IIFundamentação
É a seguinte a matéria de facto a ter em conta (toda a da sentença recorrida, a qual não foi objecto de impugnação).
Factos provados:
1 – Os autores são empresários, residentes na África do Sul, que investiram no mercado imobiliário Português, através de aquisição de imóveis para a sua posterior colocação no mercado de alojamento local.
2 – A ré é uma sociedade comercial cujo objeto social consiste em “Investimentos imobiliários; Compra de imóveis para revenda; Prestação de serviços; Consultoria financeira e imobiliária”, conforme resulta da publicação on line do Portal da Justiça junta como Documento 1 a fls. 10 do anexo documental, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
3 – Em 26.06.2019, a ré (Primeira Contraente) e autores (Segundos Contraentes) − representados, respetivamente, por DD e EE, na qualidade de sócios-gerentes da ré com poderes para o ato e pelo seu procurador subestabelecido, FF, advogado − celebraram o contrato promessa de compra e venda (CPCV) cuja cópia se encontra junta como Documento 2 nos termos do qual, além do mais que do mesmo consta, a ré C..., Lda. declarou que promete vender, e os autores declararam que prometem comprar, em partes iguais, livres de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidade:
- a)Fração autónoma destinada a habitação, do tipo T0, designada por fração “B”, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., com a área de 62,56 m2, sita na União de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto;
- b)Fração autónoma destinada a habitação, do tipo T0, designada por fração “C”, com entrada pelo n.º ... da Rua ..., com a área de 62,59m2, sita na União de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto.
4 – As partes acordaram que o preço total da prometida compra e venda é de € 350.000,00, correspondendo €167.500,00 à fração “B” e €182.500 à fração “C”, conforme previsto na cláusula segunda do CPCV.
5 – Aquando da celebração do referido CPCV, os autores entregaram à ré, a título de sinal, o montante de €35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), através do cheque bancário n.º ... emitido pelo Banco 1....
6 – As partes acordaram, nos termos da Cláusula Terceira do CPCV:
- «1.A escritura pública de compra e venda será celebrada logo que estejam concluídas as obras no prédio e nas frações e que toda a documentação respeitante às frações objeto do presente contrato esteja na devida ordem, que se prevê ter lugar até 31 de Dezembro de 2019.
- 2.A marcação da escritura é da competência da Primeira Contraente que avisará os Segundos Contraentes, através de carta registada com aviso de receção, a enviar para os endereços igualmente mencionados neste contrato, com antecedência de 15 dias, do dia, hora e local de realização de tal Escritura de Compra e Venda.
(…)
5. Se a escritura pública ou o documento particular de compra e venda não for outorgado até 31 de Dezembro de 2019, por motivos não imputáveis às Partes, têm os Segundos Contraentes o direito de resolver o presente contrato, por carta registada com aviso de recepção, e de serem reembolsados de todos os montantes pagos ao abrigo do mesmo, em singelo, no prazo de 8 (oito) dias após notificação para o efeito. (…)».
7 – A ré comunicou ao autor AA a existência de atrasos na obtenção da licença de utilização para justificar o atraso na celebração da escritura.
8 – Em 15.04.2020, não tendo os autores sido notificados para a celebração da escritura pública de compra e venda dos imóveis, os autores remeteram à ré a carta registada com aviso de receção, informando-a, além do mais que da mesma consta e que aqui se dá por reproduzido, de que:
«(…) até à presente data, não fomos notificados para a realização da sobredita escritura de compra e venda.
Atento o supra exposto e considerando que acordamos que, caso a escritura pública ou o documento particular de compra e venda não fosse outorgado até 31 de Dezembro de 2019, por motivos não imputáveis às Partes, teríamos o direito de resolver o contrato promessa de compra e venda e de sermos reembolsados de todos os montantes pagos ao abrigo do mesmo no prazo de 8 (oito) dias após notificação para o efeito, vimos pela presente comunicar a V. Exas. A nossa decisão de resolução do contrato promessa de compra e venda supra identificado, a operar com efeitos imediatos, nos termos do estabelecido no n.º 5 da cláusula Terceira do aludido contrato promessa.
Nestes termos, deverão V. Exas. proceder à devolução em singelo do sinal entregue no montante de € 35.000,00 (trinta e cinco mil euros), no prazo de 8 (oito) dias após a receção da presente comunicação, para a seguinte conta bancária: (…)»,
tudo conforme consta da cópia da aludida carta junta com o Documento 3 a fls. 17 frente a 18 frente do anexo documental.
9 – Tal carta foi recebida pela ré no dia 16.04.2020.
10 – A ré, em resposta a tal carta, dirigiu ao advogado Dr. FF a carta datada de 24.04.2020, cuja cópia se encontra junta aos autos como Documento n.º 5 a fls. 19 e 20 do anexo documental, na qual, além do mais que da mesma consta e que aqui se dá por reproduzido, refere que:
«(…) Anotamos a recepção da carta de 08/04/2020 assinada pelos seus clientes AA e BB cujo contéudo mereceu a nossa melhor atenção.
Em primeiro lugar cumpre-nos desde já expressar a nossa enorme surpresa e estupefacção face ao teor da mesma, dado que nunca até á presente data os mesmos nos comunicaram ou interpelaram para a marcação da escritura pública de compra e venda das fracções objecto do contrato promessa acima mencionado.
Como os mesmos são sabedores foi estabelecido entre os seus clientes e a nosso grupo de empresas uma relação de alguma proximidade, sabendo os promitentes compradores que o prédio situado na Rua ..., nº ... e ..., da união das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, se encontrava concluído e pronto a ser habitado, estando apenas dependente a formalização da respectiva escritura da emissão da licença por parte dos serviços da Câmara Municipal ... (processo este que se atrasou por factos não imputáveis à nossa empresa e relacionados com a necessidade de despachos a emitir pela DRCM Norte ).
E sabiam perfeitamente que a escritura pública de compra e venda não se iria realizar até 31 de Dezembro de 2019 e conformaram-se com tal facto. Tanto assim é que ainda em Janeiro de 2020 voltamos a ser contactados pelo banco dos mesmos (Banco 1..., S.A.) no sentido de serem efectuadas as avaliações das fracções prometidas comprar.
(…)
É certo que no contrato promessa assinado consta no número cinco da cláusula terceira que “Se a escritura pública ou o documento particular de compra e venda não foroutorgado até 31 de Dezembro de 2019, por motivos não imputáveis às Partes”, teriam os Segundos Contraentes o direito de resolver o contrato.
Mas como já referido após o referido prazo ter decorrido (31 de Dezembro de 2019) os seus clientes demonstraram de forma inequívoca que mantinham interesse na formalização do contrato definitivo de compra e venda, sabendo também perfeitamente que o mesmo teria lugar (em circunstâncias normais) durante o primeiro semestre do corrente ano de 2020.
Não aceitamos assim a resolução efectuada por AA e BB pois entendemos que a mesma consubstancia a violação dos princípios da boa fé contratual e negocial, adequação e proporcionalidade e configurando inclusivamente um manifesto abuso de direito.
Como bem sabem a nossa empresa recebeu um sinal francamente diminuto e pouco usual nas condições de mercado em que foi celebrado (e tal facto deveu-se à relação de proximidade existente), tendo no entanto liquidado `sociedade de mediação imobiliária o valor integral da respetiva comissão. Por outro lado e não menos despiciendo, se V. Exa ou os seus clientes nos tivessem informado no final do ano de 2019 que não pretendiam manter o interesse na celebração dos contratos definitivos, a nossa empresa tinha facilmente e com uma grande probabilidade conseguido angariar interessados na compra das fracções objecto do contrato em vigor com um aumento do valor final do preço de aquisição dada a valorização que se verificava no mercado imobiliário!(…)».
11 – Até à presente data a ré não devolveu qualquer montante aos autores.
12 – A ré enviou ao advogado Dr. FF a carta registada com aviso de receção datada de 27.07.2020, recebida em 29/07/2020, cuja cópia se encontra junta como Documento 1, em que comunicava ao referido advogado «(…) na qualidade de procurador de AA e BB (…)» que «(…) a escritura pública de compra e venda das fracções autónomas “B” e “C” do prédio sito na Rua ..., nº ... da união das freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº... e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ..., está agendada para o próximo dia 18 de Agosto de 2020 pelas 15h no Cartório Notarial da Dra. CC, sito à Av. ..., ... Porto. (…)».
13 – A referida carta não obteve qualquer resposta.
14 – Os autores não compareceram à escritura publica de compra e venda agendada para o referido dia 18 de agosto de 2020 pelas 15h00m, tendo a ré apresentado nessa data todos os documentos necessários à celebração da escritura.
15 – A ré liquidou em 2 de agosto de 2019 à imobiliária que angariou os clientes (X...) a quantia de € 21.525,00 de comissão de mediação (5%) referente à «(…) venda das Frações B – T0 e C – T0, no empreendimento "...", sito na Rua ..., ..., no Porto, por € 350.000,00 (…)», e a quantia de € 4.305,00 à sociedade I..., L.da., por «(…) Serviços de gestão na venda das fracções B e C do empreendimento ... (…)».
16 – Para obter a licença de utilização junto da Câmara ... a ré despendeu a quantia de € 75,87, paga em 1 de julho de 2020.
17 – Os autores antes de 31 de dezembro de 2019 nunca manifestaram à Ré a intenção ou o propósito de resolverem o contrato promessa.
18 – A carta de 15-04-2020 referida em 8 – factos provados – foi enviada após o acontecimento COVID 19 e face à ocorrência do mesmo.
19 – A ré foi citada para a presente ação em 23 de junho de 2020.
Factos não provados:
20 – Os autores encontram-se devastados e sentem-se impotentes para resolver a presente situação, por residirem na Africa do Sul, estando afetados na sua tranquilidade e bem-estar físico e psíquico causando insónias à autora e fadiga, angustia e sofrimento moral e físico em consequência da oposição da ré à devolução em singelo do sinal pago.
21 – Existia uma relação de proximidade entre os autores e o grupo de empresas da ré tendo os autores contactado e utilizado serviços de empresas do grupo da ré para os ajudar na aprovação do financiamento bancário junto do Banco 1....
22 – Os autores após 31 de dezembro de 2019 nunca manifestaram à ré a intenção ou o propósito de resolverem o contrato promessa.
Vamos ao tratamento da primeira questão enunciada.
Conforme resulta da factualidade provada, os autores, invocando o disposto no nº5 da cláusula Terceira do contrato-promessa que celebraram com a Ré, comunicaram a esta, por carta que lhe enviaram em 15/4/2020 e que mesma recebeu em 16/4/2020, a sua decisão de resolução de tal contrato e pediram-lhe a devolução, em singelo, do montante de € 35.000,00 que lhe haviam entregue aquando da sua celebração.
A lei admite a resolução convencional do contrato, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente, por convenção, atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato, quando ocorra certo e determinado facto. A tal estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa.
O convencionado sob aquele nº5 daquela cláusula Terceira – referido sob o nº6 dos factos provados e com o conteúdo “Se a escritura pública ou o documento particular de compra e venda não for outorgado até 31 de Dezembro de 2019, por motivos não imputáveis às Partes, têm os Segundos Contraentes o direito de resolver o presente contrato, por carta registada com aviso de recepção, e de serem reembolsados de todos os montantes pagos ao abrigo do mesmo, em singelo, no prazo de 8 (oito) dias após notificação para o efeito” – integra, como se referiu na sentença recorrida e ora se acompanha, aquele tipo de cláusula, a qual tem pleno apoio no princípio da liberdade contratual (art. 405º do C.Civil) e é expressamente admitida pelo art. 432º nº1 do C. Civil, onde se prevê a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.
Como refere Baptista Machado[2], “[à] primeira vista poderia estranhar-se que alguém, ao constituir uma relação obrigacional, desde logo se reserve o direito de lhe pôr termo. Todavia o interesse de cláusulas deste género logo se compreende se nos lembrarmos de que, em certos contratos cuja execução pode demorar muito tempo depois da sua conclusão, qualquer das partes tenha receio de que a modificação das circunstâncias da sua vida, ou quaisquer outras modificações, incluindo perturbações no desenvolvimento do programa negocial ou na execução do contrato, possam tornar inconveniente ou até prejudicial o vínculo contraído. A parte hesitante ou preocupada quanto a tais eventualidades poderá então inserir no contrato uma condição resolutiva ou uma cláusula resolutiva. Se utiliza a primeira, o contrato torna-se automaticamente ineficaz com a verificação do evento futuro e incerto previsto na cláusula. Se utiliza a segunda, reserva-se o direito de, uma vez verificado o evento futuro e incerto nela previsto, resolver a relação contratual mediante declaração unilateral receptícia. Por outras palavras: se as partes fixam uma condição resolutiva, a verificação do evento condicionante opera automaticamente a resolução do contrato; ao passo que, se estipulam uma cláusula resolutiva, a verificação do evento previsto é apenas um pressuposto da constituição do direito potestativo de, mediante declaração unilateral, operar a resolução do contrato (da relação contratual)”.
À convenção resolutiva releva qualquer fundamento que caiba no âmbito da autonomia da vontade das partes[3] e a parte legitimada ou beneficiada pela respectiva cláusula fica, por via dela, a dispor do direito potestativo de resolver o contrato mediante declaração unilateral receptícia à outra parte, verificado que seja o pressuposto da inadimplência estipulado, não sendo assim necessário percorrer o iter jurídico que, no caso da resolução legal, converte a simples mora em incumprimento definitivo, ou ver consumada por via de tal mora a perda objectiva do interesse do credor na efectivação da prestação em falta (art. 808º do C.Civil)[4].
Prevê-se na referida cláusula, depois de sob o nº1 da cláusula Terceira se clausular que a escritura pública de compra e venda “se prevê ter lugar até 31 de Dezembro de 2019”, que se tal escritura não for outorgada até tal data, “por motivos não imputáveis às partes”, têm os promitentes compradores (os Autores) o direito de resolver o contrato-promessa, mediante carta registada com aviso de recepção, e de serem reembolsados dos montantes pagos ao abrigo do mesmo, em singelo, onde se inclui, naturalmente, o sinal por si entregue.
É uma cláusula resolutiva para cujo funcionamento se exige a não celebração do contrato prometido até àquela data e a não imputação de tal não celebração a qualquer das partes, compreendendo-se por isso que ali se preveja apenas a restituição do sinal em singelo.
Os autores, através da carta que enviaram à Ré em 15/4/2020, exerceram o direito de resolução ali convencionado. Portanto, quando, objectivamente, já havia cerca de 3 meses e meio de mora em relação à data até à qual se previa ser celebrada a escritura pública.
Tendo a referida cláusula pleno apoio legal nos termos que se aludiram e podendo, como se referiu, a resolução ser actuada nos termos nela convencionados sem ser necessário percorrer o iter jurídico que, no caso da resolução legal, leva a converter a simples mora em incumprimento definitivo por via do disposto no art. 808º do C. Civil, há que concluir que através daquela carta e com o seu recebimento pela Ré a 16/4/2020 (a declaração de resolução, porque receptícia, só se torna eficaz quando chega ao poder do destinatário ou dele é conhecida – arts. 436º nº1 e 224º nº1 do C. Civil), ocorreu a resolução do contrato-promessa por parte dos promitentes compradores/ autores da acção.
Resta agora apurar se ocorre abuso do direito na actuação de tal resolução (conclusões 13 a 18 do recurso).
Defende a recorrente que ocorre “defraudação da legítima confiança que foi sendo criada no outro outorgante do contrato, e cumpridor do mesmo, ao longo dos meses que foram passando desde a data em que o mesmo poderia ser resolvido” e que “há assim um comportamento dos autores em contradição com o comportamento por eles assumido anteriormente, de aceitação do contrato e da contraprestação dele emergente por parte do promitente vendedor ao longo dos vários meses de vigência do contrato, que integra a modalidade de abuso do direito de venire contra factum proprium, radicando a proibição de tal comportamento no princípio da confiança” (conclusões 15 e 18).
Como se dispõe no art. 334º do C.Civil, sobre a figura do abuso do direito, “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económica desse direito”.
A cláusula ao abrigo da qual os Autores accionaram a resolução do contrato – e por isso o conteúdo e termos do seu funcionamento – era do inteiro conhecimento da promitente vendedora/Ré, que a aceitou ao livremente celebrar o contrato em que a mesma se insere.
Portanto, a cessação do contrato no circunstancialismo e pela forma ali prevista era uma ocorrência susceptível de poder ter lugar e que a Ré não podia deixar de ter em conta: isto é, a Ré sabia que não sendo a escritura pública do contrato prometido celebrada até 31/12/2019, ainda que por motivo a si não imputável, podia, a partir de tal data, haver lugar à resolução do contrato por parte dos Autores.
Ora, entre aquela data de 31/12/2019 e a data em que os Autores accionaram aquela cláusula, a 15/4/2020, não se apurou ter ocorrido qualquer comportamento ou actuação dos autores no sentido do não accionamento por parte destes da faculdade de resolução do contrato ali prevista e, como tal, que algo tenham dito, comunicado ou feito em contrário da declaração de resolução que naquela data de 15/4/2020 enviaram à Ré.
Como assim, tal declaração de resolução não está em contradição com qualquer conduta antes assumida ou proclamada pelos Autores, não ocorrendo por isso qualquer venire contra factum proprium.
Ainda assim, resta porém apurar se ocorre abuso do direito por os Autores terem vindo a exercer aquela sua faculdade de resolução do contrato apenas cerca de três meses e meio depois da data a partir da qual a mesma podia ser exercida (e que seria a de 1/1/2020, dia seguinte à data de 31/12/2019 prevista naquela cláusula), o que nos convoca sobre a análise da modalidade de abuso do direito constituída pela supressio, figura a que o Professor Menezes Cordeiro assinala os seguintes pressupostos[5]:
- a)um não exercício prolongado do direito;
- b)uma situação de confiança daí derivada, coadjuvada por elementos circundantes que a sustentem;
- c)uma justificação para essa confiança;
- d)um investimento de confiança;
- e)a imputação da confiança àquele que não exerce o direito.
No caso vertente, temos o decurso daquele período de tempo de cerca de 3 meses e meio desarreigado de qualquer conduta positiva dos autores perante a Ré no sentido de fazer crer a esta, como se diz na sentença recorrida, “que, porque a resolução não foi exercida logo a seguir à ultrapassagem da data prevista para a realização da escritura (…) não iriam resolver o contrato, independentemente do tempo que decorresse até que a ré tivesse obtido todos os elementos necessários à celebração do contrato de compra e venda”.
Isto é, temos o mero decurso de tal prazo, sendo de assinalar até que, em contrário de o mesmo poder ser argumento para ao abuso de direito invocado pela Ré, o seu decurso apenas inculca que os Autores não foram “à pressa” utilizar a faculdade de resolução mal se ultrapassou a data de 31/12/2019 e até esperaram ainda algum tempo depois de tal data para que o contrato pudesse ser celebrado.
Assim, além de dificilmente se poder considerar aquele prazo como de não exercício prolongado do direito, o seu simples decurso sem, como se viu, a coadjuvação de qualquer comportamento ou actuação dos Autores no sentido de criar junto da Ré uma situação de confiança no não exercício daquela faculdade de resolução, leva-nos a concluir que também sob a modalidade em apreço não se verifica abuso do direito.
Deste modo, sob qualquer das modalidades apreciadas e que seriam as convocáveis no caso concreto, não ocorre abuso do direito por parte dos Autores.
No seguimento do que se vem de referir, é de concluir pela eficácia da resolução do contrato efectuada pelos autores com aquela carta de 15/4/2020, com a consequente obrigação da Ré de lhes devolver a quantia por si entregue a título de sinal acrescida de juros nos termos decididos na sentença recorrida.
Face ao anteriormente decidido, e considerando agora a segunda questão supra enunciada, é manifesto de concluir, como se diz na sentença recorrida, que resolvido o contrato pelos Autores através da carta de 15-04-2020, recebida pela Ré em 16-04-2020, o mesmo extinguiu-se/cessaram os seus efeitos em 16-04-2020 (data da recepção pela ré da declaração de resolução), do que decorre a impossibilidade de nova resolução do contrato pela Ré por incumprimento daqueles nos termos argumentados sob as conclusões 19 a 22 do recurso e, assim, a improcedência do pedido reconvencional.
Por tudo quanto se expôs, há que julgar improcedente o recurso e confirmar a decisão recorrida.
As custas do recurso ficam a cargo da Ré, pois nele decaiu (art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC).Sumário (da exclusiva responsabilidade do relator – art. 663 º nº7 do CPC):
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