6686/07.8TBCSC.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Uma empresa de mediação imobiliária que, no seguimento de contrato de mediação imobiliária celebrado com o dono de um imóvel, promove junto de um terceiro interessado a venda do mesmo, ajustando com ele as condições do negócio e levando-o a celebrar um contrato promessa com entrega de uma quantia a título de sinal ao proprietário/vendedor, tem o dever de informar o comprador da situação do mesmo imóvel nomeadamente em termos de ónus e encargos que sobre o mesmo recaem.

2. Verificando-se que afinal o imóvel estava onerado por hipoteca, além de ter sido alvo de penhora e arresto, tornando inviável a celebração da escritura de compra e venda, a Mediadora responde pelos prejuízos que a sua omissão tenha causado ao promitente/comprador.

3. A Mediadora não pode invocar a nulidade decorrente do facto de o contrato de mediação imobiliária não ter sido reduzido a escrito.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Cristina intentou acção com processo comum sob a forma ordinária contra Luís e outros, todos melhor identificados nos autos.

A autora alega que, no dia 15.09.2004, com intervenção da ré P como mediadora imobiliária, celebrou com o primeiro réu, Luís, um contrato promessa através do qual este lhe prometeu vender dois imóveis, descritos na conservatória do registo predial de ... sob os nºs ... e ..., pelo preço de 239.423,00€, dos quais a autora entregou de sinal a quantia de 35.423,00€, cuja escritura seria celebrada no prazo de 90 dias.

A autora foi depois surpreendida com a existência de hipotecas e penhora sobre os referidos imóveis, o que antes nunca lhe foi comunicado. Depois de algumas promessas de que a situação seria resolvida pelo promitente comprador, por forma a permitir a celebração da escritura, tal nunca aconteceu e as fracções acabaram por ser vendidas em tribunal.

Assim, a autora pede que se declare a resolução do contrato promessa, por incumprimento definitivo do primeiro réu, com a condenação do mesmo na devolução em dobro do sinal.

Uma vez que a mediadora não cumpriu com os seus deveres e deu causa a prejuízos para a autora, pede que a mesma seja condenada no pagamento do valor do sinal entregue. Igual condenação deve ser proferida em relação à ré seguradora, para a qual a mediadora havia transferido a sua responsabilidade. Todas essas quantias devem ser acrescidas de juros de mora.

Na contestação, a Companhia de Seguros alega que entre a mediadora e o dono do imóvel não foi celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária, pelo menos por escrito, o que acarreta a nulidade de eventual contrato e afasta a responsabilidade da seguradora.

A ré PS, na contestação, começa por invocar a sua ilegitimidade, uma vez que não foi parte no contrato promessa e não teve qualquer responsabilidade no incumprimento do mesmo por parte do promitente vendedor.

Por impugnação alega que a autora teve conhecimento da existência dos referidos ónus antes de celebrar o contrato promessa e na sequência das negociações que o antecederam, tendo havido o compromisso do vendedor em resolver essas situações antes da escritura.

Na réplica, a autora negou fundamento para as excepções deduzidas pelas rés e pediu a condenação da mediadora como litigante de má fé.

Procedeu-se ao julgamento e a matéria de facto foi decidida nos termos que constam de fls. 247 e segs.

Foi proferida sentença que condenou o réu Luís no pagamento à autora da quantia de 70.846,00€, as rés PS Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld" e Companhia de Seguros, SA, no pagamento à autora da quantia de 35.423,00€.

As quantias referidas são acrescidas de juros de mora, à taxa legal desde a citação até pagamento.

Foi dado como provado que::

a) No dia 15.09.2004, a autora e o réu Luís celebraram o contrato promessa escrito que consta de fls. 29 a 31, através do qual o segundo prometeu vender à primeira, que prometeu comprar, livres de ónus ou encargos, os seguintes imóveis:

1º a fracção autónoma designada pela letra "A", que corresponde ao primeiro andar A e uma arrecadação anexa, do prédio urbano sito na Avenida (…), ..., descrito na primeira conservatória do registo predial de ... sob o nº

2º a fracção autónoma designada pelas letras "DB" , correspondente ao a um lugar de garagem do prédio urbano sito na Rua (…) ..., descrito na referida conservatória sob o nº

b] Pelo preço de 239.423,00€, dos quais a autora entregou de sinal a quantia de 35.423,00€, cuja escritura seria celebrada no prazo de 90 dias.

c) No dia 14.10.2004, a autora requereu o registo provisório da aquisição a seu favor, bem como uma certidão da respectiva descrição.

d) Nessa data, as referidas fracções autónomas estavam oneradas por várias hipotecas e por uma penhora, com data de 19.10.2004, pelo valor de 154.925,89€, sendo que a fracção "A" se encontrava ainda onerada com um arresto, com data de 14.04.2003, pelo valor de 156.750,00.

e) As referidas fracções foram objecto de venda judicial a um terceiro, com registo de aquisição no dia 12.05.2005.

f) A ré Companhia de Seguros celebrou com a ré PS - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld", um contrato de seguro de "responsabilidade civil profissional" titulado pela apólice nº ..., cuja cópia consta de fls. 93 e segs .

g) A ré PS - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Ld", dedica-se exclusivamente à actividade de mediação imobiliária, com licença emitida pelo Instituto da Construção e do Imobiliário.

h) Entre a ré PS e o réu Luís não foi celebrado contrato escrito de mediação imobiliária relativo às fracções acima referidas.

i) No início de Agosto de 2004, a primeira ré, através de PS, mostrou à autora vários andares disponíveis para venda no lote 203 da Rua ..., em ..., após o que aquela lhe mostrou interesse em adquirir as fracções autónomas acima identificadas.

j) E também com a primeira ré que a autora negociou e acordou as condições para a aquisição das mesmas fracções, bem como o conteúdo do contrato promessa.

k) Foi PS quem lhe apresentou o 1° réu.

l) A ré PS foi quem tratou da obtenção dos documentos solicitados pela C... para a concretização do empréstimo, como a caderneta predial e a certidão do registo predial, procedendo à sua entrega nessa instituição de crédito.

m) A autora celebrou o contrato promessa e entregou sinal por desconhecer que os imóveis estavam na situação referida nas alíneas j) e 1), de que não havia sido informada.

n) O contrato promessa foi celebrado na presença de PS.

o) Depois de a C... receber da ré PS a certidão do registo predial com a situação referida nas alíneas j) e 1), deu conhecimento da mesma à autora.

p) Seguiram-se depois vários contactos com os réus Luís e PS, nos quais aquele dizia que a situação seria resolvida em breve de modo a permitir celebrar a escritura.

q) No início de Dezembro de 2004, a C... informou que a escritura estava marcada para o dia 23 do mesmo més.

r) Por volta do dia 20 desse mês, a autora encontrou PS que lhe disse para não pagar a sisa e aguardar mais alguns dias para que a situação ficasse resolvida.

s) No dia 13.01.2005, teve lugar uma reunião entre a autora e o réu Luís, com a presença de PS, na qual o réu prometeu que as dificuldades seriam ultrapassadas nos próximos dias.

t) A autora soube depois que os imóveis tinham sido vendidos em tribunal.

u) No dia 09.05.2005, a autora enviou uma carta à ré PS, cuja cópia foi junta com a PI sob o nº 4, interpelando-a para, até ao dia 30.09.2005, lhe pagar a quantia de 35.423,00€ do sinal entregue, sob pena de recorrer às instâncias judiciais.

v) No dia 15.12.2005, a autora recebeu cópia da resposta da ré seguradora à participação, cuja cópia foi junta como doc. nº 5, onde a mesma comunica que a apólice não garantia os danos reclamados em virtude de não existir contrato de mediação imobiliária escrito.

w) No dia 19.05.2006, a autora, através de advogado, remeteu carta regista com a/r à ré PS, junta como doc. nº 6, exigindo o pagamento das quantias de 35.423,00€ e de 733,46€, a título de indemnização pelos danos sofridos.

x) No dia 18.05.2006, a autora enviou carta registada com a/r à ré seguradora, conforme docs. nºs 8 e 9 juntos, exigindo o pagamento da quantia de 35.423,00€ no prazo de 30 dias.

y) O réu Luís contactou a ré PS para que diligenciasse para encontrar compradores para as fracções, por preço que indicou.

z) No seguimento desse contacto, a ré promoveu a venda das fracções.

aa) A autora sabia que a C... não celebraria a escritura com os ónus existentes.

bb) Após ter recebido a carta de aprovação do empréstimo bancário, a autora mostrou-se disponível para assinar o contrato promessa.

Inconformada com a sentença recorre a Ré Companhia de Seguros concluindo que:

- Dos factos dados como provados resulta que não foi praticado pela Ré PS qualquer acto do qual se possa presumir a celebração de um contrato de mediação imobiliária;

- Não estão verificados os pressupostos de verificação de um contrato de mediação imobiliária exigidos no art. 3° do D.L. nº 77/99, de 16 de Março.

- Não estão identificados os sujeitos de tal eventual contrato, ou seja, não ficou estabelecido se o eventual contrato de mediação imobiliária seria estabelecido entre a Autora e a Ré PS ou entre esta e o Réu Luís.

- Não está estabelecido o "preço" a pagar pela prestação dos serviços de mediação imobiliária, nem está estabelecido quem pagaria tal "preço".

- Além do mais, a falta de formalização escrita de tal acordo gera a nulidade do contrato de mediação eventualmente celebrado.

- Não tendo a Ré PS praticado actos que configurem a existência de um prévio contrato de mediação imobiliária, e uma vez que o contrato de seguro em causa nos autos é um contrato de seguro de responsabilidade civil, o contrato de seguro não funciona.

- Não foram provados os elementos de facto que permitem o funcionamento do contrato de seguro em causa nos autos, pelo que não há qualquer obrigação de indemnização por parte da Seguradora;

- Pela Ré PS não foi violado qualquer dever de informação, pois que não dispunha dos elementos fácticos necessários à prestação de tal informação.

- Os elementos fácticos necessários à informação só foram obtidos após a celebração do contrato promessa, altura em que foi obtida a certidão do registo predial.

- O dever de informação só existe até à data da celebração do contrato de mediação- contrato esse que não foi celebrado, nem formal nem tacitamente

- Não tendo sido celebrado o contrato de mediação, e tendo o contrato promessa de compra e venda do imóvel sido negociado directamente entre a Autora e o Réu Luís, não podia a Ré PS dar informações sobre matérias que desconhecia.

- Os danos reclamados pela Autora resultam do incumprimento do contrato promessa

- Por tais danos já a Autora será indemnizada pela condenação do Réu Luís à restituição do sinal em dobro.

- Não está verificado o nexo causal entre a eventual violação do dever de informação e o pagamento do sinal

- Não estão provados os danos directamente resultantes da eventual violação do dever de informação por parte da Ré PS.

- Logo, não estando verificados todos os pressupostos da Responsabilidade Civil não há obrigação de indemnizar por parte da Ré recorrente.

- A função da indemnização é repor a situação que existia antes da prática do facto lesivo e não enriquecimento do lesado.

- A manter-se a condenação nos precisos termos em que foi proferida, há, manifestamente, o enriquecimento da Autora, à custa da alegante.

Recorreu igualmente a Ré PS, concluindo que:

- A Sentença, objecto de recurso, é nula e enferma de erros de interpretação e de aplicação das normas jurídicas face à factualidade alegada e provada nos autos.

- Entende a Apelante que a decisão do tribunal "o quo", no que à matéria de direito respeita, deverá ser revogada e alterada por outra que decida pela absolvição da ora Apelante.

- Face à prova testemunhal produzida (e gravada) nos autos, considera a Apelante que a mesma impunha decisão diferente da que efectivamente foi proferida, pretendendo, desse modo, impugnar também a decisão sobre a matéria de facto, pelo que o presente Recurso tem também por objecto a reapreciação da prova gravada em audiência de julgamento.

- Como facilmente se consegue extrair dos autos, o contrato definitivo de compra e venda de imóvel nunca chegou a ser concretizado, por culpa exclusiva do respectivo proprietário (Promitente Vendedor), o Réu Luís, o que originou o inadimplemento definitivo deste.

- Nos contratos sinalagmáticos ou com prestações recíprocas, se uma das partes não cumpre, pode a outra resolvê-lo quando ocorra inadimplemento definitivo do contrato imputável ao devedor.

- Quanto à constatada revelia do Réu Luís no processo, e na parte respeitante ao seu inadimplemento definitivo, diz a lei processual (de harmonia com o disposto no nº 1 do art.° 484º C. P. Civil), que tendo este sido regularmente citado na sua própria pessoa, e não tendo apresentado a respectiva defesa quanto à factualidade que contra si era imputada, "consideram-se confessados os factos articulados pelo(a) Autor(a)".

- Contudo, o que já não se compreende, nem aceita, é que o tribunal "a quo" tenha vindo a condenar igualmente as Rés "PS - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda." e a "Companhia de Seguros, S.A." no pagamento de uma indemnização pelo alegado prejuízo sofrido pela Autora/Apelada, no valor de € 35.423,00.

- A ser tal decisão legalmente admissível, o Réu Luis teria que indemnizar a Apelada em € 70.846,00 e as Rés "PS - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda." e "Companhia de Seguros, S.A." (esta através da transferência da responsabilidade civil operada), seriam obrigadas a assumir o pagamento dos prejuízos causados no valor de € 35.423,00, o que perfaz uma quantia total de € 106.269,00.

- Ora, verifica-se, pois, que o Tribunal condenou todos os supra referidos Réus na acção em quantia muito superior ao que foi peticionado pela Autoral Apelada, o que é manifestamente ilegal, à luz do preceituado na alínea e) do nº 1 do art. o 668º do C.P.Civil (na redacção anterior à entrada em vigor do D. L. nº 30312007, de 24 de Agosto), o que conduz, inquestionavelmente, à nulidade da Sentença.

- Quanto à factualidade em concreto que está em crise nos autos, e tendo em conta o que foi decidido na Sentença, estamos, pois, perante uma pronúncia ultra petitum.

- Tendo a Sentença acolhido inteiramente a pretensão da Autora/Apelada na condenação de todos os Réus em ambos os pedidos, os quais - frise-se - não se podiam, neste caso, compatibilizar entre si como pedidos principais conjuntos, excedeu o tribunal "a quo" manifestamente os limites de pronúncia a que estava sujeito, pelo que lhe impunha o já referido preceito contido na alínea e) do nº 1 do art. 668º do C. P. Civil.

- A Sentença proferida pelo tribunal "a quo" está absolutamente ferida de nulidade por violação do disposto na alínea e) do nº 1 do art. o 668º do C. P. Civil e por ter condenado todos os Réus (e designadamente também a ora Apelante) em quantia superior ao que lhe era peticionado pela Autora/Apelada, sem sequer esta ter demonstrado em juizo a essência de tais prejuízos (patrimoniais ou não patrimoniais) e os factos que estariam subjacentes aos mesmos.

- Entende a ora Apelante que o tribunal "a quo" só poderia atender ao pedido principal, condenando o Réu Luis, e apenas poderia atender ao pedido subsidiário, condenando as Rés "PS - Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda." e "Companhia de Seguros, S.A.", no caso de, por alguma razão que fosse, improceder o pedido principal e de, eventualmente, ser procedente o pedido subsidiário.

- O ónus de localização dos depoimentos prestados em audiência de julgamento (com referência ao respectivo suporte de registo) que é imputável ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, tendo em vista indicar os depoimentos em que se funda o erro na apreciação as provas, só pode ser-lhe assacado caso constem da Acta da audiência de julgamento as respectivas referências assinaladas em tal documento (Vd. nº 2 do art. 522º-C do C. P. Civil). O que não se verifica, por responsabilidade exclusiva do tribunal "a quo",

- Quer isso dizer que, a ora Apelante só poderia proceder à indicação dos depoimentos em que se baseia a sua discordância sobre os pontos de facto indicados por referência ao assinalado na Acta, com menção ao inicio e ao termo da gravação de cada depoimento, caso tais elementos identificativos constassem da Acta.

- A redacção dos pontos 1, 2 e 5 da decisão sobre a matéria de facto constante da Sentença deverá ser alterada tal como se requer na presente peça recursória, por forma a que a mesma reproduza fielmente a prova demonstrada em audiência de julgamento. O que não acontece na Sentença do tribunal "a quo",

- Desde finais de Junho/princípios de Julho de 2004, a Apelada Dra. Cristina teve a oportunidade de, sendo ela a própria interessada (e relembre-se, não sendo sequer cliente da Ré Apelante, mas apenas uma pessoa interessada na aquisição de um imóvel que esta detinha em carteira) poder ter obtido e consultado, pelos seus próprios meios uma certidão de registo predial que lhe permitisse ter identificado, atempadamente, os vícios do imóvel. O que não fez.

- Em conformidade com o que ora se vem alegar, e face à requerida alteração da decisão sobre a matéria de facto constante da Sentença que a ora Ré/Apelante pretende quanto à nova redacção a dar aos pontos 1, 2 e 5 de tal matéria, deverá ser revogada a decisão proferida pelo tribunal "a quo" e, por consequência, ser proferido douto Acórdão do Tribunal "ao quem" que determine a absolvição da ora Ré/Apelante.

A Autora contra-alegou sustentando a bondade da decisão recorrida.

Cumpre apreciar.

Começaremos por apreciar o recurso da Ré PS, na medida em que versa a impugnação da decisão factual. Nada obsta a que este tribunal tome conhecimento da prova efectuada, reapreciando a aludida decisão factual no tocante aos seus nºs 1, 2 e 5.

Quanto ao quesito 1º (…).

Aceita-se assim alterar a resposta ao quesito 1º que passará a ter a seguinte redacção:

“Em Julho de 2004, a Ré através de PS mostrou à Autora vários andares disponíveis para venda no Lote 203, da Rua (…), em ..., após o que aquela lhe mostrou interesse em adquirir as fracções autónomas acima identificadas.”

Quanto ao quesito 2º (…)

Aqui não vislumbramos qualquer motivo para alterar a decisão do tribunal a quo.

Quanto ao nº 5 da matéria provada.

Como salienta a recorrente, trata-se da questão fulcral nestes autos.

Foi dado como provado que:

“A Autora celebrou o contrato promessa e entregou sinal por desconhecer que os imóveis estavam na situação referida nas alíneas j) e l) de que não havia sido informada”.

Entendemos que esta é a resposta adequada face à prova produzida.

(…)

Assim e com a ressalva atrás mencionada no tocante ao nº 1 da decisão fáctica, nada mais há alterar.

Alega a Ré Mediadora que a sentença é nula por ter condenado para além do pedido.

Em nosso entender a apelante tem razão.

A Autora, na petição inicial, peticionou a condenação do Réu Luís a pagar-lhe € 70.846,00, correspondentes ao valor do sinal em dobro. Pede também a condenação da Mediadora e da sua Seguradora no pagamento de € 35.423,00, solidariamente com o Réu Luís. Ou seja, a Autora não pede € 70.846,00 + € 35.423,00, mas apenas € 70.846,00, dos quais € 35.423,00 são da responsabilidade solidária de todos os Réus.

De resto, o valor que a Autora atribui à acção é, em conformidade com o exposto, de € 70.648,00. Apesar da discrepância resultante possivelmente de troca de algarismos, o valor geral é o do sinal em dobro.

Ora, ao condenar o Réu Luís a pagar à Autora a quantia de € 70.846,00 e as Rés Mediadora e Seguradora a pagarem à mesma Autora a quantia de € 35.423,00, o tribunal a quo pronunciou uma condenação global de € 106.269,00, o que excede em 1/3 o pedido formulado e sem que exista sequer qualquer causa justificativa para tal. O prejuízo que a Autora alegou para obter a condenação da Mediadora e da Seguradora desta foi o correspondente ao sinal que entregou aquando do contrato promessa, incumprido pelo Réu Luís. E a condenação deste foi peticionada pela Autora como pagamento do sinal em dobro pelo incumprimento contratual.

Nos termos do art. 668º nº 1 e) do CPC é nula a sentença quando “o juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido”.

Assim e nesta parte a sentença é nula o que, sublinhe-se, não impede que caiba a este Tribunal da Relação substituir a mesma por outra concordante com a aplicação do direito à matéria provada dentro dos parâmetros definidos pelo pedido da Autora.

A partir daqui, apreciaremos quer o recurso da Mediadora PS quer o recurso da Seguradora, na medida em que assentam nos mesmos argumentos: inexistência de um contrato de mediação imobiliária válido e ausência de responsabilidade da Mediadora.

Nos termos do art. 3º nº 1 do DL nº 77/99 de 16/3, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis (...) desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis”.

Se tivermos em conta os factos constantes das alíneas g) , i), j), k), l), y), z) da matéria dada como provada, é fácil constatar que entre a Ré PS Mediação Imobiliária e o Réu Luís foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, pelo qual a Ré diligenciou por obter interessados na compra do imóvel do Réu Luís, nos termos da legislação referida.

Contudo, o contrato não foi reduzido a escrito.

Dispõe o art. 20º nº 1 do DL nº 77/99 que o contrato de mediação imobiliária está sujeito a forma escrita. A falta de tal forma escrita implica a nulidade do contrato, a qual, contudo, não pode ser invocada pela mediadora (art. 20º nº 8).

Assim e para todos os efeitos, tudo se passa como se o contrato em apreço fosse válido, produzindo os seus efeitos e obrigando os contraentes.

O contrato de seguro que a mediadora celebrou com a Ré Seguradora dispõe no art. 3º da apólice que:

“O presente contrato tem por objecto a garantia das indemnizações que legalmente sejam exigíveis ao Segurado, pelos danos patrimoniais que sejam causados aos clientes, decorrentes exclusivamente de acções, omissões ou incumprimento das obrigações do Segurado no exercício profissional da actividade de mediação imobiliária (...)”.

Neste caso, o pedido deduzido pela Autora contra a Mediadora e a sua Seguradora não decorre de incumprimento do contrato, mas de responsabilidade civil da primeira resultante da falta de cumprimento dos deveres que lhe são impostos, não especificamente por este contrato, mas pela sua actividade de mediadora imobiliária.

Assim, é irrelevante o facto de o contrato de mediação não ter sido reduzido a escrito, na medida em que nas suas relações com a Autora a Ré Mediadora se conduziu exactamente nesta qualidade de mediadora imobiliária, sujeita assim ao regime do já mencionado DL nº 77/99.

Ou seja, o contrato de mediação imobiliária não foi celebrado com a Autora mas sim entre a Mediadora e o Réu Luís.

O incumprimento contratual deu-se relativamente ao contrato promessa celebrado entre Luís e a Autora.

A responsabilidade da Mediadora não se funda pois em qualquer incumprimento contratual mas sim na responsabilidade civil emergente de acções ou omissões praticadas para com a Autora no exercício da sua actividade de mediadora imobiliária, sendo que as eventuais indemnizações daí decorrentes estão cobertas pelo citado artigo da apólice.

Mas mesmo que assim não se entendesse, a cláusula nº 21º g) da apólice dispõe que a Seguradora “uma vez paga a indemnização, tem direito de regresso contra o Segurado ... quando o contrato de mediação imobiliária for nulo por vício de forma”, isto em consonância com o disposto no Portaria nº 32/2002 de 9/1.

É assim a Companhia de Seguros, SA responsável, nos termos do contrato de Seguro celebrado com a Ré PS Mediação Imobiliária, em caso de procedência do pedido da Autora.

Resta apurar se existiu falta de diligência ou outra forma de incumprimento da Ré Mediadora das suas funções enquanto mediadora imobiliária na sua relação com a Autora.

Da análise dos factos provados resulta que o Réu Luís contratou com a Mediadora no sentido de obter comprador para um imóvel. Contudo o imóvel encontrava-se onerado com uma penhora e arresto, o que viria a determinar, já após a celebração do contrato promessa com a Autora e o recebimento do sinal pelo Luís, a venda judicial do mesmo imóvel.

Nos termos do art. 18º nº 1 b) do DL 77/99 (diploma que era o aplicável à data dos factos) as empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, “por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos”.

Do mesmo modo, o art. 18º nº 1 e) impõe às empresas de mediação imobiliária a obrigação de “comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado”.

Não restam dúvidas de que a Ré Mediadora não teve o cuidado exigível em apurar a situação do imóvel no registo predial, permitindo que a Autora celebrasse o contrato promessa com o Luís e lhe entregasse a quantia de € 35.423,00 a título de sinal, só posteriormente enviando a documentação para a C... junto da qual a Autora solicitara um empréstimo.

A Mediadora mostrou à Autora a fracção em causa, negociou as condições para aquisição do imóvel e os termos do contrato promessa, sem nunca a alertar de que recaíam sobre o imóvel hipotecas e que o mesmo fora alvo de penhora e arresto, situação que teria evitado caso, oportunamente, tivesse consultado a situação do imóvel de acordo com o registo predial.

A falta de diligência legalmente exigível, causou à Autora um dano computado no exacto montante do sinal entregue.

A Ré Mediadora é solidariamente responsável pela indemnização à Autora, nos termos do art. 23º nº 2 e 3 do DL 77/99, o que acarreta a responsabilidade igualmente solidária da Seguradora, nos termos do art. 24º nº 1 e nº 2 c) do mesmo diploma, bem como nos termos da apólice constante dos autos.

Uma vez que o montante da indemnização corresponde ao do sinal entregue, e que este deverá ser pago em dobro à Autora, pelo Réu Luís nos termos do 442º nº 2 do Código Civil, impõe-se, até para evitar uma situação de enriquecimento sem causa – nem sequer peticionado, diga-se – um regime de solidariedade de todos os Réus até ao montante de € 35.423,00.

Conclui-se assim que:

- Uma empresa de mediação imobiliária que, no seguimento de contrato de mediação imobiliária celebrado com o dono de um imóvel, promove junto de um terceiro interessado a venda do mesmo, ajustando com ele as condições do negócio e levando-o a celebrar um contrato promessa com entrega de uma quantia a título de sinal ao proprietário/vendedor, tem o dever de informar o comprador da situação do mesmo imóvel nomeadamente em termos de ónus e encargos que sobre o mesmo recaem.

- Verificando-se que afinal o imóvel estava onerado por hipoteca, além de ter sido alvo de penhora e arresto, tornando inviável a celebração da escritura de compra e venda, a Mediadora responde pelos prejuízos que a sua omissão tenha causado ao promitente/comprador.

- A Mediadora não pode invocar a nulidade decorrente do facto de o contrato de mediação imobiliária não ter sido reduzido a escrito.

Assim e pelo exposto julgam-se os recursos parcialmente procedentes e decide-se:

Condenar o Réu Luís a pagar à Autora a quantia de € 70.846,00, dos quais € 35.423,00 em solidariedade com as Rés PS – Mediação Imobiliária Unipessoal Lda e Companhia de Seguros SA, que vão assim condenadas no pagamento desse montante.

Acrescem juros de mora à taxa legal desde data de citação e até integral pagamento.

Custas na proporção de 2/3 pelas recorrentes e 1/3 pela Autora.

Lisboa, 25 de Outubro de 2012

António Valente

Ilídio Sacarrão Martins

Teresa Prazeres Pais