13395/23.9T8SNT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663 n.º 7 do CPC):

1. As declarações das partes enquanto meio de prova têm de ser ponderadas com todas as cautelas pelo tribunal, não podendo olvidar-se que as partes estão diretamente interessadas no desfecho da ação e que, por isso, não raras vezes prestam declarações de forma não isenta e comprometida, pelo que na medida em que incidem muitas vezes sobre factos controvertidos que lhes são favoráveis, não podem, em regra, ser consideradas suficientes para determinar a verificação desses factos, a menos que a sua conjugação com outros elementos de prova permita conclui-lo.

2. A desnecessidade de cumprimento do prazo do pré-aviso de denúncia do contrato de arrendamento pelo inquilino vem prevista no art.º 1098.º n.º 4 do C.Civil apenas para os casos em que os senhorios previamente se opuseram à renovação do contrato de arrendamento.

3. O locatário está obrigado a indemnizar o senhorio apenas pelos danos causados por via de uma utilização imprudente do locado, nos termos dos art.º 1038.º al. d) e 1043.º n.º 1 do CPC não se estendendo tal obrigação ao custo da totalidade dos trabalhos que estes entenderam realizar após a sua entrega.

4. O locatário incorre na obrigação de indemnizar o senhorio por lucros cessantes se não entregar o locado no estado em que o recebeu, excetuando as deteriorações que possam resultar de uma prudente utilização, por obstar a que o senhorio o arrende de seguida por ter necessidade de proceder a reparações, ficando dessa forma impossibilitado de auferir o rendimento correspondente.

Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. Relatório

Vêm A e AA, representados por BB, intentar a presente ação com a forma de processo comum contra CC e DD, pedindo a condenação das RR. no pagamento de € 1.650,00 de rendas correspondentes ao pré-aviso em falta da denúncia do contrato de arrendamento; das rendas vencidas e não pagas no valor de € 2.200,00; na indemnização relativa às rendas não pagas no valor de € 440,00 e no valor de € 730,00 relativas às rendas pagas o que corresponde a um total de € 5.020,00; na indemnização pelos danos causados no imóvel, no valor de € 1.146,00 e pelos lucros cessantes decorrentes da impossibilidade de arrendamento do imóvel durante o período de 2 meses, no valor de € 1.100,00, deduzindo-se o valor da caução paga de € 1.100,00, num total de € 1.146,00.”

Alegam em síntese que deram de arrendamento para habitação à 1ª R. o imóvel de sua propriedade que identificam sendo a 2ª R. fiadora no contrato. Referem que a 1ª R. denunciou o contrato a 21.04.2022 com produção de efeitos a 01.06.2022 incumprindo o aviso prévio legalmente previsto, pelo que têm direito às rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta; dizem ainda que a 1ª R. pagou as rendas vencidas entre maio de 2021 e dezembro de 2021 depois do prazo de vencimento e não pagou as rendas vencidas em janeiro, fevereiro, março e abril de 2022; que a 1ª R. causou danos no imóvel devendo ser ressarcidos dos custos da reparação, tendo esta perdurado por dois meses em que os AA. ficaram impossibilitados de arrendar o imóvel, devendo ser indemnizados pelos lucros cessantes correspondentes a esse tempo e que haverá que deduzir a caução paga pela arrendatária. Mais sustentam que a 2ª R. é solidariamente responsável com a 1ª R. pelo pagamento dos valores peticionados por força da sua qualidade de fiadora.

Regularmente citadas as RR. vieram contestar pugnando pela improcedência da ação e sua absolvição do pedido.

Alegam que a denúncia do contrato de arrendamento teve origem nas anteriores e insistentes ameaças por parte do procurador/representante dos proprietários quanto à não renovação do contrato; que as rendas de janeiro a abril de 2022 foram pagas; que a 1ª R. propôs aos senhorios que o pagamento da renda fosse feito até ao dia 19 de cada mês e não dia 8 o proposta que teve aceitação, aplicando-se a partir da renda que se venceu no mês de maio de 2021; que o locado foi entregue em bom estado de conservação, salvo as deteriorações próprias do seu normal e prudente uso; que o locado tinha debilidades de construção tendo a 1ª R. procedido à pintura interior do mesmo e providenciado pela instalação e manutenção de janelas com o acordo dos senhorios e por sua conta tendo também adaptado um antigo armazém/garagem anexo ao imóvel. Impugnam os alegados custos das reparações e responsabilidade pelos danos invocados.

Teve lugar a audiência prévia onde foi proferido despacho saneador que afirmou a regularidade da lide, fixou o objeto do litígio e os temas da prova.

Teve lugar a realização do julgamento com observância do formalismo legal.

Foi proferida sentença que julgou a ação parcialmente procedente, condenando as RR. a pagar aos AA. 1.650 € correspondente ao período de pré-aviso de denúncia do contrato em falta; 2.640 € correspondente às rendas vencidas e não pagas entre janeiro e abril de 2022 acrescidas da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil; 1.980€ correspondente às rendas vencidas em fevereiro, março e abril de 2022, acrescidas da indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil; 730 € correspondente à indemnização de 20%prevista no art. 1041.º n.º 1 do Código Civil, pela mora no pagamento das rendas vencidas entre maio e dezembro de 2021; 150€ a título de indemnização por lucros cessantes, declarando-se tal indemnização integralmente satisfeita pela imputação da parte correspondente da caução de 1100 € paga com a celebração do contrato; na quantia a apurar em incidente de liquidação da sentença relativo ao custo de reparação do rodapé dos móveis da cozinha, com o limite máximo de 150 € e que deverá ser satisfeito pela imputação da parte correspondente da caução de 1100 € paga com a celebração do contrato, absolvendo as RR. do demais peticionado.

É com esta sentença que a R. não se conforma e dela vem interpor recurso, pedindo a sua revogação e substituição por outra que julgue improcedente os pedidos dos AA., apresentando para o efeito as seguintes conclusões que se reproduzem:

a) O presente recurso tem como objeto a decisão da matéria de facto e a solução de direito, plasmada na douta sentença proferida nos presentes autos, mais precisamente a incorreta aplicação das normas jurídicas que consagram e regulam o instituto do arrendamento para fins habitacionais, por erro manifesto de julgamento;

b) Na verdade, o Tribunal a quo condenou as Recorrentes no pagamento das seguintes quantias:

a. € 1.650,00 correspondente à falta de aviso prévio aquando da denúncia do contrato de arrendamento. Entendeu o Tribunal que o contrato de arrendamento foi cessado, por denúncia, com um aviso prévio em falta de 90 dias (3 meses);

b. € 2.640,00 a título de rendas não pagas relativamente aos meses de janeiro a abril de 2022 e respetiva indemnização legal. Entendeu o Tribunal a quo que as rendas de janeiro a abril de 2022 não foram liquidadas;

c. € 730,00 a título de indemnização legal de 20% relativamente às rendas vencidas entre maio e dezembro de 2021. Entendeu o Tribunal a quo que as rendas vencidas entre maio e dezembro de 2021 não foram liquidadas quer no prazo de vencimento quer nos oito dias posteriores;

d. € 150,00 respeitante à indemnização por lucros cessantes. Entendeu o Tribunal a quo que os Autores sofreram um dano a título de lucros cessantes pelo facto de não terem conseguido proceder ao arrendamento do imóvel locado de imediato;

c) Ora, salvo o devido respeito, as Recorrentes entendem que o Tribunal a quo cometeu um erro de julgamento, quer na fixação da matéria de facto, quer na valoração e interpretação do enquadramento jurídico relativamente ao regime do aviso prévio quando ocorre comunicação de oposição à renovação pelo senhorio; do pagamento da renda de janeiro de 2022 e da mora e ao regime dos lucros cessantes;

DO RECURSO DA MATÉRIA DE FACTO

d) O Tribunal a quo deu como não provado: a) BB, procurador dos autores, comunicou de forma constante e ameaçadora à Ré CC b) A ré CC pagou em as rendas que se venceram em janeiro, fevereiro, março e abril de 2022; c) Entre, BB, procurador dos autores, e a ré CC foi acordado que, a partir da renda que se venceu em maio de 2021, a data de vencimento das rendas passava a ser ao dia 19 de cada mês;

e) Ora da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento (depoimento de parte e testemunhal) e das regras da experiência resulta uma outra realidade factual;

f) Do depoimento de parte das Rés, ora Recorrentes, e das duas testemunhas (EE) extrai-se que: i. foi comunicado pelos Recorridos, através do seu filho, à Ré CC, ora Recorrente, a oposição à renovação do contrato de arrendamento e ii. foi firmado um acordo quanto ao prazo/data de pagamento da renda mensal;

g) Do depoimento prestado pela testemunha FF e do depoimento de parte pela Ré CC, ambos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, resulta, na verdade, que os Autores, através do seu procurador, comunicaram a oposição à renovação;

h) Por seu turno, o Tribunal a quo julgou este facto (dado como não provado: BB, procurador dos autores, comunicou de forma constante e ameaçadora à Ré CC, que não procederia à renovação do contrato de arrendamento para além do período da renovação então em curso) com fundamento na circunstância de apenas ter sido referido pela Ré CC e que não for relatado por nenhuma das demais testemunhas ouvidas;

i) O que não corresponde à verdade; Testemunha FF (Áudio 16:18 - 16:46) Ré CC (Áudio 14:13 - 15:04)

j) A testemunha FF confirmou, de modo espontâneo, circunstanciado e isento, ter ouvido o procurador dos Autores afirmar que o contrato não seria renovado, não podendo tal depoimento ser desconsiderado sem violação das regras da livre apreciação da prova e da experiência comum;

k) Pelo que não podem as Recorrentes aceitar a redação que o Tribunal a quo conferiu ao facto dado como não provado; requerendo, consequentemente, a sua alteração para o segmento dos factos dados como provados com o número 27: 27. BB, procurador dos autores, comunicou à Ré CC

l) Da prova gravada em sede de audiência de discussão e julgamento resulta, ao contrário do que foi fixado pelo Tribunal a quo, que, por razões inerentes à arrendatária ora Recorrente (recebimento da renda da sua casa própria e pensão de aposentação), que entre as partes foi firmado um acordo para alteração da data de pagamento da renda mensal; Ré GG (Áudio 15.05 - 15.28) Ré CC (Áudio 14:13 - 15:04) Testemunha BB (Áudio 10.26 - 10.46)

m) Aliás, não só é consabido que os sujeitos aposentados da função pública auferem a sua reforma no dia 19, como a alteração do contrato de arrendamento (acordo firmado entre Recorrente CC e BB) por via verbal quanto à alteração do prazo/data de pagamento é plenamente aceitável quando foi acordado, por via verbal, outros assuntos (reformulação anexo de garagem);

n) Pelo que não podem as Recorrentes aceitar a redação que o Tribunal a quo conferiu ao facto dado como não provado; requerendo, consequentemente, a sua alteração para o segmento dos factos dados como provados com o número 28: 28. Entre, BB, procurador dos autores, e a ré CC foi acordado que, a partir da renda que se venceu em maio de 2021, a data de vencimento das rendas passava a ser ao dia 19 de cada mês;

DO RECURSO DA MATÉRIA NORMATIVA

o) O Tribunal a quo incorreu em erro manifesto ao dar como não provado que o procurador dos Autores comunicou à Ré Recorrente a oposição à renovação do contrato de arrendamento;

p) Da prova produzida em audiência – designadamente do depoimento de parte da Ré CC e do depoimento testemunhal de FF – resulta, de forma clara, convergente e credível, que tal comunicação foi efetivamente efetuada;

q) Em consequência da referida alteração factual, é aplicável o disposto no artigo 1098.º, n.º 4, do Código Civil, que permite ao arrendatário denunciar o contrato a todo o tempo, com antecedência mínima de 30 dias, quando o senhorio impede a renovação automática;

r) O que foi feito em 21 de abril de 2022 com efeitos a 01 de junho de 2022;

s) A condenação das Rés ora Recorrentes no pagamento de € 1.650,00 a título de alegada falta de aviso prévio carece, assim, de fundamento legal e deve ser integralmente revogada;

t) Ainda que assim não se entendesse – o que apenas por cautela de patrocínio se admite – sempre o Tribunal a quo incorreu em erro de cálculo, pois a alegada falta de aviso prévio nunca poderia exceder 81 dias e não 90 dias, devendo o montante ser reduzido para € 1.485,00;

u) O Tribunal a quo incorreu igualmente em erro manifesto ao dar como não provado o acordo verbal de alteração da data de vencimento das rendas para o dia 19 de cada mês;

v) Tal acordo resulta de forma consistente dos depoimentos das Rés, ora Recorrentes, sendo inteiramente conforme às regras da experiência comum, atenta a condição de pensionista da função pública da Ré e a prática reiterada e aceite ao longo do tempo sem que tivesse ocorrido qualquer oposição ou interpelação;

w) Aliás, a única interpelação de pagamento da mora, tendo em conta a indemnização legal de 20%, somente ocorre após a cessação do contrato de arrendamento, facto que não pode ser desconsiderado para a valoração e análise desta questão;

x) A sentença recorrida revela contradição lógica ao admitir a validade de outras alterações contratuais verbais e, simultaneamente, recusar credibilidade ao acordo relativo ao vencimento das rendas, apenas por não ter sido reduzido a escrito;

y) Reconhecida a alteração da data de vencimento, inexiste qualquer mora no pagamento das rendas entre maio e dezembro de 2021 e janeiro a abril de 2022, razão pela qual deve ser revogada a decisão neste segmento;

z) Acresce que o Tribunal a quo deu como provado que a renda de janeiro de 2022 foi integralmente paga, incorrendo em contradição insanável ao condenar simultaneamente as Rés ora Recorrentes no pagamento dessa mesma renda;

aa) A condenação no pagamento de € 150,00 a título de lucros cessantes assenta num juízo meramente conjetural ou, melhor, de prognose, sem suporte factual bastante e, sempre com o devido respeito, em errada aplicação do princípio da equidade;

bb) Não foi alegado nem provado que existisse qualquer interessado concreto e imediato no arrendamento do imóvel, nem que os alegados danos nos rodapés da cozinha e respetiva requalificação tenha impedido a celebração de novo contrato;

cc) As regras da experiência comum demonstram que nenhum imóvel é arrendado imediatamente após a cessação de um contrato de arrendamento, sendo o período médio de colocação no mercado manifestamente superior ao tempo necessário para a reparação invocada;

dd) Verifica-se, assim, uma causa virtual negativa com relevância bastante para excluir o nexo de causalidade, inexistindo fundamento para a imputação de qualquer prejuízo às Rés.

ee) Deve, por isso, ser integralmente revogada a condenação a título de lucros cessantes.

Os AA. vieram responder ao recurso pugnando pela sua improcedência.

Vêm também os AA. interpor recurso subordinado relativamente à parte do pedido em que decaíram, pedindo a condenação das RR. no pagamento de € 1.146,00 valor dos danos emergentes suportados, bem como nos lucros cessantes em virtude da indisponibilidade do locado durante a realização das obras, correspondente a dois meses de renda, tudo com o consequente abatimento do valor da caução de € 1.100,00 apresentando as conclusões que se reproduzem:

UM: O presente recurso subordinado é tempestivo.

DOIS: O douto Tribunal a quo, salvo o devido respeito, não fez um julgamento correcto, no que toca à matéria de facto.

TRÊS: O facto constante do elenco dos factos julgados como provados como n.º 25 deverá ser alterado para: “Os trabalhos referidos em 23. e 24. terminaram em 05.08.2022”;

QUATRO: O facto constante do elenco dos factos julgados como provados como n.º 26 deverá ser alterado para: “Os trabalhos referidos em 23. e 24. tiverem o custo total de € 1.146,00, efectivamente suportado pelos Autores.”;

CINCO: Os factos constantes do elenco dos factos julgados como não provados como f), g), h), i) e j) deverão ser julgados como provados.

SEIS: Aquando da entrega do imóvel pela Ré CC, as portas interiores apresentavam danos nas zonas das fechaduras, fechos e manetes, com sinais de desgaste e deterioração, que motivaram a necessidade de intervenção posterior.

SETE: Tal factualidade resulta comprovada pelos Documentos n.ºs 5 e 6 juntos aos autos com a Petição Inicial.

OITO: Acresce que, à data da restituição do locado, as paredes interiores apresentavam degradação localizada do reboco e da pintura, com destacamento visível do revestimento, que tornou necessária a intervenção de reparação para reposição das condições normais de utilização do imóvel, conforme se pode verificar através do Documento n.º 7 junto com a Petição Inicial.

NOVE: Tal prova documental confirma a existência de danos no locado imputáveis à arrendatária, os quais não foram considerados pelo douto Tribunal a quo.

DEZ: A execução de obras custeadas pelos Autores terá de se considerar como provada, tendo em consideração a prova documental junta com a Petição Inicial, nomeadamente, as facturas e orçamentos juntos como Documentos n.ºs 10 a 14 com a Petição Inicial.

ONZE: Também através destes Documentos é possível confirmar, pelas datas das respectivas facturas e orçamento, que foram executadas obras entre Junho e início de Agosto de 2022, o que confirma a duração de dois meses das obras executadas.

DOZE: O douto Tribunal a quo fundou o seu juízo decisório numa valoração desproporcionada dos elementos fotográficos apresentados pelas Rés, os quais, pela sua natureza meramente ilustrativa e descontextualizada, não permitem infirmar a existência e relevância dos danos efectivamente constatados.

TREZE: Por outro lado, a prova testemunhal produzida também permite confirmar os danos existentes no locado, a necessidade da sua reparação e a perda de lucros pelos Autores.

CATORZE: O depoimento do procurador dos Autores, BB, esclarece a existência de danos no imóvel, causados pela Ré CC, bem como o tempo necessário para que os Autores pudessem voltar a arrendar o locado.

QUINZE: Acresce que a testemunha HH descreveu de forma pormenorizada a coloração amarelada generalizada das paredes e tectos, associada ao consumo de tabaco no interior do imóvel, bem como a existência de riscos e mossas nas portas, empolamentos da tinta e degradação do verniz do pavimento, circunstâncias que impuseram a realização de trabalhos extensos de lavagem, lixagem e pintura integral do imóvel, incluindo portas e paredes.

DEZASSEIS: Também o depoimento da testemunha II confirma, de forma convergente e autónoma, que à data da restituição do locado o imóvel não se encontrava no estado em que havia sido inicialmente entregue, mas apresentava uma degradação generalizada dos acabamentos interiores.

DEZASSETE: Por outro lado, a testemunha JJ descreveu de forma clara e reiterada que, à data da restituição, o imóvel apresentava um estado de degradação acentuada, com portas e fechos “totalmente estragados”, rodapés levantados, paredes e tectos completamente amarelados, bem como as condições gerais do locado, que qualificou como “péssimas” e incompatíveis com a habitação normal, o que confirma que o imóvel não se encontrava em condições de ser habitado ou arrendado sem intervenção prévia.

DEZOITO: A testemunha JJ estabeleceu ainda uma comparação directa com o estado anterior do imóvel, ao referir que o mesmo se encontrava “completamente arranjado” antes da entrada da Ré, o que evidencia uma deterioração relevante ocorrida durante o período do arrendamento, que exigiu a execução de trabalhos de reparação e reposição dos acabamentos interiores.

DEZANOVE: O depoimento da testemunha KK estabelece, de forma directa e credível, o contraste entre o estado do imóvel antes da entrada da Ré CC e o estado em que o mesmo foi restituído.

VINTE: A testemunha KK, que interveio nas obras realizadas antes do arrendamento e esteve presente na entrega das chaves, afirmou que o imóvel se encontrava em perfeitas condições antes da entrada da Ré, tendo sido integralmente pintado de branco e objecto de intervenções de manutenção, ao passo que, aquando da restituição, apresentava paredes e tectos generalizadamente amarelados pelo fumo de tabaco, bem como danos nas portas e ombreiras, com riscos, lascas e degradação da pintura.

VINTE E UM: À luz da prova documental constante dos autos, designadamente os registos fotográficos do estado do imóvel aquando da sua restituição pela Ré CC juntos com a Petição Inicial e as facturas e orçamentos relativos às obras realizadas (que demonstram a execução de obras em períodos compreendidos entre Junho e Agosto de 2022), bem como da prova testemunhal produzida em audiência, prestada por várias testemunhas que conheceram o estado do imóvel antes do arrendamento, estiveram presentes na entrega das chaves e acompanharam as intervenções subsequentes, impõe-se concluir que a decisão recorrida incorreu em erro na fixação da matéria de facto.

VINTE E DOIS: A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 562.º, 564.º e 566.º do Código Civil.

VINTE E TRÊS: A douta sentença recorrida reconhece, de forma expressa, que a Ré CC incumpriu a obrigação de uso prudente do locado e o dever de restituição no estado em que o recebeu, bem como responsabiliza a mesma por indemnizar os Autores pelos danos causados.

VINTE E QUATRO: Todavia, ao aplicar os referidos preceitos legais ao caso concreto, procede a uma delimitação excessivamente restritiva do dano indemnizável, desconforme com a prova produzida e com o regime jurídico aplicável.

VINTE E CINCO: Ao assim decidir, a douta sentença recorrida afasta-se do critério legal imposto pelo artigo 562.º do Código Civil, uma vez que a reconstituição da situação hipotética sem o evento lesivo não se satisfaz com a reparação isolada de um único elemento, quando o estado global do imóvel, tal como restituído, exigiu a realização de um conjunto de intervenções destinadas a repor condições mínimas de habitabilidade, que permitam dar de arrendamento o imóvel em questão.

VINTE E SEIS: Do mesmo modo, ao reduzir o dano emergente indemnizável ao montante máximo de €150,00, correspondente ao custo do rodapé, apesar de se encontrar documentalmente demonstrado um custo global de obras superior, a douta sentença recorrida procede a uma compressão indevida da extensão do dano, em violação do disposto no artigo 564.º, n.º 1, do Código Civil, que impõe a consideração de todo o prejuízo efectivamente sofrido pelo

VINTE E SETE: No domínio do arrendamento urbano, tem sido reiteradamente afirmado que o senhorio não carece de alegar nem provar a existência de um concreto interessado na locação do imóvel, sendo suficiente demonstrar que, não fora o facto lesivo, existia uma probabilidade séria de obtenção de rendas durante o período em causa.

VINTE E OITO: Sucede, porém, que, não obstante reconhecer a existência de um impedimento ao arrendamento imediato do imóvel, a sentença recorrida procede a uma restrição indevida do nexo causal relevante, ao circunscrevê-lo a um dano isolado (os rodapés dos armários da cozinha) e ao minimizar os efeitos práticos da restituição defeituosa do locado, referindo que o imóvel não se encontrava “totalmente inutilizado”.

VINTE E NOVE: A indemnização por lucros cessantes não exige a demonstração de uma inutilização absoluta do bem, bastando que, em consequência do incumprimento contratual, o locado se encontre, na prática, indisponível para o fim económico a que se destina, designadamente por carecer de obras prévias de reparação e reposição das condições mínimas de habitabilidade, que permitam o seu arrendamento.

TRINTA: No caso concreto, a prova produzida demonstra que o imóvel foi restituído num estado que impunha a realização de intervenções prévias antes da sua colocação no mercado de arrendamento, o que, por si só, estabelece um nexo directo e adequado entre a restituição defeituosa do locado e a impossibilidade de obtenção de rendas durante o período em que tais obras se mostraram necessárias.

TRINTA E UM: Acresce que a sentença recorrida incorre em incoerência lógica ao reconhecer, por um lado, que os Autores foram impedidos de arrendar de imediato o imóvel em virtude dos danos existentes e, por outro, ao reduzir esse impedimento a um impacto meramente residual, desprovido de expressão económica relevante.

TRINTA E DOIS: Uma vez afirmado o nexo causal entre a restituição defeituosa e a indisponibilidade do locado, a perda de rendas durante o período necessário à realização das obras constitui um efeito típico e juridicamente relevante do incumprimento contratual.

TRINTA E TRÊS: Ao desvalorizar o alcance causal da restituição defeituosa do imóvel e ao tratar a indisponibilidade do locado como uma limitação irrelevante ou marginal, a sentença recorrida faz uma aplicação incorrecta do regime dos lucros cessantes, afastando-se do critério da normalidade e da probabilidade que deve presidir ao juízo de prognose exigido pela lei.

TRINTA E QUATRO: No caso dos autos, a douta sentença recorrida reconhece expressamente a existência de um dano patrimonial decorrente da restituição defeituosa do locado, bem como a consequente impossibilidade de os Autores procederem ao seu arrendamento imediato.

TRINTA E CINCO: Todavia, o douto Tribunal a quo fixa a indemnização no montante meramente residual de € 150,00, recorrendo à equidade de forma desconforme com o regime legal aplicável.

TRINTA E SEIS: No caso concreto, a equidade foi convocada pela douta sentença recorrida para descontar encargos tributários (os quais os Autores terão de suportar, na mesma, pois terão de declarar o recebimento das quantias a que as Rés sejam condenadas junto da Autoridade Tributária), para presumir um tempo indeterminado de colocação do imóvel no mercado e para afirmar que o locado não se encontrava totalmente inutilizado, concluindo, a partir desses factores, por uma redução drástica do valor indemnizatório.

TRINTA E SETE: Tais considerações não eliminam, nem neutralizam, o facto essencial já reconhecido: o imóvel não se encontrava, à data da sua restituição, em condições de colocação imediata no mercado de arrendamento, o que impôs a execução de obras prévias e determinou a sua indisponibilidade durante um período temporal relevante.

TRINTA E OITO: Afigura-se, assim, que o douto Tribunal a quo utilizou a equidade não para suprir a impossibilidade de quantificação do dano, mas para desvalorizar um prejuízo cuja existência e extensão temporal se mostram suficientemente sustentadas pela prova produzida.

TRINTA E NOVE: Acresce que, ainda que se entendesse não estarem preenchidos, em sentido estrito, os pressupostos da figura dos lucros cessantes, o que não se concede, sempre se imporia reconhecer que a restituição do imóvel em estado defeituoso deu causa a um dano autónomo consistente na privação do uso e fruição do locado, dano esse imediatamente verificável e juridicamente relevante.

QUARENTA: Em qualquer dos enquadramentos jurídicos possíveis, seja como lucro cessante, seja como dano emergente por privação do uso, resulta inadmissível, à luz do regime legal e da prova produzida, a fixação de uma indemnização meramente simbólica, dissociada da duração efectiva da indisponibilidade do imóvel e do valor económico do seu uso normal.

QUARENTA E UM: A quantificação realizada pela sentença recorrida não reflecte, assim, nem a realidade factual apurada, nem o critério de normalidade e probabilidade que deve presidir à avaliação do dano, impondo-se a sua correcção em sede de recurso.

As RR. vieram responder ao recurso subordinado concluindo pela sua improcedência.

II. Questões a decidir

São as seguintes as questões a decidir, tendo em conta o objeto dos recursos delimitado pelas Recorrentes nas suas conclusões- art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC - salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608 n.º 2 in fine:

Do recurso principal

- da impugnação da matéria de facto quanto às al. a), b) e c) dos factos não provados;

- do erro da decisão quanto à renda de janeiro de 2022;

- do (in)cumprimento do aviso prévia para a não prorrogação do contrato de arrendamento;

- da (in)existência de mora no pagamento das rendas de maio de 2021 a abril de 2022;

- da (in)devida indemnização por lucros cessantes.

Do recurso subordinado

- da impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 25 e 26 dos factos provados e al. f), g), h), i) e j) dos factos não provados;

- do valor da indemnização pelos danos causados no imóvel;

- do valor da indemnização por lucros cessantes.

III. Fundamentos de Facto

Foram os seguintes os factos considerados provados e não provados pelo tribunal de 1ª instância:

1. A favor dos autores, mostra-se registada, pela Ap. n.º 1 de 2001/11/16 a aquisição por partilha da herança, do prédio urbano em propriedade total sito na localidade de Carne Assada, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o n.º 4332 da freguesia de Terrugem, e inscrito na matriz predial sob o art. 3060.º da união das freguesias de São João das Lampas e Terrugem;

2. Entre os autores, designados como primeiros outorgantes e na qualidade de senhorios, a ré CC, designada como segunda outorgante e na qualidade de inquilina e a ré GG, designada como terceira outorgante e na qualidade de fiadora foi celebrado em 01.03.2019 um contrato denominado de “CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO EM PERIODO LIMITADO (UM ANO) E EM REGIME DE RENDA LIVRE” no qual as partes convencionaram, entre outras, as seguintes cláusulas:

“(…) 1ª Cláusula

OS PRIMEIROS OUTORGANTES são proprietários do prédio urbano, composto por uma casa de rés-do-chão, habitação, com três divisões assoalhadas, uma cozinha, uma casa de banho e uma garagem, situado na ... João das Lampas e Terrugem, concelho de Sintra, inscrito na matriz predial urbana da referida União de Freguesias sob o artigo N° 3060, tendo a licença de utilização para habitação, com 707/2006, sido emitida pela Câmara Municipal de Sintra em 11 de Março de 2006.

2ª Cláusula

Pelo presente contrato, os PRIMEIROS OUTORGANTES dão de arrendamento à SEGUNDA OUTORGANTE, e esta toma de arrendamento, o prédio urbano atrás identificado. (…)

4ª Cláusula

O contrato de arrendamento é celebrado pelo prazo de um ano nos termos do disposto na Lei N° 43/2017 de 14/06/2017 (N.R.A.U.), com início em 01/03/2019 e termo em 29/02/2020. (…)

5ª Cláusula

No fim do prazo convencionado, o contrato renovar-se-á por períodos de um ano enquanto não for renunciado por qualquer um dos OUTORGANTES.(…)

7ª Cláusula

A SEGUNDA OUTORGANTE pode impedir a renovação automática do presente contrato mediante comunicação escrita aos senhorios com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato, podendo, ainda denunciá-lo nos mesmos termos, ou seja 120 antes do termo pretendido do contrato, após seis meses de duração efectiva, produzindo, essa denúncia, efeitos no final de um mês do calendário gregoriano.

8ª Cláusula

A) É convencionado o regime de renda livre.

B) A renda em duodécimos do ano de 2019 é de 550,00 Euros (quinhentos e cinquenta euros).

C) A renda relativa aos anos subsequentes será que resultar da atualização legal, tendo a primeira atualização lugar a partir de 01/01/2020.

9ª Cláusula

A renda mensal será paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, mediante transferência bancária para a conta dos SENHORIOS no Banco Montepio Geral, com o N.I.B.: …, ou em outro local que estes venham a indicar, mediante comunicação escrita.

10ª Cláusula

O local arrendado destina-se a habitação exclusiva da SEGUNDA OUTORGANTE, reconhecendo esta a sua aptidão para o efeito, não lhe podendo ser dado outro destino ou uso. (…)

13ª Cláusula

As canalizações de água, as instalações e equipamentos de cozinha e casa de banho, bem como as instalações de electricidade e respectivos acessórios pertencem ao locado e deverão ser mantidos em bom estado de conservação, pagando a SEGUNDA OUTORGANTE à sua custa as reparações relativas a avarias, deteriorações e danificações que se verifiquem, obrigando-se ainda ao pagamento da água, gás e eletricidade que consumir no locado.-

14ª Cláusula

A SEGUNDA OUTORGANTE não pode fazer quaisquer obras ou benfeitorias no local, a não ser as de conservação, sem autorização expressa dos PRIMEIROS OUTORGANTES e, uma vez autorizadas e feitas, ficarão pertença do imóvel sem direito a retenção ou indemnização.

15ª Cláusula

A SEGUNDA OUTORGANTE deve fazer uso prudente do locado, obrigando-se a manter em bom estado de conservação como actualmente se encontram as paredes, os armários, os soalhos, os vidros e janelas, ficando a seu cargo as reparações relativas a deteriorações e danificações verificadas nos mesmos. (…)

17ª Cláusula

Findo o contrato de arrendamento, a SEGUNDA OUTORGANTE deverá restituir o locado em bom estado de conservação e sem deteriorações, salvo as que sejam próprias do seu uso normal, indemnizando os PRIMEIROS OUTORGANTES dos prejuízos eventualmente causados.

18ª Cláusula

A TERCEIRA OUTORGANTE, como fiadora e principal pagadora, assume solidariamente com a SEGUNDA OUTROGANTE todas as obrigações decorrentes deste contrato, nomeadamente o pagamento das rendas, durante toda a sua vigência, inclusive durante os períodos de prorrogação, independentemente de aditamentos, renovações e alterações legais ou convencionais, até efectiva restituição do locado devoluto de pessoas e bens. (…)”

3. Datada de 01.03.2019, os autores, através do seu procurador BB, subscreveram um documento denominado de “Declaração” com o seguinte teor: “(…) na qualidade de senhorios, declaram para os devidos efeitos que, receberam de CC, contribuinte fiscal número …, portadora do Cartão de Cidadão número …, válido até 28/08/2022, divorciada, natural de Olhão, residente na ... João das Lampas e Terrugem, concelho de Sintra, na qualidade de inquilina, a quantia de 1100,00 Euros (mil e cem euros), destinando-se a mesma a garantir o pontual cumprimento do contrato de arrendamento entre ambos celebrado na presente data, e com inicio em 01 de Março de 2019, relativamente à fracção autónoma da qual são proprietários, sita ... João das Lampas e Terrugem, concelho de Sintra. Mais declaram que, a referida quantia será devolvida à arrendatária, sem juros, findo o contrato de arrendamento por qualquer modo, desde que o mesmo haja sido cumprido em todos os seus aspetos, ou seja, desde que as rendas se encontrem em dia e o local se encontre no estado em que estava à data do início do contrato. Sintra, 01 de Março de 2019 (…)”

4. A última renda paga pela primeira Ré, CC, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, foi a vencida no mês de abril de 2021;

5. A renda que se venceu em Maio de 2021 (referente ao mês de Junho), foi paga na integralidade a 1 de Julho de 2021;

6. A renda que se venceu em Junho de 2021 (referente ao mês de Julho), foi paga na integralidade a 20 de Julho de 2021;

7. A renda que se venceu em Julho de 2021 (referente ao mês de Agosto), foi paga na integralidade a 31 de Agosto de 2021;

8. A renda que se venceu em Agosto de 2021 (referente ao mês de Setembro), foi paga na integralidade a 20 de Outubro de 2021;

9. A renda que se venceu em Setembro de 2021 (referente ao mês de Outubro), foi paga na integralidade a 22 de Novembro de 2021;

10. A renda que se venceu em Outubro de 2021 (referente ao mês de Novembro), foi paga na integralidade a 21 de Dezembro de 2021;

11. A renda que se venceu em Novembro de 2021 (referente ao mês de Dezembro), foi paga na integralidade a 21 de Janeiro de 2022; e

12. A renda que se venceu em Dezembro de 2021 (referente ao mês de Janeiro de 2022), foi paga na integralidade a 21 de Março de 2022;

13. O último pagamento de rendas efectuado pela ré CC foi aquele a que se reporta 12.;

14. Datada de 21 de Abril de 2022, a ré CC, enviou aos autores, dirigida à pessoa do seu procurador, que a recebeu, uma comunicação com o seguinte teor: “(…) RESCISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO ENTRE AA E CC. Para: Senhor BB, na qualidade de procurador de AA, proprietária do imovél localizado em ... A presente comunicação tem a finalidade de o informar, que a Vossa Arrendatária Doutora CC rescinde o contrato de arrendamento celebrado em 1 de janeiro de 2019, a partir de 1 de Junho de 2022 - presente, futuro - referente ao arrendado cito na .... As chaves ser-lhe-ão entregues em data oportuna e antecipada. A esta comunicação será junto um termo de concordância e assinatura da referida Arrendatária. Pelo conhecimento que tenho de todo o processo que envolveu o tempo que durou o contrato em apreço, entendo que é a solução mais equitativa e justa para ambas as partes. Para acerto de contas que possam subsistir á agora resolução contratual, concorrem a caução prestada pela Arrendatária aquando da assinatura do contrato e o conjunto avultado de benfeitorias realizadas pela Doutora CC, que constituem uma enorme mais valia não apenas pelo aumento do valor patrimonial do imovél mas sobretudo o quanto esse significativo legado vai render, mensalmente e para sempre em futuros arrendamentos que beneficiam unicamente a Proprietária. A Arrendatária não exigirá nem consente ser exigida de qualquer outro modo. dando como findo totalmente o contacto com o procurador BB. Sem outro assunto. LL. CC, que subescreve e aceita o teor de toda a comunicação supra, como total reflexo e expressão da sua vontade. (…)”

15. Datada de 03.05.2022, os autores, através do seu procurador, remeteram à ré DD, que a recebeu a 04.05.2022, uma comunicação com o seguinte teor: “(…) Assunto: Rendas em atraso da casa sita na ... Exma. Senhora, Na qualidade de procurador dos meus pais e nos termos e para os efeitos do disposto no art. 1041, n° 5 do Código Civil, venho comunicar que a arrendatária CC não pagou as rendas relativas aos meses de Fevereiro a Abril de 2022 no valor de 550 euros cada e pagou os meses de Junho de 2021 e Agosto de 2021 a Janeiro de 2022 fora do prazo conforme tabela em baixo, num total em dívida de 2710 euros. Fica assim V. Exa. notificada de tal facto como fiadora do referido contrato de arrendamento. (…)”

16. A ré CC entregou as chaves do imóvel referido em 1. A 31.05.2022;

17. Datada de 24.02.2023, os autores, através da sua mandatária, remeteram à ré GG, que foi devolvida por não reclamada nos CTT, uma comunicação com o seguinte teor: “(…) Assunto: Mora da arrendatária no pagamento das rendas e respectivas indemnizações; falta de pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso de denúncia em falta e danos causados no imóvel Contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano sito na .... Exma. Senhora, Na qualidade de mandatária de AA e MM (conforme Procuração e substabelecimento em anexo), venho, pela presente, comunicar a V/ Exa. o seguinte: 1. Os M/ Constituintes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito na ... União das Freguesias de São João das Lampas e Terrugem, 'concelho de Sintra, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, freguesia de Terrugem, sob o nº 4332, e inscrito na matriz predial urbana dos Serviços de Finanças 1562 - Sintra, 1º Bairro, sob o nº 3060. 2. Por contrato de arrendamento celebrado entre os M/ Constituintes, como senhorios, a Exma. Senhora Dra. CC, como arrendatária, e V.Exa., como fiadora, com início a 1 de Março de 2019, foi dado de arrendamento o prédio urbano supra referido, com destino a habitação, pela renda de € 550,00. 3. A arrendatária denunciou o referido contrato, através de comunicação datada de 21 de Abril de 2022, tendo procedido à entrega das chaves do imóvel a 31 de Maio de 2022. 4. Sucede que não foi cumprido o prazo de antecedência previsto no artigo 1098°, nº 3, do Código Civil, pelo que a arrendatária está obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (conforme refere o nº 6 do mesmo artigo), no valor de € 1.650,00. 5. Por outro lado, encontra-se ainda em dívida a totalidade das rendas referentes aos meses de Fevereiro de 2022, Março de 2022, Abril de 2022 e Maio de 2022, o que corresponde ao valor de € 2.200,00, sem prejuízo da indemnização legal de 20% pelo atraso no pagamento, acrescendo assim às rendas em dívida o montante de € 440,00. 6. Sendo que as rendas relativas aos meses de Junho de 2021 a Janeiro de 2022 foram pagas fora do prazo legal, pelo que é ainda devida a quantia de € 880,00, a título de indemnização pelo atraso no pagamento das rendas (uma vez que foi pago o valor de € 150,00 em Julho de 2021, encontra-se, actualmente, em dívida a quantia de € 730,00, a esse título). 7. Após a entrega do imóvel, verificou-se que o mesmo foi entregue, com diversos danos, tendo sido necessário despender o valor total de € 1.146,00, para proceder à sua reparação (valor este que terá igualmente de ser ressarcido aos M/ Constituintes), reparações essas que duraram dois meses, e apenas tendo os M/ Constituintes conseguido arrendar o imóvel após as referidas reparações terem terminado (pelo que é igualmente devida a quantia de € 1.100,00, a título de lucros cessantes). 8. O valor total em dívida aos M/ Constituintes corresponde a € 7.266,00. 9. Uma vez que a arrendatária, no início do contrato de arrendamento, procedeu ao pagamento de uma caução no valor de € 1.100,00, encontra-se ainda em dívida o valor total de € 6.166,00. 10. Nos termos do artigo 1041°, nº 5, do Código Civil, venho comunicar a V. Exa. que a arrendatária se encontra em mora no pagamento das rendas e respectiva indemnização, bem como que está ainda em falta o pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso de denúncia em falta, devendo também os M/ Constituintes ser ressarcidos pelos danos causados no imóvel e respectivos lucros cessantes. Nesses termos,- Fica V. Exa. notificada, nos termos do artigo 1041°, nº 5, do Código Civil, de que é devido aos M/ Constituintes o montante total de € 6.166,00. (…)”

18. Datada de 05.04.2023, os autores, através da sua mandatária, remeteram à ré GG, que foi devolvida por não reclamada nos CTT, uma comunicação com o seguinte teor: “(…) Assunto: Mora da arrendatária no pagamento das rendas e respectivas indemnizações; falta de pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso de denúncia em falta e danos causados no imóvel | Contrato de arrendamento relativo ao prédio urbano sito na ... de Fevereiro de 2023 (2º via). Exma. Senhora, Na qualidade de mandatária de AA e MM (conforme Procuração e substabelecimento em anexo), venho, pela presente, enviar 2ª via de comunicação relativa à mora da arrendatária no pagamento das rendas e respectivas indemnizações, falta de pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso da denúncia e danos causados no imóvel, reiterando a V/ Exa. o seguinte: 1. Os M/ Constituintes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito na ..., concelho de Sintra, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, freguesia de Terrugem, sob o nº 4332, e inscrito na matriz predial urbana dos Serviços de Finanças 1562 - Sintra, 1º Bairro, sob o nº 3060. 2. Por contrato de arrendamento celebrado entre os M/ Constituintes, como senhorios, a Exma. Senhora Dra. CC, como arrendatária, e V. Exa., como fiadora, com início a 1 de Março de 2019, foi dado de arrendamento o prédio urbano supra referido, com destino a habitação, pela renda de € 550,00. 3. A arrendatária denunciou o referido contrato, através de comunicação datada de 21 de Abril de 2022, tendo procedido à entrega das chaves do imóvel a 31 de Maio de 2022. 4. Sucede que não foi cumprido o prazo de antecedência previsto no artigo 1098°, nº 3, do Código Civil, pelo que a arrendatária está obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (conforme refere o nº 6 do mesmo artigo), no valor de € 1.650,00. 5. Por outro lado, encontra-se ainda em dívida a totalidade das rendas referentes aos meses de Fevereiro de 2022, Março de 2022, Abril de 2022 e Maio de 2022, o que corresponde ao valor de € 2.200,00, sem prejuízo da indemnização legal de 20% pelo atraso no pagamento, acrescendo assim às rendas em dívida o montante de € 440,00. 6. Sendo que as rendas relativas aos meses de Junho de 2021 a Janeiro de 2022 foram pagas fora do prazo legal, pelo que é ainda devida a quantia de € 880,00. a título de indemnização pelo atraso no pagamento das rendas (uma vez que foi pago o valor de € 150,00 em Julho de 2021, encontra-se, actualmente, em dívida a quantia de € 730,00, a esse título). 7. Após a entrega do imóvel, verificou-se que o mesmo foi entregue, com diversos danos, tendo sido necessário despender o valor total de € 1.146,00, para proceder à sua reparação (valor este que terá igualmente de ser ressarcido aos M/ Constituintes), reparações essas que duraram dois meses, e apenas tendo os M/ Constituintes conseguido arrendar o imóvel após as referidas reparações terem terminado (pelo que é igualmente devida a quantia de € 1.100,00, a título de lucros cessantes). 8. O valor total em dívida aos M/ Constituintes corresponde a € 7.266,00. 9. Uma vez que a arrendatária, no início do contrato de arrendamento, procedeu ao pagamento de uma caução no valor de € 1.100,00, encontra-se ainda em dívida o valor total de € 6.166,00. 10. Nos termos do artigo 1041°, nº 5, do Código Civil, venho reiterar a V. Exa. que a arrendatária se encontra em mora no pagamento das rendas e respectiva indemnização, bem como que está ainda em falta o pagamento das rendas correspondentes ao pré-aviso de denúncia em falta, devendo também os M/ Constituintes ser ressarcidos pelos danos causados no imóvel e respectivos lucros cessantes. Nesses termos, reitera-se que: - Fica V. Exa. notificada, nos termos do artigo 1041°, nº 5, do Código Civil, de que é devido aos M/ Constituintes o montante total de € 6.166,00. (…)”

19. Ao tempo do arrendamento, o imóvel apresentava evidências de salitre numa parede;

20. A ré CC, providenciou, no decurso do arrendamento, pela intervenção habitual de uma empregada doméstica que providenciava pela limpeza do locado;

21. Tendo igualmente assumido, com o acordo dos senhorios e por sua total conta, a adaptação de um antigo armazém/garagem anexo ao imóvel, em sala de estar, tendo promovido toda a sua recuperação e pintura exterior e interior, com colocação de portas amplas envidraçadas, em alumínio;

22. Aquando da entrega do imóvel por parte da ré CC, os rodapés dos armários da cozinha encontravam-se danificados, evidenciando lascas e riscos na madeira;

23. Depois da restituição do imóvel pela Ré CC, os Autores procederam à substituição dos rodapés dos armários da cozinha;

24. Os autores procederam a obras de pintura dos tetos e paredes interiores do imóvel e da garagem, pintura de portas interiores, reparação de ombreira da porta da casa de banho, instalação de fechadura, fecho e manete em porta de alumínio e aplicação de spray;

25. Os trabalhos referidos em 23. e 24. tiverem a duração de cerca de um mês, tendo terminado a 05.08.2022;

26. Os trabalhos referidos em 23. e 24. tiverem o custo total de 1146 €, nos quais se inclui: “Substituir o rodapé dos armários da cozinha que estão danificados. Reparar a madeira da ombreira da porta da casa-de-banho. Todos os materiais necessários estão incluídos. (…) o preço para a execução dos citados trabalhos é: 150,00€ (cento e cinquenta euros)”.

Factos não provados:

a) BB, procurador dos autores, comunicou de forma constante e ameaçadora à Ré CC

b) A ré CC pagou em as rendas que se venceram em janeiro, fevereiro, março e abril de 2022;

c) Entre, BB, procurador dos autores, e a ré CC foi acordado que, a partir da renda que se venceu em maio de 2021, a data de vencimento das rendas passava a ser ao dia 19 de cada mês;

d) A ré CC procedeu à pintura interior do locado, no decurso da execução contratual, a suas inteiras expensas;

e) Assim como, para além do vertido em 21. dos factos provados, providenciou pela instalação e manutenção de janelas, também a suas únicas expensas;

f) Aquando da entrega do imóvel por parte da ré CC: - As fechaduras, fechos e manetes das portas encontravam-se totalmente estragadas; - A porta da casa-de-banho encontrava-se totalmente danificada, devido a danos causados por água; - O chão de madeira encontrava-se estragado e manchado; - As soleiras de transição das portas interiores encontravam-se danificadas, com pintura em falta e a cair, bem como as respectivas portas interiores; - Nas paredes e tecto do imóvel, eram visíveis diversas áreas em que a pintura se encontrava em falta ou a cair; e existiam pedaços de tinta seca no chão;

g) Os danos a que se reporta 22. resultam de os armários de cozinha terem sido roídos pelo cão da Ré;

h) Para reparar a totalidade dos danos causados pela Ré CC, os autores tiveram de proceder: - À pintura dos tectos e paredes do interior do imóvel e da garagem (com a respectiva lavagem e preparação prévia); - De retocar a pintura das portas interiores; - De reparar a madeira da ombreira da porta da casa-de-banho; - De substituir a fechadura da porta de abrir, o fecho da porta de correr e as manetes das portas de alumínio, com colocação do respectivo spray;

i) A intervenção na fechadura, fecho e manete em porta de alumínio a que se reporta 21. consistiu na sua substituição;

j) Os trabalhos referidos em 23. e 24. dos factos provados, tiveram a duração de dois meses.

- da impugnação da matéria de facto quanto às al. a), b) e c) dos factos não provados

- quanto à al. a) dos factos não provados é o seguinte o seu teor:

a) BB, procurador dos autores, comunicou de forma constante e ameaçadora à Ré CC, que não procederia à renovação do contrato de arrendamento para além do período da renovação então em curso.

Pretendem a RR. a eliminação deste facto não provado e aditamento de um novo facto provado com o n.º 27 e a seguinte redação:

27. BB, procurador dos autores, comunicou à Ré CC, que não procederia à renovação do contrato de arrendamento para além do período da renovação então em curso.

Invocam como meio de prova para fundamentar tal alteração o depoimento da testemunha FF e as declarações de parte da 1ª R. nos excertos gravados que indicam.

No que se refere a esta matéria importa ter em conta o art.º 9.º do NRAU que rege sob a forma de comunicação entre as partes no contrato de arrendamento, prevendo no n.º 1: “Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.”

Por seu turno, o art.º 393.º n.º 1 do C.Civil relativo à inadmissibilidade da prova testemunhal prevê: “Se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal.”

Desta forma já se vê que a validade de eventual comunicação de não prorrogação do contrato de arrendamento para além do prazo por parte do senhorio para ser válida sempre teria de observar os requisitos do art.º 9.º do NRAU o que as RR. nunca referem ter ocorrido.

De qualquer modo procedeu-se à audição da prova gravada, desde já se adiantado que a mesma não admite de forma alguma a alteração deste facto.

O depoimento da testemunha FF, anterior companheira da 1ª R. não mereceu credibilidade quando refere que ouviu o senhorio dizer por contacto telefónico à R. que não ia renovar o contrato e tinha de sair.

Este depoimento apresenta-se até como contrário às declarações da própria 1ª R. que refere que o Sr. BB lhe disse que não vai renovar o contrato “verbalmente e presencialmente”.

O art.º 466.º do CPC refere-se às declarações de parte enquanto meio probatório estabelecendo no seu n.º 3 que “o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão.”

Como nos diz a respeito da valoração deste meio prova o Acórdão do TRP de 18-05-2017 no proc. 3456/16.6T8VNG.P1 em defesa de entendimento no qual nos revemos: “A norma não fornece, contudo, qualquer pista sobre o modo como essa apreciação deverá ser feita, designadamente se as declarações da parte apenas devem ser aceites como prova complementar ou supletiva dos demais meios de prova, se devem ser aceites como mero princípio de prova ou se podem ser suficientes para permitir ao tribunal julgar provados factos favoráveis é apenas demonstrados através das suas declarações. Não tendo o legislador tomado posição sobre esse aspecto parece que o intérprete não deve assumir aí uma atitude dogmática, de puro princípio, seja ela qual for. Se não basta à parte alegar um facto para que o tribunal o tenha de aceitar e se o direito ao contraditório implica que tendo um facto sido impugnado pela parte contrária ele deve ser objecto de produção de prova que o demonstre, parece adequado entender que, em condições normais, para fazer a prova de um facto favorável a uma das partes não será suficiente que esse facto seja afirmado pela própria parte no decurso das suas declarações de parte.”

As declarações das partes, enquanto meio de prova, têm de ser ponderadas com todas as cautelas pelo tribunal, não podendo olvidar-se que as partes estão diretamente interessadas no desfecho da ação e que, por isso, não raras vezes prestam declarações de forma não isenta e comprometida. Na medida em que incidem muitas vezes sobre factos controvertidos que lhes são favoráveis, as declarações da parte não podem, em regra, ser consideradas como suficientes para determinar a verificação desses mesmos factos, a menos que a sua conjugação com outros elementos de prova permita conclui-lo.

Na situação em presença, as declarações de parte apresentam-se com muito escasso ou mesmo sem valor probatório, sendo patente o comprometimento da R. com a posição que assume nos autos, não permitindo com um mínimo de certeza que com fundamento nas mesmas o tribunal possa dar como provado este facto por si alegado que lhe é favorável, através do qual a mesma pretende extrair efeitos de uma alegada comunicação que nem sequer observa a forma legal.

Sem necessidade de outras considerações, conclui-se que sempre os elementos probatórios indicados pela Recorrente são insuficientes para que o tribunal dê este facto como provado, improcedendo a impugnação apresentada nesta parte.

- Quanto à al. b) dos factos não provados:

b) A ré CC pagou as rendas que se venceram em janeiro, fevereiro, março e abril de 2022.

Requerem as Recorrentes que se considere que a R. pagou a renda de janeiro de 2022, alegando que este facto não provado, na parte que se refere à renda de janeiro de 2022 contraria o que consta dos factos provados 12, 13 e 15.

Verifica-se que o tribunal considerou paga a renda de janeiro de 2022.

As RR. parecem não atentar que o pagamento da renda relativa a cada mês deve ser feito e se vence no mês anterior àquele a que respeita.

A renda vencida em janeiro de 2022 é a que se reporta ao mês de fevereiro de 2022 em conformidade com a cláusula 9ª do contrato de arrendamento – facto provado 2.

O que está provado - pontos 12 e 13 – é que a renda que se venceu em dezembro de 2021 relativa ao mês de janeiro de 2022 foi paga, tendo sido este o último pagamento de renda feito pela R.

Na comunicação que lhe foi feita pelo senhorio a que alude o facto provado 15 também não é reclamado o pagamento da renda de janeiro, mas apenas da renda de fevereiro 2022 que se venceu em janeiro 2022.

Não existe por isso qualquer contradição que se imponha desfazer, não tendo as Recorrentes qualquer razão nesta parte.

- quanto à al. c) dos factos não provados

c) Entre, BB, procurador dos autores, e a ré CC foi acordado que, a partir da renda que se venceu em maio de 2021, a data de vencimento das rendas passava a ser ao dia 19 de cada mês.

Requerem as Recorrentes a eliminação desta matéria dos factos não provados e que em seu lugar se adite um novo ponto aos factos provados com o n.º 28 com o mesmo teor desta al. c).

Para fundamentar a sua pretensão invocam as declarações de parte da RR., bem como as do A., nos excertos gravados que indica.

Salienta-se que mais uma vez estamos perante matéria que não admite a prova por testemunhas, de acordo com os art.º 394.º n.º 1 e 373.º do C.Civil, na medida em que se visa fazer prova de uma convenção contrária àquela que ficou a constar do contrato de arrendamento escrito celebrado entre as partes, concretamente contrária à cláusula 9ª do contrato que fixa a data em que a renda deve ser paga.

Ainda assim, verifica-se que as declarações de parte das RR. são totalmente contraditórias com as prestadas por BB.

Enquanto as RR. aludem à existência de um acordo para a 2ª R. pagar a renda no dia 19 por ser a data em que recebe a pensão de reforma, sendo que a 2ª R. refere ter ouvido um telefonema em alta voz, o representante do senhorio nega a existência de tal acordo afirmando que a R. nunca lhe disse que tinha dificuldade em pagar a renda e que nunca aceitaria uma coisa dessas, referindo ainda que não tinha por hábito falar coisa verbalmente “era tudo por escrito”.

Não há por isso qualquer fundamento ou meio de prova relevante que revele o erro da decisão e imponha a alteração deste facto não provado.

Improcede na totalidade a impugnação da matéria de facto das RR.

- da impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 25 e 26 dos factos provados e al. f), g), h), i) e j) dos factos não provados

Os AA. impugnam esta matéria em conjunto no seu recurso subordinado

Com alguma benevolência procede-se à apreciação da impugnação, não obstante os meios de prova sejam indicados por referência a todos os factos impugnados, por estar em causa um conjunto de factos que se reportam a realidades conexas – o estado do locado, a invocada necessidade de realização de obras no mesmo e a duração e custo das obras

É o seguinte o teor dos factos impugnados.

Factos provados

25. Os trabalhos referidos em 23. e 24. tiverem a duração de cerca de um mês, tendo terminado a 05.08.2022;

26. Os trabalhos referidos em 23. e 24. tiverem o custo total de 1146 €, nos quais se inclui: “Substituir o rodapé dos armários da cozinha que estão danificados. Reparar a madeira da ombreira da porta da casa-de-banho. Todos os materiais necessários estão incluídos. (…) o preço para a execução dos citados trabalhos é: 150,00€ (cento e cinquenta euros)”.

Factos não provados

f) Aquando da entrega do imóvel por parte da ré CC: - As fechaduras, fechos e manetes das portas encontravam-se totalmente estragadas; - A porta da casa-de-banho encontrava-se totalmente danificada, devido a danos causados por água; - O chão de madeira encontrava-se estragado e manchado; - As soleiras de transição das portas interiores encontravam-se danificadas, com pintura em falta e a cair, bem como as respectivas portas interiores; - Nas paredes e tecto do imóvel, eram visíveis diversas áreas em que a pintura se encontrava em falta ou a cair; e existiam pedaços de tinta seca no chão;

g) Os danos a que se reporta 22. resultam de os armários de cozinha terem sido roídos pelo cão da Ré;

h) Para reparar a totalidade dos danos causados pela Ré CC, os autores tiveram de proceder: - À pintura dos tectos e paredes do interior do imóvel e da garagem (com a respectiva lavagem e preparação prévia); - De retocar a pintura das portas interiores; - De reparar a madeira da ombreira da porta da casa-de-banho; - De substituir a fechadura da porta de abrir, o fecho da porta de correr e as manetes das portas de alumínio, com colocação do respectivo spray;

i) A intervenção na fechadura, fecho e manete em porta de alumínio a que se reporta 21. consistiu na sua substituição;

j) Os trabalhos referidos em 23. e 24. dos factos provados, tiveram a duração de dois meses.

Pretendem os Recorrentes que se altere a redação dos pontos 25 e 26 dos factos provados, deles devendo passar a constar o seguinte:

25. Os trabalhos referidos em 23 e 24 terminaram em 05.08.2022.

26. Os trabalhos referidos em 23 e 24 tiveram o custo total de € 1.146,00 efetivamente suportado pelos AA.

Mais requerem que os factos das al. f) a j) sejam considerados provados.

Invocam para o efeito os seguintes meios de prova: doc. 5 a 7 e 10 a 14 juntos com a p.i., as fotografias juntas pela R. a 19.09.2025 que refere deverem ser desvalorizadas; as declarações de BB e os depoimentos das testemunhas HH, II, JJ e KK.

O tribunal a quo motivou a resposta a estes factos não provados nos seguintes termos: “No que tange ao estado do imóvel à data da sua entrega aos autores e da correspondente necessidade de reparação, questões houve em que o Tribunal não logrou de formar a sua convicção tal como vertido em f), h) e i) dos factos não provados, uma vez que a prova produzida pelos autores a quem incumbia, não foi persuasiva o suficiente para formar tal convicção, existindo, aliás, elementos que contrariam tal versão, como é o caso concreto do registo fotográfico do imóvel efectuado no momento da entrega do locado, junto aos autos pelo requerimento de 19.09.2025 (Ref.ª CITIUS 28607999), efectuado pela testemunha FF (numa das quais a testemunha é visível a fotografar, em reflexo num vidro (fotografia junta em quinto lugar), que o confirmou e do qual não se mostram evidenciados dos danos a que a matéria se reporta. Não descurando que também os autores juntaram fotografias com a petição inicial, o momento da sua captura não resulta evidenciado, sendo certo que a testemunha NN refere que a fotografia junta como documento n.º 6 com a petição inicial aparenta ter sido tirada após o início da reparação e está comprovada a existência de salitre na parede (situação não imputável à ré CC) que justifica reparação e pintura, pelo que tais documentos não são esclarecedores. Igualmente da análise das fotografias juntas como documentos n.ºs 7 e 9 da petição inicial parece resultar estar em curso qualquer intervenção, uma vez que os espelhos das tomadas elétricas foram retirados, o que à luz das regras de experiência comum, evidencia que o foram para protecção do material, uma vez que estaria iminente a pintura da parede e, bem assim, a parede revela marcas que aparentam ser de raspagem do salitre – tendo em conta o que resulta do registo fotográfico do imóvel efectuado no momento da entrega do locado, junto aos autos pelo requerimento de 19.09.2025 (Ref.ª CITIUS 28607999). De notar que não só as rés foram peremptórias em negar o estado de factos a que se reporta a matéria não provada como o negaram as testemunhas OO e FF, no que se mostram sustentadas pelo registo fotográfico do imóvel efectuado no momento da entrega do locado, junto aos autos pelo requerimento de 19.09.2025 (Ref.ª CITIUS 28607999). De esclarecer ainda que do documento junto com a petição inicial como documento 10 (factura da fechadura), não resulta que a intervenção tenha sido de reparação, tendo a ré CC Não tendo logrado de demonstrar os danos em causa, não provaram igualmente os autores que os mesmos tenham sido causados pela ré CC e que tenha sido esta conduta da ré que causou a necessidade de intervenção.”

- Quanto ao ponto 25 dos factos provados e al. j) dos factos não provados

Esta matéria reporta-se à duração dos trabalhos.

Pretende o Recorrente que do ponto 25 fique a constar apenas que os trabalhos referidos em 23 e 24 terminaram em 05.08.2022, eliminando-se o segmento deste ponto onde consta que tiveram a duração de cerca de um mês e em alternativa se dê como provado que tiveram a duração de dois meses como consta da al. j) dos factos não provados.

As testemunhas que os Recorrentes identificam nos excertos de gravação indicados não depuseram sobre o período de duração das obras.

BB, representante dos AA. que foi ouvido como parte é que referiu que as obras duraram 15 dias/um mês, esclarecendo que as pessoas que costuma contactar para fazerem obras não puderam ir nos primeiros dois meses, pelo que decorreram três meses até arrendar o imóvel novamente.

Os meios de prova indicados pelos AA. a que se aludiu não só não admitem a alteração pretendida como mostram o acerto da decisão, pelo que improcede a impugnação da matéria de facto nesta parte.

- Quanto ao ponto 26 dos factos provados

Esta matéria refere-se ao custo das obras, pretendendo os Recorrentes que dele fique a constar apenas que os trabalhos referidos em 23 e 24 tiveram um custo total de € 1.146,00 efetivamente suportado pelos AA. e que se retire deste ponto: “nos quais se inclui: “Substituir o rodapé dos armários da cozinha que estão danificados. Reparar a madeira da ombreira da porta da casa-de-banho. Todos os materiais necessários estão incluídos. (…) o preço para a execução dos citados trabalhos é: 150,00€ (cento e cinquenta euros)”.

Nenhuma das testemunhas indicadas pelos Recorrentes, nos segmentos do seu depoimento gravado indicados, se refere ao custo ou valor das obras realizadas nem à circunstância dos AA. as terem pago ou não.

Verifica-se que este facto provado já alude ao custo total dos trabalhos referidos em 23 e 24 e os doc. 10 a 14 juntos com a p.i. representam três faturas e dois orçamentos e acolhem precisamente o que consta deste ponto 25 dos factos provados, descriminando o orçamento junto o valor da substituição dos rodapés da cozinha danificados e madeira da ombreira da porta da casa de banho.

Não se vê por isso que os elementos de prova indicados pelos Recorrentes imponham a alteração deste facto provado, improcedendo a impugnação nesta parte.

- Quanto à al. g) dos factos provados

Trata-se de matéria totalmente irrelevante atento que já consta do ponto 22 dos factos provados que dá conta de danos evidenciados quando da entrega do imóvel pela R., sendo indiferente a forma como foram causados.

Pela sua inutilidade não se conhece da impugnação deste facto.

- Quanto às al. f), h) e i) dos factos não provados

Esta matéria refere-se ao alegado estado do imóvel à data em que foi entregue pela R. e danos causados no mesmo durante o arrendamento, reportando-se por isso à questão do nexo de causalidade quantos aos danos a indemnizar.

Nesta parte a prova produzida apresentou-se muito contraditória, pelo que desde já se adianta que se acompanha a convicção do tribunal a quo, sendo que em caso de dúvida funcionam as regras do ónus da prova.

Os autos mostram um relacionamento difícil das partes que ganhou contornos de até alguma animosidade, apresentando-se as declarações das partes com versões contraditórias, ambos comprometidos com a posição que defendem nos autos, pelo que quanto a esta matéria as declarações de parte quer da 2ª R. quer de BB enquanto representante dos AA. têm de ser desvalorizadas pelo tribunal, não podendo falar-se de um depoimento isento, antes se ficando com a convicção que cada um deles faz um empolamento dos factos que lhes são favoráveis.

Quanto aos documentos, reportam-se a fotografias juntas respetivamente pelos AA. com a p.i. – doc. 5 a 7 e pela R. a 19.09.2025 verificando-se que nem umas nem outras se encontram datadas.

Tal como refere o tribunal a quo as fotografias juntas pelos AA. parecem ter sido tiradas num momento em que já estavam a ser realizadas as obras na casa e não quando da sua entrega, veja-se designadamente as tomadas elétricas retiradas da parede. Por outro lado, estas fotografias apenas documentam uma muito pequena parte do locado, nada mostrando de fechaduras ou manetes de portas ou teto do imóvel, apenas documentando para além dos rodapés e portas, uma parede em que tal como se refere na decisão recorrida parece ter manchas de salitre, o que já acontecia ao tempo do arrendamento como consta do facto provado 19 não impugnado.

As fotografias juntas pela R. 19.09.2025 revelam um locado pelo menos na aparência em condições de habitabilidade, salientando-se a tendência das mesmas apontarem sobretudo à parte cima das divisões, não documentando designadamente os rodapés, que está assente terem ficado danificados- facto provado 22.

Referiu a testemunha FF que tais fotografias foram por si tiradas na data da entrega do arrendado, correspondendo a um momento em que era companheira da R., não se acompanhando a suspeita dos AA. quanto ao momento em que foram tiradas na medida em que mostram o imóvel vazio e documentam a garagem que foi recuperada pela R. - ponto 21 dos factos provados.

No que respeita à prova testemunhal indicada pelos AA. para fundamentar a alteração pretendida, salienta-se que:

(i) as testemunhas HH, II, JJ e KK afirmaram ter realizado obras no locado após a saída da R., constatando-se que as mesmas têm uma relação de confiança com os AA. para quem fazem/fizeram diversos trabalhos – BB refere nas suas declarações que chamou pessoas que costumam fazer as obras para si, tendo também dito que tem 9 casas arrendadas;

(ii) as referidas testemunhas não terão estado presentes quando da entrega do imóvel pela R. ainda que a testemunha KK o tenha referido, sendo que é o próprio BB que diz que chamou as testemunhas em questão mais tarde para ver a casa;

(iii) não é controvertido que os AA. realizaram no imóvel as obras a que aludem os pontos 23 e 24 dos factos provados a que estas testemunhas se referem no seu depoimento.

Tendo presente esta realidade e concretizando os danos e reparações que estão em causa nestes factos não provados que são impugnados, verifica-se:

- quanto às fechaduras, fechos e manetes das portas, só a testemunha JJ a elas fez menção no seu depoimento, de forma totalmente genérica e não concretizada, estranhando-se que a existirem tais danos não tivessem sido fotografados, como foram outros, sendo certo que nenhuma das outras testemunhas que estiveram a fazer as obras fizeram menção a esse facto, não aludindo tão pouco à substituição de qualquer fecho e manete em porta de alumínio;

- quanto à porta da casa de banho, já está assente nos factos provados 24 e 26 que a mesma estava danificada e que foi reparada;

- quanto ao chão de madeira estragado e manchado constata-se que os AA. não referem ter procedido a qualquer reparação do chão, não tendo as testemunhas ouvidas mostrado saber alguma coisa sobre o estado do chão de madeira antes do arrendamento;

- quanto ao estado das soleiras das portas interiores e respetivas portas, constata-se que já está assente que a madeira da ombreira da porta da casa de banho estava danificada, mostrando a duas fotografias juntas pelas RR. duas portas onde não se identificam danos; as testemunha falam de portas com riscos, não logrando contudo convencer o tribunal da dimensão de danos nas portas do locado compatíveis com um mau uso ou com a qualificação de “danificadas”; o doc. 11 junto aos autos com a p.i. corresponde a um orçamento apresentado aos AA. pelas testemunhas HH, KK e PP onde quanto a isto consta apenas o retocar da pintura das portas, sendo que a necessidade de reparação se reporta apenas à porta da casa de banho, mostrando o seu depoimento sobre esta matéria algum empolamento;

- quanto a ser visível que a pintura se encontrava em falta ou cair, em diversas áreas das paredes e teto do imóvel, nenhuma das testemunhas o referiu, ainda que façam menção à cor amarelada das paredes, sobretudo na sala, sendo que embora as fotografias juntas pelos AA. mostrem algumas falhas numa parede, como se referiu parece salitre, o que de acordo com o ponto 19 dos factos provados o locado já evidenciava.

A conjugação dos meios probatórios indicados pelos Recorrentes não permite concluir pelo erro da decisão de facto em dar estes factos como não provados, antes se constatando que os mesmos se apresentam insuficientes para o efeito, não impondo qualquer alteração da decisão de facto nesta parte.

Improcede na totalidade a impugnação da matéria de facto apresentada pelos AA. no recurso subordinado.

IV. Razões de Direito

- do erro da decisão quanto à renda de janeiro de 2022

Invocam as RR. o erro da decisão ao considerar ser devida a renda de janeiro de 2022, quando esta está paga, o que não deixa de constituir uma falta de atenção da sua parte na avaliação dos factos e da decisão proferida.

Como já se teve oportunidade de referir ao apreciar a impugnação da al. b) dos factos não provados as Recorrentes, incompreensivelmente, parecem não atentar que o pagamento da renda relativa a cada mês deve ser feito e se vence no mês anterior àquele a que respeita.

A renda vencida em janeiro de 2022 é a que se reporta ao mês de fevereiro de 2022 em conformidade com a cláusula 9ª do contrato de arrendamento, tendo sido esta renda de fevereiro de 2022 vencida em janeiro de 2022 que o tribunal considerou não estar paga e não a renda de janeiro.

Os AA. não reclamam o pagamento da renda de janeiro de 2022 como estando em falta, esta renda venceu-se em dezembro de 2021 e foi paga, tendo sido este o último pagamento de renda feito, conforme decorre dos factos provados.

O tribunal a quo condenou as RR. no pagamento das rendas vencidas e não pagas entre janeiro e abril de 2022, devendo a renda ser paga no 1º dia útil do mês anterior a que disser respeito conforme o acordado, não tendo considerado estar em falta o pagamento da renda de janeiro 2022 mas apenas a renda vencida em janeiro de 2022, ou seja a de fevereiro de 2022.

Não existe assim qualquer equívoco na decisão recorrida quanto às rendas vencidas e não pagas que importe desfazer.

- do (in)cumprimento do aviso prévia para a não prorrogação do contrato de arrendamento

As Recorrentes alegam que não é devido o pagamento de três rendas mensais devendo considerar-se que não se impunha que fosse respeitado o pré-aviso de 120 dias, por os senhorios terem comunicado que não iriam proceder à renovação do contrato e que ainda assim o período em falta foram 81 dias e não três meses, pelo que o valor correspondente é de € 1.485,00 e não € 1.650,00.

A desnecessidade de cumprimento do prazo do pré-aviso pelo inquilino vem prevista no art.º 1098.º n.º 4 do C.Civil para os casos em que os senhorios previamente se opuseram à renovação do contrato de arrendamento.

A procedência desta questão estava dependente da procedência da impugnação da matéria de facto que não veio a ocorrer.

Não ficou provado que os senhorios tenham impedido a renovação automática do contrato, sendo que apenas nesse caso o arrendatário pode denunciar o contrato sem observância da antecedência mínima a que alude o n.º 1 do art.º 1094.º C.Civil.

A respeito da falta do pré-aviso diz-se na sentença:

“Relativamente à antecedência da comunicação em causa, apesar de as rés alegarem que BB, procurador dos Autores, comunicou à primeira ré que não iria proceder à renovação do contrato em causa – o que, ao abrigo do art. 1098.º n.º 4 do Código Civil dispensaria a primeira ré de observar o prazo de pré-aviso de 120 dias - tal facto resultou não provado, pelo que, se encontrava a primeira ré obrigada a cumprir o prazo de 120 dias de pré-aviso.

Tal como resulta do disposto no art. 1098.º n.º 6, do Código Civil, a inobservância da antecedência prevista para o pré-aviso da denúncia não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se se verificar uma das circunstâncias previstas na parte final da norma: desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morada do arrendatário ou de pessoa que com este viva em comunhão comum há mais de um ano.

Ora, no caso dos autores resulta provado que a primeira ré comunicou a denúncia do contrato 21.04.2022, com efeitos pretendido para 01.06.2022.

Sendo o prazo mínimo legal de pré-aviso de 120 dias e, não tendo o mesmo sido respeitado, porquanto a denúncia foi realizada com apenas 30 dias de antecedência face à data pretendida (cfr. art. 1098.º n. º5 do Código Civil), encontram-se em falta 90 dias de pré-aviso.

Neste contexto fáctico e jurídico, ao abrigo do disposto no art. 1098.º n.º 6 do Código Civil, a primeira ré encontra-se obrigada a pagar as peticionadas rendas correspondentes a esse período de 90 dias, o que equivale a três rendas mensais de 550 €, que perfaz o montante global de 1650€ (mil seiscentos e cinquenta euros).”

Não merece qualquer censura o decidido nesta parte.

Carecem também de razão as Recorrentes quando alegam que deve ser considerado em falta o período de 81 dias e não de 90 dias com o correspondente acerto na quantia devida.

O aludido art.º 1098.º do C.Civil que rege sobre a oposição à renovação ou denúncia do arrendatário, prevê no n.º 5: “A denúncia do contrato nos termos dos n.ºs 3 e 4, produz efeitos no final de um mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.”

Assim sendo, a comunicação da denúncia do contrato feita pela arrendatária a 21.04.2022 com efeitos pretendidos para 01.06.2022 apenas produz efeitos no final do mês de abril, de acordo com o disposto na norma mencionada, não havendo que fazer qualquer desconto no valor das rendas devidas pela falta de cumprimento do pré-aviso.

Improcede esta questão suscitada.

- da (in)existência de mora no pagamento das rendas de maio de 2021 a abril de 2022

Defendem as Recorrentes que não existe mora no pagamento das rendas, nem a correspondente obrigação de pagarem a indemnização em que foram condenadas, por ter sido acordado entre as partes que a partir da renda que se venceu em maio de 2021 a data de vencimento das rendas passava a ser o dia 19 de cada mês.

Mais uma vez esta questão estava dependente da procedência da impugnação da matéria de facto que não se verificou, não tendo ficado apurado que as partes tivessem alterado o dia que estabeleceram na cláusula 9ª do contrato de arrendamento para o pagamento da renda.

Na fundamentação apresentada refere-se a dada altura sentença:

“A violação da obrigação de pagamento tempestivo das rendas importa, como decorre do art. 804.º n.º 2 do Código Civil , a constituição do devedor em mora. No âmbito do regime da locação, decorre do art. 1041.º n.º1 do Código Civil que, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem direito a exigir, além das rendas vencidas, uma indemnização correspondente a 20% do montante em dívida, salvo se o contrato for resolvido com fundamento na falta de pagamento ou se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo (art. 1041.º n.º 2 do Código Civil).

Assim, não tendo a primeira ré efectuado o pagamento das aludidas rendas não só está obrigada a proceder a esse pagamento, a que validamente se vinculou, como a proceder ao pagamento da indemnização legalmente prevista.”

Nada sendo contrariado quanto à apreciação jurídica desta questão, não se verifica qualquer fundamento para alterar a sentença nesta parte em que condena as RR. a pagarem uma indemnização pela mora no pagamento das rendas vencidas entre maio de 2021 e abril de 2022.

- da (in)devida indemnização por lucros cessantes – recurso principal

- do valor da indemnização pelos danos causados no imóvel – recurso subordinado

- do valor da indemnização por lucros cessantes – recurso subordinado

Ambas as partes questionam a decisão quanto à obrigação de indemnizar da R. e valor que foi condenada a pagar, pelo que se procede à avaliação conjunta das questões suscitadas neste âmbito: as RR. entendem que nada é devido a este título e os AA. defendem que a R. deve ser condenada a indemnizá-los pela totalidade do valor das obras que fizeram no locado e que a indemnização por lucros cessantes se deve fixar em € 1.100,00 correspondente a dois meses em que não puderam arrendar o imóvel por terem de realizar obras no mesmo.

A decisão recorrida entendeu que a R. apenas estava obrigada a indemnizar o valor que os senhorios pagaram com a reparação dos rodapés da cozinha, até ao valor de € 150,00 a liquidar posteriormente, e recorrendo à equidade fixou em € 150,00 o valor da indemnização devida pela R. aos AA. a título de lucros cessantes, considerando que a R. ao restituir o locado com danos nos rodapés dos armários da cozinha obstou a que os AA. o arrendassem de imediato.

Os art.º 562.º ss. do C.Civil regem sobre a obrigação e indemnizar seja qual for a sua fonte.

A obrigação de reparar um dano supõe em primeiro lugar a prática de um facto ilícito pelo agente, que no caso se centra no alegado incumprimento do contrato de arrendamento pela R., prevendo o art.º 798.º do C.Civil que o devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação se torna responsável pelo prejuízo que cause ao credor.

Começa o art.º 562.º do C.Civil por estabelecer o princípio geral de que “Quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existira, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação.” Acrescenta o art.º 563.º que: “A obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão.”.

Este art.º 563.º do C.Civil vem consagrar o princípio da causalidade adequada ao estabelecer que a obrigação de indemnizar só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão, sendo necessário que o evento causador do dano, ação ou omissão do agente, tenha não só determinado a ocorrência do dano, mas também surja como causa provável ou adequada do mesmo.

Dizem-nos Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 400, em anotação a esta norma: “A fórmula usada no artigo 563.º deve, assim, interpretar-se no sentido de que não basta que o evento tenha produzido naturalística ou mecanicamente) certo efeito para que este, do ponto de vista jurídico, se possa considerar causado ou provocado por ele; para tanto é necessário ainda que o evento danoso seja uma causa provável , como quem diz adequada desse efeito. Cfr. M. Andrade, ob. cit. pág, 355 e ss.”

A obrigação de indemnizar depende da verificação de um nexo causal entre o facto praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima, de modo a poder afirmar-se à luz do direito que o dano é resultante da violação.

O dano patrimonial é aquele que se repercute no património do lesado, seja a título de danos emergentes, seja de lucros cessantes, prevendo o art.º 564.º n.º 1 do C.Civil que o dever de indemnizar compreende para além do prejuízo causado, os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão.

Sobre a indemnização em dinheiro estabelece o n.º 2 do art.º 566.º do C.Civil que esta tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal e a que teria nessa data se não existissem danos; acrescenta o n.º 3 deste artigo que se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.

A indemnização deve fixada pelo tribunal de acordo com a equidade, apenas quando esteja assente que os danos existem, mas não pode ser averiguado o seu valor exato, como se refere expressamente em tal norma – vd. neste sentido e apenas a título de exemplo o Acórdão do STJ de 03-06-2014 no proc. 04B1447 in www.dgsi.pt

No que respeita à indemnização do dano emergente suscitada pelos AA. no recurso subordinado, pretendem estes que as RR. sejam condenadas a pagar-lhes o valor de € 1.146,00 que despenderam com a realização das obras no locado, tendo a sentença sob recurso condenado as RR. a pagarem aos AA. a quantia que vier a apurar-se em incidente de liquidação, relativo ao custo do rodapé dos imóveis da cozinha, com o limite máximo de € 150,00, que deverá ser satisfeito pela imputação de parte da caução entregue.

Esta questão estava dependente da procedência da impugnação da matéria de facto que os AA. apresentaram quanto aos factos não provados, que não veio a verificar-se, não tendo ficado provado que a totalidade dos trabalhos que fizeram no imóvel, cujo custo querem ver ressarcido, se tivessem destinado a reparar danos causados pela R. e não a melhoramentos que tenham querido realizar.

A obrigação de indemnizar depende da verificação de um facto ilícito do agente, bem como da verificação de um nexo causal entre esse facto e o dano sofrido pelo lesado, de modo a poder afirmar-se à luz do direito que o dano é resultante da violação.

Na situação em presença, em razão dos factos provados apenas pode concluir-se por uma utilização imprudente do locado por parte da R. na parte em que danificou ou rodapés dos armários da cozinha, nada mais se apurando com referência ao estado em que o imóvel foi entregue, concretamente que o mesmo apresentasse danos adicionais causados pela R. em violação dos deveres assumidos, nos termos do art.º 1038.º al. d) do C.Civil e 1043.º n.º 1 do C.Civil.

Veja-se, designadamente, que ao tempo do arrendamento o imóvel apresentava evidências de salitre numa parede – facto 19 e que os AA. decidiram instalar fechadura, fecho e manete em porta de alumínio que não existia quando da celebração do contrato, tendo sido colocada pela R. – facto 21 e 24.

Os factos provados 21 e 24 revelam que a R. assumiu a adaptação de um antigo armazém/garagem anexo ao imóvel, nele realizando os trabalhos identificados no facto provado 21, sendo que uma parte das obras feitas pelos senhorios foi precisamente nessa garagem, designadamente a sua pintura e instalação de fechadura, fecho e manete em porta de alumínio, que não existiam à data em que o imóvel foi entregue à inquilina.

Diz-se na sentença sob recurso a respeito desta questão:

“Adicionalmente, os autores peticionam a condenação das rés no pagamento das quantias correspondentes aos danos causados no imóvel, alegando para tanto que este lhes foi restituído com danos não decorrentes do seu uso prudente. Desde logo, conforme resulta das disposições conjugadas dos arts 1022.º e 1031.º do Código Civil, o contrato de arrendamento confere ao arrendatário o direito de gozo temporário do locado. Por outro lado, da conjugação dos arts. 1038.º al. d) e 1043.º n.º 1 do Código Civil, decorre a obrigação do arrendatário de não fazer um uso imprudente da coisa locada, bem como o dever de a manter e restituir no estado em que a recebeu. Tais obrigações encontram-se também previstas nas cláusulas 13.º, 14.º e 15.º do contrato de arrendamento celebrado entre os autores e as rés. A este propósito, comentam Pires de Lima e Antunes Varela que “O artigo 1043.º refere-se às deteriorações resultantes duma prudente utilização da coisa locada; são estas que não são da responsabilidade do arrendatário.”. (Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. II, Coimbra Editora, 3.º edição, páginas 393 3 394). Por conseguinte, apenas as deteriorações provenientes de uma utilização normal, conforme aos fins do contrato e ao desgaste do tempo, se encontram excluídas da responsabilidade do arrendatário. Diversamente, todas as demais — incluindo as provocadas por uso imprudente — geram responsabilidade do arrendatário, nos termos gerais da responsabilidade civil contratual. Neste sentido, o art. 1044.º do Código Civil dispõe que «O locatário responde pela perda ou deteriorações da coisa, não exceptuadas no artigo anterior, salvo se resultarem de causa que lhe não seja imputável nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela». Assim, «ao senhorio cabe a prova da perda ou deterioração da coisa, estando dispensado de demonstrar as mesmas decorrem de ato do locatário ou de terceiro; ao locatário cabe a prova de que a perda ou deterioração não lhe são imputáveis nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização dela.» (Laurinda Gemas, Albertina Pedroso, João Caldeira Jorge, “Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar”, Quis Juris Sociedade Editora, página 68). Donde, apenas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização ou ao desgaste natural do tempo estão excluídas da responsabilidade do arrendatário, recaindo sobre este a obrigação de indemnizar o locador por todos os danos que excedam essa normal utilização, não ser que se demonstre que tais danos não procedem de culpa sua nem de terceiro a quem tenha permitido a utilização. Revertendo ao caso dos autos, não foi ilidida a presunção de que o locado se encontrava em bom estado de conservação quando foi recebido pela primeira ré, por outro lado, apenas se demonstrou que, aquando da entrega das chaves do locado pela primeira ré, o imóvel apresentava danos nos rodapés dos armários da cozinha, circunstância que implicou a necessidade de proceder à substituição dos mesmos. Assim, de forma a eximir-se da responsabilidade pelos referidos danos, competia à rés, de acordo com o art. 342.º do Código Civil, demonstrar que tais deteriorações resultaram de uma utilização prudente e conforme aos fins do contrato, ou que derivaram de causa que não lhe fosse imputável. Ora, as rés não lograram fazer essa prova. Pelo contrário, os danos nos rodapés dos armários da cozinha – que se encontravam riscados e com falhas na madeira – pelas suas caraterísticas e extensão não podem ser qualificados como danos decorrentes de uma prudente utilização por parte da primeira ré, nem considerados como decorrentes do natural desgaste do imóvel por força do decurso do tempo. Do exposto podemos concluir que a primeira ré incumpriu a obrigação de uso prudente do locado o que tange ao rodapé dos móveis da cozinha, bem como a obrigação de restituí-lo no estado em que o recebeu. Em consequência, deve a primeira ré ser condenada no pagamento aos autores de uma indemnização pelos prejuízos sofridos com a reparação do rodapé dos armários da cozinha.”

Não havendo dúvida de que os AA. sofreram danos no locado da responsabilidade da R. a cuja reparação procederam antes de voltar a arrendar o locado, salienta-se que:

- a R. entregou a chave do imóvel em 31.05.2022 – facto 16;

- quando da entrega do imóvel os rodapés dos armários da cozinha encontravam-se danificados, evidenciando lascas e riscos na madeira – facto 22;

- os AA. procederam à substituição dos rodapés – facto 23;

- e pintaram tetos e paredes interiores e da garagem, portas interiores, repararam a obreira da porta da casa de banho, instalaram fechadura, fecho e mante em porta de alumínio e aplicaram spray – facto 24;

- as obras duraram cerca de um mês e terminaram a 05.08.2022.

Em face destes factos já se vê que os trabalhos que os senhorios entenderam realizar no locado foram além daquelas que são da responsabilidade da R. por via de uma utilização imprudente do locado, nos termos dos art.º 1038.º al. d) e 1043.º n.º 1 do CPC que, tal como considerou a sentença recorrida, que se circunscreve aos danos nos rodapés dos armários da cozinha, sendo apenas o custo desta reparação que a R. está obrigada a indemnizar e não o custo da totalidade daqueles trabalhos.

Quanto aos lucros cessantes também peticionados, correspondem aos ganhos que se frustraram ou prejuízos que advieram ao lesado por não ter aumentado o seu património em consequência da lesão – neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in ob. cit., pág. 401.

A sentença sob recurso fundamenta a decisão sobre esta questão da seguinte forma: “No âmbito do arrendamento, entendeu o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14.07.2016, proferido no processo 3102/12.7TBVCT.G1.S1 que o senhorio não tem de «alegar e provar a existência de um concreto interessado na locação do imóvel: note-se que a perda das rendas prováveis constitui um lucro cessante futuro e – como em todos os danos futuros – basta-se com um juízo de prognose sobre a viabilidade da futura locação.». Assim, fazendo um juízo de prognose fundado nas regras de experiência comum, atendendo à carência de imóveis disponíveis no mercado de arrendamento, bem como às caraterísticas e localização do imóvel em causa (uma casa de rés-do-chão com três divisões assoalhadas, uma cozinha, uma casa de banho e uma garagem), conclui-se que era provável que o mesmo viesse a ser arrendado, caso estivesse em condições de habitabilidade imediata. Verifica-se, pois, a existência de um dano patrimonial na esfera jurídica dos autores, traduzido na perda de uma renda que, com elevada probabilidade teriam auferido se não tivesse sido necessário proceder a obras de reparação. Importa, porém, quantificar o dano em questão. Neste âmbito, o citado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14.07.2016 refere que: «Assim, - em primeiro lugar – e como sustenta a recorrente - sempre que haveria que descontar ao valor bruto da renda provavelmente auferida o valor dos encargos tributários que, em termos de imposto sobre rendimentos prediais, necessariamente lhe correspondessem e tivessem imperativamente de ser saldados pelo senhorio. (…) Em segundo lugar, a indemnização arbitrada peca por excesso, ao presumir que o imóvel sempre teria estado ininterruptamente locado pelo valor locativo médio: tendo a restituição do prédio ocorrido em período de acentuada crise económica e, em particular, do sector imobiliário, é altamente improvável que – ainda quer o locado se encontrasse em perfeito estado de conservação – os locadores tivessem conseguido imediatamente interessado na respectiva utilização, dispondo-se a pagar o montante arbitrado: impõe-se, pois, num juízo de prognose, proceder ao desconto do tempo previsível para colocar no mercado. (…) Finalmente, importa valorar que, no caso dos autos, o locador não esteve privado totalmente do gozo e fruição do imóvel, como sucederá nos mais frequentes casos de desapossamento do prédio: tal gozo e fruição foram apenas restringidos, em termos prático económicos, pelo facto de o imóvel ter sido restituído com substanciais deteriorações, dificultando a sua colocação no mercado de arrendamento, sem o investimento traduzido na sua reparação adequada.». Ora, aplicando o referido entendimento ao caso dos autos temos que, considerando que ao valor bruto das rendas deve ser descontado o montante correspondente aos encargos tributários, bem como o tempo previsível para a celebração de um novo contrato de arrendamento e ponderando que o imóvel, ainda que com o apontado estrago da responsabilidade da ré localizado, não se encontrava totalmente inutilizado, bem assim que a reparação não demandou a totalidade do tempo provado da intervenção, entende o Tribunal, com recurso à equidade (art. 566.º, n.º 3, do Código Civil), ser ajustado fixar a indemnização em 150€.”

Não está em causa, em abstrato, a obrigação de indemnizar do arrendatário por lucros cessantes se não entregar o locado no estado em que o recebeu, excetuando as deteriorações que possam resultar de uma prudente utilização, por obstar a que o senhorio o arrende de seguida por ter necessidade de proceder a reparações, ficando dessa forma impossibilitado de auferir o rendimento correspondente.

No caso, o período de um mês que as obras demoraram foi para realizar todos os trabalhos que os AA. entenderam fazer no locado e não apenas para reparar os danos que a R. havia infligido no mesmo que consequentemente não demandavam um período de tempo tão longo, pelo que a responsabilidade da R. pelo tempo em que os AA. não puderam arrendar o imóvel em razão dos trabalhos que tiveram de realizar não circunscreve-se a um período muito curto.

Aa Recorrentes alegam que os senhorios não provaram que tivessem outro inquilino para entrar logo, tendo sempre que levar-se em conta que há um período médio de colocação do imóvel no mercado superior ao que foi necessário para realizar as reparações, limitando-se a fazer afirmações sem contrariar a argumentação jurídica da sentença nesta parte, olvidando que a mesma também teve em consideração essa realidade ao recorrer à equidade para fixar a indemnização por lucros cessantes.

A circunstância de não ter ficado provado que os senhorios arrendariam logo o imóvel não constitui obstáculo só por si ao seu direito indemnizatório a título de lucros cessantes, na medida em que está em causa a privação do uso do imóvel pelos AA. para o fim que lhes têm destinado – neste sentido também se pronunciou o Acórdão do STJ de 14-07-2016 no proc. 3102/12.7TBVCT.G1.S1 in www.dgsi.pt citado na sentença, em cujo sumário consta: “Está suficientemente demonstrada a realidade do dano, traduzido na privação do uso de um bem, quando o lesado concretizou e fundamentou, em termos factuais, qual a concreta utilidade que pretendia extrair do bem, especificando o concreto dano sofrido com a impossibilidade de locação do imóvel, por via dos defeitos que o afectavam, imputáveis a comportamentos da R - traduzindo-se tal utilidade específica, em consonância com o destino que lhe vinha sendo dado há vários anos, na colocação no mercado de arrendamento para fins comerciais, alegando-se qual o lucro cessante que em concreto se verificava: o montante das rendas de que o locador ficou privado em consequência do estado de conservação do locado.”

Por outro lado, como já se referiu, o valor indemnizatório atribuído pelo tribunal a quo a título de lucros cessantes já levou em consideração o tempo previsível para a celebração de um novo contrato de arrendamento, remetendo igualmente para o entendimento expresso no citado Acórdão do STJ de 14-07-2016, daí ter fixado em € 150,00 o valor do dano dos AA. em lugar de € 550,00 correspondente a um mês de renda.

Já os AA. vêm alegar a este respeito que deve reconhecer-se que o estado em que foi entregue o locado constituiu causa direta e adequada da sua indisponibilidade para o arrendamento durante o período de dois meses, sendo o seu prejuízo correspondente às rendas que deixou de auferir nesse período, nos termos do art.º 564.º n.º 1 do C.Civil, questão que também dependia da procedência da impugnação da matéria de facto que apresentaram e não veio a ocorrer.

Sobre a indemnização em dinheiro estabelece o n.º 2 do art.º 566.º do C.Civil que esta tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos; acrescenta o n.º 3 deste artigo que se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.

A indemnização deve fixada pelo tribunal de acordo com a equidade, apenas quando esteja assente que os danos existem, mas não pode ser averiguado o seu valor exato, como aí se refere expressamente em tal norma – vd. neste sentido e apenas a título de exemplo o Acórdão do STJ de 03-06-2014 no proc. 04B1447 in www.dgsi.pt

Em primeiro lugar verifica-se que as obras realizadas no imóvel apenas duraram cerca de um mês, sendo que como se viu aquelas que podem considerar-se imputáveis à R. são apenas uma pequena parte das que os AA. fizeram, não estando concretamente apurado o tempo que demorou a realização dos trabalhos de reparação dos danos dos rodapés, pelo que nunca pode responsabilizar-se a R. pelo prejuízo correspondente ao valor de duas rendas que deixaram de auferir por não terem arrendado o imóvel por dois meses.

Em segundo lugar, como se refere no acórdão do STJ citado o rendimento das rendas auferidas pelo senhorio é tributado, pelo que o líquido do benefício que se integra no seu património é sempre inferior ao valor bruto da renda recebida.

Em terceiro lugar, veja-se que a R. foi condenada a pagar aos AA. o valor de três meses de renda, relativa ao período do pré-aviso em falta, o que corresponde aos meses de junho, julho e agosto de 2022, tudo se passando na prática como se os AA. tivessem o imóvel arrendado por esse período de tempo, dele retirando o benefício correspondente à renda estabelecida.

Não tendo sido possível averiguar o valor exato dos danos sofridos pelos AA. a título de lucros cessantes, em resultado do comportamento da R., designadamente quanto ao período de tempo necessário à reparação dos rodapés ou quanto ao incremento efetivo do património dos AA. pelo valor da renda correspondente a tal período, não merece censura que o tribunal a quo tenha recorrido à equidade para julgar tais danos.

A avaliação das questões suscitadas por ambas as partes Recorrentes a respeito da obrigação de indemnizar das RR. não revela o erro da decisão recorrida, em razão dos factos provados, que assim se mantém.

V. Decisão:

Em face do exposto, julga-se totalmente improcedente o recurso interposto pelas RR., bem como totalmente improcedente o recurso subordinado interposto pelos AA., mantendo-se a sentença recorrida.

Cada uma das partes tem respetivamente a responsabilidade das custas pelo recurso que interpôs por ter ficado vencida – art.º 527.º n.º 1 e 2 do CPC.

Notifique.

Lisboa, 21 de maio de 2025

Inês Moura

Teresa Bravo

António Moreira