395/20.0T8VPA.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

O mediador tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I. RELATÓRIO

“X Imobiliária – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.” deduziu ação declarativa contra J. C. e mulher M. E. pedindo que os réus sejam condenados a pagar à autora a quantia de € 10.011,87, a que acrescerão juros de mora vincendos contados desde a data da propositura da ação e até efetivo e integral pagamento.

Os réus contestaram, excecionando a ineptidão da petição inicial por contradição entre o pedido e a causa de pedir e “venire contra factum proprium”. Contestaram, também, por impugnação. Pediram a condenação da autora como litigante de má-fé, com multa adequada, por grave desrespeito à justiça e seu sistema e em indemnização pelo valor mínimo de € 2.500,00, a atribuir aos réus.

Foi proferido despacho saneador no qual se julgou improcedente a “exceção dilatória de nulidade de todo o processo por ineptidão da petição inicial”. Foi definido o objeto do litígio e elencados os temas da prova.

Teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a ação procedente, condenando o réu a pagar à autora a quantia de € 10.011,87, acrescida de juros de mora vincendos contados desde a data da propositura da ação e até efetivo e integral pagamento e absolvendo a ré do peticionado.

Os réus interpuseram recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes

Conclusões:

1º Os RR não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes Autos por parte do Tribunal a quo, vêm dela interpor recurso, na medida em que o mesmo decidiu:

“V. DISPOSITIVO

Pelo supra exposto, julga-se a ação procedente e, consequentemente, decide-se:

A) Condenar o Réu J. C. a pagar à Autora X IMOBILIÁRIA – MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, UNIPESSOAL, LDA a quantia de 10.011,87€ (dez mil e onze euros e oitenta e sete cêntimos), a que acrescerão juros d emora vincendos contados desde a data da propositura da presente ação e ate efetivo e integral pagamento;

B) Absolver a Ré M. E. do demais peticionado;

C) Condenar o Réu J. C. no pagamento das custas processuais.”

2º Face à questão suscitada nos Autos, à prova produzida, elementos probatórios carreados para os Autos e a questão de direito subjacente, não podem os Réus concordar com a condenação do Réu marido, na medida em que lavrou manifestamente em erro o Tribunal a quo e decidiu de forma completamente contraditória ao normal analisar da prova e demais elementos do Processo, para além da errada avaliação e decisão quanto à questão jurídica de direito subjacente.

3º Os Autos referem-se às seguintes questões decidendas, a saber:

“II. QUESTÕES DECIDENDAS

1) Da qualificação e âmbito da relação contratual exarada entre a Autora e o Réu J. C.

2) Da responsabilidade obrigacional da Ré M. E.

3) Do inadimplemento contratual imputável ao Réu e do direito da Autora às quantias peticionadas

4) Da exceção de abuso de direito;

5) Da litigância de má-fé.”

4º Determinadas as questões decidendas, o Tribunal a quo fez juízo manifestamente errado e de nenhum nexo ou conformidade com a prova produzida e vertida nos Autos.

5º Os Autos versam sobre a actividade da A. na medida em que promove a actividade de mediação imobiliária e nesse contexto, tendo em conta o contrato outorgado entre as partes e a presença no mesmo de uma cláusula de exclusividade, sobre a qual não versa o aresto decisório que aqui se põe em causa e que é a pedra basilar da relação controvertida e suas consequências para as partes outorgantes, o que foi totalmente omitido e não escrutinado pelo Tribunal a quo.

6º Nada mais resta do que apelar ao Tribunal ad quem, para que o mesmo conheça da efectiva questão fulcral e fundamental que comporta a decisão atinente a produzir nos presentes Autos, que é a da possibilidade ou não do proprietário de um imóvel negociar e vender directamente e por si o imóvel sua propriedade, mesmo tendo outorgado um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, poder por meios próprios e directamente como comprador, que nada e nunca teve qualquer contacto com a referida agência ou mediadores (brokers) e que acordou e negociou diretamente com o vendedor, por contacto directo e exclusivo, e sem intervenção de quem quer que fosse.

7º A prova produzida foi clara e evidente na medida em que não resultou de qualquer depoimento que a A. através do seu mediador ou broker, ou qualquer interveniente processual, que tivesse tido sequer conhecimento, contacto ou qualquer intervenção no negócio promovido entre os RR e o comprador do imóvel pertença desses.

8º Não houve qualquer prova produzida em sede de Audiência de Julgamento, como infra se alegará e provará pelos depoimentos aí colhidos que corrobore a intervenção no negócio operado por parte da A. ou seus funcionários ou representantes.

9º Em abono da verdade que produziram os AA prova bastante, fluida e prolifera quanto à negociação directa, sem qualquer intervenção a A. ou qualquer outro mediador imobiliário e execução do negócio de compra e venda do imóvel sua pertença.

10º Mal andou o Tribunal a quo na medida em que ignorou por completo o elemento fulcral dos presentes Autos, bastando-se com uma análise leve, sem qualquer lastro fáctico e sem qualquer atinência à questão de direito subjacente, ignorando o facto principal dos Autos, provado pelos RR e confessado pela A., que é não ter havido qualquer interferência, prática de acto ou sequer intervenção da A., ou por qualquer seu funcionário ou representante no negócio operado entre os RR e o comprador do seu imóvel.

11º Em contradição completa com a prova produzida e questão de direito subjacente decidiu o Tribunal a quo pela condenação, do Réu marido no pagamento da quantia peticionada pela A. a título de comissão pelo negócio que não mediou, onde não interveio, ou sequer deu a conhecer ao possível comprador o imóvel.

12º A Ré mulher foi totalmente absolvida do peticionado, como deveria também ter sido de forma clara e evidente absolvido o Réu marido de tudo o peticionado.

A- DA CONTRADIÇÃO ENTRE OS FUNDAMENTOS E A DECISÃO

13º Os RR não podendo aceitar a decisão tomada nos presentes Autos por parte do Tribunal a quo, vêm dela interpor recurso, sendo que antes de se reportarem as deficiências da decisão no que tange à matéria de facto, entendem ser de relevar uma questão prévia cuja revela primordial importância para e nos presentes Autos.

14º Na decisão aqui posta em crise, o Tribunal a quo dá como não provado e bem que :

“B) Factos não provados

16. A Autora exibiu ainda o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no imóvel, tendo feito cinco visitas ao mesmo”

15º Claudicando a prova bastante necessária para a A. referente à prática de actos consubstanciadores da actividade de mediação imobiliária para a qual foi contratada, inclusive e até, no que não se concede e que só se admite por mera hipóteses académica, de que tenha praticado algum acto de relevância e contributo para a realização do negócio entre RR e comprador.

16º Claramente resulta dos Autos, P.I., Contestação, prova documental junta e prova testemunhal produzida em sede de Audiência de discussão e julgamento que a A. não teve, porque nem o alega, nem logrou provar, qualquer intervenção na obtenção de comprador, negociação da compra e venda e muito menos colocar em contacto o comprador com os Réus.

17º Admite e confessa a A. que não conhece o comprador, nem sequer teve qualquer intervenção na negociação do negócio formalizado por escritura pública pela Ré mulher por si e em representação do R marido e comprador no dia 25/11/2019.

18º Face à falta de prova da prática de actos atinentes à obrigação de resultado que pende sobre a A, como pode o Tribunal a quo condenar o Réu marido no pagamento de comissão imobiliária por negócio em que a A. ou seu funcionário não tiveram qualquer intervenção directa.

19º Mesmo entendendo que exista, pela outorga do contrato de mediação imobiliária entre os RR e a A., uma presunção (de facto) de que a sua actividade contribuiu para a aproximação entre os comitentes e terceiros, entendemos ter-se mais que cumprido o ónus de prova revertido para os RR, que lograram provar que não houve qualquer interferência ou contributo por parte da A., sequer um único contacto com o comprador, ou qualquer outro interessado, na medida em que e bem se deu como não provado o ponto 16. da matéria de facto, outrossim provou-se a contrario que não houve a prática de qualquer acto material conducente à realização da compra e venda por parte da A. ou seu funcionário.

20º Logo, tendo por base a matéria de facto dada como não provada e a falta de intervenção da A. no negócio realizado exclusivamente entre os RR e o comprador, como pode o Réu marido ser condenado a pagar a suposta comissão pela venda à A.?

21º Mais longe vai o Tribunal a quo quando se pronuncia, no que tange à fundamentação de direito, quanto à tipificação da relação contratual entre A. e RR, a saber: “ No que tange especificamente ao contrato de mediação imobiliária, este configura um contrato de prestação de serviço típico e nominado. A atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel. A atividade de mediação imobiliária, que consubstancia a obrigação contratual a que o mediador se adstringe, positiva-se no desenvolvimento de ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente, e de ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões. As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária, que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões (art.º 2.º/2). A empresa de mediação imobiliária é aquela que tenha como objecto principal a actividade definida no art.º 2.º do supra diploma, sendo que o exercício da mesma depende de licença a conceder pelo I.M.O.P.P.I. (artigos 3.º/1 e 5.º/1). Em sede do regime jurídico do contrato de mediação imobiliária, interessado é o terceiro angariado pela empresa, desde que o mesmo venha a concretizar o negócio visado pelo contrato, sendo que o cliente é a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa (art.º 2.º/4). A empresa de mediação vincula-se, outrossim, a deveres atinentes ao interessado, concretamente: (a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover; (b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos; (c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa; (d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados (art.º 16.º/1). Concomitantemente, a nível do sinalagma genético e funcional do contrato de mediação imobiliária, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceptuando-se: (a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; (b) e os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. Neste sentido, o contrato de mediação imobiliária é um puro contrato de resultado e não de mera actividade, i.e., o programa obrigacional atem-se funcionalmente ao mister de consecução do negócio visado, pelo que o direito à remuneração do mediador não se baste com a mera actuação material, postulando-se a ocorrência do resultado negocial visado, bem como a existência de um nexo causal ou de imputação objectiva entre a conduta do mediador e o referenciado resultado (vd. Acórdão do TRL de 17.2.2011, proc. n.º 3452/07.4TVLSB.L1-8, in www.dgsi.pt).

(…)

Nas situações em que a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, sendo que a consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária (art.º 19.º/4 e 5).

(…)

In casu, infere-se que a Autora e os Réus plasmaram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em que a mediadora se vinculou a ações de promoção do sobredito prédio. Concomitantemente, consignou-se que a remuneração só seria devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado, obrigando-se o Réu a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 5 % calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, sendo que a Ré não se prefigura como parte do negócio e tampouco responsável obrigacional, porquanto o regime de bens do casal reconduz-se à separação patrimonial.”

22º Tendo em conta este segmento da fundamentação de direito da Sentença aqui posta em crise, podemos verificar que o contrato de mediação imobiliária e quando na presença de uma cláusula de exclusividade, vincula as partes na medida em que caberia aos RR não permitirem a mediação a concorrente comercial directa com a A., ou seja, ser a venda promovida por outra agência imobiliária, visando manter a exclusividade de representação dos RR na venda do imóvel.

23º Já outra questão será a de saber se os próprios RR, por moto próprio e por contacto directo com um possível interessado comprador, podem ou não executar negócio com ele. Tendo como certo que não lhes foi o comprador apresentado, angariado ou sequer conhecido da A!

24º Face à prova documental, junta, nomeadamente no que tange ao contrato de mediação imobiliária, nada verte do mesmo, nomeadamente no que respeita à cláusula cls. 5ª, ficou estabelecido que o promotor, nomeadamente a Imobiliária …, seria remunerada na seguinte condição e forma:

“1º A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19º da Lei 15/2003 de 8 de Fevereiro. (…)

2º O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de honorários a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida de IVAà taxa legal de 23%. (…)

3º (…) O total dos honorários aquando da celebração do contrato-promessa.”

25º Ficando estabelecido contratualmente que a Mediadora só seria paga se efectivamente conseguisse interessado que concretizasse o negócio de aquisição do imóvel dos RR.

26º Tal não se provou que o negócio entre os aqui Recorrentes e o comprador foi intermediado pela A., nem que a actuação desta colocou as partes em contacto de forma a perfectibilizarem a compra e venda operada. Muito pelo contrário, entendem os RR que lograram provar, pelas suas declarações e prova testemunhal arrolada e produzida, que a A. nunca esteve em contacto, nem propôs qualquer negócio com o comprador, muito menos o conhecia, ou que pela actividade comercial de divulgação e publicidade tenha colocado as partes em contacto, perfectibilizando aí e somente aí a sua actividade de mediação.

27º Não resulta dos Autos na sua plenitude e mormente da prova produzida e documental junta que a A tenha tido uma intervenção activa no negócio que RR e comprador fecharam e realizaram, logo existe erro de julgamento, devendo antes e bem, ser absolvido o Recorrente marido de tudo o peticionado pela A.

28º Estabelece a Sentença proferida pelo Tribunal a quo:

2) Do incumprimento contratual imputável ao Réu e do direito da Autora às quantias peticionadas

(…)

In casu, atesta-se que, no âmbito do vertido em 8) e ), a Autora e o Réu consignaram a revogação do contrato, porém, atesta-se que o predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4), i.e., a celebração pelos Réus da venda do imóvel é objetivamente imputável à ação da Autora. Tal-qualmente o acima mencionado, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, exceptuando-se: (a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; (b) e os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. Em conjugação com o exposto, certifica-se que a cláusula 6.ª do contrato de mediação, carece de uma interpretação e aplicação consentânea com os princípios da justiça comutativa e da materialidade subjacente, i.e., o mediador só titula o direito à retribuição se positivar adequadamente a sua obrigação de resultado, ou se a mesma se frustrou por causa imputável ao comitente/cliente. No caso concreto, as partes celebraram o contrato em regime de exclusividade, pelo que só a Autora tinha direito de promover a compra e venda do prédio objecto durante o período de vigência por elas estipulado. Em efetivação do consignado, o regime de exclusividade na mediação confere ao mediador, excecionalmente, no que respeita à remuneração dos seus serviços, o direito à retribuição respectiva nos casos em que o negócio visado não seja celebrado por causa imputável ao proprietário do bem, cliente da empresa mediadora, ou seja, aos próprios vendedores. Ademais, inferindo-se que o direito à remuneração configura um correlato de uma obrigação de resultado, impõe-se que a celebração do negócio visado pelos comitentes constitua uma consequência típica da atuação da mediadora, ou seja, exige-se a objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial (vd. Acórdãos do TRP de 8.7.2010, proc. n.º 156880/09.3YIPRT.P1, de 15.7.2009, proc.n.º2187/07.2TBVRL.P1, e de 3.3.2009, proc.n.º0827745, in www.dgsi.pt). Aquilatando a matéria fáctica carreada para os autos, enuncia-se linearmente que tal circunstancialismo se perfectibiliza, pelo que a Autora tem o direito à remuneração de 5% acrescida das despesas em que incorreu. Destarte, a conduta do Réu subsume-se num ilícito contratual, que se presume culposo, ao abrigo do estipulado no art.º 799.º/1, do Código Civil, com um jaez moratório, em que se mantém o dever de prestação, pelo que a Autora tem o direito de intentar a realização coactiva da mesma, ao abrigo do pacta sunt servanda, sucumbindo a exceção de abuso de direito invocada pelos Réus.

29º Novamente o Tribunal a quo, faz o raciocínio desviado da real consequência e actuação da A. entendendo condenar o Recorrente marido, sem obviar e vir, moto próprio determinar um suposto pedido de cessação do contrato de mediação imobiliária, isto sem qualquer suporte em facto peticionado pela A. ou alegado e sequer sem qualquer suporte na prova produzida, e que infra melhor se exporá, dando como provado o ponto da matéria de facto 8) que dá como provado.

30º Tendo em conta uma suposta cessação do contrato sem ancoragem fáctica ou probatória, passa por cima da falta de prova quanto à prática de actos por parte da aqui Recorrida, “que conformem a exigência da objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial”! e mesmo assim decide condenado o Recorrente marido ao pagamento da comissão peticionada pela A.

31º Numa análise simplista e tendo em conta o raciocínio expendido na fundamentação pelo Tribunal a quo e na decisão tomada, menciona que: “infere-se que a Autora e os Réus plasmaram um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, em que a mediadora se vinculou a ações de promoção do sobredito prédio. Concomitantemente, consignou-se que a remuneração só seria devida se a Mediadora conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado, E “atesta-se que o predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4), i.e., a celebração pelos Réus da venda do imóvel é objetivamente imputável à ação da Autora.”

Logo, conclui que “Ademais, inferindo-se que o direito à remuneração configura um correlato de uma obrigação de resultado, impõe-se que a celebração do negócio visado pelos comitentes constitua uma consequência típica da atuação da mediadora, ou seja, exige-se a objetivação de um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial.”

32º Concluindo, pelo simples facto da A. ter promovido a colocação de placas com os dizeres “Vende, Imobiliária ...- R. A.”, aferiu o Tribunal a quo, que tal actuação bastou e é suficiente, sem mais, para que tenha efectivado e dado como provado nos presentes Autos: “um nexo de causalidade lógica, funcional e adequada que postule a inferência de que a ação da mediadora prefigurou um antecedente ou causa objetivamente idónea e incindível da concretização negocial.”

33º O Tribunal a quo contradizendo a fundamentação e caracterização contratual que faz do contrato de mediação imobiliária, bastou-se com actos de mera publicidade, para efectivar o direito da A. a receber uma comissão pela mediação da venda do imóvel, para a qual não teve qualquer papel activo, não obteve interessado, nem sequer logrou provar ter estado com interessados no imóvel!!!

34º Se assim se considerar, no que não se concede e por esta via se recorre para o douto Tribunal da Relação de Guimarães, bastaria um mero acto de publicidade geral e sem ter em conta sequer contacto com qualquer possível comprador para poder o agente imobiliário ser remunerado pelo negócio para o qual não contribuiu activamente ou sequer teve qualquer intervenção, sem mais! Sendo certo que a cláusula de exclusividade presente no contrato outorgado entre A e RR não tem qualquer menção à impossibilidade e restrição de venda por parte dos próprios proprietários!

35º Por tudo o quanto foi alegado supra e que aqui se dá por reproduzido, deve a presente Sentença ser declarada nula e ser revogada por existir contradição insanável entre a sua fundamentação e decisão, propugnando-se a sua nulidade e ser proferido Acórdão que decida por via dos factos dados como não provados e da contradição entre a fundamentação e decisão, mais tendo em conta o disposto na Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, no seu artigo 19º, nº2, implica a prova de efectiva obtenção e de alguém verdadeiramente interessado e pronto a celebrar o contrato, que haja um efectivo interessado para o negócio, aceitando as condições estabelecidas, o que a A não conseguiu lograr provar, v.g. ponto 16) dado como factos não provados, e assim nessa conformidade improceder tudo o peticionado e ser o Recorrente marido absolvido de tudo o peticionado, como é de Justiça e consonante à Lei, nomeadamente nos termos do prescrito nos artigos 662º, nº1, artigo 662º, nº2, alíneas b) e d) todos do CPC.

Sem prescindir,

B- QUANTO À MATÉRIA DE FACTO:

36º Como se extrai da Sentença condenatória prolatada, mal andou o Tribunal a quo quando considerou:

A) Considerou erradamente o Tribunal a quo como provado que:

“8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.”

37º O tribunal a quo, por mero lapso de numeração indica dois pontos da matéria de facto numerados como 8, pelo que deve-se atentar ao segundo 8, que aqui entendem os Recorrente ter sido manifestamente mal apurado face à prova produzida e à falta dela no que tange à A., aqui Recorrida, não podendo ser dado como provado na medida em que o comunicado pelo Recorrente marido foi a efectivação do negócio de compra e venda, estando já devidamente outorgado contrato promessa de compra e venda, com comprador pelos RR obtido e acordado directamente e em data anterior ao propugnado e feito constar pelo Tribunal a quo.

38- Diferentemente deve ser decidido pelo Tribunal ad quem, no sentido o segundo ponto 8., não corresponde à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, nomeadamente atendendo ao depoimento do Réu J. C. e Ré mulher M. E., cujo prestaram livremente de forma clara e evidente, evidenciando razão de ciência e clareza acerca da relação contratual estabelecida entre o funcionário da A. E ele e sua mulher, pedidos de elementos respeitantes ao imóvel e comunicações trocadas e acerto de contas com o funcionário da A., mediador.

39º Nas suas declarações prestadas pelo aqui Réu marido J. C., ao longo de toda a sua extensão e nas partes transcritas, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 34:18 m, refere:

(…)

40º Ora, nas suas declarações o Réu marido foi bem explícito quanto ao que contratou, na medida em que o fez e como trataram do contrato, ao que afinal a A. veio contradizer processualmente tudo o quanto o seu funcionário havia contratado e acordado com os Réus e aqui Recorrentes.

41º Mais ainda disse, no seu depoimento a 06:00m do seu depoimento também refere:

(…)

42º Não entendem os RR como se pode desvalorizar completamente um depoimento que se mostrou coerente com a realidade do negócio, com a vida em sociedade e como as coisas acontecem no meio onde se inserem os intervenientes processuais.

43º Referiu no seu depoimento a 07:37m a 14:52m do seu depoimento, com relevância que:

(…)

A 10:55m do seu depoimento refere:

(…)

44º Mais referiu com relevância, de 14:56m do seu depoimento a 15:33m:

(…)

45º Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento do Réu na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.

46º No que tange ao depoimento da Ré mulher, a mesma é também clara nas suas declarações prestadas, ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 11:32 m, 00:00:00 00:00:01 00:11:32

(…)

Onde refere de minutos 01:40 do seu depoimento claramente e com relevância para os Autos que:

(…)

Com também igual relevância para os Autos menciona a Ré no seu depoimento a 04:33m,

(…)

47º Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento do Réu na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. Nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.

48º Entendem os RR que deverá o douto Tribunal ad quem, decidir e dá-lo como não provado, com base nos fundamentos supra vertidos e que aqui se dão por reproduzidos para e os devidos efeitos legais.

49º Com relevância para o enquadramento dos Autos, a Ré no seu depoimento a 05:07m, refere:

(…)

50º Face ao depoimento da Ré, claramente se antevê que a A. Na pessoa do seu funcionário, tinha perfeito conhecimento do negócio operado pelos RR e disponibilizou a ajudar na obtenção de documentação necessária para a efectivação da escritura de compra e venda, realizando o negócio contratado em exclusivo pelos RR.

51º Para tanto e corroborando o depoimento da Ré e até dos RR, compulsando os documentos juntos pela própria A. respeitantes ao certificado energético, certidão predial e demais, estão em total consonância temporal com os depoimentos dos RR, pelo que devem assim ser valorados pelo douto Tribunal ad quem,

52º Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da Ré na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 8. e alterando a redacção do ponto 9. da matéria de facto dada como provada, na medida em que deve retirar a primeira parte, a saber “9. No circunstancialismo referenciado em 8)” nessa conformidade e que aqui se requer e peticiona.

53º Entendem os RR que deverá o douto Tribunal ad quem, decidir e dar o ponto8. da matéria de facto dada como provada como não provado e alterada a primeira parte do ponto 9. da matéria de facto dada como provada, com base nos fundamentos supra vertidos e que aqui se dão por reproduzidos para e os devidos efeitos legais.

54º No que tange ao ponto 12. da matéria de facto dada como provada, entendem os recorrentes que mal andou o Tribunal a quo, na medida em que extrapolou o circunstancialismo reportado pelas testemunhas dos RR e aferiu de um juízo sem qualquer base factual e probatória suficiente para o determinar.

55º O ponto 12. refere:

“12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).”

56º Erradamente o Tribunal a quo dá como provado e fundamenta tal, quando face à prova produzida, a mesma está em perfeita justaposição do decidido pelo Tribunal a quo e expresso na sua fundamentação.

57º Nas declarações prestadas pela testemunha N. M., ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 07:15 m, a testemunha refere, com relevância para a questão aqui suscitada, a 1:20 minutos do seu depoimento:

(…)

58º Nunca a testemunha revelou no seu depoimento na sua plenitude que tenha tido conhecimento que o comprador da casa de habitação dos aqui RR tenha tido conhecimento da venda da mesma, no que tange à venda dos RR pela placa aposta e publicidade na mesma. Logo, não pode o Tribunal a quo, dar como provado o ponto 12. da matéria de facto com base no depoimento da testemunha N. M., quando no seu depoimento nada refere acerca da placa que ocasionaria o conhecimento do comprador da venda da casa dos RR.

59º Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da testemunha na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 12. da matéria de facto dada como provada, o que se requer ao Tribunal ad quem.

60º Nas declarações prestadas pela testemunha A. M., ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 10:21 m, a minutos 01:24m do seu depoimento o mês esclarece:

(…)

Ora, na globalidade do seu depoimento e aqui na parte transcrita, a testemunha nunca fala, respeitante à venda ocorrida com os RR acerca de qualquer contacto obtido por via de placa publicitária ou sequer qualquer contacto via a A. ou sua atuação.

61º Nunca a testemunha revelou no seu depoimento na sua plenitude que tenha tido conhecimento que o comprador da casa de habitação dos aqui RR tenha tido conhecimento da venda da mesma, pela placa aposta e publicidade na mesma.

62º Não pode o Tribunal a quo, dar como provado o ponto 12. da matéria de facto com base no depoimento da testemunha N. M., quando no seu depoimento nada refere acerca da placa que ocasionaria o conhecimento do comprador da venda da casa dos RR.

63º Deveria o Tribunal a quo ter valorizado o depoimento da testemunha na sua plenitude e em específico as passagens transcritas como válidas e resultantes da verdade do que aconteceu, e nessa medida diferentemente decidindo como não provado o ponto 12. da matéria de facto dada como provada, o que se requer ao Tribunal ad quem.

64º O próprio depoimento da testemunha da A., R. A., “broker” da A., que nas suas declarações prestadas, ao longo de toda a sua extensão e na parte transcrita, em sede de audiência de discussão e julgamento, sessão esta única e gravada pelo sistema informático Media Studio, em uso no Tribunal com a duração de 31:24m, refere em detrimento do decidido pelo Tribunal a quo:

Especificamente, a minutos 27:13 do seu depoimento:

(…)

a minutos 28:22 do depoimento:

(…)

65º Face às transcrições aqui determinantes do funcionário e agente imobiliário, cabia, o que não fez o Tribunal a quo, determinar efectivamente como uma confissão, por parte da A. e determinar a competente absolvição dos RR nos Autos.

66º Tendo em conta tudo o versado no presente Recurso, o Tribunal ad quem, deverá tomar conhecimento do aqui transcrito e nessa conformidade, revogar a sentença proferida, proferindo Acórdão absolutório dos RR com as demais consequências, o que se requer.

67º Devem os pontos da matéria de facto dada como provada, 8., 9 primeira parte e sua nova redacção, e ponto 12., serem alterados como supra se evidenciou e alegou, tudo cfr. o disposto nos artigos 662º, nº1 do CPC, por manifesto erro de julgamento por via da prova produzida, documentos juntos aos Autos e demais elementos probatórios imporem decisão diversa da tomada pelo Tribunal a quo, proferindo assim Acórdão alterando os pontos supra enunciados e nessa conformidade fazendo, em consonância, improceder os presentes Autos, absolvendo os RR do peticionado.

C- QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO:

68º A resposta positiva do Tribunal a quo, ao ponto 12. da matéria de facto e consequente condenação do aqui recorrente marido, leva a uma clara violação do que o respetivo regime legal aplicável aos Autos, prediz e requer como elementos necessários e cumulativos, no que tange ao regime da mediação imobliária.

69º Efectivamente, o ponto 12 da matéria de facto dada como provada pelo Tribunal a quo, não é bastante e suficiente para que o Tribunal decida pela condenação dos RR, aliás como decidiu o Tribunal a quo condenar em exclusivo o Réu e aqui Recorrente marido.

70º O regime legal da mediação imobiliária encontra-se determinado na Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, que prescreve no seu artigo 19º que:

“Remuneração da empresa

1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.

3- Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.

4- O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.

5- O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.”

71º O regime de exclusividade implica que só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, porém, tal não colide com a possibilidade do próprio proprietário poder, por ele próprio e sem se socorrer de qualquer outra imobiliária, poder proceder à venda do seu património.

72º Não existindo qualquer violação da cls. de exclusividade na venda, aliás, violação que nem sequer foi peticionada pela A, ou sequer suscitada nos Autos.

73º Não logrou provar a A. que mostrou o imóvel a interessados ou sequer que promoveu visitas ao imóvel, v.g. ponto 16. dos factos dados como não provados determinados na Sentença prolatada pelo tribunal a quo, não tendo logrado conseguir e atingir o objectivo do contrato de mediação imobiliária que é obter efectivo comprador no negócio sobre o imóvel, nem interessados tendo conseguido para o imóvel.

74º Não bastando para o efeito de completude e perfeição do contrato de mediação imobiliária a simples publicidade e aposição de cartazes com as menções vende!

75º O contrato de mediação imobiliária, como já referido, é um contrato obrigacional em que o mediador se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel. A nível do sinalagma genético e funcional do contrato de mediação imobiliária, o mediador titula o direito à retribuição, que prefigura a contraprestação do comitente ou cliente, a qual só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

76º O contrato de mediação imobiliária é um puro contrato de resultado e não de mera actividade, i.e., o programa obrigacional atem-se funcionalmente ao mister de consecução do negócio visado, pelo que o direito à remuneração do mediador não se baste com a mera actuação material, postulando-se a ocorrência do resultado negocial visado, bem como a existência de um nexo causal ou de imputação objectiva entre a conduta do mediador e o referenciado resultado (vd. Acórdão do TRL de 17.2.2011, proc. n.º 3452/07.4TVLSB.L1-8, in www.dgsi.pt).

77º Se diferentemente se entendesse, a A. seria paga por não ter conseguido sequer interessado na compra do imóvel e o proprietário que conseguiu um contacto e trabalhou/negociou e finalizou o negócio, teria de pagar a quem nada conseguiu e que era seu objectivo final!

78º Os actos de mediação imobiliária revestem-se de um verdadeiro investimento por parte do particular ou empresa (mediador) na possibilidade de realização de negócio futuro, que lhe permita, mediando e concretizando o negócio, receber a respectiva comissão.

79º Naturalmente e porque dentro do objecto contratual e da normal actuação, diligenciando pelo contacto com interessados e mediando tais negociações que de outra forma, não ocorreriam por ser o agente imobiliário quem põe os interessados em contacto e por ele passam as negociações.

80º A decisão ora em crise, é contraditória, sendo que a decisão está em contradição com os fundamentos, o que leva à sua revogação, por via de erro de julgamento e erro na aplicação dos factos à norma jurídica, que aqui se invoca expressamente, cfr. supra alegado e requerido, violando efectivamente o prescrito no artigo art. 19º, nº2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro.

81º Escalpelizando a sentença recorrida, se notará a pouca consistência dos alicerces de que parte a caminho de uma decisão tão grave: a da procedência da acção, com total demérito para a posição dos RR na ação.

82º Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” violou o disposto no artº 19º, nº 2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, entre outros.

83º Com a decisão proferida, o Tribunal “a quo” cometeu erro na indagação dos factos e erro na apreciação da matéria de facto dada como provada e não provada, pelo que violou o disposto nos artigos 5º, 596º, 413º, 609º do Código de Processo Civil.

84º Houve erro na interpretação dos factos dados por provados e contradição entre estes e fundamentação e a decisão final, em nítida violação do disposto do artigo 607º do C.P.C.

85º A sentença recorrida tem de ser substituída por outra, nos termos do disposto no artigo 662, nº1 e nº2 do CPC, alterando a matéria de facto dada como provada nos termos supra alegados e requeridos, e em sua consequência declarar improcedente a ação na sua totalidade, dado que há nítida contradição entre a decisão proferida sobre a matéria de facto e a decisão final, pelo que a sentença violou o disposto nos artigos no artigo art.º 19º, nº2 da Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro, entre outros, 5º, 596º, 413º e 609º Código de Processo Civil, e seus basilares princípios.

Assim se fazendo a necessária e exigível JUSTIÇA!!

Termos em que, e nos melhores de direito que V. (s) Exa. (s) doutamente suprirão, deve ser dado provimento ao presente recurso e, por via disso, revogada a douta decisão em crise, tudo com as legais consequências, devendo ser proferido Acórdão dando a Acção como totalmente improcedente por provada, como supra alegado e requerido.

Assim se fazendo Correcta e Sã JUSTIÇA!

A autora contra-alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.

O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.

Foram colhidos os vistos legais.

As questões a resolver prendem-se com a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão, com a impugnação da decisão de facto e com o direito da mediadora à remuneração.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Na sentença foram considerados os seguintes factos:

Factos provados

1. A Autora é uma sociedade unipessoal que se dedica à atividade de mediação imobiliária, sendo detentora da licença EMI n.º …-AMI, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção I.P

2. Em 20 de agosto de 2019, a Autora, como primeira contratante, e o Réu, na qualidade de segundo contratante, subscreveram um escrito com a epígrafe “Contrato de Mediação Imobiliária – Contrato n.º 2019/46”, com referência ao prédio urbano composto de casa de habitação, sito na Urbanização …, em …, concelho de ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de …, consignando, designadamente, que:

“Cláusula 2.ª

Identificação do Negócio

1- A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço base de 260.000,00€, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis (…)

(…) Cláusula 4.ª

1- . O segundo contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade (…)

Cláusula 5.ª

1- A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

2- O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de honorários remuneração a quantia de 5 % calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal.

Cláusula 9.ª

O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”.

3. Na sequência do mencionado em 2), o Réu entregou ao funcionário da Autora, R. A., designadamente, a chave do imóvel, a ficha técnica da habitação e o alvará de utilização.

4. Na sequência do enunciado em 2) a 3), em setembro de 2019, o predito R. A. colocou uma placa publicitária junto do sobredito prédio com os dizeres “Vende, Imobiliária ..., - R. A.”, inseriu fotografias do mesmo em panfletos publicitários que distribuiu em estabelecimentos de ... e colocou um anúncio de venda no sítio da internet da Autora.

5. Após o referido em 2) a 4), o Réu solicitou ao funcionário da Autora que obtivesse o certificado energético do sobredito prédio.

6. Em novembro de 2019, a Autora requereu a emissão do certificado energético do sobredito prédio e a certidão de registo do mesmo junto Conservatória do Registo Predial de …

7. No circunstancialismo indicado em 5) e 6), o Réu declarou assumir a responsabilidade pelo pagamento dos anteditos certificado e certidão.

8. Por email datado de 7.11.2019, a Autora remeteu ao Réu um relatório de atividades referente ao mês de outubro de 2019.

8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.

9. No circunstancialismo referenciado em 8), o antedito R. A. referiu ao Réu que teria de pagar as despesas que havia suportado em seu nome para obtenção do certificado energético e requisição da certidão de registo do imóvel e também as despesas com publicidade e imagem que já tinham sido realizadas para publicitar o imóvel, sendo que o mesmo declarou aceitar realizar tal pagamento.

10. Na sequência do enunciado em 8) e 9), a Autora retirou o anúncio de venda do prédio indicado em 2) do sítio da internet da mesma.

11. Em 25.11.2019, lavrou-se uma escritura pública no Cartório Notarial de ..., no âmbito da qual M. E., por si e na qualidade de procuradora do seu marido J. C. declarou vender a J. F. o prédio descrito em 2), o qual declarou comprar, pelo preço de 160.000,00€.

12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).

13. Em 18.12.209, a Autora remeteu por email para o Réu, a fatura n.º A/9, emitida e vencida no dia 18/12/2019, no valor de 1.643,60€, com referência às seguintes despesas:

-Certificado energético, no valor de 300,00€, acrescido de IVA;

-Certidão permanente predial, no valor de 20,00€;

-Serviços de publicidade e imagem, no valor de 1.020,00€, acrescido de IVA.

14. O Réu pagou a quantia de 589,00€ (quinhentos e oitenta e nove euros) com referência à fatura mencionada em 11).

15. Os Réus estão casados no regime de separação de bens.

Factos não provados

16. A Autora exibiu ainda o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no imóvel, tendo feito cinco visitas ao mesmo.

Entendem os apelantes que a sentença incorre em nulidade face à contradição entre os fundamentos e a decisão – artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do Código de Processo Civil.

Esta nulidade ocorre quando a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final, ocorrendo a violação do chamado silogismo judiciário, pois as premissas não condizem com a conclusão – CPC Anotado, Abrantes Geraldes e outros, vol. I, pág. 738.

Uma sentença é nula, sob este prisma quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão, isto é «quando os fundamentos invocados devessem, logicamente, conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa» - Antunes Varela, in ‘Manual de Processo Civil’, 1.ª edição, pág. 671.

Conforme se refere no Acórdão da Relação de Coimbra de 24/05/2005, in www.dgsi.pt: «A nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão apenas se verifica quando a decisão proferida padeça de erro lógico na conclusão do raciocínio jurídico, por a argumentação desenvolvida ao longo da sentença apontar claramente num determinado sentido e, não obstante, a decisão ser no sentido oposto».

Do facto de se ter dado como não provado que “a autora exibiu o imóvel a pessoas que se mostraram interessadas no mesmo, tendo feito cinco visitas ao mesmo”, não decorre, como pretendem os apelantes que a ação tivesse que ser julgada improcedente, pois o Sr. Juiz, depois de enquadrar teoricamente a relação contratual estabelecida entre as partes (especificamente, o contrato de mediação imobiliária) e as várias vertentes do incumprimento contratual, conclui que, no contrato de mediação, apesar “do direito à remuneração configurar um correlato de uma obrigação de resultado”, deve haver lugar à retribuição quando o negócio visado não se celebrou por causa imputável ao cliente, ou seja, ao próprio vendedor, proprietário do bem, entendendo que tal se verificou no caso dos autos.

Assim, analisando-se a sentença, verifica-se que não há qualquer contradição lógica, sendo o percurso cognitivo perfeitamente claro. Dos factos apurados, na perspectiva do Sr. Juiz, resultou determinada consequência jurídica, estando este seu entendimento expresso na fundamentação e nas conclusões retiradas, pelo que não se verifica a apontada nulidade.

Quanto à matéria de facto, entendem os apelantes que os pontos 8 e 12 da matéria de facto provada estão incorretamente julgados, devendo considerar-se os mesmos não provados.

Estes pontos têm a seguinte redação:

8. Sucede que, em 20.11.2020, o Réu contactou o referido funcionário da Autora, R. A., dizendo-lhe que havia mudado de ideias e que já não tinha interesse em proceder à venda do imóvel objeto do referido contrato de mediação imobiliário e solicitando-lhe que desse sem efeito o dito contrato.

12. O predito J. F. tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela Autora com referência ao enunciado em 4).

Consideram os apelantes que os réus contactaram a autora, logo a 8 de novembro de 2019, para lhe darem conta da efetivação do negócio de compra e venda e que já tinham outorgado contrato promessa de compra e venda com comprador obtido por eles próprios e acordado diretamente. Para tal sustentam-se nas suas próprias declarações de parte.

Tais declarações não foram confirmadas por mais ninguém e verifica-se que, a 7 de novembro de 2019 o vendedor da autora comunicou com o réu, por mail, enviando-lhe o relatório individual de atividades que tinha levado a cabo até essa altura, ao que o réu respondeu, pela mesma via, agradecendo o envio do relatório. Assim, o facto de constar da folha de excel enviada ao réu pela autora em 18/12/2019, que o contrato havia sido cancelado a 30/10/2019, dever-se-á a algum lapso, pois não só não é compatível com os mail’s trocados entre as partes, como também não corresponde ao declarado pelos próprios réus que referiram ter comunicado a venda apenas no dia 8 de novembro.

Daí que releve o print do contrato onde aparece a informação “cancelado” e que apresenta como data da última modificação a data de 20/11/2019 (o facto de constar do ponto 8 dos factos provados a data de 2020, é um evidente lapso), conjugado com o depoimento da testemunha R. A. que relatou com pormenor a conversa tida com o réu nesse dia 20 de novembro. Acresce, que a autora continuou a realizar trabalhos para os réus em data posterior àquele dia 8 – obtendo a certificação energética do prédio, a certidão predial do mesmo e elaborando uma procuração para a ré poder representar o marido em eventual negócio de compra e venda, o que aconteceu nos dias 13 e 14 de novembro, o que demonstra que só posteriormente viria o contrato a ser cancelado.

Do depoimento das testemunhas R. A. e M. A. (ambos da imobiliária) resulta também que ficaram convencidos que o imóvel não se tinha vendido – na sequência da desistência do negócio por parte dos réus – e só vieram a tomar conhecimento da venda quando, em maio de 2020, o próprio comprador se dirigiu à agência para vender a casa, alegando que, afinal, a esposa não tinha gostado dela e por isso, queria vendê-la. Aliás, com interesse para o ponto 12 dos factos provados, a testemunha R. A. acrescentou que o comprador só se dirigiu à agência da autora, porque sabia que ela já anteriormente tinha tentado vender a casa, tendo-lhes perguntado se não se importavam de a revender. Este facto explica que só em 25/05/2020 – depois de terem sabido que, afinal, o imóvel tinha sido vendido – a autora tenha interpelado os réus para procederem ao pagamento da remuneração devida, no valor de 5% calculado sobre o preço da concretização do negócio.

Também as testemunhas A. M. e N. M., respetivamente pai e irmão da ré, admitiram que o comprador do imóvel teve conhecimento que o mesmo se encontrava à venda através da publicidade da autora, designadamente da placa publicitária afixada na casa e que é bem visível nas fotografias juntas aos autos e mesmo através da internet. Tal resulta, aliás, da normalidade da vida, pois qualquer pessoa que passasse nas proximidades do imóvel poderia constatar que o mesmo se encontrava à venda. A mesma testemunha N. M. admite que, posteriormente, a casa voltou a ter uma placa de “vende-se”, confirmando, assim, o já afirmado pela testemunha R. A

Do que fica dito resulta, assim, a improcedência da impugnação da decisão de facto, mantendo-se a matéria de facto nos termos constantes da sentença recorrida.

Questão diferente é a de averiguar se em face da factualidade provada é ou não devida a remuneração da autora acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado com os réus.

O Professor Menezes Cordeiro, no estudo “Do Contrato de Mediação”, publicado na Revista “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554, dá a noção básica do contrato de mediação imobiliária nos seguintes termos – pág. 517: “Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo”.

A questão que se coloca é a de saber se, perante os factos dados como provados quanto à atuação da mediadora, lhe é ou não devida a correspondente remuneração.

Apreciemos, a este propósito, a síntese jurisprudencial levada a cabo por Menezes Cordeiro, na obra citada, pág. 551, transcrita no Acórdão do STJ de 28/04/2009 (processo 29/09.3YFLSB), in www.dgsi.pt:

- a retribuição só é devida com a conclusão do contrato definitivo: não bastam esforços nesse sentido – STJ 31-Mar. -1998 (Ribeiro Coelho), BMJ 475 (1998), 680-688 (686).

- a actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo – STJ 28-Fev. -1978 (Acácio Carvalho), BMJ 274 (1978), 223-232 (229); ou então: este deve alcançar-se como efeito de intervenção do mediador – RPt 28-Set. -1993 (Almeida e Silva), BMJ 429 (1993), 876;

- a remuneração é devida mesmo que o contrato definitivo não venha a ser cumprido – STJ 11 -Nov. -1993 (Martins da Fonseca), Proc. 085387/ITIJ, STJ 5-Jun. -1996 (Metello de Nápoles), Proc. 088410/ITIJ, STJ 11 -Mar. -1999 (Lemos Triunfante), Proc. 99A154/ITIJ.

- idem, na hipótese de só não se ter concluído o negócio definitivo por causa imputável ao comitente – RLx 27-Jan.-2004 (Pimental Marcos; vencido: Santos Martins), CJ XXIX (2004) l, 87-91 (90).

- havendo um concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, a comissão será decidida desde que a actuação do mediador também tenha contribuído para o êxito final – STJ 9-Dez. -1993 (José Magalhães), BMJ 432 (1993), 332-341 (338), STJ 16-Nov. -2000 (Simões Freire), Proc. 0131229/ITIJ, STJ 31-Mai. -2001 (Abel Freire), CJ/Supremo IX (2001), II, 108-111 (110/1), RLx 18-Dez. -2001 (Pais do Amaral), CJ XXVI (2001) 5,115-117 (117/1), STJ 28-Mai-2002 (Dionísio Correia), Proc. 02B1609/ITIJ e RLx 27-Jan. -2004 (Pimentel Marcos), CJ XXIX (2004) l, 87-91 (89/11)”.

No caso de que nos ocupamos, resultou provado que o negócio de compra e venda, que se consumou entre os réus como donos e vendedores do imóvel e o comprador, foi concretizado, particularmente, entre ambas as partes, sem intervenção da autora, que não conhecia o comprador, apenas se provando que este tomou conhecimento da venda do prédio através da placa publicitária colocada pela autora, na prossecução da sua atividade e em cumprimento do contrato celebrado com os réus, através do qual se comprometeu a realizar todas as diligências no sentido de obter comprador para o imóvel.

Não se prova, contudo, a existência de um nexo causal entre qualquer atuação da autora junto do comprador e a conclusão final do negócio. A autora nem sequer sabia que o negócio tinha sido concretizado e muito menos conhecia o comprador, não tendo efetuado qualquer aproximação entre ambas as partes.

Neste tipo de contrato, o que é relevante é saber que tipo de nexo tem de existir entre a atividade do mediador e a celebração do negócio, para este ter direito à remuneração.

Conforme se diz no Acórdão da Relação do Porto de 10/02/2015 (processo 1216/11.0YIPRT.P1), in www.dgsi.pt: “Sobre esta questão tem sido entendimento pacífico que não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio; mas é necessário que a conclusão daquele resulte adequadamente da sua conduta ou actividade. Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção”.

A este propósito, o acórdão do S.T.J. de 31.3.98 (BMJ n.º 475, pág. 686), citando doutrina e jurisprudência a que adere, escreve: “o juízo positivo a formular sobre esta relação de causa e efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada; é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado produzido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente”.

Assim, a remuneração só será devida se a empresa mediadora tiver contribuído para a conclusão ou perfeição do contrato, e, portanto, só se houver uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato, a remuneração é devida.

Para alguns, para o mediador ter direito à comissão, é suficiente ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a realizar o negócio, pondo o comprador em contacto com o vendedor e que isso tenha influído na realização do negócio (Ac. S.T.J. de 18-3-97, Col. Acs. S.T.J., V, 1º, pág. 158, transcrito pelo Ac. do STJ de 20/04/2004).

Temos, assim, que o direito do mediador à remuneração depende de a conclusão do negócio ser efeito da sua intervenção.

No caso dos autos o único elemento de conexão é a placa publicitária que a autora colocou no imóvel, que podia ser vista por qualquer pessoa e que foi vista pelo comprador, mas sem que este entrasse em contacto com a mediadora para conhecer as condições do negócio ou para que esta o pusesse em contacto com os vendedores. Como já se salientou, a autora nem sequer chegou a conhecer o comprador e muito menos soube que o negócio se tinha realizado, pensando que o imóvel tinha sido retirado do mercado. Não provou sequer que tenha exibido o imóvel a potenciais compradores, com visitas ao mesmo, tendo limitado a promoção à colocação da placa e a publicidade no site e em panfletos físicos que distribuiu nos arredores.

O artigo 19.º da Lei 15/2013 (estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a atividade de mediação imobiliária) versa sobre a remuneração da empresa de mediação imobiliária.

A regra do n.º 1, que exige o resultado para a constituição da obrigação de pagamento, tem exceções, como a que resulta do n.º 2 do mesmo artigo, o qual determina que “É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel”

Esta norma apresenta os seguintes pressupostos, como decorre da sua letra:

1- que o contrato de mediação tenha sido celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel;

2- que tenha sido acordado o regime de exclusividade;

3- e que a não concretização do negócio visado tenha causa imputável ao cliente (e logo, pelo menos, que a mediadora tenha angariado interessado resoluto na celebração do negócio em condições de o concluir – cfr., neste sentido, Acórdão da Relação de Guimarães de 16/12/2021, processo n.º 600/20.2T8FAF.G1, in www.dgsi.pt).

E, claro, é ao mediador que cabe fazer a prova de que, por sua intervenção o negócio definitivo estava pronto a ser concluído e só não o foi porque o cliente o impediu ou o recusou.

Como já vimos, tem sido entendido de forma praticamente uniforme, que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros (cfr., entre outros, o Ac. do S.T.J. de 10/10/2002, processo 02B2469, relatado pelo Cons. Moitinho de Almeida).

“Não é exigível que os interessados formalizem proposta por escrito à mediadora. A remuneração é devida desde que a actividade desenvolvida pela mediadora, que publicitou a intenção de venda, as características do imóvel, que pôs em contacto os eventuais interessados com o imóvel, mostrando-o, tenha contribuído para o negócio que os réus celebraram” – Acórdão da Relação de Guimarães de 29/09/2014, processo n.º 1651/11.3TBBCL.G1, in www.dgsi.pt.

Acontece que, no caso em apreço, a autora não angariou o cliente, não o aproximou ao vendedor, desconhecia até a sua existência e o seu interesse no negócio.

Podemos, assim, concluir, que a atuação da autora não foi causal relativamente ao negócio que veio a ser concluído e, consequentemente, julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida.

III. DECISÃO

Em face do exposto, decide-se julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se os réus do pedido formulado.

Custas pela apelada.

Guimarães, 27/01/2022

Ana Cristina Duarte

Alexandra Rolim Mendes

Maria dos Anjos Melo Nogueira