0524210 - Tribunal da Relação do Porto

O direito de ocupação de imovel ou fracção decorrente do contrato de promessa com traditio, mantém-se enquanto o contrato de promessa não for declarado nulo ou destruído e só há lugar a indemnização por suposta ou indevida ocupação, se se concluir que o incumprimento contratual for imputável ao promitente comprador e este persistir em não querer largar mão dele.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto: Relatório "B............, Lda.", com sede no lugar de ....., ....., Lousada, intentou a presente acção declarativa de condenação contra C.......... e esposa D.........., residentes no lugar de ......, ....., Lousada, pedindo que: seja reconhecido que a A. é legítima possuidora ou detentora da fracção autónoma designada pela letra I, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no lugar de ....., freguesia de ....., concelho de Lousada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº 00234/210596, na qual tem instalada uma indústria de confecções e cujo acesso se faz por um logradouro, que serve de caminho ou corredor, sito no lado Norte deste prédio urbano; sejam condenados os RR. a absterem-se da prática de quaisquer actos que estorvem a laboração da indústria da A., que impeçam ou dificultem as cargas e descargas, transportes de matérias primas ou produtos acabados, nomeadamente o respectivo acesso com veículos; sejam condenados os RR. ao pagamento de uma quantia pecuniária compulsória não inferior a 500.000$00 por cada infracção, destinada em partes iguais à A. e ao Estado, nos termos do art. 829°-A , n.ºs 1 e 3, do Código Civil ; sejam condenados os RR. a pagarem à A. uma indemnização de perdas e danos a liquidar em execução de sentença; sejam condenados os RR. a removerem as barras metálicas e correntes referidas no art. 42º da petição inicial, ou, se antes preferirem, deslocarem-nas para a linha divisória deixada expressa no art. 64º, bem como a removerem quaisquer objectos que existam entre esta linha divisória e o prédio referido na primeira parte do pedido; seja reconhecido que o logradouro do lado Norte se destina a corredor de acesso para a fracção I, e condenados os RR. a absterem-se de passar com veículos pelo referido logradouro, bem como ao pagamento de uma quantia pecuniária compulsória não inferior a 500.000$00 por cada infracção. Alegou para tal que por escrito particular tomou de arrendamento a "E..........., Lda." o local identificado no art. 2º da petição inicial, aí tendo instalado uma indústria de confecção de artigos de vestuário em série, e posteriormente, por lhe ter sido dado conhecimento de que afinal a propriedade da fracção que ocupava era dos RR., celebrou com estes um contrato-promessa de compra e venda daquela fracção e de uma garagem, pelo preço global de 10.300.000$00, mediante escrito particular datado de 20/10/1996, tendo a A. entregue a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 5.300.000$00, entregando ainda por conta do preço e em várias parcelas a quantia global de 2.500.000$00. Tendo sido marcada a data para a celebração da escritura definitiva pelos RR., a A verificou na Conservatória do Registo Predial que sobre o prédio onde se situam as fracções em causa constava uma inscrição provisória por natureza de pendência de acção movida pela "E............, Lda." contra os RR., na qual pedia se declarasse transmitida a propriedade do prédio, motivo pelo qual, naquela data, recusou outorgar a escritura definitiva (uma vez que os RR. não quiseram aguardar pelo cancelamento de tal inscrição, por entenderem não ser a sua existência motivo de não celebração da escritura definitiva). Após tal recusa por parte da A, os RR. iniciaram actos de perturbação da actividade por si exercida na fracção em causa, donde lhe advieram prejuízos, cuja reparação aqui e agora reclama, e que ainda não são passíveis de quantificação. Os RR. contestaram, nos termos constantes de fls. 47 a 60, invocando a sua ilegitimidade e impugnando parte dos factos alegados pela A., nomeadamente quanto à ocorrência de actos deliberados de perturbação da actividade da A. Deduziram ainda reconvenção, onde pedem a condenação da A. a: reconhecer o direito de propriedade dos RR. sobre a fracção identificada no art. 53º da contestação; restituir-lhes a fracção livre de pessoas e coisas; pagar-lhes pela ocupação indevida da fracção uma indemnização que "na data da reconvenção computam em 2.080.000$00, bem como a quantia mensal de 260.000$00, enquanto se prolongar tal ocupação". Subsidiariamente, para o caso de não procederem os pedidos principais das alíneas b) e c), pedem: a)seja o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a A e os RR. declarado nulo e, em consequência: seja a A condenada a restituir-lhes a fracção identificada no art. 53º da contestação, livre de pessoas e coisas; seja a A. condenada a pagar-lhes pela ocupação indevida da fracção uma indemnização que "nessa data quantificaram em 2.080.000$00, bem como a quantia mensal de 260.000$00, enquanto se prolongar tal ocupação". Subsidiariamente ainda, para o caso de não procederem o pedido principal e o primeiro pedido subsidiário das respectivas alíneas b), pedem: - seja a A condenada a encerrar a fábrica instalada na mesma fracção e a suspender definitivamente a sua laboração. Para o efeito, e para além do já alegado em sede de contestação propriamente dita, alegaram a inexistência de título desde 30/06/1998 para a actual ocupação pela A. das instalações prometidas vender, e invocaram ainda o prejuízo decorrente da continuação da ocupação da fracção I, cujo valor locativo é de 260.000$00 mensais, uma vez que desde então passou a ser contra vontade dos RR. e sem o seu consentimento que a A. continuou a ocupar as instalações, já que a anterior ocupação era consentida na perspectiva da outorga do contrato definitivo, e que a A não quis honrar. Alegaram ainda outros factos geradores de risco e que agravavam as condições atinentes à qualidade de vida dos condóminos, por causarem preocupações, perturbações no sossego, sono e descanso deles. A A. respondeu, nos termos constantes de fls. 64 a 67, defendendo a não ocorrência da excepção de ilegitimidade (suscitando incidente de intervenção de terceiros) e da nulidade invocadas pelos RR., e impugnando os factos alegados pelos RR. na reconvenção. Por despacho de fIs. 89 a 92, foi admitida a requerida intervenção, passando o R. marido a intervir também na qualidade de administrador do condomínio do prédio em causa. O R. marido, na nova qualidade da sua intervenção processual, veio declarar, a fls. 95, fazer seus os articulados dos RR. e, quanto à reconvenção, fazer seu também o segundo pedido subsidiário formulado. Foi elaborado despacho saneador, onde se entendeu estar prejudicada a questão da invocada excepção de ilegitimidade dos RR. em face da admissão da intervenção principal do administrador do condomínio, e seleccionou-se a matéria de facto que passou a integrar a matéria assente e a base instrutória. Procedeu-se seguidamente à audiência de discussão e julgamento. No início desta, a A., alegando ter transferido as instalações fabris para outro lado, mantendo no local unicamente armazém de apoio, reduziu o seu pedido, passando, em consequência, a ser o seguinte o primeiro pedido por si formulado na respectiva alínea b): - sejam condenados os RR. a absterem-se da prática de quaisquer actos que impeçam ou dificultem as cargas e descargas, transportes de matérias primas ou produtos acabados, nomeadamente o respectivo acesso com veículos. A acção veio a ser julgada parcialmente procedente, e condenados os RR. a pagarem à A. a quantia de € 995,00 (novecentos e noventa cinco euros); a absolvê-los, bem como ao Interveniente, de todo o restante pedido; e a julgar parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência: condenar a A. a reconhecer que os RR. são proprietários da fracção autónoma identificada no ponto 4 da matéria de facto; condenar a A. a entregar essa mesma fracção aos RR., livre de pessoas e coisas; absolver a A. do restante pedido. A A. não se conformou com a Sentença, pelo que dela interpôs recurso. Os RR. recorreram então subordinadamente. Os recursos foram admitidos como de apelação e com efeito suspensivo. Alegaram ambas as partes. Remetidos os autos a este Tribunal foram os recursos aceites com a mesma qualificação, mas alterado o efeito para devolutivo. Correram os vistos legais. Âmbito dos recursos Vamos começar por transcrever as conclusões apresentadas pelos recorrentes nas respectivas alegações de recurso, já que é nelas que fica delimitado o âmbito das questões a tratar (sem embargo das que porventura surjam e que sejam de conhecimento oficioso).- art. 684.º -3 e 690.º -1 do CPC . Assim: II-A) No recurso independente (recurso da A. B...........): “1.ª - Conforme escrito particular de 20 de Fevereiro de 1996, que aqui se dá como reproduzido, a A. e RR prometeram respectivamente comprar e vender a fracção objecto dos presentes autos e mais uma garagem inserida no mesmo lote, pelo preço de 10.300.000$00. 2.ª - A A. entregou já aos RR, por diversas vezes, a quantia de 7.800.000$00, restando para cumprimento total do preço a quantia de 2.500.000$00. 3.ª - A A. que ocupava a fracção na qualidade de arrendatária continuou, com o consentimento dos RR., a ocupá-la na qualidade de promitente compradora, havendo, assim, tradição da referida fracção. 4.ª - Salienta-se que se estabeleceu como prazo para o cumprimento o mês de Março de 1997, podendo prorrogar-se caso existissem dificuldades na legalização do prédio. 5.ª - Os RR, por carta dirigida à A. datada de 19 de Junho de 1998, designaram o dia 30 do mesmo mês, para outorga da escritura, no Cartório Notarial de Lousada. 6.ª - Porque a A. verificou que existia inscrita, sobre o prédio em que se integra a fracção objecto deste litígio, na Conservatória do Registo Predial de Lousada, sob o nº G-um, provisória por natureza, nos termos da alínea a) do nº 1 do artº 92º, uma acção movida por terceiro, contra os RR, com pedido de sentença que declare transmitida para a ali A. a propriedade dos prédios, deu conhecimento destes factos aos RR por carta de 25 do mesmo mês, referindo que a mesma obstava à celebração da escritura definitiva, pois que o Registo Predial não lhe garantia a propriedade das fracções e disponibilizou-se a esperar que conseguissem o cancelamento da inscrição em causa. 7.ª- Porque os RR, em carta de 29 do mesmo mês, referiram que o referido registo não era obstáculo à celebração da escritura, o sócio gerente da A., F........., em representação da A. e a ré esposa, por si e em representação do marido, compareceram no dia, hora e cartório designados. 8.ª - O sócio gerente da A. recusou-se a celebrar a escritura e fez constar esta recusa de instrumento avulso lavrado no notário e junto ao procedimento cautelar comum, como doc. 18, que aqui se dá como inteiramente reproduzido e dele fez constar a sua disponibilidade para outorgar a escritura definitiva desde que os RR prestassem caução idónea que garantisse a indemnização da A. se, em face da referida acção, viesse a ficar sem as fracções. 9.ª - Porque os RR passaram a exercer represálias contra a A., nomeadamente as que constam do nº 22 a 25 do ponto II do douto relatório da sentença recorrida e no ponto 3 destas alegações, a A. lançou mão do procedimento cautelar comum, apenso, que foi julgado procedente por sentença de 4 de Dezembro de 1998 e ordenadas as providências pedidas pela A.. A meritíssima juiz sufragou até a opinião de que o promitente comprador que obteve a traditio da coisa é um possuidor em nome próprio. 10.ª - A A. intentou a presente acção em 11 de Janeiro de 1999, em 1 de Fevereiro de 2002 procedeu-se a uma tentativa de conciliação, o despacho saneador, matéria dos factos assentes e base instrutória foram proferidos em 21 de Março de 2003, a audiência de discussão e julgamento ocorreu em 8 de Março de 2004, a leitura da resposta á base instrutória teve lugar em 2 de Abril de 2004 .A sentença foi proferida em 4 de Março de 2005, tendo sido aberta a respectiva conclusão em 30 de Abril de 2004 11.ª - Se fosse outorgada a escritura de compra e venda face ao disposto no artº 34º nº 2 do Código do Registo Predial, veria negado o ingresso nas suas tábuas com caracter definitivo. Se a acção obtivesse vencimento a A. via-se obrigada a largar mão do prédio. Neste caso a A. da acção, faria averbar a decisão final à inscrição provisória, cuja prioridade no registo era a desta inscrição provisória. Remete-se para o que dissemos no ponto 5 destas alegações. 12.ª - Tanto na decisão da presente acção, como na providência cautelar, foi julgada legítima a recusa da A. em celebrar o contrato definitivo, face aos riscos que lhe estavam inerentes. 13.ª - Tanto numa como noutra se equacionou se a situação jurídica da A. face à traditio, era a do exercício de uma posse em nome próprio, ou de uma mera detenção - posse em nome alheio. 14.ª - O procedimento cautelar entendeu estarmos perante uma posse em nome próprio, enquanto a douta decisão recorrida optou pela segunda solução. 15.ª - Mas, mesmo perante esta figura jurídica, entendeu e bem, que é legítima a detenção da A . 16.ª - Só que face ao decurso do período de tempo que ocorreu desde a marcação da escritura, sem que tenha havido qualquer evolução ou acto praticado, sem nomeadamente qualquer outra interpelação por parte dos RR, diz não poder entender-se que a posse/detenção da A, se prolongue por mais tempo. E conclui, pelo incumprimento do contrato definitivo imputável à A. e ilegitimidade da sua actual detenção. É desta decisão que discordamos veementemente 17.ª - Face ao disposto nos nº 2 do artº 660º do C.P.C . e 3 do artº 3º do mesmo diploma, o juiz não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes e deve observar e fazer cumprir ao longo de todo o processo o princípio do contraditório, nos termos neles expressos. 18.ª - Não podia, assim, a Meritíssima Juiz suscitar e muito menos resolver de acordo com um critério, aliás dúbio, o problema do incumprimento definitivo do contrato promessa e muito menos postergar o princípio do contraditório que se deixou equacionado . 19.ª- Conforme resulta do n.º2 do artº 264º, o Juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes. 20.ª- Na presente acção extremam-se duas posições: A da A. que quer ver reconhecida a sua posse ou detenção sobre a coisa, face à traditio. A dos RR que, não obstante os motivos invocados pela A, consideram ilegítima a posse desta, face à recusa da celebração da escritura. É este o dilema que o Tribunal foi chamado a julgar, conforme se disse, face, aos factos alegados e considerados provados e nada mais. 21.ª- A douta sentença recorrida devia quedar-se, somente, na decisão em que considerou legítima a posse/detenção da A., e, em consequência condenar os RR. na abstenção da prática dos actos referidos na alínea b) do pedido, e no pagamento da indemnização e quantia pecuniária compulsória e restantes factos da mesma alínea, tendo em atenção a alteração do pedido, que consta da acta de audiência de discussão e julgamento de folhas 227; no reconhecimento do facto referido na sua alínea c); bem como na condenação dos RR na abstenção que consta da sua alínea d) bem como no pagamento da quantia pecuniária compulsória que dela também consta 22.ª - Não podemos esquecer que a A. tinha pago a quase totalidade do preço, conforme se refere no ponto 2 destas alegações. Se tivéssemos que apreciar o incumprimento definitivo da obrigação seria este o critério a ter em conta. É de todo indefensável que tivesse perdido a expectativa da aquisição do prédio e seja a culpada pelo incumprimento 23.ª - A douta sentença recorrida entra em contradição nos seus próprios termos. Em face do critério adoptado pela Meritíssima Juiz, nomeadamente no decurso do tempo com as características que invoca, está verificado o incumprimento definitivo por parte da A e portanto toma-se insubsistente a posse/detenção desta. Mais adiante, na apreciação do pedido de indemnização formulado pelos RR, vem dizer que esta situação de incumprimento só se verifica após o trânsito em julgado da presente sentença, mantendo-se, até lá, válida e ilegítima a traditio . 24.ª - A acção proposta é uma acção de condenação com prévia apreciação do direito da A. nº 2 do artº 4º do C.P.c. 25.ª - A Meritíssima Juiz, sem que isso lhe seja solicitado por qualquer das partes, entra no domínio de uma acção constitutiva. 26.ª - Para isso era preciso que lhe fosse solicitada a declaração da existência do incumprimento, imputável a uma das partes, mediante a constatação de determinados factos submetidos à sua apreciação. 27.ª - A Meritíssima Juiz na douta sentença recorrida, face ao que se expôs, conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento, sendo por isso nula por força do disposto na alínea d) do nº 1 do artº 668º do Código de Processo Civil 28.ª - A douta sentença recorrida violou, entre outros preceitos, os n.ºs 2 do artº 660º, 3 do art. 3º , 2 do artº 264º , b) e c) do nº 2 do artº 4º , alínea d) do nº 1 do artº 668º , todos do Código de Processo Civil Termos em que (...) deve conceder-se provimento ao presente recurso, substituir-se a decisão recorrida por outra que julgue procedente a acção e improcedente a reconvenção, salvo quanto ao pedido de reconhecimento do direito de propriedade, que não está em causa.” Da leitura destas conclusões, vemos que as questões suscitadas são as seguintes: apreciação da recusa da A. em não celebrar a escritura de compra e venda na data e condições marcadas pelos RR. nulidade de Sentença por conhecer de questão não colocada (desinteresse em cumprir o contrato definitivo por parte dos RR.) e violação do contraditório nulidade de Sentença por contradição B) No recurso subordinado (recurso dos RR.): Foram as seguintes as conclusões apresentadas pelos RR. no seu recurso subordinado: Se até à data designada para a realização da escritura pública de compra e venda, a Recorrida era titular de uma posse legítima da fracção decorrente da traditio operada através do contrato promessa e na perspectiva da celebração da escritura definitiva, a partir da data em que se recusa a celebrar a escritura, deixa de haver causa para a sua posse. Sob pena de, se assim não se entender, a Recorrida estaria retirar um benefício ilegítimo à custa do património dos Recorrentes (possuindo gratuitamente uma fracção com o consequente diferimento no tempo do pagamento do preço), beneficiando de um acto de terceiro não imputável aos Recorrentes. Mesmo que se entendesse que após a recusa da celebração da escritura definitiva, a Recorrida ainda mantinha uma posse titulada derivada da já referida traditio, sempre tal posse constituiria manifesto abuso de direito, nos termos do artigo 334 do Código Civil , pois ao manter aquela posse estaria a exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim económico desse direito. No caso concreto, tendo ficado provado que o valor locativo mensal da fracção é de € 675,00, a decisão recorrida devia ter condenado a Recorrida a pagar aos Recorrentes desde a data da recusa da celebração da escritura (30/06/1998) até à data da dedução da Reconvenção a quantia de € 5.400, 00 (€ 675, 00 x 8 meses), bem como na quantia mensal de € 675,00 desde a data da dedução da Reconvenção enquanto se prolongar a ocupação. 5Revogando-se a douta sentença recorrida no que ao âmbito do presente recurso tange, e proferindo-se Acórdão que acolha as conclusões precedentes se fará Justiça.” Da leitura destas conclusões, vemos que os Apelantes do recurso subordinado pretendem que nos pronunciemos sobre as questões seguintes: cessação da ocupação legítima da A., por incumprimento do contrato promessa; subsidiariamente, para o caso de assim não ser entendido, abuso de direito na manutenção da ocupação. Fundamentação III-A) Os factos Foram considerados assentes e/ou provados na primeira instância os factos seguintes: A A. é uma sociedade comercial por quotas matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lousada sob o nº 00296/870911, cujo objecto é a confecção de artigos de vestuário em série [A) dos factos assentes]; Foi emitido Alvará de Loteamento, autorizando a constituição de 6 Lotes no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00228/210596, da freguesia de Cristelos, facto que foi inscrito no respectivo registo, sob a cota F-1, a coberto da Apresentação nº 27/210596 [B) dos factos assentes e certidão junta de fls. 17 a 20 do Apenso]; Em 7 de Outubro de 1992, data em que o pedido de loteamento se encontrava ainda em apreciação, os RR. e a "E.........., Lda." firmaram um escrito particular pelo qual os primeiros se comprometem a ceder à segunda determinados lotes, recebendo em contrapartida as fracções do prédio urbano a erigir por esta no lote 5, à excepção do rés-do-chão, e a fracção do rés-do-chão direito do lote 6 [C) dos factos assentes]; 4} O prédio urbano construído no lote nº 6, inscrito na matriz sob o art. 603º, encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº 00234/210596 e do mesmo faz parte a fracção "I", respeitante a "cave - armazém/arrumos", com a área de 270 m2, estando a sua aquisição inscrita a favor dos RR. sob a cota G-4 (da descrição nº 00142/060192) [JJ) dos factos assentes e certidões juntas de fls. 17 a 21 do Apenso]; Em Outubro de 1996, o R. marido contactou o sócio gerente da A., F........., no sentido de lhe vender a referida fracção, dizendo-lhe que era o seu legítimo dono, e, após um período de espera solicitado pela A., referiu-lhe que se não a comprasse a despejava [D) e E) dos factos assentes]; O gerente da "E........, Lda." referiu ao sócio gerente da A. que procedesse como entendesse pois tinha perdido judicialmente as fracções [F) dos factos assentes]; Face a esta resposta e aos registos de aquisição e de alvará de loteamento a favor do R. marido, negociou com este a respectiva compra [G) dos factos assentes]; Por escrito particular intitulado de "contrato de promessa de compra e venda", com data de 20 de Outubro de 1996, os RR. prometeram vender à A. e esta prometeu comprar-lhes a cave a que se alude no ponto 4 e uma garagem no mesmo lote, pelo preço global de 10.300.000$00 [h) dos factos assentes]; Nessa mesma data a A. entregou aos RR a quantia de 5.300.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, tendo ficado convencionado que o resto do pagamento seria efectuado no acto da escritura [I) e L) dos factos assentes]; Ficou ainda convencionado, na cláusula 4.ª, que a escritura definitiva de compra e venda seria celebrada durante o mês de Março de 1997, em hora, data e local a comunicar pelos RR. à A., através de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 dias, podendo tal prazo prorrogar-se caso existissem dificuldades na legalização do prédio [N) e O) dos factos assentes]; A partir dessa data (1996.10.20) a A., que ocupava a fracção na qualidade de arrendatária, passou a ocupá-la com a qualidade de promitente compradora, com o acordo dos RR., e continuou a laborar com a sua indústria [P) e Q) dos factos assentes]; A A. entregou aos RR. mais a quantia de 2.500.000$00, em parcelas de 500.000$00, respectivamente em 02/05/1997, 25/08/1997, 28/01/1998 e 27/02/1998, através de cheques sacados sobre o B.P.S.M., ficando a faltar assim para completar o preço referido no ponto 8, apenas a quantia de 2.500.000$00 [R) e S) dos factos assentes]; Após troca de diversa correspondência com vista à celebração da escritura definitiva, os RR. enviaram à A. uma carta datada de 19 de Junho de 1998, designando o dia 30 de Junho de 1998, pelas 15 horas, para a sua celebração, no Cartório Notarial de Lousada [T) dos factos assentes]; A A. deslocou-se à Conservatória do Registo Predial de Lousada e verificou que sobre o prédio nos quais se integravam as fracções autónomas estava inscrita, sob a cota G-1, a coberto da Ap. 01/090698, provisoriamente por natureza, uma acção movida pela "E..........., Lda." contra os RR. com o pedido "sentença que declare transmitida para a autora a propriedade dos prédios", abrangendo sete prédios [U) e V) dos factos assentes e certidão junta de fls. 17 a 20 do Apenso]; Deste facto deu conhecimento a A. aos RR., por carta de 25/06/1998, referindo que o mesmo obstava à celebração da escritura definitiva, pois o registo predial não lhe garantiria a propriedade das fracções, e disponibilizava-se a esperar que os RR. conseguissem o cancelamento da inscrição em causa [X) dos factos assentes]; Por carta de 29/06/1998, os RR. referiram que o citado registo não era fundamento para a não celebração da escritura definitiva na data indicada [Z) dos factos assentes] No dia e hora designados compareceram no Cartório Notarial de Lousada a R. mulher para, por si e em representação do R. marido, outorgar a escritura definitiva, bem como o sócio gerente da A., F..........., em representação desta, o qual se recusou a celebrar tal escritura, devido à inscrição registral aludida no ponto 14 [AA) dos factos assentes] ; E fez constar esta recusa de instrumento avulso lavrado no Notário, constando ainda deste documento a sua disponibilidade para outorgar a escritura definitiva desde que os RR. prestassem caução idónea que garantisse a indemnização da A. se, em face da referida acção, viesse a ficar sem as fracções [BB) dos factos assentes]; Desde 30/06/1998, com a ocorrência do facto aludido no ponto 17, os RR. deixaram de dar o acordo referido no ponto 11 e o seu consentimento à ocupação da fracção em causa por parte da A. [resposta ao ponto 27º da base instrutória]; O valor "locativo" da fracção é de € 675,00 mensais [resposta ao ponto 28º da base instrutória]; 21)A fracção da fábrica da A. é dotada de uma porta larga de correr sobre calhas da esquerda para a direita, cuja extremidade direita contém um elemento com dobradiças, servindo de porta de serviço sem necessidade de correr [23 alínea GG) e alínea HH) dos factos assentes]; Em 5 de Setembro de 1998 os RR. despejaram um tractor de areia junto à porta [II) dos factos assentes]; São os empregados da A. que procedem às cargas e descargas sob a responsabilidade desta [CC) dos factos assentes]; Os RR. colocaram barras metálicas unidas por uma corrente com as quais pretenderam fazer a separação entre o logradouro do prédio construído no lote nº 6, referido no ponto 4, que dá acesso à fracção "I", e o logradouro do prédio construído no lote nº 5 [DD) dos factos assentes]; Parte da última garagem do lado norte do anexo destinado a apartamentos ficou fora da linha marcada pelas barras e correntes [EE) dos factos assentes]; Face às barras aludias no ponto 24, o local de passagem ficou mais estreitado, não permitindo o cruzamento de veículos de maiores dimensões, o que levou a A. a ter de utilizar um veículo de cargas mais estreito, encostando-o o mais possível à porta da fábrica quando se tornava necessário tal cruzamento de veículos [respostas aos pontos 1º e 2º da base instrutória]; A areia colocada pelos RR. impedia a abertura na totalidade da porta de correr referida no ponto 21 [resposta ao ponto 18º da base instrutória]; Ficou assim a A. com a actividade de cargas e descargas dificultada, tendo de usar a porta de serviço [respostas aos pontos 19º e 20º da base instrutória] O que levou a um maior dispêndio de tempo e de pessoas para proceder às cargas e descargas, dificultou a entrada e saída de volumes maiores, impossibilitou a A. de remover qualquer máquina que se avariasse e impossibilitou a instalação de novas máquinas [respostas aos pontos 21º, 22º, 23º e 24º da base instrutória]; As bocas de ar condicionado encontram-se instaladas na abertura da porta de correr, na sequência do que, com a porta fechada o sistema de ar condicionado não funciona [resposta aos pontos 25º e 26º da base instrutória]; Após a confecção dos artigos pela A. estes são enviados à lavandaria G......... para lavagem [resposta ao ponto 3 º da base instrutória]; Feita esta, voltam à fábrica da A. para acabamento, sendo aquela lavandaria que procede ao transporte, usando para o efeito uma carrinha de maiores dimensões do que a da A. que não permitia o cruzamento com o veículo dos RR durante o período em que esteve depositada a areia referida nos pontos 22º e 27º (e na providência cautelar) [respostas aos pontos 4º e 5º da base instrutória]; Em Novembro de 1998, a referida lavandaria procedeu a uma descarga de confecções, após lavagem, de um veículo estacionado junto à estrada para a fábrica da A., debaixo de chuva [resposta ao ponto 6º da base instrutória]; A sociedade de confecções "H........., Lda." comunicou à A. que parte da encomenda apresenta manchas [resposta ao ponto 7º da base instrutória]; Esta sociedade teve de vender essa parte da encomenda a preço mais baixo [resposta ao ponto 9º da base instrutória]; Essa diferença de preço vai ser debitada à A. [resposta ao ponto 10º da base instrutória] ; O acesso às garagens faz-se pelo logradouro sul [resposta ao ponto 13º da base instrutória] Há dois corredores distintos para os acessos à garagem e à cave [resposta ao ponto 14º da base instrutória]; No dia 28 de Dezembro de 1998, cerca das 18h00, um empregado da Lavandaria G......... estacionou o seu veículo no logradouro ou corredor do lado Norte para carregamento de vestuário destinado à lavandaria confeccionado pela A [FF) dos factos assentes]; O R. marido disse-lhe para retirar o veículo imediatamente porque pretendia sair da garagem e não tinha tempo a perder [1 a alínea GG) dos factos assentes]; O R. marido retirou o seu veículo da garagem passou pelo corredor ou logradouro do lado sul e em seguida ingressou no logradouro do lado Norte bloqueando a saída do veículo do empregado da referida lavandaria e retirou-se de seguida [resposta ao ponto 16º da base instrutória]; O carregamento a que se alude no ponto 39 não demorou mais de cinco minutos, ficando aquele funcionário bloqueado durante um período de tempo não concretamente apurado [respostas aos pontos 15º e 17º da base instrutória]; No local a A. acumula vestuário e rolos de tecido inflamáveis, que em caso de incêndio aumentarão o risco de vida e para os bens das pessoas que residem no prédio [resposta ao ponto 30º da base instrutória]; A A. possui nessa cave um compressor [resposta ao ponto 31º da base instrutória] A A. tem a funcionar de segunda a sexta-feira, diariamente no horário das 8h até às 17h30 e várias vezes até às 23h, máquinas industriais de costura que produzem vibrações e ruídos, que se propagam a várias fracções do prédio [respostas aos pontos 32º e 33º da base instrutória]; O que perturba o sossego, sono e descanso diurno e nocturno dos restantes condóminos [resposta ao ponto 34º da base instrutória]; Nos autos de procedimento cautelar apensos aos presentes, instaurado pela ora A. contra os ora RR., foi decretada em 04/12/1998 providência cautelar comum, ordenando-se "a remoção da areia despejada junto à porta das instalações da Requerente que impeçam ou dificultem as cargas e descargas e transportes de matérias primas ou produtos acabados, nomeadamente o respectivo acesso”, fixando-se ainda uma sanção pecuniária compulsória de 250.000$00 a pagar pelos Requeridos por cada incumprimento do decidido [fls. 85 a 92 do Apenso de procedimento cautelar] No mesmo dia 1998/12/04, em cumprimento do decretado, foi efectuada a remoção da referida areia, “ficando o portão de acesso à fábrica da Requerente completamente desobstruído” [Auto de remoção de fls. 94 do mesmo Apenso.]” B) Análise do recurso independente: III-B)-a) Da recusa da A. em celebrar a escritura de compra e venda na data indicada pelos promitentes vendedores: Como se encontra bem referido na Sentença, a A. começou por ocupar a fracção I a título de arrendatária da sociedade “E.........., Ld.ª”. Em momento posterior, ou seja, a partir de 1996.10.20, passou a ocupar tais fracções a título de promitente compradora, com traditio, tendo os RR. como promitentes vendedores. O contrato promessa de imóveis (ou suas fracções) ao qual esteja ou tenha estado a respectiva “traditio”, confere ao promitente comprador não inadimplente um título legítimo para em nome do dono continuar a ocupar o imóvel ou fracção enquanto lhe não forem satisfeitos os créditos que o promitente comprador tenha sobre o promitente vendedor inadimplente, nos termos do art. 442.º -2 e 3 e 755.º -1-f) do CC . (direito de retenção) Daí que, qualquer conflito entre promitente comprador e promitente vendedor relativo a imóvel (ou sua fracção) em que tenha ocorrido traditio e em que esteja em causa a restituição do imóvel, pressuponha como questão prévia, o conhecimento da existência ou não de incumprimento contratual. Analisando os factos, vemos que a A. efectivamente não outorgou a escritura na data que lhe foi marcada pelos RR. No entanto, fez constar de imediato que a não outorgava por existir registo provisório de acção intentada pela E..........., Ld.ª” contra os RR., onde aquela pretendia fazer valer o direito de propriedade sobre a fracção prometida vender à A., e, no caso de a respectiva acção vir a obter vencimento, ter como sua consequência o facto de se tornar-se nula a escritura que estava marcada para esse momento por se traduzir na aquisição “a non domino”, decorrente do efeito retroactivo a que o registo da acção conduziria. Em todo o caso, a A. disponibilizou-se a cumprir o contrato prometido desde que os RR. prestassem caução idónea, ou conseguissem afastar esse acto registral. As razões invocadas pela A. eram perfeitamente justificadas, pois, caso se viesse a concluir pela procedência dessa acção, adviria como sua consequência a nulidade do contrato definitivo (traduzido na escritura de compra e venda), dada a eficácia retroactiva do registo ( art. 6.º a 9.º do CRP) e ( art. 892.º do CC .). Neste caso, a A. não só ficava arredada da possibilidade de se tornar dona da fracção, como também corria o risco de não poder recuperar o crédito de que gozava (recuperação do dinheiro entregue e sanções decorrentes de inadimplemento do contrato por facto imputável ao promitente vendedor, tradutíveis no dobro do sinal e/ou valor correspondente ao aumento do valor da coisa – art. 442.º -2 e 3 do CC .) Entendemos pois que, a questão em causa se encontra correctamente apreciada e decidida na Sentença recorrida. III-B)-b) Da nulidade de Sentença por conhecer de questão não colocada (desinteresse em cumprir o contrato definitivo por parte dos RR.) e violação do contraditório A Sentença entendeu que, apesar de ser legítima a recusa da A. em não ter celebrado o contrato definitivo na data indicada, há nos autos elementos que levam a considerar ter havido perda de interesse objectivo por parte dos RR. no cumprimento definitivo da obrigação, o que, consoante o aí sustentado, tornaria insubsistente o direito - decorrente da traditio - para os AA. continuarem, in aeternum, no gozo da fracção. Mas, salvo o devido respeito, o raciocínio mostra-se viciado. Na verdade, o que os RR. disseram até à sentença foi que o contrato promessa era nulo, e que era insubsistente a pretensão da A. em permanecer no gozo da fracção traditada. Houve, portanto, por parte do M.º Juiz, um acto de pronúncia sobre questão não colocada (e que também não é de conhecimento oficioso), o que torna a decisão nula, de acordo com o disposto no art. 668.º -1-d) do CC . A A. foi assim surpreendida com uma decisão sobre a qual não teve a oportunidade de se pronunciar antes da Sentença, havendo nisso, para além do mais, ofensa do contraditório: [Mas, mesmo que porventura o tivesse podido fazer oficiosamente – solução que não se aceita mas só academicamente se postula – a solução jurídica decorrente da perda do interesse em contratar por parte dos RR., caso existisse, não se poderia traduzir num simples acto que só acarretava direitos para os RR., na medida em que haviam recebido do A. a quase totalidade do preço e nada referia a respeito do destino a dar às quantias que lhes haviam sido entregues pela A. ou estipulado a medida de restituição]. É que na verdade, sendo certo que o Juiz é livre na apreciação e aplicação do Direito aos factos, não pode servir-se de factos não alegados pelas partes ou conjecturar conclusões assentes em juízos de intenção para aplicar o Direito. III-B)-c) Da nulidade de Sentença por contradição nos termos Na aplicação do Direito a Sentença começa por referir que não há incumprimento contratual da A., tornando legítima a recusa em não outorgar na escritura na data e condições marcadas pelos RR., para depois vir a concluir pela insubsistência do título que legitimava a ocupação por entretanto se manifestar a perda do interesse dos RR. em querer cumprir, adiantando entre essas razões o facto de já haverem decorrido mais de seis anos e não se haver dado o passo para a marcação de uma nova data para a escritura, e não ser legítimo que a A continuasse a ocupar o imóvel sem contrapartidas para os RR.. Ora, salvo o devido respeito, há nisto um vício de raciocínio que acaba por conduzir a uma contradição insanável: Se era legítima a recusa da A. em não outorgar na escritura, não havia mora da sua parte. Ora, não havendo mora da A., não podia esta transformar-se em incumprimento definitivo por parte da A. . Por outro lado, se fossem os RR. a perder o interesse no cumprimento da obrigação, o gozo da coisa por parte da A. só se tornaria insubsistente a partir do momento em que os RR. conseguissem convencer que essa falta de interesse não lhes era imputável, mas que antes decorria da actuação da própria A. ou de incumprimento desta.- o que não se prova tivesse acontecido. É que na verdade o direito de ocupação do imóvel ou fracção, decorrente do contrato promessa com traditio, mantém-se enquanto o contrato promessa não for declarado nulo ou destruído, e só há lugar a indemnização dos RR. por uma suposta e indevida ocupação, se porventura se concluísse que o incumprimento contratual fora imputável à A. e esta persistisse em não querer largar mão dele. Ora, o argumento temporal do decurso do tempo (seis anos) de ocupação da fracção sem que haja sido celebrado o contrato definitivo e sem que ao processo tenha sido trazida qualquer informação sobre o desfecho da acção da E.........., Ld.ª contra os RR. e o argumento da eventual caducidade do registo da acção não podem levar à conclusão última de que houve incumprimento por parte da A., pela simples razão de que não era à A. que seriam supostamente exigíveis essas informações, mas sim aos RR. na medida em que corresponderiam a factos pessoais destes ou deles dependentes, e era a estes que poderia interessar a destruição da excepção alegada pela A. para a não celebração do contrato na data marcada, que, como vimos, estava justificada na data em que tal aconteceu. Daí que não se compreenda como possa, neste passo, ter-se chegado à conclusão de que a partir da data do trânsito em julgado da Sentença passe a considerar-se ilegítima a ocupação da fracção I do imóvel por parte da A., quando antes o não era. III-C) Análise do recurso subordinado: III-C)-a) Da cessação da ocupação legítima da A., por incumprimento do contrato promessa Esta questão já foi tratada no recurso independente, onde concluímos pela subsistência legítima da ocupação da fracção por parte da A., assente na “traditio” que acompanhou um contrato promessa a respeito do qual ainda não ocorreu qualquer declaração judicial a julgá-lo incumprido ou destruído. III-C)-b) Do abuso de direito na manutenção da ocupação da fracção imóvel (argumento subsidiário). Dizem os Apelantes RR. que, mesmo que se concluísse pela legitimidade da posse da A. no gozo da fracção imóvel para além do momento da recusa em outorgar na data marcada para a escritura, ter-se-ia de concluir pela existência de abuso de direito por estar a A. a beneficiar de um acto de terceiros, não imputável aos recorrentes, possuindo gratuitamente uma fracção com o consequente diferimento no tempo do pagamento do preço. Mas salvo o devido respeito, não nos sentimos sintonizados com a mesma opinião. Na verdade, só é ilegítimo o exercício de um direito se o titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. ( art. 334.º do CC .) Ora, no caso em presença, os RR. haviam já recebido a quase totalidade da importância prevista como correspondendo ao preço do contrato definitivo e a A. tinha razões suficientemente fortes para não outorgar no contrato promessa sem que o registo da acção intentada pela E............., L.ª contra os RR. fosse removido ou cancelado, ou sem que ao menos prestassem os RR. caução idónea. Não se pode portanto entender como um acto ilegítimo e manifestamente excessivo a recusa por parte da A. em não querer outorgar na escritura naquelas condições e persistir na ocupação do gozo da fracção imóvel prometida vender, quando em momento algum se nota da parte dos RR. a correspondente assumpção da obrigação ou compromisso de arcar com as consequências de um eventual incumprimento que lhes seja imputável, e se não nota também, em parte alguma do processo, concomitantemente, que seja intenção da A. incumprir o contrato promessa. Falece por isso razão aos RR. no inconformismo manifestado no recurso subordinado. O reconhecimento da legitimidade da ocupação da A. sobre a fracção traditada, bem como a revogação e a nulidade da Sentença a respeito de outras matérias, arrastam consigo a necessidade de nos pronunciarmos sobre os pedidos formulados pela A. que foram desatendidos ou não contemplados naquela por se considerarem implicitamente prejudicados com a solução adoptada na Sentença recorrida, assim como sobre os actos e as consequências decorrentes da hipotética violação. Em obediência a tal postulado, cumpre então manifestar a nossa posição, dizendo que nos parece exagerado o montante estabelecido a título de sanção pecuniária compulsória para cada violação das obrigações impostas. Entendemos que a sanção pecuniária compulsória deve ser suficientemente elevada em ordem a servir de forte travão a qualquer violação do direito definido, mas também não pode ser fixada em montante tão alto que faça esquecer ou passar para segundo plano a essência da causa ou o peso específico dos interesses em jogo. Daí que tenha de haver uma natural razoabilidade na aplicação da medida ( art. 829.º-A do CC .), por forma a que não haja uma desproporcionalidade entre a violação do direito e a fixação do montante a impor. Entendemos que essa razoável proporcionalidade encontra o seu ponto de equilíbrio, alguns (bastantes pontos mais abaixo), se reduzirmos a sanção pecuniária compulsória de cerca € 2.500,00 para € 1.000,00 por cada dia/violação, e cujo produto, em caso de aplicação, reverterá, em pé de igualdade, para o Estado e para o A.- art. 829.º-A -3, do CC . Deliberação Na parcial procedência do recurso independente e na improcedência do recurso subordinado, revoga-se parcialmente a Sentença. Assim, procede-se à substituição parcial desta por uma outra em que, no conjunto da acção e reconvenção, se reconhece que a A. ocupa legitimamente a fracção I (pertencente aos RR.), na qual tem instalada uma indústria de confecções e cujo acesso se faz por um logradouro, que serve de caminho ou corredor, sito no lado Norte deste prédio urbano [sem embargo dos RR. continuarem a ser reconhecidos como donos da fracção autónoma designada pela letra I, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito no lugar de ....., freguesia de ......, concelho de Lousada, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o nº 00234/210596 – questão que não foi posta em causa na acção nem no recurso)]; e se condenam os RR. a: absterem-se da prática de quaisquer actos que impeçam ou dificultem as cargas e descargas, transportes de matérias primas ou produtos acabados, nomeadamente o respectivo acesso com veículos; a pagarem uma quantia pecuniária compulsória em montante de € 1.000,00 por cada dia/violação, destinada em partes iguais à A. e ao Estado, nos termos do art. 829º-A , n.ºs 1 e 3, do Código Civil ; a reconhecerem que o logradouro do lado Norte se destina a corredor de acesso para a fracção I, e a absterem-se de passar com veículos pelo referido logradouro, bem como ao pagamento de uma quantia pecuniária compulsória naquele mesmo montante (€ 1.000,00), nos termos do art. 715.º -3 do CPC ., relativamente a cada dia/violação. Mantém-se no entanto sem alteração a parte da douta Sentença recorrida na parte que não contenda com as alterações feitas. Custas: Na acção e no recurso independente, condenam-se A. e RR. na proporção de 1/10 e 9/10 respectivamente; Na reconvenção e no recurso subordinado, condenam-se os RR. pelo seu pagamento na totalidade. Porto, 15 de Novembro de 2005 Mário de Sousa Cruz Augusto José Baptista Marques de Castilho Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes