23. O DIREITO
Importa conhecer o objeto do recurso, circunscrito pelas respetivas conclusões, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras, e as que sejam de conhecimento oficioso[7] (não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objeto).
1.) REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO.
A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa – art. 662º/1, do CPCivil.
A reapreciação da matéria de facto por parte desta Relação, tem um campo muito restrito, limitado, tão só, aos casos em que ocorre flagrantemente uma desconformidade entre a prova produzida e a decisão tomada. Com efeito, não se trata de um segundo julgamento até porque as circunstâncias não são as mesmas, na 1ª e na 2ª instância. Não basta, pois, que não se concorde com a decisão dada, pois é necessária a demonstração da existência de erro na apreciação do valor probatório dos meios de prova que efetivamente, no caso, foram produzidos.
Na realidade, tem que se ter presente, que no âmbito do julgamento em processo civil rege o princípio da livre apreciação das provas, sem prejuízo da observância de formalidade especial para a existência ou prova de um determinado facto, pese embora seja exigível que o julgador decida segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas – art. 640º/1/a/b/c), do CPCivil.
A não satisfação destes ónus por parte do recorrente implica a rejeição imediata do recurso[8].
Ele tem de especificar obrigatoriamente, na alegação de recurso, não só os pontos de facto que considera incorretamente julgados, mas também os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que, em sua opinião, impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da adotada pela decisão recorrida[9].
A apelante nas suas alegações ao impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, cumpriu os ónus de especificação/ identificação que se referem no art. 640º/1/2, do CPCivil.
Aditamento de facto
A apelante alegou que “enviou uma missiva à Recorrida, com data de 22.03.2013, onde se pode ler que “não posso deixar de referir, que ao contrário do que se afirma na vossa missiva, o contrato por nós celebrado não é de arrendamento mas sim de cessão de exploração”.
Assim, concluiu que deve ser aditado um novo facto com a seguinte redação: “A Autora enviou à Ré uma carta com data de 22.03.2013, a submeter a disciplina do contrato às regras da cessão de exploração, rejeitando a natureza de contrato de arrendamento”.
Vejamos a questão.
Os factos provados só devem conter matéria de facto, devendo estar rigorosamente expurgados de tudo quanto sejam questões de direito: de tudo quanto envolva noções jurídicas. Os factos materiais que possam interessar a estas noções é que devem ser respondidos.
É questão de facto tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças apuradas no mundo exterior, e é questão de direito tudo o que respeita à interpretação e aplicação da lei.
A matéria de direito respeita à aplicação das normas jurídicas aos factos, à valoração feita pelo tribunal, de acordo com a interpretação ou a aplicação da lei e a qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica; o resultado dessa atividade é avaliado segundo um critério de correção ou de justificação[10].
É admissível a utilização, na descrição dos factos provados de conceitos jurídicos simples e inequívocos, correntemente utilizados na linguagem vulgar, desde que não incidam sobre o ponto dúbio do litígio[11].
Saber se a ”disciplina do contrato se deve submeter às regras da cessão de exploração, rejeitando a natureza de contrato de arrendamento”, além de ser conclusivo, integra matéria de direito e não matéria de facto, pelo que não se poderá responder a tal pergunta, pois não contém factos, mas uma conclusão a retirar de outros factos.
Por outro lado, sendo a natureza jurídica do contrato um ponto dúbio do litígio, não seria admissível a sua descrição nos factos provados.
Concluindo, o facto que a apelante pretende ver aditado, integra matéria de direito e não matéria de facto, pelo que, não poderá constar da mesma.
Deste modo, não importa, pois, alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto e que ficou consagrada na decisão proferida em 1ª instância, por não se mostrar verificado o condicionalismo previsto no art. 662º/1, do CPCivil.
Destarte, nesta parte, improcedem as conclusões 1ª a 3ª, do recurso de apelação.
2.) SABER SE FOI CELEBRADO UM CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS OU, UM CONTRATO DE CESSÃO DE UNIDADE HABITACIONAL PARA EXPLORAÇÃO COMO ALOJAMENTO TURÍSTICO.
A apelante alegou que “Foi estipulado no contrato que as despesas relativas à administração do condomínio serão suportadas pela inquilina, o que num típico contrato de arrendamento não seria possível, atendendo ao facto de as mesmas estarem a cargo do senhorio”.
Assim, concluiu que “o contrato deve ser qualificado como um contrato atípico de cessão de exploração”.
Vejamos a questão, isto é, se foi vontade das partes celebrarem um contrato de cessão de unidade habitacional para exploração para fins turísticos regulado pelo Decreto Regulamentar n.º 14/78, de 12-05, e pelo regime subsequente previsto no Decreto Regulamentar 8/89, 21-03.
Está provado que:
- –O prédio foi destinado a apartamentos turísticos – facto provado D).
- –O casal adquirente celebrou um contrato (designado de arrendamento) com a sociedade vendedora, tendo por objeto a fração adquirida, que sujeitaram às cláusulas descritas na referida escritura: “Disseram ainda os outorgantes, nas invocadas qualidades, que entre a representada do primeiro outorgante, como arrendatária, e os segundos outorgantes, como senhorios, é titulado o arrendamento da identificada fração “A-OITAVO”, arrendamento regulado nos termos das cláusulas seguintes:
PRIMEIRA – Prazo: o de um ano, com início reportado a um de Abril corrente, e as renovações dar-se-ão nos termos legais aplicáveis.
SEGUNDA – Renda mensal: é de dois mil e quinhentos escudos, e será paga no domicílio dos senhorios ou no de quem os representar nesta cidade, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito.
TERCEIRA – Destino: exercício da atividade de hotelaria e similares.
QUARTA – Obras: não são permitidas sem consentimento dos senhorios e em qualquer caso não darão lugar a indemnização seja de que natureza for.
QUINTA – Enquanto durar o respetivo contrato, as despesas relativas à administração do condomínio serão suportadas pela inquilina – facto provado E).
– A fração era nova e até então não tinha servido qualquer atividade – facto provado F).
Primeiro, um contrato deve qualificar-se de “cessão de apartamento em exploração turística” se o seu conteúdo e fins se enquadrarem no estabelecido no Decreto Regulamentar n.º 14/78, de 12-05[12].
O Decreto Regulamentar n.º 14/78, define como complexo de apartamentos turísticos a explorar, com habitualidade, por determinada entidade um conjunto de apartamentos independentes, de interesse turístico, dando neles alojamento dia a dia ou por períodos não excedentes a um mês, com apoio de serviços de limpeza, lavagem de roupas e portaria-receção (arts. 33º/1; 35º/2/3, e 37º)[13].
Embora a exploração do conjunto deva ser realizada globalmente por uma única entidade, isso não significa que os apartamentos hajam de lhe pertencer todos; essa entidade pode ser proprietária apenas de algum ou alguns ou até de nenhum (arts. 4º/1 e 5º/1, ex vi do art. 35º/1).
Quanto aos apartamentos de que a entidade não seja proprietária, eles só poderão ficar afetos a essa exploração global se os respetivos donos tiverem feito com aquela um contrato escrito de cessão de exploração, pelo qual cedam o direito à exploração dos seus apartamentos (arts. 5º/1/2, ex vi do art. 35º/2).
Desta regulamentação logo se evidencia que estamos perante uma modalidade negocial autónoma, perfeitamente distinta do arrendamento, já que são afastadas as respetivas regras limitativas quanto à renovação obrigatória ou compulsiva.
Mais se evidencia que uma unidade habitacional, não pertencente à entidade exploradora do complexo pode ser afeta a essa exploração global mediante um contrato específico, que a lei chama de cessão de exploração.
Mas essa afetação pode findar, assim acontecendo logo que se extinga o contrato, quer pelo decurso do respetivo prazo, quer por distrate das partes, ou por qualquer outro motivo de extinção de um negócio jurídico.
A unidade habitacional fica então desligada ou desvinculada do conjunto e o seu proprietário retoma, quanto a ela, liberdade de movimentos.
De toda esta regulamentação resulta que o proprietário de um apartamento, que reúna as condições necessárias para o efeito, tem o direito à sua exploração turística, mediante alojamento dia a dia ou períodos não excedentes a um mês.
Mas se não pretender exercê-lo por si mesmo, pode cedê-lo temporariamente à entidade que explore globalmente o bloco ou blocos de que o apartamento faz parte.
É essa cedência temporária que constitui o contrato de cessão de exploração turística a que se refere a lei (art. 5º/2, do Decreto Regulamentar n. 14/78, ex vi do art. 35º/1, do mesmo diploma)[14].
Ora, por um lado, não está provado, nem alegado, que entre as partes tenha sido outorgado um contrato de cessão de exploração turística (contrato escrito que atribua o direito à exploração de uma fração).
Por outro lado, também não está provado, nem alegado, que a apelada tenha assegurado a ligação às infra estruturas hoteleiras eventualmente existentes no prédio e tenha integrado a fração no conjunto de serviços eventualmente fornecidos por essa entidade (apesar da fração estar integrada num prédio destinado a apartamentos turísticos).
Assim, não se pode concluir, perante a matéria de facto, que a fração autónoma tenha sido integrada num estabelecimento comercial pertença da apelada e, deste modo, afetada à sua atividade comercial hoteleira e turística.
Assim sendo, objetivamente, o conteúdo e fins do contrato outorgado não se enquadram no estabelecido no Decreto Regulamentar n.º 14/78, de 12-05.
Temos, pois, conforme entendimento do tribunal a quo, que subscrevemos, “assentando-se que as partes outorgantes, intitulando-se senhorios e arrendatária, celebraram um negócio que intitularam de arrendamento, através do qual titularam o arrendamento de uma fração, mediante o pagamento de uma renda, para o exercício da atividade de hotelaria e similares, afigura-se, como ab initio dito, que tal acordo consubstancia um contrato de arrendamento para fins não habitacionais”.
Assim, entre as partes foi outorgado um contrato de arrendamento urbano para exercício de atividade comercial ou industrial, atualmente designado, para fins não habitacionais, previsto nos arts. 1108.º a 1113.º, do CCivil[15].
Mas, mesmo assim, apesar do nomem iuris do contrato[16],[17], [18], poder-se-á entender que foi vontade das partes celebrar um contrato de cessão de unidade habitacional para fins turísticos e, não um contrato de arrendamento urbano para exercício de atividade comercial?
Vejamos.
A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (art. 236º, do CCivil).
Nos negócios formais, não pode a declaração valer com um sentido que não tenha mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238º, do CCivil).
Na verdade, constituindo esta restrição ”um corolário natural, se não mesmo inevitável, do carácter solene destes negócios”, o texto do documento tem, nesse caso, função equivalente ao da letra da lei[19],[20].
A razão de ser deste regime especial está na tutela da aparência e da confiança que tenha ou venha a ser depositada por terceiros no sentido objetivo do negócio. As exigências legais de forma dos negócios jurídicos são excecionais e fundam-se na necessidade de promover a ponderação das partes, de certeza e segurança no tráfego, e de documentação[21].
O art. 236º, do CCivil contem regras de interpretação para a generalidade dos negócios jurídicos. O art. 238º estabelece regras específicas relativas aos negócios formais. Subsidiariamente, o art. 237º firma, por sua vez, regras aplicáveis para a hipótese de as referidas não conduzirem a um resultado conclusivo sobre o sentido do negócio jurídico[22].
O juiz terá de discernir aquele que corresponder à expetativa razoável que dele teria o declarante, posto na posição de um declaratário típico. Será pois necessário alegar e provar, pelos meios próprios, que um declaratário normal, na posição típica daquele declaratário real teria entendido a declaração neste ou naquele sentido[23].
Conforme entendimento do tribunal a quo “O acordo em apreço intitula-se compra e venda e arrendamento, as suas partes outorgantes autointitulam-se senhorios e arrendatária. Mais declaram que, em tais qualidades (senhorios e arrendatária), entre as partes outorgantes é titulado o arrendamento de uma fração. E que a renda mensal: é de dois mil e quinhentos escudos, e será paga no domicílio dos senhorios ou no de quem os representar nesta cidade, no primeiro dia útil do mês a que
disser respeito. Importa não olvidar igualmente a convenção do prazo contratual: de um ano, com início reportado a um de Abril corrente, e as renovações dar-se-ão nos termos legais aplicáveis”.
As exigências legais de forma são excecionais e fundam-se na necessidade de promover a ponderação das partes, de certeza e segurança no tráfego, e de documentação[24].
Assim, no acordo celebrado por escritura pública, as partes outorgantes denominaram o contrato de “arrendamento” e não de “cessão de exploração”, reportaram o pagamento a uma “renda” e, não a uma “compensação” e, estipularam a renovação automática do contrato, não a impedindo.
Tais cláusulas insertas no acordo correspondem aos elementos típicos de um contrato de arrendamento e, não a um contrato de cessão de unidade habitacional para exploração fins turísticos.
Ora, tendo as partes outorgado tal acordo por escritura pública, tendo por isso ponderado o respetivo clausulado, quiseram celebrar um contrato de arrendamento, pois de outro modo, caso não o quisessem celebrar, não teriam inserto tais cláusulas no mesmo, mas outras, que não se identificassem com este tipo de contrato.
O tempo que as partes tiveram para ponderar o tipo de contrato que quiseram outorgar e, as cláusulas que quiseram inserir no mesmo, leva-nos a concluir que quiseram outorgar um contrato de arrendamento.
Portanto, as partes não se quiseram comprometer na cedência da fração para exploração como alojamento turístico no âmbito de um estabelecimento hoteleiro, mas sim, quiseram-se comprometer no âmbito de um contrato de arrendamento.
Se o quisessem fazer, poderiam tê-lo feito, atendendo a que tiveram tempo para ponderar o tipo de contrato que quiseram outorgar e, deste modo, dariam tal exploração da fração à apelada (e, deste modo, outorgando um contrato nos termos do art. 5º/2, do Decreto Regulamentar 14/78 e, não um contrato de arrendamento por escritura pública).
Acresce ainda dizer, que não se sabe, por nada estar alegado ou provado, se a fração foi cedida para a apelada a explorar na sua atividade hoteleira e, deste modo, a tenha integrado nesta sua atividade.
Temos, pois, que do sentido das declarações das partes outorgantes, não se pode interpretar que quiseram outorgar um contrato de cessão de unidade habitacional para exploração com fins turísticos e, deste modo, afastar o regime do arrendamento.
Também conforme entendimento do tribunal a quo “o tratamento contabilístico desta relação contratual aponta no sentido do arrendamento”, isto por haver retenção de IRS (quando há um arrendamento) e não cobrança de IVA (quando há a prestação de um serviço).
Alega ainda a apelante que o sentido das declarações das partes aponta para um contrato de arrendamento, pois “foi estipulado que as despesas relativas à administração do condomínio seriam suportadas pela inquilina, o que num típico contrato de arrendamento não seria possível”.
Pensamos que não será pelo facto de as partes terem estipulado que as despesas da administração serem por conta da inquilina que se pode concluir que não se está perante um contrato de arrendamento.
Isto porque, dado que o regime dos encargos e despesas é supletivo, a lei admite que os mesmos fiquem a cargo do arrendatário, bastando que haja estipulação escrita das partes nesse sentido (art. 1078º/1, CCivil)[25].
Constituem encargos da coisa locada, os impostos prediais, as taxas, os prémios de seguro, os encargos de condomínio, bem como o pagamento de bens ou serviços relativos ao local arrendado. Estes encargos ficarão assim a cargo de quem foram contratualmente atribuídos[26].
É assim perfeitamente legitimo estipular-se que qualquer encargo do prédio ou fração, qualquer despesa que tenha de se fazer face, ao longo do arrendamento, decorram por conta do arrendatário como, em vez disso, do senhorio: “as partes estipulam, por escrito, o regime”[27].
Não será, pois, pelo facto de as partes terem estipulado que as despesas da administração seriam por conta da apelada/inquilina, que se pode concluir que se está perante um contrato de arrendamento.
Concluindo, exigindo o art. 238º, do CCivil que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe[28].
Isto é, foi celebrado um contrato de arrendamento urbano para exercício de atividade comercial , e não um contrato de arrendamento urbano para exercício de atividade comercial (os elementos constitutivos e a vontade declarada não têm cobertura no Decreto Regulamentar n.º 14/78).
Destarte, nesta parte, improcedem as conclusões 4ª) a 7ª), do recurso de apelação.
3.) SABER SE PODE SER RECONHECIDA A CESSAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR OPOSIÇÃO À SUA RENOVAÇÃO, COM A CONSEQUENTE RESTITUIÇÃO DO ARRENDADO.
A apelante alegou que “Caso o Tribunal ad quem venha a ter outro entendimento e qualifique o contrato como contrato de arrendamento, entende-se que este não pode ser submetido ao regime vinculístico”.
Assim, concluiu que “O tribunal a quo tinha de ter em conta as cláusulas que afastam este regime e que contêm a real vontade das partes, sendo por isso imprescindível que se decida pela não aplicação do regime vinculístico ao presente contrato”.
Está provado que:
- –Na qualidade de cabeça-de-casal, a 05 de Janeiro de 2018, a autora opôs-se à renovação do contrato celebrado em 1979 com a ré, exigindo a entrega do locado a 01 de Abril de 2018 – facto provado L).
- –Em resposta dada a 14 de Fevereiro, a ré considerou não ser válida a denúncia, por o “contrato estar sujeito às normas transitórias do NRAU e apenas poder ser cessado por denúncia por parte do senhorio nos casos previstos no artigo 1101.º, alíneas a) e b) do Código Civil – facto provado M).
- –Mais alegou que o contrato “cai na categoria dos contratos de arrendamento sem duração limitada, sendo vinculístico – facto provado N).
- –A ré recusou e continua a recusar a entrega do imóvel à autora – facto provado O).
Vejamos a questão.
As normas do presente capítulo aplicam-se aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro – art. 27º, do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02.
Aos contratos referidos no número anterior não se aplica o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil – art. 28º/2, do NRAU.
O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias – art. 59º/1, do NRAU.
O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes: Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau; Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos; Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação – art. 1101/a/b/c, do CCivil.
O RAU (aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15-10) entrou em vigor a 18-11-1990 e, o DL nº 257/95, de 30-09, entrou em vigor a 05-10-1995.
Tendo as partes outorgado em 1979-04-18, o contrato de arrendamento urbano para exercício de atividade comercial, ser-lhe-ão aplicáveis as normas transitórias estatuídas no art. 27º e seguintes do NRAU.
Ora, de acordo com o estatuído no art. 28º/2, do NRAU, não se aplica aos contratos habitacionais ou não habitacionais, o disposto na alínea c), do art. 1101º, do CCivil (possibilidade de denúncia de contrato de duração indeterminada, sem necessidade de justificação, mediante mera comunicação com antecedência de 5 anos)[29].
Assim sendo, atendendo à data da outorga do contrato, estando sujeito às normas transitórias do NRAU, não se lhe aplica o estatuído no art. 28º/2, do NRAU, isto é, o mesmo não pode ser denunciado pelo senhorio, sem necessidade de qualquer justificação ou fundamento, mediante mera comunicação ao arrendatário, com antecedência de 5 anos.
Temos, pois, que não podendo o contrato outorgado em 1979-04-18, ser denunciado livremente pela apelada, a oposição a essa renovação com a consequente entrega da fração, carece de fundamento legal, pois não tem a virtualidade de o fazer cessar.
Concluindo, os contratos de arrendamento, para fins habitacionais e não habitacionais, celebrados antes e na vigência do RAU e do DL n.º 257/95, de 30/9, sem duração limitada, não obstante se lhes aplicar o regime do NRAU, não são livremente denunciáveis pelo senhorio, por força do disposto nos arts. 26º/4 e 28º/2, ambos da Lei n.º 6/2006, de 27/2[30],[31],[32].
Improcedendo as conclusões do recurso de apelação, há que confirmar a decisão proferida pelo tribunal a quo.
Pelo exposto, acordam os juízes desta secção cível (2ª) do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, em confirmar-se a decisão recorrida.
3.2. REGIME DE CUSTAS
Custas pela apelante (na vertente de custas de parte, por outras não haver[33]), porquanto a elas deu causa por ter ficado vencida[34].
Lisboa, 2022-12-07[35],[36]
Nelson Borges Carneiro
Paulo Fernandes da Silva
Pedro Martins
