7282/2003-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I – Há abuso do direito sempre que a oposição da nulidade exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé – art.º 334.º do Código Civil; II – A oposição da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa fé quando viola a confiança legítima criada por quem invoca a nulidade na parte que cumpriu o contrato, de que seria paga a remuneração acordada; III – A nulidade cede sempre que outra solução resulte da lei – parte final do art.º 294.º do Código Civil; IV- Sendo ilegítima a invocação da nulidade, o contrato deve considera-se válido, vinculando as partes; V – No caso dos autos, a invocação da nulidade resultante do vício de forma constitui abuso do direito, por violar a confiança, criada pela ré na autora, de que, cumprido por esta o contrato – como aconteceu – lhe seria paga por aquela a remuneração acordada.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: COMAVEL – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, propôs esta acção sumária contra (B), pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de Esc. 1.600.000$00, acrescida de juros de mora vencidos no montante de Esc. 80.000$00 e dos juros de mora vincendos até integral pagamento. Alegou, em síntese, o seguinte. Mediante acordo escrito com a ré ficou estabelecido que a A. diligenciaria vender uma fracção autónoma de que a ré era proprietária. A autora assim fez, obteve comprador e, após concordância da ré, foi o andar vendido, pelo que a autora tem direito á remuneração acordada, equivalente a 5% do preço da venda. Remetida à ré a respectiva factura, no valor de Esc. 1.600.000$00, a mesma ainda não foi paga. Na contestação a ré sustentou que o contrato invocado é nulo, por não ter sido celebrado por escrito, e impugnou os restantes factos articulados pela autora. Após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente. Inconformada com a decisão, traz a ré este recurso de apelação, pedindo nas suas alegações que se revogue a sentença recorrida. Apresentou para esse efeito as seguintes conclusões: I. O Decreto-Lei n.º 285/92 , de 19 de Dezembro, que regulamenta a actividade de mediação imobiliária, impõe no seu artigo 10.º que o contrato de mediação imobiliária seja sujeito a forma escrita; II. Não foi celebrado qualquer contrato entre A. e R. em conformidade com as formalidades legalmente exigidas; III. A inobservância da forma legalmente prescrita gera a nulidade do contrato. IV. A celebração de um contrato com desrespeito da forma legal adequada obsta a que ele surja dotado da correspondente relevância jurídica. Nas suas contra-alegações a apelada defende a confirmação da sentença recorrida, tendo concluído para tanto da seguinte forma: A apelante alega como fundamento do presente recurso a inexistência de contrato de mediação imobiliária celebrado de acordo com as formalidades legais, situação que geraria a nulidade do mesmo. Apelante e apelada celebraram contrato de mediação, nos termos do qual a apelada desenvolveu todo o trabalho que lhe competia enquanto mediadora e que lhe foi solicitado pela sua cliente - a aqui apelante, tendo, em resultado dessa promoção, obtido proposta para compra do andar propriedade da apelante. Houve contrato de mediação celebrado entre as partes, contrato este que foi mesmo reduzido a escrito (doc. de fls. 48). É verdade que falta nesse contrato a assinatura da apelada. A omissão de tal assinatura resulta, como se provou, de a apelante ter adiado, sucessivamente, a sua assinatura. A apelada prestou os seus serviços, procurando atingir o fim que se propusera - a venda do andar - sempre agindo baseada em princípios da boa fé , e convicta que estava a lidar com pessoa de bem. A apelante, pelo contrário, agiu com má fé, protelando a assinatura do contrato, assim tentando encontrar forma de furtar-se ao pagamento da comissão acordada. "Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato tanto nos preliminares como na formação dele, deve proceder segundo as regras da boa fé...” – art.º 227 , n.º 1 do CC . A apelante não pode alegar a nulidade do contrato por falta de assinatura do mesmo, quanto foi ela que deu causa à falta de assinatura. É ilegítimo o exercício de um direito "quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito" – art.º 334.º do CC . Houve, por parte da aqui apelada, durante todo o decurso do cumprimento do contrato de mediação imobiliária e na prestação de serviços com ele conexos, todo um investimento de confiança alicerçada "em elementos razoáveis susceptíveis de provocar a adesão de uma pessoa normal”. Não poderia a apelada supor que a apelante viesse a agir contra o seu próprio acto, e invocar a nulidade por ela gerada! A apelada criou uma situação de venire contra factum próprio, traduzida no "exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente: o comportamento que tenha imprimido confiança aos sujeitos envolvidos”. Não pode, pois, a apelante, violando a boa fé negocial, arguir a nulidade do contrato depois de ter gerado confiança na recorrida de que existia contrato e que não invocaria a invalidade formal do mesmo! Por outro lado, A apelante não vendeu o andar em causa pelo preço constante da escritura de compra e venda realizada a 05.09.95. Pretendendo a apelante vender o andar por 40.000.000$00, e tendo obtido a oferta de 32.000.000$00, não o poderia a seguir vender, precisamente a quem fez esta oferta, por 18.000.000$00. O preço "que figura" (como diz a própria apelante) na escritura de 05.09.95, não corresponde ao preço real do negócio. A verdade é que em resultado dos serviços, trabalho e promoção prestados pela apelada obteve esta para a apelante o preço de 32.000.000$00 para venda do andar em causa, precisamente a (I) e marido(S), os compradores do andar. E por isso tem que pagar à apelada o valor correspondente à comissão acordada pelos serviços prestados. Com o presente recurso mais não pretende a apelante que protelar o pagamento do valor devido à apelada, estando na presente lide com manifesta má-fé processual. O sr. Juiz a quo julgou bem os factos e fez uma correcta aplicação do direito -- arts. 10.º do DL 285/92 de 19 de Dezembro, arts. 334 , 217, 224, 227, 230, n.º 1, 232, 238, 406 e 762 do Código Civil . Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos: Em 30.1.95 a R. procurou a A. para que promovesse a venda do terceiro andar do prédio sito na Rua Francisco Metrass,Nº ..., em Lisboa, correspondente à fracção “I” do prédio em regime de propriedade horizontal, descrito sob o n.º 00583 na 7.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, de que era proprietária (A/Esp); A R. tinha adquirido o referido andar por partilha consequente de divórcio e ainda não havia realizado o registo (B/Esp); Dá-se aqui por reproduzido o teor da escritura de compra e venda, mútuo com hipoteca, outorgada em 8.9.95 no 3.º Cartório Notarial de Lisboa, relativa ao 3.º andar esquerdo do prédio sito na rua Francisco Metrass,Nº ..., em Lisboa, correspondente à fracção “I” do prédio em regime de propriedade horizontal, descrito sob o n.º 00583 na 7.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, constante de fls. 8 (C/Esp); A 15.11.95 a A. emitiu a factura n.º 789, no valor de 1.600.000$00 (IVA incluído), constante de fls. 22, cujo teor aqui se dá por reproduzido (D/Esp); A A. remeteu à R., e esta recebeu, a referida factura, por carta registada com AR – doc. fls. 20 e 21, que aqui se dá por reproduzido (E/Esp); Até à data a R. não pagou à A. o valor da aludida factura (F/Esp); A R. informou a A. que pretendia comprar um andar (G/Esp); Assim, e a seu pedido, visitou, com o objectivo de compra, andares de que a A. era mediadora, designadamente um andar sito na Rua Damião de Góis, Nº ...– 5.º andar, a 25.3.95 e outro sito na Rua Padre Francisco, Nº ... – 5.º Esq., a 27.5.95, ambos em Lisboa (H/Esp); A A. tinha em seu poder o original e duplicado do escrito que juntou a fls. 48 e 49 dos autos (I/Esp); A. e R. acordaram em que a A. promoveria a venda do andar referido contra remuneração dos seus serviços, no caso a troco de uma comissão igual a 5% do preço que conseguisse obter para a venda do andar (IVA incluído) - Q. 1; Inicialmente a A. pretendia vender o andar referido no Q. 1 por 40.000.000$00, tendo posteriormente, face à reacção do mercado, descido o preço para 36.000.000$00 (Q. 2); Com o objectivo de promover a venda do andar, a A. iniciou de imediato as diligências necessárias para que fosse possível concretizar a venda (Q. 3); Assim, a A. tratou de todas as formalidades e documentos necessários à realização do registo a favor da R. referido na al. B) – (Q. 4); A A. procedeu à publicação de anúncio na imprensa até Junho de 1996 (Q. 5); A A. manteve contacto e negociações com diversos interessados que responderam aos anúncios (Q. 6); A A. contactou também pessoas das suas relações comerciais e eventuais interessados no andar (Q. 7); Em resultado da descrita promoção, a A. fez deslocar funcionários seus para mostrar o andar, pelo menos aos seguintes interessados na compra, por si angariados: (L) e (I) e (S) (Q. 8); A A. e a R. tiveram, no decurso da tarefa referida nos quesitos anteriores, diversas conferências telefónicas, e que a A. foi sempre informando a R. de todas as diligências havidas (Q. 9); De todos os interessados que a A. encontrou fizeram melhor oferta os Srs. D. (I) e marido (S), que após prolongadas negociações acordaram com a A. que comprariam o andar pelo preço de 32.000.000$00 (Q. 11); A A. transmitiu esta proposta à R. que aceitou o indicado preço de 32.000.000$00 (Q. 12); Assim, em resultado dos serviços, trabalho e promoção por si realizados, obteve a A. para a R. o preço de 32.000.000$00, para a venda do andar (Q. 13); Em resultado dos serviços, trabalho e promoção realizados pela A., a R. logrou vender o andar em questão a (I) e marido (S) por preço não apurado (Q. 14); O escrito junto a fls. 48 não se encontrava assinado pela R. porque esta foi sempre adiando a sua assinatura (Q. 18); Entre Fevereiro e Junho de 1995 a A. solicitou à R. que assinasse o documento escrito constante de fls. 48 (Q. 19); A R. disse sempre à A. que assinaria o documento escrito de fls. 48, adiando, porém, sucessivamente a assinatura do mesmo (Q.20). Apreciemos agora, perante estes factos, o mérito do recurso. A única questão a decidir consiste em saber se pode ser oposta à autora, ora apelada, a nulidade do contrato invocada pela ré, ora apelante. Apreciemos, pois, essa questão. Preceituava o art.º 10.º , n.ºs 1, 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 285/92 , de 19 de Dezembro, revogado pelo art.º 40.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, mas aplicável a estes autos, que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita (n.º 1), que o contrato deve ser assinado em duplicado (n.º 5) e que a omissão da forma legalmente prescrita gera a nulidade do contrato (n.º 6). Não há, pois, dúvidas de que o contrato em causa teria, com base nessas disposições legais, de ser considerado nulo por não ter sido assinado pela ré. Mas tal nulidade conduzirá necessariamente à improcedência da acção? Vejamos. Segundo ensinou o Prof. Mota Pinto, não deve admitir-se a invocação da nulidade com fundamento em vício de forma, quando essa invocação por uma das partes constitua um abuso do direito (Teoria Geral, 2.ª edição, pág. 435). Também a jurisprudência vem entendendo que a figura do abuso do direito é invocável para afastar a nulidade decorrente da falta de forma legalmente prescrita (vide, entre outros, os acórdãos da Relação do Porto, de 21-11-1995, BMJ 451, pág. 506, desta Relação de Lisboa, de 4-7-1996, CJ, 1996, 4.º, pág. 93 - que entendeu que age contra a boa fé aquele que invoca a ausência de forma apenas para obter um proveito violador de uma confiança legítima alheia -, do STJ, de 12-11-1998, BMJ 481, pág. 458, e CJ/STJ, 1998, 3.º, pág. 110 e desta Relação, de 20-5-1999, CJ, 1999, 3.º, pág. 104). Pode assim concluir-se: I – Há abuso do direito sempre que a oposição da nulidade exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé – art.º 334.º do Código Civil ; II – A oposição da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa fé quando viola a confiança legítima criada por quem invoca a nulidade na parte que cumpriu o contrato, de que seria paga a remuneração acordada; III – A nulidade cede sempre que outra solução resulte da lei – parte final do art.º 294.º do Código Civil ; IV- Sendo ilegítima a invocação da nulidade, o contrato deve considera-se válido, vinculando as partes; V – No caso dos autos, a invocação da nulidade resultante do vício de forma constitui abuso do direito, por violar a confiança, criada pela ré na autora, de que, cumprido por esta o contrato – como aconteceu – lhe seria paga por aquela a remuneração acordada. Não merece, pois, censura o decidido. Nestes termos, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida. Custas pela apelante. Abra vista ao M.º P.º, para promover ou requerer o que tiver por conveniente, face ao teor da escritura certificada a fls. 8 e segs. e ao que consta da matéria de facto provada, nomeadamente dos n.ºs 19 e segs. Lisboa, 9/3/04 Ferreira Pascoal Quinta Gomes Pereira da Silva