IRelatório
FF, AA, BB e CC vieram propor contra DD e EE a presente ação de condenação, para despejo imediato, pedindo: a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, referente ao prédio sito na rua ..., n.º ..., ..., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ...; b) a condenação dos réus a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos autores livre de pessoas, coisas, bens e em bom estado de conservação e limpeza; c) a condenação dos réus no pagamento das rendas vencidas e não pagas até 05.08.2021 que totalizavam 2.400,00€, bem como nas que se forem vencendo até efetiva entrega do locado.
Para tanto alegam que os réus não pagam, desde agosto de 2020, as rendas referentes ao prédio urbano composto de casa de três pavimentos, sito na rua ..., que lhes foi dado de arrendamento por GG, entretanto falecido, e, não obstante, para tanto terem sido interpelados.
Citados, os réus contestaram dizendo que a sua residência habitual é na Suíça e que em 2012, por arrendamento verbal celebrado com GG passaram a utilizar o prédio sempre que se deslocavam a Portugal. Mais alegaram que a renda era liquidada de meio em meio ano (janeiro e agosto) e que sempre solicitaram a emissão dos recibos relativos às rendas pagas, o que, sem justificação, lhes foi sempre negado. Quando pagaram o primeiro semestre de 2020, avisaram que cessariam o pagamento da renda se não tivessem o respetivo recibo e por esse motivo desde agosto de 2020 não mais procederam a qualquer pagamento, afirmando que liquidarão todos os montantes em dívida assim que lhes sejam entregues os recibos. Deduziram ainda pedido reconvencional onde pedem a condenação dos autores a emitirem todos os recibos de renda cujo montante ascende a 20.400,00€.
Em réplica os autores negaram a versão dos réus afirmando que o antepossuidor do locado sempre entregou os recibos de quitação e como tal devem os réus ser condenados em indemnização a favor dos autores, por litigarem com má-fé. Em resposta os réus alegam que são os autores que litigam com má-fé.
Foi intentado o incidente de despejo imediato do locado que veio a ser julgado improcedente uma vez que os réus procederam ao depósito das rendas vencidas na pendência da ação (de agosto de 2021 a maio de 2022) acrescidas de indemnização.
A reconvenção foi admitida e fixado o valor da causa (28.800,00€). No saneamento dos autos considerou-se que estes reuniam todos “os elementos necessários à apreciação de mérito” e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Em face do exposto julgo a presente ação totalmente improcedente por não provada e em consequência absolvo os réus dos pedidos contra si formulados. Custas do pedido principal, incluindo o pedido de indemnização por litigância de má-fé dos réus, pelos autores. Julgo o pedido reconvencional totalmente procedente por provado e em consequência condeno os autores a emitirem todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos réus, na quantia de €20.400,00. Custas do pedido reconvencional pelos autores. Absolvo os autores do pedido de indemnização por litigância de má-fé. Custas do pedido a cargo dos réus”.
Interposto recurso desta decisão, por acórdão de 5.02.2023 foi decidido “revogar a decisão proferida e determinar o prosseguimento dos autos com vista à condensação da matéria de facto relevante à apreciação do mérito da causa, de acordo com as soluções jurídicas plausíveis, salvo se outra e diversa razão o impedir”.
Nesse acórdão deixou-se dito o que, com síntese, se transcreve: “(...) no entendimento do tribunal recorrido a improcedência da pretensão dos autores radica na imediata leitura do disposto no n.º 2 do artigo 787 do Código Civil, concluindo-se desta que a (simples) omissão da quitação, mesmo no contrato de arrendamento, pois é esse contrato que está em questão nos autos, permite ao arrendatário a recusa de cumprimento da sua prestação, ou seja, legitima o não pagamento da renda. Os recorrentes, diversamente, entendem que a falta de exigência do recibo da renda, conjugada com o não pagamento desta, implica a procedência do despejo. Daí sustentarem que a factualidade considerada na decisão deve conduzir à procedência da pretensão formulada na petição inicial, tanto mais porque - concluem - os recorridos sequer alegaram que hajam exigido a quitação, os recibos da renda (conclusão VII). Da leitura de toda a factualidade dada como provada resulta, é certo, quer a falta de pagamento das rendas (factos 4, 5 e 6) e a exigência desse pagamento pelos autores (facto 7), mas igualmente que não foram emitidos, a favor dos réus, os recibos de quitação (facto 8). Mas não resulta, porém, que os réus os hajam exigido (aos autores ou ao antecessor destes), pois tal não pode retirar-se do facto constante do ponto provado 9. No entanto (...) os réus alegaram ter exigido os respetivos recibos das rendas, ainda que sem êxito, tendo os autores, em resposta, negado essa factualidade. Assim, uma primeira constatação é que, aquando do saneamento dos autos, havia matéria de facto, relevante à decisão da causa, que se mostrava ainda matéria controvertida. Relevante, porquanto há que atender a todas as soluções de direito plausíveis e a solução jurídica decidida pelo tribunal recorrido - inexigibilidade do pagamento da renda perante a não emissão de recibo, independentemente da sua exigência deste pelo arrendatário - não é certamente a única ou, se é única - permitimo-nos acrescentar sem qualquer ironia - é porque não vemos na jurisprudência consultada entendimento semelhante. Note-se que mesmo os acórdãos citados na decisão recorrida contemplam a exigência de recibo na factualidade que apreciam. (...) Como decorre de quanto fomos dizendo, o estado do processo ainda não permitia o conhecimento do mérito da causa. Devem, por isso, prosseguir os autos, assim procedendo o recurso”.
Os autos baixaram à primeira instância, vindo a ser proferido o seguinte despacho: “Em obediência ao decidido pelo Tribunal da Relação do Porto, cumpre proceder à “condensação da matéria de facto relevante à apreciação do mérito da causa, de acordo com as soluções jurídicas plausíveis, salvo se outra e diversa razão o impedir”.
“Da admissibilidade da reconvenção
Estabelece o art. 266.º, n.º 1 do Código de Processo Civil que “o réu pode, em reconvenção, deduzir pedidos contra o autor”. (...) Descendo ao caso dos autos, e quanto ao pedido reconvencional de condenação dos Autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos reconvintes desde o inicio do contrato, vemos que: a) na petição inicial, os Autores invocam como causa de pedir a celebração do contrato de arrendamento com os Réus e a falta de pagamento por parte destes das rendas mensais estipuladas; b) na contestação, os Réus confessam que não procederam àquele pagamento, mas invocam como defesa a exceção perentória de não cumprimento prevista no n.º 2 do art. 787.º do Código Civil, alegando que nunca lhes fora entregues os comprovativos do pagamento das rendas pagas, apesar de o terem solicitado por diversas vezes, e, por isto, têm o direito a recusar-se a pagar as rendas enquanto não lhes for dada a respetiva quitação pelos Autores; c) na reconvenção, os Réus peticionam a condenação dos Autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados. Perante este circunstancialismo, é cristalino que este pedido reconvencional assenta precisamente na invocada exceção de não cumprimento em virtude da falta de emissão e entrega dos recibos de rendas pagos. Ou seja, emerge do facto jurídico que serviu de fundamento à defesa dos Réus. Nesta conformidade, concluímos que se mostra verificado o requisito de admissibilidade substantiva consagrado na al. a) do n.º 2 do art. 266.º do Código Processo Civil relativamente ao pedido reconvencional.
Do valor da ação:
Nos termos do disposto nos artigos 298o, 299o e 306o do CPC, fixo à ação o valor de €28.800,00. (...)”.
E prossegue, como ora se transcreve, o referido despacho:
“Objeto do litígio (art.º 596.º, n.º 1 do C.P.C.):
Apreciar o fundamento invocado de resolução do contrato (de arrendamento) celebrado entre as partes (ou antecessores) consistente na falta de pagamento de rendas, desde agosto de 2020, inclusive, com consequente desocupação do locado e condenação no pagamento das rendas em dívida.
Apreciar o pedido reconvencional deduzido, e já admitido, condenando os autores na emissão de todos os recibos de renda respeitantes aos pagamentos realizados pelos réus (desde o início do contrato, em 2012 até julho de 2020).
Temas da prova (art.º 596.º, n.º 1 do C.P.C.):
Considerando a matéria que se encontra assente por acordo, os únicos temas de prova são:
- -apurar se os réus/inquilinos solicitaram aos autores/senhorios (ou antecessores) a emissão dos respetivos recibos de renda, que estes recusaram;
- -apurar se quando pagaram o primeiro semestre de 2020, os réus avisaram os autores que cessariam o pagamento da renda se não tivessem o respetivo recibo”.
Por decisão proferida a 16.10.24 a primeira autora foi substituída pelos sucessores e herdeiros habilitados (os demais autores AA, BB e CC) e os autos prosseguiram termos.
No Apenso C[1], os autores, tendo em conta que na pendência da ação faleceu FF, tendo ocorrido a modificação subjetiva da instância, decorrente da habilitação dos seus herdeiros e sucessores AA, BB e CC, vieram propor a presente ação comum, para despejo imediato e pagamento de rendas, contra os réus DD e EE, pedindo a condenação dos últimos a: a) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o antepossuidor dos autores e os réus, referente ao prédio sito na rua ..., n.º ..., ..., inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo ... e b) a condenação dos réus a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo aos autores livre de pessoas, coisas, bens e em bom estado de conservação e limpeza.
Para tanto alegam, em síntese, terem adquirido por sucessão a meação de GG, falecido em 3.12.2020 que, por sua vez, havia cedido aos réus, por contrato verbal, para fins habitacionais, o uso, gozo e fruição do 1.º Andar e garagem do prédio descrito, mediante o pagamento da renda anual de 2.400€, paga em duodécimos de 200€, e pelo prazo de 6 meses. E, pelo menos desde janeiro de 2020 que os réus não habitam, nem se deslocam ao prédio em questão, estando fechado desde aquela data, sem qualquer utilização ou sequer arejamento. Aliás, os réus nunca mais ali dormiram, comeram, receberam amigos, nem sequer a correspondência, mantêm a casa fechada com as portas e janelas encerradas, sem água e luz. O que provoca a deterioração do locado e, bem assim, das suas condutas de águas, das paredes e tetos, não mais tendo, como referido, utilizado o prédio dado de arrendamento, gerando a sua degradação por falta de uso e manutenção, acumulando-se lixo e entupimentos por falta de manutenção. Também, devido à falta de arejamento e utilização verifica-se a condensação e o aparecimento de manchas nos tetos e paredes. A fração arrendada aos réus tem infiltrações de água e que está a passar para os tetos e as paredes da fração do rés do chão do identificado prédio que tem vindo a perder valor económico e a exigir, futuramente, obras de requalificação. Existindo já danos causados pelas infiltrações e humidade, com o aparecimento de manchas, bolores e fungos nas paredes e tetos. Mais concluindo que, o não uso do locado pelo arrendatário porque irreversível e prolongado no tempo, constitui um incumprimento do contratado cuja gravidade e consequências tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, nos termos da primeira parte da al. d) do n.º 2 do artigo 1083 do Código Civil, sendo a falta de fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e para consequente despejo nos termos da al. d) do n.º 2 do artigo 1083 do CCivil.
Citados, os réus contestaram. Declararam aceitar os factos alegados nos pontos 1 a 4 da petição inicial, refutando o mais alegado. Impugnam ainda as fotografias, por não serem da sua autoria, por desconhecerem a origem das mesmas e se correspondem ao rés do chão do prédio arrendado. Por outro lado, alegam estar ainda a decorrer uma outra ação cuja decisão ainda não transitou em julgado. Referem que a conduta dos autores é claramente demonstrativa da intenção de despejarem os réus que arrendaram o dito imóvel, por contrato verbal, com GG antecessor dos autores, no ano de 2012. Mais referem que, nessa data, os réus tinham residência habitual na Suíça, pelo que acordaram com GG que o dito imóvel seria utilizado pelos réus apenas quando estes se deslocassem a Portugal, o que este concordou e assim fizeram desde então, sem qualquer oposição de GG e da sua mulher, a autora FF, tendo sido acordado, ser do conhecimento de todos que o contrato de arrendamento foi celebrado nestes termos e com essa finalidade, inexistindo qualquer incumprimento por parte dos réus, devendo improceder a resolução do contrato de arredamento nos termos alegados. Negam existir qualquer tipo de infiltração de água conforme invocado pelos autores, sendo que os problemas alegadamente existentes no andar do rés do chão são única e exclusivamente culpa de quem o utiliza ou da falta de utilização e, por consequência, da falta de ventilação, não podendo ser assacada aos réus qualquer responsabilidade por alegadas manchas de humidade existentes no imóvel, desconhecendo os réus se os problemas de humidade não estão diretamente relacionados com problemas de impermeabilização do edifício, responsabilidade dos autores e nos demais termos alegados.
Foram julgados improcedentes os dois incidentes de despejo imediato deduzidos em ambas as ações; dispensou-se a realização da audiência prévia e foi proferido despacho saneador tabelar.
Ouvidas as partes nesse sentido, por despacho judicial de 03.06.2024 “foi determinada a apensação da acção que corria termos sob os n.º ... ao processo 907/21.1T8MCN, tendo em conta que as partes são as mesmas e estão em discussão, essencialmente as mesmas questões e objeto”.
Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Em face do exposto, julgo a presente ação totalmente improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo os réus dos pedidos contra si formulados. Custas do pedido principal, pelos autores. * Julgo o pedido reconvencional totalmente improcedente, por não provado, absolvendo os autores do mesmo. Custas do pedido reconvencional pelos réus reconvintes. Absolvo os autores e réus respetivamente dos pedidos de indemnização por litigância de má-fé. Custas do incidente a cargo de ambas as partes”.
IIDo Recurso
Os autores vieram apelar. Pretendem a revogação da sentença e a sua substituição por acórdão que julgue procedentes os pedidos formulados na petição inicial. Apresentam, para tanto, as seguintes Conclusões:
I - Vem o recurso interposto da sentença que absolveu os réus dos pedidos.
II - Os recorrentes não podem conformar-se com a decisão da sentença, mais a mais tendo em consideração a matéria de facto dada como provada e não provada, pugnando pela sua modificação e a condenação dos réus nos pedidos formulados.
III - A questão a decidir é se, face aos factos alegados e dados como provados, os réus podiam omitir e recusar o pagamento das rendas que se forem vencendo, sem que se prove que exigiram a emissão de recibos aos autores e que estes lhe negavam a quitação das mesmas.
IV - O tribunal deu como não provada a seguinte matéria (da contestação)
- 11.O em janeiro de 2020, os réus liquidaram a GG a quantia de 1.200,00€, como era hábito.
- 12.E avisaram que, enquanto os referidos recibos não fossem emitidos, cessariam o pagamento da renda devida.
15 - E mesmo assim, continua sem emitir qualquer recibo de renda.
- 29.Apesar dos réus terem solicitado, por diversas vezes, a emissão de tais recibos.
- 30.O que sempre lhes foi recusado, sem razão justificada.
V - No âmbito do contrato de locação, entre a obrigação de pagamento da renda, que impende sobre o inquilino e a obrigação de quitação desse pagamento, que recai sobre o senhorio não há qualquer correspetividade ou interdependência, pois aquela obrigação é a contrapartida pela cedência de gozo do locado.
VI - O devedor só pode justificar essa recusa com base no artigo 787, n.º 2, do CC.
VII - Para que tal recusa seja justificada é necessário que: 1. seja aferida em relação a cada uma das prestações concretas que sejam oferecidas ou realizadas pelo devedor. 2. esteja demonstrada a exigência do recibo de quitação, ao credor. 3. esteja comprovada a recusa de entrega desse recibo pelo mesmo credor.
VIII - A demonstração desses requisitos não está feita, pois nem sequer foi alegado, que os réus tivessem exigido recibo de quitação aos autores (credores das rendas) que se encontram por liquidar e que estes a recusassem.
IX - O inquilino só pode recusar-se a pagar cada uma das rendas que se forem vencendo, se o senhorio, por sua vez, se recusar a entregar-lhe o correspondente recibo, mas não pode suspender todos os pagamentos para o futuro, pois não há qualquer correspetividade entre estas duas obrigações.
X - Os réus deixaram de pagar voluntariamente as rendas referentes ao contrato de arrendamento celebrado com o antepossuidor do prédio dos autores, por alegadamente este não ter emitidos recibos das rendas anteriores.
XI - Incumbia aos autores fazer a prova dos factos constitutivos do direito de resolução que alegam, nos termos do artigo 342, n.º 1, do CC, sendo certo que, como se decidiu no acórdão da Relação do Porto de 11.09.2007 “na acção de despejo por falta de pagamento de renda, cabe ao senhorio apenas o ónus de provar a constituição da obrigação de pagamento (provando o contrato) e o ónus de alegar a falta de pagamento ou a mora do inquilino, mas já cabe ao inquilino o ónus de alegar e provar o pagamento da renda”.
XII - O fator nuclear de resolução do contrato de arrendamento é o incumprimento de qualquer obrigação que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (artigo 1083, n.º 2, do CC).
XIII - Na resolução do contrato com base na mora superior a três meses, na obrigação de pagamento da renda, verifica-se uma situação ex lege de inexigibilidade para o senhorio na manutenção do contrato de arrendamento, conforme expressamente decorre do artigo 1083, n.º 3 do CC.
XIV - Estando provado nomeadamente que 1) Os réus deixaram de pagar as rendas vencidas a partir de agosto de 2020. 2) Na data da propositura da ação (5 de agosto de 2021) era devida pelos réus aos autores a quantia de 2.400,00€ título de rendas vencidas e não pagas, verifica-se mora no pagamento de renda superior a três meses.
XV - Pelo que devem os réus ser condenados nos pedidos formulados na petição inicial
Os réus responderam ao recurso e, defendendo o sentenciado, vieram a concluir:
1 - A sentença não enferma de qualquer erro de subsunção jurídica, tendo aplicado corretamente o disposto no artigo 787 do CC, em conformidade com a jurisprudência maioritária e, designadamente, com o Ac. do TRL de 08.02.2007 (Rel. Olindo Geraldes).
2 - Ficou provado que, desde a celebração do contrato, nunca foi emitido qualquer recibo das rendas pagas em numerário ao senhorio, circunstância confirmada pela informação da AT junta aos autos.
3 - Perante a ausência reiterada de emissão de recibos, é legítima a recusa dos arrendatários em prosseguir o pagamento das rendas, nos termos do artigo 787, n.º 2 do CC, não podendo tal conduta ser qualificada como incumprimento.
4 - O ónus de provar o alegado incumprimento cabia aos recorrentes (artigo 342, n.º 1 CC), prova essa que não foi produzida.
5 - Ao invés, resultou provado que os recorridos sempre pagaram em numerário, sem que lhes fosse emitida quitação, circunstância que legitima a suspensão dos pagamentos ulteriores até emissão de recibos.
6 - A interpretação restritiva defendida pelos recorrentes, no sentido de que seria necessário exigir recibo em cada prestação vincenda, não encontra apoio na letra nem na ratio do artigo 787 CC.
7 - Não se verifica mora dos recorridos, pois a sua recusa de pagamento sem quitação encontra respaldo direto na lei, sendo inaplicável o artigo 1083, n.º 3 CC como fundamento de resolução contratual.
8 - A jurisprudência da Relação do Porto (Ac. de 19.12.2006, Proc. 0535897) confirma que a mora do senhorio na emissão de recibos afasta a mora do arrendatário no pagamento da renda.
9 - Também não se verifica litigância de má-fé, uma vez que os recorridos agiram no exercício de um direito legalmente consagrado, sem dolo ou negligência grave, tendo inclusive procedido ao depósito judicial das rendas vencidas acrescidas da indemnização legal.
10 - A sentença apreciou a prova de forma crítica e fundamentada (artigo 607, n.º 5 CPC), aplicando de modo correto a lei aos factos apurados, sem que os recorrentes tenham logrado infirmar tal apreciação.
O recurso foi recebido nos termos legais [Visto o comprovativo do pedido de apoio judiciário apresentado pelos réus (...) prosseguem os autos, indeferindo-se, consequentemente, o requerido pelos autores. Por não se conformarem com a sentença, dela vieram os autores interpor recurso. Dado que o mesmo foi apresentado em tempo, por quem tem legitimidade e sendo a decisão impugnável, decide-se admitir tal recurso, o qual é de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo (...)]. Foram - em acordo com os Exmos. Desembargadores Adjuntos - dispensados os Vistos, e nada se observa que obste à apreciação do mérito da causa. O objeto do recurso, atentas as conclusões apresentadas pelos apelantes, traduz-se em saber se, atendendo à factualidade dada como provada e como não provada, a sentença deve ser revogada e os réus serem condenados no pedido.
