Fundamentação
A primeira instância considerou como provados os seguintes factos:
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Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (arts.684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do CPCivil) e que não visam criar decisões sobre matéria nova, a questão suscitada no recurso é a de saber qual o valor do arrendamento que se diz ter sido celebrado entre a embargante e a executada, depois da hipoteca do imóvel mas antes da penhora do mesmo.
Partindo da análise do art. 824 nº1 e 2 do CC, este preceito estabelece que “1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida;
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneram, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que constituídos em data anterior produzam efeito em relação a terceiros independentemente de registo”.
Na interpretação do nº2, no que nos interessa, importa sobretudo apreciar se o arrendamento se pode ou não considerar como incluído nesse normativo, tendo desde já presente que, como no caso em decisão o arrendamento foi constituído em data posterior à do registo da hipoteca se encontra afastada a excepção da segunda parte deste nº 2, valendo apenas a primeira parte e a questão de saber se o arrendamento é um direito real ou se, mesmo não o sendo, se lhe é aplicável o regime desse preceito, isto é, se a venda executiva determina a sua extinção.
A polémica sobre a natureza, de direito real ou não, do arrendamento tem-se mantido em aberto na doutrina e na jurisprudência[1] e dispensando a recensão de todos os argumentos enunciados pelos defensores de cada uma das respectivas teorias, temos para nós que a melhor doutrina é aquela que por um lado atribui ao arrendamento a natureza obrigacional, reportando desde logo a sua colocação sistemática no Cod. Civil onde foi incluído no Livro II que regula o direito das obrigações e no título II, capítulo IV referente aos contratos em especial, não tendo por seu turno a autonomização do arrendamento urbano alterado esta natureza do instituto por ter continuado a ir buscar à Locação como contrato matriz os princípios gerais orientadores, o que se confirma com o regresso ao CC do tratamento legal do contrato de arrendamento urbano (Lei 6/2006 de 27/02), incluindo-o, de novo, no Livro das Obrigações [2].
Cremos que mais importante que a indagação da natureza jurídica do direito de arrendamento é o seu regime, que parte da sua definição e finalidade social, sendo inquestionável que, neste âmbito, a relação que o direito estabelece com a coisa que é objecto do vínculo exige particularidades de regime que a própria lei estabelece.
Assim é que, o art. 1057 do CC fixa que na transmissão da posição do locador o adquirente sucede nos direitos e obrigações do anterior, sem prejuízo das regras de registo, o que, mesmo a não entender que tal seja uma manifestação da sequela própria dos direitos reais, não pode deixar de significar uma especificidade determinada pela afectação da coisa por esse tipo particular de direito.
De igual modo o art. 1037 nº2 do CC ao permitir ao locatário (privado ou perturbado do uso da coisa) o uso, mesmo contra o locador, dos meios possessórios facultados pelo art. 12676 e ss., revela, uma vez mais, a particular natureza do direito de arrendamento e, ainda que tal não atribua a esse direito uma natureza real, adverte para a circunstância de o regime que se lhe aplica, em função do seu significado sócio jurídico, muitas vezes o aproximar e até fazer coincidir com o que é próprio dos direitos reais.
A questão é pois a de decidir se, independentemente da sua natureza não ser real, é aplicável ao direito de arrendamento a disciplina contida no art. 824 nº2 do CC.
Sustentam os defensores da não aplicabilidade, que o art. 1051 do CC, que regula os casos de caducidade do contrato de locação, não contém a referência à venda executiva e que sendo o elenco desse preceito taxativo tal afasta definitivamente a possibilidade de se ter por operativo o art. 824 relativamente ao arrendamento[3].
Esta taxatividade do elenco das causas de caducidade do art. 1057 do CC impressiona, até porque se entende como difícil defender que ele as enuncie apenas exemplificativamente sem qualquer remissão de critério para a verificação de quaisquer outras[4]. Contudo, o argumento da taxatividade não o temos por absoluto e impeditivo da aplicação do art. 824 nº2 porque a função social do direito de arrendamento conjugada com idêntica e relevante função no que diz respeito à venda em execução recomenda uma análise contém em si mesma virtualidades que conduzem a uma interpretação das regras enunciadas no sentido de validar essa aplicação.
Não esquecendo o argumentário dos que sustentam que os valores em presença não permitem a aplicação analógica ou a interpretação extensiva do art. 824 nº2, podendo-se ler nesse sentido o já citado ac. do STJ de 27-3-2007, temos por mais decisivo que se diga como se faz no ac. do STJ de 5 de Fevereiro de 2009, para um caso idêntico ao que agora se julga que: “ O Decreto n.º4511, de 17.4.1919, dispôs, no § 1.º do artigo 36.º, que os arrendamentos sujeitos a registo “subsistem à transmissão do prédio por via executiva, se estiverem registados anteriormente ao registo do acto ou facto de que a transmissão resultou.” Com a reforma de 1930, o artigo 1022.º do Código de Seabra passou a ter a seguinte redacção: “Os ónus reais com registo anterior ao de qualquer hipoteca, penhora ou arresto…acompanham o prédio alienado.” A expressão “ónus reais” era também a preferida no artigo 856.º do Código de Processo Civil vigente ao tempo. Sendo certo que o artigo 949.º, do Código Civil, então vigente, ao enumerar os ónus reais, incluía o “arrendamento por mais de um ano, havendo adiantamento da renda, e por mais de quatro anos não o havendo.” .
Mas tal expressão foi abandonada, no artigo 907.º do Código de Processo Civil de 1939, com preferência pela de “direitos reais”: “Os bens serão transmitidos livres dos direitos reais que não tiverem registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou hipoteca, salvo os que, tendo sido constituídos em data anterior, produzam efeito em relação a terceiros independentemente de registo.” Logo se constatou, todavia - como se pode ver detalhadamente em Alberto dos Reis (Processo de Execução, 2.º, 395 e seguintes) - que a nova designação de “direitos reais” não correspondia totalmente aos direitos assim habitualmente designados. Razões de ordem histórica assentes nos preceitos supra citados e consideração de que se mantinha noutros do Código de Processo Civil a referência a “ónus reais” - nomeadamente naquele que mandava citar os credores a favor de quem existir registo de qualquer “ónus” e no outro que determinava que os eram adjudicados livres de “ónus e direitos que devam caducar” assim levavam a pensar. “A verdade é que o dote e o arrendamento nas condições da alínea e) do § 2.º do artigo 949.º nem são direitos reais de gozo, nem direitos reais de garantia. São contudo ónus reais; e não se compreende que sobrevivam à arrematação, quando registados posteriormente a qualquer hipoteca, penhora ou arresto”- refere, a dado passo e já concretizando, aquele Autor.
Como se vê, com clareza, do cotejo dos respectivos textos, o dito artigo 907.º constituiu a base do nº2 do artigo 824.º do Código Civil de 1966. Este surgiu como opção pela inclusão em diploma substantivo do que é substantivo, mas sem manifestação de qualquer rompimento com o se vinha entendendo.
Entretanto, vigorava o artigo 843.º do Código de Processo Civil que dispunha sobre a administração dos bens penhorados. Ali se previa, na falta de acordo, o arrendamento dos prédios, mas se tinha a cautela de estipular que o depositário não poderia fazer o arrendamento por prazo superior ao um ano. Evoluiu substancialmente a relação locatícia no sentido da duração do arrendamento e dos direitos do arrendatário à renovação contratual, de sorte que aquele prazo de um ano deixou de ter razão de ser. Eliminou-o o legislador com a reforma de 1967 e não o substituiu noutros termos. Daqui pode extrair-se o argumento de que os arrendamentos celebrados pelo depositário caducam, nos termos do artigo 1051.º, alínea c) do Código Civil. Está aqui, por um lado, uma confirmação do que vinha sendo entendido e, por outro, um avanço no sentido de se dever ter como terminada a distinção – para efeitos do n.º2 do artigo 824.º - entre arrendamentos (a não ser os arrendamentos constituídos em data posterior à do registo da penhora, constante do próprio texto legal). Nessa sequência deve ser entendida a nova redacção do artigo 819.º, ainda deste código, ao determinar que, sem prejuízo das regras do registo são inoponíveis em relação à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados. Esta redacção veio a lume depois de efectivados os contratos que se discutem nos presentes autos, mas face à discussão, doutrinária e jurisprudencial, que vinha tendo tido lugar, bem pode considerar-se interpretativa do direito anterior - mormente daquele n.º2 do artigo 824.º - então com os efeitos do artigo 13.º, n.º1, ainda do mesmo código.
Este nº2 do artigo 824º, não distingue entre penhora e hipoteca, pelo que, consideramos extensiva a esta o entendimento que acabamos de traduzir. Relativamente à hipoteca, ainda há a considerar, em reforço, o artigo 695º, o qual mal se compreenderia se a oneração ali referida (nomeadamente a hipoteca) pudesse subsistir à venda executiva.
O entendimento, que vimos sustentando, de que o arrendamento deve ser considerado abrangido pelo nº2 do artigo 824.º é, aliás, esmagadoramente maioritário, quer na doutrina, quer na jurisprudência. Assim e sem preocupação de exaustão, temos o estudo detalhado e que, parcialmente, serviu de orientação para a argumentação supra expendida, de Oliveira Ascensão (ROA, Ano 45, 345 e seguintes), Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, 140) José Alberto Vieira (em Estudos em Homenagem ao Professor Galvão Teles, IV, 437) e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano, 2.ª edição, 189). Na jurisprudência, os Acórdãos deste Tribunal de 3.12.1998 (BMJ 482, 219), 6.7.2000 (CJ STJ, VIII, II, 2000), 6.4.2006, 31.10.2006 e 15.11.2007, estes em www.dgsi.pt.”.
Parece-nos ser esta também a melhor decisão para a questão suscitada e, como assim, avocando todos estes argumentos concluímos igualmente pela caducidade do arrendamento nos termos do artigo 1051º, alínea c) do Código Civil e pela aplicação, ao caso, do art. 824nº2 do CC, improcedendo as conclusões da Apelação e confirmando-se a decisão recorrida.
Por último diga-se que o objecto do presente recurso é, exclusivamente, a decisão proferida em primeira instância nos embargos e não qualquer outra, pelo que, não cabe aqui analisar qualquer eventual decisão da primeira instância que tenha ou não determinado a entrega do imóvel ao comprador judicial através dos meios aludidos no art. 901 do CPC ou autorizado o auxílio para esse efeito da força pública, por tal matéria exorbitar do âmbito da decisão recorrida.
Ainda que se afirme que aquilo que o Tribunal determinou configuraria um despejo de terceiro e perturbaria o direito de uso e fruição do imóvel que decorre para a embargante do aludido contrato de arrendamento, tal é matéria que, como vimos, é alheia à de decidir se um determinado arrendamento é aplicável ou não o art. 824 nº2 do CC, razão pela qual o tribunal a quo, porque a decisão dos embargos não versava sobre qualquer outra matéria, não tinha de se pronunciar sobre ela.
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