541/13.0TCFUN.L2.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Na compra e venda de coisas defeituosas existe defeito relevante se a anomalia que afeta o bem o desvalorizar ou impedir a realização do fim a que se destina.

II- O vício tem de ser preexistente à transmissão da propriedade da coisa. Para o efeito, basta que o vício, à data da transmissão, já existisse em germe, estando, por conseguinte, as suas causas ínsitas na prestação.

III- Não se enquadrando a compra e venda no âmbito das regras legais que protegem os consumidores, cabe ao comprador demonstrar que a coisa foi adquirida já com defeito (art. 342.º, n.º 1, do CC).

Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. Em 04.10.2013 AA e BB intentaram ação declarativa de condenação na forma comum contra CC.

Os AA. alegaram, em síntese, que em 06.10.2010 adquiriram à R., pelo preço de € 125 000,00, uma moradia, que identificaram, localizada no .... Por não se tratar de uma casa nova, os AA. tencionavam remodelá-la a seu gosto. A fim de não virem a ter surpresas, os AA. asseguraram-se, junto da R., que a casa estava em boas condições, inexistindo complicações de construção ou anomalias. Porém, mesmo antes de se iniciarem as obras de remodelação a casa veio a apresentar graves deficiências. Quando chovia, entrava água pela janela de uma das casas de banho, começaram a aparecer fissuras pela casa toda, principalmente na zona do salão, a canalização e a parte elétrica apresentavam problemas. Os AA. denunciaram os defeitos à R., mas esta nunca se prontificou a repará-los. Por isso os AA. procederam às reparações, tendo sanado os defeitos na janela de uma das casas de banho, canalização, parte elétrica e fissuras. Seguidamente os AA. iniciaram as obras de remodelação que haviam planeado. Procederam à pintura nas zonas que tinham fissuras, reformaram uma das casas de banho, trocaram algumas portas, entre outras obras. Ora, durante essas obras começaram a surgir outras fissuras nas paredes, as quais se agravaram com a continuação da obra, provocando a paralisação da mesma em meados de outubro ou novembro de 2012. Os AA. pediram a dois engenheiros civis que vistoriassem a casa, e estes dizem que esta apresenta defeitos de construção que só se resolverão com o reforço estrutural da casa, desde o rés-do-chão até ao último andar. Com o passar do tempo os defeitos têm vindo a agravar-se, conforme listagem que os AA. apresentaram. Também contribuíram para o agravamento dos defeitos os estacionamentos abusivos no passeio da moradia dos AA. e a construção de uma estrada pela Câmara Municipal ..., o que deu origem a queixa junto da Câmara Municipal. A R. recusa-se a proceder à reparação dos aludidos defeitos.

Os AA. concluíram formulando o seguinte petitório:

“Nestes termos e nos mais de direito, deverá a presente ação ser julgada procedente por provada e, em consequência, ser a Ré condenada no seguinte:

- Que a Ré proceda à reparação de todas as anomalias existentes na moradia dos Autores, em virtude dos defeitos de execução da obra, a que alude o art.º 31 da p.i. (prestação de facto);

- Ou que pague a quantia de 107.747,88€ (cento e sete mil, setecentos e quarenta e sete euros e oitenta e oito cêntimos), pelos prejuízos e custos de tal reparação, a ser efetuada por terceiros, conforme orçamento das obras a serem realizada”.

2. A R. apresentou contestação, na qual arguiu a caducidade do direito dos AA.. Mais rejeitou que eventuais defeitos existentes na casa tivessem a ver com anomalias pré-existentes na moradia. Pelo contrário, tais anomalias, nomeadamente fissuras, seriam atribuíveis às escavações levadas a cabo por uma empresa num prédio rústico vizinho. Acresce que os AA. efetuaram obras de remodelação na casa, deitando abaixo paredes e demolindo um lagar existente no salão. Foram as escavações e as obras de remodelação que causaram os prejuízos na moradia, pois abalaram a sua estrutura.

A R. concluiu pela sua absolvição dos pedidos.

3. Os AA. responderam, pugnando pela improcedência da exceção arguida.

4. Os autos seguiram os seus termos, tendo sido realizada audiência final.

5. Em 14.7.2017 o tribunal proferiu sentença na qual, após julgar improcedente a exceção de caducidade deduzida pela R., julgou a ação totalmente procedente e, consequentemente, condenou a R. a proceder à reparação das anomalias enunciadas nos pontos 15 e 16 da fundamentação de facto existentes no imóvel.

6. A R. apelou da sentença e a Relação de Lisboa, por acórdão proferido em 06.3.2018, anulou a sentença recorrida, determinando a ampliação da matéria de facto.

7. Foi retomado o prosseguimento do processo, realizando-se nova audiência final.

8. Em 15.7.2022 foi proferida sentença, na qual se julgou a ação parcialmente procedente e, consequentemente, condenou-se a R. a proceder à reparação das anomalias enunciadas nos pontos 15 e 16 da fundamentação de facto, à exceção das que consubstanciam as mencionadas no ponto 28 da mesma fundamentação de facto, existentes no imóvel identificado nos autos.

9. A R. apelou da sentença e a Relação de Lisboa, por acórdão proferido em 28.02.2023, julgou a apelação procedente e consequentemente absolveu a R. dos pedidos contra ela formulados.

10. Os AA. interpuseram recurso de revista desse acórdão, tendo apresentado alegação em que formulou as seguintes conclusões:

A) Não se podem negar a existência de obras no prédio vizinho, mas se bem que as mesmas tenham efectivamente verificado, não existe qualquer ligação temporal entre a ocorrência das obras e o aparecimento dos vícios.

B) Como ficou patente em Tribunal os vícios são anteriores ao início dos trabalhos do prédio confinante e consequentemente nada têm a ver com aqueles.

C) Como se pode ler da sentença da primeira instância, quanto à motivação, a única testemunha que falou sobre obras em prédio confinante foi DD, que referiu que “em 2014 não havia escavações capazes de descalçar a moradia dos autores e não havia quaisquer trabalhos”.

D) A testemunha EE referiu, como também se lê da motivação da sentença de primeira instância, que em 2012 terão ocorrido movimentos de terras, e pelas fotos 12 de 14 que lhe foram presentes afirma que terão ocorrido escavações, não sabendo se tiveram ou não “consequências na moradia dos autores”.

E) A sentença da primeira instância deu como não provados os seguintes factos:

aa) Tendo desnivelado o solo junto ao muro de suporte (do lado leste) da moradia dos autores, “descalçando-o”;

bb) O equipamento referido em 26. ocasionou vibrações que se transmitiram à estrutura da moradia dos autores;

cc) O referido em 278. originou as fendas e fissuras no teto do salão, o desalinhamento das portas e fissuras nos pavimentos;

dd) Para o que também contribuíram as obras de remodelação efetuadas pelos próprios autores na sua moradia referidas em 29., uma vez que mexeram na estrutura da casa;

F) As conclusões a que o Tribunal da Relação chegou quanto às obras do prédio vizinho contribuirem para os problemas, defeitos, vícios do prédio adquirido pelos recorrentes, estão erradas.

G) O mesmo se diga em relação às obras efectuadas pelos recorrentes e sua contribuição para o aparecimento ou gravação de problemas de construção na casa.

H) E estão erradas até pelo facto de contrariarem em absoluto os factos provados e não provados contidos na sentença da primeira instância.

I) Existirá um erro de julgamento cometido pelo Tribunal, que construiu uma série de silogismos para chegar a uma conclusão baseando-se em factos que foram dados como não provados.

J) O erro de julgamento apenas por meio de recurso poderá ser atacado e determinará, a ser reconhecido, a revogação do acordão recorrido.

K) A sentença da primeira instância encontra-se devidamente fundamentada relativamente aos factos provados o que é mais do que suficiente. 13 de 14

L) A prova tem de ser trazida aos autos pelas partes e não cabe ao Tribunal tomar iniciativas de prova que não foi requerida pelas partes.

M) A sentença da primeira instância, e bem, limita-se a condenar a recorrida a proceder às reparações que foram dadas como provadas na acção, e não condena no pagamento de qualquer quantia.

Termos em que deverá o acordão proferido ser revogado mantendo-se a sentença proferida em primeira instância.

11. A R. contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

12. Foram colhidos os vistos legais.

II. FUNDAMENTAÇÃO

1. A questão objeto do recurso é a seguinte: resulta dos factos provados e não provados que a R. é a responsável pela reparação dos defeitos existentes na moradia, conforme foi decidido pela primeira instância?

2.1. As instâncias deram como provada a seguinte

Matéria de facto

1. Por contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrado em 06.10.2010, a Ré vendeu aos Autores um prédio urbano, sito à Rua ..., freguesia de ..., concelho do ..., inscrito na matriz predial sob o artigo 433, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o nº 1213/20..., daquela freguesia.

2. Em decorrência da supra venda os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, melhor identificado em 1.

3. O preço convencionado no presente contrato de compra venda foi 125.000,00€ (cento e vinte e cinco mil euros).

4. Quantia que foi integralmente paga pelos Autores à Ré.

5. A moradia, objeto do supra contrato, destinava-se a habitação própria e permanente.

6. Tendo a Ré sempre assegurado que o imóvel estava em bom estado.

7. Aliado a tal informação dada pela Ré, a Instituição Bancária apenas concedeu o crédito para à aquisição da supra moradia após uma vistoria de um engenheiro civil encaminhando pelo próprio Banco, o qual após ter-se deslocado até a supra moradia e vistoriado a mesma, não verificou qualquer defeito ou imperfeição aparente que comprometesse a concessão do crédito.

8. Com o aval do engenheiro civil o Banco concedeu aos Autores o crédito para à aquisição da casa, vindo de facto ocorrer.

9. Quando chovia entrava água pela janela de uma das casas de banho da moradia dos AA.

10. Começaram a aparecer algumas fissuras pela casa toda principalmente na zona do salão.

11. Logo que as primeiras anomalias começaram a ser aparentes, pouco tempo depois da compra do imóvel, os Autores interpelaram à Ré telefonicamente, reclamando e denunciando os defeitos existentes.

12. Não obstante a Ré, nunca se comprometeu a executar as obras de reparação necessárias.

13. Diante da inércia da Ré os Autores viram-se obrigados a custear tal reparação, a qual foi efetuada por terceiros, sendo os primeiros defeitos que começaram a ser visíveis os seguintes: Interior do imóvel - Fissuras nas paredes interiores existentes na casa de banho; - Fissuras em algumas paredes da zona do salão; - Canalização; e - Parte elétrica.

14. Os defeitos já eram existentes, sendo que a única forma de serem eliminados era procedendo ao reforço estrutural da casa, desde o rés-do-chão até ao último andar, caso contrário, os mesmos sempre voltariam a aparecer ou a agravar-se.

15. Posteriormente surgiram as seguintes anomalias:

Exterior do imóvel e garagem

- No piso da garagem são evidentes pontos de infiltração vinda da zona exterior;

- Fissuras nos muros exteriores laterais da moradia;

- Fissuras localizadas nas fachadas da moradia;

- Ponto de infiltração na garagem;

- Infiltrações que ocorrem por falta de impermeabilização, vindas do exterior;

- Parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais;

Interior do imóvel

- Fissuras nas paredes interiores verticais e horizontais existentes na cozinha, quarto de casal, sala e casa de banho;

Casa de banho (remodelada)

- Fissuras nas paredes verticais

Salão (rés-do-chão)

- Ausência de impermeabilização;

- Apresentação de diversas manchas resultantes de infiltrações, carecem de intervenção urgente;

- Na lateral junto às janelas surgem muitas fissuras;

- Fissuração com alinhamento horizontais e verticais nas paredes interiores;

- Portas desalinhadas;

- Portas de madeira completamente estragadas;

- Parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais;

16. Surgiram, ainda, as seguintes anomalias:

Exterior do imóvel e garagem

- Fissuração do pavimento da garagem;

- No piso da garagem são evidentes pontos de infiltração vinda da zona exterior;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais nas paredes exteriores com elevada dimensão, originadas pela cedência dos muros;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais no muro exterior de suporte da moradia com elevada dimensão, originando a cedência do mesmo;

Interior do imóvel

- Fendas por todo interior da casa em risco de queda;

Salão (rés-do-chão)

- Assentamento de pavimento cerâmico defeituoso;

- Pavimento cerâmico rachado e a levantar;

- Infiltrações ao nível do rés-do-chão por falta de impermeabilização;

- Aparecimento de humidade generalizada;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais nas paredes interiores com elevada dimensão, originadas pela cedência das paredes;

- Estrutura cedendo;

- Sustentação do teto;

- Reboco a deslocar da parede do interior da casa;

17. Tais anomalias foram reclamadas à Ré verbalmente pelos Autores, por contacto telefónico;

18. Deficiências, essas, em virtude das quais o imóvel se tem vindo a degradar;

19. As anomalias que o imóvel apresenta afetam a utilização do mesmo para os efeitos referidos em 5.;

20. As anomalias que o imóvel apresenta causam desvalorização do valor de mercado do mesmo;

21. Encontra-se inscrito na matriz cadastral sob o artigo 59 da Secção “G” (antes parte do artigo 40), freguesia do ..., concelho do ..., um prédio rústico sito em ..., em que figura como titular “M...Unipessoal, Lda.”;

22. Na Conservatória do Registo Predial ..., encontra-se descrito, sob o n.º 1212/20..., da freguesia do ..., um prédio rústico, com área de 918 m2 , inscrito na matriz sob o artigo 40 da secção G (parte), e aí inscrita, com a ap. 29 de 2009..., aquisição a favor de “M...Unipessoal, Lda.”, por compra;

23. A empresa “M...Unipessoal, Lda.” pretendia construir, no prédio rústico referido em 21. e 22 5 ., (contíguo ao prédio dos autores), um bloco de apartamentos;

24. A empresa “M...Unipessoal, Lda.” efetuou obras de escavação no prédio rústico referido em 21. e 22., contíguo (do lado leste) ao dos autores, em 2012;

25. Essas obras de escavação abalaram a estrutura da moradia dos autores;

26. A empresa “M...Unipessoal, Lda. efetuou obras de escavação e remoção de terras no terreno de sua propriedade, consistentes em movimentações e deslocações de terras;

27. Mediante o emprego de máquinas escavadoras no terreno contíguo, adjacente ao prédio pertencente à referida empresa;

28. Tendo a estrutura do prédio dos autores cedido, o que originou as fendas e fissuras nas paredes interiores e exteriores, perpendiculares ao movimento que advém de um deslocamento estrutural, e assentamento no pavimento do salão;

29. Os autores deitaram abaixo algumas paredes, bem como quando demoliram o lagar (antigo) existente no salão, que era de grande dimensão e constituía uma construção firme e resistente;

30. Para executar tais obras os autores usaram martelos elétricos;

31. O que causou vibrações na estrutura da moradia.

As instâncias enunciaram os seguintes

Factos não provados

a) Para além da forma referida em 11., os autores também interpelaram pessoalmente a ré;

b) Os primeiros defeitos começaram a ser visíveis em meados de outubro ou novembro de 2012, altura em que foi feita a primeira denúncia a Ré;

c) As anomalias referidas em 15. surgiram em abril de 2013;

d) As anomalias referidas em 16. surgiram em agosto e Setembro de 2013;

e) O referido em 17. ocorreu também pessoalmente;

f) Em 11.07.2014 os defeitos existentes no imóvel, vieram a agravar-se, pelo defeito na estrutura de todo o imóvel, o qual está cedendo;

g) As anomalias que vêm gradualmente a piorar diariamente são:

- a humidade do teto da corredora de acesso à casa de banho, causando bolhas de ar;

- as fissuras na parede da corredora de acesso à casa de banho;

- as fissuras na parede da cozinha (em pedra);

- as fendas na janela do salão (tapassol);

- as fendas na parede entre a janela de tapassol e a porta;

h) Entre os meses de julho e agosto de ano de 2014 surgiram novos defeitos no interior do imóvel, nomeadamente:

- Nova fissura com alinhamento horizontal na janela da escada de acesso ao 1º andar;

- Novas fissuras com alinhamentos horizontais e verticais na viga do 1º andar;

- Novas fendas e fissuras com alinhamentos horizontais na parede da corredora de acesso à casa de banho;

- Novas fissuras na parede da casa de banho;

i) Como mantinham um bom relacionamento com os autores, no final do mês de Setembro de 2012, a ré deslocou-se à casa dos autores para pedir ao autor marido para arranjar um problema elétrico que tinha na sua casa;

j) Nessa altura, autora mulher convidou a ré para ver as fissuras horizontais que, entretanto, tinham surgido na parte superior das paredes do salão, bem como a cedência da parede onde está colocada a porta do salão (que causou o descaimento da porta);

l) Ao constatar tais fissuras, a ré respondeu à autora mulher, que desconhecia a origem das mesmas, mas que provavelmente tinham sido causadas pelas escavações que estavam a ser efetuadas pela empresa “M...Unipessoal, Lda..” no prédio rústico referido em 21. e 22. contíguo (do lado leste) ao dos autores;

m) Nesse dia, a ré aconselhou a autora mulher a contactar, de imediato, empresa “M...Unipessoal, Lda.”, a fim de resolver esse problema;

n) Mais esclareceu a ré que, enquanto esteve na posse do imóvel, nunca lhe apareceram fendas ou fissuras nas paredes, nem interiores, nem exteriores, nem ocorreram movimentações no pavimento;

o) Nesse dia, a ré viu, no chão do salão, um monte de entulho proveniente das demolições efetuadas, designadamente do lagar, encontrando-se uma carrinha no interior da garagem que estava a recolher esse entulho;

p) Os autores, após terem demolido o lagar do salão, tiveram de colocar um novo pavimento no chão;

q) Tal pavimento foi colocado sem prévia impermeabilização do solo;

r) O que conduziu ao “pavimento cerâmico rachado e a levantar-se” e à “ausência de impermeabilização”;

s) Durante essas escavações, as máquinas escavadoras que estiveram lá a trabalhar, descalçaram os alicerces do muro de suporte, do lado leste da moradia;

t) Retirando-lhe terras junto a esse muro, que serviam de base de sustentação;

u) Quando a empresa “M...Unipessoal, Lda..” se apercebeu dos prejuízos que tinha causado na moradia dos autores (bem como noutras casas vizinhas), retirou logo as máquinas do local;

v) À exceção de uma que ainda permanece no terreno;

x) O referido em 25. verificou-se em conjugação com as obras de remodelação efetuadas pelos autores;

z) O referido em 26. ocorreu por conta da empresa, a qual efetuou colocação de muros;

aa) Tendo desnivelado o solo junto ao muro de suporte (do lado leste) da moradia dos autores, “descalçando-o”;

bb) O equipamento referido em 26. ocasionou vibrações que se transmitiram à estrutura da moradia dos autores;

cc) O referido em 27. originou as fendas e fissuras no teto do salão, o desalinhamento das portas e fissuras nos pavimentos;

dd) Para o que também contribuíram as obras de remodelação efetuadas pelos próprios autores na sua moradia referidas em 29., uma vez que mexeram na estrutura da casa;

ee) O referido em 31. contribuiu para o agravamento das fissuras e cedências das paredes existentes em toda a casa, bem como no teto do salão, causadas pelas obras de escavação.»

2.2. O Direito

A presente ação respeita, como é incontroverso, à compra e venda de um bem imóvel que, alegadamente, enferma de defeitos, cuja reparação os compradores (os AA.) demandam da vendedora (a ora R.).

A primeira instância, julgando a ação parcialmente procedente, condenou a R. a proceder à reparação das anomalias enunciadas nos números 15 e 16 dos factos provados, com exceção das mencionadas no n.º 28 dos factos provados. Para tal, a primeira instância considerou que a moradia vendida apresenta, nos termos do art.º 913.º do Código Civil, vícios que a desvalorizam e não tem as qualidades necessárias para a realização do fim a que se destina. Mais considerou o tribunal da primeira instância que sobre a R. recaía, nos termos do art.º 799.º do Código Civil, a presunção de que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação de venda de imóvel conforme ou sem defeitos ocorrera por culpa sua – cabendo-lhe o ónus de ilidir essa presunção. Ora, a R. só lograra ilidir a sua responsabilidade em relação às anomalias referidas no n.º 28 dos factos provados. Desse modo, em relação aos defeitos restantes os AA. têm direito à respetiva reparação, nos termos do art.º 914.º do CC.

A Relação encarou a questão de forma diversa.

Sem deixar de aceitar que sobre a R. incidia a presunção de culpa na ocorrência de eventuais anomalias no edifício comprado, considerou a Relação que, de todo o modo, sobre os AA. recaía o ónus da prova de que as anomalias detetadas já existiam àdata da celebração do contrato de compra e venda, ainda que em germe. E, não se tendo provado tais factos, que constituem elementos constitutivos do direito dos AA., a ação tinha de improceder.

Vejamos.

O art.º 913.º do Código Civil estipula o seguinte:

“1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.

2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”.

Nesse caso, o art.º 914.º do CC determina o seguinte:

“O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece”.

Existe defeito relevante se a anomalia que afeta o bem o desvalorizar ou impedir a realização do fim a que se destina.

Por outro lado, o vício tem de ser preexistente à transmissão da propriedade da coisa. Para o efeito, basta que o vício, à data da transmissão, já existisse em germe, estando, por conseguinte, as suas causas ínsitas na prestação (Pedro Romano Martinez, Cumprimento defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, 2001, pp. 190 e 191).

Tal pré-existência do vício, ainda que oculto, é facto constitutivo do direito à reparação reclamado pelo comprador. Assim, ainda que sobre o devedor recaia a presunção de culpa (art.º 799.º n.º 1 do CC), cabe ao comprador demonstrar que a coisa foi adquirida já com defeito (art.º 342.º n.º 1 do CC).

Note-se que, in casu, não nos encontramos no âmbito da garantia de bom funcionamento a que se refere o art.º 921.º do CC, nem é aplicável o regime de venda de bens de consumo (Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8.4, em vigor à data dos factos) ou de proteção do consumidor (Lei n.º 24/96, de 31.7), nem é aplicável o disposto no art.º 1225.º do Código Civil – onde se verifica a responsabilização objetiva do transmitente por defeitos que se manifestem na coisa dentro de um determinado prazo.

No sentido supra exposto, vide a jurisprudência do STJ emitida nos acórdãos de 13.11.2018, processo 71/15.5T8PTL.G1.S2, de 14.12.2016, processo 1341/12.0TBVFR.P1.S1 e de 19.02.2008, processo 07A4655.

No caso destes autos, estão em causa defeitos que se manifestaram após a compra da casa e de obras de remodelação nela efetuadas pelos AA., defeitos esses descritos nos n.ºs 15 e 16 dos factos provados.

Transcrevemos o teor desses números:

“15. Posteriormente surgiram as seguintes anomalias:

Exterior do imóvel e garagem

- No piso da garagem são evidentes pontos de infiltração vinda da zona exterior;

- Fissuras nos muros exteriores laterais da moradia;

- Fissuras localizadas nas fachadas da moradia;

- Ponto de infiltração na garagem;

- Infiltrações que ocorrem por falta de impermeabilização, vindas do exterior;

- Parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais;

Interior do imóvel

- Fissuras nas paredes interiores verticais e horizontais existentes na cozinha, quarto de casal, sala e casa de banho;

Casa de banho (remodelada)

- Fissuras nas paredes verticais

Salão (rés-do-chão)

- Ausência de impermeabilização;

- Apresentação de diversas manchas resultantes de infiltrações, carecem de intervenção urgente;

- Na lateral junto às janelas surgem muitas fissuras;

- Fissuração com alinhamento horizontais e verticais nas paredes interiores;

- Portas desalinhadas;

- Portas de madeira completamente estragadas;

- Parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais;

16. Surgiram, ainda, as seguintes anomalias:

Exterior do imóvel e garagem

- Fissuração do pavimento da garagem;

- No piso da garagem são evidentes pontos de infiltração vinda da zona exterior;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais nas paredes exteriores com elevada dimensão, originadas pela cedência dos muros;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais no muro exterior de suporte da moradia com elevada dimensão, originando a cedência do mesmo;

Interior do imóvel

- Fendas por todo interior da casa em risco de queda;

Salão (rés-do-chão)

- Assentamento de pavimento cerâmico defeituoso;

- Pavimento cerâmico rachado e a levantar;

- Infiltrações ao nível do rés-do-chão por falta de impermeabilização;

- Aparecimento de humidade generalizada;

- Fendas com alinhamento horizontais e verticais nas paredes interiores com elevada dimensão, originadas pela cedência das paredes;

- Estrutura cedendo;

- Sustentação do teto;

- Reboco a deslocar da parede do interior da casa”.

De entre essas anomalias, algumas têm a ver com vícios pré-existentes à compra da moradia: referimo-nos, no n.º 15 dos factos provados, às “infiltrações que ocorrem por falta de impermeabilização, vindas do exterior”, e à “parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais”.

Quanto às restantes anomalias, boa parte deveu-se a obras de escavação realizadas num terreno vizinho.

É o que resulta dos números 23 a 28 da matéria de facto:

“23. A empresa “M...Unipessoal, Lda..” pretendia construir, no prédio rústico referido em 21. e 22, (contíguo ao prédio dos autores), um bloco de apartamentos;

24. A empresa “M...Unipessoal, Lda..” efetuou obras de escavação no prédio rústico referido em 21. e 22., contíguo (do lado leste) ao dos autores, em 2012;

25. Essas obras de escavação abalaram a estrutura da moradia dos autores;

26. A empresa “M...Unipessoal, Lda..” efetuou obras de escavação e remoção de terras no terreno de sua propriedade, consistentes em movimentações e deslocações de terras;

27. Mediante o emprego de máquinas escavadoras no terreno contíguo, adjacente ao prédio pertencente à referida empresa;

28. Tendo a estrutura do prédio dos autores cedido, o que originou as fendas e fissuras nas paredes interiores e exteriores, perpendiculares ao movimento que advém de um deslocamento estrutural, e assentamento no pavimento do salão”.

Assim, as fendas e fissuras nas paredes, mencionadas em 15 e 16 dos factos provados, foram originadas por essas obras.

Quanto às restantes anomalias reportadas, não se provou que resultaram das aludidas obras, nem das obras de remodelação efetuadas pelos AA. (cfr. factos não provados alíneas p), q), r), cc), dd) e ee)).

Quanto às obras de remodelação realizadas pelos AA., provou-se o seguinte:

“29. Os autores deitaram abaixo algumas paredes, bem como quando demoliram o lagar (antigo) existente no salão, que era de grande dimensão e constituía uma construção firme e resistente;

30. Para executar tais obras os autores usaram martelos elétricos;

31. O que causou vibrações na estrutura da moradia”.

Ora, se não se provou que as restantes anomalias resultaram das escavações feitas pela empresa M...Unipessoal, Lda. ou das obras realizadas pelos AA., também não se provou que essas obras nada tiveram a ver com essas anomalias. Dito de outra forma, não se provou que essas anomalias resultaram de vícios pré-existentes à data da venda da moradia aos AA

Em suma, os AA. apenas têm direito a que a R. proceda à reparação das “infiltrações que ocorrem por falta de impermeabilização, vindas do exterior”, e à reparação da “parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais”, mencionadas no n.º 15 dos factos provados.

III. DECISÃO

Pelo exposto, julga-se a revista parcialmente procedente e consequentemente altera-se o acórdão recorrido, condenando-se a Ré a proceder à reparação das “infiltrações que ocorrem por falta de impermeabilização, vindas do exterior”, e à reparação da “parede sem tratamento / pintura em mau estado pela falta de qualidade e de emprego de bons materiais”, mencionadas no n.º 15 dos factos provados.

As custas nas instâncias e da revista, na componente de custas de parte, serão a cargo dos AA. e da R., na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 95% pelos AA. e 5% pela R. (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC).

Lx, 11.7.2023

Jorge Leal (Relator)

Jorge Arcanjo

Pedro de Lima Gonçalves