10504/25.7T8LSB-A.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado ao abrigo do disposto no art.º 663º, nº 7, do CPC)

1. O incidente de despejo imediato apenas poderá merecer provimento quando a existência e validade do contrato de arrendamento e da obrigação de pagamento das rendas em falta não sejam objecto de discussão na acção principal;

2. Por esse motivo, o Requerido pode socorrer-se de outras opções de defesa para além do pagamento ou depósito dos montantes das rendas vencidas na pendência da causa e que conduzam à inexigibilidade desse pagamento, sob pena de violação do princípio da proibição de indefesa.

Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. RELATÓRIO

1. Na pendência de acção de despejo por si intentada contra AA com fundamento em falta de pagamento de rendas e na qual foi peticionada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, vieram BB e CC deduzir incidente de despejo imediato por se encontrarem em dívida os valores relativos às rendas vencidas na pendência da presente acção.

2. Notificado nos termos do art. 14º, nº 5 do NRAU, o R. apresentou contestação, pugnando pelo indeferimento do incidente e defendendo não estarem em dívida quaisquer rendas.

3. Foi proferida decisão julgando improcedente o incidente suscitado.

4. Inconformado, o A. recorre desta decisão, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões:

I- Os ora recorrentes são autores de um processo de despejo, e bem assim de incidente de imediato do Réu, por falta de pagamento de rendas, sendo que os AA. alegaram que os Réus não se encontram a pagar ou depositar as rendas devidas na pendência da ação.

II- Tendo alegado que se encontram em dívida as rendas devidas quanto aos meses de Agosto a Dezembro de 2025, e as compensações legais pelo pagamento tardio de rendas vencidas antes da propositura da acção.

III- O ora recorrido, que explora o locado com contratos de hospedagem e alojamento local, veio alegar na sua contestação que considera suspensa a obrigação de pagamento de renda, por entender que as obras realizadas pelo senhorio no locado não foram ainda totalmente concluídas e que o locado apresenta ainda muitos defeitos, e em consequência de tal facto,« ... a imagem degradada e de estaleiro do locado tem afastado grande parte dos hóspedes da vertente turismo...» cfr. artigo 28º da contestação. E «O negócio do 1º R. reduziu-se a cerca de 25%- mantendo-se todo o custo operacional do negócio. » cfr. artigo 30º da contestação.

IV- Vindo no respectivo artigo 42º da contestação considerar suspensa a obrigação de pagar as rendas até à conclusão da obra. «o 1º R. consigna nos presentes autos, a partir da presente data, a efectiva suspensão do cumprimento do pagamento da renda até que os A.A. concluam as obras acordadas para locado.»

V- Veio a ser proferida sentença que julgou improcedente o incidente de despejo imediato, considerando que, em virtude da exceção deduzida pelos RR, não seria curial que tal exceção fosse conhecida no incidente e não no processo principal.

VI- Com tal entendimento não se conformam os AA., porquanto; os réus não contestaram a validade do contrato de arrendamento., nem tampouco impugnaram o valor da renda acordada ou as quantias exigidas no processo.

VII- Os réus afirmaram que o imóvel era explorado como alojamento local e alegaram também que obras de conservação foram acordadas, mas demoraram a ser concluídas e apresentam defeitos não se encontrando ainda completas.

VIII- Referindo que o estado do imóvel prejudicou o uso do locado para fins turísticos e o seu negócio na exploração do locado reduziu-se a cerca de 25%, mantendo todos os custos. Baseiam-se assim na exceção de não cumprimento de obrigações (art. 428º do CC) para suspender o pagamento das rendas.

IX- No artigo 14º do NRAU nº 3 estabelece-se que Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

4- Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

X- Assim sendo, o arrendatário deve continuar a pagar ou depositar as rendas na pendência da ação, não obstando a tal a alegação de exceção de não cumprimento pela não realização de obras no locado, alegada.

XI- De resto a Jurisprudência maioritária entende que a alegação de excepção de não cumprimento quanto à realização de obras pelo senhorio não obsta à procedência do despejo imediato, quando o inquilino não pague ou deposite as rendas vencidas na pendência da ação.

XII- É que a exceção do não cumprimento do contrato só permite suspensão de obrigações recíprocas principais.

XIII- A obrigação de pagar a renda é principal e não depende de obrigações acessórias do senhorio, como é a de realizar obras ou, neste caso completar obras alegadamente defeituosas.

XIV- «Não obsta ao despejo imediato o alegado incumprimento pela senhoria da obrigação de fazer obras, por ser ilegítima para esse efeito a invocação da exceção do não cumprimento do contrato, nos termos do Art. 428.º do C.C., uma vez que a obrigação de pagamento das rendas na pendência da ação de despejo é uma obrigação principal do contrato de arrendamento (Art.s 1022.º e 1038.º al. a) do C.C.) que não é correspetiva daquela outra obrigação, meramente acessória, a cargo do senhoria (Art. 1074.º do C.C.). » Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa 1830/17.0T8VFX.L1-7 disponível em www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/f3c5d6e38d523d71802583c800369e2 7

XV- «...O espírito da lei ao criar o incidente de despejo imediato, agora previsto no Art. 14.º n.º 4 e 5 do N.R.A.U., foi sempre o de não permitir que alguém pudesse, gratuitamente, desfrutar de imóvel, durante o longo período que poderia durar a ação até ao despejo efetivo, numa situação que não seria reparável por nenhuma condenação em indemnização, ou pelo pagamento das rendas vencidas, por ser frequente o despejado não ter bens bastantes para o efeito. Pretendia-se evitar que o devedor da renda permanecesse no gozo da coisa injustificadamente e à custa alheia...» idem

XVI- «Não constitui meio de defesa legítimo e eficaz em relação ao direito potestativo da autora/senhoria de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção, a alegação de que esta se encontra em situação de incumprimento quanto à obrigação de realização de obras de conservação e de reparação no locado.» Cfr acórdão do TRP, Ac. de 14 de Março de 2017, disponível em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/317ff4e7ce978b72802589db003e6ec5?OpenDocument

XVII- Mesmo os tribunais superiores que admitem a exceção de não cumprimento como impedimento de despejo imediato, apenas o admitem se for alegado um impedimento total da fruição do locado.

XVIII- O invocado impedimento do gozo total do locado por incumprimento da A. pode justificar a suspensão do pagamento da totalidade da renda, em respeito ao princípio da proporcionalidade exigido pelo art.º 1040º do CC, tendo presente que a A. admitiu na p.i. que o locado não está a ser usado, ainda que impute abandono do mesmo pela R.. Mas como vimos a R. havia comunicado, mediante notificação judicial avulsa, a impossibilidade de gozo do locado pela finalidade contratada e que não iria ali desenvolver a sua atividade até a situação se resolver. Cfr. Acórdão do Trinbunal da Relação de Lisboa, processo nº 8176/21.7T8LSB-B.L1-8 https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/58a87d025b29a7f08025896700426afd?OpenDocument=&utm_source=chatgpt.com

XIX- O que não foi sequer alegado pelos RR., que se limitaram a alegar que o estado de estaleiro do locado e os defeitos existentes, diminuíram a procura de hóspedes para a sua atividade de alojamento local.

XX- Em face do incumprimento da obrigação de pagamento e depósito e bem assim da posição vertida na contestação, artigo 42º na qual o Réu declara que suspende o pagamento das rendas, até à conclusão das obras, deve o despejo imediato ser de imediato decretado.

XXI- Á cautela e sem prescindir e subsidiariamente, deve o despacho ser revogado por ilegal, determinando-se que os Réus sejam notificados para, em 10 dias realizarem o pagamento ou depósito de todas as rendas vencidas na pendência da ação, sob pena de ser decretado o despejo imediato.

5. Não foram apresentadas contra alegações.

II. QUESTÕES A DECIDIR

Considerando o disposto nos arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC, nos termos dos quais as questões submetidas a recurso são delimitadas pelas conclusões de recurso, impõe-se concluir que a única questão submetida a recurso é aferir da verificação dos requisitos de que depende a procedência do incidente de despejo imediato.

III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Os factos a atender são os que resultam do relatório que antecede.

IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Vem o presente recurso interposto da decisão que não decretou o despejo imediato peticionado pelos apelantes, defendendo estes que, face à posição assumida pelo R. na contestação, deve ser deferida a sua pretensão.

Com relevo para o caso, importa atender ao disposto nos nºs 3 a 5 do art. 14º do NRAU e que preceituam o seguinte:

“3- Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.

4- Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.

5- Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, devendo, em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, aplicando-se com as necessárias adaptações os artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M.”.

Através deste preceituado, e à semelhança do que se verificava em anteriores regimes jurídicos da locação, nomeadamente no art. 979º do CPC de 1961 e no art. 58º do RAU, prevê a lei o incidente de despejo imediato.

Trata-se de um incidente processual enxertado na acção de despejo e tem como fundamento o não pagamento das rendas vencidas na pendência daquela acção.

Com efeito, a obrigação do arrendatário de pagamento das rendas mantem-se na pendência da acção de despejo.

Por esse motivo, o fundamento do despejo imediato é o não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção de despejo, ao passo que o fundamento da acção de despejo é o não pagamento das rendas vencidas antes da propositura da acção.

De salientar que tem sido entendido que a procedência do incidente de despejo imediato implica, como pressuposto, que se tenha como assente a existência e validade do contrato de arrendamento e a obrigação de pagamento das rendas invocadas.

Vem este entendimento na sequência de várias interpretações efectuadas pelo Tribunal Constitucional quanto aos possíveis meios de defesa ao dispor do arrendatário no âmbito deste incidente.

Assim, e face a sucessivos acórdãos do Tribunal Constitucional referentes a esta matéria, está actualmente consolidado na doutrina e na jurisprudência o entendimento que o Requerido do incidente de despejo imediato, à luz do princípio do contraditório, pode usar dos meios de defesa que tenha ao seu dispor, alegando, nomeadamente, que as rendas vencidas na pendência da acção não são exigíveis. Para ulteriores esclarecimentos quanto à evolução legislativa e jurisprudencial desta temática, veja-se o Ac. TRL de 20-12-2018, proc. 1830/17.0T8VFX.L1, relator Carlos Oliveira (e no qual a ora relatora teve intervenção como 2ª adjunta) e ainda o Ac. TRL de 20-05-2021, proc. 273/20.2T8AMD-B.L1, relator Ana de Azeredo Coelho.

Assim, o senhorio pode obter o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação por período igual ou superior a dois meses, nos termos previstos no art. 14º do NRAU, incumbindo ao arrendatário, para evitar o despejo imediato, provar ter efectuado o pagamento ou depósito de rendas vencidas ou alegar e provar a existência de fundamento para não efectuar esse pagamento, mormente por as rendas não serem exigíveis.

Mas, tal como se explica no Ac. TRL de 20-12-2018 supra citado, “Deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa em nada afetam o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa alheia.”.

Sintetizando, dir-se-á que o incidente de despejo imediato apenas poderá merecer provimento quando a existência e validade do contrato de arrendamento e da obrigação de pagamento das rendas em falta não sejam objecto de discussão na acção principal.

Por esse motivo, o Requerido pode socorrer-se de outras opções de defesa para além do pagamento ou depósito dos montantes das rendas vencidas na pendência da causa e que conduzam à inexigibilidade desse pagamento, sob pena de violação do princípio da proibição de indefesa.

Concluindo, como se faz no Ac. TRL de 20-05-2021 são “requisitos de procedência do incidente:

1) não pagamento ou depósito das rendas na sequência da notificação a que alude o artigo 14.º, n.º 4, da Lei 6/2006.

2) pendência de acção de despejo.

3) não pagamento de rendas vencidas na pendência da acção.

4) inexistência de controvérsia, entre os intervenientes processuais na acção principal, quanto à existência e validade do arrendamento.

5) inexistência de controvérsia, entre os intervenientes processuais na acção principal, quanto à obrigação de pagamento das rendas e à mora do devedor.”.

Revertendo estas considerações ao caso dos autos, constata-se que existe, de facto, controvérsia quanto à obrigação de pagamento das rendas.

Entendeu a sentença recorrida que “no caso vertente o Réu invocou a excepção do não cumprimento do contrato de arrendamento comercial em causa nos autos, ou seja, assume que não procedeu ao pagamento das rendas, mas imputa a falta de pagamento a facto dos Autores, senhorios, por os mesmos não concluírem as obras acordadas para o locado.

Assim, a obrigação do pagamento das rendas constitui um facto controvertido nos autos, o que obsta a que se decrete o despejo imediato antes de ter sido decidida a questão de fundo colocada em juízo.

Na verdade, não seria curial que num incidente se tomasse posição definitiva sobre a causa de pedir central duma acção declarativa.

Nessa medida, tendo sido invocado o cumprimento defeituoso, que constitui causa de pedir da acção principal, o despejo imediato não pode ser decretado.”.

Discordam os apelantes desta decisão, alegando que “o arrendatário deve continuar a pagar ou depositar as rendas na pendência da ação, não obstando a tal a alegação de exceção de não cumprimento pela não realização de obras no locado, alegada” e ainda que apenas em caso de impedimento total da fruição do locado se poderia admitir a excepção de não cumprimento.

Por esse motivo, defendem que “Em face do incumprimento da obrigação de pagamento e depósito e bem assim da posição vertida na contestação, artigo 42º na qual o Réu declara que suspende o pagamento das rendas, até à conclusão das obras, deve o despejo imediato ser de imediato decretado.”.

Vejamos.

Não existem quaisquer dúvidas nos autos relativamente à existência de um contrato de arrendamento celebrado entre as partes e quanto ao não pagamento de rendas quer antes, quer na pendência da acção de despejo.

Mas, o mesmo não se pode dizer quanto à obrigação de pagamento dessas rendas, na medida em que o Requerido entende não estar obrigado ao seu pagamento em virtude da excepção de não cumprimento por si invocada.

A jurisprudência e doutrina dominantes têm entendido que a excepção de não cumprimento é admissível no âmbito do contrato de arrendamento, podendo ser invocada em casos de incumprimento total, como de incumprimento parcial ou cumprimento defeituoso, desde que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa-fé, consagrado no art. 762º, nº 2 do CC. Neste sentido, Ac. TRL de 24-09-2024, proc. 6150/23.8T8SNT-A.L1, relator Diogo Ravara (e no qual a ora relatora teve intervenção como 1ª adjunta) e onde se efectua análise detalhada da questão.

Por outro lado, importa ainda referir que a jurisprudência tem entendido que para que o inquilino possa deixar de pagar a renda com base na excepção de não cumprimento do contrato pelo senhorio, tem de alegar e provar que ficou privado do gozo do locado e que existe um nexo de causalidade entre a privação desse gozo e a falta de pagamento da renda. Neste sentido, Ac. TRP de 01-06-2023, proc. 6928/22.0T8VNG-A.P1, relator Ana Vieira e ainda o Ac. TRP de 26-06-2025, proc. 4603/24.0T8VNG.P1, relator Nuno Marcelo Araújo, onde consta resenha jurisprudencial sobre o assunto.

Isto é, a invocação da excepção de não cumprimento por parte do inquilino para sustentar a recusa do pagamento da renda pressupõe a demonstração da total impossibilidade de uso do locado.

Por outro lado, no caso de privação parcial do gozo do prédio, por causa não imputável ao locatário, tem este o direito de ver reduzida a parte proporcional da renda nos termos do art. 1040º, nº 1 do CC, podendo, também nesta circunstância ser invocada a excepção de não cumprimento do contrato.

Não obstante, estas considerações não determinam a impossibilidade de ser apreciada a excepção de não cumprimento no âmbito da acção principal, sendo relevante a controvérsia existente entre as partes para se entender precludido o direito dos apelantes a ver decretado o despejo imediato.

Acresce que existindo uma controvérsia quanto à obrigação de pagamento de rendas, não é sede de incidente de despejo imediato que a mesma deve ser decidida.

Com efeito, para obstar à procedência do incidente de despejo imediato, a controvérsia sobre a obrigação de pagamento de rendas ou sobre a existência do contrato tem de ser susceptível de ser apreciada na acção principal, em termos tais que justifiquem, eventualmente, a improcedência da acção.

Assim, discutindo-se na acção principal a obrigação de pagamento de rendas, sendo esse o cerne da defesa do inquilino, não pode ser decretado o despejo imediato.

Pelo exposto, improcedendo todas as conclusões do recurso, impõe-se a manutenção da decisão recorrida.

As custas da presente apelação ficam a cargo do apelante, cfr. art. 527º do CPC.

V. DECISÃO

Pelo exposto, acordam os juízes desta 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar a apelação improcedente.

Custas a cargo do apelante.

Lisboa, 10 de Março de 2026

Ana Rodrigues da Silva

Cristina Silva Maximiano

Luís Filipe Pires de Sousa