IVO DIREITO APLICÁVEL
Nos presentes autos pretende-se saber se, no âmbito do procedimento de aumento de renda previsto na lei a que o Autor lançou mão para obter o aumento da renda relativa ao contrato de arrendamento que tem por objeto o prédio urbano sito na …, n.º .., freguesia …, Valongo no qual é arrendatária a Ré aqui Apelada e que data de 01.03.1961, passou a ser exigível àquela, o pagamento de uma renda de valor superior ao que a arrendatária tem vindo a pagar, havendo lugar á resolução do contrato de arrendamento com o consequente despejo da Ré.
No presente recurso, a questão encontra-se circunscrita á eficácia da comunicação feita pelo autor à ré, datada de 27/11/2017 para o efeito do aumento da renda, importando saber se a mesma está sujeita ao regime jurídico do NRAU na versão dada pela Lei 31/2014 de 14.8 (tal como defende o Apelante) ou ao regime da Lei 43/2017 de 14 de Junho que alterou o NRAU, que foi aplicado pelo tribunal na sentença sob recurso.
Tendo presente que o contrato de arrendamento a que se reportam os autos foi celebrado verbalmente em 1.03.1961, haverá que, muito rapidamente, atentar nas seguintes alterações legislativas, que (no que para a decisão deste recurso interessa) ocorreram no regime do arrendamento urbano para habitação.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), foi o resultado de mais uma reforma do arrendamento operada pela Lei 6/2006 de 27 de fevereiro que o aprovou.
Nos seus artigos 30º e ss foi instituído “um processo custoso burocrático e altamente demorado de atualização das rendas, que deixou desatualizada a esmagadora maioria das rendas” “(…) A esmagadora maioria dos contratos antigos permaneceu com as rendas por atualizar, em virtude dos elevadíssimos custos que eram exigidos aos senhorios para poderem proceder á sua atualização”[1].
Sentida a necessidade de uma mais ampla reforma [2], necessária á dinamização do mercado do arrendamento, veio a ser publicada em 14 de Agosto de 2012 a Lei 31/2012 de 14.8.
Como consta do seu artigo 1º esta lei aprovou medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento, na qual se encontra incluída a seguinte: “alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei 6/2006 de 27.2, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime”.
As alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14.8. na Lei 6/2006 visaram, entre outros fins, estabelecer um regime especial de atualização de rendas antigas – designadamente as anteriores a 1990 -, ao abrigo do qual o senhorio poderia atualizar o valor da renda através de um processo de negociação com o inquilino.
E se em termos gerais, face aos objetivos traçados, esta reforma se pôde considerar “globalmente positiva, rompendo com o imobilismo em matéria”[3] operou-se, poucos anos decorridos, uma espécie de “contra-reforma” com o surgimento da Lei 79/2014 de 19.12 e relativamente á questão que nos importa apreciar, com a entrada em vigor da Lei 43/2017 de 14.6, que veio estabelecer uma nova prorrogação ao “congelamento das rendas”, estendendo desde logo o período transitório de atualização de rendas que resultava da Lei 43/2017.
Ora, a grande questão que se coloca neste recurso é bem assim, a de saber qual destas leis - Lei 31/2012 de 14.8. ou Lei 43/2017 de 14.6 - é aplicável ao procedimento de atualização de renda que o Apelante levou a cabo relativamente ao imóvel dos autos de que é proprietário, iniciada no ano de 2012, para se aferir da validade e eficácia da comunicação e aumento de renda a que procedeu recentemente, já na vigência da Lei 43/2017 de 14.6 que introduziu importantes alterações no Regime do Arrendamento.
Nesta matéria provou-se que o Apelante, por carta registada com aviso de receção, com data de 27 de Dezembro de 2012, comunicou a C…, Ré/apelada, a sua intenção de submeter o arrendamento em causa ao NRAU, propondo a renda mensal de € 125,00, indicou o valor patrimonial do locado e comprovou-o com a cópia da caderneta predial, de €7.820,00.
Por sua vez, a Apelada, mediante por carta registada com aviso de receção datada de 26.01.2013, comunicou a este que auferia menos de 5 remunerações mínimas anuais e que não aceitava a proposta de atualização da renda, nem a submissão do contrato ao NRAU, vindo a, por carta registada com aviso de receção de 23.08.2013, remeter a certidão do seu RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) no valor de €2.540,16 (dois mil e quinhentos e quarenta euros e dezasseis cêntimos).
Encontrava-se então em vigor (sendo aplicável ao contrato dos autos, tal como se entendeu na sentença sob recurso) a Lei 6/2006 de 27 de fevereiro que aprovou o NRAU, com as alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14.8, nomeadamente as regras previstas na Secção II deste diploma atinentes às regras (inovadoras) de transição para o NRAU e atualização especial de rendas direcionadas primordialmente para os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do NRAU.
À luz do disposto no artigo 30.º da citada Lei 31/2012, ficou a caber ao senhorio o poder de iniciativa quanto à atualização da renda e a transição do contrato para o NRAU, não sendo, pois, tal transição automática.
Dispõe esta norma o seguinte:
“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
- a)O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos,
- b)O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
- c)Cópia da caderneta predial urbana.”
De acordo com este regime não existia qualquer limite (mínimo ou máximo) para o valor da renda a propor inicialmente pelo senhorio, sendo apenas obrigatória a comunicação do valor do locado, avaliado nos termos do CIMI (para os efeitos das circunstâncias consagradas no n.º 4, do artigo 31.º, ou alínea b), do n.º 5, do artigo 33.º).
Por sua vez, de acordo com o art. 31º, o arrendatário dispunha do prazo de 30 dias para responder àquela comunicação, sendo que de acordo com o art. 31º nº 4, o arrendatário podia invocar a seguinte circunstância: “rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35º e 36º.”
E o art. 35º no seu nº 1 estabelecia o seguinte:
“Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do nº 4 do art. 31º”
Resulta da matéria de facto provada que, em 26.01.2013 a ré invocou que auferia menos de 5 remunerações mínimas anuais, não aceitando a atualização da renda, nem a submissão do contrato ao NRAU, juntando comprovativo do pedido de certidão do RABC, tendo junto tal documento a 23.08.2013.
Em face do descrito quadro, o autor não comunicou o aumento da renda da ré, mantendo-se a renda mensal de €73,00.
Não tendo ocorrido acordo das partes, mantendo-se a renda anterior, o senhorio aguardou aquele prazo de cinco anos, no termo do qual, segundo este art. 35º o contrato fica submetido ao NRAU, para proceder a nova comunicação á arrendatária.
Assim sendo, encontra-se provado que o Apelante, por carta registada com aviso de receção, com data de 27.11.2017, comunicou à ré que, por carta datada de 27 de Dezembro de 2012, lhe tinha proposto a renda mensal de €125,00, pelo prazo de 5 anos, que não aceitou, e que até ao final do ano de 2017 serão perfeitos 5 anos, a partir da comunicação de 26 de Janeiro de 2013, pelo que lhe assistia agora, o direito de atualizar a renda.
A esta carta respondeu a Ré por carta registada com data de 12 de Dezembro de 2017, comunicando ao Autor que não aceitava a proposta de atualização da renda, nem a submissão imediata do contrato ao NRAU.
Ora é relativamente à comunicação feita pelo Autor em 27.11.2017 que se coloca a questão recursiva, importando saber se a mesma está sujeita à Lei 13/2012 de 14.8, concretamente ao disposto no art. 35º do NRAU que fazia transitar os contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU ao NRAU uma vez que tivessem decorrido cinco anos contados da resposta do arrendatário á primitiva comunicação do senhorio, tal como defende o aqui Apelante, ou se, tal como se entendeu na sentença sob recurso é-lhe aplicável a nova redação do art. 35º do NRAU, na versão dada pela Lei 43/20017 de 14.6., entretanto entrada em vigor, por força do que dispõe o art.12º do C.C.
Vejamos.
Na data em que o senhorio procede á comunicação á Apelada, em 27.11.2017, já se encontrava vigente a Lei 43/2017 de 14.6., a qual, de acordo com o seu artigo 5º, entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, ou seja em 15 de Junho de 2017.
Como vimos, esta lei operou um “retrocesso” na reforma que se encontrava em curso com a Lei 31/2012, estabelecendo uma nova prorrogação do congelamento das rendas, que passou a ser de oito anos, ao invés dos cinco anos inicialmente previstos (no citado art. 35º nº 1 na versão da Lei 31/2012).
Assim é que, por força da Lei 43/2017 de 14.6, o art. 35º nº 1 passou a ter a seguinte redação:
“Caso o arrendatário invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de oito anos a contar da receção pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos da alínea a) do nº 4 do art. 31º”.
E o seu n.º 6 que “Findo o prazo de oito anos referido no n.º 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, com as seguintes especificidades:
- a)O arrendatário não pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas do n.º 4 do artigo 31.º;
- b)No silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos”.
A “nova lei” deixa inalteradas as exigências de conteúdo da comunicação de renovação de intenção de transição dos contratos de arrendamento para o NRAU, bem como as restrições de uso dos mecanismos de proteção, conforme deflui do seu artigo 35.º, n.º 6.
Ocorreu assim uma sucessão de leis no tempo, pelo que a grande questão que nos ocupa é a de saber qual o regime legal aplicável ao contrato em causa, no que respeita o procedimento de atualização das rendas, se o vigente à data da primitiva comunicação de sujeição do contrato ao NRAU ou o vigente na data da segunda comunicação.
São do Prof. Menezes Cordeiro - Parecer na Col. Jur. (STJ) Ano IV, I, 5 e ss. - as seguintes palavras [4]:«O problema dos conflitos de normas no tempo põe-se quando uma mesma situação jurídica entre em contacto com normas novas e velhas. O Direito transitório é, então, chamado a intervir. E pode fazê-lo por uma de duas vias: ou materialmente, fixando um regime de transição que assegure a passagem dum esquema para o outro; ou formalmente, limitando-se a apontar, das leis em conflito, qual a competente para solucionar o problema. Esta última solução, própria da técnica das normas de conflitos, do tipo do Direito internacional privado, é a mais frequente.
O Direito transitório formal pode, por seu turno, ser geral ou específico. Geral, sempre que vise aplicar-se a múltiplas disciplinas, indistintamente consideradas: no essencial, ele encontra-se no artigo 12º do Código Civil. Especial, nos casos em que tenha sido articulado para operar perante disciplinas específicas: Direito penal, Direito fiscal ou Direito processual civil.
À primeira vista, poderia parecer que, perante uma sucessão de leis no tempo, a lei nova teria pretensões de aplicação integral: com a sua entrada em vigor, a lei velha seria proscrita da ordem jurídica, desaparecendo todos os seus efeitos, a favor da lei nova. Este radicalismo, em prol da lei nova, conduz a resultados inaceitáveis; basta ver que todas as situações duráveis, validamente constituídas ao abrigo da lei antiga - como, por exemplo, os casamentos - seriam postas em causa, quando ocorresse uma substituição das leis.
Perante esse obstáculo, poder-se-ia gerar um radicalismo de sinal contrário: todas as situações constituídas ao abrigo da lei velha deveriam perdurar tal e qual, quando surgisse uma lei nova, com o mesmo âmbito de aplicação.
O primado da lei velha também levaria a saídas inconvenientes: certas situações jurídicas ficariam, para sempre, inalteráveis, regendo-se por ordenamentos há muito desaparecidos. Assim sucederia como direito de propriedade o qual, no caso dos imóveis, se regeria pelo Direito romano ou, porventura, pelos Direitos lusitanos anteriores à romanização.
Como ponto de partida pode, assim, assentar-se em que lei nova e lei velha têm âmbitos próprios de aplicação. A repartição desses âmbitos há-de ter uma qualquer ligação com a data da entrada em vigor da lei nova, embora não possa depender, em toda a sua extensão, apenas desse factor. O material reunido permite responder ao problema dos "direitos adquiridos" e dos efeitos produzidos. A expressão "direitos" é, com frequência, utilizada sem o alcance técnico que lhe deveria caber. Visa-se, com ela, designar qualquer posição vantajosa do sujeito.
Em tais circunstâncias, impõem-se algumas distinções dentro do universo amplo "direitos"; ficam abrangidos:
- -direitos subjectivos reconhecidos por sentença transitada ou equivalente;
- -direitos subjectivos já formados na esfera jurídica do titular e exercidos; por exemplo, o direito ao preço, já recebido, celebrada uma compra e venda;
- -direitos subjectivos já formados na esfera jurídica em causa mas ainda não exercidos; por exemplo, o preço vencido, mas não pago:
- -expectativas: por exemplo, o direito a receber um preço ao abrigo dum contrato ainda não concluído.
Os direitos referidos são tutelados nos precisos termos acima considerados, a propósito dos graus de retroactividade. No caso julgado não se pode tocar, sob pena de inconstitucionalidade. Os verdadeiros direitos subjectivos são direitos patrimoniais privados: ninguém pode ser despojado deles, sem justa indemnização. As expectativas - por vezes ditas "direitos" ainda não formados - são vulneráveis. Ninguém tem direito ao preço dum contrato por celebrar».
No caso em apreço, verifica-se que a Lei 43/2017 de 14.6. não consagrou qualquer regime transitório, devendo pois a solução ser encontrada recorrendo-se às normas gerais consagradas na ordem jurídica que resolvem o problema dos conflitos de normas no tempo.
A regra básica é a que se mostra estabelecida no art. 12º do Código Civil, que, numa fórmula sintética estabelece o princípio da não retroatividade das leis:
- “1.A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroativa, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
- 2.Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”.
“A ratio legis que está na base da aplicação imediata é: por um lado, o interesse na adaptação à alteração das condições sociais, tomadas naturalmente em conta pela lei nova, o interesse no ajustamento às novas conceções e valorações da comunidade e do legislador, bem como a unidade do ordenamento jurídico, a qual seria posta em causa e com ela a segurança do comércio jurídico, pela subsistência de um grande número de situações jurídicas duradouras ou até de carácter perpétuo, geridas por uma lei, há muito ab-rogada; por outro lado, o reduzido ou nulo valor da expectativa dos indivíduos que confiaram, sem bases, aliás, na continuidade do regime estabelecido pela lei antiga, uma vez que se trata de um regime puramente legal e não um regime posto na dependência da vontade dos mesmos indivíduos.”[5]
Foi com base neste normativo – artigo 12º - que na sentença se entendeu ser a Lei 43/2017 aplicável ao caso vertente.
A nossa única discordância com a sentença é apenas neste particular.
Isto, porque se constata que tendo a “nova lei” (Lei 43/2017 de 14.6) o seu início de vigência em 15-6-2017, quando ocorre a comunicação do Apelante á arrendatária, ainda não tinha decorrido o prazo de cinco anos estabelecido no art. 35º do NRAU na redação anterior (da lei 31/2012 de 14.8), ou seja, encontrava-se ainda em curso o prazo de cinco anos fixado pela lei antiga.
Ora, a nova lei como vimos, veio estender aquele prazo para oito anos, pelo que a questão tem de ser colocada na perspetiva de saber, qual é o prazo concretamente aplicável á situação em apreço, o prazo da “lei antiga” que se encontrava em curso, ou o prazo fixado pela “nova lei”, entretanto entrada em vigor?
Assim sendo, temos de ter em consideração não a aplicação do princípio geral contido no art. 12º do C.Civil, mas as regras de conflitos de leis no tempo, referente aos prazos.
Nesta matéria rege o artigo 297º do Código Civil que estabelece as normas gerais nesta matéria quanto aos prazos.
Estabelece o art. 296º do C.C que as regras constantes do art. 297º são aplicáveis na falta de disposição especial em contrário, “aos prazos e termos fixados por lei, pelos tribunais ou por qualquer outra autoridade.”
O art. 297º nº 1 do C.C. dispõe que “a lei que fixar um prazo mais longo é igualmente aplicável aos prazos que já estejam em curso, mas computar-se-á neles todo o tempo, decorrido desde o seu momento inicial.”
No caso em apreço, ao prazo de 5 anos (contado desde a data da receção, pelo autor, da resposta do ré com base nos termos da alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º) que se encontrava em curso aquando da entrada em vigor da nova lei (Lei 43/2017 de 14.6) é imediatamente aplicável esta lei, que o aumentou para oito anos, com a especificidade contida no nº 2 do art. 297º do C.C., “computar-se-á nele todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial”.
Quer isto dizer, que desde a data da resposta da Apelada á primitiva comunicação do senhorio, ter-se-á de contar o novo prazo de oito anos.
Só findo o prazo de oito anos, a contar de 26 de Janeiro de 2013, o autor pode pedir a transição do regime do arrendamento para o NRAU.
Com efeito, também o art. 36º nº6 do NRAU sofreu alteração na sua redação, passando a ser oito anos e não de cinco o prazo aí previsto.
É esta a redação decorrente das alterações introduzidas pela Lei 43/2017: “Findo o prazo de oito anos referido no nº 1, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se com as necessárias adaptações, o disposto no art. 30º e seguintes, com as seguintes especificidades (…)”
Neste caso, passados oito anos, (considerando o tempo decorrido desde o dia 26 de Janeiro de 2013), o senhorio poderá, na falta de acordo, querendo, promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU nos termos normais, não podendo o arrendatário voltar a invocar a situação dos seus rendimentos, considerando-se na falta de acordo das partes quanto ao tipo e duração do contrato, o mesmo celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos (art. 35º nº 6 do NRAU).[6]
Conclui-se assim que, por força do princípio geral contido no artigo 297º nº 2 do Código Civil, os prazos de cinco anos fixados no art. 35º nº 1 do NRAU, na redação dada pela Lei 31/2012 que se encontravam em curso aquando da entrada em vigor da nova lei (Lei 43/2017 de 14.6, com início de vigência no dia 15 de Junho de 2017), ficaram sujeitos aos novo prazo de oito anos, computando-se porém na sua contagem todo o tempo decorrido desde o seu momento inicial.
No caso em apreço, só decorridos os oito anos, (considerando-se na contagem o tempo decorrido desde o dia da resposta da resposta da arrendatária feita ao abrigo dos arts. 30º e ss do NRAU), o senhorio poderá, (na falta de acordo) promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, não podendo o arrendatário voltar a invocar a situação dos seus rendimentos (art. 35º nº 6 do NRAU).
Do exposto decorre a falta de razão do Apelante, uma vez que tendo ocorrido um aumento do prazo em curso, (estabelecido no art. 35º nº 1 do NRAU) a comunicação que fez á arrendatária em 27 de Novembro de 2017, não é susceptível de produzir os seus efeitos, uma vez que não se mostrava decorrido o prazo aplicável, que passou a ser de oito anos, sem embargo de se ter de considerar no cômputo de tal prazo, o tempo decorrido até então, de acordo com o que dispõe o art. 297º nº 2 do Código Civil.
Daqui se conclui que, não produzindo os seus efeitos a comunicação efetuada pelo senhorio, por não ter decorrido o prazo legal, não transitou o contrato de arrendamento para o NRAU, mantem-se a renda pelo valor anterior, pelo que, tem o recurso de ser julgado improcedente, confirmando-se assim a sentença recorrida.
