997/12.8TVLSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- O vendedor é obrigado a comunicar ao titular do direito de preferência na aquisição do bem o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, sendo que os elementos a comunicar serão todos aqueles susceptíveis de influir na formação da vontade em preferir ou não;

II- De entre tais elementos destacam-se como essenciais o preço e as condições de pagamento, mas também a identificação do comprador pelo menos nos casos de compropriedade e arrendamento;

III- A informação relativa à identidade do adquirente por parte do vendedor, mesmo em determinado tipo de contratos, não tem de envolver todos os detalhes que o titular da preferência repute subjectivamente relevantes para a decisão de preferir;

IV- Tendo os RR. vendedores informado a A./arrendatária de qual o preço da alienação e condições de pagamento, o nome, número de BI e NIF da compradora, deve tal comunicação considerar-se válida e eficaz para os fins previstos no art. 416 do C.C

(Sumário da Relatora)

Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.

I- Relatório:

M… veio propor contra os RR. C… e mulher, I… (1ºs RR.), M. A… e mulher, M.A. (2ºs RR.), M.P.A... e mulher, M.F.A… (3ºs RR.), e M.L… (4ª Ré), acção declarativa de condenação sob a forma ordinária, alegando, em síntese, que sendo arrendatária do 2º andar do nº 8 da P…, em Lisboa, os 1ºs a 3ºs RR., enquanto proprietários da referida fracção, venderam a mesma à 4ª Ré, M. L…, mediante escritura pública celebrada em 11.1.2012, sem que tivessem fornecido à A. todos os elementos indispensáveis à identificação da potencial compradora, nomeadamente a morada desta, por forma a habilitá-la a exercer o direito de preferência que lhe assiste na respectiva aquisição, assegurando-se previamente da veracidade da alegada proposta de aquisição. Pede que lhe seja reconhecido esse direito de preferência, decidindo-se que lhe cabe o direito de propriedade sobre a fracção, mais se ordenando o cancelamento da aquisição pela 4ª Ré e todas as inscrições subsequentes.

Contestou a 4ª Ré, sustentando, em súmula, que a identificação do comprador é indiferente à decisão de exercer a preferência e que à A. foram fornecidos todos os elementos necessários ao exercício desse direito, sendo, além do mais, concretamente indicado o nome, número de bilhete de identidade e número de contribuinte da potencial adquirente. Refere, ainda, que a morada sempre estaria acessível através da consulta online das “páginas brancas”. Conclui pela improcedência da causa.

Também os demais RR. contestaram, com idênticos fundamentos, salientando que deram a conhecer à A. o projecto de venda e as cláusulas do contrato, incluindo o nome da compradora, em termos mais do que suficientes para que esta exercesse o direito de preferência na aquisição, pelo que esta só não o fez porque não quis. Concluem pela caducidade do exercício do direito de preferência e pela improcedência da causa.

A A. replicou, concluindo como na p.i

A 4ª Ré requereu o desentranhamento daquele articulado, invocando que os RR. se defenderam exclusivamente por impugnação.

Os demais RR. arguíram a “nulidade da réplica”, sustentando que a A. apenas respondeu à matéria da impugnação.

A fls. 65 a 66, decidiu o Tribunal que apenas os artigos 13º a 19º da réplica eram inadmissíveis, pelo que os considerou não escritos.

Seguidamente, depois de conferida a validade formal da instância, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os RR. do pedido.

Inconformada, interpôs recurso a A., apresentando as respectivas alegações que culmina com as seguintes conclusões que se transcrevem:

“

1. Nos termos do nº. 1 do art.º 416º do Código Civil e conforme doutrina e jurisprudência largamente maioritárias, o obrigado a conceder preferência, mormente ao arrendatário habitacional, tem que comunicar a identificação do terceiro adquirente,

2. Único meio de habilitar o preferente a decidir informadamente sobre se prefere ou não;

3. Para este efeito, a identificação do adquirente não se basta com um nome – várias pessoas, p. ex. podem ter o mesmo nome ou semelhante em parte e, como tal, confundível, – tendo que conter outros elementos como, pelo menos, a morada e o estado civil (a filiação? o local de nascimento?) de modo a uma abstracção, um nome, se concretizar na pessoa que efectivamente vai adquirir;

4. A identificação da pessoa concreta do terceiro adquirente é essencial para o arrendatário habitacional decidir se prefere, pois o adquirente vai transformar-se em seu senhorio com obrigações que interessa saber se cumprirá com facilidade ou não e direitos que é fundamental saber se vai exercer ou não, como o de fazer terminar o arrendamento ou denunciá-lo para habitação própria ou de descendente em primeiro grau (é importante, assim, para o arrendatário saber, p. ex., se o futuro senhorio é rico ou pobre, honesto ou desonesto, tem outras casas arrendadas ou não, tem casa própria ou filhos que a não tenham, etc.);

5. A identificação de alguém com a morada é uma exigência tradicional e de qualquer acto público, notarial ou não, de qualquer entidade pública ou de qualquer contratante privado (no caso de incumprimento de um contrato, p. ex., como se encontra o obrigado?);

6. Também o preferente tem direito a conhecer todos os elementos de identificação possíveis do adquirente, nomeadamente onde o encontrar para poder aquilatar e o projecto de venda comunicado é sério ou simulado (mormente quando antes lhe foi comunicado um projecto patentemente inexistente, com um preço superior, como aconteceu no caso dos autos);

7. A A. indicou aos RR obrigados à preferência, repetidamente, que queria conhecer a identificação, completa, aí se incluindo a morada, da terceira adquirente o que os RR omitiram repetida e voluntariamente, manifestamente lhe sonegando essa informação a que estavam obrigados;

8. Correspondência entre um vendedor da R… e uma filha da A. (de conteúdo irrelevante, em qualquer caso) não vincula ou coarta direitos e obrigações de obrigados à preferência e preferente;

9. É irrelevante para a decisão da causa que nome igual ao da terceira adquirente constasse de uma lista telefónica, associado a uma morada, pois não dispensava aos obrigados a conceder preferência de comunicar a identificação completa da terceira adquirente, não tendo a A. a obrigação de consultar a lista ou podendo não encontrar o nome, como não encontrou;

10. Quando decidiu que a carta dos Réus obrigados à preferência para a A. a comunicar o projecto de venda com a mera indicação do nome da terceira adquirente, omitindo a sua morada e outros elementos de identificação, preenchia a previsão do art.º 416º, nº. 1 do Código Civil, a sentença recorrida violou o disposto nesta disposição legal,

11. E não faz justiça no caso concreto como é exigência de qualquer decisão judicial.”

Pede a revogação da sentença recorrida, julgando-se procedente a causa.

Em contra-alegações conjuntas, os RR./recorridos defenderam que, de acordo com a lei em vigor, apenas estavam obrigados a comunicar à arrendatária o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato e não outros elementos que pudessem ser eventualmente importantes para a preferente. Pelo que, tendo feito a competente comunicação escrita à A. e concedido a esta um prazo de 8 dias para exercer o direito de preferência na compra, tal direito caducou por inércia da A.. Pedem a confirmação do decidido.

O recurso foi adequadamente recebido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II- Fundamentação de Facto:

A 1ª instância fixou como provada, “por acordo e documento”, a seguinte factualidade:

1) A A. é arrendatária, desde há mais de 50 anos, da P…, em Lisboa, onde reside;

2) Esse 2º andar é a fracção autónoma designada pela letra “C” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na P…,, freguesia de S.., concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do registo Predial de Lisboa sob o nº … da referida freguesia;

3) Os 1ºs a 3ºs RR eram proprietários dessa fracção;

4) Em 12.9.2011, o 1º R. marido dirigiu à A., em correio registado, a carta junta a fls. 8, cujo teor se dá por reproduzido, instando a autora a “(…) dizer se pretende exercer o seu direito de preferência (…)” numa compra e venda do andar referido em 1, que dizia ter acordado pelo preço de € 66.000,00;

5) A essa carta a A. respondeu, em 19.9.2011, com a junta a fls. 8 v., cujo teor se dá por reproduzido, em que fundamentalmente dizia:

a) Não considerar a carta do 1º R. como uma comunicação para preferência por omitir os elementos essenciais do negócio, nomeadamente a identificação do comprador;

b) Estar interessada na aquisição mas achava o preço excessivo;

6) Em 17.10.2011, o mandatário da Autora dirigiu ao Réu C…, e este recebeu, a carta de fls. 9, cujo teor se dá por reproduzido, nos termos do qual a Autora declarou: “Procurou-me a minha cliente dizendo que a R… está a desenvolver diligências (ou simulado!) no sentido de vender a fracção na P… de que é arrendatária (…). Tem a presente como objectivo notificá-lo formalmente de que a minha Cliente não prescinde do direito de preferência que lhe assiste na venda pelo que pretende ser notificada da identificação do comprador (aí se incluindo a respectiva morada), do preço, das condições de pagamento e outros elementos que caracterizam a dita venda”;

7) Em 20.10.2011, o 1º Réu enviou à Autora e esta recebeu carta com o seguinte teor:

“1. Pela presente, vimos na qualidade de proprietários e legítimos possuidores de um prédio urbano situado na P…, da freguesia de S…, concelho de Lisboa, dar conhecimento a V. Exa. que é nossa pretensão celebrar, sobre este imóvel, um contrato de compra e venda.

2. O referido negócio será feito a favor de M…, pelo valor de 63.000€ (sessenta e três mil euros) a pronto pagamento, será efectuado um contrato promessa de compra e venda no valor de 6.500€ (seis mil e quinhentos euros), que será realizado em 29/10/2011, e a escritura será realizada no prazo de 30 dias a contar da celebração do mesmo.

3. Pelo exposto vimos, ao abrigo do disposto no artigo 1380º, n.º 1 do Código Civil, conferir a V. Exa., a faculdade de exercer o direito de preferência no contrato acima referido, devendo, no prazo de 8 dias, conforme estipulado no n.º 2 do artigo 416º do mesmo diploma legal, dizer se pretende exercer o seu direito de preferência no contrato supra mencionado, pelo preço acima indicado.

4. Na falta de resposta no prazo legal, presumir-se-á a falta de interesse no exercício de tal faculdade.”;

8) A Autora respondeu à carta referida em 7 com carta de 24.10.2011, afirmando que:

“Assunto: P…, Lisboa

Exmo. Senhor

Recebi a 24, a carta que me dirigiu datada de 20-10-2011, relativa ao meu direito de preferência na venda do andar em assunto.

Essa carta apenas refere o nome da eventual compradora mas não a identifica com a morada, estado civil e nº. do Bilhete de Identidade pelo que me impede de saber se a mesma existe e, existindo, quem é.

Ora, na minha decisão de preferir ou não é essencial a pessoa da compradora pois, se eu não preferir, a mesma torna-se minha senhoria.

A lei e a jurisprudência constante consideram necessário me forneça os elementos da potencial compradora acima referida.

Deste modo, fico a aguardar estes elementos antes de declarar se prefiro ou não.

Com os melhores cumprimentos”;

9) Esta carta não teve resposta mas um funcionário da R… enviou a uma filha da Autora, em 27.10.2011, um e-mail com o seguinte teor:

“Tal como combinado após nossa conversa telefónica, envio assim os dados pessoais da Compradora:

M…

BI- …. com data de emissão de 7.3.2006

NIF- …”;

10) A este e-mail a filha da Autora respondeu em 28.10.2011, dizendo, fundamentalmente:

a) Não representar a mãe para efeitos do exercício do direito de preferência que lhe assistia pelo que qualquer notificação ao mesmo pertinente devia ser feita à mãe e não a ela;

b) Que, em todo o caso, não estava indicada a morada da promitente compradora, elemento essencial para a sua identificação;

11) Em 11.1.2012, no Cartório Notarial de A…, foi outorgada a escritura pública de “Compra e Venda” junta a fls. 12/14, cujo teor se dá por reproduzido, nos termos da qual os 1ºs a 3ºs Réus declararam vender à 4ª Ré, e esta declarou comprar, pelo preço de sessenta e três mil euros, a fracção referida em 1 e 2;

12) A aquisição referida em 11 foi registada em 13.1.2012;

13) À data referida em 9, o nome da 4ª Ré constava da lista telefónica, associado à morada B…E…, e com o nº de telefone ….

III- Fundamentos de Direito:

Cumpre apreciar do objecto do recurso.

À luz do novo regime aplicável aos recursos (aprovado pelo DL nº 303/07, de 24.8), tal como antes sucedia, são as conclusões que delimitam o respectivo âmbito (cfr. arts. 684, nº 3, e 685-A, do C.P.C.). Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (art. 660, nº 2, “ex vi” do art. 713, nº 2, do mesmo C.P.C.).

Compulsadas as conclusões do recurso, verifica-se que a questão única que importa dilucidar respeita a saber se os RR. vendedores estavam obrigados a comunicar à A., enquanto arrendatária da fracção em venda, a identificação completa da compradora, no que se inclui a respectiva morada.

A A./apelante defende que tal obrigação se impõe ao senhorio na venda a terceiro do imóvel arrendado, enquanto os RR. defendem que mesmo admitindo que ao vendedor caiba identificar o potencial comprador é suficiente, como sucedeu no caso, a informação sobre o nome, número de bilhete de identidade e de contribuinte da anunciada compradora, tanto mais que a respectiva morada constava da lista telefónica.

Na sentença concluiu-se que ao vendedor apenas compete, tratando-se de fracção arrendada, a comunicação ao preferente do nome/identidade do comprador, o que no caso ficou suficientemente acautelado com a indicação do respectivo nome, BI e NIF, sendo a morada elemento distinto e acidental, aliás, acessível à A. na lista telefónica nacional.

Vejamos.

À luz do art. 1091 do NRAU, vigente à data da venda da fracção dos autos, o arrendatário há mais de três anos tinha direito de preferência na aquisição do andar locado, sendo aplicáveis os arts. 416 a 418 e 1410 do C.C

Desta forma, aos 1ºs a 3ºs RR., proprietários da fracção correspondente da P…, em Lisboa, cumpria comunicar à A., arrendatária da mesma há mais de 50 anos, que pretendiam vender esse bem, “o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, conforme prevê o art. 416 do C.C

Tem-se entendido que os elementos a comunicar ao preferente serão todos aqueles susceptíveis de influir na formação da sua vontade em preferir ou não. Como tal, o preço e as condições do seu pagamento assumem, naturalmente, papel de destaque.

No entanto, a identificação do comprador surge como elemento essencial que deve também integrar o projecto de venda a comunicar ao titular do direito, pelo menos em certo tipo de negócios([1]).

Como assinalam Pires de Lima e Antunes Varela: “O conhecimento da pessoa do adquirente deve considerar-se essencial em relação ao preferente-comproprietário, visto aos consortes poder agradar, ou pelo menos não desagradar, a relação de compropriedade com certa pessoa e desagradar quanto a outras, independentemente do preço de aquisição. E deve considerar-se também essencial em relação, pelo menos, ao preferente-arrendatário, pois a este não é indiferente a pessoa do senhorio, ao qual se encontra ligado por uma relação jurídica duradoura, da qual decorrem, para ambos, vários direitos e obrigações.”([2])

Somos levados a acompanhar tal entendimento, que cremos maioritário, o qual foi, de resto, seguido na sentença sob recurso. Com efeito, o não exercício do direito de preferência implica sempre uma modificação subjectiva na respectiva relação jurídica envolvida, não sendo irrelevante ao inquilino saber quem poderá vir a ser o novo senhorio([3]).

No entanto, pensamos também que a informação relativa à identidade do adquirente por parte do vendedor, mesmo em determinado tipo de contratos, não tem de envolver todos os detalhes que o titular da preferência repute subjectivamente relevantes para a decisão de preferir, não tendo de corresponder a um verdadeiro “curriculum” do potencial comprador.

Sugere a apelante, no recurso, que a identificação do terceiro adquirente tem de conter, pelo menos, a morada, o estado civil, talvez a filiação e o local de nascimento, sendo importante para o arrendatário saber “p. ex., se o futuro senhorio é rico ou pobre, honesto ou desonesto, tem outras casas arrendadas ou não, tem casa própria ou filhos que a não tenham, etc.” (ver concl. 3ª e 4ª). Contudo, afigura-se-nos que não caberá na indicação do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato a informação pormenorizada sobre as características e/ou intenções do adquirente. Doutro modo, não haveria limite às informações que, sobre o comprador, o titular da preferência poderia solicitar ao proprietário da fracção.

Aliás, será sempre intuitivo para o inquilino que o terceiro adquirente da fracção locada algum interesse há-de ter na aquisição, sendo certo que, principalmente se a renda for baixa, não será certamente o rendimento obtido com aquele concreto arrendamento, àquela data, o desígnio prosseguido por esse potencial adquirente.

Há, pois, que ver, a propósito da identificação do terceiro interessado na aquisição, que elementos devem ser fornecidos pelo proprietário vendedor ao arrendatário titular do direito de preferência.

Analisemos, para o efeito, o caso concreto.

Comprovado temos que a A. solicitou ao 1º R., na sequência de informação sobre a venda da fracção de que era inquilina, que pretendia ser informada da “identificação do comprador (aí se incluindo a respectiva morada), do preço, das condições de pagamento e outros elementos que caracterizam a dita venda” (ponto 6 supra).

A tal solicitação respondeu aquele 1º R. com a carta cujo teor consta do ponto 7 supra, informando qual o preço e condições de pagamento e, bem assim, o nome da adquirente.

A A. respondeu, dizendo que: “Essa carta apenas refere o nome da eventual compradora mas não a identifica com a morada, estado civil e nº. do Bilhete de Identidade pelo que me impede de saber se a mesma existe e, existindo, quem é.

Ora, na minha decisão de preferir ou não é essencial a pessoa da compradora pois, se eu não preferir, a mesma torna-se minha senhoria.(...)” (ponto 8 supra).

Através da “R…” foi enviado à filha da A. um e-mail contendo o nome, número de BI e NIF da compradora (ponto 9).

A A. nada veio dizer sobre o seu direito de preferência e, em 11.1.2012, a fracção foi efectivamente vendida, mediante escritura pública, à 4ª Ré.

É, pois, incontestável que a A. solicitou expressamente aos RR. vendedores a indicação da morada da potencial adquirente (com quem, pelos vistos, a A. pretenderia contactar – concl. 6ª) e tal indicação não lhe veio a ser fornecida. Mas teria de o ser?

Pensamos que a resposta há-de ser negativa.

Como acima dissemos, a comunicação ao inquilino titular da preferência relativa à identidade do adquirente não tem de envolver todos os detalhes que o destinatário repute concretamente relevantes para a decisão de preferir. E duvida-se até que ao inquilino assista o direito de contactar directamente aquele potencial adquirente, intrometendo-se e/ou interferindo num contrato em que não é parte e não vai ser, cabendo-lhe apenas participar chamando a si o negócio, em substituição do terceiro, nas precisas condições em que este o faria. Por outras palavras, perguntamo-nos se será razoável admitir que o inquilino possa instar directamente o interessado na aquisição do locado sobre as suas intenções na concretização do negócio. Pensamos que não.

No essencial, por conseguinte, o arrendatário titular da preferência legal deve ser informado do nome desse potencial adquirente, porventura acompanhado de um ou outro elemento que lhe permita concluir que não se trata de uma identidade ficcionada – o que sempre, em qualquer caso, sindicará depois da concretização do negócio, se não preferir – não se nos afigurando, todavia, que lhe tenham de ser fornecidos elementos adicionais, designadamente para contacto directo entre ambos, como morada e/ou número de telefone.

Tal entendimento não afecta, quanto a nós, o direito que o inquilino tem de ponderar sobre a preferência em função de quem poderá vir a ser o seu novo senhorio. Através do nome fornecido saberá de quem se trata, se for pessoa conhecida. Se a não conhecer, e ainda que lhe tenham sido indicados os contactos pessoais respectivos, também não é seguro que no prazo regra de 8 dias de que dispõe para exercer o seu direito (nº 2 do art. 416 do C.C.) possa vir a inteirar-se de todos os elementos que reputa indispensáveis à opção de adquirir o locado. Lembramos que, no entender da apelante, será importante para o arrendatário saber “se o futuro senhorio é rico ou pobre, honesto ou desonesto, tem outras casas arrendadas ou não, tem casa própria ou filhos que a não tenham, etc.”, dados que dificilmente conseguirá obter, se não conhecer antecipadamente o comprador, num prazo de 8 dias.

Temos, pois, de concluir que a morada não integra necessariamente, para os efeitos aqui em causa, o conceito de identificação do adquirente.

Aplicando o que deixamos dito ao caso sub judice, temos que os RR. vendedores forneceram à A., para além de indicações sobre o preço da alienação e condições de pagamento, o nome, número de BI e NIF da compradora, ora 4ª Ré. É certo que esta última indicação foi prestada, via e-mail, por um funcionário da “R…” a uma filha da A., defendendo a apelante no recurso que tal conduta é estranha à relação entre os obrigados à preferência e o preferente. No entanto, resulta dos pontos 9 e 10 supra que, apesar do teor da carta da filha da A. (ponto 10), a dita “R…” agiria em nome dos vendedores e a dita filha da A. em nome de sua mãe, tendo em vista a referência a conversa e combinação anterior sobre a remessa de elementos relativos à compradora (ver ponto 9 supra).

Acresce que, como também se apurou e não foi impugnado, o nome desta 4ª Ré constava da lista telefónica nacional, associado à morada B…, E…, e com o nº de telefone … (ponto 13 supra), estando, por isso, livremente disponível a qualquer interessado na obtenção de tais elementos a partir apenas do nome (seja através do serviço online ou de informação telefónica).

É, pois, de concluir que os elementos relativos à identificação do comprador que foram fornecidos pelos RR. vendedores à A. preenchem de forma suficiente as indicações que hão-se ser dispensadas ao arrendatário titular da preferência, nos termos e para os efeitos do art. 416 do C.C

Donde que a comunicação efectuada à A./arrendatária, pelo menos a partir da informação prestada através da “R…” em 27.10.2011, há-de ter-se por válida e eficaz.

Assim, e como se concluiu na sentença sob recurso, não tendo a A. comunicado aos RR. vendedores a sua decisão de preferir na aquisição dentro do prazo que lhe foi concedido, gorou-se o direito de o fazer.

Improcede, assim, necessariamente a causa e o recurso.

IV- Decisão:

Termos em que e face do exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo, por consequência, a sentença recorrida.

Custas pela A./apelante.

Notifique.

Lisboa, 19 de Fevereiro de 2013

Maria da Conceição Saavedra

Cristina Coelho

Roque Nogueira

[1] Ver neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ de 11.1.2011, Proc. 4363/07.9TVLSB.L1.S1, de 6.5.2010, Proc. 537/02.G1.S1, de 28.4.2009, Proc. 90/05.0TBRGR.S1, de 3.4.2001, Proc. 01A3395, o Ac. da RC de 12.1.2010, Proc. 102/1999.C1, o Ac. da RP de 10.10.2006, Proc. 0625102 e o Ac. da RE de 25.11.2004, Proc. 1954/04-3, em www.dgsi.pt. Ver, ainda, Carlos Lima, “Direitos Legais de Preferência”, Rev. O.A., Ano 65, Vol. III, Dezembro 2005.

[2] “Código Civil Anotado”, Vol. III, pág. 373, anot. 3 ao art. 1410. Ver, ainda, dos mesmos autores, a anot. 8 ao art. 416 no vol. I do mesmo Código.

[3] A situação é, em todo o caso e a nosso ver, diversa na compropriedade, onde a relação será mais estreita do que na relação de arrendamento.