorrentes do contrato de compra e venda implica responsabilidade contratual nos termos gerais, levando à aplicação das regras do não cumprimento (artºs 798.º e segs. do C.C.). Trata-se, por via de regra, de um facto ilícito e culposo, presumindo-se a existência de culpa relativamente ao não cumprimento por arte de qualquer dos intervenientes, tanto do comprador como do vendedor (art.º 799.º, n.º 1). Nos termos do art.º 913.º, n.º 1, do C. Civil, se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes. A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado. O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado. Associado com o padrão de normalidade encontra-se a redução ou extinção do valor ou da utilidade da coisa vendida. No art.º 913.º, n.º 1, fala-se em vício que desvalorize a coisa, até porque estando a qualidade normalmente relacionada com o preço, a falta de qualidade implica uma redução ou extinção do valor (v. Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 123). O facto de o defeito da coisa ser superveniente, isto é, de sobrevir após a celebração do contrato, não impede a aplicação das regras sobre incumprimento. Com efeito, o art.º 918.º do C. Civil, relativamente às situações de defeito superveniente, remete para as regras gerais do não cumprimento. Como tivemos oportunidade de escrever no Recurso n.º 3191/04, a lei concede ao comprador e ao dono da obra, em caso de cumprimento defeituoso, múltiplos meios de actuação. Em primeiro lugar, o comprador ou o dono da obra podem exigir a reparação das deficiências, caso possam ser eliminadas, ou a realização de obra nova, salvo se as respectivas despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito a obter (art.ºs 914.º e 1221, n.ºs 1 e 2, do C.C.). Em segundo lugar, assiste ao comprador ou ao dono da obra o direito de exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, caso não sejam eliminados os defeitos ou construída de novo a obra e aqueles a tornarem inadequada aos fins a que se destina (art.ºs 911.º e 1222.º, n.º 1, do C.C.). Por último, concede-se ao comprador ou ao dono da obra o direito de pedir uma indemnização, nos termos gerais do art.º 562.º do C. Civil (art.º 1223.º do C.C.). Mas, como adverte Romano Martinez (ob. cit., 130),”os diversos meios jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie de sequência lógica: em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato. A indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios. Assim, por exemplo, além da eliminação do defeito, e na medida em que por este meio não fiquem totalmente ressarcidos os danos do comprador, cabe-lhe exigir uma indemnização compensatória. Mas a indemnização por sucedâneo pecuniário não funciona como alternativa aos diversos meio jurídicos facultados ao comprador em caso de defeito da coisa vendida”. O Autor não pode, pois, exercer, arbitrariamente, mas sim de forma sucessiva, os diversos direitos que a lei confere ao comprador e ao dono da obra defeituosa. Ora, o Autor pretende que a Ré seja condenada a pagar-lhe a indemnização correspondente à reparação dos defeitos, ou seja, a quantia necessária para pagar as reparações da obra que refere já ter efectuado. Como se escreveu no Ac. da Relação de Coimbra de 9/10/01 (C.J., Ano XXVI, 4.º, 24), a autora usou, directamente, o quinto meio jurídico que a lei concede ao dono da obra, em caso de cumprimento defeituoso, embora devesse ter começado por exigir a reparação dos defeitos da obra e, não obstante o art.º 1223.º do C.C. dispor que o exercício dos direitos conferidos nos artigos antecedentes não exclui o direito do comitente a ser indemnizado, nos termos gerais, direito este que, por isso, pode ser accionado, conjuntamente com qualquer dos restantes, não pode deixar de entender-se como reportado a outros prejuízos, que não sejam compensados com a simples eliminação dos defeitos ou com a mera redução do preço, sob pena de a lei consentir um duplo ressarcimento sobre o mesmo facto. Quer isto dizer, em síntese, que o direito à indemnização, quer seja exercido em conjunto com qualquer dos outros direitos, quer seja exercido de forma isolada, tem sempre por objecto, necessariamente, quaisquer outros prejuízos que não sejam reparados com a eliminação dos defeitos ou com a redução do preço. A orientação de conceder o direito de indemnização, enquanto sucedâneo pecuniário, como um direito alternativo ao direito de eliminação dos defeitos não é aceitável, assumindo antes o mesmo, em matéria de cumprimento defeituoso dos contratos de compra e venda e de empreitada, natureza subsidiária, na medida em que os restantes se não possam efectivar. Face às características dos defeitos alegados, ou seja, a colocação do pavimento auto-nivelante, era manifestamente possível à Ré proceder à eliminação desses defeitos. Caso os não viesse a eliminar, restava ao Autor o direito de exigir a redução do preço ou a resolução do contrato. O que não podia o Autor era pedir a indemnização corresponde ao custo da eliminação dos defeitos, sem antes exigir judicialmente à Ré a eliminação dos defeitos, a redução do preço ou a resolução do contrato. Argumenta, porém, o apelante, de modo implícito, que o apontado defeito das fracções tinha carácter urgente, que não se compatibilizaria com as demoras de um processo judicial, já que tinha os equipamentos hoteleiros para instalar e estava a pagar as rendas à locadora, sem poder rentabilizar o investimento feito. Pretende o apelante enquadrar tal situação no condicionalismo legal da acção directa, definido pelo artº 336º do C. Civil. Como se escreveu no aludido acórdão da R. de Coimbra, a acção directa constitui uma causa justificativa do facto danoso, ou seja, uma circunstância que, ao retirar ao facto que ocasiona o prejuízo a sua ilicitude, exclui a responsabilidade civil do agente, traduzindo-se numa forma de auto-tutela do direito, num meio de defesa, de carácter extrajudicial, que pressupõe, segundo a definição contida naquele art.º 336.º, o recurso lícito à força, a existência de um direito próprio, seja o direito de propriedade, qualquer direito real de gozo ou a posse, que importa realizar ou assegurar, a sua indispensabilidade, a impossibilidade de recorrer, em tempo útil, aos meios coercivos normais, a necessidade de evitar a inutilização prática do direito do agente, a não ultrapassagem por este do estritamente necessário para evitar o prejuízo e a ausência de sacrifícios de interesses superiores aos que o agente visa realizar ou assegurar. Não ocorrem, porém, no caso vertente, os pressupostos daquela forma de auto-tutela do direito, já que a simples ocorrência de prejuízos para o Autor não constituía justificação bastante da acção directa. Os eventuais prejuízos sofridos pelo Autor podiam ser peticionados na acção que visasse a condenação da Ré a colocar nas fracções o pavimento auto-nivelante. Mas não procedendo à luz do preceituado nos artºs 905º e segs. do C. Civil, será que a acção é de proceder à luz do instituto do enriquecimento sem causa, como defende o apelante? Acompanhando, aqui, a sentença recorrida, pensamos que não. O conceito de enriquecimento sem causa encontra-se plasmado no artº 473º, n.º 1, do C. Civil, segundo o qual: “Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou”. Desta definição legal, resulta, como vem sendo pacificamente entendido pela doutrina e pela jurisprudência, que a obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa ou locupletamento à custa alheia pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos: Em primeiro lugar, que haja um enriquecimento do demandado; Em segundo lugar, que o enriquecimento, contra o qual se reage, careça de causa justificativa - ou porque nunca a tenha tido ou porque, tendo-a inicialmente, entretanto a haja perdido; e Por último, que o enriquecimento tenha sido obtido à custa de quem requer a restituição (v., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, C.C. Anotado, vol. 1º, 4ª ed., 454 a 456; A. Varela, Das Obrigações em Geral, 1º vol., 2.ª ed., 361 e segs; Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 127 e segs; Moitinho de Almeida, Enriquecimento Sem Causa, 2ª ed., 48 e segs; e Ac. desta Relação de 5/03/98, C.J., Ano 23º, 2º, 190). Como ensina Moitinho de Almeida (ob. cit., 27), “o enriquecimento sem causa é um evento, um facto, que se verifica quando o património de alguém é aumentado, sem causa, pelo correlativo empobrecimento do património de outrem, embora não deixe de ser um conceito jurídico, um facto jurídico sintético com complexos formados à custa de factos materiais e concretos”. O conceito de enriquecimento é, aliás, bastante amplo, já que ele consiste na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que essa vantagem revista (Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., 454), e tanto pode consistir no aumento do património pela prestação de uma coisa como no evitar que desse património saia qualquer parcela, o que matematicamente se equivale (Moitinho de Almeida, ob. cit., 49). Como ensina Moitinho de Almeida (ob. cit., 66), “a inexistência de causa é a condição mais propriamente caracterizadora da acção de locupletamento, uma vez que pressupõe ter havido um enriquecimento injusto do réu, enriquecimento esse que, se não fosse injusto, não seria sem causa (enrichissement sans cause!)”. O conceito de causa de enriquecimento é muito controvertido e o artº 473º do C. Civil, de forma intencional, não o define, limitando-se cautelosamente a facultar ao intérprete algumas indicações capazes de, como meros subsídios, auxiliarem a sua formulação. É essa a principal finalidade do n.º 2 do mesmo preceito, quando afirma que “a obrigação de restituir tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou” (v. Pires de Lima e A. Varela, ob. cit., 454/455). Segundo a lição do Prof. Galvão Telles (ob. cit., 132), tudo se reconduz à interpretação da lei e a saber se a ordem jurídica considera ou não justificado o enriquecimento, e se, portanto, acha ou não legítimo que o beneficiado o conserve. O enriquecimento tem ou não causa justificativa consoante, segundo os princípios legais, há ou não razão de ser para ele. Citando o Ac. do S.T.J. de 15/01/72 (B.M.J. n.º 213.º,214), Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit., 456) anotam que: “Com vista a abranger todas as situações de enriquecimento injusto, poderá dizer-se que a falta de causa justificativa se traduz na inexistência de uma relação de um facto que à luz dos princípios aceites no sistema legitime o enriquecimento” (v. Ac. da R. de Lisboa de 21/01/99, C.J., Ano 24.º, 1.º, 83). Mas não pode olvidar-se que, nos termos do art.º 474.º do Código Civil , a acção baseada nas regras do enriquecimento sem causa tem natureza subsidiária, ou seja, esta acção só é admitida quando a lei não faculte ao empobrecido outro meio de reagir contra o enriquecimento para desfazer a deslocação patrimonial e isto não só quando a via do direito comum se lhe fechou em consequência de um obstáculo legal, mas também quando a acção de direito comum é inoperante por virtude de um obstáculo de facto, maxime a insolvência do devedor (Pereira Coelho, Revista de Direito e Estudos Sociais, 17.º, n.ºs 2, 3 e 4, pág. 354, citado no Ac. do S.T.J. de 27/1/98, B.M.J. n.º 473.º, 475). Como se pode ler no Ac. do S.T.J. de 2374/98 (B.M.J. n.º 476.º, 370), citando Pires de Lima e Antunes Varela (ob. cit., 460), “a subsidiariedade da acção de enriquecimento tem (...) de ser entendida em termos hábeis. Pode originariamente a lei não permitir o exercício da acção de enriquecimento, em virtude de o interessado dispor de outro direito e, posteriormente, facultar o recurso àquela acção, em consequência da caducidade deste direito. Imaginemos, por exemplo, o caso de a acção de indemnização baseada em responsabilidade civil estar prescrita. Enquanto o interessado podia usar desta acção, não lhe era lícito socorrer-se da outra. Mas, logo que aquela prescreveu, já o artigo 474.º deixa de se opor ao exercício da acção de enriquecimento. É o que se dispõe no artigo 498.º”. Ora, revertendo ao caso dos autos, afigura-se-nos claro que não existe a apontada subsidiariedade do instituto do enriquecimento sem causa. Na verdade, a lei faculta ao Autor um meio de reagir contra os defeitos da obra, como supra ficou dito, meio esse que o Autor devia ter usado. Por isso, aquele artº 474º constitui um obstáculo legal ao aproveitamento pelo Autor do instituto do enriquecimento sem causa. Em suma, bem andou, a nosso ver, a sentença recorrida ao concluir pela improcedência do pedido formulado pelo Autor, pelo que, se bem que por fundamentos diversos, naufragando, no essencial, as conclusões da alegação do apelante, a decisão recorrida terá de se manter. DECISÃO Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida. Custas pelo apelante. Porto, 12 de Dezembro de 2006 Emídio José da Costa Henrique Luís de Brito Araújo Alziro Antunes Cardoso