IIIO DIREITO
Em causa está decidir se se verificam fundamentos para a resolução do contrato por parte do locador com fundamento na realização de obras não autorizadas e na afectação do locado a fins não autorizados (bar/café, bingo e ginásio).
Importa, ainda, notar que os fundamentos invocados serão apreciados à luz do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, embora neste momento esteja em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela L 6/2006.
Tal como faz notar a sentença recorrida, as acções em que a causa ou as causas de resolução ocorreram anteriormente à entrada em vigor da nova lei, devem ser apreciadas à luz do DL 321-B/90.
1. Da resolução por obras não autorizadas
Nos termos do art.º 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, o senhorio pode resolver o contrato, se o arrendatário realizar no respectivo prédio, sem o seu consentimento escrito, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
Com efeito, sobre o arrendatário recai a obrigação de fazer do prédio uma utilização prudente, atento o disposto nos art.º s 1038.º, al. d), e 1043.º, n.º 1, ambos do Código Civil, sendo certo que tais obras sempre consubstanciariam um direito de disposição e de transformação, que é próprio do direito de propriedade[1].
Ou seja, durante a vigência da relação contratual, o arrendatário tem apenas o direito pessoal de gozo do respectivo prédio, pertencendo ao proprietário o direito de transformação, sem prejuízo, contudo, de se entender que o proprietário autoriza o arrendatário a efectuar as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento[2].
Portanto, as obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio ou a disposição interna das suas divisões, bem como aquelas que neles causem deterioração considerável não podem ser livremente realizadas pelo arrendatário.
No caso, como bem assinala a sentença recorrida, basta atentar nos factos apurados para se concluir que o arrendatário levou a cabo obras que alteraram tanto a estrutura interna como a externa e são substanciais. Assim, o quintal desapareceu estando nele instalado uma ampliação do edifício original e são obras de carácter duradouro, atendendo aos materiais utilizados, não sendo possível a restituição do edifício à situação original.
Por outro lado também se apurou que as obras ficaram concluídas na década de 70, há mais de 25 anos e, portanto, na vigência do actual Código Civil que entrou em vigor no dia 1 de Junho de 1967, sendo certo que a redacção da al. d) do n°1 do art° 64 RAU é idêntica à redacção da al. d) do n°1 do art° 1093º do CCivil.
Contudo, não se apurou que a A. e demais co-proprietários e anteriores proprietários ou co-proprietários não tivessem autorizado as obras, como igualmente não se apurou que as obras levadas a cabo pelo R. tivessem sido autorizadas.
Nada se apurou quanto à autorização das obras, o que nos remete para a querela jurisprudencial sobre o ónus da prova de tais factos.
1.1. Importa dar resposta à questão de saber quem tem o ónus da prova respeitante à autorização do senhorio na realização das obras no locado.
Sustentam alguns que o senhorio apenas tem o ónus de provar a realização das obras fundamento da resolução do contrato, cabendo ao arrendatário provar que obteve autorização. Na linha desta solução, as faltas de autorização e de comunicação são factos impeditivos ou extintivos do direito do autor à resolução do contrato de arrendamento[3].
Outros vêm entendendo que cabe ao senhorio o ónus de provar não só a realização das obras fundamento de resolução do contrato, como, igualmente, que não deu autorização para a sua realização. Segundo esta tese trata-se de factos constitutivos daquele direito do autor[4].
Não obstante as divergências apontada, propendemos para entender que todos os elementos factuais de que depende a procedência da acção são factos constitutivos do direito do autor, que devem ser alegados e provados pelo autor, ainda que sejam factos negativos, como sucede quanto à inexistência de autorização do senhorio ou à inexistência de comunicação ao senhorio.
Tendo presente o nº 1 do art. 342.º do Código Civil, como regra, compete ao autor, que invoca um direito, a demonstração dos factos, quer positivos quer negativos, que, substantivamente, o concedam. Cabe, por seu turno, ao réu, a prova dos factos que impeçam, modificam ou extingam o direito invocado pelo autor.
E o certo é que a prova dos factos negativos, que são admissíveis não altera as regras do onus probandi. Como sublinha Pereira Coelho, o art. 342.º do Código Civil não dá relevância à distinção entre factos positivos e negativos na distribuição do ónus da prova, só podendo admitir-se que a natural dificuldade da prova de factos negativos torne aconselháveis menores exigências quanto à prova dos mesmos factos[5].
Aliás, em caso de dúvida, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito (nº 3 do artigo 342º do Código Civil), o que também aponta no sentido de se considerar como um facto constitutivo, a falta de autorização para a realização das obras, por ser a base da pretensão deduzida pelo autor, tratando-se de um facto constitutivo da pretensão por ele deduzida no processo.
Como se escreveu no acórdão desta Relação de 27.01.2004, já citado, estamos perante “uma questão que deve receber a resposta idêntica à que tem sido dada a respeito do ónus da prova na denúncia do arrendamento para habitação, no que concerne ao facto de o senhorio não ter outra casa própria ou arrendada (art. 71º, nº 1, al. b), do RAU). O mesmo se passa aliás, dentro do direito de resolução, com a falta de residência permanente ou com a não comunicação do trespasse, nos termos do art. 64º, nº 1, als. i) e f), do mesmo diploma.”[6]
No caso vertente, atendendo ao fundamento invocado com vista à resolução do contrato de arrendamento, previsto na al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, para ser judicialmente reconhecido o exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento, o senhorio tem de provar, na respectiva acção de despejo, a falta de autorização escrita para a realização das obras que alteraram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões. Assim, a atendibilidade do pedido formulado depende da prova de factos que integram o direito em que se funda, ou seja, de factos que permitam concluir que o arrendatário fez “no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alteraram substancialmente a sua estrutura externa”.
Nestes termos, considerando a previsão legal da al. d) do n.º 1 do art.º 64.º do RAU, que confere ao senhorio o direito de resolução do contrato de arrendamento, impendia sobre os AA./Apelantes o ónus da prova do facto negativo, da falta de autorização das obras que alteraram substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do respectivo prédio, prova que não foi feita.
2. Da resolução por uso indevido
Os Recorrentes insistem que existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento por utilização do locado para fins diferentes do destinado ao arrendamento.
Assim, alegam que o prédio foi arrendado para o funcionamento da secretaria, escritório e sede do Réu e não para funcionamento de um café/bar no locado, pelo que o R. incorreu na violação dos arts. 64°, nº 1, b) do RAU e art. 1038°e) do C.Civil. Também a utilização do locado para o funcionamento da modalidade de ginástica se afasta do fim contratado. Na perspectiva dos AA./Apelantes deveria ter sido decretada a resolução do contrato de arrendamento.
Vejamos.
Nos termos do art. 64º, nº l, b) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Esta norma tem o sentido que lhe foi conferido pela sentença recorrida e que se prende com a obrigação legal do arrendatário não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que se destina – cf. alínea c), do art. 1038º, do CC - mostrando-se, pois, vedado ao arrendatário dar ao arrendado um destino diferente do acordado. E fazendo-o, viola o contrato de arrendamento e assiste ao senhorio o direito de o resolver.
Integram-se nessa “finalidade diversa” todo e qualquer ramo de negócio que consubstancie uma alteração radical da actividade exercida.
2.1. Não se suscitam grandes dúvidas quanto à verificação do fundamento de resolução se se constatar que o arrendatário passou a utilizar o prédio para um fim ou ramo de negócio absolutamente distinto do convencionado, tendo procedido à substituição total de um pelo outro[7].
Já assim não será quando, conjuntamente com a actividade inicial, vem sendo exercida actividade ou ramo de negócio que, não sendo embora o convencionado pelas partes, constitui um complemento daquele, porquanto o arrendatário continua a exercer no locado não só a actividade inicial que foi objecto do contrato de arrendamento, mas também, e conjuntamente, uma outra.
Nestas situações, tem-se entendido que se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o ramo de negócio convencionado, exercendo acessória ou instrumentalmente nova ou novas actividades, não há fundamento para a resolução, desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito[8].
Estarão neste caso, quer as actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou conveniente ao exercício de negócio literalmente permitido, quer as actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria[9].
Segundo este entendimento, que também perfilhamos, “não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma actividade acessória, e isto porque justamente por ser acessória, complementar ou instrumental da actividade formal ou literalmente consentida”[10].
Como refere no acórdão da RP de 15.12.1992[11] é “lícito ao arrendatário explorar, em via secundária, um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este uma determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade.
Para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível: Que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no prédio arrendado se possa exercer, em boas condições, o ramo do negócio objecto do contrato; b) Ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante”.
Devem, contudo, ser ressalvadas situações em que a actividade acessória desenvolvida pelo arrendatário no locado acabe por envolver um particular risco ou uma significativa perturbação no local arrendado, ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado, casos em que, em princípio, o despejo não poderá ser evitado, a não ser que, na situação em causa, se deva concluir que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste[12].
Destarte e para se poder concluir que o prédio arrendado está a ser usado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina ou que foi convencionado, impõe-se que se determine o fim ou ramo de comércio a que contratualmente o locado se destina.
2.2. No caso dos autos cabe notar que o R. é um clube de futebol e que tem a sua sede instalada no locado, o qual lhe foi arrendado para esse fim.
Com efeito o locado foi dado de arrendamento para secretaria, escritório e sede do R. sendo certo que ficou provado que o R. instalou no locado um café/bar numa das divisões mais chegadas às traseiras do arrendado, o qual é utilizado apenas pelos sócios do clube R. Mais se apurou que o R afectou durante vários anos uma sala na parte ampliada a ginásio, ministrando aulas de ginástica a grandes grupos escolares.
Ora, quanto ao funcionamento do café/bar nas instalações da sede da Ré, afigura-se, face ao que acima consta e tal como concluiu a sentença recorrida, que, tratando-se de um café/bar para uso exclusivo dos sócios do clube R. na sede deste, não se configura uma afectação a um fim diferente. Com efeito, trata-se apenas de assegurar aos sócios do clube, quiçá aos funcionários, algum bem estar e conforto, enquanto permanecem no clube.
Ou seja, a instalação e funcionamento de um bar na sede do clube afigura-se complementar do objecto do contrato de arrendamento dos autos destinado a secretaria, escritório e sede do R. Além disso, trata-se de uma actividade que se mostra, se não instrumentalmente necessária, pelo menos manifestamente conveniente. Também não resulta dos autos que a actividade acessória desenvolvida envolva aumento do risco ou desgaste do prédio locado.
Do mesmo modo, a utilização de uma sala para nela ser praticada ginástica por grupos escolares, no locado, onde o R. continua a exercer a actividade a que este se destina (escritório, secretaria e sede), mesmo tratando-se de um clube de futebol, não pode deixar de se considerar como lícita.
Como faz notar a sentença recorrida, os clubes de futebol, em regra, além da actividade de futebol, disponibilizam outras modalidades desportivas. Será assim licita, não só a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou conveniente para que no locado se possa exercer, em boas condições, o ramo de negócio literalmente permitido, mas também aquelas que, segundo os usos comuns, acompanham a modalidade autorizada, como acontece com a ginástica e outras modalidades desportivas, proporcionadas pelos clubes de futebol[13].
Improcedem, pois, as conclusões apresentadas pelos Recorrentes.
