B- O direito
1- fundamento para resolução do contrato
Uma vez que a presente acção foi instaurada a 20 de Junho de 2003, é aplicável o Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Dec-Lei 321-B/90, de 31 Outubro e não o novo regime instituído pela Lei 6/2006, de 27 Fevereiro.
Foi invocada como causa de pedir de resolução do presente contrato de arrendamento a falta de residência permanente no arrendado.
O senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário ... sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia - al. i) do nº 1 do art. 64º do Regime do Arrendamento Urbano.
É pacificamente entendido que a residência permanente se pode definir como a casa em que o arrendatário tem o centro ou a sede da sua vida familiar e social e da sua economia doméstica; a casa em que o arrendatário, estável ou duradouramente dorme, toma as suas refeições, convive e recolhe a sua correspondência; o local em que tem instalada e organizada a sua vida familiar e a sua economia doméstica – o seu lar, que constitui o centro ou sede dessa organização (1).
É o local onde está centrada a organização da vida individual, familiar e social do arrendatário, com carácter de habitualidade e estabilidade, ou seja, a casa em que o arrendatário juntamente com o agregado familiar toma as suas refeições, dorme, desenvolve toda a sua vivência diária, familiar e social; o local onde, de modo estável e continuado, se centra a actividade inerente à economia doméstica e familiar do arrendatário.
No caso vertente, está indubitavelmente assente que os arrendatários não têm centrada, de modo estável e continuada, a sua vida doméstica e familiar no arrendado.
Na verdade, desde finais do ano de 2000 que deixaram de preparar as suas próprias refeições diárias no arrendado, nele não comendo, nem dormindo, passando, desde então, a fazê-lo num outro prédio, de que são proprietários e que adquiriram em meados desse mesmo ano.
Esta realidade permite ter como adquirido que deixaram de ter a sua residência habitual e estável no arrendado, ou seja, deixaram de aqui ter a sua residência permanente.
2. gozo pleno do arrendado
A falta de residência permanente justificam-no os arrendatários com a inabitabilidade do arrendado, que se encontra em tal estado de degradação que não permite que aí continuem a fazer a sua vida doméstica e familiar de forma estável, como o vinham fazendo até então.
Constitui obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina –al. b) do art. 1031º C.Civil.
Ora, se o arrendado se tornar inabitável devido a falta de obras de conservação e/ou reparação por parte do senhorio, o inquilino está exonerado do dever de nele habitar de forma permanente.
É este um caso de afloração do princípio de excepção de não cumprimento do contrato (2).
Mas para que se possa invocar a excepção de não cumprimento necessário se torna que haja correspectividade entre as prestações essenciais de cada contrato bilateral. E a obrigação de habitar permanentemente o arrendado, que recai sobre o locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa.
A exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento da correspectiva obrigação por parte do locador. Agora o que se exige também, o que a boa fé postula é que a privação parcial do uso seja relevante e que haja adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção. Como observa Almeida Costa (3), seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito.
A correspectividade das prestações, essencial à invocação da excepção de não cumprimento, determina que a excepção não possa ser oposta se o senhorio não for o causador da impossibilidade de residência permanente no arrendado.
Da factualidade dada como assente, decorre, a este propósito, que, desde finais do ano de 2000, desabou parte do tecto do arrendado em algumas dependências e noutras estava escorado em ferro, as escadas de madeira que dão acesso ao arrendado estavam podres, em quase todas as dependências havia infiltrações de água, o que danificou o revestimento das paredes e tectos. E devido a esta situação os réus foram viver para o prédio que haviam adquirido.
Está objectivamente demonstrada a impossibilidade de permanência dos arrendatários no arrendado. O deficiente estado de conservação em que se encontrava justifica de uma maneira perfeitamente aceitável a sua não ocupação em termos de residência permanente.
Sendo a obrigação do senhorio de assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina uma actividade positiva, também sobre o inquilino recai o dever, igualmente positivo, de avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, como se refere na al. h) do art. 1038º C.Civil.
Esta obrigação está conexionada com o disposto na al. d) do art. 1033º C.Civil. Não cumprindo o inquilino este dever legal de comunicação dos vícios de que o arrendado possa padecer, ignorando o senhorio esses vícios, não pode ser por eles responsabilizado, o que significa que não pode ser imputada responsabilidade ao senhorio pela falta de condições de habitabilidade do arrendado e, consequentemente, não pode considerar-se não cumprido o contrato, por parte do senhorio.
E é ao inquilino que compete provar ter cumprido a obrigação legal de comunicar ao senhorio os vícios existentes no arrendado, em conformidade com o disposto no nº 2 do art. 342º C.Civil.
No caso vertente, levou-se à base instrutória o ponto controvertido nº 19 em que se questionava se em 2000, os réus, depois de o fazerem verbalmente por várias vezes, comunicaram por escrito ao senhorio que o imóvel arrendado necessitava de obras devido ao seu estado avançado de degradação. E este ponto controvertido mereceu a resposta de não provado. Para além disso, afirma-se no acórdão recorrido que não se pode presumir que a autora tivesse conhecimento do estado de degradação do arrendado, conclusão factual que este tribunal tem de aceitar.
Não tendo os réus demonstrado que procederam a esta comunicação dos defeitos que o arrendado apresentava, e sendo este um ónus que sobre si recaía, é evidente que se não pode ter por adquirido que essa comunicação foi feita e de que o senhorio tinha conhecimento desses defeitos.
Desta ausência de prova a conclusão a extrair é a de que o senhorio não pode ser responsabilizado pela falta de condições de habitabilidade do arrendado e, consequentemente, não se encontra justificada a falta de residência permanente dos inquilinos nesse mesmo arrendado.
É do incumprimento deste ónus provatório que o acórdão recorrido faz decorrer a improcedência desta pretensão dos recorrentes e não verdadeiramente que dê como provados factos que tivessem merecido resposta negativa. Se assim tivesse acontecido, isso sim estava-lhe vedado.
Não sendo, não podendo o senhorio ser responsabilizado pelos vícios do arrendado, não podiam os inquilinos excepcionar o cumprimento do contrato, ou seja, não podiam justificar a falta de residência permanente com base na sua inabitabilidade.
Improcedem, pois, as conclusões de recurso atinentes a esta questão.
3. abuso de direito na invocação do elevado custo das obras
Uma vez que operou a resolução contratual, prejudicada fica a questão de saber se o senhorio devia proceder ou não às obras de remodelação do prédio imprescindíveis a mantê-lo habitável.
Por isso, e de acordo com o disposto no nº 2 do art. 660º C.Pr.Civil, não se conhece desta questão controvertida, posição, aliás, já igualmente assumida no acórdão recorrido.
