IRelatório
“A..., Lda.” intentou o presente procedimento cautelar comum contra AA.
Pede que seja declarada a suspensão imediata dos efeitos da comunicação da requerida de 15-5-2023 de não renovação de contrato de arrendamento comercial celebrado em 1-10-2013.
Alega:
- -que se opôs à não renovação do contrato de arrendamento celebrado com a requerida;
- -que, por carta de 11-9-2023, a requerida reiterou o conteúdo da comunicação realizada no mês de maio;
- -que a oposição à renovação do contrato de arrendamento não é válida;
- -que a desocupação do imóvel lhe causaria um prejuízo significativo e
- -que teme que a requerida recorra a meios coercivos para conseguir a desocupação.
A requerida opôs-se. Alegou que se opôs validamente à cessação do arrendamento e considerou que não se mostram reunidos os pressupostos do decretamento da providência.
Com recurso à prova documental produzida, o procedimento cautelar foi julgado improcedente com fundamento na ausência de prova de fundado receio de que a requerida, antes da propositura da ação ou na pendência dela, cause lesão grave ou dificilmente reparável ao direito da requerente.
Inconformada, a requerente interpôs o presente recurso, finalizando com as conclusões que em seguida se reproduzem.
1 - O presente recurso versa sobre a sentença que decretou a improcedência da providência requerida pela Recorrente.
2Acontece que, desde logo, constata-se que a sentença está ferida de nulidade por falta de fundamentação de direito.
3 Com efeito, do teor da decisão recorrida não é possível alcançar o enquadramento jurídico subjacente ao sentido decisório.
4 - Sendo que, a conclusão do Tribunal a quo não se coaduna com as normas legais aplicáveis, designadamente, o artigo 1097.º do Código Civil e o artigo 59.º do NRAU.
5 - Violando assim o disposto no artigo 607.º, n.º 3, do CPC.
6 - O que determina a nulidade da sentença nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. b), do CPC, atenta a absoluta ausência de fundamentação de direito, o que se requer seja declarado.
Acresce que,
7 - Entende a Recorrente que o Tribunal a quo fez uma errada interpretação e valoração da prova produzida, pelo que deve a decisão proferida sobre a matéria de facto ser alterada, nos termos do disposto no artigo 662.º do C.P.C.
8 - O Tribunal a quo considerou que, entre outros, não se mostram suficientemente indiciados os factos alegados nos artigos 16.º, 22.º e 27.º da Petição Inicial:
9 - No entanto, a prova produzida contraria a conclusão do Tribunal a quo.
10 - Da escritura pública de trespasse outorgada em 09 de Março de 1982 resulta que foi adquirido, por trespasse, “o estabelecimento de taberna, instalado no rés do chão com entrada pelo número ... do prédio urbano sito na rua ..., ... a ... (…) pertencente a BB, a quem é paga a renda anual de doze mil escudos (…)”.
11 - Desde essa data, a Recorrente explora, no prédio arrendado, o seu estabelecimento de restauração.
12 - Aliás, em clara contradição, o Tribunal a quo considerou tal facto suficientemente indiciado no artigo 8 do ponto III da sentença: “A requerente, no local arrendado, explora o restaurante B..., o qual surge nos roteiros turísticos “on line” da cidade do Porto, tendo sido já alvo de distinções.”
13 - Posteriormente, a Recorrida declarou dar de arrendamento a CC, que declarou tomar de arrendamento “como complemento do já arrendado rés do chão(estabelecimento), com entrada pelo n.º ...24, o primeiro andar, (exceto a sala da frente do mesmo) do prédio urbano sito na Rua ... (…)”, com início em 1/7/2002, fixando o valor global da renda mensal devida (rés do chão e 1.ºandar) no montante de 448,92 euros, conforme contrato de arrendamento comercial junto aos autos.
14 - A Recorrente outorgou um novo documento com vista à extensão do arrendamento ao primeiro andar do prédio, para cumprir com as exigências legais relativas ao estabelecimento comercial de restauração.
15 - Sendo que tais factos resultam documentalmente demonstrados nos autos.
16 - Deste modo, e em cumprimentos do disposto no artigo 640.º do CPC, devem ser aditados os seguintes factos à matéria assente:
Desde 1982 que o Requerente explora diariamente e comercialmente, o seu estabelecimento de restauração,
No decurso do ano de 2003, e exclusivamente para cumprir com as exigências legais relativas ao estabelecimento comercial de restauração, o Requerente acedeu a outorgar um novo documento referente à extensão do arrendamento,
Quanto ao r/c vigora um contrato por tempo indeterminado
17 - O Tribunal a quo limitou-se a afirmar que não estamos perante um contrato de arrendamento do ano de 1982, mas antes perante um contrato de arrendamento não habitacional, celebrado em outubro de 2003, pelo prazo de um ano, renovável, subsumível às regras previstas no artigo 1097.º do CC e do artigo 59.º do NRAU.
18 - Ignorando o contrato inicial celebrado pelas partes, o único que tem por objeto o R/C no qual está instalado o estabelecimento comercial explorado pela Recorrente.
19 - Contudo, o contrato existente é, segundo a nossa jurisprudência um “contrato vinculístico”
20 - Posteriormente, a Recorrente outorgou um novo documento com vista à extensão (complemento) do arrendamento, ao primeiro andar do imóvel, o que constitui apenas uma ampliação do contrato existente.
21 - Pelo que não se aplica a figura da oposição à renovação, prevista no artigo 1097.º do Código Civil.
22 - Desta forma, caso a Recorrida pretendesse cessar o contrato de arrendamento, deveria ter recorrido à figura da denúncia contratual, nos termos constantes do artigo 1101.º do Código Civil,
23 - Sendo que, neste caso, a Recorrida sempre teria de indemnizar a Recorrente por todas as benfeitorias realizadas no locado, nos termos do artigo 29.º, n.º 3 da Lei 6/2006.
24 - Nos presentes autos, o Tribunal a quo admitiu a prova documental junta, mas apenas concluiu da mesma a respetiva data e valor.
25 - Contudo, resulta do disposto no artigo 29.º da Lei 6/2006 que o legislador não definiu temporalmente o direito do arrendatário de exigir as benfeitorias realizadas no arrendado, não tendo fixado prazo para o exercício de tal direito,
26 - Não sendo igualmente requisito para a sua reclamação junto do senhorio o facto de o arrendatário ter ou não recuperado tal investimento.
27 - Pelo que, teria o Tribunal a quo de concluir pela verificação do pressuposto referente ao prejuízo que se pretende acautelar e, a final, pela procedência da providência requerida.
28 - Nestes termos, tendo decidido em sentido contrário o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 1097.º do CC e 362.º, n.º 1 do CPC.
Nestes termos, e nos demais de direito aplicáveis que V/ Exas. mui doutamente suprirão, dando provimento integral ao presente recurso, deve a sentença proferida pelo Tribunal a quo ser declarada nula, com as inerentes consequências legais. Sem prescindir, caso assim não se entenda, deve a sentença em crise ser revogada e substituída por decisão deste Tribunal que determine a procedência da providência, assim se fazendo, como se crê que fará, a costumada Justiça!
A requerida contra-alegou, terminando como se segue.
1.ª Vem a Recorrente apresentar recurso de apelação da douta sentença recorrida proferida nestes autos.
2.ª Sucede que o referido recurso de apelação é destituído de sentido, pois não se podem admitir os motivos que a Recorrente utilizou para o tentar fundamentar, o qual deve ser julgado improcedente.
3.ª Ora, importa referir que os factos declarados como indiciados na apreciação do mérito da causa tiveram como suporte a documentação junta pelas partes aos autos com os respetivos articulados, não tendo sido arrolada qualquer testemunha.
4.ª Esteve bem o tribunal a quo quando refere que “No caso concreto que nos ocupa, considerando que a requerente assenta o fundado receio na impossibilidade de recuperação das quantias investidas no imóvel caso tenha de proceder à sua entrega e com tal deixar de exercer a sua atividade comercial, uma vez que a requerente não logrou demonstrar, ainda que indiciariamente, tal facto entendemos que não se pode concluir pela verificação do segundo requisito enunciado. Isto é, pela existência de fundado receio de que outrem, antes da ação ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave ou dificilmente reparável a tal direito”.
5.ª Acresce ainda referir que, a Requerente junta diversas faturas de 2003 e 2004, referentes a obras de adaptação do imóvel à exploração da atividade comercial de restauração desenvolvida pela Requerente e às licenças para exercício dessa mesma atividade, sendo certo que já decorreram 20 anos sobre a data das mesmas.
6.ª A fatura mais recente, leia-se, relativa ao ano de 2016 (já decorreu 8 anos), não sendo verosímil que a Requerente não tenha recuperado tal valor com o exercício da sua atividade, nem tão pouco este valor justifica
7.ª Além disso, todas as obras alegadamente realizadas no locado não foram feitas em substituição da Requerida, por recusa ou negligência desta em proceder à sua execução, mas sim para adaptar o locado à exploração da atividade comercial de restauração desenvolvida pela Requerente e obter as respetivas licenças camarárias.
8.ª A Requerida não logrou provar, mínima nem indiciariamente, que a recuperação do suposto investimento de € 80.000,00 (oitenta mil euros) ainda esteja em curso e que a desocupação / entrega do imóvel impede a recuperação de tais quantias.
9.ª É que, a Requerida juntou nos autos documento contabilístico – Declaração de rendimentos IRC modelo 22, relativo ao ano período de 01/01/2021 a 31/12/2021 apresentado em 06/06/2022, do qual resulta inequivocamente que a Requerida em ano de COVID, pasme-se, apresenta um volume de negócios superior a € 190.000,00 (cento e noventa mil euros).
10.ª Imagine-se o volume de negócios da Requerida em 2022 ou 2023, para não falar em ao longo das últimas décadas que lá se encontra a laborar na zona mais nobre do Porto, em plena ..., a pagar uma renda irrisória de € 448,92, por mês.
11.ª Portanto, a Requerente não demonstrou estar a recuperar ou a tentar recuperar as quantias alegadamente investidas no imóvel locado, nem mesmo o valor despendido no imóvel para o adequar ao exercício da sua atividade, muito pelo contrário até, sendo certo que a responsabilidade de pagar os custos inerentes ao licenciamento e adaptação do locado à atividade comercial de restauração correm exclusivamente por conta e a expensas únicas do arrendatário.
12.ª Nenhuma censura merece a decisão judicial proferida quando conclui que não se encontram verificados todos os requisitos necessários ao decretamento da providência cautelar.
13.ª Além disso, e de acordo com o alegado pelas partes no que toca às normas legais aplicáveis ao presente caso no que toca à cessação do contrato de arrendamento comercial, vem o tribunal a quo referir e bem que:
“Por outro lado, e ao contrário do afirmado pela requerente, não resultou provou estarmos perante um contrato de arrendamento do ano de 1982, mas antes um contrato de arrendamento não habitacional celebrado em outubro de 2003 (não se pode confundir como o faz, a requerente, a pessoa singular com a pessoa coletiva. Ainda que fisicamente a pessoa singular seja quem represente a pessoa coletiva, tratam-se de duas pessoas juridicamente distintas), pelo prazo de 1 ano, renovável, subsumível às regras previstas no artigo 1097.º do Código Civil de acordo com o preceituado pelo artigo 59.º no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
14.ª Assim, não se compreende como pode a Requerida entender que a sentença proferida é nula por alegada falta de fundamentação de direito, nem tão pouco se compreende como é que a Recorrida não consegue alcançar o quadro jurídico subjacente ao sentido decisório.
Nestes termos, e nos mais de Direito, por V. Exa. aplicáveis, deve o presente recurso interposto pela Recorrente ser julgado improcedente, devendo a sentença proferida manter-se na ordem jurídica, em obediência à Lei e assim se fazendo inteira Justiça.
Prefigurando-se conhecer do procedimento cautelar levando em linha de conta que este não constitui um mecanismo que deva impedir o exercício do direito de ação, ordenou-se a notificação das partes para, querendo, dizerem o que se lhes oferecer.
A recorrente pronunciou-se no sentido de ter demonstrado a existência do direito que pretende acautelar, o direito à manutenção do arrendamento, bem como a verificação dos restantes pressupostos de que depende a procedência da providência cautelar.
A recorrida aduziu não se encontrarem verificados os requisitos para fundamentar a providência cautelar.
II - A questão a dirimir, que prejudica as demais suscitadas de nulidade da sentença por falta de fundamentação de direito, reapreciação da matéria de facto e da verificação dos pressupostos do procedimento, consiste na inadequação do procedimento cautelar ao propósito visado pela requerente.
