IIIFUNDAMENTOS DE DIREITO.
Quanto ao Agravo:
Este recurso foi interposto pelo primitivo Réu do despacho que indeferiu o pedido de chamamento à intervenção provocada da alegada arrendatária das fracções dos autos, Maria Nélia Cardoso.
Sucede que com a posterior admissão a intervir da oponente, ora Ré, C, que deduziu incidente de oposição espontânea nos termos do art. 342° e seguintes do CPC, o recurso de Agravo interposto pelo primitivo Réu, que com o recurso interposto pretendia precisamente que aquela fosse admitida a intervir, tornou-se totalmente inútil, na medida em que o efeito a alcançar com a sua procedência, já se mostra conseguido no processo.
Resta, por isso, julgar o Agravo extinto, por inutilidade superveniente da lide nos termos do art. 288º/e) do CPC.
Quanto à Apelação:
- Coloca a Recorrente a questão de saber se o contrato de arrendamento é de considerar válido.
Alega a Recorrente que o contrato de arrendamento celebrado com B e mulher, em 09/07/2001, com efeitos retrotraídos a 01/01/2000, é um contrato inteiramente válido e não um contrato simulado, pois que à data da sua celebração a fracção autónoma, objecto do arrendamento era propriedade do referido B, por o ter adquirido por compra em 15/11/1988 e apenas em 24/02/2003 o A. - inscreveu a seu favor aquisição, por venda judicial, da fracção referida.
Acrescenta que resulta dos factos provados que o local foi tomado de arrendamento pela Ré/Oponente, pelo prazo de 10 anos com início em Janeiro de 2000, pelo que aquando do registo da penhora existe um contrato de arrendamento válido e a produzir efeitos a favor da Ré/Oponente, que se deve considerar que produz todos os seus efeitos e que este contrato é oponível ao A.
Ora, na sentença recorrida entendeu-se que em face dos factos dados como provados, o invocado arrendamento integra um negócio simulado e como tal nulo e não oponível ao A. enquanto terceiro de boa fé. E parece ter-se feito bom entendimento.
Vejamos
Quanto à simulação do acto, estipula o art. 240.º do CC:
- “1.Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.
- 2.O negócio simulado é nulo.”
A simulação, segundo Beleza dos Santos é o desacordo entre a vontade real e a declarada, intencional, realizado com intuito de enganar, e estabelecido por acordo entre todos aqueles cujas vontades condicionaram a formação do negócio jurídico. A simulação não se confunde com a fraude à lei, dado que a simulação nem sempre é fraudulenta, podendo simular-se sem que se procure iludir a lei, da mesma maneira que se pode usar de fraude à lei, sem que se empregue a simulação para tal fim[1].
Para que se verifique negócio simulado é necessário que ocorram três requisitos cumulativos: a) Divergência entre a vontade real e a vontade declarada; b) Intuito de enganar terceiros (animus decipiendi); c) Acordo simulatório, ou seja, o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência do negócio (pactum simulationis).
A simulação pode ser absoluta ou relativa.
É absoluta quando por detrás das declarações não se pretende realizar negócio algum, como se verifica no caso da designada “venda ficta” ou “venda fantástica”, em que o pretenso vendedor não quis vender nem o imaginado comprador quis comprar, apenas se tendo realizado o aparente negócio jurídico para enganar terceiros. A simulação é relativa quando sob a capa do negócio declarado, os declarantes pretendem realizar um outro (negócio dissimulado), mais ou menos diferente do que foi celebrado.
A simulação absoluta torna o negócio nulo (art. 240º/2 do CC.); a relativa mantém o negócio dissimulado válido, a menos que este seja de natureza formal, que só será considerado válido se tiver sido observada a forma exigida na lei (art. 241º/1 e 2).
No caso dos autos, vem provado, na parte que interessa, que o contrato de arrendamento referido foi celebrado para que as fracções se mantivessem na disponibilidade do B, por via da sua companheira com quem vive há mais de 40 anos, C, a qual figurou como arrendatária, sendo que a ex-mulher do B, que vivia na dependência económica do marido, outorgou a indicada escritura de arrendamento, no pressuposto de que "assim ainda poderia salvar os bens do casal", conforme lhe foi sugerido por aquele.
Vem mais provado que a R. C nunca exerceu, nas fracções "B" ou "E", qualquer actividade profissional, nunca tendo contratado, arrendado ou pretendido arrendar, nem a loja de ourivesaria nem qualquer "espaço contíguo", nem tão pouco aí exerceu qualquer actividade comercial, apenas se deslocando à loja em causa para ir ter com o B, com quem vive em união de facto.
Perante tão clarividente facticidade não se pode deixar de concluir pela feitura de um contrato de arrendamento meramente fictício e com o intuito de enganar terceiros de boa fé e, consequentemente, nulo e não oponível àqueles.
Mas ainda que assim se não entendesse, o arrendamento invocado pelo B e pela C é igualmente não oponível ao Autor, por caducidade do mesmo, como se deixou fundamentado na sentença.
Com efeito, as duas fracções em causa foram penhoradas no processo de execução fiscal em 29-02-2000, registadas provisoriamente em 31-03-2000 e convertidas em definitivo em 15-05-2000.
Por outro lado, o contrato de arrendamento invocado pela C foi celebrado por escritura pública em 09-07-2001, pelo prazo de 10 anos, e apesar de se consignar no respectivo texto que teve o seu início em 01-01-2000, o referido arrendamento foi registado na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras pela AP. ... do Pereira Rodrigues, mostrando-se aí consignado que o início do arrendamento ocorreu em 01-01-2001 (doc. junto a fls. 11).
Porque a R. não logrou fazer prova de que o mencionado contrato de arrendamento teve o seu início em 01-01-2000, vale a presunção registral de que a relação contratual teve o seu início na mencionada data de 01-01-2001.
Deste factualismo decorre que o contrato de arrendamento em apreço foi celebrado depois da constituição e registo da penhora que recaiu sobre os imóveis locados, pelo que aquele contrato de arrendamento se fosse de considerar como válido sempre teria caducado com a venda judicial, nos termos do art. 824°/2 do CC, pelo menos por aplicação analógica deste preceito.
Na verdade, o recurso à analogia no presente caso tem vindo a ser defendido na doutrina[2] e na jurisprudência, designadamente no Ac. do STJ de 06.07.2000[3] e nos Acs. do mesmo STJ de 07-05-2003 e de 15-11-2007[4].
Acresce que o recurso à analogia nem se torna necessário se se entender que o direito ao arrendamento é um direito real, como tem vindo a ser defendido por uma importante corrente doutrinal.
Assim, Meneses Cordeiro, após referir que em Portugal a natureza real do direito do locatário é defendida na Faculdade de Direito de Lisboa, há mais de trinta anos, encontrando-se ligados a ela Paulo Cunha, Pinto Coelho, Dias Marques e Oliveira Ascensão, refere a dado passo que “hoje em dia, pensamos que o direito do locatário deve ser considerado um direito real de gozo, sem qualquer margem para dúvidas”. Isto porque tendo o locatário a posse e o gozo da coisa locada, isto é, um poder directo e imediato sobre a coisa, o seu direito é também um poder “erga omnes”, oponível a terceiros e ao próprio locador, facultando-lhe, em sua defesa, o recurso a acções possessórias para reaver a coisa. E o facto de o gozo do locatário ser limitado apenas significa estar-se perante um direito real diferente da propriedade[5].
Também para Oliveira Ascensão o direito ao arrendamento é, sem sombra de dúvida, um direito real. “O direito ao arrendamento é inerente ao prédio e atribui o aproveitamento deste. Em consequência, não é atingido por quaisquer transmissões, em vida ou por morte, do direito concorrente que limita. (…) Temos a inerência e a funcionalidade, com as suas típicas consequências, a sequela e a preferência, em perfeita identidade de condições com o que acontece em todos os direitos reais. (…) Parece por isso ser forçoso o reconhecimento de que o arrendamento, quaisquer que tenham sido as suas origens, constitui hoje um direito real”[6].
Dentro desta perspectiva e por força do estabelecido no art. 824º/2 do CC os bens que sejam objecto de venda judicial são transmitido livres de eventuais contratos de arrendamento celebrados após a realização e do registo da penhora daqueles bens, que caducam por consequência dessa transmissão.
Nestes termos se tem de concluir que a sentença sindicada não merece qualquer censura, ao reconhecer direito ao Autor à propriedade das mencionadas fracções bem assim à entrega das mesmas.
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Coloca-se a questão de saber se a condenação em indemnização viola o princípio do ónus da prova e o princípio do dispositivo.
Considerou-se na sentença recorrida, no que concerne à indemnização arbitrada, que embora não se tenha provado que o Autor pretendesse arrendar as fracções, e que o valor mensal das mesmas a título de renda fosse num total de 1.900,00 euros, assistia àquele direito a ser indemnizado pela privação do uso dos bens imóveis de que é proprietário, pelo que, recorrendo-se a critérios de equidade nos termos do art. 4°/a) e 566°/3 do CC, se fixou o valor equivalente àquele que a Ré alegou suportar a título de renda mensal, no montante de 150.000$00 (€ 748,20), acrescido das actualizações anuais, nos termos legais vigentes, valor este devido desde a citação de Edmundo Dinis nos termos do art. 346°/1 do CPC até efectiva entrega dos imóveis.
Aliás, na sentença recorrida aduziu-se convincente fundamentação baseada no entendimento que vem sendo adoptado pela jurisprudência, para se chegar á solução que se considerou como mais adequada para o caso dos autos.
A Recorrente alega que deverá ser absolvida do pedido indemnizatório por falta do exercício do ónus da prova e de alegações por parte do Autor em violação do art. 342º do Código Civil e ainda por violação do princípio do dispositivo consignado no artigo 3º do Código de Processo Civil.
Ora, não se descortina que exista qualquer violação dos citados princípios, sendo certo que a Recorrente tendo invocado tal violação não se esforçou minimamente pela sua demonstração.
Na petição inicial pediu o Autor que o Réu fosse condenado a pagar-lhe a quantia de 1.900,00 euros por cada mês que decorresse entre a citação e a efectiva entrega das fracções, a título de lucros cessantes, alegando que, caso pretenda destinar as fracções ao arrendamento, receberia um montante mensal não inferior à referida quantia.
Dúvida se não suscita de que o Autor através da presente acção pretendeu não só o reconhecimento ao direito de propriedade e posse dos bens reivindicados como ser indemnizado pelos prejuízos decorrentes do facto de estar privado dos bens e estes estarem na posse do Réu contra sua vontade.
Sucede que embora o Autor não lograsse efectuar prova de que o valor do arrendamento fosse do montante que invocou nem que fosse sua intenção destinar as fracções acima aludidas ao arrendamento, certo é que o Autor provou os factos demonstrativos do seu direito de propriedade e do direito a ser indemnizado por não estar a usufruir dos bens desde que legitimamente os adquiriu, pelo que se justificava que lhe fosse reconhecido direito a uma indemnização. Não no montante que peticionou, por não ter realizado prova de que o arrendamento fosse do valor que invocou, mas a um valor que em termos de equidade se considerou como ajustado e que no caso até foi fácil encontrar porque se tomou como referência precisamente o valor que a Ré invocou suportar com o alegado arrendamento e que, aliás, até constava do simulado contrato de arrendamento.
Não merece a decisão recorrida qualquer censura, antes, por se mostrar bem fundamentada, logra inteira confirmação.
Improcedem, por isso, as conclusões do recurso de apelação, sendo de manter a decisão recorrida.
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