57/16.2T8FAL.E1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O nº 2 do artigo 1024º do CCiv só tem aplicação ao arrendamento enquanto acto de administração ordinária.

II. Não constitui acto de administração ordinária o arrendamento da parte rústica do prédio comum em execução do plano estratégico de utilização do imóvel estabelecido pela maioria dos consortes consistente na implantação e exploração de um olival, a levar a cabo por sociedade a ser constituída pelos comproprietários interessados e a quem a parte rústica do imóvel seria arrendada, tendo em vista angariar meios de sustentação e manutenção da parte urbana do mesmo prédio.

III. A (in)validade da adopção desse plano estratégico e dos actos de execução do mesmo deve ser resolvida à luz do disposto nos artigos 1406º, 1407º e 985º do CCiv.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

NO RECURSO DE REVISTA INTERPOSTO NOS AUTOS DE ACÇÃO DECLARATIVA

ENTRE

AA

E

BB

(aqui patrocinado por ..., adv.)

Autores / Reconvindos / Apelantes /Recorridos

CONTRA

CC

(aqui patrocinado por ..., adv.)

1º Réu / Reconvinte / Apelado

DD

(... AGO2016, tendo sido habilitados como seus sucessores EE, FF, GG e HH)

(aqui patrocinado por ..., adv.)

2º Réu / Reconvinte / Apelado /Recorrente

II

(aqui patrocinado por ..., adv.)

3º Réu / Apelado

JJ

(aqui patrocinado por ..., adv.)

4º Réu / Apelado

KK

(aqui patrocinado por ..., adv.)

5º Réu / Apelado

LL

(aqui patrocinado por ..., adv.)

6º Réu / Reconvinte / Apelado / Recorrente

MM

(aqui patrocinado por ..., adv.)

7º Réu / Reconvinte / Apelado / Recorrente

NN

(menor, tendo como legal representante OO)

8º Réu / Apelado

Terras de ..., Lda.

(aqui patrocinada por ..., adv.)

9ª Ré / Reconvinte /Apelada / Recorrente

I- Relatório

Os Autores intentaram a presente acção pedindo:

a. Se declare ineficaz em relação aos Autores o denominado “Contrato de Arrendamento Rural e para Fins Florestais” celebrado entre os Réus em 30 de Janeiro de 2006 e que tem como objecto uma área de 25 hectares do prédio misto denominado “Quinta de ...”, com a área de 29,0750 hectares, situado na União das Freguesias de ... e ..., no concelho de ..., actualmente inscrito na respectiva matriz predial quanto à parte rústica sob o artº. 72 da Secção H1, e quanto à parte urbana sob os arts. 539, 541 e 543, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. 3859/20040607 da extinta freguesia de ...;

b. A condenação dos Réus a, solidariamente, pagarem aos Autores os valores correspondentes aos prejuízos que, como consequência necessária e directa da celebração do contrato de arrendamento “sub judice,” lhes forem causados a título de danos emergentes e lucros cessantes, e que até ao momento quantificam em 106.562,18 €, a determinar em execução de sentença.

Invocam para fundamentar a sua pretensão que são comproprietários, na proporção de 235/400 avos do prédio misto em causa e não deram o seu assentimento ao referido arrendamento, de que só tiveram conhecimento em 14JUL2015, tendo sido em virtude do mesmo impedidos de explorar o prédio.

Os 1º, 2º, 6º, 7º e 9º Réus contestaram invocando que a Autora participou e tinha conhecimento do processo de deliberação dos comproprietários em ceder a exploração da parte rústica do prédio, bem como da exploração levada a cabo pela arrendatária, e a ausência de dano. Em reconvenção pediram o reconhecimento da validade e eficácia do arrendamento e a compensação do crédito de rendas com as despesas de manutenção da parte urbana do imóvel; subsidiariamente, para o caso de invalidade do contrato, o reconhecimento de créditos dos reconvintes por despesas de manutenção da parte urbana e benfeitorias ou por enriquecimento sem causa.

O 3º Réu contestou invocando que o arrendamento foi efectuado na sequência de decisão maioritária dos comproprietários e o assentimento, pelo menos tácito, dos Autores, bem como que este lhes tenha causado qualquer dano.

O 4º Réu contestou, invocando o assentimento tácito dos Autores e que em 2007 vendeu a sua quota parte no prédio aos Autores bem como a sua quota na sociedade Ré.

Os 5º e 8º Réus não apresentaram procuração nem contestação.

Os Autores replicaram.

A final foi proferida sentença que:

- considerando que não obstante os Autores não terem dado o seu assentimento ao contrato de arrendamento não podiam ignorar, pelo conhecimento que lhes advinha das reuniões de comproprietários em que participaram e em face das aparentes modificações levadas a cabo pela arrendatária, a situação de arrendamento, criando a convicção de com ela se conformarem, pelo que agem em abuso de direito, julgou a acção improcedente;

- considerando a improcedência da acção e ainda que os Autores não cumpriram com a obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação da coisa devendo ressarcir aqueles que adiantaram tais despesas, julgou a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo a validade e eficácia do contrato de arrendamento e reconhecendo deverem os Autores 39.990,00 € à 9ª Ré, 25.319,06 ao 1º Réu, 423,90 € ao 2ª Réu e 367,19 € ao 6º Réu, e respectivos juros.

Inconformados, apelaram os Autores invocando a nulidade da sentença, impugnando a matéria de facto e pugnando pela invalidade do contrato e inexistência dos reconhecidos créditos.

Houve contra-alegação onde se requereu a ampliação do objecto do recurso quanto à impugnação da matéria de facto e à parte da reconvenção em que os Réus decaíram.

A Relação, considerando improcedente a invocação de nulidade da sentença, alterou a matéria de facto e, considerando:

- não ter ocorrido assentimento dos Autores e não agirem estes em abuso de direito, declarou o contrato de arrendamento ineficaz em relação aos Autores, nessa parte revogando a sentença recorrida;

- que a procedência da reconvenção dependia do reconhecimento da validade do contrato, o que não ocorreu, revogou a sentença recorrida na parte em que julgou parcialmente procedente a reconvenção, julgando a mesma totalmente improcedente;

- destituído de fundamento a ampliação do objecto do recurso, julgar a mesma improcedente.

Irresignados vieram os 2º, 6º, 7º e 9º Réus interpor recurso de revista, nos termos do artigo 671º do CPC, concluindo, em síntese, pela nulidade do acórdão, por violação da lei de processo e por erro de julgamento.

Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.

II- Da admissibilidade e objecto do recurso

A situação tributária mostra-se regularizada.

O requerimento de interposição do recurso mostra-se tempestivo (artigos 638º e 139º do CPC) e foi apresentado por quem tem legitimidade para o efeito (art.º 631º do CPC) e se encontra devidamente patrocinado (art.º 40º do CPC).

Tal requerimento está devidamente instruído com alegação e conclusões (art.º 639º do CPC).

O acórdão impugnado é, pela sua natureza, pelo seu conteúdo, pelo valor da causa e da respectiva sucumbência, recorrível (artigos 629º e 671º do CPC).

Mostra-se, em função do disposto nos artigos 675º e 676º do CPC, correctamente fixado o seu modo de subida (nos próprios autos) e o seu efeito (meramente devolutivo).

Destarte, o recurso merece conhecimento.

Vejamos se merece provimento.

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Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Por outro lado, ainda, o recurso não é uma reapreciação ‘ex novo’ do litígio (uma “segunda opinião” sobre o litígio), mas uma ponderação sobre a correcção da decisão que dirimiu esse litígio (se padece de vícios procedimentais, se procedeu a ilegal fixação dos factos, se fez incorrecta determinação ou aplicação do direito). Daí que não baste ao recorrente afirmar o seu descontentamento com a decisão recorrida e pedir a reapreciação do litígio (limitando-se a repetir o que já alegara nas instâncias), mas se lhe imponha o ónus de alegar, de indicar as razões por que entende que a decisão recorrida deve ser revertida ou modificada, de especificar as falhas ou incorrecções de que em seu entender ela padece.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal (pela ordem de conhecimento que, por razões de economia da fundamentação e prejudicialidade) se considera mais adequada:

- da invalidade do contrato de arrendamento;

- do abuso de direito;

- do não conhecimento de questão nova (efeitos da transmissão da quota pertencente ao 4.º réu em sede de convalidação do contrato de arrendamento);

- da não apreciação da impugnação da matéria de facto;

- da nulidade do acórdão.

III- Os factos

Das instâncias vêm fixada a seguinte factualidade:

Factos provados:

1. Os Autores são donos e legítimos proprietários, em comum e sem determinação de parte ou direito, do direito a 235/400 avos indivisos do prédio misto denominado “Quinta de ...”, com a área de 29,0750 hectares, situado na União das Freguesias de ... e ..., no concelho de ..., actualmente inscrito na respectiva matriz predial quanto à parte rústica sob o artº. 72 da Secção H1, e quanto à parte urbana sob os arts. 539, 541 e 543, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº. 3859/20040607 da extinta freguesia de ..., direitos que adquiriram:

a) 47/400 avos indivisos por partilha das heranças abertas por óbito de PP e mulher, Dª. AA, registados a favor da Autora e de seu falecido marido, Dr. BB, nos termos da Ap. 13 de 2003/09/19;

b) 94/400 avos indivisos por compra a QQ e RR, registados a favor da Autora e de seu falecido marido, Dr. BB nos termos da Ap. 1 de 2004/08/02;

c) 47/400 avos indivisos por compra a PP, registados a favor da Autora e de seu falecido marido, Dr. BB. nos termos da Ap. 1 de 2004/10/06;

d) 47/400 avos indivisos por compra a JJ¸registados a favor da Autora e de seu falecido marido, Dr. BB. nos termos da Ap. 2 de 2007/02/06;

2. Direitos que se transmitiram aos ora Autores, em comum e sem determinação de parte ou direito, por dissolução da comunhão conjugal e sucessão hereditária por óbito de Dr. BB, e se mostram registados a favor dos mesmos nos termos da Ap. 3344 de 2015/06/02;

3. Para além dos AA., os 3º e 8º a RR. e os habilitados são, igualmente, donos do prédio misto;

4. O 1.º R. foi proprietário até 28 de Março de 2014;

5. Os RR. habilitados, na qualidade de herdeiros de DD, são proprietários de uma quota correspondente a 70/400 avos do mencionado imóvel;

6. O 6.º R. é proprietário de uma quota correspondente a 35/400 avos do mencionado imóvel;

7. O 7.º R. é proprietário de uma quota correspondente a 35/400 avos do mencionado imóvel;

8. O R. II é titular de uma quota correspondente a 1/400 avos do imóvel;

9. O R. KK é titular de uma quota correspondente a 12/400 avos do imóvel;

10. O R. NN é titular de uma quota correspondente a 12/400 avos do imóvel;

11. A parte urbana do prédio é constituída por três artigos matriciais, com um total de 1.448,000 m2;

12. O acesso à parte urbana do imóvel é feito por duas estradas a partir da Nacional n.º 121 (IP8).

13. A primeira estrada encontra-se asfaltada e tem cerca de 500m.

14. A segunda tem cerca de 850m, em paralelos de pedra.

15. Ambas as estradas atravessam a parte rústica do imóvel;

16. Por um denominado “Contrato de Arrendamento Rural e para Fins Florestais”, os Primeiro, Segundo, Terceiro, Quarto, Quinto, Sexto, Sétimo, Oitavo e Nono Réus declararam dar de arrendamento Décima Ré “para fins de exploração agrícola, pecuária e silvícola, parte

supra citado prédio, numa área total de 25 h. pelo prazo de 25 (vinte e cinco) anos, contando-se o seu início de vigência a partir do dia 30 de Janeiro de 2006”;

17. Declararam na qualidade de Primeiros Contraentes, que eram “donos e legítimos possuidores do prédio misto denominado “Quinta de ...”, inscrito na respectiva Conservatória sob o nº. 3859, com a área total de 29,0750 ha”;

18. O arrendamento foi celebrado mediante uma renda anual no valor de Euros 3.000,00 (três mil euros), a ser paga em dinheiro no dia 30 de Janeiro de cada ano, contra recibo, na residência do representante dos Senhorios, a qual, para efeitos do referido contrato, foi estipulada na Quinta de ..., em ...;

19. Nem os autores nem o falecido BB deram consentimento prévio à celebração de tal contrato e nunca receberam qualquer renda por tal arrendamento;

19- A [aditado pela Relação]. Os autores tiveram conhecimento do contrato a que alude o ponto 16 em 14 de julho de 2015;

20. Após partilha da herança aberta por óbito de PP e AA, a administração da Quinta de ... bem como os custos do imóvel deveriam ter sido assumidos por todos os comproprietários do imóvel;

21. Para o efeito, foram realizadas diversas reuniões de comproprietários para regular os termos da administração do imóvel, quer em relação à parte rústica, quer em relação à parte urbana;

22. No dia 19 de Janeiro de 2004, teve lugar a primeira reunião de comproprietários em que se discutiu, entre outros, a realização de um plano de manutenção para a casa e o jardim/horta da Quinta de ... para o ano de 2004, a elaboração de um orçamento definitivo de investimento e manutenção de modo a determinar o montante que correspondia a cada comproprietário, a determinação de um plano de exploração e a forma jurídica de o executar relativamente à parte rústica do imóvel;

23. A 1ª A. remeteu por escrito o seu entendimento relativamente aos assuntos a tratar, referindo que era necessário manter trabalhadores/empregados para cuidar da casa e do jardim da Quinta e, relativamente à parte rústica comum, que poderia ser feita cultura de sequeiro adequada, inclusivamente que “Uma das formas de o fazer pode ser através da cedência da parcela por exemplo”;

24. Os comproprietários presentes, titulares de quotas num total de 341/400 avos (correspondente a 85,25%), aprovaram o seguinte: “Em relação à parte rústica foi decidido pelos presentes constituir uma sociedade por quotas para fazer a exploração de um olival com cerca de 23 hectares”;

25. Dois dos comproprietários, PP e QQ, titulares de uma quota de 94/400 avos do imóvel, declararam que não pretendiam investir na sociedade;

26. A exploração da parte rústica teria como objectivo ajudar nas despesas com a parte urbana do imóvel;

27. No dia 17 de Setembro de 2004, teve lugar a segunda reunião de comproprietários em que se discutiu, entre outros, a nomeação de um gestor para, durante um determinado mandato, administrar a casa, o jardim e o terreno agrícola e a exploração a dar ao terreno agrícola;

28. A 1.ª A. esteve presente na mencionada reunião;

29. A 1.ª A. foi nomeada administradora do imóvel durante um ano e ficou relegada para posterior reunião a decisão quanto ao investimento a realizar na exploração agrícola;

30. No dia 22 de Julho de 2005, teve lugar a terceira reunião de comproprietários em que esteve presente a 1.ª A;

31. Nos assuntos relacionados com os imóveis, foi discutida a utilização do prédio rústico através da exploração do olival por um dos irmãos que tomaria de arrendamento o imóvel (1.º R) ou por uma sociedade da qual fariam parte os comproprietários interessados que tomaria de arrendamento o imóvel, atendendo a que cerca de 24 ha se encontravam abandonados;

32. Conforme referido na mencionada acta, a segunda proposta foi votada favoravelmente por 47,5% dos votos, tendo a l.ª A “com 47% ficado de dizer mais tarde se entraria ou não a sociedade”;

33. Por carta datada de 9 de Setembro de 2005, a 1.ª A. informou ao 1.º R. que não veria problema em ceder a parte rústica do imóvel, sem renda, a um terceiro;

34. Em 18 de Outubro de 2005, teve lugar a quarta reunião de comproprietários em que esteve presente a 1.ª A.;

35. A 1.ª A. trouxe novamente à colação a questão da utilização da parte rústica do prédio, tendo-lhe sido lida a parte relevante da acta anterior e tendo esta informado que iria consultar um advogado para saber se a decisão era válida;

36. No mesmo dia 18 de Outubro de 2005 os comproprietários reuniram-se para nomear outro administrador do imóvel;

37. O 1.º R. e DD disponibilizaram o seu escritório e a sua secretária para tratar das questões dos imóveis, razão pela qual ficou decidido não nomear qualquer administrador;

38. A partir daí, a 1.ª A. deixou de estar presente nas reuniões de comproprietários;

39. [eliminado pela Relação]; anterior redacção: ‘Os comproprietários presentes sempre informaram a 1.ª A. relativamente às datas das reuniões a realizar e relativamente ao resultado das mesmas, bem como aos valores em dívida de cada um dos comproprietários’;

40. Em 10 de Fevereiro de 2006, foi constituída a 9.ª R, sociedade por quotas com objecto social de produção e comercialização de produtos olivícolas;

41. A 9.ª R. foi constituída pelos seguintes comproprietários do imóvel e nas seguintes proporções de capital:

- 1.° R, com uma quota de € 1.800,00 (mil e oitocentos euros);

- JJ, com uma quota de € 600,00 (seiscentos euros);

- DD com uma quota de € 2.050,00 (dois mil e cinquenta euros);

- NN, com uma quota de € 150,00 (cento e cinquenta euros);

- KK, com uma quota de € 150,00 (cento e cinquenta euros);

- 6.° R, com uma quota de € 125,00 (cento e vinte e cinco euros);

- 7.° R, com uma quota de € 125,00 (cento e vinte e cinco euros);

42. A quota de JJ foi posteriormente, em 28 de Junho de 2007 dividida e transmitida ao 1.º R. e a DD;

43. Em 5 de Julho de 2012, a quota de NN foi transmitida, por sucessão, a NN;

44. A 9.ª R. procedeu à plantação do olival logo após a celebração do contrato de arrendamento e à construção de uma edificação que utiliza como lagar;

45. Após a plantação, o olival de exploração intensiva passou a ser visível em toda a sua extensão, quer a partir da Estrada Nacional ..., quer a partir da parte urbana do prédio misto, quer a partir de um prédio rústico confinante, do qual os ora Autores são actualmente proprietários - e que teve como anteriores proprietários a Autora e o seu falecido marido;

46. Os AA. tinham acesso à Quinta de ... e sempre lá se deslocaram quando quiseram;

47. Por carta datada de 19 de Dezembro de 2007, a 1.ª A. manifestou a sua recusa em estar presente na reunião a realizar no dia seguinte, mais informando que detinha uma quota de 58,75% e que “só tomarei qualquer iniciativa de administração do imóvel se e quando o mesmo se apresentar livre e desocupado de pessoas”;

48. Em resposta, os RR. enviaram à 1.ª A. uma carta datada de 4 de Fevereiro de 2008, dando nota de que o imóvel necessitava de obras de conservação que deveriam ser suportados por todos os comproprietários e não apenas por alguns e de que estavam dispostos a adquirir a quota-parte da 1.ª A., caso esta permanecesse indisponível para se entender com os restantes comproprietários no que respeitava à administração da coisa comum;

49. A 1.ª A. não procedeu a qualquer pagamento nem alienou a sua quota;

50. Em 14 de Junho de 2011, todos os comproprietários foram informados de que todos os gastos com o imóvel estavam a ser suportados pelo 1.º R, por DD e por sociedades suas;

51. A 1.ª A. nunca procedeu ao pagamento de quaisquer valores em dívida relativamente à sua quota-parte no imóvel;

52. Em 20 de Outubro de 2015, a 1.ª A. remeteu à 9.ª R. uma carta através da qual pediu esclarecimentos relativamente à celebração do contrato de arrendamento;

53. Em resposta, a 9.ª R. informou a 1.ª A. que os seus sócios são comproprietários do imóvel, que a celebração do contrato de arrendamento era legítima e que o pagamento da renda mensal (equivalente aos valores de renda praticados na zona para o tipo de terreno em causa) era aplicado no pagamento de despesas da parte urbana da quinta;

54. Por e-mail datado de 11 de Novembro de 2015, a 1.ª A. referiu que “Em relação a tratar-se de um prédio misto, lembro que a área rústica ficou com a função de ‘sustentar’ a casa”;

55. A 1.ª A. voltou a assumir a administração da casa e do jardim da Quinta no ano de 2015, tendo tomado posse em 18 de Novembro de 2015;

56. A 1.ª A. enviou um e-mail aos restantes comproprietários onde foi feito um ponto de situação sobre os assuntos pendentes;

57. A parte urbana da Quinta de ... corresponde à casa e ao jardim com cerca de 3ha, utilizados por todos os comproprietários;

58. Em 2007, os comproprietários do prédio decidiram contratar SS, TT, UU e VV para realizar a limpeza da referida casa e os necessários arranjos e trabalhos de manutenção do jardim.

59. Foram atribuídas às trabalhadoras SS, TT e VV as seguintes funções na casa: (i) limpar o pó dos objectos, os vidros das janelas, as casas-de-banho e a capela; (ii) aspirar os tapetes; (iii) tratar da roupa e (iv) encerar os soalhos e os móveis.

60. À trabalhadora UU foram atribuídas as seguintes funções no jardim: (i) manter o sistema de rega automático através da respectiva programação e reparação; (ii) cortar os buxos; (iii) podar as árvores e (iv) controlar as ervas nos arruamentos;

61. A 9.ª R. era a entidade empregadora das referidas trabalhadoras;

62. Sempre foi do conhecimento de todos – incluindo das trabalhadoras – que a relação laboral em causa se desenvolveu desde o início em benefício, a favor e por conta da casa e do jardim da Quinta de ...;

63. A 9.ª R. pagou as retribuições das trabalhadoras durante os anos 2007 a 2009;

64. Em 2007, a 9.ª R. suportou um custo total de € 450,00;

65. Em 2008, a 9.ª R. suportou um custo total de € 9.170,22;

66. Em 2009, a 9.ª R. suportou um custo total de € 5.057,81;

67. Foram ainda suportadas indirectamente pela 9.ª R. despesas de utilização, manutenção, conservação e reparação da Quinta de ... no valor de € 25.311,97 (vinte e cinco mil trezentos e onze euros e noventa e sete cêntimos), através do 1.º R;

68. Durante os anos 2005 a 2011, o 1.º R. suportou custos referentes a despesas de utilização (EDP e rega do jardim), despesas de manutenção (desratização, EDIA e impostos, limpeza do imóvel, seguros, produtos de higiene e limpeza e manutenção do jardim) e despesas de conservação e reparação da casa e do jardim da Quinta de ...;

69. Em 2005, o 1.º R suportou um custo total de € 17.289,33 (dezassete mil duzentos e oitenta e nove euros e trinta e três cêntimos)

70. Em 2006, o 1.º R. suportou um custo de € 27.226,91 (vinte e sete mil duzentos e vinte e seis euros e noventa e um cêntimos);

71. Em 2007, o 1.º R suportou um custo total de € 18.235,50 (dezoito mil duzentos e trinta e cinco euros e cinquenta cêntimos);

72. Em 2008, o 1.º R. suportou um custo de € 15.499,49 (quinze mil quatrocentos e noventa e nove euros e quarenta e nove cêntimos);

73. Em 2009, o 1.º R. suportou um custo de € 8.058,99 (oito mil e cinquenta e oito euros e noventa e nove cêntimos);

74. Em 2010, o 1.º R. suportou um custo total de € 1.057,59 (mil e cinquenta e sete euros e cinquenta e nove cêntimos);

75. Em 2011, o 1.º R. suportou um custo total de € 2.053,93 (dois mil e cinquenta e três euros e noventa e três cêntimos);

76. Dessas despesas, o 1º R. suportou a título pessoal no valor de € 44.728,24 (quarenta e quatro mil setecentos e vinte e oito euros e vinte e quatro cêntimos), por conta da 9.ª R. o valor total de € 25.311,97 (vinte e cinco mil trezentos e onze euros e noventa e sete cêntimos) e por conta de DD, no valor de € 19.381,53 (dezanove mil trezentos e oitenta e um euros e cinquenta e três cêntimos);

77. DD suportou despesas no valor total de € 19.381,53;

78. Durante os anos 2005 a 2008, o 6.º R. suportou custos referentes a despesas de utilização e manutenção da casa e do jardim da Quinta de ..., no total de € 3.147,35 (três mil cento e quarenta e sete euros e trinta e cinco cêntimos);

79. Entre 2003 e 2015, os AA. Nunca viveram na casa, ou passaram férias;

80. A 9.ª R. teve de (i) adaptar as terras a regadio por meio de captação de água de dois furos com a profundidade de 40 m e bombagem do ribeiro local; (ii) electrificar os terrenos com um posto transformador e uma rede de distribuição; (iii) instalar uma rede de tubagens subterrânea para distribuição da água, uma rede subterrânea eléctrica para controle de electroválvulas comandadas por computador e 29.400 m de tubos de gota a gota; (iv) adaptar os terrenos; (v) construir estradas de acesso com enrocamento de gravilha e vedações em rede de arame e arame farpado; (vi) construir uma pequena casa para estação de bombagem e fertirrigação de adubos líquidos com a respectiva bomba, comandos por processador e armazenagem de adubo; (vii) plantar 6 300 oliveiras com os seus tutores; (viii) construir um armazém agrícola com cerca de 300 m2 para guardar os tractores, instalar a oficina mecânica, armazenar os pesticidas e instalar a casa-de-banho para os empregados;

81. Tais investimentos tiveram um custo total de custo total de € 347.602,81 (trezentos e quarenta e sete mil seiscentos e dois euros e oitenta e um cêntimo);

82. A água de rega passou ser fornecida pela Barragem de ...;

83. Antes da celebração do contrato de arrendamento os terrenos agrícolas do prédio misto da Quinta de ... localizados em redor da casa principal, jardim e horta eram utilizados em cultivos de cereais de sequeiro;

84. O primeiro R. foi declarado insolvente por sentença proferida no processo n.º 28202/18.6

85. [aditado pela Relação] No ano de 2005 os referidos terrenos tinham o valor de € 5000 (cinco mil euros) por hectare.

Factos não provados:

A. [eliminado pela Relação]; anterior redacção: ‘Os autores tiveram conhecimento do contrato em 14 de Julho de 2015’;

B. Os AA. Tinham conhecimento da existência do contrato de arrendamento desde o início de vigência do mesmo;

C. Durante o primeiro período em que a A. assumiu a administração do imóvel foram descurados os seguintes aspectos: (i) não foi efectuado o enceramento dos soalhos de madeira das salas para evitar o ataque do bicho da madeira e (ii) não foi assegurada a existência de electricidade na casa, o que impediu os restantes comproprietários de a utilizarem devido à falta de luz, aquecimento e água;

D. Actualmente, nenhum dos comproprietários tem possibilidade de usufruir da parte urbana, uma vez que não existe, neste momento, energia eléctrica que garanta a normal utilização da casa, nem a rega dos jardins;

E. O corte de energia eléctrica é imputável única e exclusivamente à 1ª A.;

F. [eliminado pela Relação]; anterior redacção: ‘No ano de 2005 os referidos terrenos tinham o valor de € 5.000,00 (cinco mil euros) por hectare’;

G. À data da celebração do contrato de arrendamento o mesmo tinha um valor anual de cerca de € 8.750,00;

H. Pelo menos desde o ano de 2015 o contrato de arrendamento tem um valor anual de € 12.500,00;

I. A remoção do edifício utilizado como lagar terá um custo de € 10.150,00;

J. A remoção do olival terá um custo de € 45.000,00;

K. A remoção das manguinhas de rega existentes no olival terá um custo de € 900,00;

L. Na presente data, o valor de venda dos terrenos agrícolas do prédio misto da Quinta de ... localizados em redor da casa principal, jardim e horta seria de € 30.000,00 (trinta mil euros) por hectare.

IV- O direito

O artigo 1024º do CCiv visa determinar o leque de pessoas que dispõem de legitimidade para dar uma coisa em locação, estabelecendo, no seu nº 1, que sendo em geral a locação um acto de administração ordinária, tem legitimidade para locar a coisa quem dela tiver poderes gerais de administração.

Convém ter presente a distinção doutrinária entre poderes de disposição (aqueles que põem em causa a subsistência de uma determinada situação jurídica, afectando a forma, a substância ou a titularidade de uma coisa ou de um direito) e poderes de administração (aqueles que apenas operam numa determinada situação jurídica modificações acessórias de menor relevo), os quais, por seu turno, podem ser de administração ordinária (aqueles que tenham por finalidade a mera conservação e frutificação normal ou corrente dos bens) ou de administração extraordinária (aqueles que impliquem uma frutificação anormal dos bens, a realização de benfeitorias que extravasem a mera conservação dos bens e a oneração dos mesmos).

O nº 2 daquele artigo 1024º, porém, estabelece uma excepção à regra do nº 1 ao determinar que, no caso de imóveis de prédios indivisos, não obstante haver (regra geral) vários consortes com poderes de administração (cf. artigo 1406º do CCiv) o arrendamento feito apenas por um dos consortes necessita para ser válido do assentimento escrito, ainda que posterior, dos demais consortes.

Estando esse nº 2 do artigo 1024º do CCiv subordinado ao nº 1 do mesmo artigo o seu campo de aplicação está limitado por este: a regra e a excepção aí determinadas aplicam-se às situações de locação enquanto acto de administração ordinária, ou seja, à locação por prazo não superior a seis anos (ou sete anos no caso de arrendamento agrícola ou florestal – artigo 9º da Lei do Arrendamento Rural).

No caso concreto dos autos o arrendamento cuja (in)validade se discute foi celebrado pelo prazo de 25 anos (facto 16). Estando perante acto excluído do âmbito da administração ordinária não lhe são aplicáveis as disposições do artigo 1024º do CCiv.

Mas, por outro lado, o contrato de arrendamento em causa não pode ser visto como um acto isolado, integrando-se antes num plano de exploração do prédio indiviso, sendo um acto de execução dele plano.

Senão vejamos:

Os comproprietários do prédio indiviso, que lhes adveio por via hereditária, realizaram várias reuniões tendo em vista delinear uma estratégia de utilização do imóvel, que passava pela autonomização da parte rústica, cuja exploração visaria proporcionar meios de sustentação e manutenção da parte urbana. Na concretização desse desiderato a expressão maioritária dos consortes foi no sentido de proceder na parte rústica à implantação e exploração de um olival, exploração essa a levar a cabo por sociedade a ser constituída pelos comproprietários interessados e a quem a parte rústica do imóvel seria arrendada. E foi na execução desse plano que foi constituída a sociedade Ré e à mesma foi arrendada a parte rústica do imóvel.

Dessa forma a impetrada invalidade do contrato tem de ser analisada no contexto da definição pelos consortes dos termos do uso da coisa.

Com efeito, cabendo a qualquer dos comproprietários servir-se da coisa comum, todos tendo poder para a administrar (artigos 1406º, 1407º e 985º do CCiv) a lei deixa espaço para a auto-regulação do uso da coisa comum através de acordo estabelecido entre os consortes, sendo-lhes lícito estabelecer diferente regime de uso e administração. Isso mesmo resulta claramente da expressão “na falta de acordo sobre o uso da coisa comum…” constante do artigo 1406º do CCiv.

Ora foi no uso desses poderes de auto-regulação que os consortes, no desenvolvimento da estratégia delineada para o uso do imóvel, na reunião de 22JUL2005, deliberaram maioritariamente (quer quanto ao número de consortes quer quanto ao valor das quotas) que a parte rústica do imóvel seria dada de arrendamento a uma sociedade constituída por consortes.

Ocorre, porém, que a maioria formada não satisfaz a exigência legal, constante do artigo 1407º, nº 1, do CCiv, de que a maioria dos consortes represente pelo menos metade do valor das quotas, pois que tal maioria representava apenas 47,5% do valor das quotas (facto 32). Pelo que tal deliberação não goza de poder vinculativo.

Mas daí também não resulta imediata e consequencialmente que a posição contrária (não arrendamento a sociedade constituída por consortes para exploração de olival) se deva considerar vinculativa na medida em que ela não colhe igualmente os requisitos legais, dado que também não representa a maioria dos consortes e pelo menos metade do valor das quotas (apenas a Autora assumiu essa posição, representando 47% do valor das quotas).

Não se pode, pois, considerar que os Réus consortes tenham, utilizando a expressão legal do nº 3 do artigo 1407º do CCiv, “agido contra a oposição da maioria legal dos consortes”, sendo os actos por eles praticados anuláveis.

Verifica-se, assim, uma situação de impasse entre duas visões estratégicas relativamente ao uso da coisa comum, em que nenhuma das posições se sobrepõe à outra, invalidando os respectivos actos de execução, a qual só pode ser resolvida nos termos do nº 2 do artigo 1407º do CCiv, em acção de arbitramento, prevista no artigo 1002º do CPC (causando perplexidade, até por assumir carácter prejudicial, que ainda não se mostre intentada).

Em conclusão:

As instâncias erraram ao resolver o litígio a partir da aplicação do artigo 1024º do CCiv, pois o caso deve ser resolvido na perspectiva dos poderes de regulação do uso da coisa comum resultantes do regime estabelecido nos artigos 1406º, 1407º e 985º do CCiv, sendo que no caso, e na impossibilidade de formação da maioria legal, se mostra inviável a invalidação pretendida, por o acto não ter sido praticado contra a oposição da maioria legal dos consortes, como exigido pelo artigo 1407º, nº 3, do CCiv.

Do que decorre a improcedência da acção.

E também a necessidade de apreciação da Relação da apelação na parte respeitante ao pedido reconvencional, em função do direito aplicável aqui definido.

Ficando, por ora, prejudicado o conhecimento das demais questões.

V- Decisão

Termos em que

- se revoga o acórdão recorrido na parte em que julgou a acção procedente, repristinando nessa parte a sentença de 1ª instância que julgou a acção improcedente;

- ordenar a baixa dos autos para que seja conhecida a apelação relativa ao pedido reconvencional, à luz do direito agora definido.

Custas pelo vencido a final.

Lisboa, 28 de Setembro de 2023

Rijo Ferreira (relator)

Cura Mariano

Fernando Baptista