27666/18.2T8LSB.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. –O disposto no artigo 1069º, nº2, do Código Civil, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13/2019, de 12/12, aplica-se igualmente aos arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma, abrangendo os casos apreciados em acções pendentes, pelo que está facultado à Ré socorrer-se da prova da existência do contrato de arrendamento através dos elementos indicados na redacção actual do preceito.

2. –Ao comprar o imóvel à anterior senhoria do estabelecimento, não pode a Autora ter-se por totalmente desvinculada da actuação daquela e das fundadas expectativas da Ré quanto ao reconhecimento e consolidação justificada da situação de arrendatária e, a inércia prolongada quanto à omissão da forma legal do contrato.

3. –Do estabelecido no artigo 1057º do Código Civil retira-se que, a venda do estabelecimento/imóvel não faz cessar o arrendamento, pois a adquirente sucedeu exlege na posição do senhorio (sub-rogação legal no contrato) e, a situação jurídica de que o locatário é titular subsiste.

4. –No quadro fáctico ajuizado, justifica-se a tutela da “inalegabilidade formal” por confronto com a cláusula geral do abuso de direito –artigo 334º do Código Civil- e a consequente paralisação da invocabilidade da nulidade do contrato, em razão do decurso do tempo e da boa-fé, posto que, alguém colocado na posição da Ré, desenvolveria também a confiança na estabilidade da posição de arrendatária, e a legítima expectativa de a Autora não exercer o direito de invocar a falta de forma do contrato pré-existente.

Acordam os Juízes da 7ªSecção do Tribunal da Relação de Lisboa

I. –RELATÓRIO

1. -Da Acção[1]

G…LDA intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra, C…, Lda., pedindo:a)- A declaração da A. como dona e legítima proprietária do imóvel identificado nos autos; b)- Condenar a R. a restituir à A. a parte do seu imóvel identificada nos autos, livre e devoluta de pessoas e bens em bom estado de conservação e em perfeitas condições; c)-Condenar a ré no pagamento à A. de uma indemnização correspondente ao valor da ocupação do imóvel, nunca inferior a €2.000,00 mensais, desde 18/07/2018, que à data da propositura da acção ascende a €9.600,00, ou, se assim não se entender, desde a citação, até à efectiva entrega do imóvel; d)- Condenar a ré no pagamento de uma indemnização por eventuais danos causados pela utilização e deterioração do imóvel até ao montante de 1000,00€.

Alegou para tanto e em síntese que, adquiriu o prédio urbano constituído por edifício composto de lojas e dois andares e quintal, sito na Rua … em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º…, o qual não está em propriedade horizontal. Após a aquisição verificou a A. que a loja sita no R/C do prédio e no anexo se encontram ocupados pela R. que aí exerce a sua actividade de restauração. Interpelada a Ré, esta invocou um contrato de arrendamento celebrado com a sociedade A…, que, em 1984 alterou a sua denominação para “C.., Lda.”; porém, esta empresa é diversa da que actualmente ocupa o imóvel, que, por isso, não tem qualquer título que legitime tal posse.

A Ré contestou. Invoca o conhecimento pela Autora da existência do arrendamento, à data da aquisição do imóvel; que o arrendamento sempre foi reconhecido pela anterior proprietária; pagando a renda contra recibo; que em 2017 lhe comunicou a intenção de venda do imóvel para exercer o direito de preferência. A Ré paga pontualmente a renda mensal à A. apesar desta não emitir recibos, e termina requerendo a sua absolvição dos pedidos.

A Autora pronunciou-se quanto aos documentos juntos pela R., e quanto à matéria de excepção, alegou que, o contrato de arrendamento de 1997 invocado pela Ré é nulo por falta de forma. Mais requereu a condenação da ré como litigante de má-fé, invocando que esta distorce a verdade dos factos por forma a protelar a restituição da loja.

A Autora juntou articulado aperfeiçoado na parte indicada no despacho proferido a propósito; notificada a Ré reiterou o conteúdo e efeitos constantes da contestação apresentada.

Prosseguindo os demais trâmites da instância e realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que termina com o seguinte dispositivo: «Em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, e, em consequência, decido: a) Declarar reconhecido à A. o direito de propriedade sobre a loja ao nível do R/C do prédio …. em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa…. b) Condenar a ré a restituir o imóvel acima identificado à A. livre e devoluto de pessoas e bens; c) Condenar a ré a pagar à A. a quantia de 2.000,00€ (dois mil euros) mensais, desde a citação até efectiva entrega do imóvel à A., descontados os valores que a ré tenha depositado em conta bancária da A. d) Absolver o Réu do pedido de condenação em indemnização por eventuais danos causados pela utilização do imóvel. e) Julgar procedente o pedido de condenação da ré como litigante de má-fé e consequentemente condenar aquela na multa de 5 (cinco) Uc´s. Custas por A. e R. na proporção do decaimento.»

2. –Do recurso

Inconformada, a Ré interpôs recurso, finalizando as alegações com as conclusões que se transcrevem:

I. –Vem o presente recurso interposto da douta Sentença, com registo de 26 de fevereiro de 2021, na qual o Tribunal a quo decidiu: A.-“Declarar reconhecido à A. o direito de propriedade sobre a loja ao nível do R/C do prédio sito na … em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n…. B.-Condenar a ré a restituir o imóvel acima identificado à A. livre e devoluto de pessoas e bens; C.-Condenar a ré a pagar à A. a quantia de 2.000,00€ (dois mil euros) mensais, desde a citação até efectiva entrega do imóvel à A., descontados os valores que a ré tenha depositado em conta bancária da A. D.- Absolver o Réu do pedido de condenação em indemnização por eventuais danos causados pela utilização do imóvel. E.-Julgar procedente o pedido de condenação da ré como litigante de má-fé e consequentemente condenar aquela na multa de 5 (cinco) Uc´s.”a. Condenar a ré a restituir o imóvel acima identificado à A. livre e devoluto de pessoas e bens.

II. –Refere o Tribunal a quo na decisão aqui colocada em crise: “(...) certo é que não resulta dos autos que a ré tenha qualquer título que legitime a ocupação do imóvel, sendo certo que ainda que se admita que há, efetivamente, uma situação de facto reconhecida e tolerada pela anterior proprietária, tal não confere à ré titulo válido para a ocupação e a eventual tolerância da anterior proprietária não é oponível à ora Autora, tendo, assim, que proceder o pedido de restituição do imóvel.”

III. –Dispõe o n.° 2 do artigo 1069. ° do Código Civil: “Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”.

IV. –Sendo a própria Sentença que refere nos factos dados como provados: “22 - A Ré, mensalmente, pagava a renda à senhoria A… a antecessora proprietária e cujos recibos eram emitidos em nome da Ré “… com o NIF 5......62 (cfr. doc. 8 a 39). 23- Presentemente, a Ré líquida mensalmente, por transferência bancária, a renda à A., que até à presente data ainda não emitiu recibos. (cfr. doc.40,41,42,43,44,45)”.

V. –Para além de os atuais proprietários receberem, sem oposição, o pagamento de tal renda, certo é que a realidade existente entre a aqui recorrente e a antecessora proprietária, ainda que inicialmente inexistisse contrato de arrendamento escrito, certo é que, passaram bem mais do que 6 (seis) meses, desde que a Recorrente pagou as respetivas rendas, sempre sem oposição da Senhoria, anterior proprietária. E não se refira que o que houve foi um ato de tolerância da anterior proprietária, cfr. refere a douta sentença de que aqui se recorre, porquanto a lei não exceciona o n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com qualquer ato de tolerância. Para mais, poder-se-ia até falar em tolerância nos primeiros meses. No entanto, in casu, a “tolerância” decorreu durante mais de 10 (dez anos), por causa não imputável ao arrendatário, aqui Recorrente!

VI. –Se a anterior proprietária, senhoria da Ré, aqui Recorrente, decidiu incluir na Escritura de Compra e Venda do imóvel que o mesmo seria transmitido sem quaisquer ónus ou encargos, será algo da exclusiva responsabilidade (pelas falsas declarações que acarretam) da anterior proprietária e nunca da aqui Recorrente na qualidade de arrendatária, que nem é parte nesse contrato de compra e venda, devendo a Recorrida, caso entendam, agirem em conformidade contra a anterior proprietária (que nega agora um contrato de arrendamento que perdurou durante mais de 10 anos com a aceitação do pagamento de rendas por mais de 6 meses nos termos do artigo 1069.º do Código Civil) e não contra o aqui Recorrente.

VII. –Até porque, não podem vir agora a Recorrida referirem que desconheciam que o imóvel tinha ónus ou encargos, porquanto deslocaram-se ao local e tomaram conhecimento direto dos factos, pelo que no mínimo, deveriam ter questionado a anterior proprietária, se o imóvel era vendido sem ónus ou encargos, a que título se encontrava o imóvel ocupado.

VIII. –Razão pela qual entende o aqui Recorrente que ao invés do decidido pelo Tribunal a quo, existe de facto um contrato de arrendamento entre o Recorrente e os proprietários do imóvel em causa, porquanto nos termos do n.º 2 do artigo 1069, o Recorrente pagou por mais de 6 meses (diga-se até, bem mais!), sem qualquer oposição da anterior proprietária e mantendo os atuais proprietários o recebimento das rendas sem oposição, razão pela qual pugna por decisão diversa da determinada pelo Tribunal a quo, que determinou a desocupação do imóvel livre de pessoas e bens. b) Condenar a ré a pagar à A. a quantia de 2.000,00€ (dois mil euros) mensais, desde a citação até efetiva entrega do imóvel à A., descontados os valores que a ré tenha depositado em conta bancária da A.

IX. –Tal segmento decisório que igualmente se coloca aqui em crise, conforme pedido da Recorrida, constitui no entender do Recorrente, um verdadeiro abuso de direito.

X. –Entende o Tribunal a quo que inexiste contrato de arrendamento, quando foi sobejamente demonstrado e provado que existe há mais de 10 anos, sem qualquer oposição. Contudo, o mesmo Tribunal a quo entende que embora inexista contrato de arrendamento há que pagar uma indemnização correspondente ao valor do mercado de arrendamento no valor de €2.000,00 (dois mil euros).

XI. –Ora, no fundo a Recorrida pretende os efeitos de um novo arrendamento, como se de um arrendamento se tratasse, mas com uma nova “renda” de €2.000,00 (dois mil euros).

XII. –Ou seja, entende o Tribunal a quo que inexiste um contrato de arrendamento, mas com base num cálculo de renda de valor de mercado, calculo esse que desconsidera todos os constrangimentos emergentes da Pandemia que tem determinado os sucessivos Estados de Emergência levando ao encerramento e suspensão de atividades comerciais similares às do aqui Recorrente, o Tribunal a quo fixa o valor de €2.000,00 (dois mil euros), valor esse absoluta e totalmente desproporcional e desadequado face à realidade que assola o nosso país.

XIII. –Mais, com esta decisão pretende o Tribunal a quo impor um valor de “renda” à Recorrente, sem que a mesma tenha contribuído para a sua negociação. Atente-se que tanto o RAU como o NRAU dispõem, taxativamente, quais as condições e limitações para a estipulação de renda, sendo também, indubitável, que a estipulação do valor de renda é da exclusiva disposição das partes envolvidas, no âmbito da liberdade contratual.

XIV. –Assim, jamais pode o Tribunal a quo impor, ad hoc, um novo valor de “renda” ainda que revestido sob a forma de indemnização, peticionado pelos Requeridos, só porque estes embora entendam que inexiste um contrato de arrendamento, mas, caso exista, pretendem uma “renda” de €2.000,00 (dois mil euros), andando mal o Tribunal a quo a decidir nesta esteira.

XV. –Dispõe o artigo 334.º do Código Civil: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”

XVI. –Portanto, dúvidas inexistem de que a decisão de que ora se recorre protege um indevido abuso de direito, estando ferida e, portanto, deve ser decidida em sentido contrário, absolvendo-se a Recorrente do pagamento da quantia de 2.000,00€ (dois mil euros) mensais, desde a citação até efetiva entrega do imóvel à Recorrida, descontados os valores que a Recorrente tenha depositado em conta bancária daqueles. c) Julgar procedente o pedido de condenação da ré como litigante de má-fé e consequentemente condenar aquela na multa de 5 (cinco) Uc´s.

XVII. –Por último, o Tribunal a quo decidiu condenar o aqui Recorrente numa multa correspondente a 5 (cinco) Uc’s, por ter entendido que o mesmo litigou de má fé. O que, como todo o devido respeito que muito é, não pode o Recorrente estar mais frontalmente em desacordo.

XVIII. – refere o Tribunal a quo no que a este segmento decisório diz respeito: “(...)quer na má-fé substancial, quer na instrumental, está presente uma intenção maliciosa ou uma negligência de tal modo grave ou grosseira que, aproximando-a da actuação dolosa, justifica um elevado grau de reprovação ou de censura e idêntica reacção punitiva”.

XIX. –Ora, o presente segmento que fundamenta a condenação da Ré (aqui Recorrente), em litigância de má fé, contrasta e entra em frontal oposição com os factos dados como provados ínsitos na própria Sentença, senão vejamos:“22- A Ré, mensalmente, pagava a renda à senhoria A..., antecessora proprietária e cujos recibos eram emitidos em nome da Ré “C…, Ldª” com o NIF 5......62 (cfr. doc. 8 a 39).23-Presentemente, a Ré liquida mensalmente, por transferência bancária, a renda à A., que até à presente data ainda não emitiu recibos. (cfr. doc.40,41,42,43,44,45)24-A Ré promove, anualmente, a entrega do Modelo 10 nos Serviços de Finanças, dele constando o nome da senhoria A..., antecessora proprietária e como arrendatário C..., Ldª (cfr.doc. 46,47,48,49,50).25-Em 4 de Dezembro de 2017, a antecessora proprietária, enviou a carta à Ré, na qualidade de arrendatária, para que esta exercesse o seu direito de preferência, na aquisição do imóvel da A., conforme doc. 51 com a contestação que aqui se dá por reproduzido (cfr.doc.51).”

XX. –Ou seja, em tudo, tanto a Ré, aqui Recorrente como a antecessora proprietária, comportaram-se no âmbito da relação jurídica existente entre ambas, como se de um contrato de arrendamento se tratasse.

XXI. –E não se diga que tal procedimento visou ludibriar, enganar ou pretender um fim ilegítimo ou condenável para dificultar a posição do novo proprietário, aqui Recorrida.

XXII. –O comportamento da aqui Recorrente, foi precisamente o mesmo quer perante a antecessora proprietária, quer perante os novos proprietários: A Recorrente sempre se comportou como se de um contrato de arrendamento se tratasse, porquanto todos os indícios que desde 1996 ocorriam para a formação e/ou manutenção do contrato de arrendamento, eram exatamente os mesmos:1.A Recorrente pagava a Renda à proprietária (quer a antecessora, quer até a atual proprietária),2.Foi comunicada à ATA a existência de um contrato de arrendamento Eram emitidos recibos relativos às rendas pagas,Foram emitidas certidões de entidades públicas, referentes ao arrendamento em causa, eFoi enviada carta à Ré, aqui Recorrente, para que esta exercesse o direito de preferência nos termos do artigo 1091.º do Código Civil.

XXIII. –Ora, tudo isto levou a que a Requerente, legitimamente, criasse a convicção e a expectativa jurídica de que existiria efetivamente contrato de arrendamento, porquanto todos os factos praticados no âmbito da relação jurídica entre anterior proprietária e a Requerente, se subsumiam à realidade jurídica de um verdadeiro arrendamento.

XXIV. –E nessa medida, não houve qualquer alteração na posição assumida pela Recorrente pelo facto de a Recorrida ter adquirido o imóvel em causa, assumindo sim, a mesma posição que pelo menos durante 10 anos foi levado convictamente a crer pelas razões supra expostas: que a Recorrente era genuinamente arrendatária do imóvel em causa.

XXVI. –Para mais, o próprio Tribunal a quo cita diversa Jurisprudência no que a esta matéria diz respeito, Jurisprudência essa que em todo o caso vai ao encontro da posição assumida pelo aqui Recorrente, tirando o Tribunal a quo no entanto a final, conclusão diversa daquela que no entender do Recorrente deveria ter tomado, até por força da própria Jurisprudência que cita. Começa por referir o Tribunal a quo: “Frequentemente o Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que as regras consagradas nas alíneas a) e b) do nº 2 do artigo 456º (actual 542º) do CPC têm de ser interpretadas em consonância com a garantia de um amplo direito de acesso aos tribunais e do exercício do contraditório, próprias de um estado de direito, incompatíveis com interpretações apertadas do aludido normativo, impedindo que, por exemplo, a parte seja condenada como litigante de má fé apenas por não se ter provado a versão dos factos por ela alegados e se ter provado a versão inversa, apresentada pela parte contrária – v. Ac. STJ de 30.01.2003 (Pº 3B3644) e, em sentido não inteiramente coincidente, Ac. STJ de 12.06.2003 (Pº 03B573), in www.dgsi.pt. Decidiu-se igualmente no Ac. STJ de 11.12.2003 (Pº 03B3893), acessível no mesmo sítio da Internet, que só quando o processo fornece elementos seguros da conduta dolosa ou gravemente negligente deverá a parte ser sancionada como litigante de má fé, o que pressupõe prudência do julgador, “sabendo-se que a verdade judicial é uma verdade relativa, não só porque resultante de um juízo em si mesmo passível de erro, mas também porque assente em provas, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psico-sociológico”

XXVII. –Assim, a posição assumida pelo aqui Recorrente, mais não é do que a posição a que os Acórdãos citados pelo Tribunal a quo fazem referência, na medida em que a posição do Recorrente, mais não é do que o pleno exercício do contraditório próprio de um estado de direito. referido, alicerçada em todos os indícios da relação existente entre a Recorrente, anterior proprietária (e até atual proprietária): referido, alicerçada em todos os indícios da relação existente entre a Recorrente, anterior proprietária (e até atual proprietária):1.- pagando mensalmente o valor de €562,00 a título de renda, 2.- emissão de recibos nessa qualidade, 3.-comunicação à ATA a existência de um contrato de arrendamento, 4.- o facto de ser notificado pela anterior proprietária do imóvel em causa, para o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1091.º do Código Civil, direito de preferência esse relativo aos arrendatários.

XXVIII. –Ora, tais indícios que ao longo dos anos foram ocorrendo na esfera jurídica do Recorrente, criaram a necessária convicção neste, de que estaria perante um verdadeiro contrato de arrendamento. Razão pela qual, no entender do Recorrente, terão que falecer os argumentos de que a Recorrente agiu dolosamente ou mesmo até com negligência grosseira, até porque o comportamento da Recorrente, foi o mesmo quer quanto à anterior proprietária, quer quanto aos novos proprietários aqui Recorrida, não havendo qualquer alteração de comportamento no sentido de dificultar ou obstaculizar de forma dolosa ou grosseiramente negligente a posição dos novos proprietários.

XXIX. –Apenas e tão somente o legítimo exercício do contraditório, por força de anos conducentes à criação das legítimas expectativas, face aos indícios existentes ao longo dos anos relativamente à relação jurídica existente entre Recorrente e a anterior proprietária.

XXX. –Para mais, nem tão pouco deixou a Recorrente de liquidar todos os meses o montante de €562,00 (quinhentos e sessenta e dois euros), valor esse pago a título de renda, o que reflete de todo em todo, que em nenhum momento o comportamento do Recorrente não está revestido de má fé. Quer no seu comportamento, quer na litigância.

XXXI. –Por último, cabe ainda referir e apelar ao seguinte exercício: Se o Tribunal a quo subsume o comportamento da Recorrente, a uma atuação dolosa ou grosseiramente negligente, o que seria necessário ter ocorrido mais? Que mais indícios seriam necessários, para que a atuação da Recorrente não fosse a de defender no estrito exercício do contraditório como lhe assiste, a existência de um contrato de arrendamento, quando todos os indícios ao longo de tal hiato temporal, levaram a que tal convicção fosse gerada e mantida na esfera jurídica da Recorrente?

XXXII. –Que outros indícios seriam necessários para que o comportamento da Recorrente não fosse doloso ou grosseiramente negligente (no entender do Tribunal a quo), mas sim meramente negligente ou até fundado em erro?

XXXIII. –Até porque, se a Recorrente e a anterior proprietária tivessem consciência de que não estariam a atuar ao abrigo de um contrato de arrendamento, não lhes seria difícil até por ser vontade de ambos na manutenção do referido vínculo, celebrar novo contrato de arrendamento, apenas não o fazendo por estarem convictos de que tal contrato existiria plenamente.

XXXIV. –Afastando por isso qualquer comportamento ou atuação dolosa ou grosseiramente negligente por parte do Recorrente.

XXXV. –Razão pela qual, sindica a Recorrente o segmento decisório relativo à condenação por Litigância de Má Fé, apelando nesta sede, por decisão diversa da tomada pelo Tribunal a quo, implicando assim decisão absolutória quanto a este segmento decisório.

XXXVI. –Até porque resulta dos factos dados como provados pelo Tribunal a quo, que: “Em 4 de Dezembro de 2017, a antecessora proprietária, enviou a carta à Ré, na qualidade de arrendatária, para que esta exercesse o seu direito de preferência, na aquisição do imóvel da A., conforme doc. 51 com a contestação que aqui se dá por reproduzido (cfr.doc.51).”

XXXVII. –Criando, ou mantendo assim, a plena convicção de que a aqui Recorrente tinha contrato de arrendamento, pois se assim não fosse, não haveria necessidade da antecessora proprietária, enviar carta à Ré (Recorrente), porquanto este direito de preferência apenas opera nos termos e para os efeitos do artigos 1091.º n.º 4 e 416.º n.º 2 do Código Civil;

XXXVIII. –Tal convicção, criada, manifestada no desenrolar da relação entre a Recorrente e a antecessora proprietária, durou vários anos.

XXXIX. –Durante este período a Requerente pagou a Renda que a antecessora proprietária pedia.

XL. –Eram-lhe entregues recibos referentes a renda paga.

XLI. –Era preenchido o modelo das finanças.

XLII. –E foi ainda a Requerente notificada pela antecessora proprietária do imóvel em causa, para exercer o direito de preferência nos termos dos artigos 1091.º n.º 4 e 416.º n.º 2 do Código Civil;

XLIII. –Ora, quanto mais não seja pelo conjunto de todos estes elementos, a convicção da Requerente, é genuína, verdadeira, desconhecendo e não podendo aceitar que qualifiquem a sua atuação como dolosa, porquanto a Recorrente e antecessora proprietária sempre se comportaram como se existisse realmente (em termos formais, pois em termos materiais tudo se passava como se de uma verdadeira relação de arrendamento se tratasse), não aceitando que imputem à aqui Requerente um comportamento de má fé, quando foi tudo menos isso que se passou, conforme até dado como provado pelo Tribunal a quo.f) Por fim, por violação das normas previstas nos artigos 542.º do Código de Processo Civil, n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, deverá o presente recurso de apelação ser aceite e obter provimento. Em consequência, deverá ser revogada a douta sentença aqui sob recurso, substituindo-a por outra que ordene a prolação de decisão que absolva a Recorrente da condenação por Litigância de Má Fé, e do pagamento da quantia de 2.000,00€ (dois mil euros) mensais, desde a citação até efectiva entrega do imóvel à A., descontados os valores que a ré tenha depositado em conta bancária da A. Assim se fazendo a Costumada Justiça.»

A Autora apresentou contra-alegações, refutando o argumentário da apelante, defendeu a improcedência do recurso; subsidiariamente, ao abrigo do disposto no artigo 636º do CPC, requereu a ampliação do objecto do recurso, concluindo nessa parte - XXV- O ponto 20 dos factos dados como provados padece de erro material, ou se assim não se entender, está em oposição com a fundamentação como resulta da redação do facto e da fundamentação que se transcrevem na parte referente a ter sido a Recorrente ou não a celebrar o acordo para obras com a anterior proprietária: Facto: “20- Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I., A… e a Ré celebraram o acordo de Autorização para obras, conforme doc 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido.” Fundamentação: “Na verdade, foi emitida pela senhoria, em 24 de Janeiro de 1997 uma declaração de autorização de obras, que a ré junta para provar a sua ocupação do imóvel de forma pacífica e com conhecimento da senhoria. No entanto, analisado o doc. 6 junto com a contestação verifica-se que a senhoria autorizou a realização de obras à inquilina C.., Lda., no acto representada por AC…, com poderes para o acto conforme consta da certidão passada a 22/11/1996(vide certificação das assinaturas). Ora, daqui, facilmente se conclui que a autorização não foi dada à Ré, que apenas foi constituída em 11 de dezembro de 1996, tendo ficado gerente AP…, não sendo representada por AC… por acto anterior a tal constituição. Tal leva a suspeitar que a senhoria tivesse efectivo conhecimento de que quem estava a ocupar o imóvel era uma sociedade diversa daquela que quem o mesmo tinha sido arrendado.” Pág. 16 de 27. (sublinhado nosso)

XXVI- A não considerar-se existir oposição sempre subsistirá a existência de uma ambiguidade ou obscuridade, acarretando cada uma delas por si só a nulidade da sentença nos termos da al. c) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, cuja declaração se requer.

XXVII- A redação do ponto 20 dos factos dados como provados deverá ser corrigida para: “20- Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I. A… não celebrou com a Ré o acordo de Autorização para obras, conforme doc. 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido, tendo tal acordo sido celebrado com a sociedade “….Limitada” pessoa coletiva n.º 5......52 cuja matrícula foi cancelada em 2007”.

XXVIII- Para o caso de não ser procedente a correção do erro material ou a nulidade da sentença anteriormente arguida, e por mera cautela de patrocínio, deve então alterar-se a decisão proferida quanto à matéria de facto dada como provada dando-se como não provado tal facto, ou alterando-se a redação do mesmo para: “20- Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I., A… não celebrou com a Ré o acordo de Autorização para obras, conforme doc 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido, tendo tal acordo sido celebrado com a sociedade “C.. – Exportação e Importação, Limitada” pessoa coletiva n.º 5......52 cuja matrícula foi cancelada em 2007”.

XXIX- O meio de prova para a alteração da decisão proferida quanto a este ponto são os documentos n.º 3, 4 e 6 juntos com a contestação, resultando da conjugação de todos que, em 24 de Janeiro de 1997, data do documento 6, a firma da Recorrente era C… Dois Lda. e não C…, Lda., firma que apenas adotou em 2007 com a dissolução, e liquidação, da C…o Lda., pessoa coletiva n.º 5......52, mencionando o reconhecimento da assinatura “C…Lda.” e nesse ato a C.., Lda. foi representada por AC…, com poderes para o ato conforme consta da certidão passada a 22/11/1996 como resulta do reconhecimento de assinaturas quando a Recorrente, que apenas foi constituída em 11 de Dezembro de 1996 sendo seu gerente AP… e não AC.., Cfr. ponto 18 dos factos dados como provados.

XXX- A factualidade vertida no ponto 21 dos factos dados como provados teve como base no documento 7 junto com a contestação, sendo que de tal documento não resulta que o mesmo tenha sido apresentado pela anterior proprietária, não tem qualquer assinatura, nem foi produzida nenhuma prova complementar ao mesmo, aliás não é referido qualquer elemento probatório adicional na fundamentação razão pela qual tal facto terá de ser dado como não provado, ou então alterar-se a redação do mesmo para:“21- No ano de 2015 foi identificado perante a ATA um contrato de arrendamento com a Ré “C.., LDª, com o NIF 5......62 e com início em 01.02.1997”.

XXXI- No que tange à factualidade contante do ponto 22 dos factos dados como provados a Recorrida no exercício do contraditório, em requerimento de 13 de fevereiro de 2019, impugnou tais documentos conforme conta no artigo 15.º, sendo que, não foi produzida qualquer prova quanto a este facto.

XXXII- Apenas foi ouvida a testemunha MA... contabilista da Recorrente o qual expressamente referiu nunca ter contatado com a Senhoria, depoimento de 17 de dezembro de 2020, registado entre os 10h 07m 44s a 10h 27m 15s em CD e gravado no sistema H@bilus Média Studio, passagem 10:00 a 11:30 com referência à duração do depoimento.

XXXIII- Tal matéria factual vertida no ponto 22 deverá ser dada como não provada.

XXXIV- No que respeita aos factos constantes do ponto 23 dos factos dados como provados a Recorrida, no exercício do contraditório, em requerimento de 13 de fevereiro de 2019, indicou nos artigos 16.º e 17.º que se tratavam de transferências feitas pela Recorrente por sua iniciativa e que a Recorrida não tinha forma de impedir.

XXXV- Não foi produzida qualquer prova, nem é referida pelo Tribunal a quo, de que a natureza de tais pagamentos era para pagamento de renda.

XXXVI- Com base nos documentos doc. 40, 41, 42, 43, 44 e 45, juntos com a Contestação, deve ser a redação do ponto 22 dos factos dados como provados alterada para: 23- A Ré transferiu para a A. mensalmente, por transferência bancária, os seguintes valores: € 420,00 em 03/08/2018; € 280,00 em 03/08/2018; € 580,00 em 05/09/2018; € 580,00 em 05/10/2018; € 580,00 em 05/11/2018; € 580,00 em 05/12/2018; € 580,00 em 04/01/2019, mas a A. até à presente data ainda não emitiu recibos. (cfr. doc.40,41,42,43,44,45)”.

XXXVII- Por fim, a factualidade vertida no ponto 25 dos factos dados como provados, a Recorrida, em requerimento de 13 de fevereiro de 2019, impugnou tal documento, letra e assinatura, art.º 20.º, não tendo sido produzida qualquer prova quanto à autenticidade de tal documento, letra ou assinatura.

XXXVIII- Tal alegada comunicação tratando-se de uma suposta carta nem sequer o envelope a Recorrente apresentou, razão pela qual esta factualidade terá de ser dada como não provada.

XXXIX- Assim, terão de ser alterados os pontos 20 a 23 e 25 da matéria de facto dada como provada nos termos indicados, concluindo-se, de qualquer forma, pela improcedência das alegações da Recorrente. Nestes termos, deverá ser negado provimento ao recurso, quer resulte, ou não, da procedência correção de erro material ou da nulidade da sentença arguida ou da alteração da matéria de facto, fazendo-se assim a habitual e COSTUMADA JUSTIÇA.»

A Ré respondeu à ampliação, pugnando pela sua improcedência.

Corridos os Vistos, nada obsta ao conhecimento de mérito.

3. –O Objecto do recurso

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cf. arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. art. 608.º, n.º 2, por remissão do art. 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), caberá decidir se, a Ré ocupa a loja em virtude de contrato de arrendamento reconhecido pela anterior proprietária.

O contrato de arrendamento comercial; a forma legal de celebração e a sucessão de leis no tempo;

A aplicação do disposto no artigo 1069º, nº2, do Código Civil;

A sucessão do adquirente do imóvel na posição da anterior proprietária e senhoria, à luz do artigo 1057º do Código Civil;

O abuso de direito e a falta de forma do contrato;

A litigância de má-fé.

II. – FUNDAMENTAÇÃO

A. – Os Factos

Vem provado da 1ª instância que:

1. –Em vinte e oito de Junho do ano de dois mil e dezoito (28.06.2018), por escritura pública de compra e venda, a A. adquiriu o prédio urbano constituído por Edifício composto de lojas e dois andares e quintal, situado na Rua Prof. ... ..., números ..., ...-A e ...-B e Rua Dr. ... ... números ..., ...ª, ... e ...ª em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número cinco mil ... e ... e ... da freguesia de São ... ..., inscrito na matriz urbana da freguesia de São ... ... sob o número ..., o qual não está em propriedade horizontal, conforme doc. n.º 1 que se junta e dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais tal como os demais documentos doravante referidos.

2. –Estando a referida aquisição registada pela apresentação de 5...0 de 2018/06/28 conforme certidão predial que se junta, doc. 2, e inscrito na matriz predial urbana a seu favor conforme caderneta predial que junta, doc. n.º 3.

3. –A loja ao nível do rés-do-chão, identificada na caderneta predial como 125-A, mas que correspondente à Rua …. 1-1ª, e o anexo, também identificada na planta anexa ao doc. 9, do prédio em propriedade total estão ocupados pela R. onde explora um estabelecimento comercial ligado à restauração.

4. –Com data de 17 de Julho de 2018, a A. enviou à Ré carta registada com aviso de recepção, recebida em 18/07/2018, cuja cópia consta como doc. 4 da PI e aqui se dá por reproduzida, pela qual solicitou “o envio no prazo de 10 (dez) dias de cópia do título que legitima V. Exas a ocuparem o mencionado Rés-do-chão para no prazo de 10 (dez) dias apresentar o título que legitime a ocupação. Caso o título não seja remetido no referido prazo, ou não exista, a minha constituinte irá diligenciar judicialmente pela entrega do imóvel”.

5. –À referida interpelação respondeu a R. por meio de carta registada com aviso de recepção datada de 23 de Julho de 2018 na qual referiu: “Acuso a recepção da S/prezada carta datada de 17.07.2018, o que mereceu a nossa melhor atenção. Conforme s/solicitação enviamos cópia do título que comprova a nossa legitimidade para ocuparmos o rés-do-chão do supra mencionado prédio.” Doc. 5

6. –Juntamente com a resposta enviou uma certidão emitida pelo Serviço de Finanças de Lisboa ... em 26 de Janeiro de 2018, composta por oito páginas, referente ao: “teor do contrato de trespasse e arrendamento da loja n.ºs ...-A, ...-B, do prédio sito na ……, inscrito na matriz sob o artigo ... da freguesia de São ... ..., é o que consta das cópias, numeradas e autenticadas que passam a fazer parte da presente certidão.”

7- A requerida certidão foi emitida a requerimento do sócio gerente da R., MB.., que requereu que fosse emitida: “A certidão do contrato de arrendamento da Fracção “Loja” ...-A – ...-B – Rua …. em Lisboa, celebrado entre A..r, viúva, residente na ….em Lisboa, contribuinte fiscal 1......03 e Auto.., Limitada em 28.10.1982, que por escritura pública para Reforço de Capital e Modificação Parcial do Pacto, outorgada em 25.06.1984 no Primeiro Cartório Notarial de Lisboa, levou a efeito a alteração social consistente: Na substituição da actual denominação, pela de C.., Lda., sociedade comercial por quotas, com sede na Rua…., concelho de Lisboa, com o capital social de nove mil, novecentos e setenta e cinco mil euros e noventa e seis cêntimos, com o NIPC 5......62, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa – ...º Secção, correspondente à anterior matrícula nº 7.../1998-11-25 na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa – ...ª Secção.”

8- E com o mencionado requerimento, conforme resulta do seu teor, juntou: “Escritura pública p/Reforço de Capital e Modificação Parcial do Pacto, outorgada em 25.06.1984 no Primeiro Cartório Notarial de Lisboa e Certidão permanente.”

9- Por escritura pública outorgada em 28 de Outubro de 1982 J.., na qualidade de sócio gerente e em representação da sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, sob a firma “G. limitada”, pessoa coletiva n.º 5......82 (como primeira outorgante), A… e F... que intervêm como sócios gerentes e em representação da sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, denominada “Auto…, Limitada”, constituída no dia anterior à escritura, (como segunda outorgante) e A… (como terceira outorgante) foi celebrado o acordo que denominaram de “Trespasse e arrendamento” e segundo o qual a primeira outorgante trespassa à representada dos segundos outorgantes, “o estabelecimento comercial de carvoaria e vinhos, instalado na loja número ... –A e ... –B para a ….. freguesia de São ... ..., de Lisboa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo novecentos e oitenta e dois (…)”

10- Mais consta de tal escritura que “a terceira outorgante, como proprietária e dona da referida loja, reconhece a representada dos segundos outorgantes como locatária da mesma e que achando-se no melhor acordo, senhoria e aludida sociedade “auto-granjo – comércio de automóveis, L.da” estipulam e reciprocamente aceitam que o arrendamento se passe a reger pelas cláusulas seguintes: Primeira – A loja arrendada destina-se a qualquer ramo de comércio ou industria com excepção de agência funerária, carvoaria ou indústria ou comércio que envolvam matérias corrosivas, tóxicas ou explosivas. Segunda – O prazo é de um ano e tem o seu início a partir de um de Novembro do corrente ano. Terceira – As rendas mensais são da quantia de onze mil escudos, pagas na residência da senhoria ou na de quem a representar vencendo-se a primeira na data de início deste contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.Quarta – a senhoria autoriza desde já que no local arrendado possam ser feitas obras de adaptação e benfeitorias desde que não afectem a estrutura e segurança do prédio, mas por eles não terá a arrendatária direito a indemnização, passando as mesmas a fazer parte integrante do prédio. (…).”

11- Juntamente com a referida certidão, remeteu a R à A. cópia da escritura de reforço de capital e modificação parcial do pacto outorgada em 25/06/1984 cuja cópia se encontra a fls. 21 e ss. dos autos e se dá por reproduzida, nos termos da qual decidiram os sócios da sociedade comercial “Auto … Limitada”, pessoa colectiva n.º 5......52, - constituída por escritura de vinte e sete de Outubro de mil novecentos e oitenta e dois- substituir a sua denominação pela de “C.., Limitada”, mantendo a sua sede e estabelecimento, em Lisboa na Rua …. nº... - ...-A. (cfr.doc.2)

12- A sociedade que ocupa o imóvel actualmente é a “C…, Limitada” pessoa coletiva n.º 5......62.

13- A sociedade “C…, Limitada” pessoa coletiva n.º 5......52 foi dissolvida e tem a matrícula cancelada desde 12-01-2007, doc. n.º 6.

14- A sociedade comercial “C…, limitada”, pessoa colectiva n.º 5......62, foi constituída em 1998, com a firma “C… – Dois ..., Lda.” alterada em 2007 para “C…o, Lda.” (Insc. 4 AP.3 de 23-02-2007), doc. n.º 7.

15- Por meio de carta registada com aviso de recepção, datada de 23 de Agosto de 2018, e recebida em 24 de Agosto de 2018, a A. referiu designadamente que: “A sociedade comercial C…. lda, pessoa colectiva n.º 5......52 tem a matricula cancelada desde 12-01-2007, estando dissolvida. A sociedade que o Sr. M.… é gerente, e que ocupa o imóvel referido, tem de facto a mesma firma comercial de C.., L. da, mas tem o número de pessoa colectiva 5......62 e foi constituída no ano de 1998, inicialmente com a denominação social C… dois …, Lda, e com um objecto social diferente, logo é uma entidade diversa. Resulta, assim, que a vossa sociedade foi constituída em data posterior à documentação que remetem e não é interveniente na mesma, não sendo assim, titular de qualquer relação de arrendamento. (…) Desta forma, não tendo V.exas, qualquer título que legitime a ocupação do imóvel solicito que me indiquem o que tiverem por conveniente no prazo máximo de 10 dias, nomeadamente quanto à entrega voluntariado imóvel evitando assim o recurso às vias judiciais com os custos inerentes e ressarcimento de danos em virtude da existência de interessados no arrendamento do imóvel que não poderá ser dado de arrendamento enquanto V.Exas o ocuparem.”doc. 8.

16- O imóvel ocupado pela R., pelas suas características e localização, tem pelo menos um valor de mercado no arrendamento de € 2.000,00 (dois mil euros) mensais, conforme doc. n.º 9.

17- Em Fevereiro de 2018, antes da A. adquirir o prédio identificado no artigo 1º da P.I., esteve presente nas instalações da Ré, o representante da A.

18- Em 11 de Dezembro de 1996, AP.., AC…, O… e J… formalizam, entre si, o contrato de sociedade comercial por quotas, em que a sociedade adopta a firma “C…o Ldª”, ficando a sua sede na Rua …Pessoa Colectiva 5......62, sendo o nomeado gerente AP…. (cfr.doc.3 da contestação)

19- Em 21 de Fevereiro de 2007, AP… e MP…, na invocada qualidade de únicos sócios, deliberam mudar a firma social da actual “C-Dois… Ldª” para “C…LDª com sede na Rua …(cfr.doc.4). [2]

20- Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I. A… e a Ré celebraram o acordo de Autorização para obras, conforme doc 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido.

21- No ano de 2015, por motivo de comunicação de contratos de arrendamento ao Serviço de Finanças para emissão dos recibos electrónicos, a senhoria A…, antecessora proprietária, declarou e identificou o contrato de arrendamento com a Ré “, com o NIF 5......62 e com início em 01.02.1997 (cfr. doc. 7 da contestação).

22- A Ré, mensalmente, pagava a renda à senhoria A…, antecessora proprietária e cujos recibos eram emitidos em nome da Ré “C…, Ldª” com o NIF 5......62 (cfr. doc. 8 a 39).

23- Presentemente, a Ré liquida mensalmente, por transferência bancária, a renda à A., que até à presente data ainda não emitiu recibos. (cfr. doc.40,41,42,43,44,45.

24- A Ré promove, anualmente, a entrega do Modelo 10 nos Serviços de Finanças, dele constando o nome da senhoria A…a, antecessora proprietária e como arrendatário C…Ldª (cfr.doc. 46,47,48,49,50).

25- Em 4 de Dezembro de 2017, a antecessora proprietária, enviou a carta à Ré, na qualidade de arrendatária, para que esta exercesse o seu direito de preferência, na aquisição do imóvel da A., conforme doc. 51 com a contestação que aqui se dá por reproduzido (cfr.doc.51).

E, não provado que:

a) -A senhoria e antecessora proprietária, habitava no imóvel identificado no artigo 1º da P.I. mais precisamente no andar em cima da sociedade Ré e tomava frequentemente as refeições no estabelecimento da mesma.

b) -Todos os melhoramentos que o locado tem tido ao longo dos anos, têm sido suportados pela Ré, que estima e conserva o mesmo, há mais de 20 anos.

B. –O Direito

1. –Sinopse da demanda

A Autora impetrou acção de reivindicação, enquanto proprietária do imóvel descrito nos autos, que adquiriu por compra e venda celebrada em 2018, alegando que, a Ré ocupa ilegitimamente e sem título, a parte correspondente à loja do R/c, já que se trata de diferente sociedade daquela que a anterior proprietária celebrara contrato de arrendamento, pelo que, peticiona a devida restituição e, a condenação da Ré no pagamento de indemnização até à entrega efectiva, e, bem assim pela deterioração ou danos derivados da utilização.

A Ré, defendeu-se, alegando que ali vem exercendo a actividade de restauração há cerca de 10 anos, com pleno conhecimento da anterior proprietária, que a arrendou para fins comerciais, primeiro, à sociedade G.… e D…, Ld.ª, seguido de trespasse à Auto …s, Ld.ª, datado de 28.02.1982, a qual, entretanto, alterou a denominação social para, C…, Ld.ª, seguindo-se em 11.12.1996, a sociedade com a denominação de C... Dois, ..., Ld.ª, que em 2007 alterou a denominação social para C…Ld.ª, todas elas com sede no local arrendado. Mais alegou que, sempre pagou as rendas à anterior proprietária, que comunicou às Finanças o contrato de arrendamento, e notificou-a em 2018 para exercer a preferência na venda do imóvel. Pelo que, tendo a Autora comprado o imóvel, terá que respeitar a sua posição de inquilina, improcedendo os pedidos formulados.

A Autora impugnou os documentos juntos pela Ré na contestação e invocou a nulidade do contrato por falta de forma legal de escritura pública, requerendo ainda a condenação da Ré como litigante de má-fé.

O Tribunal a quo concluiu pela procedência (parcial) da acção, condenando a Ré à restituição do espaço do imóvel em referência e ao pagamento de indemnização no valor mensal de Euros 2.000,00 desde a citação, e condenou ainda a Ré na multa de 5UCs por litigância de má-fé.

A Ré recorre para esta instância sustentando em suma, que os factos provados demonstram e subsumem o reconhecimento como legítima arrendatária da loja pela anterior proprietária, desde há mais de 10 anos, conforme o disposto no artigo 1069º, nº2 do Código Civil, pelo que a nulidade por falta de forma do contrato constitui manifesto abuso de direito, sendo que sempre agiu em boa-fé e na convicção de legítima arrendatária, pugnando, em consequência, pela reversão integral do julgado e, a sua absolvição .

2. – Da Ampliação do recurso

Em razão da estrutura lógica da análise e construção da decisão, começaremos pela apreciação do objecto da ampliação.

O objecto do recurso da Ré assenta na sustentação da tutela da posição de arrendatário do espaço reivindicado, em virtude do reconhecimento pela anterior proprietária, com respaldo factual na matéria dada assente pela 1ª instância.

Na ampliação do recurso, a Autora, prevenindo a hipótese de valoração dos factos de forma diferente da constante da sentença recorrida, invoca erro material /nulidade da sentença e impugna parte da matéria de facto provada.

A sobredita matéria de facto assente, em aplicação e interpretação das normas legais e princípios de direito que o caso convoca, poderá vir a merecer reponderação por este tribunal ad quem, com repercussão ao nível do desfecho da acção.

A ser assim, impõe-se, antes de mais, conhecer da impugnação de facto da Autora, em ordem a decidir pela alteração ou estabilização do quadro fáctico que vem da primeira instância.

2.1. – Nulidade da sentença

Consta do ponto 20º - “Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I. A.… e a Ré celebraram o acordo de Autorização para obras, conforme doc 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido.”

A Autora começa por invocar que o ponto 20º dos factos provados contém um manifesto lapso material, ao indicar a” Ré” no acordo de autorização para obras, datado de 24.01.1997, com referência ao doc nº6 da contestação.

Sobre essa tónica, o teor da motivação probatória é insuficiente para retirar tal ilação, tendo presente o disposto nos artigos 236º, nº1 e 238º do Código Civil. Avulta ainda, que no despacho de recebimento do recurso e da ampliação, o Senhor Juiz a quo, a propósito do disposto no artigo 641º, nº1 do CPC, pronunciou-se expressis verbis pela inexistência de nulidade ou obscuridade da sentença.[3]

Para o caso de assim não se entender, arguiu nulidade, dada a oposição entre o conteúdo do facto 20º provado e a respectiva fundamentação, subsumível à previsão do artigo 615º, nº1 al) c do Código de Processo Civil.

Destaca para o efeito o seguinte passo da sentença - «Na verdade, foi emitida pela senhoria, em 24 de janeiro de 1997 uma declaração de autorização de obras, que a ré junta para provar a sua ocupação do imóvel de forma pacífica e com conhecimento da senhoria. No entanto, analisado o doc. 6 junto com a contestação verifica-se que a senhoria autorizou a realização de obras à inquilina C…, Lda., no acto representada por AC…, com poderes para o acto conforme consta da certidão passada a 22/11/1996 vide certificação das assinaturas). Ora, daqui, facilmente se conclui que a autorização não foi dada à Ré, que apenas foi constituída em 11 de dezembro de 1996, tendo ficado gerente AP…, não sendo representada por AC… por acto anterior a tal constituição.»

Apreciando.

Acerca da questão vem a jurisprudência reiterando que- «O vício a que se refere a primeira parte da al. c) do n.º 1 do art. 615.º do NCPC radica na desarmonia lógica entre motivação fáctico-jurídica e a decisão resultante de os fundamentos inculcarem um determinado sentido decisório e ser proferido outro de sentido oposto ou, pelo menos, diversa. A obscuridade e a ambiguidade mencionadas na segunda parte desse preceito verificam-se, respectivamente, quando alguma passagem da decisão seja ininteligível ou quando se preste mais do que um sentido.»[4]

Em igual sentido na doutrina «(…)Falando-se da ocorrência do aludido vício apenas nas situações em que, «(…)a construção da sentença é viciosa, uma vez que os fundamentos referidos pelo Juiz conduziriam necessariamente a uma decisão de sentido oposto ou, pelo menos, de sentido diferente .»[5]

Ora, na situação ajuizada não se detecta oposição entre o conteúdo do ponto 20º e o sentido decisório extraído pelo julgador. Com efeito, face ao documento nº6, datado de 24.01.1996, constando a C…, Ld.ª, interveniente como inquilina da loja, sem menção de outro elemento de identificação, cuja denominação social actual corresponde à da Ré, foi dada por provada a matéria; factualidade que, todavia, o Tribunal a quo desconsiderou, ao concluir que a autorização da senhoria dizia respeito à C…, Ld.ª que tinha como gerente AC…, cuja assinatura do documento foi reconhecida.

De resto, o sentido decisório da sentença recorrida- não reconhecimento da invocada qualidade de arrendatária da Ré - filiou-se na avaliação /apreciação de outros elementos de facto e de direito, que extrapolam a matéria de facto ínsita no ponto 20º.

Improcede, por consequência, a nulidade.

2.2. –Impugnação da matéria de facto, erro de julgamento

A Autora pugna, em último lugar, pela alteração da decisão de facto quanto aos pontos supra indicados, observando os ónus do procedimento impugnatório previstos nos artigos 639º e 640º do CPC.

Vejamos.

a. - Ponto 20º - “Em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, descrito no artº1 da P.I. A… e a Ré celebraram o acordo de Autorização para obras, conforme doc 6 junto com a contestação que aqui se dá por reproduzido.”

Sem prejuízo das considerações precedentes, e, da irrelevância de per se deste ponto para a sorte da acção, no rigor dos elementos documentais produzidos e o conteúdo dos pontos 13º e 14º da matéria de facto provada, implica alteração do ponto 20º.

O que não significa acolher a pretensão da Autora de dar como provado o facto negativo contrário.

Na verdade, o aludido documento está datado de 1997 e corresponde à pessoa jurídica com a denominação social de C…, Ld.ª

Pelo que, estando o facto provado no ponto 20º fundamentado nesse documento, deverá verter o estrito conteúdo do mesmo, nos seguintes termos: Ponto 20º: em 24 de Janeiro de 1997, a primitiva proprietária do imóvel, A…, na qualidade de senhoria, e a C…l, Ld.ª, na qualidade de inquilina, celebraram o acordo de “Autorização para obras”, assinado por aquela e por AC…, na qualidade de sócio –gerente, nos termos do documento nº 6.

b. - Ponto 21º” No ano de 2015, por motivo de comunicação de contratos de arrendamento ao Serviço de Finanças para emissão dos recibos electrónicos, a senhoria A..a antecessora proprietária, declarou e identificou o contrato de arrendamento com a Ré “…, com o NIF 5......62 e com início em 01.02.1997 (cfr. doc. 7 da contestação).”

Sustenta a Autora que o facto deve ser eliminado por ausência de prova outra que ateste a veracidade da apresentação pela anterior proprietária do documento nº7.

Não lhe assiste razão.

A Autora no exercício do contraditório sobre tal documento, limita-se a dizer que não teve nele intervenção, desconhecendo. Naturalmente, que tal circunstância não retira ao documento apresentado o potencial probatório; isto é, que no ano de 2015, a anterior proprietária e senhoria procedeu à comunicação do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária, por referência à denominação social da Ré, contendo a identificação precisa do seu número de contribuinte fiscal (5......62), reportando o contrato com início em 1.02.1997). Por outro lado, sendo embora uma cópia simples da mesma, nenhuma razão subsiste para duvidar da sua autenticidade.

Diferente questão consistirá na reponderação dos efeitos jurídicos extraídos pela sentença recorrida, de que tal declaração da senhoria terá derivado de “confusão “entre as denominações sociais em apreço, sem que a senhoria se apercebesse ou consentisse na substituição de facto da Ré, a partir de 1997; [6] matéria a submeter a ulterior apreciação no âmbito do objecto do recurso da Ré.

c. - Ponto 23- “Presentemente, a Ré liquida mensalmente, por transferência bancária, a renda à A., que “até à presente data ainda não emitiu recibos. (cfr. doc.40,41,42,43,44,45.)”

Defende a Autora que deverá o ponto ser alterado, uma vez que se tratam de transferências que a Ré faz por sua iniciativa.

E, diga-se, nada em contrário consta do ponto de facto impugnado, sendo que da posição da Autora no pleito e causa de pedir invocada, sobressai em clarividência que a não reconhece a Ré como inquilina, que ainda assim demonstrou proceder ao depósito a seu favor dos valores correspondentes às rendas mensais que anteriormente pagava à anterior proprietária. Ou seja, o nomen juris de “rendas” incluído no ponto 23º, diz respeito ao propósito da Ré no respectivo pagamento,[7] e não à vontade da Autora em aceitar os valores como contrapartida contratual.

d. - Ponto 25 - “Em 4 de Dezembro de 2017, a antecessora proprietária, enviou a carta à Ré, na qualidade de arrendatária, para que esta exercesse o seu direito de preferência, na aquisição do imóvel da A., conforme doc. 51 com a contestação que aqui se dá por reproduzido (cfr.doc.51).”

Sustenta a Autora que deve ser eliminado dos factos provados, porquanto impugnou o documento e não foi feita prova da letra e assinatura da anterior proprietária.

Não lhe ampara a razão. Estando em causa um documento particular, cuja prova pericial à letra não foi realizada, todos os elementos produzidos apontam para a sua veracidade; ademais, das regras da experiência se extrai a verosimilhança da carta enviada pela anterior proprietária, com conhecimento de que a loja estava arrendada e recebia as rendas, pelo que ao pretender vender o imóvel (não constituído em propriedade horizontal) teria que comunicar ao inquilino para o exercício de preferência legal.

Finalmente, resulta do teor da cópia/ certidão de escritura junta a fls. 65ºV a 68, não impugnada, que a sociedade comercial por quotas C... –Dois –, Ld.ª, foi constituída 11 de dezembro de 1996, e não em 1998 como vertido no ponto 14 dos factos provados, impondo –se a alteração em conformidade.

Em suma, face de tudo o acabado de aduzir, e a restrição correctiva supra, não constatamos erro de apreciação da prova sobre os factos impugnados pela Autora, permitindo acompanhar o julgador de primeira instância na fundamentação do sentido probatório preconizado.

Improcede, pois, a impugnação para além da alteração ex officio dos pontos 14º e 20º, nos termos consignados.

3. –Do mérito do recurso

Estabilizada a matéria de facto , a essência do recurso reside em indagar se, a pretensão reivindicatória da Autora, deverá improceder, segundo a argumentação recursiva da Ré, na medida em que demonstrou dispor de título legítimo de ocupação da parte /RC do imóvel que ocupa, consistente no contrato de arrendamento reconhecido pela antecedente proprietária, pelo menos, desde há cerca de 10 anos, em invocação do disposto no artigo 1069º do Código Civil, e a arguição pela Ré da nulidade do contrato por falta de forma do contrato consubstanciar abuso de direito.

3.1. - Os factos relevantes

Assim, provou-se que a Ré vem usando e fruindo a loja ao nível do R/C, que corresponde ao nº ...- A e ...- B do sobredito imóvel, nela explorando a actividade comercial de restauração, desde data incerta, sob a denominação social de C. Dois-…, Ld.ª, com sede no local desde 1996 , e a partir de 2007, sob a denominação de C…, Ld.ª, agindo como arrendatária, pagando à anterior proprietária a renda actual de Euros 560,00, contra a emissão de recibo, com comunicação à entidade fiscal, tendo recebido daquela a carta para o exercício na venda do imóvel, que acabou por ser concretizar com a Autora.

Mais se provou, que em momento anterior à compra do imóvel, a Autora esteve na loja e constatou a exploração do aludido estabelecimento comercial pela Ré.

A situação factual apurada não tem suporte formalizado por escritura pública ou documento particular relativa à celebração de contrato de arrendamento para fins comerciais entre a Ré e a anterior proprietária do imóvel.

Na verdade, atenta a matéria provada, a sucessão e alteração das sociedades que mantiveram no estabelecimento a respetiva sede e nela desenvolveram actividade comercial, indica que ocorreu a substituição de facto da inquilina, a Auto Granjo-Comércio de Automóveis, Ld.ª, após denominada C…, Ld.ª ( com o NIF 5......52 e dissolvida em 2007), com a qual a anterior proprietária havia celebrado acordo de “Trespasse e arrendamento”,[8] através de escritura pública realizada em 28.10.1982.

Situação que perdurou desde data incerta situada entre 1996/ 1997, e até à venda à Autora do imóvel, não tendo sido alegado ou provado, que a anterior proprietária A…. a desconhecesse, ou mais relevante, que haja manifestado discordância ou oposição à permanência da Ré na posição de locatária do estabelecimento.

Por último, salvo o devido respeito , não se suscita tão pouco a reserva a que alude o Senhor Juiz, quanto ao efectivo conhecimento da anterior proprietária da distinção entre as aludidas sociedades comerciais .[9]

Isto porque, os factos provados e as inferências que deles se retiram, comprovam a inevitabilidade desse conhecimento pela anterior proprietária, não existindo prova de que não dispunha de informação esclarecida.

Acresce que, pelo menos a partir de 2015, com a comunicação obrigatória à Autoridade Fiscal do contrato de arrendamento da loja pela anterior proprietária, é seguro que a Ré está claramente identificada como sendo a respectiva inquilina.

Por outro lado, não se questionado que Ré, que adoptou a partir de 2007 a denominação social da, entretanto dissolvida C…, Lda, com o NIF 5......52, o certo é que ambas sociedades comerciais, tiverem como sócio fundador comum, AC... É o que decorre da matéria provada sob os pontos 6º a 14º, em conjugação com o teor dos documentos relativos à constituição e a alteração de pacto social. Levando, outrossim, a equacionar por plausível, que tal circunstância determinou a anterior proprietária a desconsiderar as ocorridas modificações nas relações e gestão de interesses entre os sócios de ambas as sociedades, sem interferência na continuação do arrendamento.

Vem a propósito referir, que a transmissão da exploração de um estabelecimento comercial para uma sociedade de que é sócia a arrendatária, cujo nome é semelhante àquele que já antes designava tal estabelecimento, e em que se mantém a mesma atividade, situação não coincidente, mas paralela à dos autos, em que a inicial sociedade arrendatária e, a sociedade Ré têm sócios comuns e, esta passou a explorar o locado, prosseguindo a mesma actividade comercial, não se afigura depender de autorização/conhecimento por parte do senhorio; não há aqui uma verdadeira transmissão da atividade comercial para terceiros, uma vez que a arrendatária, integrando a nova sociedade, não abandona o gozo do imóvel.[10]

Note-se que, embora não documentado nos autos, também a Ré, que se constituiu em Dezembro de 1996, chega a 2007, data da alteração de denominação social para C…, Ld.ª, com uma formação societária distinta do original, mantendo-se apenas o sócio originário AP..., sugerindo alterações ulteriores do pacto social, que apenas dizem respeito à sociedade e desprovidas de efeitos quanto à senhoria /proprietária do estabelecimento.

Estando em causa um estabelecimento comercial, de porta aberta e de pequena dimensão de exploração, que se indicia feita pelos próprios sócios, e o tempo decorrido, não seria crível que a anterior proprietária não estivesse ciente da permanência da Ré na loja. Resta ainda que, convencionada na escritura de arrendamento e trespasse a renda mensal de 11,00 escudos em 1982, a renda actualmente paga, no valor de 560,00 Euros, não haja implicado negociação e comunicações e contactos necessários entre a Ré e a anterior proprietária do imóvel.

Finalmente, o documento datado de 24.01.1997 -autorização de obras e aumento de renda para 75.00 escudos mensais – constante do ponto 20º dos factos provados, não afasta a conclusão de que foi dirigida à Ré, posto que, o subscritor representante da inquilina da loja, era à época sócio em simultâneo das sociedades C... Ld.ª e da C... –Dois ..., Ld.ª, que corresponde à actual Ré.

Aqui chegados.

Na sentença recorrida, reconhecendo-se a verificação da descrita relação de facto e, a “tolerância” da anterior proprietária na ocupação da loja pela Ré, concluiu-se que não é oponível à Autora, actual proprietária do imóvel, e, a admitir-se a existência de um contrato verbal com a Ré datado de 1997, o mesmo é nulo por falta de forma legal, atento o disposto no artigo 7º, nº2 do RAU, então vigente.

A valoração jurídica da facties especies provada demanda a abordagem dos tópicos já enunciados no objecto do recurso, cujo resultado, por comodidade de raciocínio, antecipa-se, justificará, sob o nosso entendimento, a revogação do julgado.

3.2. –A forma legal no contrato de arrendamento para fins comerciais; a sucessão de leis no tempo

Não traz controvérsia que a Ré não celebrou com a anterior proprietária do imóvel, A…, um contrato de arrendamento do estabelecimento através de escritura pública, ou por outro documento e, também, não existiu trespasse formal comunicado à senhoria (operando transmissão do arrendamento, conforme o disposto no artigo 1112º, n.º 3, do Código Civil), entre a Auto ... Ld.ª, que alterou a denominação social para, C…, Ld.ª, com o NIF 5......52, e, a ora Ré.

Ou seja, a relação de arrendamento que vigorou entre a Ré e a anterior proprietária não obedeceu à forma legal prevista nos sucessivos normativos imperativos, aplicáveis ao contrato de arrendamento para fins comerciais.

Com a vigência, em 16 de Novembro de 1990, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) , aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, manteve-se a exigência de escritura pública para a outorga do contrato de arrendamento urbano para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, art.º 7.º, n.º 2, al. b), mas, a falta de escritura pública, não impedia que o contrato se considerasse validamente celebrado e plenamente eficaz pelo prazo máximo por que o poderia ser sem a exigência de escritura pública, desde que tivesse sido observada a forma escrita (artigo 7º).

Preceito que foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, passando a admitir, a partir de 1-05-2000, que a inobservância da forma escrita poderia ser suprida pela exibição do recibo de renda, mas determinando a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí pudesse resultar aumento de renda.

Normativos que, entretanto, foram revogados com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que revogou igualmente o artigo 1029º do Código Civil, cujo nº3, prescrevia que “a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio.” [11]

Por seu turno, o artigo 1069º, do Código Civil, na redacção introduzida pelo NRAU, exigia a forma escrita para a validade ou eficácia do contrato de arrendamento de prédio urbano, cuja redacção inicial foi ainda alterada pela Lei 31/2012 de 14/08 que suprimiu a referência à duração do contrato.

Finalmente, já no decurso da pendência da acção ( entrada em juízo em 12.12.2018), o artigo 1069º do Código Civil sofreu nova alteração introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/12. , aditando o seu nº2, prevendo agora sob a epígrafe “ Forma”: 1- O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito. 2- Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.”

3.3. –A falta de forma legal do contrato; a prova pelo inquilino

Como se explicitou nos apartados antecedentes, dos factos provados resulta que a ocupação da Ré do estabelecimento e a exploração da actividade comercial no local, remontam a data incerta, a partir de 1997, e com segurança, a Fevereiro de 2015, data da comunicação formal pela anterior proprietária à autoridade fiscal da existência do contrato arrendamento.

De acordo com o disposto no artigo 12º, nº2, do Código Civil as condições de validade substancial ou formal de um contrato aferem-se pela lei vigente ao tempo em que foi celebrado.[12]

Pelo que, estando em causa contrato de arrendamento comercial, a forma escrita sempre seria exigida, à luz de qualquer dos normativos aplicáveis ao longo da vigência do contrato de arrendamento invocado pela Ré.

Sucede que, estabelecendo a Lei nº 13/2019, de 12/12., através do seu artigo 14º, nº2 –norma transitória – que o disposto no art. 1069/2 do CC, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma.

Tal como se sumariou no recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25-03-2021 - « III. Atendendo à finalidade expressamente enunciada pelo legislador de, com o novo regime legal, se alcançar uma maior protecção dos interesses dos arrendatários, temos como certo que a determinação de aplicação desse novo regime aos arrendamentos existentes à data da sua entrada em vigor (art. 14.º, n.º 2, da Lei n.º 13/2019) abrange os casos apreciados em acções pendentes, como a presente, desde que verificados os respectivos requisitos.»[13]

Significando na situação ajuizada , que a lei permite à Ré socorrer-se da prova da existência do contrato de arrendamento pelos elementos indicados no nº2 do artigo 1069º, do Código Civil , na sua redacção actual, [14] o que logrou alcançar, tal como ressuma da factualidade assente, e, os factos não demonstram que a omissão da forma forma legal lhe seja imputável.

Sob este enquadramento normativo, concluindo-se pela validade substancial do contrato de arrendamento celebrado entre a Ré e a anterior senhoria, sendo o mesmo oponível à Autora, adquirente subsequente do imóvel em que se insere o estabelecimento arrendado.

Sublinhe-se que na concreta situação litigiosa, a subsistência da relação locatícia entre a Ré e a anterior dona do imóvel, de forma prolongada e pública, não permite equacionar que esta não tenha inteirado a Autora da existência do contrato, aquando das negociações, tanto mais que se trata de um estabelecimento de porta aberta, e está provado que, em momento anterior à compra do imóvel, a Autora esteve no estabelecimento, inteirando-se da ocupação pela Ré. De igual sorte, não é crível que a Autora não tomasse conhecimento, que a situação não merecia oposição por parte da anterior proprietária, e que esta e a Ré, agiram no pressuposto de um contrato de arrendamento vigente ao longo dos anos, pagando e recebendo as rendas contra recibo, comunicando à entidade fiscal, e aquando da resolução da venda do imóvel, notificou a Ré das condições do negócio, para, querendo, exercer o direito de preferência. [15] Particularmente importante, contemporâneo à aquisição do imóvel pela Autora, a anterior proprietária não podia deixar de fazer saber àquela que o negócio poderia vir a contar com o exercício de preferência pela Ré, conforme a notificação que lhe foi enviada.

Daí que, ao comprar o imóvel à anterior senhoria do estabelecimento, não pode a Autora ter-se por totalmente desvinculada da actuação daquela e das fundadas expectativas da Ré quanto à consolidação justificada do reconhecimento da sua situação de arrendatária e, a inércia prolongada na invocação da omissão da forma legal.

Com efeito, estabelece o artigo 1057º do Código Civil que “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.”

Donde, não estando o contrato de arredamento em causa sujeito a registo, retira-se que a venda do estabelecimento/imóvel não fez cessar o arrendamento, pois a adquirente sucedeu ex lege na posição do senhorio (sub-rogação legal no contrato) e, a situação jurídica de que o locatário é titular subsiste. [16]

Posto isto, afigura-se improcedente a pretensão reivindicatória da loja pela Autora, embora por razões não inteiramente coincidentes com a argumentação da Ré apelante.

4. – A invocação da falta de forma; abuso de direito

Trilhando, outra abordagem, seguindo o enquadramento jurídico da nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma, invocada pela Autora, que não foi interveniente no contrato de arrendamento, cremos que nos conduz a igual desfecho da causa.

Colocada a questão em via recursiva, será de apreciar se, é de manter a declaração da nulidade por falta de forma do contrato de arrendamento vigente entre a anterior proprietária do imóvel e a Ré , ou se, deverá paralisar-se os seus efeitos no confronto com a cláusula geral do abuso de direito –artigo 334º do Código Civil - na consideração que, o exercício ofenderá no caso concreto, manifesta, clamorosa e intoleravelmente, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim económico e social do direito.

Na verdade, parte da doutrina e da jurisprudência aceitam a paralisação da invocabilidade da nulidade do negócio por vício de forma, no funcionamento da actuação em abuso do direito, de molde a conferir eficácia plena a um negócio que a lei apelida de nulo por omissão de forma imperativa; a sua aplicação dependerá, sempre, da avaliação e ponderação de cada situação factual e submetida a especiais cautelas.[17]

É particularmente convocada nessas situações, estando em confronto as partes contraentes, o abuso de direito na tipologia venire contra factum proprium.[18]

No contexto fáctico apurado, não ficou demonstrado que a falta da forma legal do contrato seja imputável à Ré, sendo Autora alheia à celebração de tal contrato.

A questão traduz-se, então, em saber se, tal nulidade no confronto com a cláusula geral do abuso de direito é ainda compatível com o seu exercício pelo terceiro adquirente do imóvel, aqui Autora.

Reconhecemos que a situação não tem resposta unânime. Afigura-se-nos, contudo, que no quadro fáctico relatado, alguém colocado na posição da Ré, desenvolveria também a confiança na estabilidade da posição de arrendatária, e a legítima expectativa de que a Autora não exerceria o direito de invocar a falta de forma do contrato pré-existente. Parece-nos, por isso, que se justifica a tutela da “inalegabilidade formal” por via do abuso de direito, na modalidade supressio, alicerçada no decurso do tempo e na boa fé. [19]

Ante o expendido, decorre igualmente a procedência da apelação da Ré.

5. –Da litigância de má-fé

Por último, insurge-se a Ré contra a condenação como litigante de má-fé.

O instituto da condenação por litigância de má fé envolve um juízo de censura que radica na violação dos elementares deveres de probidade, cooperação e de boa fé a que as partes litigantes estão adstritas.[20]

Nos termos do artigo 542.º do CPC, a litigância de má-fé compreende tanto a lide dolosa, como também, a lide temerária (esta última ocorrerá quando as regras de conduta processual conformes com a boa-fé são violadas com culpa grave ou erro grosseiro, constituindo esta um “mais” relativamente à lide meramente imprudente, que se verifica quando a parte excede os limites da prudência normal, actuando culposamente, mas apenas com culpa leve).

Mostra-se prevalecente a jurisprudência dos tribunais de recurso ao considerar, que na aferição na das situações passíveis de constituírem litigância de má fé, deverá o julgador empreender especial cautela e prudência, reservando a condenação a condutas típicas que o justifiquem e o processo contenha elementos seguros para tal conclusão, em consonância com a garantia do amplo direito de acesso aos tribunais e de exercício do contraditório, conforme resulta dos arestos do STJ citados na sentença recorrida. [21]

Com efeito, da densificação do conceito de litigância de má-fé e da sua aplicação, ressumam linhas comuns na jurisprudência, expressa, inter alia, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4.12.2003: [22]

«A sustentação de posições jurídicas porventura desconformes com a correta interpretação da lei não implica por si só, em regra, a qualificação de litigância de má fé na espécie de lide dolosa ou temerária, porque não há um claro limite, no que concerne à interpretação da lei e à sua aplicação aos factos, entre o que é razoável e o que é absolutamente inverosímil ou desrazoável, inter alia porque, pela própria natureza das coisas, a certeza jurídica é meramente tendencial.»

E, também no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de18.2.2015, no qual se pontifica «A litigância de má fé não se basta com a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta. Exige-se, ainda, que a parte tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento e um dever de agir em conformidade com ele.»[23]

Nos autos, a Ré veio afirmar a juízo a qualidade de arrendatária do estabelecimento, no convencimento de agir como inquilina; apresentou a documentação de que dispunha e, da qual se retira que sucederam (no sentido lato do termo) e coexistiram no estabelecimento as duas sociedades; documentação que, aliás já remetera à Autora em momento anterior à propositura da acção. Ficou provado que, a anterior dona do imóvel reconhecia a Ré como inquilina da loja, v.g. dela recebendo as rendas e emitindo recibos, e comunicando-lhe a venda projectada para exercer a preferência, documentos que também juntou.

Perante tal evidência factual, conquanto a sentença concluísse pela invalidade do contrato e pela condenação da Ré à restituição da loja, não autoriza, salvo o devido respeito, a retirar a existência de contradição na versão apresentada pela Ré; tais circunstâncias coadunam-se com a exercitação admissível do direito de acção e defesa.

De resto, atendendo ao disposto na al. a) do artº 542º nº 2, do CPC, para que se possa considerar que a parte litiga de má-fé, não basta que a pretensão deduzida, a defesa apresentada ou o recurso interposto improcedam: exige-se que seja invocada uma posição jurídica impensável, desrazoável, baseada numa interpretação de uma norma jurídica totalmente desrazoável ou inadmissível na doutrina e jurisprudência, o que não sucede no caso em apreço.

Não poderá, por conseguinte, confirmar-se a condenação da Ré como litigante de má-fé.

III. -DECISÃO

Pelo exposto, em conformidade com as razões aduzidas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso, e em consequência, revogar a sentença recorrida, julgando improcedente a acção, absolvendo a Ré dos pedidos e revogando a condenação como litigante de má-fé.

As custas da acção e do recurso são a cargo da Autora, no decaimento integral da causa e do recurso.

Lisboa, 23 de Novembro de 2021

ISABEL SALGADO

CONCEIÇÃO SAAVEDRA

CRISTINA COELHO

[1] Com aproveitamento do relatório da sentença.

[2] Constando da sentença por evidente lapsus calamis o “nº5......82.”

[3] V. despacho de fls.209 dos autos -ref.407363216.

[4] Cfr, entre outros o Acórdão do STJ de 2.06.2016- Proc 781/11.6TBMTJ.L1. S1, disponível in www.dgsi.pt

[5] Cfr. Amâncio Ferreira in Manual de Recursos em Processo Civil, 9ª edição, pág. 56.

[6] V. fls.171 da fundamentação de direito da sentença.

[7] Certamente com o fim de depósitos liberatórios.

[8] Sendo trespassante, a sociedade G.… e D…, Lda, primitiva inquilina da loja.

[9] Cfr. Fundamentação de direito a fls.171.

[10] Cfr. Neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29.10.2013 -proc. nº 202/11.4 TBESP.P1,; O Acórdão da Relação de Lisboa de 6.5.2008, proc. 10362/2007-1 e o Acórdão da Relação de Évora de 24.5.2007, proc. 291/06-2, todos disponíveis in www.dgsi.pt; acresce que a enumeração das obrigações de comunicação a que o arrendatário está adstrito é meramente exemplificativa (artº 1038º, f) do Código Civil).

[11] A Ré no caso, afectando a loja ao exercício da actividade de restauração, teremos um arrendamento urbano para comércio ou indústria, no sentido vertido no artigo 1112º do Código Civil, i.e, é realizado para comércio ou indústria o arrendamento de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial.

[12] Cfr. Baptista Machado, in “Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil”, páginas 70/ 71.

[13] No proc. 11189/18.2T8LSB.L1. S1, in www.dgsi.pt.

[14] Já vigente também à data da realização da audiência prévia, da audiência de julgamento e da prolação da sentença em recurso.

[15] Estando o senhorio obrigado à preferência nos termos do artigo 416º, nº1, e art.º 1091.º, n.º 1, al. a) do Código Civil. Trata-se de facto de particular relevância, contemporâneo à negociação e compra do imóvel pela Autora, que em tais circunstâncias e o estabelecimento ocupado pela Ré, a anterior proprietária não podia deixar de fazer saber à Autora que, o negócio poderia vir a contar com o exercício de preferência pela Ré.

[16] Cfr. Pedro Romano Martinez in Direito das Obrigações, pág.205; e na jurisprudência, entre outros o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26.06.2016 -proc 159/2006.3TCFUN.L1. S1, in www.dgsi.pt.

[17] Cfr. a propósito António Menezes Cordeiro - do abuso do direito: estado das questões e perspectivas- in Revista da Ordem dos Advogados, nº65, II, setembro -ano 2005, acessível in open space.

[18] Cfr. Inter alia, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça: de 29-09-2009 –proc. 7439/2000.S1; de 17-03-2016-proc. 2234/11.3TBFAF.G1. S10; e de 5-07-2016-proc. 752-F/1992.E1-A. S1 –A, todos in www.dgsi.pt.

[19] Sobre os conceitos em apreço, cfr. Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, pág. 200-205.

[20] Cfr. António Menezes Cordeiro, in Litigância de Má-Fé, Abuso do Direito de Acção e Culpa “In Agendo”, 3ª Edição, Almedina, págs. 63 e segs.

[21] Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 30.01.2003 –proc. 3B3644- e de 12.06.2003 –proc.3B3644, in www.dgis.pt.

[22] No proc 03B3909, in www.dgsi.pt

[23] No proc1120/11.1TBPFR.P1. S1, consultável na mesma página.