907/21.1T8MCN.P2 - Tribunal da Relação do Porto

I- A mora no pagamento da renda por período igual ou superior a três meses torna inexigível a manutenção do arrendamento e permite a resolução do contrato.

II- No contrato de locação, a obrigação de pagamento da renda e a obrigação de entrega do recibo de quitação não assumem o carácter de obrigações correlativas ou interdependentes

III- Por isso, a recusa de pagamento da renda só pode ser válida quando, reportando-se a falta de quitação a uma concreta prestação, tenha sido exigida ao locador a entrega do correspondente recibo e este tenha, sem justificação, negado essa entrega.

(Sumário da responsabilidade do Relator)

Processo n.º 907/21.1T8MCN.P2

Recorrentes - AA, BB e CC

Recorridos - DD e EE

Relator - José Eusébio Almeida

Adjuntos - Jorge Martins Ribeiro e Carlos Gil

Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto:

I- Relatório

FF, AA, BB e CC vieram propor contra DD e EE a presente ação de condenação, para despejo imediato, pedindo: a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, referente ao prédio sito na rua ..., n.º ..., ..., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...; b) a condenação dos réus a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos autores livre de pessoas, coisas, bens e em bom estado de conservação e limpeza; c) a condenação dos réus no pagamento das rendas vencidas e não pagas até 05.08.2021 que totalizavam 2.400,00€, bem como nas que se forem vencendo até efetiva entrega do locado.

Para tanto alegam que os réus não pagam, desde agosto de 2020, as rendas referentes ao prédio urbano composto de casa de três pavimentos, sito na rua ..., que lhes foi dado de arrendamento por GG, entretanto falecido, e, não obstante, para tanto terem sido interpelados.

Citados, os réus contestaram dizendo que a sua residência habitual é na Suíça e que em 2012, por arrendamento verbal celebrado com GG passaram a utilizar o prédio sempre que se deslocavam a Portugal. Mais alegaram que a renda era liquidada de meio em meio ano (janeiro e agosto) e que sempre solicitaram a emissão dos recibos relativos às rendas pagas, o que, sem justificação, lhes foi sempre negado. Quando pagaram o primeiro semestre de 2020, avisaram que cessariam o pagamento da renda se não tivessem o respetivo recibo e por esse motivo desde agosto de 2020 não mais procederam a qualquer pagamento, afirmando que liquidarão todos os montantes em dívida assim que lhes sejam entregues os recibos. Deduziram ainda pedido reconvencional onde pedem a condenação dos autores a emitirem todos os recibos de renda cujo montante ascende a 20.400,00€.

Em réplica os autores negaram a versão dos réus afirmando que o antepossuidor do locado sempre entregou os recibos de quitação e como tal devem os réus ser condenados em indemnização a favor dos autores, por litigarem com má-fé. Em resposta os réus alegam que são os autores que litigam com má-fé.

Foi intentado o incidente de despejo imediato do locado que veio a ser julgado improcedente uma vez que os réus procederam ao depósito das rendas vencidas na pendência da ação (de agosto de 2021 a maio de 2022) acrescidas de indemnização.

A reconvenção foi admitida e fixado o valor da causa (28.800,00€). No saneamento dos autos considerou-se que estes reuniam todos “os elementos necessários à apreciação de mérito” e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Em face do exposto julgo a presente ação totalmente improcedente por não provada e em consequência absolvo os réus dos pedidos contra si formulados. Custas do pedido principal, incluindo o pedido de indemnização por litigância de má-fé dos réus, pelos autores. Julgo o pedido reconvencional totalmente procedente por provado e em consequência condeno os autores a emitirem todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos réus, na quantia de €20.400,00. Custas do pedido reconvencional pelos autores. Absolvo os autores do pedido de indemnização por litigância de má-fé. Custas do pedido a cargo dos réus”.

Interposto recurso desta decisão, por acórdão de 5.02.2023 foi decidido “revogar a decisão proferida e determinar o prosseguimento dos autos com vista à condensação da matéria de facto relevante à apreciação do mérito da causa, de acordo com as soluções jurídicas plausíveis, salvo se outra e diversa razão o impedir”.

Nesse acórdão deixou-se dito o que, com síntese, se transcreve: “(...) no entendimento do tribunal recorrido a improcedência da pretensão dos autores radica na imediata leitura do disposto no n.º 2 do artigo 787 do Código Civil, concluindo-se desta que a (simples) omissão da quitação, mesmo no contrato de arrendamento, pois é esse contrato que está em questão nos autos, permite ao arrendatário a recusa de cumprimento da sua prestação, ou seja, legitima o não pagamento da renda. Os recorrentes, diversamente, entendem que a falta de exigência do recibo da renda, conjugada com o não pagamento desta, implica a procedência do despejo. Daí sustentarem que a factualidade considerada na decisão deve conduzir à procedência da pretensão formulada na petição inicial, tanto mais porque - concluem - os recorridos sequer alegaram que hajam exigido a quitação, os recibos da renda (conclusão VII). Da leitura de toda a factualidade dada como provada resulta, é certo, quer a falta de pagamento das rendas (factos 4, 5 e 6) e a exigência desse pagamento pelos autores (facto 7), mas igualmente que não foram emitidos, a favor dos réus, os recibos de quitação (facto 8). Mas não resulta, porém, que os réus os hajam exigido (aos autores ou ao antecessor destes), pois tal não pode retirar-se do facto constante do ponto provado 9. No entanto (...) os réus alegaram ter exigido os respetivos recibos das rendas, ainda que sem êxito, tendo os autores, em resposta, negado essa factualidade. Assim, uma primeira constatação é que, aquando do saneamento dos autos, havia matéria de facto, relevante à decisão da causa, que se mostrava ainda matéria controvertida. Relevante, porquanto há que atender a todas as soluções de direito plausíveis e a solução jurídica decidida pelo tribunal recorrido - inexigibilidade do pagamento da renda perante a não emissão de recibo, independentemente da sua exigência deste pelo arrendatário - não é certamente a única ou, se é única - permitimo-nos acrescentar sem qualquer ironia - é porque não vemos na jurisprudência consultada entendimento semelhante. Note-se que mesmo os acórdãos citados na decisão recorrida contemplam a exigência de recibo na factualidade que apreciam. (...) Como decorre de quanto fomos dizendo, o estado do processo ainda não permitia o conhecimento do mérito da causa. Devem, por isso, prosseguir os autos, assim procedendo o recurso”.

Os autos baixaram à primeira instância, vindo a ser proferido o seguinte despacho: “Em obediência ao decidido pelo Tribunal da Relação do Porto, cumpre proceder à “condensação da matéria de facto relevante à apreciação do mérito da causa, de acordo com as soluções jurídicas plausíveis, salvo se outra e diversa razão o impedir”.

“Da admissibilidade da reconvenção

Estabelece o art. 266.º, n.º 1 do Código de Processo Civil que “o réu pode, em reconvenção, deduzir pedidos contra o autor”. (...) Descendo ao caso dos autos, e quanto ao pedido reconvencional de condenação dos Autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos reconvintes desde o inicio do contrato, vemos que: a) na petição inicial, os Autores invocam como causa de pedir a celebração do contrato de arrendamento com os Réus e a falta de pagamento por parte destes das rendas mensais estipuladas; b) na contestação, os Réus confessam que não procederam àquele pagamento, mas invocam como defesa a exceção perentória de não cumprimento prevista no n.º 2 do art. 787.º do Código Civil, alegando que nunca lhes fora entregues os comprovativos do pagamento das rendas pagas, apesar de o terem solicitado por diversas vezes, e, por isto, têm o direito a recusar-se a pagar as rendas enquanto não lhes for dada a respetiva quitação pelos Autores; c) na reconvenção, os Réus peticionam a condenação dos Autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados. Perante este circunstancialismo, é cristalino que este pedido reconvencional assenta precisamente na invocada exceção de não cumprimento em virtude da falta de emissão e entrega dos recibos de rendas pagos. Ou seja, emerge do facto jurídico que serviu de fundamento à defesa dos Réus. Nesta conformidade, concluímos que se mostra verificado o requisito de admissibilidade substantiva consagrado na al. a) do n.º 2 do art. 266.º do Código Processo Civil relativamente ao pedido reconvencional.

Do valor da ação:

Nos termos do disposto nos artigos 298o, 299o e 306o do CPC, fixo à ação o valor de €28.800,00. (...)”.

E prossegue, como ora se transcreve, o referido despacho:

“Objeto do litígio (art.º 596.º, n.º 1 do C.P.C.):

Apreciar o fundamento invocado de resolução do contrato (de arrendamento) celebrado entre as partes (ou antecessores) consistente na falta de pagamento de rendas, desde agosto de 2020, inclusive, com consequente desocupação do locado e condenação no pagamento das rendas em dívida.

Apreciar o pedido reconvencional deduzido, e já admitido, condenando os autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos réus (desde o início do contrato, em 2012 até julho de 2020).

Temas da prova (art.º 596.º, n.º 1 do C.P.C.):

Considerando a matéria que se encontra assente por acordo, os únicos temas de prova são:

- apurar se os réus/inquilinos solicitaram aos autores/senhorios (ou antecessores) a emissão dos respetivos recibos de renda, que estes recusaram;

- apurar se quando pagaram o primeiro semestre de 2020, os réus avisaram os autores que cessariam o pagamento da renda se não tivessem o respetivo recibo”.

Por decisão proferida a 16.10.24 a primeira autora foi substituída pelos sucessores e herdeiros habilitados (os demais autores AA, BB e CC) e os autos prosseguiram termos.

No Apenso C[1], os autores, tendo em conta que na pendência da ação faleceu FF, tendo ocorrido a modificação subjetiva da instância, decorrente da habilitação dos seus herdeiros e sucessores AA, BB e CC, vieram propor a presente ação comum, para despejo imediato e pagamento de rendas, contra os réus DD e EE, pedindo a condenação dos últimos a: a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o antepossuidor dos autores e os réus, referente ao prédio sito na rua ..., n.º ..., ..., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ... e b) a condenação dos réus a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos autores livre de pessoas, coisas, bens e em bom estado de conservação e limpeza.

Para tanto alegam, em síntese, terem adquirido por sucessão a meação de GG, falecido em 3.12.2020 que, por sua vez, havia cedido aos réus, por contrato verbal, para fins habitacionais, o uso, gozo e fruição do 1.º Andar e garagem do prédio descrito, mediante o pagamento da renda anual de 2.400€, paga em duodécimos de 200€, e pelo prazo de 6 meses. E, pelo menos desde janeiro de 2020 que os réus não habitam, nem se deslocam ao prédio em questão, estando fechado desde aquela data, sem qualquer utilização ou sequer arejamento. Aliás, os réus nunca mais ali dormiram, comeram, receberam amigos, nem sequer a correspondência, mantêm a casa fechada com as portas e janelas encerradas, sem água e luz. O que provoca a deterioração do locado e, bem assim, das suas condutas de águas, das paredes e tetos, não mais tendo, como referido, utilizado o prédio dado de arrendamento, gerando a sua degradação por falta de uso e manutenção, acumulando-se lixo e entupimentos por falta de manutenção. Também, devido à falta de arejamento e utilização verifica-se a condensação e o aparecimento de manchas nos tetos e paredes. A fração arrendada aos réus tem infiltrações de água e que está a passar para os tetos e as paredes da fração do rés do chão do identificado prédio que tem vindo a perder valor económico e a exigir, futuramente, obras de requalificação. Existindo já danos causados pelas infiltrações e humidade, com o aparecimento de manchas, bolores e fungos nas paredes e tetos. Mais concluindo que, o não uso do locado pelo arrendatário porque irreversível e prolongado no tempo, constitui um incumprimento do contratado cuja gravidade e consequências tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, nos termos da primeira parte da al. d) do n.º 2 do artigo 1083 do Código Civil, sendo a falta de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e para consequente despejo nos termos da al. d) do n.º 2 do artigo 1083 do CCivil.

Citados, os réus contestaram. Declararam aceitar os factos alegados nos pontos 1 a 4 da petição inicial, refutando o mais alegado. Impugnam ainda as fotografias, por não serem da sua autoria, por desconhecerem a origem das mesmas e se correspondem ao rés do chão do prédio arrendado. Por outro lado, alegam estar ainda a decorrer uma outra ação cuja decisão ainda não transitou em julgado. Referem que a conduta dos autores é claramente demonstrativa da intenção de despejarem os réus que arrendaram o dito imóvel, por contrato verbal, com GG antecessor dos autores, no ano de 2012. Mais referem que, nessa data, os réus tinham residência habitual na Suíça, pelo que acordaram com GG que o dito imóvel seria utilizado pelos réus apenas quando estes se deslocassem a Portugal, o que este concordou e assim fizeram desde então, sem qualquer oposição de GG e da sua mulher, a autora FF, tendo sido acordado, ser do conhecimento de todos que o contrato de arrendamento foi celebrado nestes termos e com essa finalidade, inexistindo qualquer incumprimento por parte dos réus, devendo improceder a resolução do contrato de arredamento nos termos alegados. Negam existir qualquer tipo de infiltração de água conforme invocado pelos autores, sendo que os problemas alegadamente existentes no andar do rés do chão são única e exclusivamente culpa de quem o utiliza ou da falta de utilização e, por consequência, da falta de ventilação, não podendo ser assacada aos réus qualquer responsabilidade por alegadas manchas de humidade existentes no imóvel, desconhecendo os réus se os problemas de humidade não estão diretamente relacionados com problemas de impermeabilização do edifício, responsabilidade dos autores e nos demais termos alegados.

Foram julgados improcedentes os dois incidentes de despejo imediato deduzidos em ambas as ações; dispensou-se a realização da audiência prévia e foi proferido despacho saneador tabelar.

Ouvidas as partes nesse sentido, por despacho judicial de 03.06.2024 “foi determinada a apensação da acção que corria termos sob os n.º ... ao processo 907/21.1T8MCN, tendo em conta que as partes são as mesmas e estão em discussão, essencialmente as mesmas questões e objeto”.

Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Em face do exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo os réus dos pedidos contra si formulados. Custas do pedido principal, pelos autores. * Julgo o pedido reconvencional totalmente improcedente, por não provado, absolvendo os autores do mesmo. Custas do pedido reconvencional pelos réus reconvintes. Absolvo os autores e réus respetivamente dos pedidos de indemnização por litigância de má-fé. Custas do incidente a cargo de ambas as partes”.

II- Do Recurso

Os autores vieram apelar. Pretendem a revogação da sentença e a sua substituição por acórdão que julgue procedentes os pedidos formulados na petição inicial. Apresentam, para tanto, as seguintes Conclusões:

I- Vem o recurso interposto da sentença que absolveu os réus dos pedidos.

II- Os recorrentes não podem conformar-se com a decisão da sentença, mais a mais tendo em consideração a matéria de facto dada como provada e não provada, pugnando pela sua modificação e a condenação dos réus nos pedidos formulados.

III- A questão a decidir é se, face aos factos alegados e dados como provados, os réus podiam omitir e recusar o pagamento das rendas que se forem vencendo, sem que se prove que exigiram a emissão de recibos aos autores e que estes lhe negavam a quitação das mesmas.

IV- O tribunal deu como não provada a seguinte matéria (da contestação)

11. O em janeiro de 2020, os réus liquidaram a GG a quantia de 1.200,00€, como era hábito.

12. E avisaram que, enquanto os referidos recibos não fossem emitidos, cessariam o pagamento da renda devida.

15- E mesmo assim, continua sem emitir qualquer recibo de renda.

29. Apesar dos réus terem solicitado, por diversas vezes, a emissão de tais recibos.

30. O que sempre lhes foi recusado, sem razão justificada.

V- No âmbito do contrato de locação, entre a obrigação de pagamento da renda, que impende sobre o inquilino e a obrigação de quitação desse pagamento, que recai sobre o senhorio não há qualquer correspetividade ou interdependência, pois aquela obrigação é a contrapartida pela cedência de gozo do locado.

VI- O devedor só pode justificar essa recusa com base no artigo 787, n.º 2, do CC.

VII- Para que tal recusa seja justificada é necessário que: 1. seja aferida em relação a cada uma das prestações concretas que sejam oferecidas ou realizadas pelo devedor. 2. esteja demonstrada a exigência do recibo de quitação, ao credor. 3. esteja comprovada a recusa de entrega desse recibo pelo mesmo credor.

VIII- A demonstração desses requisitos não está feita, pois nem sequer foi alegado, que os réus tivessem exigido recibo de quitação aos autores (credores das rendas) que se encontram por liquidar e que estes a recusassem.

IX- O inquilino só pode recusar-se a pagar cada uma das rendas que se forem vencendo, se o senhorio, por sua vez, se recusar a entregar-lhe o correspondente recibo, mas não pode suspender todos os pagamentos para o futuro, pois não há qualquer correspetividade entre estas duas obrigações.

X- Os réus deixaram de pagar voluntariamente as rendas referentes ao contrato de arrendamento celebrado com o antepossuidor do prédio dos autores, por alegadamente este não ter emitidos recibos das rendas anteriores.

XI- Incumbia aos autores fazer a prova dos factos constitutivos do direito de resolução que alegam, nos termos do artigo 342, n.º 1, do CC, sendo certo que, como se decidiu no acórdão da Relação do Porto de 11.09.2007 “na acção de despejo por falta de pagamento de renda, cabe ao senhorio apenas o ónus de provar a constituição da obrigação de pagamento (provando o contrato) e o ónus de alegar a falta de pagamento ou a mora do inquilino, mas já cabe ao inquilino o ónus de alegar e provar o pagamento da renda”.

XII- O fator nuclear de resolução do contrato de arrendamento é o incumprimento de qualquer obrigação que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (artigo 1083, n.º 2, do CC).

XIII- Na resolução do contrato com base na mora superior a três meses, na obrigação de pagamento da renda, verifica-se uma situação ex lege de inexigibilidade para o senhorio na manutenção do contrato de arrendamento, conforme expressamente decorre do artigo 1083, n.º 3 do CC.

XIV- Estando provado nomeadamente que 1) Os réus deixaram de pagar as rendas vencidas a partir de agosto de 2020. 2) Na data da propositura da ação (5 de agosto de 2021) era devida pelos réus aos autores a quantia de 2.400,00€ título de rendas vencidas e não pagas, verifica-se mora no pagamento de renda superior a três meses.

XV- Pelo que devem os réus ser condenados nos pedidos formulados na petição inicial

Os réus responderam ao recurso e, defendendo o sentenciado, vieram a concluir:

1- A sentença não enferma de qualquer erro de subsunção jurídica, tendo aplicado corretamente o disposto no artigo 787 do CC, em conformidade com a jurisprudência maioritária e, designadamente, com o Ac. do TRL de 08.02.2007 (Rel. Olindo Geraldes).

2- Ficou provado que, desde a celebração do contrato, nunca foi emitido qualquer recibo das rendas pagas em numerário ao senhorio, circunstância confirmada pela informação da AT junta aos autos.

3- Perante a ausência reiterada de emissão de recibos, é legítima a recusa dos arrendatários em prosseguir o pagamento das rendas, nos termos do artigo 787, n.º 2 do CC, não podendo tal conduta ser qualificada como incumprimento.

4- O ónus de provar o alegado incumprimento cabia aos recorrentes (artigo 342, n.º 1 CC), prova essa que não foi produzida.

5- Ao invés, resultou provado que os recorridos sempre pagaram em numerário, sem que lhes fosse emitida quitação, circunstância que legitima a suspensão dos pagamentos ulteriores até emissão de recibos.

6- A interpretação restritiva defendida pelos recorrentes, no sentido de que seria necessário exigir recibo em cada prestação vincenda, não encontra apoio na letra nem na ratio do artigo 787 CC.

7- Não se verifica mora dos recorridos, pois a sua recusa de pagamento sem quitação encontra respaldo direto na lei, sendo inaplicável o artigo 1083, n.º 3 CC como fundamento de resolução contratual.

8- A jurisprudência da Relação do Porto (Ac. de 19.12.2006, Proc. 0535897) confirma que a mora do senhorio na emissão de recibos afasta a mora do arrendatário no pagamento da renda.

9- Também não se verifica litigância de má-fé, uma vez que os recorridos agiram no exercício de um direito legalmente consagrado, sem dolo ou negligência grave, tendo inclusive procedido ao depósito judicial das rendas vencidas acrescidas da indemnização legal.

10- A sentença apreciou a prova de forma crítica e fundamentada (artigo 607, n.º 5 CPC), aplicando de modo correto a lei aos factos apurados, sem que os recorrentes tenham logrado infirmar tal apreciação.

O recurso foi recebido nos termos legais [Visto o comprovativo do pedido de apoio judiciário apresentado pelos réus (...) prosseguem os autos, indeferindo-se, consequentemente, o requerido pelos autores. Por não se conformarem com a sentença, dela vieram os autores interpor recurso. Dado que o mesmo foi apresentado em tempo, por quem tem legitimidade e sendo a decisão impugnável, decide-se admitir tal recurso, o qual é de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo (...)]. Foram - em acordo com os Exmos. Desembargadores Adjuntos - dispensados os Vistos, e nada se observa que obste à apreciação do mérito da causa. O objeto do recurso, atentas as conclusões apresentadas pelos apelantes, traduz-se em saber se, atendendo à factualidade dada como provada e como não provada, a sentença deve ser revogada e os réus serem condenados no pedido.

III- Fundamentação

III. I - Fundamentação de facto

A primeira instância deu como provada e como não provada a seguinte factualidade[2]:

“Factos Provados

(Petição inicial)

1- Os réus deixaram de pagar as rendas vencidas a partir agosto de 2020.

2- Na data da propositura da ação (05.08.2021) era devida pelos réus aos autores a quantia de 2.400,00€, a título de rendas vencidas e não pagas.

3- Os réus continuam a ocupar e usufruir do imóvel, sem pagar a renda.

(Contestação)

4- As rendas eram pagas de meio em meio ano, em numerário entregue ao falecido GG pelos réus, sempre que vinham da Suíça, onde vivem.

5- Os réus liquidavam ao falecido GG respetivamente em janeiro o primeiro semestre da renda, a quantia de 1.200€ e em agosto liquidavam mais 1.200€, relativa ao 2.º semestre de renda.

6- Desde a celebração do contrato de arrendamento em causa nunca foi emitido a favor dos réus qualquer recibo de quitação do pagamento de rendas.

Mais resultou provado:

7- Era o falecido GG quem pagava os fornecimentos de eletricidade do 1.º andar, que, entretanto, foi cortado.

8- O primeiro andar está fechado e não tem fornecimento de luz contratado.

9- No teto e paredes do rés-do-chão do referido prédio há manchas de humidade por falta de arejamento.

10- Os réus quando celebraram o contrato de arrendamento já residiam na Suíça.

Factos Não provados[3]

907/21

Petição inicial:

Contestação: 10, 11, 12, 14, 15, 29, 30[4].

Réplica: 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11, 12; 15 parte final; 16[5];

907/21-C

Petição inicial: 5; 6; 7; 8; 9; 10; ; 11; 14; 15; 16; 17; 18[6]

Contestação: nenhum”.

III. II - Fundamentação de Direito

O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão nos termos que, com síntese, transcrevemos e sublinhamos: “(...) Decorre do disposto no artigo 1038.º alínea a) do CCivil que uma das obrigações do arrendatário é pagar a renda, sendo certo que, se não o fizer no tempo e lugar próprios, nem as depositar ou pagar na pendência da ação, o senhorio pode resolver o contrato. Logo, o não pagamento das rendas aos senhorios no tempo e lugar próprios é fundamento de resolução do contrato (artigo 1083.º, n.º 1 e 3 do Código Civil). (...) Contudo de acordo com o artigo 787.º, n.º 1 do Código Civil “quem cumpre a obrigação tem direito de exigir quitação daquele a quem a prestação é feita”, desta forma, o arrendatário tem o direito de exigir a entrega do recibo da renda ao senhorio porquanto, o recibo é o meio mais com do cumprimento da obrigação da renda. Donde decorre que o arrendatário pode legitimamente recusar a sua prestação locatícia enquanto não lhe for entregue o recibo - desde que o exija do senhorio - não se constituindo em mora se não cumprir com a obrigação do pagamento da renda por esse facto. Por outro lado, a recusa do senhorio da entrega do recibo, quando o inquilino pretende fazer o pagamento, gera, em regra a sua mora (do credor) - Ac. TRLisboa 08.02.2007 Olindo Geraldes, sem prejuízo da Jurisprudência do Ac. TRPorto de 19.12.2006 que consigna: “...não ser imperativo que o credor emita imediatamente o recibo a quem cumpre a obrigação. Pode esse facto acontecer mais tarde mediante a exigência do devedor”. Assim, o senhorio deve praticar os atos necessários ao cumprimento da obrigação - artigo 813.º CCivil - para não incorrer em mora. Pelo menos, as testemunhas HH, II e JJ lograram confirmar que os réus procederam ao pagamento das rendas em numerário logo, nos termos do previsto no artigo 395.º do CCivil, no entanto, a prova que competia produzir a cada uma das partes para demonstrar em juízo as respetivas versões dos factos não se logrou produzir, improcedendo quer os pedidos principais, quer a reconvenção pelos de direito acima referidos”.

Apreciando.

A sentença recorrida fundamenta a improcedência da ação na legitimidade da recusa do pagamento das rendas em razão da não entrega do respetivo recibo/quitação pelo senhorio, embora acrescente - como pressuposto validante dessa recusa - a exigência desses recibos. Citamos: “desde que o exija do senhorio”. Efetivamente, a questão da exigência, ou não, do recibo da renda, foi a razão preponderante para a determinação, em acórdão anterior deste mesmo coletivo, para o prosseguimento dos autos e para a produção de prova, porquanto a primeira decisão do tribunal recorrido (aliás, em sentido semelhante à decisão ora recorrida) havia sido tomada em sede de saneador e sem se apurar ter havido ou não ter havido essa exigência, exigência do recibo, por parte dos arrendatários.

Naquele primeiro acórdão já se salientava o entendimento jurisprudencial de a omissão da passagem de recibo não ser, automática e imediatamente, fundamento justificativo do incumprimento dos arrendatários, ou, dito de outro modo, a correspetividade sinalagmática entre o gozo do locado e o pagamento da renda não se confundir não o incumprimento do dever de quitação, mormente se esta não se demonstrar ter sido exigida.

A sentença cita um acórdão em apoio do seu entendimento. No entanto, o caso do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 8.02.2007 [Relator, Desembargador Olindo Geraldes, dgsi] trata de uma situação em que há recusa de recebimento da renda, por não reconhecimento, pelo senhorio, da qualidade de arrendatária. Daí que, salvo o devido respeito, não tenha préstimo bastante - atenta a factualidade diversa pressuposta - para apoiar o decidido.

Por outro lado, no acórdão primeiramente proferido não deixámos de citar, além de outra, a seguinte jurisprudência: “Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16.05.23 [Relator, Desembargador João Diogo Rodrigues, dgsi]: “I - A exceção de não cumprimento do contrato pressupõe, entre o mais, que haja duas obrigações correlativas ou interdependentes, no âmbito de um contrato bilateral. II - No âmbito do contrato de locação, não assumindo essa característica a obrigação de pagamento de renda, da parte do arrendatário, e a obrigação de entrega do recibo de quitação, da parte do senhorio, não pode essa exceção ser atendida, em resultado do confronto entre estas duas obrigações. III - O que o arrendatário pode opor ao senhorio, em caso de incumprimento injustificado da obrigação de quitação, é a recusa de pagamento da correspondente prestação. IV - Mas para que tal recusa seja válida é necessário que, reportando-se aquele incumprimento a uma prestação concreta, tenha sido exigida ao credor a entrega do correspondente recibo e este se tenha, injustificadamente, negado a entregá-lo”. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 3.10.13 [Relator, Desembargador António Valente, dgsi]: “O não pagamento das rendas pelo inquilino, só poderá ser abrangido pela previsão do artigo 787º nºs 1 e 2 do Código Civil, caso aquele exija do senhorio a passagem de recibos e lhe comunique a recusa do pagamento da renda enquanto não for prestada tal quitação, isto independentemente da faculdade de consignação em depósito do montante das rendas” (sublinhado nosso).

Ora, como a factualidade não provada evidencia, a exigência dos recibos da renda (quitação) - aliás, única matéria factual levada aos temas da prova - ficou por demonstrar. Não ficou por demonstrar, no entanto, que os réus deixaram de pagar a renda desde agosto de 2020 (facto n.º 1).

E como refere a sentença - no que, nessa parte, não pode deixar de se concordar - “Decorre do disposto no artigo 1038.º alínea a) do CCivil que uma das obrigações do arrendatário é pagar a renda, sendo certo que, se não o fizer no tempo e lugar próprios, nem as depositar ou pagar na pendência da ação, o senhorio pode resolver o contrato. Logo, o não pagamento das rendas aos senhorios no tempo e lugar próprios é fundamento de resolução do contrato (artigo 1083.º, n.º 1 e 3 do Código Civil)”.

A mora no pagamento da renda por período igual ou superior a três meses torna inexigível a manutenção do arrendamento, como decorre do normativo ali citado. Permite, por isso, a resolução do contrato.

Assim, a ação mostra-se procedente, tal como o recurso é procedente, devendo revogar-se a sentença, e, em conformidade, decretar-se a resolução do contrato de arrendamento e condenar-se os réus/recorridos no despejo imediato e consequente entrega do locado, bem como no pagamento das rendas vencidas (e não, entretanto, pagas) até efetiva entrega.

As custas do recurso e da ação são devidas pelos recorridos, atento o seu decaimento, mas sem prejuízo do benefício do apoio judiciário, entretanto concedido.

IV- Dispositivo

Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) em julgar procedente a apelação e, em conformidade, revoga-se a sentença recorrida e, em sua substituição, na procedência da ação, decreta-se a resolução do contrato de arrendamento referente ao prédio sito na rua ..., n.º ..., ..., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ... e condena-se os réus/recorridos no despejo imediato do arrendado e na entrega do mesmo aos autores, livre de pessoas e bens e ainda no pagamento das rendas vencidas e não pagas até efetiva entrega do locado.

Custas da ação e do recurso pelos réus/recorridos.

Porto, 23.03.2026

José Eusébio Almeida

Jorge Martins Ribeiro

Carlos Gil

[1] Nesta parte, segue-se o relatório constante da sentença.

[2] Com a motivação que sintetizamos: “(...) Os factos A). E B) foram de forma clara e expressa admitidos (...). Os factos em 1) a 2) resultaram da conjugação dos depoimentos das testemunhas KK e JJ. Aliás, a última inclusivamente confirmou que o contrato que existia era em nome de HH, mas quem resida no 1.º andar era o réu. Os factos 3) a 6) resultaram da conjugação dos testemunhos prestados por KK e JJ e ainda pela filha dos réus, II, que sempre que vinha a Portugal de férias, trazia o valor do semestre das rendas para proceder à entrega do mesmo ao falecido GG que os recebia e como foi salientado pela mesmas, em momento algum, lhe deu quitação dessa entrega entregando os respetivos recibos. O facto provado em 7), no essencial, resultou da informação da Autoridade Tributária (...), claudicando assim a tese argumentativa dos autores. Especificamente, quanto aos recibos pese embora a testemunha JJ tivesse afirmado ter visto 6 recibos, no entanto, tudo quanto a mesma afirmou foi-lhe contado pelo falecido pelo que temos que concluir que a mesma nunca foi presencial de quaisquer factos designadamente da emissão dos supostos recibos de renda e da tentativa de entrega dos mesmos aos réus. Por sua vez, do depoimento de II, ouvida na qualidade de filha dos réus e sendo a pessoa que trazia o numerário para pagar as rendas do semestre, resultou que esta referiu que os recibos nunca lhe foram entregues pelo falecido, quando procedia à entrega dos valores em numerário referentes s rendas. A factualidade provada em 8), por sua vez, resultou dos juízos de normalidade, isto é, a fração encontra-se fechada e só é aberta e arejada quando os réus ou a filha vêm de férias a Portugal. E, dos depoimentos prestados das testemunhas KK e JJ que se mostraram lógicos, complementares e congruentes e, por isso, foram merecedores de toda a credibilidade. A factualidade provada em 9) resulta da articulação dos depoimentos de KK e JJ que sendo frequentadores do café A... nunca viram a casa ser habitada, nem as luzes acesas e, por isso, consentâneos com os demais depoimentos colhidos, no sentido de o apartamento só é habitado no período de férias dos réus e da filha. Sendo de acrescentar que o depoimento de KK foi suficientemente esclarecedor quanto ao facto de o contrato de fornecimento de eletricidade ter sido cessado ainda em vida do falecido, ou como disse: “a dar baixa”. A testemunha HH afirmou que o apartamento foi mobilado pelos réus, tendo inclusivamente o contrato de fornecimento de eletricidade estado em nome da testemunha. Por outro lado, o depoimento de II não foi aceite, na parte em que a mesma declarou que no Natal de 2024 esteve no apartamento; no entanto, não soube de forma credível esclarecer como é que havia contrato de fornecimento de luz, quando havia sido cortado. Até porque acabou por admitir não saber se no ano de 2023, o contrato de fornecimento ainda estava operacional. Confirmou o referido pelas restantes testemunhas quanto ao facto daquela fração ser abastecida por água do poço, não da rede pública e que o contrato de arrendamento estivesse em seu nome, tendo-se desvinculado do mesmo ainda no ano de 2018. Também as fotografias juntas ao apenso C tiradas pela testemunha KK e da fotografias que foram tiradas por este e que nos permitem concluir pela existência de infiltrações de humidade no teto e paredes da loja do rés-do- chão que com o decurso do tempo se têm agravado apesar da testemunha ter referido que regularmente vai abrir as portas e janelas. Todavia, inversamente ao alegado pelos autores não podemos concluir como pretendido por estes que estas machas de humidades eram consequência da infiltração com origem na fração arrendada pelos réus. O facto 10) foi confirmado por todas as testemunhas. Por sua vez, os factos acima dados como não provados são resultado da total ausência de prova sobre os mesmos”.

[3] O tribunal recorrido considerou a factualidade não provada sem descrição da mesma, limitando-se a remeter para os respetivos articulados, numa opção processual que, com o devido respeito, não nos parece ser a melhor, podendo mesmo dar azo a dúvidas, mormente quando, tal como sucede na remissão feita para o artigo 15 da réplica, essa remissão é parcial e sem cabal esclarecimento. Tendo em conta o que se refere, com vista ao melhor esclarecimento da factualidade relevante, transcrevemos os artigos invocados.

[4] “10 - O que é do pleno conhecimento da Autora AA, viúva do falecido. Posto isto, 11 - Em Janeiro de 2020, os Réus liquidaram a GG a quantia de €1.200,00, como era hábito. 12 - E avisaram que, enquanto os referidos recibos não fossem emitidos, cessariam o pagamento da renda devida. 13 - Razão pela qual os Réus não liquidam as rendas desde Agosto de 2021. 14 - O que é do pleno conhecimento da Autora AA, viúva de GG. 15 - E mesmo assim, continua sem emitir qualquer recibo de renda. Pelo que, (...) DA RECONVENÇÃO (...) 29 - Apesar dos Réus terem solicitado, por diversas vezes, a emissão de tais recibos. 30 - O que os sempre lhes foi recusado, sem razão justificada”.

[5] “5 - O antepossuidor dos autores sempre emitiu e entregou ao réu marido, ou a alguém por si indicado, recibo de quitação das rendas liquidadas e pagas. 6 - O que ocorre desde há anos. 7 - Mas, os autores logo que lhe sejam pagas as rendas emitem o respetivo recibo e estão disponíveis para entregar aos réus duplicados dos recibos de todas as rendas por si já pagas. 8 - Porém, não podem emitir recibos de valores que não receberam e que não foram recebidos pelo falecido GG, designadamente as rendas peticionadas na petição inicial. 9 - A postura dos réus e demonstrativa da falsidade do que alegam. (...) 11 - Acresce que nos termos do disposto no n.º 3, do artigo 14.º do NRAU “Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais”. 12 - É claro que os “cumpridores” réus não pagaram, nem depositaram qualquer renda. (...) 15 - Os réus muito embora não disponham de qualquer fundamento juridicamente relevante para deduzir contestação com reconvenção, não se coibiram de verter um chorrilho de mentiras com vista a levar a água ao esconso moinho dos seus interesses. 16 - O entusiasmo foi tal que, deslumbrados com a ideia de não pagar, prejudicar os autores e entorpecer a Justiça, não atentaram que as alegações falsas em que alicerçam a sua contestação/reconvenção, constituem litigância de má-fé”.

[6] “5 - Desde Janeiro de 2020 que os réus não habitam, nem se deslocam ao prédio em questão. 6 - Entre Janeiro de 2020 e a presente data o imóvel está fechado, sem qualquer utilização ou sequer arejamento, 7 - Nunca mais os réus ali dormiram, comeram, receberam amigos, nem sequer correspondência. 8 - Mantêm a casa fechada com as portas e janelas encerradas, sem água e luz. 9 - O que provoca a deterioração do locado e bem assim das suas condutas de água, das paredes e tetos. 10 - Não mais tendo, como referido, utilizado o prédio dado de arrendamento. 11 - O que tem gerado a degradação do mesmo por falta de uso e manutenção, acumulando-se lixo e entupimentos por falta de manutenção. (...) 14 - Sendo, aliás, já visível a degradação a que se encontra sujeito fruto das infiltrações consequentes da falta de manutenção das condutas de água. 15 - O rés-do-chão do prédio está a sofrer infiltração no teto e paredes, provenientes do arrendamento. conforme documentos que se juntam sob os n.º 4 e 10, cujo conteúdo dá aqui como inteiramente reproduzido para os devidos e legais efeitos. 16 - Além da fração arrendada aos réus, também o restante prédio tem vindo a perder o seu valor económico e a exigir, futuramente, obras de requalificação. 17 - Existindo já danos causados pelas infiltrações e humidade, com a aparecimento de manchas, bolores e fungos nas paredes e tetos. 18 - O não uso do locado pelo arrendatário porque irreversível e prolongado no tempo, constitui incumprimento do contratado, cuja gravidade e consequências tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento à luz da primeira parte da al. d) do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil”.