965/11.7TVLSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. A resolução convencional assenta na liberdade contratual ou princípio da autonomia privada tanto quanto à inclusão das referidas cláusulas nos contratos como à determinação do respectivo conteúdo, podendo as partes estabelecer diferentes acordos de resolução, com pressupostos e efeitos diversos, tudo dentro dos limites da lei (art. 405º do CC).

2. Cláusulas leoninas são as cláusulas manifestamente excessivas, abusivas ou desproporcionadas, que põem em causa o desejado equilíbrio das prestações que deve estar subjacente a qualquer contrato bilateral.

3. Para aquilatar da natureza leonina das cláusulas contratuais haverá que atentar-se na natureza e condições de formação do contrato, na situação económica e social das partes, aos seus interesses patrimoniais e não patrimoniais, às causas explicativas do não cumprimento da obrigação, etc.

4. Para efeitos do disposto no art. 808º, nº 1 do CC, o prazo é razoável se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.

5. A perda do interesse na prestação do devedor deve ser objectiva e concretamente demonstrada pelo credor (art. 342º, nº 1 do CC), não se bastando com a mera alegação nesse sentido.

(Sumário da Relatora)

Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

RELATÓRIO.

A e I intentaram contra … J, S.A., acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que seja reconhecido o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda por parte da R. e esta condenada a pagar às AA. a quantia de € 330.319,32, a título de restituição do sinal em dobro e encargos bancários, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a citação e até efectivo pagamento.

A fundamentar o peticionado, alegam, em síntese:

As AA., em 23.04.2008, celebraram com a R. um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento provisoriamente identificado pelo apartamento 6C2 do tipo T2, sito no piso dois, o qual integra 2 lugares de estacionamento automóvel, bem como uma arrecadação, pertencente a um empreendimento imobiliário ainda em fase de construção, pelo preço de € 385.000,00.

Em 5.06.2009 foi celebrado um aditamento ao mencionado contrato, tendo o preço sido fixado em € 370.000,00 e a fracção prometida vender passou a ser a que viesse a corresponder ao apartamento provisoriamente identificado por apartamento 7/A/2 do tipo T2, sito no piso 2, o qual também integra 2 lugares de estacionamento automóvel e arrecadação.

Conforme contratado a conclusão da construção tinha por referência o mês de Setembro de 2009 e com base nessas previsões as AA. recorreram a financiamento bancário designado crédito sinal.

A titulo de sinal e respectivos reforços as autoras entregaram à ré a quantia total de €154.000,00, nos termos acordados.

Até à data (com referência à propositura da acção), a escritura nunca foi celebrada, nem os trabalhos concluídos, vindo a R. a multiplicar datas previsíveis para tal conclusão, todas já decorridas.

As AA. viram frustradas todas as suas expectativas uma vez que a fracção se destinava a investimento imobiliário e com objectivo de rentabilização, tendo negociado com o banco um período de carência de reembolso dos capitais mutuados e vendo-se, agora, na eminência de iniciar o pagamento do plano financeiro contratado, sem que ainda tenham obtido qualquer rentabilização.

Por esse motivo, em 23.07.2010 interpelaram a R. e mostraram o seu desagrado em relação à situação comunicando a perda de interesse no contrato por incumprimento imputável à R.

Em reposta, a R. alega a inexistência de qualquer incumprimento, fundando-se, embora não o diga expressamente, nas cláusulas 5ª e 6ª do contrato, que, manifestamente, são leoninas e como tal nulas porquanto não estabelecem qualquer prazo para a celebração do contrato, deixando ao livre arbítrio da R. a outorga da escritura.

Por carta de 24.03.2011, as AA. conferiram prazo admonitório à R. para a realização da escritura pública de compra e venda, não tendo a mesma sido realizada ou, sequer, agendada.

Para além de terem direito ao recebimento do sinal em dobro, têm, ainda, direito aos encargos bancários suportados no âmbito do crédito contraído para liquidação do sinal e por cujo pagamento a R. é responsável.

Regularmente citada, a R., em Junho de 2011, contestou, por impugnação, propugnando pela improcedência da acção.

Designada data para audiência preliminar, no início da mesma apresentou a R. articulado superveniente, no qual alega que a R., desde Julho de 2011, se encontra em condições de celebrar escrituras públicas de compra e venda ou outro negócio das fracções do prédio onde se integra a fracção objecto do contrato promessa, o que tem vindo a fazer.

Foi proferido despacho que admitiu o referido articulado, saneou o processo, e seleccionou a matéria de facto assente e base instrutória, as quais não sofreram reclamações.

As AA. responderam à matéria do articulado superveniente.

Nos termos do art. 506º, nº 6 do CPC foram aditados factos à matéria de facto assente, que não sofreram reclamação.

Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, a R. apresentou alegações escritas de direito, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção improcedente, e absolveu a R. do pedido.

Inconformadas com a decisão, dela apelaram as AA., formulando, no final das respectivas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

I- Vem o presente recurso interposto da Decisão proferida pelo Tribunal A Quo que julgou improcedente a acção interposta pelas Autoras, aqui Apelantes com a consequente absolvição da Ré Apelada do pedido,

II- TAL decisão não espelha a realidade dos factos, face à abundante prova produzida em sentido contrário,

III- Centrava-se esse mesmo pedido em concreto na declaração de incumprimento definitivo por parte da Apelada do contrato promessa de compra e venda celebrado, e consequente obrigação de devolução em dobro do sinal entregue,

IV- Bem como na declaração de nulidade das cláusulas 5ª. e 6ª. do dito Contrato Promessa de Compra e Venda por serem leoninas.

V- De realçar que as conclusões alcançadas pelo Colendo Tribunal A Quo, parecem nesta fase decisória esquecer a matéria assente e todo o histórico do contrato dos autos.

VI- Efectivamente, e em termos meramente cronológicos importa realçar que a previsão para a conclusão da construção da fracção prometida vender tinha por referência o mês de Setembro de 2009

VII- No entanto, e tal como as Apelantes afirmaram, e ficou demonstrado à saciedade, quer documentalmente, quer em Audiência de Discussão e Julgamento (e dado como assente pelo Tribunal recorrido) desde Setembro de 2009, data contratada como previsível para a conclusão dos trabalhos,

VIII- A Apelada multiplicou datas previsíveis para conclusão,

IX- Sendo que todas elas foram decorrendo sem qualquer evolução factual, conforme demonstrado.

X- Face às respostas sempre evasivas e documentalmente comprovadas e assentes, nenhum outro comportamento era exigível às Apelantes

XI- Por outro lado, não podem as apelantes concordar com a decisão que julga válidas as Cláusulas 5ª. e 6ª do Contrato Promessa de Compra e Venda,

XII- Efectivamente, daquelas disposições contratuais resultam duas conclusões essenciais :

- A escritura será outorgada logo que toda a documentação necessária esteja emitida, disponível e na posse da Ré/Apelada,

- Só doze meses (um ano) após a conclusão dos trabalhos de construção das fracções prometidas vender e caso a escritura não esteja ainda outorgada podem as promitentes compradoras interpelar a promitente vendedora para marcar o referido acto notarial, podendo então resolver o contrato caso o mesmo não se concretize nos seis meses subsequentes.

XIII- Ou seja, a Ré/Apelada outorgará a escritura pública de compra e venda quando quiser, pois tal desiderato está dependente de um factor que só por si é controlado

XIV- A CONCLUSÃO DOS TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO !

XV- Estas cláusulas do Contrato Promessa de Compra e Venda são leoninas, e como tal nulas.

XVI- E violadoras do espírito de equilíbrio contratual que deve presidir à elaboração e formalização do contrato, com as consequências legais inerentes a tal estado em relação à sua execução.

XVII- Face à matéria de facto assente com base na (abundante) prova produzida, quer documental, quer testemunha, carecia a decisão de um sentido diverso.

XVIII- Os fundamentos estão em oposição com a decisão proferida, com as consequências previstas no artº. 668 nº. 1 al. c) do CPC.

Terminam pedindo que a decisão recorrida seja revogada com fundamento em nulidade consubstanciada na oposição entre os fundamentos e a decisão.

A R. contra-alegou propugnando pela confirmação da sentença recorrida.

O tribunal recorrido proferiu despacho no sentido de não se verificar a nulidade invocada.

QUESTÕES A DECIDIR.

Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões das recorrentes (arts. 684º, n.º 3 e 685º-A, nº 1 do CPC) as questões a decidir são:

a) da verificação do incumprimento definitivo da R.;

b) da nulidade das cláusulas 5ª e 6ª do contrato;

c) da nulidade da sentença.

Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.

O tribunal recorrido considerou assentes os seguintes factos:

1- Autoras e Ré celebraram em 23 de Abril de 2008, Contrato Promessa de Compra e Venda pelo qual as Autoras prometeram comprar e a Ré prometeu vender a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento provisoriamente identificado por apartamento 6C2 do Tipo T2, sito no piso 2, o qual integra 2 lugares de estacionamento automóvel com os números 37 e 46 sitos no piso -2 (menos dois), bem como uma arrecadação identificada com o número 15, sita no piso -2 (menos dois) (al. A) dos factos assentes).

2- O preço inicialmente contratado para a venda prometida foi de € 385.000,00 (al. B) dos factos assentes).

3- Em 5 de Junho de 2009 foi celebrado entre as partes contratantes, aqui Autoras e Ré, Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda através do qual o preço global da venda foi fixado em € 370.000,00 (al. C) dos factos assentes).

4- A fracção autónoma prometida vender passou a ser identificada como a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento provisoriamente identificado por apartamento 7/A/2 do Tipo T2, sito no piso 2, o qual integra 2 lugares de estacionamento automóvel com os números 40 e 49 sitos no piso -2 (menos dois), bem como uma arrecadação identificada com o número 18, sita no piso -2 (menos dois) (al. D) dos factos assentes).

5- A previsão para a conclusão da construção da fracção prometida vender tinha por referência o mês de Setembro de 2009 (al. E) dos factos assentes).

6- A título de Sinal e respectivos reforços as Autoras entregaram à Ré a quantia global de €154.000,00, nos seguintes prazos e montantes:

- €38.500,00 em 23.04.2008;

- €28.875,00 em 15.07.2008;

- €19.250,00 em 15.11.2008;

- €28.875,00 em 15.02.2009;

- €38.500,00 em 15.05.2009 (a. F) dos factos assentes).

7- Não foi celebrada até hoje a Escritura Pública de Compra e Venda (al. G) dos factos assentes).

8- A Ré emitiu declaração, datada de 16 de Março de 2011, junta a fls. 61, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta:

“….até à presente data não foi possível celebrar a escritura de compra e venda decorrente do contrato promessa em epígrafe, em virtude de terem ocorrido diversos atrasos e imprevistos inultrapassáveis….”.

“….esperamos que a breve prazo estaremos em condições de comunicar uma data para a celebração da escritura pública, que a esta sociedade interessa seja realizada tão breve quanto possível, ainda este ano.” (al. H) dos factos assentes).

9- À data de hoje, (com referência à data de entrada em juízo da acção), a fracção prometida vender não se encontra licenciada para habitação ou qualquer outro uso (al. I) dos factos assentes).

10- Por carta datada de 23/07/2010, assinada pelas Autoras e dirigida à Ré, sob o assunto “Contrato-Promessa Compra e Venda – 23/04/2008”, é comunicada a resolução do Contrato-Promessa Compra e Venda, nos termos que constam do documento junto aos autos a fls. 63 e 64 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. J) dos factos assentes).

11- Por carta datada de 28/07/2010, assinada pela Ré e dirigida às Autoras, sob o assunto “Contrato-promessa de compra e venda celebrado em 23 de Abril de 2008; Prédio sito na… – Ap. …, diz-se, nomeadamente, que: “(…) Não se verifica qualquer fundamento de facto ou de Direito para a invocação de um incumprimento definitivo da nossa parte, pelo que não poderemos aceitar a resolução do contrato-promessa com tal fundamento. (…)”, conforme o que consta do documento junto aos autos a fls. 65 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. L) dos factos assentes).

12- Consta do “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado entre a Ré e as Autoras e outorgado aos 23/04/2008, nas suas cláusulas 5ª e 6ª, que:

“QUINTA

(Resolução do Contrato)

Doze meses após finalizada a construção das fracções prometidas vender, caso a escritura pública de compra e venda das mesmas não seja outorgada nos termos previstos neste contrato, nomeadamente por a respectiva licença de utilização não estar ainda na posse da PROMITENTE VENDEDORA, terão as PROMITENTES COMPRADORAS a faculdade de interpelar a PROMITENTE VENDEDORA, para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 6 (seis) meses, poderá então resolver este contrato, devendo a PROMITENTE VENDEDORA devolver as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e seus reforços, acrescidas de juros calculados à Taxa Euribor a 6 meses acrescida de dois pontos percentuais, pelo período compreendido entre a(s) data(s) da(s) suas respectivas entregas e a data da sua efectiva restituição.

SEXTA

(Incumprimento do Contrato)

1. No caso das PROMITENTES COMPRADORAS, seja por que motivo for, não efectuarem atempadamente alguma das prestações do preço ora acordadas, previstas na Cláusula Segunda deste contrato ou não comparecerem à escritura de compra e venda, para tal devendo considerar-se devidamente notificadas, constituir-se-ão em mora, aceitando a PROMITENTE VENDEDORA essa prestação até ao prazo máximo de 90 (noventa) dias, contados daquelas datas, sofrendo, porém, o valor em atraso, um aumento correspondente aos juros de mora, calculados à taxa Euribor a seis meses, acrescida de dois pontos percentuais.

2. Decorrido o prazo de 90 (noventa) dias, fixado no número anterior sem que a importância em dívida tenha sido paga ou a escritura realizada, constituir-se-ão as PROMITENTES COMPRADORES em incumprimento definitivo do presente contrato, o que conferirá à PROMITENTE VENDEDORA o direito de imediata e automaticamente o resolver, fazendo suas todas as importâncias recebidas.

3. O incumprimento definitivo pela PROMITENTE VENDEDORA, traduzido na não transmissão da sua propriedade para as PROMITENTES COMPRADORAS, confere a este último o direito de resolver o presente contrato e exigir da PRIMEIRA OUTORGANTE a restituição em dobro de todas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo.

4. Considera-se incumprimento para o efeito do número anterior, a não celebração da escritura pública de compra e venda ou a não construção do apartamento por causa directa e exclusivamente imputável à PROMITENTE VENDEDORA, não se considerando como tal atrasos decorrentes de eventuais alterações solicitadas por quaisquer compradores e consequentes licenciamentos.

5. As eventuais inobservâncias das obrigações fixadas nos números que antecedem motivadas por motivos de força maior ou quaisquer outras circunstâncias a que seja alheia a vontade da PROMITENTE VENDEDORA e relativamente às quais a mesma não possa interferir ou evitar, não lhe serão imputáveis, nem tão pouco constituirão incumprimento do presente contrato.

6. O incumprimento do presente contrato por qualquer das partes não afasta o direito de a parte não faltosa exigir, em alternativa e a seu critério, a execução específica do mesmo, nos termos do artigo 830º do Código Civil. …” conforme consta do documento junto aos autos a fls. 19 a 26 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. M) dos factos assentes).

13- Por carta registada com aviso de recepção datada de 24/03/2011, assinada pelo Ilustre Mandatário das Autoras e dirigida à Ré, sob o assunto “Contrato Promessa de Compra e Venda (….) Ap … Prédio sito .. ”, diz-se que:

“Na qualidade de Advogado e devidamente mandatado pelas Exmas. Senhoras Dra. A e Dra. I, promitentes compradoras no âmbito do contrato promessa identificado em referência, com a redacção introduzida pelo aditamento celebrado em 5 de Junho de 2009, venho comunicar a V. Exas. que:

1) Conforme contratado entre as partes outorgantes a previsão para a conclusão da construção da fracção prometida vender tinha por referência o mês de Setembro de 2009.

2) Com base nessas previsões, e como é do conhecimento de V. Exas., as promitentes compradoras recorreram a financiamento bancário designado por crédito sinal para cumprimento das condições contratuais de pagamento (sinal e respectivos reforços),

3) A título de Sinal e respectivos reforços as promitentes compradoras entregaram à V/ sociedade € 154.000,00 (cento e cinquenta e quatro mil) nos seguintes prazo e montantes :

- € 38.500,00 em 23.04.2008

- € 28.875,00 em 15.07.2008

- € 19.250,00 em 15.11.2008

- € 28.875,00 em 15.02.2009

- € 38.500,00 em 15.05.2009

4) Apesar dos insistentes pedidos de informação sobre a data de realização da Escritura Pública de Compra e Venda, nunca a mesma foi agendada ou prevista em concreto, tendo decorrido já 19 meses da previsão contratada para a conclusão da construção, não obstante as inúmeras previsões intercalares para a realização da escritura que em abstracto foram sendo adiantadas.

5) Atenta a natureza do crédito bancário contraído pelas promitentes compradoras (crédito de curta duração), as mesmas encontram-se nesta data obrigadas à liquidação integral do mesmo junto do Banco Financiador.

6) À data de hoje, não se encontram concluídos os trabalhos de construção da fracção prometida vender.

7) À data de hoje, a fracção prometida vender não se encontra licenciada para habitação ou qualquer outro uso.

8) As cláusulas quarta e quinta do Contrato Promessa de Compra e Venda acima identificado são indubitavelmente leoninas nos seus efeitos e violadoras do espírito de equilíbrio contratual que deve presidir à elaboração e formalização do mesmo, com as consequências legais inerentes a tal estado em relação à sua execução.

9) A V/ comunicação datada de 16 de Março de 2011 para efeitos bancários revela atrasos imprevistos e inultrapassáveis no decurso dos trabalhos e no processo de licenciamento, confissão que se aceita.

10) A mesma declaração refere que a escritura pública de compra e venda se realizará, e transcreve-se “tão breve quanto possível, ainda este ano”, o que faz prever um lapso de espera previsível (e sem certeza) de até mais nove meses.

11) As promitentes compradoras viram frustradas todas as expectativas em relação à aquisição da fracção prometida comprar, por factos que apenas à V/ sociedade são imputáveis.

12) Não é exigível às promitentes compradoras protelar mais a outorga do contrato prometido.

Nestes termos deverá a escritura pública de compra e venda ser realizada no prazo máximo de 15 dias (de calendário) contados da recepção da presente comunicação, e notificadas as promitentes compradoras do dia e hora para a realização da mesma. (…)”, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 66 a 68 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. N) dos factos assentes).

14- A escritura pública mantém-se por agendar (al. O) dos factos assentes).

15- Em 31/03/2011, o banco S… emitiu uma Declaração da qual consta, nomeadamente, que: “(…) Mais se declara que, até à data de 31.03.2011 houve a libertação de tranches que totalizam a quantia de €154.000,00 (cento e cinquenta e quatro mil euros), tendo sido pagos até à actualidade, a título de juros e demais despesas, a quantia de €22.319,32 (vinte e dois mil, trezentos e dezanove euros e trinta e dois cêntimos). (…)”, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 70 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. P) dos factos assentes).

16- Ao tempo da celebração do contrato promessa identificado em A), a construção do edifício onde a fracção prometida se integrava encontrava-se licenciada pela CM…, tendo como fins a habitação e comércio, estando a Ré a promover a construção do mesmo (al. Q) dos factos assentes).

17- O empreendimento em questão compreende 7 blocos de apartamentos situados na parcela B e um total de 66 fracções autónomas (18 fracções autónomas destinadas a comércio, 45 fracções autónomas destinadas a habitação e 3 fracções autónomas destinadas a parqueamento), com uma área global de construção de 16.913.00 m2, sendo 8.837.00 m2 acima do solo e 8.076.00 m2 abaixo do solo (al. R) dos factos assentes).

18- O edifício projectado e em que se situava a fracção objecto do contrato, encontrava-se em fase inicial de construção (al. S) dos factos assentes).

19- O edifício destinava-se, após terminada a construção, a ser comercializado em fracções autónomas, após submetido ao regime de propriedade horizontal (al. T) dos factos assentes).

20- Em resposta à carta referida na al. N), por carta datada de 29/04/2011, subscrita pela Ré e dirigida aos Ilustre Mandatários das Autoras, sob o assunto “Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 23 de Abril de 2008; Prédio sito na Praça apart… em L…”, diz-se que: “(…) Esta sociedade está em condições para vir a celebrar a escritura, em linha com o contrato promessa, cujo teor foi aceite e subscrito pelas clientes de V. Exa. Rejeitamos, por isso, a comunicação recebida para marcação da escritura no prazo de 15 dias, exigência sem fundamento contratual ou legal. (…)”, conforme consta do documento junto aos autos a fls. 97 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (al. U) dos factos assentes).

21- Em 22 de Junho de 2011, a ré apresentou no Serviço de Finanças de L…. 7 a declaração Modelo 1 de IMI - comprovativo de declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz, para o prédio urbano do qual faz parte integrante o apartamento objecto da promessa de compra e venda celebrada entre a ré e as autoras (al. V) dos factos assentes).

22- Por Escritura pública outorgada a 4 de Julho de 2011, lavrada a fls. 126 e 127v do livro de notas para escrituras diversas nº …, do Cartório Notarial a cargo de …, o prédio urbano do qual faz parte integrante o apartamento objecto da promessa de compra e venda celebrada entre a ré e as autoras foi constituído em propriedade horizontal, tendo sido atribuída à fracção autónoma correspondente ao apartamento objecto do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda a designação de fracção "BJ" (al. X) dos factos assentes).

23- No dia 26 de Julho de 2011, foi emitida pela Câmara Municipal de L…, para o prédio urbano do qual faz parte integrante o apartamento objecto da promessa de compra e venda celebrada entre a ré e as autoras, em nome da ré, o Alvará de Utilização nº …/UT/20… – Parcial (al. Z) dos factos assentes).

24- No âmbito do referido alvará foi autorizada a utilização de "45 utilizações para habitação familiar e 3 utilizações para garagem", na qual se inclui a fracção "BJ", correspondente ao apartamento objecto do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre a Ré e as autoras (al. AA) dos factos assentes).

25- A ré encontra-se em condições de celebrar escrituras públicas de compra e venda e quaisquer outros negócios jurídicos que tenham por objecto as fracções autónomas do prédio urbano do qual faz parte integrante o apartamento prometido vender às autoras (com referência a Julho de 2011) (al. BB) dos factos assentes).

26- Aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda o empreendimento imobiliário no qual se insere a fracção autónoma prometida vender, encontrava-se em fase de construção (resp. ao art. 1º da BI).

27- A previsão prevista na al. E) foi acordada entre as partes (resp. ao art. 2º).

28- Com base nessas previsões, as Autoras promitentes compradoras recorreram a financiamento bancário designado crédito sinal junto do S…, para cumprimento das condições contratuais de pagamento (sinal e respectivos reforços) (resp. ao art. 3º).

29- Desde Setembro de 2009, data contratada como previsível para a conclusão dos trabalhos, a Ré tem multiplicado datas previsíveis para conclusão, todas elas já decorridas (resp. ao art. 5º).

30- Foi negociado com o Banco financiador um período de carência de reembolso dos capitais mutuados, já com a prorrogação pedida e concedida até 23… (resp. ao art. 8º).

31- Em Maio de 2011, as autoras iniciaram o pagamento do plano financeiro contratado com o Banco mutuante (resp. ao art. 9º).

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.

Iremos analisar as 3 questões suscitadas pelas apelantes no presente recurso, começando por apreciar a invocada nulidade da sentença recorrida, nos termos do art. 668º, nº 1, al. c) do CPC, por, alegadamente, os fundamentos estarem em oposição com a decisão proferida, desde logo adiantando que não assiste qualquer razão às apelantes.

Dispõe o mencionado preceito legal que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.

A nulidade referida verifica-se quando as premissas do raciocínio apontarem num sentido e a decisão for noutro.

O juiz analisa a questão que lhe é colocada, equaciona os seus argumentos em determinado sentido, e, a final, conclui / decide, em sentido (lógico) contrário àquele que fundamentou.

Como escrevia o Prof. Alberto dos Reis in CPC Anotado, Vol. V, pág. 141, “no caso considerado no n.º 3 do art. 668º a contradição não é apenas aparente, é real; o juiz escreveu o que queria escrever; o que sucede é que a construção da sentença é viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto”.

Ora, no caso sub judice os fundamentos de direito elencados pelo Mmo Juiz recorrido – de não verificação de incumprimento definitivo do contrato promessa imputável à R. -, assentes nos factos dados como provados, levam, logicamente, à decisão proferida de absolvição desta do pedido (de reconhecimento do incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da R. e, consequente condenação de restituição do sinal em dobro).

Não existe, pois, qualquer contradição, apenas discordando as apelantes da interpretação e integração jurídica dos factos feita pelo tribunal recorrido, o que poderá consubstanciar eventual erro de julgamento que não se confunde com a nulidade invocada ou qualquer outra.

Improcede, pois, a apelação nesta parte.

Face à factualidade dada como provada, entendeu a sentença recorrida que “considerando que o prazo estabelecido para a celebração da escritura eram doze meses após finalizada a construção, à data de 23.07.2010, a ré não se encontrava em mora e muito menos em incumprimento definitivo não podendo a resolução efectuada produzir os seus efeitos”, e embora a carta de 24.03.2011 pudesse configurar uma interpelação admonitória, “ainda assim não se pode considerar que existe incumprimento definitivo uma vez que as autoras alegam perda de interesse na prestação, ao abrigo do art. 808º do CC, a qual tem de ser apreciada objectivamente, e que, objectivamente, no caso em apreço não se verifica”, por não terem resultado provados os factos a tal respeito alegados pelas AA., e concluiu que “a resolução efectuada pelas autoras não tem fundamento de facto ou direito”.

Mais concluiu que não se verifica a invocada nulidade das cláusulas 5ª e 6ª do contrato, por, alegadamente, serem leoninas.

Insurgem-se as apelantes contra o decidido sustentando que:

- a previsão para a conclusão da construção da fracção prometida vender tinha por referência o mês de Setembro de 2009, tendo ficado demonstrado que desde essa data a apelada multiplicou datas previsíveis para conclusão que foram decorrendo sem qualquer evolução factual;

- face às respostas sempre evasivas e documentalmente comprovadas, nenhum outro comportamento era exigível às apelantes;

- as apelantes conferiram à apelada diversos prazos, interpelaram-na por carta mantendo o contrato em vigor por mais 10 meses, conferiram prazo admonitório para a realização da escritura que não se concretizou, e perderam o interesse na prestação da ré tendo esta incumprido o contrato promessa em definitivo por aplicação do disposto no art. 808º do CC;

- por outro lado, as cláusulas 5ª e 6ª do contrato promessa são leoninas e, como tal, nulas, porquanto: a) a escritura será outorgada logo que toda a documentação necessária esteja emitida, disponível na posse da ré; b) só 12 meses após a conclusão dos trabalhos de construção das fracções prometidas vender e caso a escritura não esteja ainda outorgada podem as promitentes compradoras interpelar a promitente vendedora para marcar o referido acto notarial, podendo então resolver o contrato caso o mesmo não se concretize nos 6 meses subsequentes, ou seja, a apelada outorgará a escritura pública de compra e venda quando quiser, pois tal desiderato está dependente de um factor que só por si é controlado, a conclusão dos trabalhos de construção.

Salvo o devido respeito por opinião contrária, não podemos sufragar o entendimento das apelantes, carecendo, efectivamente, a resolução do contrato promessa efectuada pelas AA., de fundamento de facto e de direito, como entendeu a sentença recorrida.

Com a presente acção pretendem as AA. ver reconhecido o incumprimento definitivo pela R. do contrato promessa entre elas celebrado, “validando-se”, assim, a resolução legal do contrato operada pelas AA., que sustentam, ainda, a exclusão das cláusulas de resolução convencionadas, por serem nulas.

Ainda que se tivessem as mencionadas cláusulas de resolução convencionadas por excluídas, por serem nulas - com o que não se concorda como a seguir se explicará -, nunca se poderia reconhecer a validade da resolução legal do contrato promessa efectuada pelas AA.

Dispõe o art. 432º do CC que “é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção”.

Como refere Calvão da Silva, in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª ed., pág. 321, “admite este artigo, portanto, a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente, por convenção, atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v.g. não cumprimento ou não cumprimento nos termos devidos, segundo as modalidades estabelecidas, de obrigação). A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa”.

A resolução convencional assenta na liberdade contratual ou princípio da autonomia privada tanto quanto à inclusão das referidas cláusulas nos contratos como à determinação do respectivo conteúdo, podendo as partes estabelecer diferentes acordos de resolução, com pressupostos e efeitos diversos [1], tudo, claro, dentro dos limites da lei (art. 405º do CC), genericamente fixados nos arts. 280º e ss. do CC.

No caso sub judice, estabeleceram-se cláusulas resolutivas expressas no contrato promessa outorgado entre AA. e R., como resulta, aliás, claro da epígrafe das cláusulas 5ª, “resolução do contrato”, e 6ª, “incumprimento do contrato”.

Pretendem as apelantes que se declarem as referidas cláusulas nulas, por revestirem as mesmas natureza leonina.

Cláusulas leoninas são as cláusulas manifestamente excessivas, abusivas ou desproporcionadas, que põem em causa o desejado equilíbrio das prestações que deve estar subjacente a qualquer contrato bilateral.

Para aquilatar da natureza leonina das referidas cláusulas haverá que atentar-se, como se disse na sentença recorrida reproduzindo o Ac. do STJ de 10.02.2004 (P. 04A4299, rel. Cons. Azevedo Ramos, in www.dgsi.pt), na natureza e condições de formação do contrato, na situação económica e social das partes, aos seus interesses patrimoniais e não patrimoniais, às causas explicativas do não cumprimento da obrigação, etc.

No caso sub judice haverá, desde logo, que atentar que o contrato promessa foi celebrado quando o edifício projectado e em que se situava a fracção objecto do contrato se encontrava em fase inicial de construção, inserindo-se o referido edifício num empreendimento de razoáveis dimensões, o que, por certo, não era desconhecido das AA.

Como expressamente se fez constar do contrato promessa, embora o referido edifício se encontrasse em fase inicial de construção à data da celebração daquele, era do interesse recíproco das partes a outorga “desde já” do referido “contrato promessa de compra e venda da futura fracção a construir”.

E embora tenha sido prevista uma data para a conclusão da construção da fracção prometida vender, o que é um facto é que não foi estipulada qualquer data para a sua conclusão.

E é neste circunstancialismo que na cláusula 4ª não se prevê qualquer prazo para outorga da escritura definitiva de compra e venda da fracção prometida vender, aí se estipulando, apenas, que a mesma será outorgada “logo que toda a documentação necessária para tal, estiver emitida, disponível e na posse da promitente vendedora e em dia, hora e cartório a designar por esta, …”.

E é, também, nesta sequência que se previu na mencionada cláusula 5ª do contrato promessa, que “Doze meses após finalizada a construção das fracções prometidas vender, caso a escritura pública de compra e venda das mesmas não seja outorgada nos termos previstos neste contrato, nomeadamente por a respectiva licença de utilização não estar ainda na posse da PROMITENTE VENDEDORA, terão as PROMITENTES COMPRADORAS a faculdade de interpelar a PROMITENTE VENDEDORA, para proceder à marcação da respectiva escritura e, caso tal não seja efectuado no prazo de 6 (seis) meses, poderá então resolver este contrato, devendo a PROMITENTE VENDEDORA devolver as quantias recebidas ao abrigo do mesmo, a título de sinal e seus reforços, acrescidas de juros …”.

Ou seja, não obstante não se tenha fixado prazo para a realização da escritura de compra e venda, previu-se, desde logo, um termo (final) incerto para a concretização daquela obrigação e a possibilidade de resolução do contrato pelas promitentes compradoras verificadas determinadas condições.

É certo que a conclusão dos trabalhos de construção está, apenas, dependente da actuação e vontade da promitente vendedora, mas tal não significa que fique no seu total arbítrio a realização das condições de que depende a celebração do negócio prometido, nomeadamente e desde logo a referida construção, “por decorrer do princípio da boa fé no cumprimento dos contratos que o devedor está obrigado a usar o grau de eficácia e diligência normalmente exigíveis, providenciando para que se não verifiquem dilações ou hiatos temporais no processo de construção que, segundo os padrões ou critérios sociais correntes, se possam configurar como absolutamente excessivos e injustificados” (Ac. do STJ de 6.10.2011, P. 2434/08.3TBSTS.P1.S1, rel. Cons. Lopes do Rego, in www.dsgi.pt, citado na sentença recorrida), sempre assistindo, pois, às AA. o direito a pedir judicialmente a fixação de prazo razoável para a conclusão da construção, como se referiu na sentença.

Ora, sopesando tal facto, atendendo às circunstâncias em que foi celebrado o contrato promessa, bem como ao facto das AA., como resulta do cabeçalho da P.I., serem licenciadas em direito, sendo uma advogada e a outra jurista, estando, pois, perfeitamente inteiradas do alcance, natureza e consequências das cláusulas convencionadas, afigura-se-nos que as cláusulas em apreço não são manifestamente desproporcionadas, nem abusivas, não assistindo razão às apelantes quando as caracterizam como leoninas, improcedendo, nesta parte, a apelação.

Sendo válidas as referidas cláusulas convencionais resolutivas, a resolução do contrato promessa efectuada pelas apelantes não é válida a luz daquelas cláusulas.

Mas também não o é como resolução fundada na lei, como pretendem as apelantes.

A simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato.

Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, o credor só pode resolver o contrato desde que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor – art. 801º, nº 2 do CC.

A lei prevê, porém, e no que ora importa, duas situações de mora culposa do devedor que equipara ao não cumprimento definitivo do contrato, a saber: ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação, perda de interesse essa a apreciar objectivamente; ou, mantendo, porém, interesse na prestação, não ser a mesma efectuada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (art. 808º do CC).

E, como refere Antunes Varela, in RLJ, ano 118, pág. 54, esta equiparação da mora culposa ao incumprimento definitivo quer significar “além do mais, que a mora faculta em tais casos a resolução do contrato, por aplicação conjugada dos artigos 808º, 1 e 802º, 2, do Código Civil”.

No caso em apreço importa começar por apreciar se a R. estava em mora, uma vez que na sentença recorrida se entendeu que não e as apelantes parecem sustentar que sim ao alegarem que a previsão para a conclusão da construção da fracção prometida vender tinha por referência o mês de Setembro de 2009, tendo ficado demonstrado que desde essa data a apelada multiplicou datas previsíveis para conclusão que foram decorrendo sem qualquer evolução factual e que face às respostas sempre evasivas e documentalmente comprovadas, nenhum outro comportamento era exigível às apelantes.

Do contrato promessa de compra e venda celebrado entre AA. e R. nasceu para esta a obrigação de celebrar o contrato definitivo de compra e venda (art. 410º do CC), não obstante subjacente estivesse, também, a obrigação prévia de construir a fracção prometida vender (sendo a promitente vendedora também a construtora), tendo ficado estipulado, na cláusula 4ª do contrato que à R. incumbia a marcação da escritura definitiva de compra e venda da fracção prometida vender “logo que toda a documentação necessária para tal, estiver emitida, disponível e na posse da promitente vendedora”, mais decorrendo da cláusula 5ª do contrato que a mesma deveria ser marcada no prazo máximo de uma ano após finalizada a construção da fracção prometida vender.

E na cláusula 3ª do contrato fez-se constar: “prevê-se que a conclusão da construção das fracções prometidas vender ocorra até ao final do mês de Setembro de 2009”.

Nesta cláusula a previsão que se fez constar foi acordada entre as partes, não passando disso mesmo, de uma previsão, não se tendo estipulado qualquer prazo obrigacional para a R. concluir a construção da fracção.

É certo que resultou provado que, desde Setembro de 2009, data contratada como previsível para a conclusão dos trabalhos, a R. tem multiplicado datas previsíveis para conclusão, todas elas já decorridas, mas não menos certo é que não resulta da factualidade provada que não houve “qualquer evolução factual” posterior, nem que, desde tal data, a R. se limitasse a dar “respostas sempre evasivas” às AA. [2].

Não resulta dos autos, ao contrário do que as apelantes parecem das a entender, que a postura da R. desde Setembro de 2009 tenha sido de desinteresse, inércia, “evasão”, ou negligência na prossecução da obra.

Por outro lado, se as apelantes entendiam que o comportamento da R. promitente vendedora/construtora era negligente e ineficaz levando a uma dilação inaceitável no processo de construção, deveriam ter recorrido ao tribunal para fixar prazo razoável para a referida conclusão (art. 777º do CC), sendo certo ainda que, como se referiu na sentença recorrida, também nesta sede nada alegaram nesse sentido.

Acresce referir que a data “prevista” não respeita à data para outorga da escritura de compra e venda, mas para conclusão da construção da fracção, pelo que nunca se poderia concluir que, desde tal data, a R. se encontrava em mora, tanto mais que resulta da cláusula 5ª que após a conclusão da obra a R. deveria diligenciar pela marcação da escritura, nos 12 meses seguintes.

Ora, resulta da matéria de facto dada como provada que por carta datada de 23/07/2010, assinada pelas Autoras e dirigida à Ré, aquelas comunicaram a esta a resolução do contrato-promessa compra e venda, por “perda do interesse na manutenção do contrato por incumprimento exclusivamente imputável” à R.

À data da resolução do contrato efectuada pelas AA., não havia decorrido, sequer, um ano desde a data “prevista” para a conclusão da fracção e, consequentemente, para a marcação da escritura de compra e venda, não estando, pois, a R. em mora.

Não estando a R. em mora, não tinham as AA. fundamento legal para a resolução do contrato, nem se pode entender tal comunicação como “interpelação” para constituição em mora (arts. 804º, nº 2 e 805º, nº 1 do CC).

Ao contrário do que alegam as apelantes, estas não “conferiram à apelada diversos prazos”, nem a interpelaram “por carta mantendo o contrato em vigor por mais 10 meses” [3], e não resultando dos autos a falta de diligência, normal, da R. em promover o andamento da construção, nem, se podendo concluir, pelos padrões normais, atenta, nomeadamente, a envergadura do empreendimento em causa, por uma injustificada ou excessiva dilação na conclusão da construção da fracção, não se pode concluir que a construtora estava em falta quanto ao cumprimento das obrigações a que se vinculou.

Não se verificando a mora da R., não podiam as AA. converter a mesma em incumprimento definitivo, como o fizeram posteriormente.

Mas ainda que se entendesse que a R. se encontrava já em mora, pelo menos no que à construção da fracção respeita [4], não se verificam os fundamentos para converter a mora em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808º do CC.

Por um lado, as AA. não fixaram à R. um prazo razoável para a realização da escritura do contrato prometido.

“O prazo é razoável se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar” (Ac. do STJ de 07.02.08, P. 07A4437, rel. Cons. Paulo Sá, in www.dgsi.pt).

Sabendo as AA. que à data da 2ª missiva não se encontravam concluídos os trabalhos de construção da fracção prometida vender, nem a mesma se encontrava licenciada para habitação ou qualquer outro uso, como expressamente naquela referiam, e que apenas cerca de 8 dias antes a R. tinha emitido uma declaração na qual referia que “….esperamos que a breve prazo estaremos em condições de comunicar uma data para a celebração da escritura pública, que a esta sociedade interessa seja realizada tão breve quanto possível, ainda este ano”, o prazo de 15 dias fixado para a realização da escritura de compra e venda não se mostra razoável, nem sequer realista, nem consentâneo, aliás, com o previsto na cláusula 5ª da contrato promessa, que previa a possibilidade das AA., as promitentes compradoras, interpelarem a promitente vendedora para marcar o referido acto notarial para ser realizado nos 6 meses subsequentes.

Por outro lado, tal como referiu o tribunal recorrido e as apelantes não questionam fundadamente, limitando-se a reiterar a perda de interesse na prestação da ré, não resultaram provados os factos alegados por aquelas para concretizar, objectivamente, a referida perda de interesse na outorga do contrato prometido.

A perda do interesse na prestação do devedor deve ser objectiva e concretamente demonstrada pelo credor (art. 342º, nº 1 do CC), não se bastando com a mera alegação nesse sentido.

A perda de interesse tem de ser justificada segundo o critério da razoabilidade e deve aferir-se em função da “utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas” (referido Ac. do STJ de 07.02.08).

Numa ponderação global do caso, para aferição da perda de interesse, haverá que entrar em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do credor.

In casu, não resultaram demonstrados os factos alegados pelas AA. quanto ao seu propósito para a outorga do contrato promessa.

Improcede, pois, a apelação, nenhuma censura havendo a fazer à sentença recorrida.

DECISÃO.

Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.

Custas pelas apelantes.

Lisboa, 2013.02.26

Cristina Coelho

Roque Nogueira

Pimentel Marcos

[1] Cfr. Romano Martinez, in “Da cessação do Contrato”, pág. 79.

[2] As respostas documentalmente comprovadas nos autos são, apenas, as dadas às cartas das apelantes, a 1ª, a resolverem o contrato, e a 2ª, a fixarem prazo para a apelada marcar a escritura de compra e venda.

[3] O que as AA. fizeram foi resolver o contrato, sem fundamento como já referimos, apenas se devendo entender que, ainda assim, o contrato promessa subsistiu em vigor por acordo tácito das partes, atenta a não aceitação da R. da resolução e face ao comportamento posterior das AA. De facto, a resolução feita por declaração à outra parte torna-se eficaz logo que chegue ao seu poder (arts. 436º e 224º, nº 1 do CC), é irrevogável (arts. 224º, nº 1, 1ª parte e 230º, nº 1 do CC), revestindo natureza potestativa.

[4] Uma vez que não o estava, seguramente, quanto à outorga da escritura.