316/09.0TBCNF.P2 - Tribunal da Relação do Porto

Qualificado o direito de retenção como um direito real de garantia, dentre as suas características conta-se o direito de perseguição, de sequela, a significar que, sendo a coisa alienada pelo devedor, esse direito pode ser oposto pelo seu titular ao terceiro adquirente.

Apelação 316/09.0TBCNF.P2 Acção Sumária 316/09.0TBCNF , do tribunal Judicial da Comarca de Cinfães Acórdão Acordam no Tribunal da Relação do Porto: Relatório B………. e C……… intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra D…….., Lda. e E…….., Lda., pedindo: a declaração de resolução do contrato-promessa celebrado entre os autores e a 1ª ré; a condenação da 1ª ré a restituir aos autores em dobro a quantia recebida a título de sinal, no valor de € 20.000, acrescida de juros legais vencidos desde 08/09/2003, no montante de € 4.786,85 e juros vincendos desde a citação da ré, até efectivo e integral pagamento; a condenação das rés a reconhecerem a posição de credores dos autores, bem como a garantia real de retenção sobre o prédio que identificam. Para o efeito, alegaram, em síntese, que em 05/02/2003 o autor celebrou com a ré um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão centro-direito, do corpo primeiro do edifício (corpo direito), com entrada pela porta da frente sinalizada por P2, sita no Edifício ….., freguesia de …., Cinfães. Através desse contrato a 1ª ré prometeu vender aos autores, que prometeram comprar, a identificada fracção autónoma pelo preço de € 30.000, tendo o autor entregue à 1ª ré, a título de sinal € 10.000. No mesmo dia a 1ª ré entregou ao autor as chaves da identificada fracção autónoma, sendo que os autores passaram a usar a mesma. Em 31 de Agosto de 2006 ocorreu uma dação em cumprimento a favor da 2ª ré, cujo objecto consistiu na fracção identificada. Fundamentos que aduziu para sustentar a resolução por incumprimento definitivo imputável à 1ª ré, geradora do pagamento do sinal em dobro. Regularmente citados, apenas a 2ª ré apresentou contestação, excepcionando a ilegitimidade activa e a prescrição do direito dos autores e atribuindo ao autor marido a culpa na falta de outorga do contrato definitivo, porque a escritura devia ser realizada até 5/03/2003, com a condição de, assim não sendo, o autor largar mão da fracção, o que não fez. Deduziu reconvenção, pedindo a condenação dos autores a pagarem à 2ª ré uma indemnização de € 500 mensais por cada mês que decorra entre a data da contestação até entrega definitiva da loja à 2ª ré. Articulou que os autores sabem que têm que entregar-lhe a loja em questão e, como o não fazem, sendo o valor da renda mensal de uma loja com as mesmas características, sita no mesmo local, de € 500, é esse o seu prejuízo. Responderam os autores, propugnando pela improcedência das excepções de ilegitimidade e prescrição e defendendo que a marcação da escritura cabia à 1ª ré. Como o não fez, o incumprimento contratual é-lhe imputável. Concluiu pela improcedência da reconvenção. Proferido despacho saneador com admissão da reconvenção e declaração de improcedência das excepções, foi efectuada a selecção da matéria de facto com organização dos factos assentes e da base instrutória, sem reclamação. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal e decidida a matéria de facto, sem reclamação, foi pronunciada a sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional e a acção parcialmente procedente, declarando a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o autor e a 1ª ré no dia 05 de Fevereiro de 2003 e condenando-a a indemnizar os autores pelo valor correspondente ao dobro do montante recebido a título de sinal, no valor de € 20.000, acrescido de juros que se vençam, à taxa legal que sucessivamente vigorar, actualmente à taxa de 4%, prevista na Portaria 291/03, de 08 de Abril, desde a citação da 1ª ré até efectivo e integral pagamento. Mais condenou as rés a reconhecerem a posição dos autores como credores da 1ª ré, bem como a reconhecerem que eles gozam de direito de retenção sobre a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão centro-direito, do corpo primeiro do edifício (corpo direito), com entrada pela porta da frente, sinalizada por “P2”, sita no Edifício ….., freguesia de ….., concelho de Cinfães, destinada a comércio, serviços e industrias de Classe D, inscrita na matriz respectiva sob o artigo n.º 1709 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cinfães sob o nº 1194/19990902-B da dita freguesia de Souselo, como garantia de cumprimento do crédito reconhecido a favor dos autores. Irresignada, recorreu a ré E………, Lda., que concluiu o corpo alegatório da seguinte forma: …………. …………. …………. Na resposta, concluíram os autores: …………. …………. …………. Questões a dirimir O objecto do recurso, balizado pelas conclusões extraídas do excurso alegatório do apelante ( artigos 684º e 685º-A do Código de Processo Civil [1]), está centrado em: Resolução do contrato-promessa e indemnização. Direito de retenção a favor do promitente-comprador. Inconstitucionalidade das normas que conferem o direito de retenção. Fundamentação de facto Em 05 de Fevereiro de 2003, a ré D……., Lda. era a única dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão centro-direito, do corpo primeiro do edifício (corpo direito) sendo a segunda no sentido poente/nascente, com entrada pela porta da frente, sinalizada por “P2”, sita no Edifício ….., freguesia de …., concelho de Cinfães, destinada a comércio, serviços e industrias de Classe D, inscrita na matriz respectiva sob o artigo n.º 1709 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Cinfães sob o nº 1194/19990902-B da dita freguesia de Souselo. No dia 5 de Fevereiro de 2003, o autor marido (como segundo outorgante) e a primeira ré (como primeira outorgante) celebraram, por documento particular com reconhecimento notarial das assinaturas, um acordo a que denominaram contrato-promessa de compra e venda, com as seguintes cláusulas, entre outras: Cláusula Primeira: A primeira outorgante é dona e legitima possuidora de uma loja comercial, fracção B, sita no Edifício …., freguesia de …., concelho de Cinfães. Cláusula Segunda: Pelo preço de € 30.000 (trinta mil euros) o primeiro outorgante promete vender à segunda outorgante a fracção identificada na cláusula anterior. Cláusula Terceira: O referido preço será liquidado da seguinte forma: Na data da assinatura do contrato, a quantia de € 10.000 (Dez mil euros); ii. Na celebração da escritura de compra e venda a quantia de € 20.000 (Vinte mil euros). Cláusula Quarta: É expressamente acordado pelos outorgantes que a fracção poderá ser utilizada pela segunda outorgante a partir da assinatura do presente contrato, mas este compromete-se a fazer a escritura até ao dia 5 do mês de Março do corrente ano, caso contrário terá que sair da loja. Cláusula Quinta: A referida escritura de compra e venda dos imóveis aqui prometidos vender será lavrada no Cartório Notarial de Cinfães, e todas as despesas inerentes à escritura e registo são da responsabilidade dos segundos outorgantes. Cláusula Sexta: O dia e a hora para a realização da escritura será comunicada à segunda outorgante com antecedência de oito dias. O autor marido entregou à primeira ré a quantia de € 10.000, na data mencionada no ponto anterior. Com a assinatura do acordo mencionado no ponto 2. procedeu a primeira ré à entrega das chaves ao autor marido, ocupando os autores de imediato o imóvel. Entre Março de 2003 a autora contratou com a PT comunicações o serviço de funcionamento de telefone para o imóvel identificado em A. dos factos assentes, serviço que esteve activo até Dezembro de 2005. Procederam à mudança de instalações da loja da autora mulher para esta, fixando lá a sua sede e ponto de venda. Em 5 de Maio de 2005, o autor marido constitui uma empresa, tendo-a aí sedeado, onde passou a receber a sua correspondência e onde, actualmente, também procede ao armazenamento de produtos para venda de outras lojas de que também é proprietário. Pelo acordo mencionado e transcrito em B. ficou estabelecido que incumbia à primeira ré diligenciar pela marcação da data da escritura de compra e venda do imóvel descrito no ponto 1. Por diversas vezes o autor interpelou a primeira ré para esta marcar a escritura de compra e venda. O que se recusa a fazer. Em 31/08/2006, o imóvel descrito no ponto 1. passou a estar inscrito na Conservatória do Registo Predial em nome da 2ª ré, constando como causa de aquisição (à 1ª R.) dação em cumprimento. O valor da renda mensal do imóvel descrito no ponto 1, caso esta fosse cobrada, seria, pelo menos, de € 300. Fundamentação de direito 1. Resolução do contrato-promessa e indemnização Não dissentem as partes quanto à celebração de um contrato-promessa bilateral de compra e venda de um imóvel, a fracção autónoma designada pela letra “B”, sita no Edifício ….., em Cinfães, destinada a comércio, serviços e indústrias da classe D. Nele se vincularam, como promitente-vendedora, a sociedade D………, L.da e, como promitente-comprador, o autor B………... A sentença recorrida declarou a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo culposo da promitente-compradora e a ré apelante, a sociedade E……., Lda, actual proprietária da fracção, aceitando a declaração judicial de resolução, questiona somente a imputabilidade do incumprimento à promitente-vendedora por via da sua condenação no sinal em dobro e da declaração de que o autor goza de direito de retenção sobre o imóvel. Quanto àquele primeiro aspecto, atém-se à cláusula contratual em que as partes estabeleceram para a outorga do contrato definitivo o dia 5 de Março de 2003 e se, assim não fosse, o promitente-comprador, investido na detenção da fracção por força do contratualizado, teria de largar a o espaço. É a cláusula 4ª do contrato, que assume o seguinte teor: “É expressamente acordado pelos outorgantes que a fracção poderá ser utilizada pela segunda outorgante (o autor) a partir da assinatura do presente contrato, mas este compromete-se a fazer a escritura até ao dia 5 de Março do corrente ano, caso contrário terá que sair da loja”. Descontextualizada, esta cláusula parece fazer incidir sobre o promitente-comprador o ónus da marcação da escritura, mas a cláusula 6ª esbate essa interpretação ao estatuir: “O dia e a hora para a realização da escritura será comunicada à segunda outorgante (o autor) com antecedência de oito dias”. Os factos dados por demonstrados não colocam quaisquer dúvidas quanto à vinculação da promitente-vendedora à marcação da escritura de compra e venda nem à sua recusa em cumprir o contrato-promessa, uma vez que, apesar de interpelada para marcar a escritura, a mesma se recusa a fazê-lo (nºs 8 a 10 dos fundamentos de facto). Contudo, resulta do próprio contrato que o prazo nele estabelecido pelas partes para a outorga do contrato definitivo é um termo essencial absoluto, como decantaremos. Sabemos que a estipulação de prazo num contrato não assume sempre o mesmo significado. Pode traduzir que, decorrido o prazo estabelecido, a prestação já não pode ser obtida – é um negócio fixo absoluto, mas também pode designar que, após o decurso do prazo fixado, ainda pode ter lugar a ulterior consecução da prestação – é um negócio fixo, usual, relativo ou simples[2]. No fundo, trata-se de saber se o prazo estatuído é ou não essencial, ou seja, se o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento basta ou não para constituir o devedor numa situação de definitivo não cumprimento. Porém, o saber se está em causa ou não um prazo essencial passa pela interpretação da vontade negocial[3]. Em qualquer dos casos, as obrigações vencem-se com o esgotamento do prazo, devendo então ser cumpridas e a essencialidade do prazo releva apenas para qualificar o inadimplemento como temporário ou definitivo. Na primeira situação ocorre a mora do devedor, cabendo ao promissário demonstrar a perda objectiva de interesse na prestação ou fixar um prazo suplementar cominatório que transforme a mora em incumprimento definitivo e, em qualquer destes casos, alcançar a resolução do contrato ( artigo 808º do Código Civil ). Retornados ao prazo, a redacção da correlativa cláusula contratual com a assunção do compromisso por parte do autor a outorgar na escritura de compra e venda até ao dia 5 de Março de 2003, com a clarificação de “caso contrário terá que sair da loja” inculca a conclusão de que as partes demarcaram este dia como o términos de um prazo fixo, essencial, cujo decurso comportaria para o contraentes a perda objectiva de interesse na prestação. Com a outorga do contrato-promessa, foi o promitente-comprador investido na detenção da fracção, onde passou a exercer a sua actividade comercial, tal como foi clausulado e está comprovado (nºs 4 e 6 da fundamentação de facto). Por isso, a expressão “terá que sair da loja”, perante a consolidação da expectativa de o autor vir a adquirir a fracção, resultante da traditio, só pode ter o alcance de, depois daquela data, já não haver lugar ao cumprimento da prestação e o contrato-promessa ficar definitivamente incumprido, permitindo a qualquer das partes pedir a sua resolução. Expressão que é incompatível com a natureza de prazo relativo, que permitiria ainda o cumprimento da prestação e, por conseguinte, a manutenção da detenção do imóvel por parte do promissário, uma vez que o contrato ainda poderia ser cumprido ulteriormente. Enquadrados assim os factos, foi legítima a declarada resolução contratual[4]. Os factos provados assinalam a imposição de ser a promitente-vendedora a marcar a escritura, apesar disso não o fez e, interpelada para esse fim, recusa-se a cumprir o contrato-promessa (nºs 8 a 10 dos fundamentos de facto). Esta recusa da promitente-vendedora afeiçoa, sem dúvida, o incumprimento definitivo a ela imputável. Culpa que, aliás, nela se presume ( artigo 799º , 1, do Código Civil ). Acresce estar apurado que, em 31/08/2006, o imóvel passou a estar inscrito registralmente a favor da sociedade E……….., L.da por dação em cumprimento da promitente-vendedora. A dação em cumprimento, também chamada dação em pagamento, consiste na realização de uma prestação diferente da que é devida, com o fim de, mediante acordo do credor, extinguir imediatamente a obrigação ( artigo 837º do Código Civil )[5]. Dação que pode ter por objecto a transmissão de uma coisa (da propriedade) ou de um direito ( artigo 838º do Código Civil ) e é na prestação de uma coisa em lugar de uma prestação pecuniária que costuma aproximar-se a dação em cumprimento da venda[6]. Assim, tendo o promitente-vendedor celebrado com terceiro contrato incompatível com o cumprimento, impossibilitou culposamente o cumprimento do contrato-promessa e o credor tem direito à sua resolução ( artigo 801º , 1, do Código Civil )[7]. Resolução que comporta para o inadimplente accipiens do sinal a sua restituição em dobro (artigo 442º, 2, do Código Civi), a dar lugar, tal como o definiu a sentença impugnada, à condenação da ré promitente-vendedora a pagar ao autor a quantia de 20.000,00 euros (o dobro do sinal prestado – 10.000,00 euros). Quantia sobre a qual, em função do pedido, fez incidir juros de mora desde a citação, segmento decisório que não vem atacado em sede recursiva. Tudo a permitir a confirmação da sentença no tocante à declaração resolutiva e vinculação da ré promitente-vendedora a restituir o sinal em dobro. 2. Direito de retenção O reconhecimento ao autor do direito de retenção sobre o imóvel constitui o fundamento nodal do recurso. Nos contratos-promessa de alienação de imóveis é comum, e este não fugiu a essa normalidade, a convenção de o promitente-vendedor entregar ao promitente-comprador a coisa a alienar antes do contrato prometido ser celebrado – é a convenção de tradição da coisa. No fundo, por via dessa convenção, o promissário obtém a antecipação da entrega da coisa, com a sua imediata disponibilidade e com a faculdade de logo exercer sobre ela o poder material correspondente ao direito que há-de adquirir. Convenção que é tida por um negócio jurídico a se intrinsecamente ligada ao contrato-promessa, pelo menos uma convenção acessória deste último, que não constitui um puro acto material nem um acto unilateral, mas um acto complexo em que estão presentes um acto volitivo de disposição receptícia e a vontade do outro sujeito de assumir aquele poder que lhe é atribuído[8]. A tradição da coisa constitui a favor do accipiens do sinal o direito de retenção da coisa a que se refere o contrato prometido pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte ( artigos 442º , 3, e 755º , 1, f), do Código Civil ). Direito de retenção que é um direito real de garantia, que confere ao detentor da coisa a faculdade de a não entregar a quem lha pode exigir enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele[9]. O direito de retenção é conferido ao beneficiário da promessa que envolva a transmissão ou constituição de um direito real (excluem-se as promessas de constituição de direitos obrigacionais) e tem como pressuposto indispensável a verificação de incumprimento do contrato-promessa imputável à contraparte, vectores presentes na situação descrita, conforme o supra assinalado. O principal argumento do recurso reside na inoponibilidade à apelante do direito de retenção, por não ser devedora dos retentores e, sendo ela a proprietária da coisa retida, falta qualquer nexo de correspectividade. É o património da devedora que responde pelo pagamento do crédito do autor e não o seu próprio património. Asserções que, na sua singeleza, não suscitam dúvidas, mas que olvidam a natureza do direito de retenção e os efeitos dela decorrentes. O direito de retenção é um direito real de garantia, reafirmamos, e, por isso, goza do direito de sequela e da possibilidade de o retentor executar a coisa, fazendo-se pagar pelo preço da venda ( artigos 759º e 760º do Código Civil )[10]. O mesmo é dizer que o direito de retenção não visa manter o promissário na fruição de qualquer direito de gozo, mas tão-só garantir o pagamento do seu crédito, o dobro do sinal prestado[11]. Qualificado o direito de retenção como um direito real, dentre as suas características conta-se o direito de perseguição, de sequela, de seguimento, a significar que o direito segue a coisa, persegue-a, acompanha-a, podendo fazer-se valer seja qual for a situação em que a coisa se encontre. Daí que o titular do direito real possa sempre exercer os poderes correspondentes ao conteúdo do seu direito, ainda que o objecto entre no domínio material ou na esfera jurídica de outrem[12]. Assim, o direito de retenção, face à sua natureza de direito real, pode ser oposto pelo seu titular ao terceiro adquirente, se a coisa for alienada pelo devedor. Por conseguinte, é destituído de fundamento o argumento aduzido pela apelante no sentido de o direito de retenção não lhe poder ser oposto, por não ser o devedor. De facto, não é a recorrente a devedora do sinal da promessa aqui sob debate, nem é executado o seu património, mas a fracção que lhe foi transmitida pelo devedor não lhe será entregue enquanto não for pago o crédito reclamado pelo retentor ou ocorra uma qualquer outra causa de extinção do direito de retenção. Coisa que pode ser executada para assegurar o pagamento daquele crédito do promissário, sem prejuízo dos direitos que ao adquirente recorrente lhe cabem contra o devedor. Basta atentar nas causas de extinção do direito de retenção ( artigo 761º do Código Civil ) para concluirmos que a transmissão a terceiro da coisa retida não comporta a extinção do direito de retenção. São também irrelevantes as convocadas ignorância da apelante quanto à existência deste direito e a prioridade do registo que lhe advém da inscrição da aquisição a seu favor da fracção questionada. O direito de retenção sobre imóvel, tal como os privilégios creditórios, não se encontra sujeito a registo, produzindo efeitos em relação às partes e a terceiros, independentemente dele. O direito de retenção resulta directamente da lei e não de um qualquer negócio jurídico ou outro acto de conteúdo singular, mostrando-se a sua publicidade assegurada pelo próprio texto legal que admite o instituto e as situações materiais objectivas ou ostensivas a que se aplica[13]. Solução absolutamente compaginada com o facto da coisa retida estar na detenção do credor, situação facilmente intuível para o adquirente da fracção, a permitir a protecção dos seus direitos nessa aquisição. Também não estando sujeito a registo, face à sua imanente publicidade, não são convocáveis as regras da prioridade do registo para salvaguardar o direito de propriedade da apelante. Direito que não é posto em crise e que apenas está limitado na fruição da coisa, que cessará logo que o crédito do autor for satisfeito. Ainda assim, como este direito real de garantia nasce com o incumprimento definitivo, sem necessidade de declaração prévia do tribunal, a sua constituição sempre precede o registo da aquisição da propriedade da coisa a favor da ré apelante[14]. Considerações que esbatem os argumentos em causa. 3. Inconstitucionalidade das normas que conferem o direito de retenção Opõe a recorrente a inconstitucionalidade das normas por violação dos artigos 2º, 3º, 13º, 18º e 62º da Constituição da República Portuguesa. Cumpre-nos, portanto, apreciar da conformidade constitucional das normas que conferem ao promitente-comprador o direito de retenção sobre a coisa, se tiver havido tradição, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte. Trata-se de indagar se o direito instituído pelos diplomas questionados importa a violação dos princípios constitucionais estruturantes da República Portuguesa. E o princípio do Estado de direito democrático, plasmado no artigo 2º C.R.P., mais do que constitutivo de preceitos jurídicos, é sobretudo conglobador e integrador de um amplo conjunto de regras e princípios dispersos pelo texto constitucional, que densificam a ideia de sujeição do poder a princípios e regras jurídicas, garantindo aos cidadãos liberdade, igualdade e segurança[15]. E ao Estado incumbe respeitar os direitos, liberdades e garantias e assegurar a sua realização. Este princípio exprime-se em vários subprincípios, como sejam o da protecção da confiança e o da segurança do comércio jurídico imobiliário. É verdade que a realização do princípio do Estado de direito exige que seja assegurado um certo grau de certeza, calculabilidade e previsibilidade dos cidadãos sobre as suas situações jurídicas e pressupõe um mínimo de previsibilidade em relação aos actos do poder, de modo que cada pessoa possa ver garantida a continuidade das relações em que intervém e dos efeitos jurídicos dos actos que pratica. Ora, o regime instituído pelas normas em causa existia desde 1980 ( Decreto-Lei nº 236/80 , de 18 de Julho), foi reafirmado em 1986 ( Decreto-Lei nº 379/86 , de 11 de Novembro) e está longe de afectar esses valores[16]. A apelante convoca, igualmente, a violação do artigo 3º da C.R.P., relativo aos princípios da soberania e da legalidade, este reportado à subordinação do Estado à Constituição e à legalidade democrática (n.º2). Princípio da constitucionalidade do Estado no sentido de que ele não se encontra acima ou à margem da Constituição mas antes a ela submetido. In casu tratar-se-ia de saber se na sua concreta função normativa o Estado violou a Constituição ao legislar no sentido expresso nas normas sob debate e não intuímos onde possa estar essa violação. O princípio da igualdade, consagrado no artigo 13º da C.R.P., define a paridade de dignidade social e a igualdade de todos os cidadãos perante a lei e proíbe um tratamento diferenciado em razão de ascendência, sexo, raça, língua, território de origem, religião, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica, condição social ou orientação sexual. Dispositivo que estabelece, com carácter geral, que “todos os cidadãos têm a mesma dignidade social e são iguais perante a lei” (n.º1) e clarifica que “ninguém pode ser privilegiado, beneficiado, prejudicado, privado de qualquer direito ou isento de qualquer dever em razão” em função de certos motivos particulares, designadamente de natureza económica (n.º 2). Princípio que constitui um corolário da igual dignidade humana de todas as pessoas, com diversificação pela plena igualdade de todos perante a lei, com igual posição em matéria de direitos e deveres, proibindo o arbítrio e a discriminação. No fundo, o princípio da igualdade proíbe tanto as vantagens como as desvantagens ilegítimas na atribuição de direitos ou na imposição de deveres ou encargos[17]. Ora, a previsão legislativa sob enfoque não conforma qualquer diferenciação normativa em função de qualquer dos factores enunciados na norma. Ao invés, verificada a situação normativa tipificada, é sempre aplicável o conteúdo normativo daqueles preceitos, a denotar um tratamento igualitário de todos os cidadãos perante a lei. Idênticamente invoca a apelante o artigo 18º C.R.P., reportado à aplicação e vinculação directa das entidades públicas e privadas aos preceitos constitucionais respeitantes aos direitos, liberdades e garantias (n.º 1) e à proibição da restrição dos direitos, liberdades e garantias, ressalvados os casos expressamente previstos na Constituição, devendo as restrições limitar-se ao necessário para salvaguardar outros direitos ou interesses constitucionalmente protegidos. Princípio correlacionado com o princípio da proporcionalidade ou da proibição do excesso, como pressuposto material da restrição legítima de direitos liberdades e garantias, que se desdobra nos subprincípios da adequação, da exigibilidade e da proporcionalidade. Do princípio da adequação, também designado por princípio da idoneidade, deriva que as medidas restritivas legalmente previstas devem revelar-se como meio adequado para a prossecução dos fins visados pela lei, para a salvaguarda de outros direitos ou bens constitucionalmente protegidos. O princípio da exigibilidade, igualmente denominado princípio da necessidade ou da indispensabilidade, significa que as medidas restritivas previstas na lei devem revelar-se necessárias, porque os fins visados pela lei não podem ser obtidos por outros meios menos onerosos para os direitos, liberdades e garantias. O princípio da proporcionalidade em sentido restrito reconduz-se a que os meios legais restritivos e os fins obtidos se devem situar numa justa medida, impedindo-se a adopção de medidas legais restritivas desproporcionadas, excessivas, em relação aos fins obtidos[18]. E um dos requisitos da legitimidade das leis restritivas de direitos, liberdades e garantias é o seu carácter geral e abstracto, dirigidas a uma generalidade de pessoas e aplicáveis a um conjunto indeterminado de casos. Saber se é desproporcionada ou excessiva a consagração do direito de retenção em favor do promitente-comprador, que obtém a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, pelo crédito do incumprimento imputável à outra parte obtém resposta negativa. O reconhecimento desse direito constitui uma medida de defesa do promitente-comprador, tido como parte mais débil do contrato e usualmente prejudicada, face à carência de meio eficaz para fazer cumprir a promessa. A atribuição do direito de retenção permite um reequilíbrio da desigualdade da situação, pelo que é tida por proporcionada a sua concessão[19]. Este direito de retenção pode implicar a restrição dos direitos do devedor ou de terceiro, em circunstâncias necessárias à salvaguarda do direito de crédito do promissário que houve a tradição da coisa, parte mais débil numa relação contratual de difícil execução e, por isso, essa restrição é consentida pela ressalva da norma constitucional, é aplicável a todas as pessoas que se encontrem na situação proclamada pelas normas e, por isso, em integral conformidade com os citados princípios constitucionais. Por fim, evoca a apelante a violação do artigo 62º da C.R.P., que garante a todos o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição (n.º1), sendo que a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização. O âmbito da protecção constitucional do direito de propriedade abrange a liberdade de adquirir bens, a liberdade de usar e fruir dos bens de que se é proprietário, a liberdade de os transmitir e o direito a não ser deles privado. Possui uma natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias e partilha do seu regime, designadamente para efeito do regime de restrições[20]. O direito de retenção tem a traça de uma providência importada dos “velhos sistemas da justiça privada”. É o retentor quem, fazendo justiça por suas próprias mãos, pode legitimamente recusar a entrega da coisa que lhe não pertence, enquanto ela não é resgatada mediante satisfação (ou caução adequada) do seu direito[21]. Nesta construção parece destacar-se uma violação do direito de propriedade do devedor, acentuada, no caso, por se contrapor ao direito do terceiro adquirente, para defesa /garantia de um direito de crédito. Trata-se de uma forma de autotutela contida no direito de retenção, mas como é tido como um direito real de garantia das obrigações não integra o núcleo essencial do direito de propriedade e, por isso, não pode dizer-se que estejam em causa faculdades inerentes ao direito de propriedade, isto é, faculdades que façam sempre parte da essência do direito de propriedade, tal como ele é garantido pela Constituição[22]. E nem a circunstância do direito de retenção se restringir ao promissário de aquisição de imóvel destinado a habitação representa uma restrição não comportada pelos preceitos constitucionais. A previsão das normas questionadas estende o seu campo de aplicação a todas as promessas de compra e venda de imóveis, qualquer que seja a afectação prevista na celebração do contrato[23]. Contudo, a amplitude das normas não viola qualquer dos preceitos constitucionais reclamados e, por isso, ajuizamos no sentido da sua conformidade com o texto e princípios constitucionais. São pressupostos do direito de retenção o ser o retentor beneficiário de promessa de transmissão ou constituição de direito real, ter obtido a entrega da coisa por força da promessa e ser titular de um direito de crédito sobre a contraparte, decorrente do incumprimento definitivo do contrato-promessa a esta imputável[24]. Requisitos que estão presentes na situação factual descrita e que conferem ao autor direito de retenção sobre a fracção de que a apelante é proprietária. A apelante não pede a entrega da fracção, antes se limita a pedir indemnização pela retenção ilícita da mesma. Consabido que dentre os pressupostos da obrigação de indemnizar se conta o facto ilícito do agente ( artigo 483º , 1, do Código Civil ), como a retenção do imóvel pelo autor se reveste de licitude, falece esse requisito da obrigação de indemnizar exercitada pela reconvenção ( artigo 483º , 1, do Código Civil ), o que determina a sua improcedência, tal como decidiu a sentença sindicada. Ante o exposto, naufraga totalmente o recurso. Concluindo: Qualificado o direito de retenção como um direito real de garantia, dentre as suas características conta-se o direito de perseguição, de sequela, de seguimento, a significar que, sendo a coisa alienada pelo devedor, esse direito pode ser oposto pelo seu titular ao terceiro adquirente. O reconhecimento legal do direito de retenção a favor do promitente-comprador, que obtém a tradição da coisa, pelo crédito do incumprimento imputável à outra parte constitui uma medida de defesa daquele, tido como parte mais débil do contrato, e permite um reequilíbrio da desigualdade da situação, pelo que não fere as normas e princípios constitucionais. Decisão Perante o explanado, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar a apelação improcedente e, por conseguinte, em confirmar a sentença recorrida. Custas da apelação a cargo da apelante ( artigo 446º do Código de Processo Civil ). Porto, 9 de Novembro de 2010 Maria Cecília de Oliveira Agante dos Reis Pancas José Bernardino de Carvalho Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires [1] Na redacção dada pelo Decreto-Lei 303/2007 , de 24 de Agosto, a que se reportarão todas as normas que desse Código vierem a ser mencionadas. [2] Vaz Serra, in R.L.J. 110º, pág. 326. [3] Ana Prata, “O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil”, 1995, pág. 636. [4] Ana Prata, ibidem, pág. 709. [5] Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, II, 4ª ed., pág. 161. [6] Vaz Serra, in R.L.J. 99º, pág. 95. [7] Ana Prata, ibidem, pág. 692. [8] Ana Prata, citando Arturo Dalmartello, ibidem, pág. 832. [9] Gravato Morais, “Contrato-promessa em Geral; Contratos-promessa em Especial”, 2009, pág. 230. [10] Gravato Morais, ob. e loc. cit. [11] Ac. STJ de 12-03-2009, in CJSTJ, tomo I, pág. 136. [12] Lições do Professor Mota Pinto, compendiadas por Álvaro Moreira e Carlos Fraga, “Direitos Reais”, 1971, pág. 47. [13] Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 4ª ed., pág. 688. [14] Ac. STJ de 24-04-2002, in www.dgsi.pt , ref. 02B1136. [15] Gomes Canotilho e Vital Moreira, “Constituição da República Portuguesa”, Anotada, 4ª ed., pág. 205. [16] Ac. T.C. 594/0, de 3-12-2003, in www.dgsi.pt [17] Gomes Canotilho e Vital Moreira, ibidem, pág. 344. [18] Gomes Canotilho e Vital Moreira, ibidem, pág. 392. [19] Ac. T.C. 594/0, de 3-12-2003, in www.dgsi.pt. [20] Gomes Canotilho e Vital Moreira, ibidem, pág. 802. [21] Antunes Varela, in R.L.J. 120º, pág. 291. [22] Ac. T.C. 594/0, de 3-12-2003, in www.dgsi.pt [23] Antunes Varela, R.L.J. cit., pág. 293. [24] Gravato Morais, ibidem, págs. 230 a 233 e “Cadernos de Direito Privado”, n.º 29, pág. 10.